Každý si nenašetrí na investičný byt. Komu zostane podnájom? Diskutujú dvaja ekonómovia z opačných táborov
Je férové zarábať na investičných bytoch? Kazia takíto investori trh, dvíhajú ceny bytov a aj nájomné? Ako by do tohto biznisu mal vstupovať štát? A ako dosiahnuť, aby sme na Slovensku mali dostupné bývanie?
Tomáš Pieružek je vďaka prenájmom finančne slobodný: Keď som šetril, mal som len tri tričká
Koľko stojí bývanie
V Bratislave sa priemerné nájomné za dvojizbový byt pohybuje okolo 950 eur. V Košiciach je to niečo pod 800 eur. V Bratislave splátka hypotéky takéhoto bytu, ak ju dá banka na 80 percent kúpnej ceny, vychádza na približne 770 eur mesačne. V Košiciach to je zhruba 629 eur. Je to veľa alebo málo?
Martin Vlachynský: Pozrime sa na to pohľadom prenajímateľa a spravme si rýchly prepočet: 50-metrový byt v Bratislave stojí 200-tisíc eur a viac. Ak vezmeme do úvahy, že mesačné nájomné zahŕňa energie, príspevok do fondu opráv, možné prestoje aj daň z príjmu, sme niekde na sume šesť- až sedemtisíc eur ročne.
Pri cene bytu to dáva výnos okolo 2,5 až 3,5 percenta ročne. Či sa na to pozeráme pesimistickými, alebo optimistickými očami, v porovnaní napríklad s akciovým trhom to nemôžeme označiť za prehnane veľa.
V Rožňave stojí takýto byt po rekonštrukcii okolo 80-tisíc eur, v Sobranciach 50-tisíc a v Čiernej nad Tisou 25-tisíc eur. Napriek tomu tam neutekáme a nekupujeme tieto lacné byty.
Kedykoľvek sa teda bavíme o tejto téme, musíme na to hľadieť regionálnymi očami. Bavíme sa o bytoch v konkrétnych, pomerne úzko definovaných oblastiach.
Je to, koľko platíme za bývanie v Bratislave a Košiciach, veľa alebo málo z pohľadu Európy alebo OECD?
Martin Vlachynský: Neviem. Pozrel som si však vývoj cien za posledných desať rokov a nárast na Slovensku v porovnaní s okolitými krajinami nie je dramatický. Rast cien bol oveľa vyšší v Maďarsku aj v Česku. Sú aj krajiny, kde to bolo pomalšie. Slovensko v cenách nehnuteľností nie je úplne uletené.
Anton Gromóczki: Spoločnosť Deloitte uvádza, koľko ročných hrubých miezd je potrebných na kúpu novej 70-metrovej nehnuteľnosti. Konkrétne slovenské mestá z toho nevychádzajú veľmi dostupne. V Bratislave je to okolo dvanásť ročných hrubých miezd. V Košiciach štrnásť, čo je na európske pomery dosť veľa.
Vo vzorke viac ako 30 miest sa tri slovenské ocitli v top sedmičke, čo je celkom nelichotivý výsledok.
Vždy je to však výsledok trhových síl, dopytu a ponuky. Nedeje sa to vo vákuu, ale v širšom ekonomickom systéme, kde existuje územné plánovanie, dane alebo ich absencia, regulácie a pravidlá.
Ceny sú teda jednoznačne vysoké, lebo by mohli byť nižšie. Mohli by sme mať dostupnejšie bývanie aj lacnejšie byty na kúpu aj na nájom.
Martin Vlachynský: Ešte doplním štatistiku, ktorú zverejňuje Národná banka Slovenska pod názvom Index dostupnosti bývania. Vidíme na nej vývoj od roku 2007, keď bolo bývanie najmenej dostupné. Potom nasledoval dlhoročný rast dostupnosti až niekde do roku 2017. Odvtedy sa dostupnosť bývania, ktorú merajú porovnaním s disponibilným príjmom, posledných šesť-sedem rokov opäť zhoršuje. Dá sa povedať, že sa to deje naprieč jednotlivými regiónmi Slovenska.
Čo tieto ceny znamenajú pre strednú triedu? Je pre ňu bývanie dostupné?
Anton Gromóczki: Záleží na tom, na ktorej strane tejto rovnice stojíte. Pokiaľ vlastníte jeden, dva alebo viac bytov, súčasný stav je k vám veľmi prívetivý. Vaše aktíva sa zhodnocujú, môžete na ne čerpať úvery, môžete ich prenajímať a svet je celkom fajn.
Ak ste však človek, ktorý takéto príležitosti nemal, ste odkázaný na nájmy. Situácia nie je veľmi príjemná ani prívetivá. Súvisia s tým aj silné reakcie na tému bývania.
Martin Vlachynský: Musím pripomenúť pomerne známu štatistiku, že na Slovensku má zhruba 90 percent ľudí vlastnícke bývanie. Môžeme rozporovať metodiku presnosti merania, pripusťme teda, že by vlastnícke bývanie malo 80 percent ľudí.
Zvyšných 20 percent môže byť pomerne koncentrovaných. Zákazníkmi, ktorí si zháňajú bývanie, sú väčšinou ľudia v strednom veku, povedzme od 30 do 50 rokov. To je teraz extrémne silná kohorta „Husákových detí“.
Sú to tí, ktorí prišli pred desiatimi-pätnástimi rokmi na trh a teraz súperia o limitované množstvo bytov.
Generácia nad nimi sú väčšinou rodičia, ktorí postavili alebo pomerne lacno kúpili. Nie je to teda až taká veľká skupina ľudí, ale je koncentrovaná do jednej špecifickej spoločenskej skupiny, čo následne vyvoláva politický dopyt po tom, aby sa s tým niečo robilo.
Podnikateľ a developer Milan Dubec je jedným z ľudí, ktorí propagujú investičné bývanie. Aj v podcaste Tridsiatnik povedal: „Pre človeka, ako ste vy, je reálne našetriť si 25- až 30-tisíc eur. Samozrejme, musíte s priateľkou nejaké obdobie žiť za menej. Za dva-tri roky však nemáte problém našetriť úvodnú istinu alebo kapitál, kúpiť si investičný byt, a keď zistíte, ako to funguje na jednom, pochopíte, že to funguje okamžite.“ Čo si o tom myslíte?
Anton Gromóczki: Ak niekto takúto možnosť má – a dá sa diskutovať o tom, koľko pracujúcich si reálne dokáže našetriť 20- až 30-tisíc za rok či dva –, je to investičná stratégia. Môže to byť úspešná a návratná stratégia.
Je však na mieste povedať, že keď sa pozrieme na priemerné mzdy a započítame náklady na nájom či hypotéku, drvivá väčšina ľudí túto možnosť jednoducho nemá.
Vidno to aj na distribúcii toho, kto vlastní druhú, tretiu či štvrtú nehnuteľnosť. Je to silne koncentrované v najvyššom príjmovom kvintile, pričom vychádzam z údajov OECD o bohatstve.
Pre vysokopríjmových ľudí, ktorí možno dostanú aj nejaký kapitál od rodiny, čo je bežný scenár, je toto stratégia. Zároveň však v krajine nemôžu všetci vlastniť investičné byty. To matematicky nevychádza.
Martin Vlachynský: Opäť by som to nezužoval len na Bratislavu. Uviedol som príklady miest, kde sa takisto dajú kúpiť byty a dajú sa prenajímať s oveľa menším kapitálom. Nemusíte byť investorom len v Bratislave alebo v Košiciach.
Zároveň však musím dodať, že je to investičná stratégia, ktorá má svoje úskalia. Na začiatku som urobil rýchly prepočet aktuálnej výnosnosti z nájmu v Bratislave a nie sú to žiadne zázračné čísla, sú s tým spojené riziká. Keby som bol licencovaný finančný poradca, asi by som vám poradil stratégiu viac diverzifikovať.
Dlhodobo je to populárna stratégia najmä preto, že bežný človek vie veľmi ľahko nasadiť páku na kúpu nehnuteľnosti – vie si na ňu požičať. Dnes to viete urobiť bez problémov aj na akciovom trhu, broker vám umožní páku 1:3 alebo 1:4 prakticky bez ničoho. Je to však o stupienok vyššie z hľadiska potrebných znalostí, zatiaľ čo podpísať hypotéku a kúpiť byt dokáže prakticky ktokoľvek.
Aj z kultúrno-historických dôvodov je vlastníctvo bytu u nás, a celkovo vo východnej Európe v posttransformačnej dobe, veľmi populárne. V 90. rokoch minulého storočia to naozaj bola jediná istota, keďže ste sa nevedeli bežne dostať na akciový trh.
Dnes to už úplne neplatí. Nechcem tvrdiť, že je to univerzálna stratégia, ktorú by som odporúčal každému. Ale ak sa niekto veľmi chce stať investorom v nehnuteľnostiach, dá sa začať aj v malom a postupne rásť, ak na to máte chuť a zručnosti.
Anton Gromóczki: Je veľmi dôležité povedať, že pri investovaní do nehnuteľností sa nebavíme iba o výnose z nájmu. Ten ste počítali na úrovni troch či štyroch percent, čo je to, čo platí nájomca. Je tu však aj kapitálový zisk – samotné aktívum, byt sa zhodnocuje. Ako spomínal pán Vlachynský, vďaka páke si viete požičať slušné množstvo peňazí aj s menším kapitálom.
Robíte to v prostredí, kde sú fakticky negatívne reálne úrokové miery. Dlhodobo máme vyššiu infláciu, než sú úrokové sadzby na hypotékach. To znamená, že hodnota úveru sa v čase reálne – vzhľadom na tovary a služby – znižuje.
V princípe získavate na tom, že dlhujete. Naopak, odomyká vám to aktívum, ktoré nielenže generuje nájom, ale aj samo osebe sa reálne zhodnocuje.
Čiže niekto mi spláca hypotéku na byt, ktorý potom ešte aj predám už za vyššiu hodnotu.
Anton Gromóczki: V podstate áno. Tento výnos zhruba pokrýva náklady na udržanie hypotéky. Možno je to pár stoviek eur ročne hore-dolu, ale v zásade je to tak.
Martin Vlachynský: Tu by sme sa mohli posunúť na druhú úroveň analýzy: toto sa nedeje všade. Možno sa to nedeje v Rožňave alebo v Čiernej nad Tisou, ale deje sa to tam, kde je ekonomický rast a aktivita. To sú, podobne ako v každej inej krajine usilujúcej sa o znalostnú ekonomiku, práve väčšie mestá.
Anton Gromóczki: Je veľmi zaujímavé si uvedomiť, že byt a nehnuteľnosť sú v skutočnosti dve veci. Jednou sú tie tehly a vybavenosť – je skvelé, ak sa stavia a investuje do toho, aby tu bolo viac bytov. Druhou vecou je však pozemok pod nehnuteľnosťou.
Keď sa bavíme o kapitálových výnosoch alebo reálnom raste cien, nie je to tak, že by panely v panelákoch boli zrazu hodnotnejšie. Tie sa, naopak, v čase opotrebúvajú a znehodnocujú, hoci to trvá dlho. Čo sa však reálne zhodnocuje, je pôda – pozemok, ktorý umožňuje bývanie v danej lokalite.
Tu narážame na úplne inú ekonomickú dynamiku, keďže pozemkov a lokalít je prirodzene obmedzené množstvo. Nedokážeme vyčarovať ďalšiu centrálnu lokalitu v Bratislave, pretože z definície môže byť len jedna, a to platí pre všetky mestá. Práve pozemky v takzvanom zmiešanom bývaní, ktoré tvoria pozemok aj tehly, generujú spomínané kapitálové výnosy.
Keď si to zhrnieme, máme veľmi nízke reálne úrokové miery, čiže sa oplatí ísť do dlhu. Dokážete generovať výnos, ktorý udrží toto zadlženie, a navyše získavate reálne sa zhodnocujúci majetok.
Takto sa dostávate do ekonomicky veľmi výhodnej pozície. To je vysvetlenie, prečo je bývanie v niektorých mestách také drahé, zatiaľ čo v Čiernej nad Tisou stojí byt tak málo, až nedáva zmysel stavať nové, lebo ceny sú príliš nízke.
Martin Vlachynský: Všetko to platí do momentu, kým to platiť neprestane. Aj v Bratislave sme po kríze v roku 2008 mali niekoľkoročné obdobie, keď ceny nehnuteľností klesali. Takéto situácie môžu nastať pri odlive kapitálu z trhu. Snažím sa tým povedať, že nákup bytu nemusí automaticky znamenať, že jeho reálna hodnota bude rásť každý rok a predbehne infláciu.
Po publikovaní rozhovoru s Tomášom Pieružkom, ktorý momentálne vlastní šesť či sedem bytov a na svojom vrchole ich mal desať, bola jednou z hlavných výčitiek ľudí na sociálnych sieťach, že si pre ľudí ako on nemôžu kúpiť byt. Kritici tvrdia, že prenajímatelia viacerých bytov zvyšujú konkurenciu na trhu, ceny bytov aj nájmy sú vyššie. Teda, že sa na ich úkor roztvárajú nožnice bohatstva. Pán Vlachynský, vy ste v odpovedi na tieto diskusie napísali komentár Snaha o finančnú nezávislosť vám nekradne byty.
Martin Vlachynský: Odlišujme vlastníctvo nehnuteľnosti a bývanie. To, že niekto vlastní jednu alebo desať nehnuteľností, neovplyvňuje počet ľudí, ktorí v nich bývajú – ak odrátame malé percento neobsadených bytov. Drvivá väčšina je obsadená nájomníkmi. Je to len o pomere vlastníckeho a nájomného bývania.
Druhá vec je prepojenie s monetárnou politikou. Bývanie úzko súvisí s dostupnosťou úverov a úrokovými sadzbami. To spôsobuje, že ceny nehnuteľností vo väčšine vyspelého sveta rastú rýchlejšie ako reálne mzdy či inflácia. Zároveň však rástol aj akciový trh, kryptomeny či zlato, čo je prejavom diania na monetárnom trhu.
Keď povieme, že v akciách Nvidie alebo Tesly je bublina, nefilozofujeme nad tým, že by tam nebola, keby si ich ľudia nekupovali tak veľa.
Pri bytoch to však robíme, hoci to nie je úplne logické. Kapitál, ktorý o byty súťaží, jednoducho z trhu nevieme odstrániť bez toho, aby sme nespôsobili iné závažné škody.
Anton Gromóczki: Ak niekto vlastní byt financovaný hypotékou a prenajíma ho, napĺňa tým niečiu bytovú potrebu. Človek tam býva a využíva príležitosti, ktoré mu to ponúka. Na druhej strane je tu opačný efekt, ktorý si môžeme ilustrovať na príklade prázdneho bytu. Ak by si niekto vzal hypotéku a nechal byt prázdny, nenapĺňa žiadnu potrebu bývania, no stále to preňho môže mať ekonomickú logiku vďaka kapitálovým ziskom.
Súvisí to s koncentráciou ekonomického rastu v mestách. Máme tam produktívnejšie firmy a veľa ľudí pokope, čo nevyhnutne spôsobuje túto koncentráciu. Tipujem, že ceny pozemkov a nehnuteľností v mestách budú rásť aj naďalej, hoci po raste úrokových mier môže prísť krátkodobý pokles. Podľa mňa sa však neoplatí stávkovať proti mestám.
Pán Vlachynský však vravel, že neobsadených bytov je minimum.
Anton Gromóczki: Áno, v Bratislave je ich podľa meraní Metropolitného inštitútu zhruba osem percent. Príklad prázdneho bytu však dobre ilustruje, že ak si ho niekto kúpi a nechá prázdny, zvýši cenu nehnuteľnosti a možno vytlačí nejakú domácnosť do nájmu, čím zhoršuje dostupnosť bývania. Ak je však byt obsadený nájomcom, čo sa majiteľovi kvôli výnosom oplatí viac, pôsobia tieto dva účinky proti sebe.
Balans závisí od toho, ako pružne vie výstavba reagovať na zmenu cien. Na Slovensku máme nešťastný mix – do nehnuteľností sa investuje dosť, ale staviame veľmi málo a pomaly. Odpoveď na to, či investície znižujú dostupnosť bývania, teda znie: závisí od okolností. Pri našich problémoch na strane ponuky je však príbeh o zhoršovaní dostupnosti o niečo uveriteľnejší.
Keď byty spôsobujú sociálne napätie
To, čo robí Tomáš Pieružek na Slovensku, je problém?
Martin Vlachynský: Podľa mňa je to v poriadku, pretože je to človek, ktorý presúva kapitál smerom k nájomnému bývaniu, po ktorom je v spoločnosti dopyt. Netreba to však prezentovať ako bezprácny výnos. Správa nehnuteľností a starostlivosť o podnájomníkov si vyžaduje prácu a nesie so sebou riziká, ktoré má na pleciach majiteľ. Nevidím v tom žiadny problém.
Nenašiel som štatistiku zo Slovenska, ale v Českej republike údaje z katastra ukazujú, že viac ako tri byty vlastní necelých 20-tisíc ľudí, viac ako štyri byty 6 700 ľudí a viac ako 20 bytov len asi 200 ľudí v celej krajine. Téma investičných bytov je tam pritom podľa mňa ešte silnejšia.
Aj tam tvoria takéto byty relatívne malú časť celkového fondu. Navyše je to koncentrované v konkrétnych štvrtiach väčších miest.
Čo sa týka nedostupných alebo prázdnych bytov, v tom čísle sú zahrnuté aj byty v rekonštrukcii, v dedičskom konaní či v právnych sporoch. Finálne číslo reálne neobsadených bytov bude podstatne nižšie a pôjde skôr o byty v luxusnejších projektoch, ktoré sú držané vyslovene ako „investičné tehly“.
Anton Gromóczki: Súhlasím s tým, že prázdne byty nie sú rozhodujúcim faktorom bytovej krízy. Nie sú ním dokonca ani ľudia, ktorí s pomocou finančného sektora vlastnia nájomné byty. Základný problém je v tom, že bytov je málo, málo sa stavia a náš realitný sektor z rôznych príčin nevie reagovať na zvyšovanie cien.
Opäť by som však upozornil na príbeh vlastnenia pozemkov, čo vnímam ako ten pomyselný spoločenský hromozvod. Je v tom určitá monopolistická dynamika a kapitálové zhodnocovanie pôdy.
Zopakujem, že ak niekto kúpi byt v petržalskom paneláku, reálne sa nezhodnocuje konkrétny panel ani práca, ktorou ho niekto poskladal. Ak nastáva reálne zhodnotenie takéhoto bytu oproti inflácii, deje sa to práve kvôli pozemku. A pozemkov či lokalít viac nevymyslíme – ich množstvo je obmedzené prírodou a fyzikálnymi zákonmi. To ľuďom umožňuje získavať kapitálové výnosy.
Práve v tomto je logika, prečo nás netrápi, ak má niekto na lízing veľa áut a prenajíma ich. Autá totiž vieme vyrobiť v obrovských množstvách a ich nákup na dlh s celkovými cenami takmer nepohne. Pri pozemkoch je to iné, pretože sa stavia náročne a lukratívnych miest je málo.
Martin Vlachynský: Tu budem trošku rozporovať, pretože nepotrebujeme len pozemky, ale konkrétne stavebné pozemky. A to je niečo, čo sa dá vyrobiť a vymyslieť. Uvediem jednoduchý príklad: hustota osídlenia Bratislavy je 1 308 obyvateľov na kilometer štvorcový. Viedeň má skoro 5 000. Petržalka má 3 900, čo je stále nižšia hustota osídlenia než vo Viedni, ktorá je pravidelne označovaná za najlepšie mesto pre život na svete.
To, ako veľmi bude územie zastavané a ako efektívne sa stavebný pozemok využije, je otázka regulácie. Máme tu napríklad obrovskú plochu Istrochemu. Vždy sa na tom smejem, keď si niekedy vezmem mestský bicykel a idem z centra smerom na stanicu Vinohrady.
Nedávno som si to meral na Google mapách – necelých tritisíc metrov vzdušnou čiarou od Prezidentského paláca sa nachádza ovčia farma. V centre hlavného mesta chováme ovce, čo mi príde absurdné. Práve tu je obrovský priestor na rozvoj a výstavbu.
K zahusťovaniu sa ešte dostaneme. Pán Vlachynský, rozumiete však tomu, že ak niekto takto skupuje tretí, štvrtý či piaty byt na prenájom, môže to spôsobovať sociálne napätie?
Martin Vlachynský: Ako ľudstvo máme evolučne nastavenú myseľ tak, že na majetok pozeráme očami kmeňových spoločenstiev. V nich platilo, že ak ste mali viac mäsa z mamuta vy, ja som mal menej. Existoval len jeden koláč.
V podstate až posledných dvesto rokov v kapitalizme sme schopní generovať dodatočné bohatstvo nad rámec toho, čo len nájdeme alebo vypestujeme. Kultúrne sme to však ešte nestihli spracovať.
Ľudia preto inštinktívne reagujú na situácie, keď vidia niekoho, kto má viac, a majú pocit, že sú ukrátení. Neuvažujú nad tým, že ekonomika pečie ďalšie koláče.
Mali by sme sa skôr pýtať, koľko bytov by sme mali „napiecť“. Ak si odmyslíme prázdne byty, dostupnosť bývania je daná fyzikálnym vzťahom – počtom bytov a štvorcových metrov.
Pán Gromóczki však práve povedal, že napečené nemáme a tak skoro ani nenapečieme. Čiže to napätie tu reálne je.
Martin Vlachynský: Áno, ale toto napätie by malo smerovať k tomu, aby sme odstránili prekážky, ktoré nám bránia „piecť“.
To znie dosť racionálne, ale pre bežného človeka je to možno ťažko uchopiteľné.
Martin Vlachynský: Nemyslím si, že je to až také zložité. Je to otázka stavebných procesov. Sám som nadstavoval dom, kde som mal len jedného suseda, ktorý sa k tomu ani nevyjadroval. Nebol tam žiadny problém, a napriek tomu trvalo dva roky, kým stavebné povolenie „pretieklo“ cez všetky kopy papierov. Teraz si predstavte veľký projekt, kde do pozemku utopíte milióny eur. Ten kapitál ste mohli dať do akcií alebo dlhopisov.
Ak v Bratislave trvá realizácia projektu päť až sedem rokov, počas tohto času nemáte iný výnos, než nádej, že sa pozemok zhodnotí. To je tá brzda. Máme tu obrovské priemyselné areály, kde sa brownfieldy menia na bývanie extrémne pomaly.
Anton Gromóczki: Naozaj si myslím, že ak sa niekde deje skutočná neférovosť – že niekto získava niečo na úkor druhého – tak je to práve prostredníctvom pozemkov. Pán Vlachynský správne povedal, že sme umelo spôsobili, aby boli pozemky vzácnejšie, než v skutočnosti sú.
Máme územný plán, niekde sme zakázali stavať byty, inde sme obmedzili výšku. Hoci na to niekedy existujú dobré dôvody, reguláciou sme prirodzenú vzácnosť ešte zhoršili. Súhlasím, že uvoľnenie a zracionalizovanie týchto pravidiel by zmiernilo sociálne napätie i pocit neférovosti.
Keď si však predstavíme mesto – a Bratislavu to do istej miery čaká – ako ostrov, kde už pozemky došli, dostávame sa do rentierskej ekonomiky. Ten, kto kontroluje pôdu, ako vysávač vyťahuje hodnotu zo zvyšku ekonomiky. Týka sa to aj firiem a developerov, ktorí musia za pozemok zaplatiť obrovskú sumu.
Vlastník pozemku tak získava hodnotu z ekonomického rastu, inovácií a okolitej prírody na úkor zvyšku spoločnosti. To je v princípe rentierstvo a veľa ľudí to intuitívne považuje za nefér.
Rentiersku dynamiku vieme uvoľniť tým, že budeme k povoľovaniu výstavby pristupovať rozumnejšie. Momentálne sme vo svete, kde niektorí majú čoraz viac a iní čoraz menej. Mladá generácia vníma veľmi intenzívne, že ich možnosti dostať sa k stabilnému bývaniu sú čoraz ťažšie.
Martin Vlachynský: Zareagujem na to z pohľadu ekonómie a nákladov obetovanej príležitosti. Predávajú sa tie najlukratívnejšie pozemky v centre Bratislavy? Predávajú. Prečo by niekto predával takýto výhodný pozemok s rentierskym výnosom? Pretože má pre ten kapitál iné, lepšie využitie. To, že niekto drží kapitál v pozemku, znamená, že obetuje iné príležitosti – mohol by ho predať a kúpiť si akcie, dlhopisy alebo bitcoin. Rozhodnutie držať niekde kapitál je forma investorskej služby.
A netreba to zužovať len na Bratislavu. Stavebných pozemkov je na Slovensku veľa. Trh sa bude vyvíjať tak, že ak bude bývanie v Bratislave extrémne drahé, ani vysoké mzdy sem ľudí nepritiahnu. Ľudia pôjdu bývať napríklad do Považskej Bystrice, kde síce zarobia menej, ale ceny nehnuteľností sú tam nižšie. To bude cenu v hlavnom meste korigovať. Keby boli pozemky perpetuum mobile, ceny by rástli donekonečna. Vždy ich však koriguje ponuka a dopyt.
Je to férové? A pomáha to trhu?
Je podľa vás etické prenajímať viacero bytov a zabezpečiť si tým pasívny príjem a takzvanú finančnú slobodu?
Martin Vlachynský: Skúmanie etickosti je skôr na filozofickú debatu. Ja v tom problém nevidím. Naopak, vidím niekoho, kto aktívne nesie riziko, smeruje niekam kapitál a vytvára tým v spoločnosti nájomné byty, respektíve pretvára vlastnícke byty na nájomné.
Anton Gromóczki: Nechcel by som hodnotiť etickosť rozhodnutí jednotlivcov, keď ide v princípe o legálne ekonomické vzťahy. Momentálne sú pravidlá hry nastavené takto.
Z pohľadu etiky by sa však dal kritizovať súčasný stav systému, ktorý takéto príležitosti vytvára a možno ich aj aktívne podporuje. Pokročili sme v sofistikovanosti financovania bytov a pák, náš systém výstavby, daní a procesov však tomu nezodpovedá.
Negatívnu reakciu na rozhovor s Tomášom Pieružkom chápem skôr ako hnev na systémový problém. V tom sa s pánom Vlachynským zhodnem – riešením je v prvom rade výstavba a uvoľňovanie ponuky. Možno tam len vidím o niečo viac neférovosti než kolega.
Martin Vlachynský: Ďalšou vecou je monetárna politika. Extrémne zníženie úrokových sadzieb v minulosti výrazne prispelo k nárastu cien. Táto politika sa navyše prelieva do fiškálnej sféry. Príkladom je plošná energetická pomoc, ktorá ľuďom umožnila vyhnúť sa konsolidácii vlastného bývania.
Na Slovensku máme množstvo veľkých nehnuteľností, v ktorých býva len jeden človek, čo je absolútne neefektívne. Podobné politiky financované z dlhu tento stav umelo udržiavajú.
Ďalším faktorom je zaostávanie regiónov. Vlády sa ho snažia riešiť tridsať rokov, no neúspešne. Pokiaľ budú medzi regiónmi priepastné rozdiely, bude to neustále tlačiť na ceny nehnuteľností v ekonomických centrách, kam sa ľudia sťahujú.
Nakoniec je tu demografia. Silná generácia „Husákových detí“ jedného dňa z trhu vypadne. Keď táto kohorta začne odchádzať, na trh začne pritekať veľké množstvo nehnuteľností, čo môže dlhodobý rast cien výrazne spomaliť.
Anton Gromóczki: Zaujímavým príbehom je to, kde byty na Slovensku sú a kde nie sú. Podľa mňa sa podceňuje fakt, že Slovensko je druhou najmenej urbanizovanou krajinou v Európe. Prirodzeným smerom rozvoja je sťahovanie ľudí do miest – nielen do Bratislavy či Košíc, ale do všetkých krajských miest.
Tam je v modernej ekonomike vysoká produktivita a dobré pracovné príležitosti. Ak chceme budovať znalostnú ekonomiku, vyžaduje si to koncentráciu ľudí a rôznych schopností. Produktivita skrátka ide ruka v ruke s hustotou.
Aj keby počet obyvateľov Slovenska stagnoval, mestá budú pre ľudí stále magnetom. Preto je kľúčové stavať práve v nich, aby ľudia tieto príležitosti dostali a zostali ekonomickým motorom krajiny.
Niekedy počuť hlasy, že bytov je už dosť a stačilo. Ak sa však prestane stavať, ľudia sa do centier nebudú môcť nasťahovať, lebo ich vytlačí cena. Možno pôjdu do spomínanej Považskej Bystrice, ale krajina ako celok tým príde o ekonomický rast a produktivitu. Bytov je objektívne málo a musíme ich stavať na správnych miestach.
Milan Dubec v tomto podcaste povedal aj to, že ak niekto vlastní byty a prenajíma ich, môže pomôcť napríklad ľuďom, čo sa sťahujú za zatiaľ neistou prácou a nechcú predať starú nehnuteľnosť. Keď je 90 percent bytov na Slovensku v osobnom vlastníctve, nepomáhajú títo „rentieri“ práve ľuďom, ktorí potrebujú flexibilitu a nemôžu si dovoliť ďalšiu hypotéku?
Anton Gromóczki: Súhlasím, že súkromné trhové nájomné bývanie je potrebné. Môžeme diskutovať o regulácii nájomných vzťahov – napríklad problém s trvalým pobytom je evidentný – ale to nesúvisí s tým, kto je majiteľom.
Existencia súkromného nájomného sektora je prospešná a v tejto rovine je kritika investorov neoprávnená. Oprávnenejšia je skôr v tej pozemkovo-špekulatívnej časti, no to nie je kritika konkrétnych ľudí, ale systému.
Martin Vlachynský: Slovo „rentieri“ ma trochu irituje. Sám pán Pieružek uviedol, že potreboval zhruba desať bytov, aby mohol byť skutočným rentierom. Drvivá väčšina multivlastníkov toľko nehnuteľností nemá.
Väčšina ľudí vlastní jeden či dva investičné byty, čo im generuje čistý cash flow v stovkách eur – to z nich rentierov nerobí. Je to však spôsob, akým sa vlastnícke bývanie preklápa do nájomného. Neexistuje jediná správna odpoveď na to, či má byť v nájme 50 alebo 90 percent ľudí; vplývajú na to aj kultúrne faktory či nastavenie legislatívy.
Na Slovensku sa právna ochrana v posledných rokoch zlepšila, no v Česku je stále veľký problém s neplatičmi. Je ťažké zbaviť sa niekoho, kto neplatí, alebo vymáhať škody od ľudí, ktorí byt zdemolujú. To všetko vplýva na ochotu byty prenajímať.
Kultúra sťahovania za prácou sa u nás rozvíja, no stále nie sme ako v USA, kde sa rodiny sťahujú z pobrežia na pobrežie. Pri nájomných bytoch je to potom debata o tom, čo bolo skôr – či sliepka alebo vajce.
Radšej do zahraničia ako do Bratislavy či Košíc
Pán Gromóczki, vo vašej analýze píšete, že pre neschopnosť presúvať sa medzi slovenskými mestami ľudia radšej odchádzajú do zahraničia.
Anton Gromóczki: Ak sa niekto z menšej obce rozhodne ísť za lepšou prácou a porovná si nájmy v Bratislave s Prahou, Brnom alebo mestami ďalej na západ, zistí, že sumy sú podobné. Rozhodnutie je potom jasné – pôjde tam, kde je vyššia mzda. Slovenské mestá tak strácajú atraktivitu aj pre vlastných občanov, čo znižuje celkovú životnú úroveň.
Ešte by som dodal, že trhové nájomné bývanie s ročnými zmluvami nie je vhodné pre všetky typy domácností. Pre matku samoživiteľku je situácia, keď sa majiteľ rozhodne zmluvu nepredĺžiť – napríklad preto, že byt potrebuje pre svoje deti – katastrofálna. Táto rodina má v danej lokalite školu, lekára aj sociálne väzby.
Nestabilita súkromného nájmu je možno v poriadku pre mladých IT špecialistov, pre zraniteľnejšie skupiny je však tento systém bolestivý. Práve preto má v spoločnosti svoje miesto aj sociálne bývanie a regulované nájomné vzťahy. Hoci ide o zásah do trhu a určitú stratu efektivity, istota a stabilita pre tieto rodiny za tú cenu stoja.
Pán Vlachynský, na toto určite budete chcieť reagovať.
Martin Vlachynský: Možno však nebudem až taký kritický, ako odo mňa čakáte. Verejné či obecné nájomné bývanie vnímam ako prvok sociálneho systému a myslím si o ňom to isté, čo o iných sociálnych dávkach: v spoločnosti má svoje miesto, ale musí mať jasný cieľ, musí byť efektívne a nesmie vytvárať plošnú nárokovateľnosť.
Dotované bývanie má však niekoľko špecifík. V prvom rade je to v podstate veľmi vysoká sociálna dávka. Zlacnené nájomné môžeme pokojne nazvať príspevkom na nájom a vyjde to narovnako. Ak sa bavíme o zmysluplnej pomoci, ide o sumu 300 až 400 eur mesačne.
Otázkou zostáva, ako v spoločnosti rozhodnete, kto má na takúto vysokú dávku nárok. Okrem materskej nič podobné v systéme nemáme. Ak to nastavíte čisto podľa príjmu, riskujete vznik get, čo sa v západných spoločnostiach dialo v 70. rokoch minulého storočia.
Museli by ste teda vykonštruovať veľmi zložitý systém – podľa veku, počtu detí a podobne. Čo sa však stane, keď deti vyrastú alebo človek prekročí stanovený vek? Vyhodíme ho?
Vezmime si ako príklad Viedeň. Často sa uvádza ako vzor, no aj tam sú problémy. Vytvoríte tým dva trhy: komerčný, ktorý je vo Viedni rovnako krutý ako v Bratislave, a trh nájomného bývania s poradovníkmi. V dotovanom byte tam môžete bývať aj 40 rokov. Často sa stáva, že v nich dnes bývajú bohatí ľudia, pretože za desaťročia sa ich status zmenil, no nikto ich stadiaľ nevykáže.
Celý systém je preto podfinancovaný; viedenský model má sekeru asi miliardu eur a každý rok narastá o ďalších 100 až 150 miliónov, ktoré nepokrývajú náklady. Údržba bytov je potom problematická.
Podobne dopadlo Viedenské Nové Mesto, ktoré sa o to pokúšalo, no muselo predať asi dvetisíc mestských bytov, lebo dieru v rozpočte nevedeli zaplátať.
Sociálne bývanie teda áno, ale buďme veľmi opatrní. Nie som fanúšikom štátom vymyslených riešení. Nechajme to na obce, dajme im viac zdrojov a právomocí. Obec vie najlepšie, či potrebuje byty pre mladé rodiny, chudobných alebo pre učiteľov.
Anton Gromóczki: Súhlasím s kritikou nevýhod regulovaného a dotovaného bývania, je to predsa zásah do trhu. Opäť by som však zdôraznil, že to netreba preháňať, no na Slovensku sme to skôr „podstrelili“. Náš fond obecných bytov tvoria len tri percentá. Takéto bývanie je podporené len symbolickým príspevkom.
Myslím si, že slovenská spoločnosť by profitovala z oveľa väčšieho obecného sektora a ekonomická efektivita by tým netrpela. Naopak, malo by to pozitívny dosah na stabilitu rodín a detí, ktoré by sa nemuseli každé dva roky sťahovať od sesternice k babke. Je to rozumná sociálna investícia, pretože náš nájomný sektor je v porovnaní so zahraničím miniatúrny.
Aká daň je spravodlivá?
Platia sa na Slovensku rovnaké dane za prvý, druhý aj desiaty byt?
Anton Gromóczki: Súčasná daň z nehnuteľností funguje tak, že sa platí na základe metrov štvorcových. Je jedno, či ide o meter štvorcový v mrakodrape v Bratislave alebo v chudobnejšom mestečku či na dedine. Samosprávy majú síce právomoc nastavovať sadzby, ale v princípe sa platí podľa plochy a na celom Slovensku sú sumy veľmi podobné. Rovnaká logika platí aj pri pozemkoch.
Je to dobré alebo zlé?
Anton Gromóczki: To je podľa mňa základná vec, ktorá umožňuje vznik takýchto „supervlastníkov“. V medzinárodnom porovnaní tvoria dane z nehnuteľností v rámci nášho daňového mixu len veľmi malú časť. Iné krajiny dania nehnuteľnosti oveľa viac, čo im umožňuje menej zdaniť prácu, investície alebo zisky podnikov. Je to téma na širšiu debatu o správnom nastavení daní. Určité riešenie som ponúkol aj vo svojej štúdii.
Čo presne navrhujete? Je to „split rate“, teda delená sadzba dane?
Anton Gromóczki: Snažil som sa do hĺbky analyzovať, čo je to vlastne nehnuteľnosť. Je to pozemok, sú to tehly, je to investičné aktívum, ale aj tovar dlhodobej spotreby, ktorý poskytuje služby aj sto rokov.
V daňovom systéme sa to správa zvláštne, pretože bývanie je v podstate príjmom, spotrebou, investíciou aj majetkom naraz. Riešenie v podobe „split rate tax“ (delená sadzba dane) som našiel v dokumente českej Národnej ekonomickej rady vlády.
Navrhovali, aby sme sa na nehnuteľnosť pozerali ako na pozemok a na stavbu, ktorá na ňom stojí, a tieto dve zložky zdaňovali rôzne. Vlastník pozemku získava ekonomickú rentu vďaka rozvoju okolia – ekonomickému rastu, inováciám či verejnej infraštruktúre. Túto rentu je legitímne zdaňovať.
Čo by sa mohlo páčiť aj pánovi Vlachynskému, takéto zdanenie nevedie k neefektivite, pretože nemení ekonomické správanie subjektov, ale motivuje k efektívnemu využitiu pôdy.
V Bratislave je plno schátraných objektov na lukratívnych pozemkoch. Súčasný stav, keď majiteľ platí len symbolickú daň a užíva si kapitálový zisk bez vlastného pričinenia, ho nemotivuje k predaju alebo realizácii nového projektu. Táto daň by sa teda pozerala viac na hodnotu pozemku než na to, čo je na ňom postavené.
Teda navrhujete, aby sa za pozemok na atraktívnom mieste platila vyššia daň, namiesto súčasnej paušálnej platby za meter štvorcový bez ohľadu na lokalitu?
Anton Gromóczki: Áno, a dôležité je aj to B: ak na drahom pozemku stojí jedna luxusná vila, majiteľ platí celú daň sám. Ak tam však niekto postaví bytovku s tridsiatimi bytmi, daň za pozemok sa rozdelí medzi tridsať domácností.
V ekonomickej literatúre je potvrdené, že je to prorastové opatrenie – aj Milton Friedman túto daň nazval „najmenej zlou daňou“. Zároveň to motivuje k hustejšej zástavbe; ak je pozemok vzácny, oplatí sa ho využiť naplno a stavať do výšky.
Je reálne to uskutočniť na Slovensku? Vyžaduje si to množstvo dát, presné mapy hodnôt pozemkov a elimináciu korupcie, aby si podvodníci nekupovali parcely tesne pred výstavbou. Je toto pre súčasné Slovensko dostupné?
Anton Gromóczki: Dôležité je, že toto opatrenie by malo byť súčasťou väčšej daňovej reformy. Nie je to jediný zázračný liek na bytovú krízu. Ak sa však budeme v budúcnosti rozprávať o tom, čo by malo byť zdanené a čo nie, hodnotné pozemky sú jedným z najlepších kandidátov.
Technicky je to možné, hoci to súvisí aj s DPH pri kúpe v novostavbe. Nebolo by fér, aby človek zaplatil 23 percent DPH pri kúpe a vzápätí dostal vysokú daň z pozemku, pretože tú hodnotu už raz štátu zaplatil.
Dôležité je, že by to umožnilo znížiť daň z práce, ktorú ľuďom strhávame z výplat. Môj návrh je rozpočtovo neutrálny – nechcem zväčšovať štát.
Diskusie o tejto dani bežia vyše sto rokov. Winston Churchill ju kedysi v parlamente presadil, no museli ju zrušiť práve pre vtedajšiu technickú náročnosť. Dnes ju však úspešne implementovalo Dánsko, Estónsko, Nový Zéland či Pensylvánia.
Čo sa týka dát na Slovensku, situácia v katastri a mapovaní cien je podľa toho, čo počúvam, dosť zlá. Merať ceny nájmov a oddeliť cenu pozemku od stavby je náročné, ale existujú skvelé pokusy, ako to vyriešiť. V Južnej Kórei majú ekonomicky ohodnotenú každú parcelu vrátane parametrov ako prístup k ceste, výhľad či blízkosť parku. Pri súčasných technológiách je to, ak sa bude chcieť, realistická možnosť.
Martin Vlachynský: Pri prenájme bytu nesmiete zabudnúť, že platíte daň z príjmu. Ak v byte bývate sami, máte z neho výnos v naturáliách, z ktorého daň neplatíte. Prenajímanie je teda zdanené viac ako vlastnícke využívanie.
Takáto právomoc by mala byť na úrovni obcí. Inak, mať tritisíc obcí nie je šťastné a potrebovali by sme zmysluplnejšie munticipality, mali by mať flexibilitu v daňových otázkach. Ak sa vedenie a voliči rozhodnú, že chcú takýto systém na rozvoj mesta, je to v poriadku.
Čo sa týka zmeny daňového mixu – teda menej zdaniť mzdy a viac majetok – hovorí sa o tom už dvadsať rokov. Moja obava je, že by sme urobili len ten prvý krok: zvýšili by sme dane z majetku, ale k zníženiu daní z príjmu by už neprišlo.
Od roku 2013 narástol verejný sektor na Slovensku takmer najviac v Európe. Priestor na takúto „rošádu“ je politicky veľmi obmedzený a bojím sa, aby sme si len neotvorili dvere k ďalšiemu zvyšovaniu celkového zaťaženia.
A napokon, technická implementácia nie je formalita. Keď nám na rok „vybuchol“ kataster, ako by v takom prostredí fungoval zložitý daňový systém? Narazili by ste na množstvo individuálnych problémov, ako sú historické budovy s nezastavanými nádvoriami, ktoré nechceme zbúrať, no majiteľ by za ne dostal „daňovú pokutu“. Museli by sa zmeniť aj regulácie, ktoré dnes ľuďom bránia pozemok viac zastavať.
Ako stavať viac bytov
Prečo sa na Slovensku tak málo stavia?
Martin Vlachynský: Nie som si istý, či sme práve my dvaja kompetentní hodnotiť detaily stavebného konania, takže skôr anekdoticky: vieme, že to trvá dlho. Je tam množstvo neistôt v komunikácii so štátom a správcami sietí. Pozemkové vlastníctvo je extrémne rozdrobené, čo brzdí výstavbu najmä mimo centra Bratislavy. A potom je tu spomínaný nimbizmus (z anglického Not in my backyard). Ide o postoj „nie v mojom susedstve“. Akonáhle sa ohlási výstavba, miestna komunita sa postaví proti nej a blokuje ju právnymi krokmi. Hoci je odpor u nás možno o niečo slabší než v Česku, dokáže proces zdržať o rok či dva, čo sa prirodzene premieta do konečných cien.
Anton Gromóczki: Podpisujem, čo povedal pán Vlachynský. Existujú aj objektívne merania, napríklad index Svetovej banky, kde v dĺžke schvaľovania výstavby Slovensko obsadilo poslednú priečku so skóre nula z trinástich. To vypovedá o obrovskej neistote každého, kto chce stavať – vrátane obcí, ktoré narážajú na rovnaký šialený proces.
Potrebujete desiatky vyjadrení od sietiarov, pamiatkarov až po rôzne odbory okresného úradu. Úradníci sa často boja urobiť rozhodnutie, ktoré by bolo napadnuteľné, tak radšej nerobia žiadne a kryjú sa formalitami. Výsledkom je sedemročné čakanie.
Okrem digitalizácie a ochoty samospráv je problémom aj systém financovania obcí. Tie dnes nemajú veľa dôvodov tešiť sa z novej výstavby, pretože podielové dane sú viazané na trvalý pobyt a tento vzťah je v praxi slabý a časovo oneskorený.
Spomenul by som aj technické normy, ktoré sú niekedy z roku 1972. Máme napríklad jednu z najprísnejších svetlotechnických noriem v Európe, ktorá určuje, koľko slnečného svitu musí dopadať do bytu. Znie to ako banalita, ale dramaticky to znižuje počet bytov, ktoré môžete v budove postaviť.
K tomu pridajte prísne pravidlá pre parkovanie či požiarnu bezpečnosť a tieto náklady sa nasčítajú na tisíce eur na jednu bytovú jednotku.
Výsledkom je, že výstavba je u nás najnižšia od roku 2004 a hlboko pod európskym priemerom. Máme obrovské problémy na strane ponuky a potrebujeme zlepšiť inštitucionálne kapacity, digitalizáciu aj motiváciu pre samosprávy.
Stalo sa nám niečo podobné, o čom sa aktuálne diskutuje v Spojených štátoch? Tam vidíme rozdiely medzi „modrými“ štátmi ovládanými demokratmi a „červenými“, ktoré vedú republikáni. Modré štáty zaviedli prísnejšie regulácie, stavby sú tam ekologickejšie, no ľudia sa odtiaľ sťahujú do červených štátov. Idú za dostupnejším bývaním, pretože regulácie sú tam voľnejšie, nehnuteľnosti lacnejšie a stavajú sa rýchlejšie. Nedostali sme sa snahou o lepšie životné prostredie a bezpečnosť do podobnej pasce?
Martin Vlachynský: Neviem, či je tento príklad plne aplikovateľný na Slovensko. Výstavba budov u nás výrazne zdražela, pretože dnes už prakticky všetky musia byť pasívne, čo si vyžaduje investície do technológií. To však platí pre celú Európsku úniu. Pokiaľ sa neporovnávame s krajinami mimo EÚ, tento rozdiel nie je taký vypuklý. V Spojených štátoch je ten presun obyvateľov daný celým balíkom faktorov vrátane kultúry či bezpečnosti.
Nimbizmus je u nás súčasťou širšieho problému. Nie je to len o protestujúcich obyvateľoch, ale o celom prístupe k výstavbe. Spomenul by som napríklad počet parkovacích miest. U nás existuje kultúrno-technický konsenzus, že k bytu musíte postaviť jedno až dve parkovacie miesta, inak by bol problém na ulici. V niektorých štátoch to neriešia a nechajú to na trh, čo výstavbu zlacňuje.
K tomu pridajte pamiatkovú ochranu pri rekonštrukciách a máte komplexný balík prekážok, ktoré brzdia rozvoj.
Anton Gromóczki: Príde mi to v niečom ako smutný príbeh. Slovensko je krajina s veľkými regionálnymi rozdielmi a práve bytový sektor by mohol pomôcť tieto rozdiely preklenúť. Ak by ľudia mali lepší prístup k bývaniu v mestách, mali by prístup k lepším pracovným príležitostiam. Výška nájmov naznačuje, že záujem o život v mestách je obrovský, len sme narazili na limity kapacity. To krajinu politicky i spoločensky rozdeľuje.
Čo sa týka regulácií, musíme postupovať opatrne oboma smermi. Niektoré majú jasné ekonomické rácio – napríklad koordinácia technológií znižuje náklady, alebo štandardy bezpečnosti zaručujú, že sa budova nerozpadne a kupujúci si nemusí platiť vlastného technika na kontrolu firmy.
Riešiť však každý spoločenský problém cez bývanie nie je vhodné. Ak budeme za každú cenu proti akýmkoľvek zásahom do prírody, výsledkom bude, že sa nebude stavať nikde, alebo sa výstavba vytlačí na predmestia. To má v konečnom dôsledku na pôdu, vodu a prírodu ešte horší dosah. Treba byť pragmatický a objektívne hodnotiť dosahy každej regulácie.
Tým, že sa v mestách ako Bratislava stavia málo, vznikajú satelitné mestečká. To predstavuje ekologickú záťaž pre dochádzanie na jedného obyvateľa. Pán Vlachynský, spomínali ste, že Viedeň má na rovnakej rozlohe štyrikrát viac obyvateľov ako Bratislava. Čo si však pod zahusťovaním máme predstaviť? Znamená to, že uprostred parku v Ružinove postavia panelák, vysekajú sa vinohrady v Rači, alebo sa využijú staré priemyselné areály? Ľudia sa často boja, že im nová stavba zatieni výhľad a budú sa susedovi pozerať priamo do okien.
Martin Vlachynský: Zahusťovanie zahŕňa všetko, čo ste spomenuli – taká je realita života v meste s vyššími budovami a väčším počtom ľudí. Môže ísť o búranie existujúcich budov a ich nahradenie vyššími, ale aj o expanziu v okrajových častiach ako Jarovce. Druhou cestou sú spomínané brownfieldy, teda nevyužívané areály a opustené budovy.
Ako ekonóm nebudem určovať, kde presne sa má v Petržalke stavať. Mojou úlohou je povedať: vytvorme také stimuly a regulácie, ktoré povedú k zvyšovaniu hustoty pri zachovaní kvality života. Znie to šalamúnsky, ale v mestách, kde sa žije lepšie, majú tento systém jednoducho lepšie nastavený. Nedá sa to len tak skopírovať od stola, treba na tom neustále pracovať.
Vinohrady alebo byty?
V jednom z vašich blogov ste odľahčene napísali: „vysekajme vinohrady v Rači“. Nakoľko to bol žart a nakoľko to myslíte vážne?
Martin Vlachynský: Myslím si, že nastavenie by malo byť také, aby si majitelia vinohradov sami rozmysleli, či má ich kapitál väčší zmysel pri výrobe hrozna alebo pri poskytovaní bývania. Nemalo by to byť centrálne rozhodnutie ako za socializmu, že vám vinohrady vezmeme a postavíme tam paneláky.
Je však na zamyslenie, ak máme poľnohospodársku výrobu priamo v širšom centre mesta. Ak sa chceme prechádzať vo vinohradoch a piť lokálne víno, v poriadku, ale potom akceptujme, že dostupnosť bývania bude horšia.
Nemôžeme mať v jednej lokalite husté osídlenie aj vinohrady, tieto funkcie sa vylučujú. Hľadajme mechanizmy, ktoré uspokoja čo najviac ľudí bez toho, aby vlastníci cítili poškodenie.
Vyriešila by to spomínaná „split rate“ daň?
Anton Gromóczki: Neviem, či konkrétne v prípade vinohradov, ale pri schátraných objektoch v centrách Bratislavy či Košíc určite áno. Ak by niekto „sedel“ na takomto pozemku a nevyužíval ho, táto daň by ho motivovala k zmene.
Čo sa týka podoby mesta, nikto nechce žiť v betónovej džungli. Ľudia potrebujú zeleň, služby aj pamiatky. Úlohou urbanistov je tieto funkcie skombinovať tak, aby vytvárali kvalitu života. Mimochodom, parky v blízkosti nehnuteľností zvyšujú ich cenu, pretože ich ľudia chcú.
Uvediem príklad zlého urbanizmu z mojich rodných Košíc. Sídlisko Ťahanovce bolo postavené ďaleko od mesta. Na začiatku tam nebolo nič okrem bytov, takže ľudia museli za školou či prácou prekonávať obrovské vzdialenosti.
Cestou autobusom som míňal staré priemyselné areály, štátne vojenské pozemky a nevyužité lúky, kým som sa vôbec dostal k mestu. To je presne miesto, kde by sa malo zahusťovať – vo vnútorných rezervách mesta.
Zahusťovanie nemusí znamenať stratu parku. Môže to byť premena rozpadnutej továrne alebo nevyužívanej lúky, ktorá nemá žiadnu prírodnú hodnotu, lebo je obkolesená cestami. Samozrejme, ak niekto túži po nízkej hustote ľudí, mesto preňho asi nebude ideálnym miestom.
Nemôžeme mať mestskú hustotu a zároveň vidiecky spôsob života. To je reálne rozhodnutie, ktoré musíme ako spoločnosť urobiť.
Martin Vlachynský: Musíme však zdôrazniť, že táto debata sa vždy zvrhne na argumenty typu „vy chcete vyrúbať vinohrady a parky a postaviť tam domy“. Ten priestor je však oveľa širší než len vinohrady či Sad Janka Kráľa. V Bratislave je skutočne veľa iných lokalít, kam sa nechodíte prechádzať s deťmi a kde je realistické uvažovať o výstavbe.
https://e.dennikn.sk/5281869/kazdy-si-n ... h-taborov/
,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett 
Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: 
Nie klasická urbanizácia
žiadny silný presun „vidiek → mestá“ ako v iných krajinách
Ale pozor — vnútri krajiny sa deje veľký pohyb
Presun NIE do miest, ale „okolo miest“
Malé mestá strácajú obyvateľov
Rast len vo veľkých centrách