investovanie do nehnutelnosti

[filip glasa]

A nie, nepovazujem to za krach. Korekcia .. a posobenie ponuky a dopytu.

ale je to 25% pokles podla tych cien co si uviedol. To zrovna neni malo.

[peter.cmorej]

preto som dodal este ten edit. Ja som kupil za podpriemernu cenu (na lokalitu). Plus tam mas este faktor prerobeny /neprerobeny .. a ze niekto povazuje za prerobeny ked si vymaloval umakart na oranzovo a na obyvacke spravil obluk a podobne. Tazko posudit co su porovnatelne byty na to aby si porovnaval ich ceny predtym a potom.

[JUGGLER]

Ty sa spoliehas na nejake NBS statistiky. Ja si robim vlastne a pouzivam aj takzvanu statistiku na nohach.

Teda, prejdem si osobne sidliska, novostavby, pozrem vecer v kolkych oknach sa svieti a na kolkych schrankach su mena, kolko je nahodenych odpadkovych kosov.

Benchmark obyvanosti su zabyvane panelaky a internaty. Tam vecer o osmej svieti 70-80 percent okien, v novostabach 10-15. Tych najdlhsie postavenych 30-40.

Rovnako, staci si pozriet LVcka danych nehnutelnosti.

A snoríš len po Blave?

Ja teda štatistiku ,,na nohách,, nerobím, aj Kiosakiho som čítal len jedného, ale sem-tam pozriem na web, sledujem média a rozprávam s ľuďmi.
Napr. môj známy postavil 12 luxusných bytov v dobrej lokalite a minulého roku ich nevedel predať, ani prenajať (ceny 7,5 -8,5 mil. Sk ).
Tento rok predal všetky. Tie posledné teraz v lete - šli ako teplé rožky.
Chcem predať jeden 3 izb. byt , tam tiež občas sledujem ceny.
Včera som pozeral a som príjemne prekvapený.
Ceny sú vyššie ako v 2009 a čo je dôležité: sú stabilné - nikto nepredáva pod priemernú cenu ako som to videl v 2009.

Pri súčasných príjmoch, aj keď sa tie zdajú nízke , nie je problém zobrať hypo na tie ceny bytov, čo sú. V Košiciach stojí 3 izb. sídliskový byt čosi nad 50 tisíc € a to počítam, že obnáša 200-300€ mesačne na hypo. V Blave dajme tomu 400-500 € na drahší byt.
Načo majú kupujúci ešte čakať? Že kúpia na hypo o 20€ mesačne lacnejšie? Alebo, že stúpnu úroky, ktoré sú historicky najvýhodnejšie?

Neverím, že priemerné nehnuteľnosti majú ešte na pokles. A keď majú, tak vo vzdialenej budúcnosti kedy bude kúpna sila obyvateľstva taká silná, že budú mať na to , aby si kupovali vyššiu kvalitu a lepšiu lokalitu. To niektorí developeri podcenili a tí môžu mať ešte problém. Keď kríza niekomu klepla po rukách, tak to sú bohatší ľudia, čo kupujú luxus alebo tí najchudobnejší, čo prišli o prácu. Ale strednej triedy a mladých sa kríza veľmi nedotkla.

[Martinisko.eu]

Juggler, perfektný príspevok...
Stotožňujem sa so všetkým, čo si napísal.

Či je byt za 50, alebo za 60 000, je úplne jedno. Či platíš za HYPO 300€, alebo 350€...

[Pette]

Ano, ak najdete nehnutelnost, ktora sa vam paci a je rozumne ocenena, kupujte. To plati vzdy. Byvat treba v takom, ktore vyhovuje a clovek sa tam dobre citi - najdenie takeho je nahoda.

Pre ludi, ktori hladaju sance na development, zhodnotenie, obchod atd - ti maju este cas. Dno bude Q4/2011. Hladanie takehoto je cisty kalkul a prechadzanie moznosti.

[JUGGLER]

Pre ludi, ktori hladaju sance na development, zhodnotenie, obchod atd - ti maju este cas. Dno bude Q4/2011.

Stále mám pocit, že podľa BA súdiš celé Slovensko.
V Blave je realitný trh viac prehriatý ako kdekoľvek inde.
Preto, lebo developeri a špekulanti mali veľké oči.
Veľké oči v malom meste. Lebo Blava je počtom obyvateľov len mestečko, ale cenami realít sa tvári ako európske veľkomesto.

V iných častiach Slovenska trh zamrzol, ale teraz znova ožíva.
Za Košice môžem povedať, že ožíva výstavba stoviek domov a bytov , pokračujú veľké projekty ako bussiness, shopping a IT centrá, hotely a pod.
Developeri nie sú hlupáci. Majú analýzy, vedia, že postaviť niečo trvá istý čas a že teraz sa stavia oveľa lacnejšie a pohodlnejšie - ceny stavebných prác a materiálov sú nízke.
Kríza urobila v developingu poriadok. Konečne sa nestavajú luxusné byty za milión €, ale cenovo prijateľné projekty - napríklad radová výstavba domčekov po 100 tisíc € a pod.

Z toho hľadiska tvrdím, že nielen pre kupcov je dobrý čas, ale aj pre developerov. Len treba, aby sa developeri držali pri zemi a nestavali tak ako žraloci v Blave a Tatrách.
Stavať treba pre masy. Hlavne pre strednú vrstvu a pre mladých. To sa bude vždy dobre predávať, len netreba snívať o veľkých ziskoch a rýchlom zbohatnutí.

[Pette]

Stále mám pocit, že podľa BA súdiš celé Slovensko

Mas pravdu, viackrát som v tomto aj inych vlaknach spomenul, ze hodnotim LEN Bratislavu. Ine oblasti ma v ramci realit vobec nezaujimaju (mimo prehladu a suvislosti).

Odteraz to budem uvadzat v kazdom prispevku, nech je to prehladnejsie.

Zbytok prispevku suhlasim, pokial sa stavia seriozne, bez 30-50 a viac percentnych ziskov, na aspon trochu vhodnom mieste a vhodnej dispozicii bytov/domov, nie je problem s predajom. To vidiet na panelakoch, uplne tragicke su len niektore, velka cast splna ten nutny zaklad. Preto sa daju predat.
Naopak, zufale novostavby stojia a stat budu, dokial cena razantne nepadne alebo sa pouziju ucelovo - ako najomne byty atd.

[jogo]

Pri súčasných príjmoch, aj keď sa tie zdajú nízke , nie je problém zobrať hypo na tie ceny bytov, čo sú. V Košiciach stojí 3 izb. sídliskový byt čosi nad 50 tisíc € a to počítam, že obnáša 200-300€ mesačne na hypo. V Blave dajme tomu 400-500 € na drahší byt.
Načo majú kupujúci ešte čakať? Že kúpia na hypo o 20€ mesačne lacnejšie? Alebo, že stúpnu úroky, ktoré sú historicky najvýhodnejšie?

Nuz neviem ako je to s tou hypotekou.Neter zobrala uver na byt cosi pod 70 000 Euro a plati mesacne splatky 500 Euro.
Dalsi problem je,ze urocenie hypotek sa moze zvysit a potom zrazu splatky vyskocia vyssie.A kto ide teraz na doraz co bude robit potom...

[osamely chodec]

Prepacte moju trufalost, do realit sa vobec nerozumiem,ale pridam par postrehov.

Ak chcem kupit stavebny pozemok s IS a dostupnostou MHD v Košiciach ceny sa pohybuju okolo 170 Eur/m2 samozrejme nejedna sa o slize sirky 10-12 m na dedine tam to stoji 100Eur/m2.Cize za 7arov = 1100 eur.To je priserna cena na priemerny zarobok v KE.

Dalsi segment prenajom kancelarskych priestorov. Tu sa pohybuje cena pre male a stredne firmy min.100 eur/m2 za rok. Minuly a tento rok sa dokoncia v KE dalsie tisice m2 kancelarskych priestorov.Uz teraz je vytazenost max.50%.Neviem si predstavit ze by mi prenajimatel zdvihol cenu najmu za takychto podmienok,okamzite sa stahujem do inych priestorov a tych je teraz pozehname. Co sa tyka cien myslim si ze ostanu zakonzervovane /co sa aj stalo,od krizy mi najom neklesol/ale zvysi sa uroven priestorov/klima,zateplenie,vnutorne vybavenie budov.../Prenajimatel, ktory bude investovat,bude aj ziskovy,ale zlata horucka poslednych 15 rokov nenavratne skoncila.

Ja si myslim, ze nie je priestor na vyrazny rast cien v oblasti realit.

[peter.cmorej]

[Neter zobrala uver na byt cosi pod 70 000 Euro a plati mesacne splatky 500 Euro.

to je vela. Musi mat vysoky urok. Asi uz teraz ide na doraz = nizka bonita. Ak sa zdvihnu urokove sadzby, jej sa urok po skonceni fixacie este zvysi = este sa jej zvysi splatka .... to smrdi pruserom. Zial zacarovany kruh. Cim menej mas, tym mas horsie podmienky.

[JUGGLER]

Jogo: závisí od toho na kolko rokov zobrala, kedy zobrala, za aký úrok a z akou fixáciou. Na 70k môžeš mať mesačne aj 1000 €, keď zoberieš dajme tomu na 8 rokov, bez dokladovania príjmu a pod.
Finanční poradcovia nám iste uvedú konkrétnejšie príklady, ale ja myslím, že mladí ľudia berú hypo na 25-30 rokov, s čím dlhšou fixáciou a odhadujem, že 70k ich potom stojí 300-400 € mesačne.
Ja myslím, že je to zhruba cena, ktorá sa pýta za prenájom...

Kocinavi: Mne 7 árov po 170€ vychádza na 119 000 €.
To podľa mňa na miesto kde bývaš nie je prehnané. Si prakticky v meste, máš prírodu na dosah, deťom netreba robiť taxikára atď.
Na Severe za taký pozemok pýtajú dvojnásobok. A lepšie to už nebude. Dobrých pozemkov niet. Záplavy ukázali, že tri štvrtiny pozemkov mimo Košíc sú prakticky bezcenné. Keď si to kupci začnú uvedomovať, ceny v nezáplavových oblastiach a v meste ešte stúpnu.
Cenu pozemkov by som neporovnával s priemernými platmi.
To môžeš rovno povedať, že BMW za 100k je tiež extrémne drahé ku priemernému platu. A koľko ich je v uliciach?
A pritom každé BMW bude za 15 rokov v šrote, ale pozemok za tú istú cenu bude stále stáť a zhodnotí sa minimálne o 100%.

[peter.cmorej]

to ma nenapadlo, ze uver ma na kratsie ako 30 rokov Ak by to mala na 30, tak je to drahe.

[seven]

uz je to tu- letna akcia zlavy az do -20% ( a to sa oplatí! )

http://www.finep.sk/web/?s1=jegeho&s2=narodeniny&lng=sk" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

to je len na 20 posledných (najhorších) nepredaných bytov z 500 kusov bytov v projekte.

[seven]

vsak ja viem, to len na pobavenie. Taky normalny 2-izbak 72 m2 vychadza 1833 E/m2. Co je- (v pripade ze je dno) celkom dost. Kupna sila je stale este velka.

[rmaly]

to je len na 20 posledných (najhorších) nepredaných bytov z 500 kusov bytov v projekte.

Tu je taky starsi blog o Jegeho aleji... vcelku funny a asi nebude daleko od pravdy...
http://uzmamtohodost.blogspot.com/2009/ ... alebo.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

tému o tom či sme už na dne poklesu som presunul sem:

http://ako-investovat.sk/diskusia/viewt ... =12&t=2519" onclick="window.open(this.href);return false;

[JUGGLER]

tému o tom či sme už na dne poklesu som presunul sem:

http://ako-investovat.sk/diskusia/viewt ... =12&t=2519" onclick="window.open(this.href);return false;

To by chcelo aj hlasovanie

[seven]

iba zaujimave linky:

ceny domov USA od 1970 (ocistene od inflacie)
http://vreaa.wordpress.com/2010/03/26/u ... 1970-2010/" onclick="window.open(this.href);return false;

ceny domov v Dubline od 1970-2005
http://4.bp.blogspot.com/_e22ION_mEf4/R ... /graph.jpg" onclick="window.open(this.href);return false;

[JUGGLER]

ceny domov USA od 1970 (ocistene od inflacie)
http://vreaa.wordpress.com/2010/03/26/u ... 1970-2010/" onclick="window.open(this.href);return false;

Graf ceny zlata (očistené od inflácie).
http://mjperry.blogspot.com/2010/09/cha ... -gold.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Zhrnutie:
Pri kúpe nehnutelnosti v USA by sme za posledných 30 rokov boli teraz na nule, ale cena klesla len za posledné roky kvôli kríze.
25 rokov by sme zarábali.

Pri investícii do zlata pred tridsiatimi rokmi by sme 25 rokov prerábali, ale za posledných 5 rokov by sme sa dostali na nulu.
Takže zlato bolo tridsať 30 rokov veľmi slabá investícia.
Zlato bolo dobré len posledných 5 rokov.

Kto sa čuduje, že teraz som silne proti nákupu zlata, nech si nájde moje príspevky spred 5-6 rokov. Silne som odporúčal nákup zlata. Cena bola vtedy okolo 400 USD.

Čo je rozumnejšie kúpiť?

1. Nehnuteľnosť, ktorá posledných 5 rokov klesla na cene o 40%?
2. Zlato, ktoré za posledných 5 rokov stúplo na cene o 300%?

Všetci kričia, že drahé zlato je najlepšia investícia.
Ja tvrdím, že najlepšia investícia je lacná nehnuteľnosť.

A ešte jedna vec:
Keby sme mali k dispozícii rast cien nehnuteľností na Slovensku očistený od inflácie , zistili by sme, že za posledných 10 rokov by sme boli v zisku minimálne 100%. Aj po kríze, aj po očistení od inflácie.

Prečo?
Pretože náš trh je nerozvinutý. Je len odvar toho, čo je na Západe. Tam je vysoká ponuka nehnuteľností ( kvantita i kvalita). U nás je relatívny nedostatok (ani kvantita, ani kvalita ).

Čím viac bude naša kúpyschopnosť rásť (a zvyšujú ju aj banky ponukou úverov), tým viac budú ceny nehnuteľností stúpať.

Zabudnite na scénare, že ceny budú klesať.

Už klesli.

Budú stúpať, prinajhoršom stagnovať.
A keď klesnú, tak len v prípade ďalšej krízy a to len dočasne.

Kto si myslí, že len pre srandu ospevujem rast cien nehnuteľností u nás, nech si pozrie moje príspevky spred 2-3 rokov. Každému som vtedy odporúčal predávať.

Urobiť dobrú investíciu, to chce len načasovať kúpu a predaj.

[Pette]

Všetci kričia, že drahé zlato je najlepšia investícia.
Ja tvrdím, že najlepšia investícia je lacná nehnuteľnosť.

Dodam vsuvku, ze najlepsia lacna nehnutelnost = pozemok. Nastavane zelezo-betonove kamrliky pod urovnou noriem socialneho byvania nemaju o moc vacsiu cenu, ako pozemok. Samozrejme, pre ludi, ktori si rozmyslia, kde a ako chcu byvat. A velakrat to nie je o peniazoch, za tieto zdraviu a psychike skodlive byty/domy davaju ludia neuveritelne vysoke sumy.

[seven]

Čo je rozumnejšie kúpiť?

1. Nehnuteľnosť, ktorá posledných 5 rokov klesla na cene o 40%?
2. Zlato, ktoré za posledných 5 rokov stúplo na cene o 300%?
.

Tazko povedat. Pridam iba citat:

"Známa legenda finančných trhov Jesse Livermore raz povedal: '' nikdy nešpekulujte na pokles ceny akcií iba preto, že veľmi vzrástli na cene'. To isté platí aj pre zlato. Ak by došlo k otraseniu dôvery aj v americký dolár, tak aktuálny nárast ceny zlata by mohol byť iba krátkym poskočením pred exponencionálnou trajektóriou. "

[Airmike]

Tazko povedat. Pridam iba citat:

"Známa legenda finančných trhov Jesse Livermore raz povedal: '' nikdy nešpekulujte na pokles ceny akcií iba preto, že veľmi vzrástli na cene'. To isté platí aj pre zlato. Ak by došlo k otraseniu dôvery aj v americký dolár, tak aktuálny nárast ceny zlata by mohol byť iba krátkym poskočením pred exponencionálnou trajektóriou. "

lenze Jesse Livermore bol trader , nie investor. to len tak mimo diskusie. to je troch rozdiel. Juggler ma zrejme radsej Grahamovsku skolu. to su investori

podla mojho nazoru by som zlato rozhodne neshortoval, lenze rovnako tak si neviem celkom dobre predstaavit dalsie poklasi cien realit. u nas estejeden umely prepad ocakavam ale rozhodne nie masivny. len taky drobny, buduci rok.

[seven]

pokles cien domov v usa -predpoved

http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1732 ... chlil.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[JUGGLER]

pokles cien domov v usa -predpoved

http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1732 ... chlil.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Odtiaľ už podľa mňa kríza nehrozí. Je to v cenách.
Horšie bude, keď podobné správy začnú chodiť zo Španielska.
To je časovaná bomba.

[kubik]

Pro nás bude daleko horší pokles cen nemovitostí v naší kotlině,je možné že Španělsko to odpálí,znásobí to hyperinflace a máme vymalováno.Stačí se jen podívat,jak rychle rostou počty exekuovaných domů a nemovitostí na webech exekutorských úřadů,dělají 2-3 dražby,jdou na půlku odhadní ceny a neprodají,nikdo to nechce,z ameru se to pomalu přelévá sem.

[seven]

Zaujimavy clanok (nem.) o cenach nehnutelnosti v Nemecku. Napr. V Mnichove ceny bytov stupli na 30 nasobok rocneho najmu. Vynos z najmu 3,3%. Ceny 3900EUR/m2....


http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/: ... 16329.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[andrejo]

Tiez ocakavam dalsi pokles cien nehnutelnosti. Najviac sa mi pacia nenapadne clanky v mediach kde sa uz predpoveda coskore "vyliecenie trhu" a nasledny rast cien

[filip glasa]

Najviac sa mi pacia nenapadne clanky v mediach kde sa uz predpoveda coskore "vyliecenie trhu" a nasledny rast cien

nemôžeš sa čudovať ľuďom z odvetvia stavebníctva a realít, že budúcnosť vidia ružovšie ako ľudia čo si chcú kúpiť bývanie.

[Mrenek]

Čo vravíte na nápad skupovanie lacných pozemkov v dedinách a staviat na nich chaty a predávať?? Myslíte, že by bol dopyt po tom v hociktorej lokalite na Slovensku?

[filip glasa]

Slovensko je preplnené chatami, penziónmi, apartmánmi a hotelmi. Rekreačné ubytovacie kapacity sú nadmerné na celé roky dopredu. Len tak hala bala stavať po Slovensku by asi nemalo význam. Treba presne vedieť kde nie je pretlak, ale kde je dopyt po chatách. A či vôbec nejaký dopyt je.

[JUGGLER]

Čo vravíte na nápad skupovanie lacných pozemkov v dedinách a staviat na nich chaty a predávať?? Myslíte, že by bol dopyt po tom v hociktorej lokalite na Slovensku?

V hociktorej lokalite určite nie. Umenie kupovať lacno a predávať draho je práve v odhade toho, čo sa v danej lokalite bude diať v budúcnosti.
Najlepší kšeft sú pozemky ako orná pôda, vinice, sady, záhrady, lúky a lesy, ktoré budú v budúcnosti preklasifikované na stavebné pozemky, rekreačné zóny, alebo priemyselné parky. Myslíš, že napr. Fico si kúpil vinicu na pestovanie viniča? A čo tá kopa zdanlivo bezcenných pozemkov, čo majú politici v majetkových priznaniach? Všetko má svoju budúcnosť.

[Mrenek]

Myslíš, že sa dožijú nejakého výnosu z toho?

[JUGGLER]

Myslíš, že sa dožijú nejakého výnosu z toho?

Samozrejme, že sa dožijú. Načo sú im výnosy teraz. Teraz sú pri koryte.

[motoilava]

Mrenek - to co si nadhodil zaujima aj mna. Mam nejake osobne skusenosti, ale z opacnej strany. Mame nejake pozemky v horskej dedinke (OP, TTP). Je to velmi zaujimava dedinka na agroturistiku. Kedze to vsak nie je najznamejsia rekreacna oblast, nie je o ne ziadny zaujem. Aj som zhanal nejake kontakty na ludi, ktori by boli ochotni pomoct, ale mam taky pocit, ze sa to vsetko sustreduje len na okolie Bratislavy a na Tatry.

[JUGGLER]

Na agroturistiku sa dali ( možno ešte stále dajú) vybaviť štedré dotácie od EÚ.
Napr. postaviť rekreačný komplex za 4 mil. € a 2 mil. € z toho dostať ako dotáciu. Poznám také a nie sú v Tatrách, ani pri BA. Lenže aj keby si našiel kupca, čo si to vie vybaviť, aj tak sa do toho oplatí ísť iba za predpokaldu, že ten biznis bude v budúcnosti fungovať.
Takže Tatry, ani BA to nemusia byť, ale nejaké väčšie mestá nablízku, alebo hlavná trasa by tam mali byť. Naplniť taký rekreačný komplex nie je sranda. Zvlášť teraz, keď po Tatrách a Orave sa vzmáhajú i pôvodné menšie rekreačné strediská, napr. kúpele

[filip glasa]

Ceny nehnuteľností rát nebudú:
http://reality.etrend.sk/byvanie/ceny-b ... ebudu.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Poklesy cien od roku 2008:

[dobrunoc]

Preco by ceny bytov resp. nehnutelnosti v SR vseobecne mali buducom roku stupat?
Aj dnesne ceny /pre niekoho uz prilis nizke/ su podla mna tahane uvermi... Ak sa viac a este viac obmedzi pristup k uverom, ceny podla mna isto klesnu.
Hypoteticka otazka. Co by sa stalo, ak by uvery na nehnutelnosti tak ako ich pozname dnes, z nejakeho dovodu vobec neboli mozne?

Jednoducho by trh nehnutelnosti na to musel zareagovat poklesom cien.. A dostalo by sa to na uroven cien, ktore by ludia boli schopni a ochotni zaplatit zo svojich uspor.
Co myslite, ake priemerne uspory maju ludia, ktori potrebuju kupit byt...Tipujem ze vela to nebude...Vacsine by nestacilo ani na polovicu dnesnych „trhovych“ uvermi deformovanych cien bytov a resp. nehnutelnosti.

[filip glasa]

to si myslím nie je pre nikoho žiadna novinka.

[emr]

Podmienky na poskytnutie hypo sa uz teraz sprisnuju a uroky sa zvysuju. Som v procese kupy bytu na hypoteku, a to co mi ponukali len pred mesiacom a pol bolo lepsie, ako to co mi ponukaju teraz ked o ten uver realne ziadam. Prisnejsie podmienky, vyssi urok. Niekde je to sice vraj tym, ze banky na tento rok nabrali uz dost klientov, ale myslim, ze v tom bude aj opatrnost bank kvoli sucasnej situacii a neistej buducnosti.

Ceny nehnutelnosti zrejme este skoriguju, tak 10 max 20%. Predrazene novostavby mozno aj viac. Vsetko bude zavisiet ako sa nam vyvinie kriza a aka tvrda a dlha bude prichadzajuca recesia. Ked sa dostaneme spat do normalu a uverovanie sa znova uvolni, ceny pojdu znova hore. To ale moze byt kludne 5-10 rokov.

Na druhej strane, kto bude chciet o 2-3 roky kupovat byt a bude mat prachy, bude si moct vyberat. Ja uz setrim