Hypoteka, viac hypotek, prenajom, 1 fixny plat - riesenie

[Marcelko Es]

Ahojte,
chcem sa opýtať na situáciu ktorá mi nie je jasná keď počúvam múdrosti a podkasty od ľudí čo majú viacero bytov, prenajímajú ich, brú hypotéky, rátajú si výnosové percentá a tak ďalej...

Uvediem vééééľmi zjednodušený príklad a na ňom by som chcel vidieť riešenie - lebo inak mi to hlava nebere.

Povedzme že človek zarába 1000€ v čistom - fixne každý mesiac.

Chce si kúpiť byt. Sám pre seba na svoje bývanie. Do hry vstupujú 2 hlavné činitele (pokial viem) - jeden je úroková sadzba, ktorá sa mení a tá vplýva na výšku splátky (ak by cena bytu ostala statická) a teda či na to má alebo nemá z pohľadu banky. Druhý činitel je STOPKA, čize maximálna zadĺženosť ktorá je stanovená na 8 násobok čistého ročného príjmu. (ak sa nemýlim, toto je fixne dané v celej EU)

Takže týpek má mesačne 1000€ čistého, žiadnu ženu, deti ani žiadne iné úvery. Akože úrok by dostal 3%.

Banka spraví niečo také že:
1000€
- 230€ životné minimum,
- 0€ splátky ostatných úverov
- 300€ --- 20% až 40% ako rezerva (ako ktorá banka dajme tomu 30% tj 300)
a ešte stress test 2%
----------------------------------
na splátku mu ostane 470€ so stress testom. Ak rátame s 3%, so stress testom je to 5% takže 87000€ (cca) je jeho maximálka. Ak by zobral toľko, reálne by pri 3% splácal hypo vo výške nejakých 370€.

Fajn. To by sedelo to chápem.

Čo ale nechápem je, že časom sa rozhodne kúpiť inú nehnutelnosť - ďalšiu, povedzme do nej sa presťahovať a pôvodnú prenajímať.

Pretože na základe druhého (stop) pravidla jeho zadĺženosť môže byť maximálne 1000*12*8 = 96000 a už dlží 87000, takže jeho priestor je iba 9000€ a za to nekúpi ani garáž, nie to druhý hoc aj podobný byt.

Premýšlal som samozrejme nad tým že najprv prenajme byt ktorý má (a bývať bude - no niekde, hoc kde hoc ako.) ale byt predsa prenajme za trhovú cenu, a bude rád ak mu to pokryje náklady, takže nájom (bez energií) bude 370€ povedzme. Ale, banka to neuzná že ok chlapče: máš +1000 - 370 a + 370 takže máš vo výsledku 1000€ mesačne, tvoj budget je opať na 87000€ - aj keby ich danil do posledného centu, uznajú len nejakých 30-60% a niektoré banky to neuznajú vôbec.

A to mi vŕta hlavou a neviem to pochopiť, ako niekto systematicky nakupuje ďalšie a ďalšie byty na hypotéky... Čisto ani len teoreticky mi to nevychádza.

Nejaké vysvetlenie pre nachápavého Marcela?

ďakujem.

[wladas]

Myslim ze banky do prijmu nerataju prijem z prenajmu nehnutelnosti. Mozno sa nejaka zabudnuta najde ale pochybujem.
Funguje to jednoducho. Niekto ma proste prachy navyse a strka ich do nehnutelnosti. Bez hypo. Ono na hypo pri dnesnych sadzbach sa uz moc neoplati kupovat nehnutelnosti.

[incognito]

Myslim ze banky do prijmu nerataju prijem z prenajmu nehnutelnosti. Mozno sa nejaka zabudnuta najde ale pochybujem.
Funguje to jednoducho. Niekto ma proste prachy navyse a strka ich do nehnutelnosti. Bez hypo. Ono na hypo pri dnesnych sadzbach sa uz moc neoplati kupovat nehnutelnosti.

Najom je relativne bezne akceptovany, ked si ho das do danoveho priznania. Inak nema banka z coho vychadzat...

[incognito]

Chce si kúpiť byt. Sám pre seba na svoje bývanie. Do hry vstupujú 2 hlavné činitele (pokial viem) - jeden je úroková sadzba, ktorá sa mení a tá vplýva na výšku splátky (ak by cena bytu ostala statická) a teda či na to má alebo nemá z pohľadu banky. Druhý činitel je STOPKA, čize maximálna zadĺženosť ktorá je stanovená na 8 násobok čistého ročného príjmu. (ak sa nemýlim, toto je fixne dané v celej EU)

Banka spraví niečo také že:
1000€
- 230€ životné minimum,
- 0€ splátky ostatných úverov
- 300€ --- 20% až 40% ako rezerva (ako ktorá banka dajme tomu 30% tj 300)
a ešte stress test 2%
----------------------------------

Pretože na základe druhého (stop) pravidla jeho zadĺženosť môže byť maximálne 1000*12*8 = 96000 a už dlží 87000, takže jeho priestor je iba 9000€ a za to nekúpi ani garáž, nie to druhý hoc aj podobný byt.

Premýšlal som samozrejme nad tým že najprv prenajme byt ktorý má (a bývať bude - no niekde, hoc kde hoc ako.) ale byt predsa prenajme za trhovú cenu, a bude rád ak mu to pokryje náklady, takže nájom (bez energií) bude 370€ povedzme. Ale, banka to neuzná že ok chlapče: máš +1000 - 370 a + 370 takže máš vo výsledku 1000€ mesačne, tvoj budget je opať na 87000€ - aj keby ich danil do posledného centu, uznajú len nejakých 30-60% a niektoré banky to neuznajú vôbec.

A to mi vŕta hlavou a neviem to pochopiť, ako niekto systematicky nakupuje ďalšie a ďalšie byty na hypotéky... Čisto ani len teoreticky mi to nevychádza.

1) Nie, nie je to "fixne dane v celej EU". DTI 8-9 mame my, kazda krajina s tym naraba podla uvazenia (to DTI je to, co nazvyvas STOPKA, neviem kde si k tomuto dosiel...).
2) "20% až 40% ako rezerva..." - nie, to nie je "ako ktora banka", to plati rovnako pre vsetky banky. To je ukazovatel DSTI a je to znizenie cisteho mesacneho prijmu o 40% (po odratani zivotneho minima cca 250€). Tych 20% je na vynimku (rovnako ako DTI 9), nesmie ich byt viac ako 5% z novych uverov, povodne zamyslane pre "mladych", v praxi sa neposkytuju.
3) Ten problem s objemom uverov (DTI) na ktory si narazil sa da vyriesit, ked vies ako na to. Relativne jednoducho.
4) Ked das najom do DP, uznaju Ti ho cely celkom bezne.
5) Podla toho co a ako pises tomu prakticky nerozumies. Ergo, nepustaj sa do toho. Velmi priamo povedane, ale uprimne a od srdca. Usetris si nervy aj peniaze. Ja viem, ti o ktorych pocuvas a citas to prezentuju celkom jednoducho a je lakave zarobit bez vlastnych penazi, len tak s dlhom... ale tak to skratka nefunguje, prax a realita su ine. Nastav s trvaly prikaz do akcii a zarobis viac s menej nervami a bez namahy...
6) V celom modely sa pocita aj s narastom cien nehnutelnosti (lebo ved tak to bolo poslednych 6 rokov, tak to tak musi byt uz naveky... ), kupami na drazbach... to nie je investovanie, to je podnikanie v realitach.

[JanH]

Myslim ze banky do prijmu nerataju prijem z prenajmu nehnutelnosti. Mozno sa nejaka zabudnuta najde ale pochybujem.
Funguje to jednoducho. Niekto ma proste prachy navyse a strka ich do nehnutelnosti. Bez hypo. Ono na hypo pri dnesnych sadzbach sa uz moc neoplati kupovat nehnutelnosti.

Najom je relativne bezne akceptovany, ked si ho das do danoveho priznania. Inak nema banka z coho vychadzat...

Pripájam sa k názoru Incognito. Pekne to zhrnul v poslednom príspevku. Aktuálne je ťažké nájsť vhodný objekt s dobrými podmienkami financovania (ceny stále vysoké, hypotéky naopak už drahé).

K tomu nájmu.
Odo mna banka chcela platnú nájomnú zmluvu a históriu prichádzajúcich platieb za nájom a stačilo to. Samozrejme tento príjem je súčasťou aj mojeho DP.
Je to v podstate príjem ako každý iný…

[mgulka]

Chce si kúpiť byt. Sám pre seba na svoje bývanie. Do hry vstupujú 2 hlavné činitele (pokial viem) - jeden je úroková sadzba, ktorá sa mení a tá vplýva na výšku splátky (ak by cena bytu ostala statická) a teda či na to má alebo nemá z pohľadu banky. Druhý činitel je STOPKA, čize maximálna zadĺženosť ktorá je stanovená na 8 násobok čistého ročného príjmu. (ak sa nemýlim, toto je fixne dané v celej EU)

Banka spraví niečo také že:
1000€
- 230€ životné minimum,
- 0€ splátky ostatných úverov
- 300€ --- 20% až 40% ako rezerva (ako ktorá banka dajme tomu 30% tj 300)
a ešte stress test 2%
----------------------------------

Pretože na základe druhého (stop) pravidla jeho zadĺženosť môže byť maximálne 1000*12*8 = 96000 a už dlží 87000, takže jeho priestor je iba 9000€ a za to nekúpi ani garáž, nie to druhý hoc aj podobný byt.

Premýšlal som samozrejme nad tým že najprv prenajme byt ktorý má (a bývať bude - no niekde, hoc kde hoc ako.) ale byt predsa prenajme za trhovú cenu, a bude rád ak mu to pokryje náklady, takže nájom (bez energií) bude 370€ povedzme. Ale, banka to neuzná že ok chlapče: máš +1000 - 370 a + 370 takže máš vo výsledku 1000€ mesačne, tvoj budget je opať na 87000€ - aj keby ich danil do posledného centu, uznajú len nejakých 30-60% a niektoré banky to neuznajú vôbec.

A to mi vŕta hlavou a neviem to pochopiť, ako niekto systematicky nakupuje ďalšie a ďalšie byty na hypotéky... Čisto ani len teoreticky mi to nevychádza.

1) Nie, nie je to "fixne dane v celej EU". DTI 8-9 mame my, kazda krajina s tym naraba podla uvazenia (to DTI je to, co nazvyvas STOPKA, neviem kde si k tomuto dosiel...).
2) "20% až 40% ako rezerva..." - nie, to nie je "ako ktora banka", to plati rovnako pre vsetky banky. To je ukazovatel DSTI a je to znizenie cisteho mesacneho prijmu o 40% (po odratani zivotneho minima cca 250€). Tych 20% je na vynimku (rovnako ako DTI 9), nesmie ich byt viac ako 5% z novych uverov, povodne zamyslane pre "mladych", v praxi sa neposkytuju.
3) Ten problem s objemom uverov (DTI) na ktory si narazil sa da vyriesit, ked vies ako na to. Relativne jednoducho.
4) Ked das najom do DP, uznaju Ti ho cely celkom bezne.
5) Podla toho co a ako pises tomu prakticky nerozumies. Ergo, nepustaj sa do toho. Velmi priamo povedane, ale uprimne a od srdca. Usetris si nervy aj peniaze. Ja viem, ti o ktorych pocuvas a citas to prezentuju celkom jednoducho a je lakave zarobit bez vlastnych penazi, len tak s dlhom... ale tak to skratka nefunguje, prax a realita su ine. Nastav s trvaly prikaz do akcii a zarobis viac s menej nervami a bez namahy...
6) V celom modely sa pocita aj s narastom cien nehnutelnosti (lebo ved tak to bolo poslednych 6 rokov, tak to tak musi byt uz naveky... ), kupami na drazbach... to nie je investovanie, to je podnikanie v realitach.

Môžeš, prosím, napísať ako teda relatívne jednoducho vyriešiť ten bod 3? Ďakujem.

[incognito]

Nie, neposkytujem financne rady zadarmo. Aj tu sa snazim korigovat len najvacsie... no povedzme nepresnosti. Prekaza mi, ked sa nazory prezentuju ako fakty. Navyse, najdrahsie rady su tie zadarmo...