KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Zadajte dopyt na konkrétnu požiadavku sporenia, investovania či poistenia seba, alebo rodiny, alebo vypracovanie finančného plánu.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 12827
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 34 times
Been thanked: 83 times

KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Nadväzujem na vlákno ,,Kam investuje skeptik?,, viewtopic.php?f=51&t=24843

Ide o to, čo poradiť bohatým v 2022, keď na ich úspory útoči inflácia?

Akcie sú vysoko. Nehnuteľnosti sú vysoko. Dlhopisy klesajú, ich úročenie stúpa. Skutočné úroky v bankách sú však takmer nulové.
Nevieme či inflácia pominie, alebo sa premení na nočnú moru: stagfláciu (= inflácia + stagnujúca až klesajúca ekonomika ).

Dal som dokopy rôzne možnosti.

Berte to s primárnym účelom zhromaždiť nápady. Porovnanie s hľadiska výnosu/rizika je zatiaľ sekundárne.

Prosím napíšte pripomienky a pridajte iné nápady a možnosti.

1. DEFENZÍVNE PORTFÓLIO ( akcie - dlhopisy - zlato ) v pomere 30-55-15%
Za 50 rokov 9,77% p.a., max drawdown (DD) -15%, najhorší rok: -5,77%
100% akcie voči tomu 12,1% p.a, ale DD -51% a najhorší rok -37%.

2. PORTFOLIO 50/50 (50% Akcie + 50% Long Term dlhopisy)
Za 50 rokov 10,78% p.a., max drawdown (DD) -20,4%, najhorší rok: -7,3%
100% akcie voči tomu 12,1% p.a, ale DD -51% a najhorší rok -37%.

Poznámky: backtesty sú na mesačných dátach. Rebalansing je ročne. Otázka je aký vplyv majú denné dáta a iný rebalansing. Posledný covid pád bol extrémne rýchly (menej ako mesiac ) a pomerne rýchly bol aj návrat späť.

Úvaha k rebalansingu: pravidelný rebalansing nemusí byť na úžitok. Môže znižovať výnos. Keď akcie rastú, je rozumné nechať ich rásť a neznižovať akciovú zložku predajom. Ideálne je ak vieme investovať ďalšie peniaze a upraviť pomer zložiek novými investíciami.
Napríklad ak sú trhy vysoko a akciová zložka narástla, nebudeme predávať akcie, ale začneme dokupovať dlhopisy.
Zlato je ideálne dokupovať keď jeho cena klesne. Keďže akcie dlhodobo rastú, tak znížený podiel akciovej zložky vieme rebalansovať elegantne : dokupom do poklesu.

3. PROTIINFLAČNÉ DLHOPISY (kupované na burze ako ETFs - takže oslobodenie od daní po 1 roku ako možnosti 1 a 2 )

Príklady:

iShares USD TIPS UCITS ETF USD (Acc), TER 0,1%, historia od 8.12.2006
Dá sa kúpiť v USD (ticker IDTP, ITPS) , alebo EUR (IUST, TPSA)
Výnos za 15R v EUR cca +119% = 5,34 % p.a., posledne tri roky +26%

iShares Global Inflation Linked Government Bond UCITS ETF USD (Acc), TER 0,2%
V EUR, alebo USD. Zloženie 43% USA, 30% U.K. okolo 20% štáty EU...
História od 8/2008 v EUR: +107% = 5,57% p.a., posledné tri roky +23%

iShares Euro Inflation Linked Government Bond UCITS ETF (Acc), TER 0,09%
43% France, 28% Italy, 15% Germany, 12% Spain
História od 11/2005 v EUR: +51% = 2,6% p.a., posledné tri roky +16%

4. ZLATO
- zlato je na dlhý príspevok. Proti inflácii chráni len dlhodobo. Zvyčajne prudko narastie po nejakej kríze a potom dlhé roky stagnuje.
- ak nemáme dlhodobý horizont, dlhopisy sa pri rovnakom priemernom výnose považujú za bezpečnejšie.
- pri súčasnom stave zadĺženia sveta, ak by hrozili defaulty, či kolaps finančných trhov, zlato by bolo najlepšia ochrana
- preto u bohatých ľudí sa bez debaty odporúča diverzifikovať investíciu podielom zlata (10 až 20%)

5. NEHNUTEĽNOSTI
- tu sa zrejme oplatí kupovať len byty, najlepšie novostavby v najlepších lokalitách BA a iných krajských miest.
- pre elimináciu starostí asi najlepšie kúpiť celý bytový dom v predpredaji a potom prenajímať cez profi realitnú firmu
- pozemky v najlepších lokalitách tiež nie sú zlý nápad, ale treba platiť dane a udržiavať v normálnom stave

6. DLHOPISY SR, ČR a iné investície

PENTA na prelome 2021/2022: 7 ročný dlhopis Dr.Max Public III: 5% p.a. V privátnom bankovníctve: korporátne 5 ročné dlhopisy cca 5% p.a.
J&T momentálne, zero-coupon dlhopisy 5-6% p.a, 5-7 ročné, kótované na burze, ked sa predajú pred splatnosťou, oslobodené od daní a odvodov
DLHOPISY ČR: FIO Banka: 5% p.a., 6 ročné , výplata polročne, mena: CZK
- hodnotím ako nevýhodné vzhľadom na expozíciu voči CZK a ČNB sadzbe 2,8% . V CZK sa dajú zobrať termíňaky 4% p.a

TERMÍNOVANÉ VKLADY: v CZK dvojročné 4% p.a.. V EUR sú max 1,2% p.a. nad 4R

Z fondov ma napadá len jeden, lebo je private equity:

J&T ARCH INVESTMENTS
Ide o fond kvalifikovaných investorov ( min. 125 000 € ), a je to v podstate prvý ,,private equity fond,,. Umožňuje investovať spolu s investičnou skupinou J&T. Investičný horizont sa doporučuje min. 5 rokov. Targetujú výnos 13 až 25% p.a.
História 1 a pol roka. Výnos doteraz je 12% p.a. v eurách.
K oslobodeniu od daní po 1 roku držania sa dá kúpiť na pražskej burze. Vraj tam patrí medzi najlikvidnejšie tituly.
https://www.jet.sk/news/view/j-and-t-ar ... ok-o-11-98
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,,. Warren Buffett.
Používateľov profilový obrázok
Skrblík
Active Member
Príspevky: 111
Dátum registrácie: Ne 22 11, 2020 8:21 pm
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa Skrblík »

Tak co mě tak napadá:

- 1., 2. - chápu že historicky to tak bylo, ale nemyslím že jsou to ideální poměry na současnou situaci. Úroky na dluhopisech jsou moc nízko. To by mi tak dávalo smysl u nás s protiinflačními dluhopisy, které ale vcelku pochopitelně vláda momentálně stopla. To už mi přijde zajímavější dát víc akcií, ale zaměřit se tam na nějaké dividendové tituly. Vidím velkou šanci, že i kdyby přišla krize, dividendoví králové (aristokraté) by dividendy vyplácely nadále, dají se najít solidní firmy s 3% dividend yield
- co se týká DD, záleží jestli 1 mil EUR má být investováno najednou či postupně. Při DCA riziko snižujeme, protože jen jeden vklad může být na vrcholu (tedy s max DD), ostatní už ho budou mít menší. Samozřejmě pokud akcie porostou, pak by naopak výnos byl o něco menší

- 5. - alternativou jsou REIT fondy, které mohou investovat i například do skladů, obchodních domů apod. Navíc investice do nich je mnohem snažší než kupovat fyzické nemovitosti

- fondu kvalifikovaných investorů je více, ale je otázka jestli budou dělat něco lépe než co si člověk může udělat sám
finlib.cz, informace ze světa investic
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 883
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 2 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa andre »

Je to uz trochu "vedecky" pristup, len kazdy clovek co do rizikoveho profilu a je iny a je ine ked si "rentier" a ten milion je cele tvoje imanie z ktoreho musis vyzit do konca zivota. A ine ked stale pracujes alebo ten milion je len mensia cast tvojho imania.

Takze ja by som zacal tym, ze sa rozhodnem co je pre mna prijatelne riziko. Teda ci mi ide o maximalny vynos nehladiac na drawdowny, alebo chcem radsej mensi vynos s mensimi prepadmi portfolia. Co realne vacsina ludi bude mat problem vyhodnotit, ale mozu si pomoct nejakym formularom na vypocet rizikoveho profilu, ktory by dnes mal pouzivat vsetci financny agenti a poradcovia. napr. si skuste vyklikat konto u finax-u https://www.finax.eu/sk/onboarding/a1/pension

Z toho mi vyjde ze som “s kludnym spankom” ochotny tolerovat max DD portfolia -25%. Tak si aktiva namixujem podla backtestov a historie (nic lepsie nemame) tak, aby mi to sedelo aj s nejakou rezervou.

Ked chcem za kazdu cenu drzat nejake % v krypte ani to neni problem, len mi tu volatilitu musia ostatne aktiva vykompenzovat.

Pri vacsej sume by som urcite neinvestoval vsetko do 1 triedy aktiv, ale rozlozil by som to do viacerych. Pri tom milione by som vybral z uvedenych aspon 4-5 tried aktiv. Nikto dnes nevie povedat, kde bude ktore aktivum o 1-2-3 roky.



1. DEFENZÍVNE PORTFÓLIO NA konci prispevku prikladam backtest na dennych close datach s rebalancingom aj bez neho od 1.1.1978, CAGR je 9.02 % a DD 17.58% s rebalancingom. Bez rebalancingu je 28,73% a CAGR 8.46 %.

V skutocnosti bude DD este o nieco vacsi, keby sa brali do uvahy najnizsia a najvysia cena za jednotlive dni. Ale to je technicky problem spocitat, kvoli dostupnosti historickych dat. Pri investorovi s 1mil. kapitalu nepredpokladam, ze bude kazdy den sledovat jednotlive pozicie a riesit vysku DD.

3. PROTIINFLAČNÉ DLHOPISY
Este by som pridal FRC4 - LU1645381689 (Bloomberg Euro Inflation Linked 10+), ktore je vynosnejsie aj ked ma pomerne kratku historiu.

4. ZLATO
Historicky graf zlata fakt nevyzera ako nieco, co by mala byt nejaka vyznama polozka v portfoliu. Klesalo od 1980 do 2001 a predtym od 1934 do 1970. https://www.macrotrends.net/1333/histor ... year-chart Vykonnost zlata na vacsine casovych usekoch porazaju aj vladne dlhopisy.

Prikladam zhodnotenia zlata za rozne casove useky kde vidiet, ze dlhodobe zhodnotenie je v porovnani s akciami slabe. Navyse tam boli pomerne velke DD:
zlato_tabulka_zhodnotenia_rozne_timeframy.png
zdroj: https://www.forbes.sk/je-investicia-zla ... a-nakupit/

Ale ako ukazuju backtesty dobre sa hodi ako mensia cast portfolia na diverzifikaciu k akciam a dlhopisom.


5. NEHNUTEĽNOSTI / J&T ARCH INVESTMENTS
Co sa tyka tych fondov je ich viac, hlavne v CR je registrovanych kopec FKI - fondy kvalifikovanych investorov. Zaujimave z pohladu diverzifikacie mozu byt napr. realitne zamerane na kancelarie, sklady.. ako https://www.arete.eu/cs/fond-ind/ , https://accolade.eu/cs/fond , https://cereif.hbreavis.com/sk/ , https://www.cbpropertyinvestors.eu/ ..

Poznamenal by som, ze vacsina FKI vyzaduju investiciu na 5 a viac rokov. Bud je tam velky poplatok pri predcasnom vybere, alebo to vobec nie je mozne a minimalna investicia je 50 000 - 125 000Eur.
Skrblík napísal: Ne 09 01, 2022 11:05 am - 1., 2. - chápu že historicky to tak bylo, ale nemyslím že jsou to ideální poměry na současnou situaci. Úroky na dluhopisech jsou moc nízko. To by mi tak dávalo smysl u nás s protiinflačními dluhopisy, které ale vcelku pochopitelně vláda momentálně stopla. To už mi přijde zajímavější dát víc akcií, ale zaměřit se tam na nějaké dividendové tituly. Vidím velkou šanci, že i kdyby přišla krize, dividendoví králové (aristokraté) by dividendy vyplácely nadále, dají se najít solidní firmy s 3% dividend yield
Ked si pozres historicke uroky https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS , sice tak nizko ako su dnes boli len od 2009-2016. Ale v 1980 doslo k zvyseniu z cca. 4.6% na 19%, v 1974 z 3.5% na 13%..

A uz dnes je TLT -16% z maxima, pritom maximalny DD od uvolenia zlateho standardu bol okolo 26%. Takze vstup do bondov v ramci diverzifikovanej strategie nevidim ako nejaky zasadny problem. Ich ulohou neni dosahovat maximalny vynos, ale vyrovnavat volatilitu ostatnych zloziek.
Skrblík napísal: Ne 09 01, 2022 11:05 am - co se týká DD, záleží jestli 1 mil EUR má být investováno najednou či postupně. Při DCA riziko snižujeme, protože jen jeden vklad může být na vrcholu (tedy s max DD), ostatní už ho budou mít menší. Samozřejmě pokud akcie porostou, pak by naopak výnos byl o něco menší
Povedzme, ze ide o jednorazovu investiciu. DCA by som sem radsej nemiesal. Ked tak spravit zvlast vlakno lebo tam sa hodia uplne ine portfolia.


DEFENZÍVNE PORTFÓLIO s rebalancongom 1x rocne od 1978:
permanentne_portfolio_30-55-15_rocny_rebalancing_1.1978-1.2022.png
DEFENZÍVNE PORTFÓLIO bez rebalancongu od 1978:
permanentne_portfolio_30-55-15_bez_rebalancingu_1.1978-1.2022.png
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

Temou zlata v portfoliu sa zaoberam uz dlhsie, moj pohlad vychadza z grafu pomeru SP500/GOLD. Su obdobia ked su akcie lacne a naopak je lacne zlato. Ak sa pozriem na graf poslednych 20 rokov vyzera to nasledovne. Roky 2002-2005 nakup zlata (lacne ) predaj indexu.Takze som v zlate. Roky 2009-2012 predaj zlata a nakup indexu, rok 2018 predaj indexu a nakup zlata, 2022 drzba zlata... Ak vie niekto urobit back test podla tohto jednoducheho grafu a principu investovania s jednorazovym 1 mil. bol by som zvedavy na vysledok. Od pomeru 2,5 zlato od 1,0 akcie.
g.png
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 883
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 2 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa andre »

osamely chodec napísal: Ne 09 01, 2022 8:27 pm Ak vie niekto urobit back test podla tohto jednoducheho grafu a principu investovania s jednorazovym 1 mil. bol by som zvedavy na vysledok. Od pomeru 2,5 zlato od 1,0 akcie.
g.png
Ratio som zobrazil x 100. Problem tam je hlavne DD na akciach v 2007. Sivy graf algo indi ukazuje kedy si v akciach, a kedy v zlate.
S thresholdom 2 to vychadza o nieco lepsie.

Neviem co myslis tym ze, "od 1,0 akcie" pod 1 ma byt v com? Spravil som to len ako switch akcie/zlato s thresholdom 2,5.

od 2000:
ratio_spy_gld_2000-2022.png

od 1978:
ratio_spy_gld_1978-2022.png
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

myslel som to tak, ze akonahle pomer sp500/gold dosiahne hodnotu 2,5 predas akcie a kupis zlato a cakas ak pomer dosiahne hodnotu 1,0 ides 100% do akcii ... striedaju sa tieto dva stavy
takze 06/1997 nakup zlata a drzba predaj v 12/ 2009 a nakup spy , predaj spy v 08/2021 a drzba zlata doteraz...
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 12827
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 34 times
Been thanked: 83 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa JUGGLER »

osamely chodec napísal: Ne 09 01, 2022 10:23 pm myslel som to tak, ze akonahle pomer sp500/gold dosiahne hodnotu 2,5 predas akcie a kupis zlato a cakas ak pomer dosiahne hodnotu 1,0 ides 100% do akcii ... striedaju sa tieto dva stavy
takze 06/1997 nakup zlata a drzba predaj v 12/ 2009 a nakup spy , predaj spy v 08/2021 a drzba zlata doteraz...
Burza nie je exaktná veda. Musíš pridať aj vlastný rozum. Ináč ťa čísla/hodnoty zradia.

Zober si to naživo. Od 1989 budujeme kapitalizmus.

Od roku 1992 by si chcel investovať. SP500 bolo na cene 400.
Lenže pomer SPX/Gold bol už nad 1 a ďalej stúpal. Čakal by si teda.

V máji 1997 dosiahol 2,5...KUPUJEŠ ZLATO za 600 USD.
O 3 roky pozdejšie je SPX 1400-1500 a ty si minul najväčšieho býka v dejinách a výnos +250%.
Zlato máš na cene 450, čiže si -25%.

Za ďalšie tri roky v 2003 si so zlatom na 0%.

Akcie medzitým prekonali veľký DD z 1500 na 850...ale ty si stále v zisku cez +110% !
Ak by si dokúpil do poklesu, bol by si v ešte väčšom zisku, možno aj +200%.

Zlato konečne začalo stúpať. Predávaš v 12/2009 po 1400. Máš zisk +133%. Konečne po 12 rokoch.
Zároveň by si po 12 rokoch prvýkrát nakúpil akcie: SPX po 1100.

Keby si bol len v akciách od začiatku, bez dokupov by si mal +175%. Zase viac. Zároveň by si minul na zlate býka z 1400 na 2200 ( +55% )

Predaj SPY v 8/21 pri 3400 by posunul tvoj výnos na +387%. Od 8/21 by si bol v zlate po 1800.
Keby si bol od začiatku len v akciách, bol by si v tej chvíli v zisku zo 400 na 3400, čo je +750%.

A od 8/21 doteraz? Od začiatku augusta ide zlato doboku, čiže tvoj celoživotný výnos je cca +387% (zlato zo 600 na 1800 + výnos akcií )
SP išlo od 400 na súčasných 4660, čo je +1065% !

Výnos v p.a. pri tvojej metóde: 5,49% p.a. ( zo 100 000 v 1992 by si mal 487 000 )
Výnos čisto v akciách: 8,65% p.a. ( zo 100 000 by si mal 1 162 000 USD )

Po takmer 30 rokoch na burze by si bol 5 rokov v cashi, 12 rokov v zlate, 12 rokov v akciách. Všimni si ako ten rozdiel vo výnose narastá.

P.S. Ten pomer ako pomôcka nie je zlá. Pomôcka pre sedliaka, ktorý by celý život bol pasívne v akciách a podľa tvojích čísel by kúpil, alebo predal aj zlato. Teda Zlato (alebo dlhopisy) ako doplnok. Tým zlatom si môžeme prilepšiť, ale je to už špekulácia: nákup/predaj podľa určitých kritérii.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,,. Warren Buffett.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5937
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 12 times
Been thanked: 20 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa jogo »

osamely chodec napísal: Ne 09 01, 2022 10:23 pm myslel som to tak, ze akonahle pomer sp500/gold dosiahne hodnotu 2,5 predas akcie a kupis zlato a cakas ak pomer dosiahne hodnotu 1,0 ides 100% do akcii ... striedaju sa tieto dva stavy
takze 06/1997 nakup zlata a drzba predaj v 12/ 2009 a nakup spy , predaj spy v 08/2021 a drzba zlata doteraz...
Toto je "backtest" s tromi obchodmi, čiže nulová vypovedacia hodnota. Jednoducho si tie konštanty 1 a 2,5 napasoval na minulosť na ten ratio graf, aby si z neho dosiahol čo najväčší výnos. Tak isto môžem nastaviť nejaké konštanty pre to obdobie na SPY, napríklad nákup pri poklese -50%, ak kríza nemá QE a nákup pri poklese -20%, ak kríza ma QE a k tomu nejaké pravidlo pre výstup napr. ak nie je QE, tak vystupujem na ATH, ak je QE, tak držím až do jeho ukončenia a zisky budú parádne...ibaže to som teraz za 5 min napasoval pravidla na graf SPY od roku 1997 a s veľmi vysokou pravdepodobnosťou to v budúcnosti fungovať nebude...
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným
účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
-Pravda je dcérou času.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

Juggler, mas tam cudne ceny napr. zlato 05/97 600 usd? Zacinas teda 1992 , pomer je pod 2,5 takze nie nie som cash som v akciach. V tomto systeme sa striedaju 2 aktiva zlato a SPY. Inak vybral som obdobie ked sa nadpriemerne darilo akciam , to dufam uznas. Takze ano kto bol v akciach po cely cas zarobil viac. Co sa vsak uz neda povedat dalsich 30 rokov dozadu 1962 -1992 a tak by sme mohli pokracovat... Ja som hladal nieco jednoduche primitivne a robustne aj 100 rokov dozadu co funguje kde je pre majitela hotovosti 1 mil. usd ( take bolo zadanie) zabezpeceny vynos s primeranym DD. Inak ak je teraz pomer 2,5 pri valuacii sp500 3800 a mal by sa pomer vratit na aspon 1,0 tak pri cene zlata 1800 SP500 by padlo na 1800. A pri valuaciach 1980 100/700=0,14 by teraz akcie padli na 252 . Nemyslim ze cesta bude taky krach akcii skor ich stagnacia a dorovnavanie ceny zlata. Ak by ostali akcie na 3800 tak pri pomere iba 1 zlato by malo stat 3800 usd. Aspon tak tomu bolo 100 rokov dozadu... Takze akciovi byci pozor na historiu. Ti investori co zazivali medvedie trhy uz pomali vymreli a ostalo vela mladych bykov :).
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

Jogo ak by som chcel dosiahnut naj vykon urcite by som nezacinal v 90 rokoch v zlatej ere akcii ...
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 883
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 2 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa andre »

Snad som to pochopil dobre, pozri.

Chalani maju pravdu, ze je to taka optimalizacia na silu. Od 1970 co mam data tam bol len 1 switch v 1973. Ale keby si bol v zlate dlhsie (do 1980), mas lepsi vynos.

Takto to vyzera super. Ale ja tieto switche nemam moc rad, lebo staci ked to algo raz "netrafi" switch a prichadzas o roky budovane zisky..
Prílohy
ratio2_spy_gld_1995-2022.png
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

Andre dik, tie DD nie su spatne.
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 12827
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 34 times
Been thanked: 83 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Chodec: OK. Nevedel som, že ako spojené nádoby, teda že aj v 1992 stocks. Aj tak si však myslím, že nie je dobrý nápad byť 100% v zlate.

Podkladám číslami, ktoré sú očistené o infláciu:

Cena zlata išla dole:

1. o -50% v období 1913-1920, to je počas 1. svetovej vojny i pandémie španielskej chrípky
2. o -60% od 1934 až do 1971 to je dlhých 36 rokov

Keď Nixon zrušil zlatý štandard v 1971, nasledujúcich 10 rokov cena zlata prudko stúpla, aj inflácia bola vysoká. Lenže potom znova išla cena dole:

3. o -80% od 1980 do 2001 ..klesala dlhých 21 rokov, pričom inflácia bola cca 4-5% p.a.

Ak by ste zlato nakúpili v 1980, do roku 2001 by ste stratili -80%. Dodnes, čiže dlhých 40 rokov by ste boli v strate. Takže uplynulých 40 rokov zlato infláciu neporazilo.

Ale uznávam ísť podľa tvojho zjednodušeného pomeru. Byť celý život zainvestovaný v akciách a čím je pomer vyšší, tým viac zlata pridávať ( dajme tomu do výšky 20%). Potom vyberať zisk, ked zlato stúpa a kupovať akcie v poklese. Teraz idem urobiť to, že kúpim zlato a dlhopisy.


Andre: ten gettex nevyzera zle. je súčasťou Euronext. Teraz sa tam pridal ako eminent Goldman Sachs.


No trading fee
No exchange fee
Realtime prices for free
Unique in Germany: foreign bonds and certificates without trading and exchange fees

Profi dáta pýta 10 GBP ( aj s norskymi ECNs ), Xetra pýta 70 €,
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,,. Warren Buffett.
D4rgon1993
Príspevky: 13
Dátum registrácie: Pi 08 04, 2022 6:34 pm

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa D4rgon1993 »

Každý je iný, každý ma skúsenosti v niečom inom a je schopný tolerovať iné rizika Už dlhé roky investujem do nehnuteľnosti a to bolo asi moje najlepšie rozhodnutie v živote. čo sa týka roku 2022 sa veľmi do nehnuteľnosti nevyplatí, ale niečo málo by som z toho milióna ukrojil na páku samozrejme, že by mi doložila banka ešte kým sú lacné peniaze vtedy sa bavíme pri nehnuteľnostiach úplne o iných číslach. Starosti minimum, výnosi neporovnateľne. Tento rok idem dať na jeden byt property manažment nech spravuje firma tak som zvedavý. Nehnuteľnosti majú tiež svoje cykli konkretne 18-ročný cyklus.

Tak skúsim to nejak rozložiť podľa seba 200 k - nehnuteľnosti na paku, bez páky nekupujem
100 k uložiť do niečoho konzervátivneho ja využívam prvý realitný fond AID s poplatkom 0,5% s čím som zatiaľ spokojný (pol roka využívaný) podľa výkonnosti bez poklesu a to aj v čase krízy v roku 2008. (keby som neinvestoval na páku tak sem by som mal 300k aby som bol pripravený)
zlato - 70 k
krypto etf využívam IEGB
Invesco Elwood Global Blockchain UCITS ETF USD. -30 k - (za minulý rok výkonnosť niečo okolo 90% čiže iba ako špekulácia ako kryptomeny..)
zvyšok akcie 600 k každý mesiac zo sumy by som vložil 5% pri poklese každé 2% by som spravil extra vklad.

Vyberať nájom, akcie pravidlo 4% a žijem si ako kráľ :D deťom dať po byte v dospelosti nech sa učia a sú zabezpečené. Tak si to predstavujem ja. A raz dojdem aj do toho bodu. Som rád, že som začal s nehnuteľnostami. Na investovanie do akcii by mi banka nikdy nepožičala ;)
mike.cross
Príspevky: 7
Dátum registrácie: St 13 04, 2022 4:01 pm

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa mike.cross »

D4rgon1993 napísal: Št 14 04, 2022 7:58 am Každý je iný, každý ma skúsenosti v niečom inom a je schopný tolerovať iné rizika Už dlhé roky investujem do nehnuteľnosti a to bolo asi moje najlepšie rozhodnutie v živote. čo sa týka roku 2022 sa veľmi do nehnuteľnosti nevyplatí, ale niečo málo by som z toho milióna ukrojil na páku samozrejme, že by mi doložila banka ešte kým sú lacné peniaze vtedy sa bavíme pri nehnuteľnostiach úplne o iných číslach. Starosti minimum, výnosi neporovnateľne. Tento rok idem dať na jeden byt property manažment nech spravuje firma tak som zvedavý. Nehnuteľnosti majú tiež svoje cykli konkretne 18-ročný cyklus.

Tak skúsim to nejak rozložiť podľa seba 200 k - nehnuteľnosti na paku, bez páky nekupujem
100 k uložiť do niečoho konzervátivneho ja využívam prvý realitný fond AID s poplatkom 0,5% s čím som zatiaľ spokojný (pol roka využívaný) podľa výkonnosti bez poklesu a to aj v čase krízy v roku 2008. (keby som neinvestoval na páku tak sem by som mal 300k aby som bol pripravený)
zlato - 70 k
krypto etf využívam IEGB
Invesco Elwood Global Blockchain UCITS ETF USD. -30 k - (za minulý rok výkonnosť niečo okolo 90% čiže iba ako špekulácia ako kryptomeny..)
zvyšok akcie 600 k každý mesiac zo sumy by som vložil 5% pri poklese každé 2% by som spravil extra vklad.

Vyberať nájom, akcie pravidlo 4% a žijem si ako kráľ :D deťom dať po byte v dospelosti nech sa učia a sú zabezpečené. Tak si to predstavujem ja. A raz dojdem aj do toho bodu. Som rád, že som začal s nehnuteľnostami. Na investovanie do akcii by mi banka nikdy nepožičala ;)
Pozeral som ten prvý realitný fond AID s poplatkom 0,5% a vidím tam v prospekte:
Vstupný poplatok: 3%
Správcovský poplatok: 1,8 % p.a.
Depozitársky poplatok: 0,192 % p.a. vrátane DPH
Ako si dostal tvojich 0,5% ?
Navyše sa tam uvádza, že fond môže investovať do iných ETF fondov.
Aké to má celé zmysel?
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2663
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 4 times
Been thanked: 5 times
Kontaktovať používateľa:

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa osamely chodec »

navyse si fond v pohode moze menit podmienky, staci ze mu to odsuhlasi servilna NBS :). Takze to co je uvedene plati pre dobre pocasie...
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 12827
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 34 times
Been thanked: 83 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Hrôza. IAD je najdrahší správca. A výnos nikde. berú cez 2% p.a. a výnos v najväčšom realitnom boome SR priemerne 4% p.a. ? 4 % hrubých lebo na konci je zrážkové zdanenie 19%. Okrem toho fond má v portfóliu samé komerčné nehnuteľnosti: biznis centrá, logistické parky, solárne elektrárne.. ak čaká EU kríza, tento segment pôjde dole ako prvý ( v niektorých mestách už teraz nevedia obsadiť kancelárske priestory ).
Dvoj až trojnásobné zvýšenie cien energii predraží nájmy a dostane na kolená priemysel a podnikateľov. Pozeral som konkurenčný HB Reavis Stredoeurópsky Realitný Fond a čo nevidím: od 2018 ide dolu vodou ..za posledné 4 roky cca -7%. Za 10 rokov výnos +27%..to je ROI 2,42% p.a..

Oproti tomu všetci tí, čo investovali do nehnuteľností sami, ked kúpili obyčajný byt, tak za posledné roky sú len na raste ceny v zisku desiatky %. Príjem z nájmu majú ako ďalší zisk. Ak chcú predať, stačí im počkať 5 rokov a neplatia žiadne dane.

Realitám cez fondy by som teraz vyhol. Jediná rozumná investícia čo sa mi pozdáva sú zero coupon dlhopisy JT na konkrétne rezidenčné projekty.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,,. Warren Buffett.
D4rgon1993
Príspevky: 13
Dátum registrácie: Pi 08 04, 2022 6:34 pm

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa D4rgon1993 »

mike.cross napísal: Št 14 04, 2022 11:05 am
D4rgon1993 napísal: Št 14 04, 2022 7:58 am Každý je iný, každý ma skúsenosti v niečom inom a je schopný tolerovať iné rizika Už dlhé roky investujem do nehnuteľnosti a to bolo asi moje najlepšie rozhodnutie v živote. čo sa týka roku 2022 sa veľmi do nehnuteľnosti nevyplatí, ale niečo málo by som z toho milióna ukrojil na páku samozrejme, že by mi doložila banka ešte kým sú lacné peniaze vtedy sa bavíme pri nehnuteľnostiach úplne o iných číslach. Starosti minimum, výnosi neporovnateľne. Tento rok idem dať na jeden byt property manažment nech spravuje firma tak som zvedavý. Nehnuteľnosti majú tiež svoje cykli konkretne 18-ročný cyklus.

Tak skúsim to nejak rozložiť podľa seba 200 k - nehnuteľnosti na paku, bez páky nekupujem
100 k uložiť do niečoho konzervátivneho ja využívam prvý realitný fond AID s poplatkom 0,5% s čím som zatiaľ spokojný (pol roka využívaný) podľa výkonnosti bez poklesu a to aj v čase krízy v roku 2008. (keby som neinvestoval na páku tak sem by som mal 300k aby som bol pripravený)
zlato - 70 k
krypto etf využívam IEGB
Invesco Elwood Global Blockchain UCITS ETF USD. -30 k - (za minulý rok výkonnosť niečo okolo 90% čiže iba ako špekulácia ako kryptomeny..)
zvyšok akcie 600 k každý mesiac zo sumy by som vložil 5% pri poklese každé 2% by som spravil extra vklad.

Vyberať nájom, akcie pravidlo 4% a žijem si ako kráľ :D deťom dať po byte v dospelosti nech sa učia a sú zabezpečené. Tak si to predstavujem ja. A raz dojdem aj do toho bodu. Som rád, že som začal s nehnuteľnostami. Na investovanie do akcii by mi banka nikdy nepožičala ;)
Pozeral som ten prvý realitný fond AID s poplatkom 0,5% a vidím tam v prospekte:
Vstupný poplatok: 3%
Správcovský poplatok: 1,8 % p.a.
Depozitársky poplatok: 0,192 % p.a. vrátane DPH
Ako si dostal tvojich 0,5% ?
Navyše sa tam uvádza, že fond môže investovať do iných ETF fondov.
Aké to má celé zmysel?
Obrázok - neviem tu vložiť obrázok bohužiaľ. tam je presný rozpis aká suma bola vložená, poplatok, zhodnotenie

Hovorím, že pol roka mám tento fond vstupný poplatok 0,5% z vloženej sumy to je všetko. Najprv som investoval opatrne, lebo som tomu tiež veľmi neveril po 1 k., ale ako som pozeral históriu tak v 2008 počas krízy ani trochu neklesol takže asi tam presuniem financie na nejaký čas. Zdravú infláciu určite poráža, keď mate iba tento poplatok, odvádzajú sa dane, ale za mňa ako konzervatívny fond s týmto poplatkom určite áno.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5937
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 12 times
Been thanked: 20 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa jogo »

JUGGLER napísal: Št 14 04, 2022 4:28 pm Oproti tomu všetci tí, čo investovali do nehnuteľností sami, ked kúpili obyčajný byt, tak za posledné roky sú len na raste ceny v zisku desiatky %. Príjem z nájmu majú ako ďalší zisk. Ak chcú predať, stačí im počkať 5 rokov a neplatia žiadne dane.
Ja robím prepočty od vrcholu po vrchol, ak sme na vrchole, alebo od dna po dno, ak sme na dne. A takýto prepočet ukazuje výnos v Bratislave od vrcholu 2Q 2008 do 4Q 2021 iba 2,87% p.a. bez započítania ziskov z nájmu. 3% výnos dáva aj IAD-realitný fond.
Zisk z nájmu beriem, ako odmenu majiteľovi bytu za jeho prácu, ktorú ma s prenájmom a údržbou bytu.
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným
účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
-Pravda je dcérou času.
D4rgon1993
Príspevky: 13
Dátum registrácie: Pi 08 04, 2022 6:34 pm

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa D4rgon1993 »

jogo napísal: Pi 15 04, 2022 9:08 am
JUGGLER napísal: Št 14 04, 2022 4:28 pm Oproti tomu všetci tí, čo investovali do nehnuteľností sami, ked kúpili obyčajný byt, tak za posledné roky sú len na raste ceny v zisku desiatky %. Príjem z nájmu majú ako ďalší zisk. Ak chcú predať, stačí im počkať 5 rokov a neplatia žiadne dane.
Ja robím prepočty od vrcholu po vrchol, ak sme na vrchole, alebo od dna po dno, ak sme na dne. A takýto prepočet ukazuje výnos v Bratislave od vrcholu 2Q 2008 do 4Q 2021 iba 2,87% p.a. bez započítania ziskov z nájmu. Takýto výnos dáva aj IAD-realitný fond.
Fyzické nehnuteľnosti sa vôbec nedajú zrovnať výnosnosťou s IAD... okrem zhodnotenia, nájom, ktorý by mal v tomto období stúpať, splácanie istiny na hypotéke, keď vieme pracovať s daniami odpisy, čo vychádza, že na daniach neodvedieme nič alebo minimum a to úplne legálne. Nehnuteľnosti najvýnosnejšie investovanie (môj názor) týmto by som praveže aj začal, keď už človek vyčerpe úverový strop DTI, tak potom sa dať viac na akcie. Samozrejme zaleží na jednotlivých cykloch trhu. Poznám prípady čo investovali do nehnuteľnosti v roku 2008 pred prepadom, tak sa dlhšie z toho spamätavali.
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 883
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 2 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa andre »

mike.cross napísal: Št 14 04, 2022 11:05 am Ako si dostal tvojich 0,5% ?
Toto sa robi cez presun medzi fondami, vlozis do takeho kde je 0 vstupny poplatok a potom presunies za tych 0.5% do realitneho. Klasicky odr.. na klientov co o to nevedia.

Vyhoda tychto retailovych relaitnych fondov je, ze viac menej ocenuju portfolio na zaklade najomneho. Cize tam nehrozi velka korekcia ani v recesii. Samozrejme moze klesnut obsadenost..

Viem si to predstavit ako malu zlozku v portfoliu, ktora nahradza dlhopisy obchodovane na burze, ktore teraz pri vysokej inflacii dostavaju na frak.

Tie bondy co spominal juggler su vynosovo lepsie, ale ked sa nieco zomelie, tak budu o dost volatilnejsie. Videli sme v 2020, ked pomerne rychlo zleteli >10%.
JUGGLER napísal: Št 14 04, 2022 4:28 pmPozeral som konkurenčný HB Reavis Stredoeurópsky Realitný Fond a čo nevidím: od 2018 ide dolu vodou ..za posledné 4 roky cca -7%. Za 10 rokov výnos +27%..to je ROI 2,42% p.a..
HB Reavis Stredoeurópsky Realitný Fond vyplaca dividendu. Tusim nieco vyse 6% rocne, cize pozerat len na NAV nedava dobry obraz.

Z dlhodobych statistik v US REITy vychadzaju v recesii celkom dobre, lebo indexuju najomne o inflaciu. Aj ked to je o rok opozdene, stale statisticky klesaju vyrazne menej ako ine akcie.
JUGGLER napísal: Št 14 04, 2022 4:28 pm Oproti tomu všetci tí, čo investovali do nehnuteľností sami, ked kúpili obyčajný byt, tak za posledné roky sú len na raste ceny v zisku desiatky %. Príjem z nájmu majú ako ďalší zisk. Ak chcú predať, stačí im počkať 5 rokov a neplatia žiadne dane.
Urcite byt na paku s hypo bola za posledne roky velmi dobra investicia. S vysokou inflaciou a stale velmi nizkymi urokmi to moze byt dobra investicia aj dnes.

Ja sa ale obavam toho kolko zletia nehnutelnosti ak prijde recesia. Z CR uz hlasia priemerne zvysenie splatky hypo pri konci fixacie okolo 50% a ocakavaju do par mesiacov, ze zacnu klesat ceny nehnutelnosti. Uvidime kedy sa zobudia v ECB.

Momentalne patrime medzi najzadlzenejsie narody v EU a vacsina dlhu je hypo. Ked si pozrieme krajiny, ktore na tom boli podobne v 2007 napr. Spanielsko a Irsko. Tak Irsko sa len pomaly blizi k cenam z 2007 a Spanielsko je stale vyrazne pod.

https://tradingeconomics.com/ireland/housing-index
https://tradingeconomics.com/spain/housing-index

jogo napísal: Pi 15 04, 2022 9:08 amJa robím prepočty od vrcholu po vrchol, ak sme na vrchole, alebo od dna po dno, ak sme na dne. A takýto prepočet ukazuje výnos v Bratislave od vrcholu 2Q 2008 do 4Q 2021 iba 2,87% p.a. bez započítania ziskov z nájmu. 3% výnos dáva aj IAD-realitný fond.
Zisk z nájmu beriem, ako odmenu majiteľovi bytu za jeho prácu, ktorú ma s prenájmom a údržbou bytu.
Toto je celkom dobra metrika, ale nepocital by som z vrcholu na vrchol, tam sa predalo len male % bytov. Chcelo by to priemer aspon za par rokov.

V BA sa byty bezne prenajimaju cez firmy, co zabezpecuju kompletne management nehnutelnosti. Od zariadenia, najdenie najomnika a riesenie vsetkej administrativy. Takze ked to budeme brat ako investiciu, tak by som zaratal aj vynos z prenajmu znizenu o 25-30%, co bude stat zariadenie bytu + management.

A hlavne investicne byty sa kupuju na hypo, takze vynos z investovanej sumy byva zasadne vyssi.
Myk
Gold Member **
Príspevky: 506
Dátum registrácie: Ne 29 11, 2009 8:05 am

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa Myk »

Nevím jak v Bratislavě, ale v Praze jsou výnosy z nájmu při současných cenách 3% p.a. a to už se považuje za dobrý výnos. Při takovémto výnosu platit ještě správcovskou firmu nedává moc smysl, protože 1-2% v dlouhodobém horizontu padne na údržbu nemovitosti. Nehledě na to, že najít spolehlivou firmu, která nebude majitele okrádat je těžké (vlastní zkušenosti, měl jsem správcovských firem několik). Takže investice v dnešní době ve velkých městech na lukrativních adresách je dle mého názoru čistě sázka na to, že ceny nemovitostí dále porostou.
Nevím jak v SR, ale v ČR platilo, že nůžky mezi velkými a malými městy byly okolo roku 2015 na maximu a teď se postupně zavírají, takže před 5ti lety byly okrajové lokality dobrá příležitost. Podle mého názoru to platí stále, s přílivem UA uprchlíků roste poptávka po levnějších bytech rychleji než po drahých luxusních bytech v Praze. Ale je to klasika - vyšší výnos = vyšší riziko.

Vývoj cen nemovitostí obecně bude záviset na tom, jak se podaří centrálním bankám řídit inflaci a kam se to překlopí:
- stagflace - vysoká inflace plus recese - mzdy budou zaostávat za inflací, ale porostou, nemovitosti asi porostou dál, ale už ne tak rychle
- delší období vysoké inflace bez výrazného poklesu ekonomiky - nemovitosti porostou tempem odpovídajícím inflaci nebo i vyšším
- zkrocení inflace za cenu recese - nemovitosti budou stagnovat nebo v případě dlouhé recese klesat

V ČR centrální banka už začala inflaci krotit vysokými sazbami, takž u nás je asi nejpravděpodobnější scénář 3, takže já jsem začal podíl nemovitostí v portfoliu redukovat.

Ad nemovitostní fondy - uvažoval bych o nich ne v domácích podmínkách, ale v zahraničí. Lokální nemovitosti se dají spravovat bez fondu efektivněji, ale spravovat nemovitosti v zahraničí má vysoké náklady a člověk stejně nedokáže sledovat vývoj legislativy v jiné zemi, než kde žije. Takže zaplatit poplatek za správu nějakému fondu je efektivnější.
hifron
Príspevky: 65
Dátum registrácie: Ut 01 03, 2022 1:40 pm
Been thanked: 1 time

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa hifron »

Je obrovský rozdiel v bývaní a preto chodia v TV aj rôzne seriály ako ho rekonštruujú. A kedysi chodil aj taký seriál, že keď majú ľudia doma svinčík až tak, že sa kvôli tomu nevedia ani poriadne hýbať, plno šiat a rôznych harabúrd, ktoré nevedia už kam dávať, tak si v USA najmú takýchto ľudí, ktorý im upracú, tie neželané veci dajú preč alebo predajú(toto ale môže byť problém aby nevyhodili cenné veci), ale obvykle sú tí ľudi radi, že majú poriadok a ešte im to aj skrášlia a niečo aj zrekonštruujú a potom o tom môže byť vysielaný seriál...

Lenže je to možno aj o tom, že existujú aj rôzne starožitnosti a tie môžu byť cenné, ale pre niekoho to je akurát záťaž a preto existujú aj také veci, že si nechajú danú vec v obchode ohodnotiť a môžu ju predať(lenže by malo platiť, že keď ten znalec v obchode si nie je istý, mal by povedať: Počkajte nejaký čas, dám Vám vedieť) a niekedy je tam aj citová alebo rodinná väzba na nejaký predmet, takže to môže byť problém tiež. Z tohoto je tiež seriál...

A potom tu je aj taký seriál, že kupujú v bazári na ulici(z USA), ale tento seriál nevystihuje bazár, len taký dosť pofidernej úrovne, keďže taký eBay úroveň má, a sú tu aj oveľa na vyššej úrovni ako napríklad taký seriál o rekonštrukcii áut z kanálu Discovery, kde kupujú ale aj predávajú autá na aukciách, kde keď to je na úrovni, tak to má aj niečo ďalšie a nie len pouličný bazár. A potom sú tu domy ako Sotheby a podobne, kde už ani o tom viac hovoriť netreba... Takže to úroveň môže mať, akurát to čo chodí v TV je úbohé...(ono v Arabskom svete existujú tiež pouličné obchody, a tam to je tiež všelijaké ale odsudzovať to tiež netreba)...

Chcel som tým povedať, že nehnuteľnosti môžu byť vybavené mimoriadne zaujímavo, ale to je aj na majiteľovi aký má vkus, či si niekedy nechá poradiť a tu treba povedať, že Bratislava a ani Praha nie je New York alebo LA, prípadne nejaké pekné talianske mestečko, ale možnosti ako si spríjemniť bývanie je aj tu a komerčný trh si myslím, že je iba v začiatkoch... Ale nie je to jednoduchý trh a taký trh môže byť aj mimoriadne nepríjemný a zvládnuť to(pre viaceré strany) nemusí byť vôbec jednoduché a aj ľudia a aj firmy majú rôzne preferencie, čo chcú a toto sa tiež môže vyvíjať...
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2293
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 10 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa Rokosák »

Na bohatych nema inflacia vplyv. Vacsinu majetku drzia v aktivach, ktore casto rastu pocas inflacie. Ze rozky vysli o 2 centy ci auta o niekolko desat tisic ich nerozculuje, netrapi a pravdepodobne si to ani nevsimaju.

Ak mate milion a nie ste detailista ci pazravy tak ak vam z miliona zostane 900 tisic nie je dolezite.

To nie je ako ked potrebujete tisicku mesacne a zrazu mate iba 900,
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Glogol
Platinum Member ***
Príspevky: 1003
Dátum registrácie: Št 10 05, 2007 12:26 pm
Has thanked: 1 time
Been thanked: 3 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa Glogol »

Tak ako s tym milonom po 2 mesiacoch ? Nie zeby som ho mal ale na pive sme sa bavili ze ake tazke je teraz zit s takym mlionom ked nam ho inflacia silno poziera... :lol: Teraz po vyklesanom SP500 a nevyklesanych bytoch a investicnom horizonte cca 6 rokov ( danove oslobodenie pri predaji bytu po 5 rokoch) radsej tie byty alebo pomale DCA na SP500 ? Dajme tomu sumu na rovnakych 18 mesacnych ciastok do konca roka 2023 ? Mate vestecku gulu ktory variant da viac na konci r.2028 ?
PredsaJa
Príspevky: 72
Dátum registrácie: Po 25 04, 2022 9:27 pm
Has thanked: 8 times
Been thanked: 13 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa PredsaJa »

Vešteckú guľu nemám, ale ak by som mal tipnúť, tak medzi dca S&P500 a kúpou bytu teraz by to mohlo byť ako výber medzi zlým a ešte horším variantom. Neviem ktoré je ktoré. Pri S&P500 sa kľudne môže stať, že máme pred sebou opäť desaťročie, kde sa to nikam nepohne. Niektorí hovoria aj o tom, že 5 ročný CAGR bude okolo -5%. Ja až taký pesimista nie som. Každopádne, dca nemusí vôbec fungovať. Nehovoriac o tom, že kým by si zainvestoval posledný cash, väčšinu jeho hodnoty zožerie inflácia a value tých akcií to ťažko doženie.
Byty sú kategória sama o sebe. Každopádne outlook je zlý. Byty sú dnes predražené a predpokladám, že efekt inflácie rastu úrokovej sadzby sa ukáže naplno o 1-2 roky. Aká korekcia príde, to netuším. Ďalší, častokrát prehliadaný problém je koncentrácia, keď všetko máš uložené v jednom assete. Stačí, že netrafíš lokalitu, susedov, počet izieb, cenu atď. a návratnosť takejto investície sa to razom silne prekresliť. V oboch prípadoch mi príde 5 ročný horizont krátky. Pri 20 rokoch je to už lepšie. Ale obidve možnosti dnes považujem za skôr rizikové. Všetko závisí tiež od očakávanej návratnosti. Ak je to 10% p a. Tak to je asi nereálne. Ak niekomu stačia 3%, potom možno. Ale to risk reward ratio je v tomto prípade hrozné a nedáva zmysel.
Používateľov profilový obrázok
tomáš virdzek
Platinum Member ***
Príspevky: 764
Dátum registrácie: Po 02 03, 2009 2:17 pm
Has thanked: 5 times
Been thanked: 7 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa tomáš virdzek »

@PredsaJa: Píšeš: "Niektorí hovoria aj o tom, že 5 ročný CAGR bude okolo -5%. Ja až taký pesimista nie som. Každopádne, dca nemusí vôbec fungovať. Nehovoriac o tom, že kým by si zainvestoval posledný cash, väčšinu jeho hodnoty zožerie inflácia a value tých akcií to ťažko doženie."

Síce nie je minulosť zárukou budúcnosti, ale toto by sa dalo aspoň na nejaký obraz prerátať na minulých dátach, že čo by sa stalo v minulosti ak zapneš DCA napr. ako teraz až pri mínus cca 25% SP500 (a samozrejme prepočítať v minulosti aj real return).

PS: vidím, že tiež patríš do klubu pesimistov, resp. opatrnejších s tým nekonečným rastom, čo dávali dozadu. Píšeš: "Pri S&P500 sa kľudne môže stať, že máme pred sebou opäť desaťročie, kde sa to nikam nepohne."
Keď je ochota na jednej strane, môže vzniknúť ochota aj na strane druhej.
Glogol
Platinum Member ***
Príspevky: 1003
Dátum registrácie: Št 10 05, 2007 12:26 pm
Has thanked: 1 time
Been thanked: 3 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa Glogol »

Ono zase ta otazka nie je az tak nahodna. Sedel som s kamosom co ma investicny byt viac ako 5 rokov, najomnik ziadne terno, prave ku koncu juna odchadza ( ziadny milion z toho nebude ale problem podobny). Rozmysla nad predajom bytu a pomalym DCA do SP500. Jednak by chcel mat cash poruke, jednak rozmysla ci SP500 nepredbehlo ( v poklese ) byty a cast by chcel ( ako polovnik ) investovat do 3-4 investicnych polovnickych pusiek ( dopriat si radost ). Nie som zastanca bytov povedal som mu, ze pri tom byte bude mat kludnejsi zivot ale s cashom teraz zaujimavejsi. Majetok sa zmensuje vacsine long-investorom,vratane mna, tazko poradit inemu ako z toho efektne vykluckovat ked sa mi samemu nedari.
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 883
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 3 times
Been thanked: 2 times

Re: KDE INVESTOVAŤ 1 MILIÓN € v 2022

Príspevok od používateľa andre »

Pri DCA sa ti kludne moze stat, ze po tych 6 rokoch tam budes mat o 1/3 menej ako keby si si nechal cash. Pri dlhsom horizonte zatial bolo vzdy DCA do US akcii ziskove. Nedavno som tu daval nejake backtesty viewtopic.php?p=166408#p166408

Pri SK nehutelnostiach by som sa vobec nedivil ani korekcii o 50%, ako bola po 2007 v US, ES, IE.. Zadlzenost nasich domacnosti, nizke uroky.. ak sa bude prudko zvysovat uroky a s nimi nezamestnanost. Nehnutelnosti maju ine cykly ako akcie, klesaju ovela pomalsie napr. po 2007 boli poklesy 5-7rokov podla krajiny.. Zato po 2000, nehnutelnosti defakto neklesali skoro nikde.

Ale uz by ma neprekvapilo ani keby to centralne banky nakoniec nejak ukocirovali a po nejakej "mensej" korencii, prijde dalsi rast bez dlhej recesie. Ale skor cakam horsi scenar.

Takze ako odporucanie by bolo diverzifikovane portfolio ako sme pisali vyssie - akcie, dlhopisy, nehnutelnosti (ak to kvoli sume neni mozne, tak cez REIT, podielove fondy), zlato..
Napísať odpoveď

Návrat na "Potrebujem investovať, sporiť, poistiť sa"