Nehnuteľnosť ako investícia

[andre]

Par aktualnych dat k nehnutelnostiam.


Predikcia urokov na hypotekach od NBS:

zdroj: https://ekonomika.pravda.sk/ludia/clano ... clanok_box

Priemerné úrokové sadzby nových hypoték vo februári 2023:

zdroj: https://ekonomika.pravda.sk/ludia/clano ... clanok_box

Nejake data z CR:

Vývoj inzerce nemovitostí v ČR
https://www.sreality.cz/ceny-nemovitosti

Na sto tisíc hypoték čeká úrokový šok. Část dlužníků pustí své investiční byty
https://www.e15.cz/byznys/finance-a-ban ... ty-1397529

Kupci bytů točí kolem štěstí. Slevy jsou i v desítkách procent, stačí sednout na vlak (video)
https://www.e15.cz/videoporady/z-a-trac ... ak-1397596

[rmaly]

telefon mi nahodil tento clanok a musim povedat, ze i ked chapem, ze je to asi aj reklama, tak vcelku poucny... aspon da akysi prehlad, co sa moze pokaslat pri kupe nehnutelnosti v zahranici... aby si ludia nemysleli, ze nu nu nu romantika
https://www.nehnutelnosti.sk/magazin-o- ... zahranici/

[Rokosák]

USA majú skúsenosti s pobrežnými búrkami až tornádami a miestne, často drevené, domy sú iba zriedkavo schopné odolávať takýmto silám. - nezmysel.

[rmaly]

USA majú skúsenosti s pobrežnými búrkami až tornádami a miestne, často drevené, domy sú iba zriedkavo schopné odolávať takýmto silám. - nezmysel.

tak ja neviem... ja to poznam len z TV, ked im odnesie tie domciska ich...

[iceberg8]

Aj drevo odola tornadu,ale stoji to uz podobne ako beton v takej konfiguracii, nie som expert, ale ak je drevo husto (je to tam dostatocne vela), a je dobre kotvene, je odolne voci tornadu uplne v pohode.. aj proti 10x10cm lietajucim "baranidlam" v rychlosti 100kmh a vyssie.

Vedeli ste, ze drevo ma pevnost porovnatelnu ako bezne pouzivany beton? Obe cca 20Mpa.. Je to trochu zlozitejsie, druh dreva, vlhkost, atd, druh betonu, zelezobeton atd, ale pointa je, ze drevu sa nepravom nadava ze je to "ved to zlomim na kolene"

[Trumpeta1978]

v Usa existuju drevene stavby ktore maju az 4poschodia
Nevyhodou tych ich drevenych domov je aj to, ze zvukova izolacia je nic moc.

[Rokosák]

v Usa existuju drevene stavby ktore maju az 4poschodia
Nevyhodou tych ich drevenych domov je aj to, ze zvukova izolacia je nic moc.

Zvukovu izolaciu sa da zariadit, ale lacnejsie je ignorovat.

[JUGGLER]

v Usa existuju drevene stavby ktore maju az 4poschodia

Niekde som o drevostavbách založil vlákno...šokovaný som bol výškovými budovami.

V neďalekej Viedni je postavená drevená výšková budova HoHo, ktorá má 24 podlaží a výšku 84 metrov. Funguje ako hotel, apartmány, reštaurácia aj kancelárie. Podobný zámer mali stavitelia s Mjos Tower v nórskom Osle. Budova, postavená ako celodrevená stavba, má 18 podlaží, ale výškou 85,4 m predbehla aj viedenskú vežu.

Začiatkom roku 2018 oznámila japonská skupina Sumitomo Forestry, že v roku 2041 postaví najvyššiu drevenú budovu na svete. Budova má vzniknúť v Tokiu pri príležitosti 350. výročia existencie spoločnosti, 90 % stavby bude tvoriť drevo a podľa plánov má mať 350 metrov a 70 poschodí. Projekt má aj symbolický názov – volá sa W350. Výstavba tohto 70-podlažného mrakodrapu má stáť 5,6 miliardy dolárov, čo je približne dvojnásobok toho, čo by stavba stála, keby bola zhotovená z tradičných materiálov, teda betónu a ocele.

Britské štúdio PLP Architecture vypracovalo v spolupráci s Katedrou architektúry Cambridgeskej univerzity projekt výškovej veže, ktorá by mala stáť v centre Londýna. Plánovaná veža, nazvaná Oakwood tower (veža z dubového dreva), by mala mať 80 podlaží a jej výška by mala byť 1 000 stôp, čo je približne 304 metrov. Oakwood tower by bol vôbec prvý drevený mrakodrap (za mrakodrap sa podľa úzu považujú budovy vyššie ako 150 metrov) na svete a v Londýne by ho presahoval len známy mrakodrap The Shard.

[Trumpeta1978]

v Usa existuju drevene stavby ktore maju az 4poschodia
Nevyhodou tych ich drevenych domov je aj to, ze zvukova izolacia je nic moc.

Zvukovu izolaciu sa da zariadit, ale lacnejsie je ignorovat.

urobit dodatocnu zvukovu izolaciu tak aby aj naozaj vysledok stal za to je nie lacné a clovek musi ratat s urcitym zmensenim vnutorneho priestoru danych miestnosti. Ignorovat pravdelny detsky plac, alebo hlucnu hudbu nedokaze asi kazdy.

[Rokosák]

Izolovat byty od seba vyzaduje dvojite steny. V ramci vlastneho bytu/domu sa hlucnost izoluje u zachodov/kupelni vlozenou izolacio do sendvicovej priecky. Detsky plac vlastnych deti treba pocut, nie ignorovat. Niektore zvuky su vsak prijatelne. Aspon vieme, ze nie sme na Sibiri.

[Trumpeta1978]

Izolovat byty od seba vyzaduje dvojite steny. V ramci vlastneho bytu/domu sa hlucnost izoluje u zachodov/kupelni vlozenou izolacio do sendvicovej priecky. Detsky plac vlastnych deti treba pocut, nie ignorovat. Niektore zvuky su vsak prijatelne. Aspon vieme, ze nie sme na Sibiri.

pochopitelne mysleny bol plac cudzich deti, tj susedovych.
Poznam cloveka ktory si nechal urobit specializovanou firmou dodatocne zvukovu izolaciu, ale s vysledkom v ramci parametru cena/vykon nie je moc spokojny.

[andre]

Dalsi zaujimavy graf:

zdroj: https://www.finreport.sk/financie/ak-sa ... kovatelov/

[hifron]

Z celkového počtu 19 sledovaných odvetví medziročný rast investícií v bežných cenách zaznamenalo až 18 z nich. Necelých 23 % finančných prostriedkov sa preinvestovalo v odvetví činnosti v oblasti nehnuteľností, kde objem investícií vzrástol medziročne o 22,3 %.

rozostavali sa mrakodrapy a všeličo, inflácia rástla, takže to nie je až tak zrejmé z toho...

[uhlikova_stopa]

Dalsi zaujimavy graf:

firefox_4N7O6eAy4b.png

zdroj: https://www.finreport.sk/financie/ak-sa ... kovatelov/

Ten peak v grafe novoposkytnuch uveroch je urcite refinanc, nakolko aj refinanc je nova hypoteka

[uhlikova_stopa]

A vsimol som si ze y os je Cena v eurach za liter huh?
Asi robil graf Kazimirko ked je zdroj NBS

[andre]

„Medzikvartálny pokles cien nehnuteľností evidujeme vo všetkých krajoch. Najvýraznejšie klesli ceny v Košickom (-6,1 %), Prešovskom (-5,9 %) a Bratislavskom kraji (-4,2 %),“ vyčíslili analytici NBS.

https://ekonomika.pravda.sk/ludia/clano ... clanok_box

[Adammd]

China "musela" hlasovat "za", pretoze hlavne gro rezolucie bolo nieco ine(pre Cinu dolezite-blizsia kosela ako kabat, netreba rozoberat, kto chce najde si), paragraf o oznaceni Ruska ako agresora bol "prilepok" a dodatocne pridany...nie len v SK parlamente sa robia prilepky k zakonom a tak dokazu zahlasovat co by inak odmietli

[andre]

Po otrasoch amerických bánk sú na rade komerčné nehnuteľnosti, varujú veritelia

Rastúce úrokové sadzby, klesajúce ceny a znížený dopyt po kancelárskych priestoroch v dôsledku pandémie zaťažili trh komerčných nehnuteľností.

A. Walshová takisto poznamenala, že niektorí veritelia požadujú osobné záruky od vlastníkov nehnuteľností, čo je signál sprísňovania úverových štandardov. V prieskume Fedu väčšina amerických bánk uviedla, že v prvom štvrťroku sprísnila úverové štandardy pre pôžičky zabezpečené nebytovými nehnuteľnosťami, pričom v žiadnej z bánk nedošlo k ich zmierneniu.

Aj podpredseda Berkshire Hathaway Charlie Munger minulý mesiac varoval pred búrkou na americkom trhu komerčných nehnuteľností a povedal, že banky sú „plné zlých úverov“. Pokračoval, že v USA majú veľa problémových kancelárskych budov aj nákupných centier či iných problémových nehnuteľností. „Čakajú nás veľmi ťažké časy,“ povedal Munger.

https://www.trend.sk/spravy/otrasoch-am ... -veritelia

[jaroslav81]

Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa za posledný rok výrazne zvýšil
Realitný barometer v apríli 2023 znovu poklesol, jeho hodnota sa v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom znížila o 0,6 %. Po zmene trendu v cenovom vývoji od jesene 2022 pozorujeme väčšiu korekciu pri starších bytoch. Ceny novších bytov zatiaľ klesaniu cien odolávajú lepšie. Vidieť to aj na tom, že cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa v krajských mestách za posledný rok výrazne zvýšil. Napríklad pri 2 izbových bytoch v Bratislave poskočil z 8,3 na 18,1 % a v Košiciach z 13,9 na 26,6 %. Pri 3 izbových bytoch v Bratislave sa zvýšil za rok z 20,1 na 27,2 a v Košiciach z 15,9 na 26,6 %. Samozrejme, neznamená to, že novšie byty sú voči cenovým otrasom imúnne. V najbližších mesiacoch predpokladáme pokračovanie doterajšieho vývoja.

Zdroj: https://www.realitnaunia.sk/realitny-barometer

[hifron]

Veľa mladých ľudí žije v podnájme, dosť veľa aj u rodičov. V porovnaní s niektorými krajinami EÚ sme na tom oveľa lepšie ale aj oveľa horšie. V takom USA mladí v 18 vypadnú z domu a idú na nejakú univerzitu ak na to majú(a povedzme im rodičia našetria) alebo sa rozhodnú trocha cestovať po svete(a trocha to spojiť s prácou a popritom získať vzdelanie a trocha sa rozhliadnuť(čo kedysi trocha plnila aj funkcia vojenskej služby)).

Lenže mladých nikto nenaučil, že nemôžu mať všetko hneď, zadĺžiť sa hypotékou na celý život a potom keď budú sa chcieť presťahovať za prácou(alebo možno dočasne za nejakým pracovným, prípadne vzdelanostným seminárom alebo projektom), tak majú problém pretože chýbajú služby na realitnom a pracovnom trhu, ktoré to vedia zariadiť...

Navyše prirodzený rozdiel v realitách(alebo aj prenájmoch) je dosť nízky, pretože aj úroveň ekonomiky a spoločnosti je dosť nízka a je tu aj veľký počet ľudí v obrovských problémoch spôsobených dosť aj historickým vývojom na Slovensku(hoci netreba mať ružové okuliare do budúcnosti), je to dosť problém a čo s tým by mala dať odpoveď aj slovenská spoločnosť...

[stary gambler]

investoavnie do nehnutelnossti je to najlespie co dany jedinec moze spravit, ze v na zapdnej casti funguje osobne vlatsntictvo bytu na 10-20% ma svoju opodstatnenost, len sa o tom nepise, ludia skratka aj s hypotekami nemaju na kupu daneho bytu aj pri svojich 3-5 tis prijmoch mesacne, ze to casom pride aj ku nam je pochopiteln., Skuste si pozriet byt na predaj v Amsterdane za kolko sa predava a s skuste si ho najist za tri tyzden-nenajdete lebo je uz zzrealizivany. Samozrejme sa vyroji kopec oponentov prjem na Slovensku a podobne. Nepolezimujem zijem realitou. na prispevok nebudem odpovedat.

[iceberg8]

Obmedzene komodity (hlavne asi pozemky) maju navrch, pretoze ak sa akumuluju v rukach bohatych (nemyslim hned top 1%), a nemaju dovod upustit z vlastnictva (kedze generuju zisk) a peniaze su od urcitej vysky toxicke-tazko investovatelne bezpečne, tak tiez nevidim dovod na nejaky brutalny vypredaj nehnutelnosti (asi jedine pocas ostrej vojny na danom uzemi).

Je ale pravda, ze nehnutelnost ako taka, ak ma clovek len na jeden kus, tak je blbe-narocne sa stahovat za pracou.. A to "svoje" by som do prenajmu nedal, to uz radsej predat. Ale tu sa mi mixuje uz viac problematik, vacsinou ludia ziju po dvojici, tj, rodina, a tak aj muz, aj zena aby nasli "idealny" stred docahdzania do prace, to uz inak komplikuje vyber polohy nehnutelnosti..

Presne ako hifron pise," Lenže mladých nikto nenaučil, že nemôžu mať všetko hneď," - osobne nechapem, ako je mozne, ze pri tom vsetkom co mame ako moderna doba, vymozenosti, stale je malo casu na samotny zivot (ale mozno len ja robim nieco zle, ale vidim vlastnikov bazenu, ako nemaju cas relaxovat v tom svojom bazene, neviem ale pricinu)

Inak mne s aj paci, co vlastne stary gambler pise, ze sa verejne stale hovori "na zapade je oblubenejsi prenajom, ved nevlastni, daj sa do prenajmu aj ty" (a vidim mu na ociach, ze mi naznacuje, ze mam ist do jeho bytu, ktory on vlastni a mne nahovara, ze je to nevyhodne).. Ale uz sa verejne nehovori o tom, kto vlastni, lebo ak je niekto najomnik, musi byt niekto aj vlastnik, a ak je niekto vlatnik, tak asi nebude prevadzkovat stratovy biznis (u nas je to myslim ze priam aj protizakonne). cize reklamny slogan by znel "neoplati sa ti vlastnit! ja uz vlastnim! pod do mojho!"

EDIT, Local Purchasing Power in Bratislava is 1.3% lower than in Delhi,

[Trumpeta1978]

delhi

EDIT, Local Purchasing Power in Bratislava is 1.3% lower than in Delhi,

rozdiel je v tom, že v Dílí by si dlhodobo žiť určite nechcel.
Za druhe, uroven tamojsich miestnych tovarov nie je na urovni na ktoru sme v Europe zvyknuti, diplomaticky napisane

**
Postupne sa budu zvysovat /co sa uz aj pomaly deje/ dane z nehnutelnosti aj na Svk, napr na Zapade Europy su vysoke /vo velkych mestach/ a tymto smerom to pojde aj u nas. V kazdom pripade investicne nehnutelnosti su vhodne pre tych, ktori napr z principu prilis nedoveruju akciám, alebo uz su tak bohati ze akciove portfolio ci ETF uz maju ale pre diverzifikaciu chcu drzat aj nehnutelnost. Velmi casto to ludia robia tak, ze zoberu investicny byt na prenajimanie s tym, ze neskor ked vyrastie ho daju svojmu dietatu ako startovacie byvanie.

A ako funguje prenajimanie na Zapade ked tam maju take vysoke dane? Oplati sa to? No, vraj to funguje tak, ze to castokrat maju vo vlastnictve firmy pre ktore je to sposob podnikania a tie si mozu dat do nakladov to co fyzicka osoba nie. A samozrejme hlavne v Nemecku ci Rakusku je vela najomnych bytov vo vlastnictve mesta.

**

Ktorý developer chystá najviac bytov (rebríček) - Index SME
https://index.sme.sk/c/23165042/ktory-d ... ricek.html

[iceberg8]

Hm, no ale co brani FO otvorit si firmu a podnikat v prenajme bytov? Okrem nakladov navyse za firmu a uctovnictvo..

[rmaly]

delhi

EDIT, Local Purchasing Power in Bratislava is 1.3% lower than in Delhi,

rozdiel je v tom, že v Dílí by si dlhodobo žiť určite nechcel.
Za druhe, uroven tamojsich miestnych tovarov nie je na urovni na ktoru sme v Europe zvyknuti, diplomaticky napisane

**
Postupne sa budu zvysovat /co sa uz aj pomaly deje/ dane z nehnutelnosti aj na Svk, napr na Zapade Europy su vysoke /vo velkych mestach/ a tymto smerom to pojde aj u nas. V kazdom pripade investicne nehnutelnosti su vhodne pre tych, ktori napr z principu prilis nedoveruju akciám, alebo uz su tak bohati ze akciove portfolio ci ETF uz maju ale pre diverzifikaciu chcu drzat aj nehnutelnost. Velmi casto to ludia robia tak, ze zoberu investicny byt na prenajimanie s tym, ze neskor ked vyrastie ho daju svojmu dietatu ako startovacie byvanie.

A ako funguje prenajimanie na Zapade ked tam maju take vysoke dane? Oplati sa to? No, vraj to funguje tak, ze to castokrat maju vo vlastnictve firmy pre ktore je to sposob podnikania a tie si mozu dat do nakladov to co fyzicka osoba nie. A samozrejme hlavne v Nemecku ci Rakusku je vela najomnych bytov vo vlastnictve mesta.

**

Ktorý developer chystá najviac bytov (rebríček) - Index SME
https://index.sme.sk/c/23165042/ktory-d ... ricek.html

nehovoriac o tom, ze na slovensku si aj sukromna / fyzicka osoba moze dat dane do nakladov ak ma byt v obchodnom majetku... nakoniec sa to aj tak premietne do vysky najomneho, tak to zaplatia najomnici...

[rmaly]

Hm, no ale co brani FO otvorit si firmu a podnikat v prenajme bytov? Okrem nakladov navyse za firmu a uctovnictvo..

ako pisem... vobec nemusia... staci dat byt do OM (1 dokument ulozeny doma na pocitaci a 1 dokument, ktory sa updatuje kazdy rok)...

[hifron]

V Indii to je sranda: Could you please make this? Of course. Surely, it is hard? Yes, no problem. Do you understand that? Yes.

a o nejaký čas nie je ani zmienka o tom, že to existuje... lenže čo je na tom zaujímavé, tak Čína s americkými diplomami je neďaleko a aj tá India už nie je to, čo kedysi...

[Trumpeta1978]

hifron
Nemecka firma najima na dialku ludi z Indie na robotu v Autocade. Na všetko povedia ze rozumeju. Prejde tyzden, idu skontrolovat co urobili a zistia že nič neurobili, lebo nerozumeli co vlastne maju robit. Ti Indovia vraj maju taku strategiu, ze to co mi berieme ako prilisnu fluktuaciu zamestnaní, tak to prave oni beru ako znak sikovnosti ked mozu ukazat ze kazdeho pol roka-rok pracujú pre ineho zamestnavatela./asi preto ze ten predchadzajuci nebol spokojny/

[uhlikova_stopa]

Offtopic: rasisticka vlozka, Indovia su medzi najhorsimi s ktorymi som kedy pracoval a komunikoval…tym nemyslim tych ktori su uz napriklad nativny US, EU narodeni a odrasteni…

[Adammd]

ja mam naopak s Indami najlepsie skusenosti, skromni, pracoviti, priatelski....ale vsetko islo o vysokoskolakov(vystudovani na ind. univerzitach, par rokov posobiaci na ind. trhu a potom dalsi karierny rast na zapade)....

[uhlikova_stopa]

A to si sa zaregistroval aby si nam to tu prisiel povedat a dal odkaz na fake stranku?

[JanH]

Rok sa blíži ku koncu, a tak som sa opäť raz pozrel na vývoj príjmov z nájmu investičného bytu vzdialeného 10km od BA. 2i byt bol kúpený v.r.2017, kompl. rekonštrukcia, energeticky ošetrený a nie je zaťažený úverom a až na 2 mesiace rekonštrukčných a zariaďovacích prác bol stále prenajatý (97% prenajatosť).Servis a náklady spojené s údržbou je aktuálne stabilizovaný - dobrý najomník, nové zariadenie.

Aktuálne dosahujem priemerný ročný výnos po piatich rokoch na úrovni takmer 4% po zdanení. Ako vidieť, už pri nehnuteľnosti z roku 2017, kde boli ceny úplne inde ako sú dnes nedokážem dlhodobo poraziť hranicu 5% p.a. a aktuálne som na úrovni 3.75% a neporážam ani infláciu. Pri dnešných cenách nehnuteľností vs. nájom by som robil možno 1%-2%, nehovoriac o 2x takom objeme cashu na kúpu. Z toho mi vyplýva, že investičný byt v roku 2022/2023 je len pre ľudí, ktorí nevedia čo s hotovosťou a realitu chcú napríklad pre decká a chcú niečo hmatateľné.

Jediné, čo je zaujímavé je rast ceny v danej lokalite, ktorý prekonal 100%. Či sa to v blízkej budúcnosti zopakuje? To som skôr skeptický. (Keďže byt neplánujem predať, tento fakt som ignoroval. Pri započítaní rastu ceny nehnuteľnosti by to boli úplne iné čisla. Ja som sa zameral len na čísla z prenájmu).

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average
2018/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%
2020/4.56%/4.82%
2021/3.70%/4.54%
2022/3.75%/4.38%

Vyhodnotenie roku 2023 - prenajom 2i bytu 10km od Bratislavy.
Tento rok bol pre mna uplne najlepsi. Ocistene o dane som dosiahol takmer 7%p.a. Zaroven byt po 6tich rokoch takmer zarobil 1/3 svojej kupnej ceny. Tuto metu by som mal prekrocit tento rok. Paradoxne sa nejednalo o narast zisku z najmu a vykonnosti, ta je v podstate 6 rokov konstantna + nejake rocne inflacne navysenie minuly rok. Jednalo sa o danovu optimalizaciu s tym, ze som na "hypotekarnu paku" kupil a zacal prenajimat dalsiu nehnutelnost a v ociach danoveho uradu som '"ochudobnel", takze som nemal nedoplatky.
Zaroven mozem dalej konstatovat, ze obsadenost bytu je 97% (2mesiace som vyuzil na renovaciu bytu).

Zaujimave je, ze druha nehnutelnost bola prenajata tiez od prveho dna v ponuke. Pri tom sa jedna o projekt s 500 bytmi . Takze tu nemam momentalne ani jeden hluchy mesiac. Uvidime ako to pojde dalej. Pre zaujimavost este doplnim, ze rodiel medzi hypo a najmom pri tomto byte je 250EUR moj doplatok. Not great not terrible .Hypo 20Y fix chyteny na uplnom dne urokovych sadzieb. (Jedna sa o zahranicne reality a danove zakony).

Prenajimanie sa aktualne celkom oplati.

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average/Návratnosť z ceny bytu (Acc)
2018/4.99%/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%/9.90%
2020/4.56%/4.82%/14.47%
2021/3.70%/4.54%/18.16%
2022/3.75%/4.38%/21.92%
2023/6.93%/4.81%/28.85%

[Paly]

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average/Návratnosť z ceny bytu (Acc)
2018/4.99%/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%/9.90%
2020/4.56%/4.82%/14.47%
2021/3.70%/4.54%/18.16%
2022/3.75%/4.38%/21.92%
2023/6.93%/4.81%/28.85%

Ahoj, Máš excel, ktorý by si vedel posunúť?
Chcel by som si vypočítať ako to vychádza mne, ako by sa do toho rátalo aj splácanie hypo,
Konkrétne u mňa:
+650 - nájom
-220 - náklady (energie+bytové družstvo)
-155 - hypotéka
-65 - daň

[JanH]

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average/Návratnosť z ceny bytu (Acc)
2018/4.99%/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%/9.90%
2020/4.56%/4.82%/14.47%
2021/3.70%/4.54%/18.16%
2022/3.75%/4.38%/21.92%
2023/6.93%/4.81%/28.85%

Ahoj, Máš excel, ktorý by si vedel posunúť?
Chcel by som si vypočítať ako to vychádza mne, ako by sa do toho rátalo aj splácanie hypo,
Konkrétne u mňa:
+650 - nájom
-220 - náklady (energie+bytové družstvo)
-155 - hypotéka
-65 - daň

Ahoj. Excel mam ale rovnaky si jednoducho urobis aj Ty. U Teba to vyzera skvele lebo ako sa hovori ostane ti aj na pivo. Ja som zobral hypo na bomby, vychadza to mozno 90%-95% z ceny bytu, takze musim nieco doplacat. Podla modeloveho vypoctu sa to ale bude znizovat, kedze je predpoklad cca. 3%p.a. rastu nájmu - inflacna dolozka pricom vyska splatky hypo ostava 20Y nemenna. Uvidime.

Excel:
Pre dany rok si spocitas vsetky prijmy a vydavky.
Ročné % zhodnotenie = (Prijmy-vydavky)/cena bytu*100
Average vzorec =AVERAGE(Ročné % zhodnotenie A:Ročné % zhodnotenie Z)
ACC navratnost = vsetky ocistene prijmy za vsetky roky/ cena bytu*100

[rmaly]

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average/Návratnosť z ceny bytu (Acc)
2018/4.99%/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%/9.90%
2020/4.56%/4.82%/14.47%
2021/3.70%/4.54%/18.16%
2022/3.75%/4.38%/21.92%
2023/6.93%/4.81%/28.85%

Ahoj, Máš excel, ktorý by si vedel posunúť?
Chcel by som si vypočítať ako to vychádza mne, ako by sa do toho rátalo aj splácanie hypo,
Konkrétne u mňa:
+650 - nájom
-220 - náklady (energie+bytové družstvo)
-155 - hypotéka
-65 - daň

ta hypo... to su len uroky ci cela splatka? Lebo teroeticky do nakladov (v pripade zaradenia bytu do OM) zaradujes uroky a istina je len technicke odpisy

[Paly]

Ahoj, Máš excel, ktorý by si vedel posunúť?
Chcel by som si vypočítať ako to vychádza mne, ako by sa do toho rátalo aj splácanie hypo,
Konkrétne u mňa:
+650 - nájom
-220 - náklady (energie+bytové družstvo)
-155 - hypotéka
-65 - daň

ta hypo... to su len uroky ci cela splatka? Lebo teroeticky do nakladov (v pripade zaradenia bytu do OM) zaradujes uroky a istina je len technicke odpisy

Je to celá splátka. Byt nie je zaradený do OM a ani nebude.

[matt]

Tiež sa teraz chystám kúpiť zrekonštruovaný byt ako investíciu (garzónka bez hypo).
Cena bytu 90 000€ (5 min peši od historického centra krajského mesta).
Nájom: 470€
Mesačné náklady (energie, fond opráv, internet): 120€
Vychádza mi to na 4,66% p.a. mínus daň.

[Rokosák]

Ak ide o zrekonstruovany byt, tak je lepsie ak bol aspon rok obyvany v rekonstruovanom stave. Inak zalezi na kvalite rekonstrukcie, ktoru je tazsie zistit.

[rmaly]

Tiež sa teraz chystám kúpiť zrekonštruovaný byt ako investíciu (garzónka bez hypo).
Cena bytu 90 000€ (5 min peši od historického centra krajského mesta).
Nájom: 470€
Mesačné náklady (energie, fond opráv, internet): 120€
Vychádza mi to na 4,66% p.a. mínus daň.

garzonky su super...

[polovnik]

Tiež sa teraz chystám kúpiť zrekonštruovaný byt ako investíciu (garzónka bez hypo).
Cena bytu 90 000€ (5 min peši od historického centra krajského mesta).
Nájom: 470€
Mesačné náklady (energie, fond opráv, internet): 120€
Vychádza mi to na 4,66% p.a. mínus daň.

Trnava ? ZIlina ?