Byt - vychod slovenska

[ariame]

Myslite si ze ceny bytov na vychode slovenska v porovnani so zapadom su stale nizke a oplati sa tam kupit byt, a len ho prenajimat par rokov? Ked som si porovnavala ceny tak jednoznacne ano, je to tym ze vychod je este stale dost zaostly. No az bude napr. dialnica hotova, podpori to rozvoj obchodu a biznisu aj na vychode a ceny tak do 10 rokov pojdu nahor.

Vas nazor?

[JUGGLER]

Podľa mňa tá diaľnica nebude mať taký vplyv.
Ako spojnica východu a západu bude mať význam, až keď bude dostavaná až po hranice Ukrajiny, tak ako je plánovaná.
A to tak skoro nebude.
Závisí aj kde na východe. Prešov a sever východu D1-ou získa dobrú trasu do BA, pre Košice to bude aj tak okľuka.
Pre Košice a juh východu sa získa akurát lepší dostup do Tatier.
Pre investorov zo zahraničia má podľa mňa väčší význam diaľnica Viedeň-Budapesť-Miškolc z rýchlodráhou do Košíc, ktorú Maďari už dostavali. Z Košíc sa teraz postaví prípojka na hranice.
Aj tak to však nevyzerá, že to prinesie viac investorov.
Kým nebude Ukrajina v EÚ, dovtedy bude východ Slovenska neatraktívny pre podnikanie v EÚ. Západ Slovenska má ideálnu polohu.

Ja si myslím, že ceny na Východe sú primerané oproti cenám na Západe. Navyše, tu sa oproti BA tak nestavalo, takže nejaké byty už začínajú pribúdať, čo zvýši ponuku na trhu a ceny môžu ešte dlho stagnovať.
Okrem toho sme v kríze, ktorú Slovensko ešte nepocítilo a ktorá sa tak ľahko nevyparí.
Raz však ceny budú stúpať. Takže na kúpu bytu kdekoľvek na Slovensku je podľa mňa teraz dobrý čas.
Za prvé - neverím, že ceny budú ešte klesať. Verím, že budú dlho stagnovať, alebo pomaly rásť.
Za druhé - teraz sa dobre nakupuje. Ceny sú po poklese, je z čoho vyberať a kupujúci je pán. V takej atmosfére sa človek nemusí veľmi ponáhľať a má väčšiu šancu, že sa mu pritrafí veľmi výhodná kúpa.

[jan]

Dialnica na vychode je podla mna prilis precenovana.
Nemyslim si a neocakavam, ze staci len postavit dialnicu a v tom momente sa na vychod nahrnu investori.
Ked sme pri tom, tak pracovne miesta v sluzbach s vysokou pridanou hodnotou v podstate nepotrebuju ziadne dialnice. Uplne staci letisko a zodpovedajuce kancelarske priestory.
Kolko velkych investicii takehoto typu doteraz pritiahol vychod?
Kvalitnu infrastrukturu potrebuje hlavne vyroba.

V prvom rade treba mat vo vedeni mesta schopnych ludi, ktori maju dobre kontakty v zahranici a vedia investorov presvedcit. No a treba mat pripravene pozemky.

Zober si taky Trencin. Dialnicu ma uz viac ako 12 rokov, ma vyborne zeleznicne spojenie a ma letisko, teda na nase pomery vynikajucu infrastrukturu. Navyse je to na skok do Ceska, velmi blizko do Rakuska, blizko do Polska.
Priamo v Trencine sa za tych 12 rokov usadili z velkych firiem iba Leoni a Johnson Controls, teraz tam pribudne AU Optronics.
Teda ziadne zazraky sa tam po postaveni dialnice nekonali a ani ceny nehnutelnosti sa prudko nemenili.

[ariame]

dakujem za nazory

no ja tiez neocakavam ze hned po postaveni dialnice sa vsetko zmeni...ale pomalinky a postupne urcite zmeny k lepsiemu nastanu a vychod Slovenska to trocha ozivi,pritiahne viac ludia pracovnych miest... a to samozrejme ovplivni aj ceny nehnutelnosti.

Suhlasim s nazorom ze momentalne ceny uz asi nepojdu dole, skor budu este neaky cas stagnovat a pomaly zacnu stupat.

[Pette]

preco by ale mali ceny vobec stupat?
kde su impulzy na rast?

[JUGGLER]

preco by ale mali ceny vobec stupat?
kde su impulzy na rast?

A prečo by mali klesať?
Koľko rokov za tvojho života klesali?

Bytov je nedostatok, kúpyschopnosť stúpa, úvery sú lacnejšie, banky ich znova dávajú a detí Husákových detí potrebujú niekde bývať.
Okrem toho ceny dvíha inflácia a vo vzduchu visí potenciálna hyperinflácia.
Ceny nehnuteľnosti u nás nikdy neklesali. Na to nie je dôvod.
To, čo sme videli bola len korekcia prílišného rastu (10 000% za dvadsať rokov ).
Na 90% tipujem rast, alebo stagnáciu. Len na 10% pokles.
A to tvrdím, že Slovensko krízu nemá za sebou, ale pred sebou.

[jonatanus]

doteraz boli faktory:
zahranicni investori (kupovali nehnutelnosti "po internete", cez fondy, atd.)
domaci investori
kopa ludi sa dostala ku kope penazi (restitucie, privatizacie, podnikatelia z 90. rokov, atd..)
ekonomicky rast (zvysovanie platov)
vstup do eu
euro
celosvetova realitna bublina
husakove deti
zlepsovanie dostupnosti hypotek
atd.

ani jeden z tychto faktorov uz nehral rolu a:
ceny su stale vysoke
je tu kopa bytov na predaj (ledva dostavane, alebo tie co nakupili investori a nevedia sa ich zbavit)
pri sucasnych cenach je vynos z prenajmu totalne nezaujimavy
kriza


nevidim ziaden faktor preco by mali ceny nejak vyrazne rast. deti husakovych deti maju teraz ~1 rok

[JUGGLER]

nevidim ziaden faktor preco by mali ceny nejak vyrazne rast. deti husakovych deti maju teraz ~1 rok

Ani ja nevidím dôvody na výrazný rast.
Ale nevidím dôvody na pokles, skôr na stagnáciu a postupný rast.

V BA a okolí pripúštam, že je tam dočasný nadbytok nových, narýchlo postavených a pochybne kvalitných bytov, ktorých ceny majú ,,veľké oči,,. Takže tam ešte je priestor, aby sa ich investori zbavili aj za nižšie ceny.
Ale na východe túto situáciu nevidím. Predražené novostavby majú problémy, ale je ich málo. No ceny ostatných sa stabilizovali a zdá sa, že kupcov pribúda.

Developeri sú tlačení k predaju. Ale ostatní majitelia nie.
Mnohí sa rozhodli, že radšej počkajú ako by mali predať za nižšiu cenu.

P.S. Husákové deti majú okolo 40. Keďže je ich veľa a sú v produktívnom veku, tak si sami môžu dovoliť lepšie bývanie (=dopyt po nových bytoch, výstavba rodinných domov)
V najbližších rokoch budú aj ich deti potrebovať bývanie (= dopyt po lacných panelákových bytoch).
Možno si to predstavujem ako Hurvínek válku, tak ma presvedčte o opaku

[Pette]

JUGGLER - jop, konkretna situacia na nejakom konkretnom mieste a v meste moze byt ina. mozu tam chybat byty.

ale, v globale slovenska - bytov a domov je dostatok. v prakticky ziadnom meste nie je problem kupit byt - teda zobrat volne peniaze a do tyzdna s minimalnou namahou mat kupeny byt. teda, ziadny nedostatok nie je. (neriesme kvalitu bytu, tam jasne, ze treba vyberat a hladat dlhsie).

problematicka je cena a teda kupyschopny dopyt.

ceny su podobne alebo vyssie ako na zapade a platy vacsiny obyvatelstva su 3-5 krat nizsie.
ak by nebolo v obehu tolko penazi z roznych inych "zdrojov", vyzeralo by to inak.

[jonatanus]

P.S. Husákové deti majú okolo 40. Keďže je ich veľa a sú v produktívnom veku, tak si sami môžu dovoliť lepšie bývanie (=dopyt po nových bytoch, výstavba rodinných domov)

husakove deti su koniec 70tych rokov (78-79 tusim najsilnejsie rocniky), teda maju teraz skorej 30.
a ti uz
a) vacsinou byvaju
b) ak maju deti tak akorat niekedy teraz
c) ani moc deti nemaju http://www.sme.sk/c/3637510/husakove-deti-nerodia.html" onclick="window.open(this.href);return false;

prave te husakove deti stihli este vrchol bubliny a ich deti budu riesit byvanie za 20+ rokov.
teda minimalne najblizsich 10 rokov si neviem predstavit nejaky vyrazny rast cien, kde by sa mal zobrat dopyt. investori zahranicni tu uz nemaju co robit, domaci sa popalili, kupovat byt na prenajom je totalne nezaujimavy, realny dopyt (ti co su schopni zaplatit) si mozu vyberat a zjednavat ceny, atd.

[peter.cmorej]

nebudem sa rozpisovat (ja uz som na tuto temu svojho casu napisal dost
iba dve poznamky na zamyslenie:
- mnozstvo mladych si kupilo 1-2 izbaky a teraz sa rozmozuju (o tom netreba polemizovat, staci si obcas zajst na prechadzku a tolko deti ako teraz si este nepamatam) a tie 2 izbaky su im uz male ...
- vsimnite si, ze na jednej strane je pomerne zdravy dopyt (vidim to na uveroch + sam som kupoval byt, takze som trosku intenzivnejsie sledoval) a na druhej strane je stale X novostavie, ktore za dva roky nic nepredali. Ludia tie sunty jednoducho nechcu. Podla mna kriza najma zvysi kvalitu vystavby a zacnu sa stavat normalne dispozicie. A zopar developerov skrachuje. No a co. Tak im treba.

[ariame]

dakujem za nazory a diskusiu:))) clovek sa tu aj vela dozvie:)

takze som sa rozhodla ze do toho pojdem, obehla som si aj par bank info ohladom hypoteky atd... v podstate vsade je to o tom istom...co ma zaujimalo najviac su urokove sadzby, suma ktoru preplatim, skorsie splatky (za tri roy v pohode nasetrim navyplatenie celejhypoteky, ak ma nevyrazia zu sucastnej prace:))) A v jednej banke pri skorsom splateni hypoteky, pani co mi davala informacie povedala ze aj tak budem musiet banke vypltit urcitu sumu navyse...conikde inde nepozadaju, aspon to nespomenuli) Naco by som si mala najviac davat pozor pri brani hypoteky?
Banka ktora sa mi najviac pozdavala je Unicredit...najhorsie mi vysla mbank.

v podstate byt nepotrebujem,mame dom a dalsi byt, ale chcem ho skor prenajimat a najomca mi moze splacat okolo 70% z mesacnej splatky (ak to pojde podla mojho planu)

neake skusenosti?

[filip glasa]

v podstate byt nepotrebujem,mame dom a dalsi byt, ale chcem ho skor prenajimat a najomca mi moze splacat okolo 70% z mesacnej splatky

a to sa ti oplatí?

Skús si to zrátať, ale moc sa mi to nezdá.

[ariame]

ano, preco by sa mi neoplatilo? mozem ho prenajimat niekolko rokov a neskor predat (mozno tak za 10-15 rokov). Nepotrebujem sa s tym ponahlat. a za ten cas urcite jeho cena vzrastie. Preco si myslis ze sa mi to neoplati?

[Rado]

V podstate je to otázka vkusu. Ty budeš mať investíciu, ktorá hneď nebude generovať plusový cash. Návratnosť nie je tým pádom žiadna. Aktívum to je v každom prípade a pravdepodobne na cene nestratí. Zarobíš na tom buď neskorším predajom alebo prenájmom po ukončení hypotéky. Potom to bude "tlačiareň na peniaze". Nepovažujem to za zlú investíciu. Využívaš na nákup páku (banku) na splácanie úveru nájomcu. Podiel tvojich zdrojov minimálny a aktívum vlastníš celé. Je trochu starostí s nájomcom a možnými ďalšími výdavkami.
Lepší prípad by bola kúpa nehnuteľnosti s kladným cashflow. To je však možno otázka hľadania a kombinácie podielu vlastných zdrojov, výšky nájmu, kúpnej ceny...

[jan]

Byt ciastocne preplatis hned cez hypoteku. Nemam predstavu o kolko to moze byt, ak hypoteku budes mat len na tri roky.
Teda ceny bytov budu musiet vzrast iba kvoli tomu, aby sa dostali na uroven tvojho dnesneho nakupu.

Porovnaj si sumu z prenajmu, ktoru dostanes v cistom za rok(po odratani nakladov a dane) so sumou, ktoru by si dostala ak by si peniaze za byt vratane hypoteky vlozila teraz na terminovany vklad.

Pouvazuj o starostiach s najomnikmi, predstav si pripadnych neplaticov. Byt nemusi byt prenajaty celych 12 mesiacov. Predstav si, ze ceny nehnutelnosti mozu rast velmi pomaly a mozu zaostavat za tvojimi ocakavaniami.
Jednoducho dobre porozmyslaj, ci je to naozaj najlepsi sposob zhodnotenia penazi. Pretoze vlastne byvanie mas zabezpecene a robis cisto iba investicnu spekulaciu, ktora ma svoje specificke rizika.

[ariame]

Byt ciastocne preplatis hned cez hypoteku

bola som v niekolkych bankach a najlepsie mi vysla unicredit...tam pri hypoteke na 10 rokov(hypoteka na 30 000) preplatim okolo 7000 eur. My uz jeden byt prenajimame, ten je v OV mojej mamky, a nemame zle skusenosti s podnajomnikmi. su v byte aj 5 rokov a platia providelne. A ako som spomenula, vzhladom k cene prenajmov, mi podnajomnik splati okolo70-80% z uveru za tych 10r. Nevidim neako dovod, aby to takto nevyslo.

[peter.cmorej]

ariame, mam pre teba navrh: napis mi mail, ja ti poslem dotaznik, vypocitam ti v ktorej banke ti ten uver vide najlepsie + kde budu najlepsie podmienky, ty s tym nebudes mat viac starosti a ja budem mat proviziu, hm ?

to co ti hovorila ta pani, je poplatok za predcasne splatenie uveru. Ma ho kazda banka okrem mBank. Preco ti to nepovedali .. no ked si sa nepytala

co sa tyka celkovo toho napadu kupit byt: ja by som ho kupil iba za predpokladu, ze ratas s tym, ze v tom byte budes raz byvat. S najomnikmi je fakt ostara. Taktiez by som sa nespoliehal na to, ze tymto sposobom zhodnotis peniaze. Skor to ma zmysel ako protiinflacna poistka. Nehnutelnosti by mali rast na cene spolu s inflaciou.

[filip glasa]

ariame - napíš presne výšku nájmu, výšku splátky, cenu bytu, výšku hotovostnej platby za byt (prípadne % prefinancovania bankou) a dobu úveru (10 rokov?). Spočítam a napíšem ti môj názor.

[ariame]

Ahoj Filip,

Pisem trocha neskor (teda 10 mesiacov ), ale zaciatkom roka som neako nemala cas sa uz tomu venovat:)

Takze, dnes som bola v dvoch bankach:

1. VUB - vyska uveru by bola 45,000, ich urokova sadzba 5,14%. Poplatky 0.75% z celkovej pozicanej ciastky. Mesacne splatky 480.39 na 10 rokov.

2 Uni Credit - vyska pozicky 40,000 stym ze 5000 dam ako hotovost. Taktiez na 10 rokov. Poplatok banke 0.9% z pozicanej ciastky, ale daju mi 50% zlavu. Mesacna splatka 415.38. Urok: hodnota Euriboru plus ich marza. Maju rozdelenych klientov do roznych skupin, ja som vysla ako B, kde by bola pevne stanovena marza 3.3% ale ked som sa bavila s panom ktory mi to prezentoval, vravel ze by ma mahol zaradit aj do skupiny A, cize pevna urokova marza by bola 2.9%

Divala som sa na internete na hodnoty Euriboru...momentalne je to neakych 1.2% na 6 mesiacov. Cize ak by som bola klient v skupina A, urok by vychadzal na 2.9% plus 1.2% = 4.1%

Co si o tom myslite?

Od coho zavisi to, akym smerom ide hodnota Euriboru? Divala som sa do grafov a v minulosti to bolo aj na 5%. Nechcem aby mi to o 3-5 rokov vyskocilo do takej vysky )))

Dakujem za rady a nazory:)

Este pripajam, ze byt kupujem na to aby som ho prenajala a mozno v buducnosti raz predala.

[filip glasa]

Od coho zavisi to, akym smerom ide hodnota Euriboru? Divala som sa do grafov a v minulosti to bolo aj na 5%. Nechcem aby mi to o 3-5 rokov vyskocilo do takej vysky

Keďže EURIBOR je momentálne na minimách, tak skôr bude do budúcna stúpať. Klesať už nemá kam. Tých 5% vôbec nie je nereálnych v horizonte 5-10 rokov. Presné predpovede nevie nikto napísať.

Jednoducho musíš prenajímať tak draho, aby si pokryla splátku aj v nepriaznivom vývoji úrokov. Inak sa vystavuješ riziku, že sa splátka zvýši na úroveň nájomného.

[JUGGLER]

Divala som sa do grafov a v minulosti to bolo aj na 5%. Nechcem aby mi to o 3-5 rokov vyskocilo do takej vysky )))

Presne to sa stalo v USA. A keďže ľudia nevládzali splácať, vznikla z toho najprv realitná kríza, pozdejšie celosvetová finančná kríza.

Nespomínaš dobu fixácie úrokov = počet rokov, kedy zostane nezmenená tvoja úroková sadzba. Tou sa môžeš čiastočne chrániť.

Tak ako vraví Filip - Eurobribor už nemá priestor na pokles. Môže sa držať dole celé roky, ale najskôr treba rátať s tým, že bude stúpať. Firmám sa totiž celkom darí a inflácia už vystrkuje rožky. Štátne pokladnice naopak, tie sú podvyživené a vyzerá to tak, že bude treba tlačiť viac peňazí... Viac peňazí v obehu devalvuje euro a zase prídu inflačné tlaky.

Môžeš sa chrániť tou fixáciou. V krajnom prípade, keby si nevládala splácať - požiadaš banku o predĺženie doby splácania. čo by ti znížilo mesačné splátky. Dlh môžeš aj vyplatiť (alebo aspoň časť) vždy ked končí doba fixácie.

[peter.cmorej]

Juggler, to co pise Ariame, to je variabilna sadzba. Urok sa moze menit kazdy mesiac, presne podla vyvoja Euriboru. Nebezpecna hra.

[cocktailsk]

JAN: ja pouzivam na preverovanie neplaticov http://www.neplatici-najomneho.sk sice nemas 100% istotu ale je to urcita prevencia a taktiez mal som nejake skusenosti iste na zaciatku tak som ich tam zapisal nech uz sa to inym nestane...

[Myk]

A prečo by mali klesať?

Jeden faktor může být - razantní a citelné zvýšení daní z nemovitostí. V ČR se o něm spekuluje s víceméně s vysokou mírou pravděpodobnosti - nemovitostní daně jsou nízké, snadno vybiratelné a prostor pro zvýšení existuje. Zvýšení daní by donutilo majitele neproduktivních nemovitostí, aby je uvolnili na trh.
Mimochodem, v ČR ministerstvo financí rozpracovává nápad s jasným cílem postihnout investiční nemovitosti a ponechat nízké daně u sociálního bydlení. Ten návrh je prostý - zvýšit daně z nemovitostí u druhé a každé další nemovitosti.