Predat byt a kupit akcie?

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

Zdravim , potreboval by som poradit , neveiem ako si to nejako tak normalne prepocitat.

Mam vyplateny byt v kosiciach za ktory mozem dostat okolo 150,000 . Byvaju tam znami a do vrecka mi mesacne ide iba 250eur. Viac pytat nemozem zatial . Byt mozem predat kedykolvek bez zaplatenia dani. Ked som ho kupoval pred 10 rokmi mal som tam byvat ,ale nakoniec som skoncil v inom meste a ponechal ho ako investiciu.

Pozeram ako padaju akcie a zvazujem co by sa oplatilo viac z dlhodobeho hladiska 10-20 rokov. Ja si myslim ,ze sp500 spadne niekde ku 3000 a v pribehu 7 rokov ked bude bull market by sme mohli vidiet tych $6000 hranicu .

Kolko ale pojde hore byt? Je to tazko odhadovat pre laika ako som ja ..5% rocne v priemere ,,3%? Ozaj neviem co by bolo lepsie. Keby som mal 2 byty tak by som jeden nechal a jeden predal ...ale bohuzial mam len jeden.

Poradte ako by sa to dalo nejako kalkulovat.
Dakujem
Používateľov profilový obrázok
Trumpeta1978
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 4291
Dátum registrácie: Ut 28 03, 2017 9:05 pm
Has thanked: 414 times
Been thanked: 334 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa Trumpeta1978 »

Keby som okrem bytu kde byvam mal este jeden, tak jeden z nich predam a dam do akcii. Ale to je iba moja predstava, lebo kazdy sme v inej situacii. Ale mam iba jeden byt, takze ten urcite nepredam. Musis sa rozhodnut sam, v kazdom pripade nehnutelnost je nepomerne stabilnejsia investicia ako stocks.
Používateľov profilový obrázok
Joki
Platinum Member ***
Príspevky: 1002
Dátum registrácie: Po 30 08, 2021 1:24 pm
Has thanked: 172 times
Been thanked: 223 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa Joki »

Prípadne predaj a kúp menší za polovicu a druhú polovicu daj do akcii/ sp500.
Budeš mať aj nehnutelnosť a z toho prijem z prenájmu a akcie/sp500 do budúcna. Ten menší byt si môžeš kúpiť tam kde bývaš teraz. Nehnutelnosť vlastniť je vždy výhodná investícia.
Joki bought a coffee. Ty môžeš tiez :)
https://www.buymeacoffee.com/akoinvestovat
mikr
Gold Member **
Príspevky: 359
Dátum registrácie: Št 18 08, 2016 7:06 pm
Has thanked: 15 times
Been thanked: 16 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa mikr »

100 lidí - 100 názorů....
„Proč si ukládat peníze do banky, když několik bank můžete vlastnit.“
– Nathan Meyer Rothschild
„Složené úročení je osmým divem světa. Ten, kdo mu rozumí na něm vydělá, ten kdo ne, tak ho platí“ - Albert Einstein
iceberg8
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3910
Dátum registrácie: Pi 29 07, 2016 6:18 am
Has thanked: 478 times
Been thanked: 159 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa iceberg8 »

Joki, Byt v KE za 75k? :)
Odoslané z počítača
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

Aby som upresnil , svoje byvanie uz mam v mensom meste . Tak isto si uz roky setrim v akiach prevazne kupou SSP500 ETF . Momentalne byvam v lacnejsiom meste, kde stoja 3 izbove byty okolo 100,000. Takze teoreticky by som mohol predavt ten kosiciach za 150 a kupit tu byt 2 izbovy za 70 000 ako investiciu. . Takto by to slo.

Idealne by bolo keby existovel nejaky financny modeling kde by som mohol nahadzat tie cisla a dotal aku taku prognozu.
Viem si predstavit ,ze by ten v Kosiciach stal o 10 rokov 300,000 na vrchole bull marketu . Ale tak isto si viem predstavit ,ze by sp500 mohlo byt okolo 7000-8000 o 10 rokov na vrchole bull marketu. Ale to su len moje absolutne nicim nepodlozene nazory
Naposledy upravil/-a jan7925 v Po 20 06, 2022 6:13 pm, upravené celkom 1 krát.
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

iceberg8 napísal: Po 20 06, 2022 5:43 pm Joki, Byt v KE za 75k? :)
on to myslel , kupit mensi kde byvam za 75K , to by sedelo 2-izbovy ..
iceberg8
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3910
Dátum registrácie: Pi 29 07, 2016 6:18 am
Has thanked: 478 times
Been thanked: 159 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa iceberg8 »

Tak ak mas taku volbu, tak nemusi byt zle to urobit ako radil Joki
Otazne len je, ci nie je nebezpecnejsie nakupit byt v mensom meste v tejto situacii, ked su byty na pravdepodobnom "ATH"
Lebo uz aj na dedinach o 3-4-5tisic ludi stoja na "bohatom zapade" SR byty okolo 100k za 2i (aj 50km od BA).. A veru neviem, ci si toto tempo budu vediet udrzat..
Odoslané z počítača
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

iceberg8 napísal: Po 20 06, 2022 6:14 pm Tak ak mas taku volbu, tak nemusi byt zle to urobit ako radil Joki
Otazne len je, ci nie je nebezpecnejsie nakupit byt v mensom meste v tejto situacii, ked su byty na pravdepodobnom "ATH"
Lebo uz aj na dedinach o 3-4-5tisic ludi stoja na "bohatom zapade" SR byty okolo 100k za 2i (aj 50km od BA).. A veru neviem, ci si toto tempo budu vediet udrzat..
Byty tu mestecku zacali uz padat. pred mesiacom boli 3-izboveho az 140K , teraz su podobne uz iba za 125K. Takze tu uz ten trend zacal. A na 100% by som este pockal s kupou keby ze sa takto rozhodnom ..
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

-
Používateľov profilový obrázok
Joki
Platinum Member ***
Príspevky: 1002
Dátum registrácie: Po 30 08, 2021 1:24 pm
Has thanked: 172 times
Been thanked: 223 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa Joki »

iceberg8 napísal: Po 20 06, 2022 5:43 pm Joki, Byt v KE za 75k? :)
V KE by mozno jednoizbak bol, ale BA už ani garsonka :D za 75k nie.
Naposledy upravil/-a Joki v Po 20 06, 2022 6:55 pm, upravené celkom 1 krát.
Joki bought a coffee. Ty môžeš tiez :)
https://www.buymeacoffee.com/akoinvestovat
Používateľov profilový obrázok
wladas
Platinum Member ***
Príspevky: 960
Dátum registrácie: St 22 09, 2021 7:42 pm
Has thanked: 43 times
Been thanked: 126 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa wladas »

Ja by som to predal.
jan7925
Silver Member *
Príspevky: 199
Dátum registrácie: Pi 04 12, 2020 6:28 am

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jan7925 »

Franto napísal: Po 20 06, 2022 7:03 pm Ja by som to tiež predal. Ak to máš len na biznis a neplánuješ tam bývať...
V byte neplanujem byvat. Ked som kupovat tak este 2-3 roky po kupe tam bola ta predstava...ale vsetko to dopadlo tak , ze tam na 100% byvat nebudem . Svoje byvanie uz mam , male,,stare,,,ale eventualne sa to poopravuje.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa JUGGLER »

jan7925 napísal: Po 20 06, 2022 6:09 pm Viem si predstavit ,ze by ten v Kosiciach stal o 10 rokov 300,000 na vrchole bull marketu . Ale tak isto si viem predstavit ,ze by sp500 mohlo byt okolo 7000-8000 o 10 rokov na vrchole bull marketu. Ale to su len moje absolutne nicim nepodlozene nazory
Ako vravia američania: o cene nehnutelnosti rozhodujú tri veci: lokalita, lokalita a lokalita.

Pozor, lebo Košice nie sú Mníchov, Viedeň, Praha, ani Bratislava. Centrum mesta sa ide presunúť medzi želežničnú trať a Hornád, na Aničke vznikne obytná štvrť s 5000 obyvateľmi, v objekte tlačiarni tri budovy 7 posch. +7 posch + 15 posch., z toho jedna obytná. Ku komplexu bytov Albelli pribudnú ďalšie, Čížik bude zrovnaný zo zemou , priestor za OC Galéria detto, na Popradskej dokončujú 4 alebo 5 bytoviek , ďalšie na KVP. Panoráma 6 prinesie ďalších 240 bytov ,v KNV už vyrástlo 10 bytoviek a nad Steel Arenou vzniká dalšia obytná štvrť (žižková ). Okrem toho kopa sólo bytoviek v meste.

Budúcnosť nebude o panelákových králičincoch, ale o moderných novostavbách s loggiami, terasami, predzáhradkami, zeleňou, výhľadom a súkromným parkovaním ( uvidíme parkovanie teraz , ked ho idú zakázať na chodníkoch ). Cenu 300 000 za 10 rokov možno dostaneš iba za tehlu v super lokalite + možno Kuzmányho a Terasa. Len pochybujem, že aj platy porastú o 100%.

Trochu som sa bytmi v KE posledné mesiace zaoberal. Napíš mi do SS presnú lokalitu, či panel, či tehla, stav bytu ,výmera, poschodie, či je balkón/loggia, dispozícia bytu, či je bytovka/panelák zateplený, v akom stave je výťah a parkovanie, či nie sú problematickí susedia. To sú veci, ktoré zhruba rozhodujú o súčasnej a budúcej cene bytu v KE.

Nedávno sme s kolegom analyzovali posledných 10 rokov. Ceny jeho bytov vyrástli o 100%, plus inkasoval podobne ako ty po zhruba 3000 € ročne za nájomné (30 000 plus ku každému bytu ). Akcie by mu dali 2 x viac. Pritom samozrejme, žiadna minulosť negarantuje budúcnosť. Paradoxne akcie rástli po kríze nadpriemerne a teraz sa dostali do poklesu. Reality mu stagnovali po kríze a rástli hlavne v posledných rokoch.

Ono je to aj o povahe. Vlastniť poistenú nehnuteľnosť obsadenú dobrým nájomníkom neprinesie toľko stresu a rizika ako vývoj na akciových trhoch. Na druhej strane vojna skončí, tisíce ukrajincov opustia mesto, ceny energií vyskočia, daň z nehnutelností možno tiež. Ja potenciál zisku vidím u akcií väčší, aj vzhľadom na to, že už sú 20% (a viac) v poklese.
Ceny bytov sú možno na vrchole a budú pár rokov stagnovať. Preto závisí aká lokalita, aký byt, rovnako ako u akcií - aké akcie (je rozdiel medzi akciami aké kupuje Ladis, medzi stockpickingom, ktorý môžeš pokaziť a medzi indexovými ETFs).
Prílohy
New Downtown of Cassovia.jpg
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
zea
Active Member
Príspevky: 111
Dátum registrácie: Po 01 04, 2019 1:23 am
Been thanked: 5 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa zea »

Nedávno sme s kolegom analyzovali posledných 10 rokov. Ceny jeho bytov vyrástli o 100%, plus inkasoval podobne ako ty po zhruba 3000 € ročne za nájomné (30 000 plus ku každému bytu )
Zhodou okolností som tento mesiac rešil veľmi podobnú vec. Ono sa to nezdá ale nájomné je dôležité.

Pred desiatimi rokmi (máj 2012) som kúpil byt(čiastočne ha hypo) a teraz sa (jún 2022) predal (potrebovali sme kúpiť väčší).

Som si evidoval v programe akékoľvek náklady na byt - typu splátky, energie, náklady na údržbu a pod(ako vklad na investičný účet). Rovnako som si sám sebe aj vyplácal (len virtuálne ) nájomné (výbery z účtu). Tým som vlastne simuloval situáciu že na miesto bývania vo vlastnom byte by som si musel dajaký prenajať.

Potom mi program pomocou funkcie XIRR vypočítal vnútornú návratnosť. Teda vlastne simuláciu že by som tie peniaze ktoré som do bytu dal a ktoré som z neho získal dal/vyberal miesto toho na účet s konštantným úrokom. A čáry, máry fuk vyšlo zhodnotenie cca 12,9% pa

Kalkulátor na zhodnotenie S&P 500 s reinvestovaním mi ukazuje v tom istom časovom intervale 13,2% pa. Je pravda že ta kalkulačka na S&P 500 je v USD taže v eur to bude iné číslo ale skôr typujem že viac.

Čiže to vyšlo skoro rovnako :)

Priznám sa neodvažujem sa povedať ako sa tie ceny bytov vyvinú do budúcnosti, može to íst kľudne ešte o dost hore, može to stagnovať ale može to dopadnúť aj ako v miškolci.
https://reality.bazos.sk/inzerat/137697 ... skolci.php

Takže neviem povedať či predať alebo si ponechať.

Z celého toho som si ja odniesol len to že bývať dlhodobo (10 rokov a viac)vo vlastonm (pokiaľ človek nekupuje fakt na vrchole ) a s použitím dobrej hypotkéky sa vždy oplatí. Človek ale musí vedieť že na danom mieste chce zostať dlhodobo.

Čo sa týka investičných bytov tak to už je iná kapusta. Dlho to funguje a potom raz za čas príde bum.
Glogol
Guru Member ****
Príspevky: 1735
Dátum registrácie: Št 10 05, 2007 12:26 pm
Has thanked: 45 times
Been thanked: 154 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa Glogol »

zea napísal: Po 20 06, 2022 10:23 pm
dost hore, može to stagnovať ale može to dopadnúť aj ako v miškolci.
https://reality.bazos.sk/inzerat/137697 ... skolci.php
v HU je este efekt euro forint cca 12 perc za posledny rok ( a ked bude forint dalej oslabovat tak v HU sdzby asi tiez cochvila riadne poskocia ).
pravda je ako poezia - a vacsina ludi na poeziu s.rie
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Uprel by som oči na Česko. Tam tie sadzby idú prudko hore. Rovnaký scénar by nás čakal keby sme mali SKK.
Neviem, či ste si všimli linku na video, čo dal Jogo vo vlákne o hypotékach:

https://www.youtube.com/watch?v=kqQ51fZ ... l%C3%A1nek

Tam chlapík pekne spočítal, že pri 1,5%p.a. mali Česi splátku 13800 CZK.
Pri 7%p.a. ( k čomu sa blížia ) bude splátka 26 500 CZK

V prepočte na eurá si predstavte, že platíte 560 € mesačne a budete platiť 1070 €.
Alebo, že chcete kupovať na hypo , ale zrazu je tá hypo enormne drahá. Stratíte záujem o kúpu.

Zoberte si koľko ľudí má hypo, ale nemá také rezervy a po uplynutí fixácie to budú musieť vzdať ( byt predať ).
Časť z nich sa nesplácaním dostane do stavu, ked byt bude musieť predať banka ( byt ide do predaja, pričom už nie je hypo na 50-70% ako voľakedy, ale na 90% a zvyšok na spotrebný úver (teda predpokladám, že to majú ako my v SR ).

V takom prípade má banka záujem uplatniť záložné právo čo najskôr, teda predať čo najrýchlejšie, aby neprišla o peniaze.

V Amerike - v hypotekárnej kríze podľa mňa nešli tie sadzby tak drasticky hore ako v Čechách. To len rastúce ceny zrazu začali prudko klesať a ľuďom sa neoplatilo ani kupovať, ani splácať. Do predaja sa dostalo príliš veľa nehnuteľností, kým nakupovať nechcel nikto. Nakupovať začali až špekulanti, ale až ked všetko bolo za babku.

Som zvedavý ako to bude v ČR. V tom videu vidím plán ČNB, že sadzby prudko zvýšime - potlačíme infláciu - a sadzby prudko znížime s klesajúcou infláciou. A hotovo. Ja neviem, lebo tá inflácia nie je lokálny problém, ale celosvetový.
Akoby sa nerátalo s tým, že existujúcim dlžníkom narobia veľké problémy.

Ale čo keď sa tam stane to, čo v USA? Že dopyt úplne zmrzne a ceny prudko klesnú? Že príliš veľa ľudí bude chcieť predať, alebo že príliš veľa prestane splácať?
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 7053
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 147 times
Been thanked: 276 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa jogo »

zea napísal: Po 20 06, 2022 10:23 pm
Nedávno sme s kolegom analyzovali posledných 10 rokov. Ceny jeho bytov vyrástli o 100%, plus inkasoval podobne ako ty po zhruba 3000 € ročne za nájomné (30 000 plus ku každému bytu )
Zhodou okolností som tento mesiac rešil veľmi podobnú vec. Ono sa to nezdá ale nájomné je dôležité.

Pred desiatimi rokmi (máj 2012) som kúpil byt(čiastočne ha hypo) a teraz sa (jún 2022) predal (potrebovali sme kúpiť väčší).
Môžeš napísať, aký vychádza podiel medzi predajnou a nákupnou cenou? (predajná cena/nákupná cena)
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
zea
Active Member
Príspevky: 111
Dátum registrácie: Po 01 04, 2019 1:23 am
Been thanked: 5 times

Re: Predat byt a kupit akcie?

Príspevok od používateľa zea »

Môžeš napísať, aký vychádza podiel medzi predajnou a nákupnou cenou? (predajná cena/nákupná cena)
Je to cca 2,6x
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"