investovanie v case dlhovej krizy, 45 tis eur

[emr]

Pani, je to tu. Jednou alebo druhou formou to pride, skor alebo neskor. Sudruhovia nam navarili.

1. Prva otazka je vseobecna. Zaujimalo by ma ako planujete ivestovat svoje statky v case nadchadzajucej krizy, resp. ako adaptujete portfolia tak, aby nestratili na hodnote, nebodaj este aby boli ziskove.

2. Sekundarne, mam tu jeden konkretny ivesticny plan. Poprosim vas o feedback.
Zhruba 45 tisic Eur uspor, momentalne na terminovanom vklade. V ramci toho co nas caka a neminie chcem s tymi peniazmi nieco robit, nechcem ich drzat vo virtualnych peniazoch, a este k tomu v eurach.
Chcem za tie prachy kupit lepsi 1izbak v BA tak za 80-90 tisic, zhruba 30-35 tisic za hotove, zvysok hypoteka na 20 rokov, mozno sa mi kreativnym uctovnictvom podari vybavit aj hypoteku pre mladych a fixnut na 3-5 rokov, urok by mi vysiel tak 2,5%. Byt nasledne prenajat.
Cielom je diverzifikovat riziko voci moznym scenarom, najma vysokej inflacii a pripadnemu krachu eura.
Ako jedine negativum vidim ze byty mozu ist dole, ale to sa bude tykat najma tych menej bonitnych, a strata 10% mi nevadi.

[filip glasa]

keď ti nevadí strata 10%, tak si ich nechaj na termiňáku. Úroky na nich budú 1-2% pod infláciou. Za 5-10 rokov budeš mať tú 10% stratu. Prečo by si mal kupovať byt keď vieš, že ceny ešte klesnú?
Jeden známy kúpil 1i byt za 50 000 € s tým, že by sa dal prenajať za 300€/mesiac. To je slušný výnos- vyplatí sa. Ale ten tvoj 80-90 000 1i. byt asi neprenajmeš za 500€ aby si tam mal rovnaký výnos. A výnosy aj ceny na drahších bytoch klesali doteraz rýchlejšie ako na obyčajných bytoch.

[Ok.Namor]

Moja rada znie: Ak chces byt, a nevadi ti strata, tak si ho kup, prenajmy, ale nepouzi celich 45000, aj ked som si vsimol, ze chces pouzit 30-35. pouzi 25-30 Zvysok na terminak, po 3 rockoch budes mat aspon na mimoriadne splatky

[incognito]

Neviem p. Glasa, podla lokality by sa mozno dalo zohnat aj tych 400-500€... ale urcite by som uver zobral vyssi a zachoval aspon cast uspor (prerobenie bytu, zariadenie, rezervy. atd). Ak mas okrem toho dalsie rezervy, beriem spat uz len dodam, ze hypoteka pre mladych za 2,5% je strasne vela.

[filip glasa]

Neviem p. Glasa, podla lokality by sa mozno dalo zohnat aj tych 400-500€

kamarátka prenajíma 3i byt v tej najluxusnejšej lokalite, po rekonštrukcii, zariadený a prenajíma ho za 600 €. Myslíš že sa tam ľudia hrnú ako blázni? Nie nehrnú. Ako by asi dopadol 1i za 500 - 600 €?
Za 400 € to nemá význam prenajímať ak ten byt má stáť 80-90 000 (emr práve taký chcel). Ten výnos je potom nižší ako na bežnom byte na sídlisku.

A hlavne - prečo vôbec strkať peniaze do bytu keď viem, že ceny ešte klesnú? Prečo si radšej nekúpite akcie na burze - aj tam viete že ceny ešte klesnú.

[peter.cmorej]

Ad.1 som v cashi a nakupujem "akcie vo vypredajoch", plus mam etf na zahranicne meny a som pripraveny kupit reverzne etf na indexy aj na bondy

[JUGGLER]

Majetok v realitách, kapitál v dolároch, plus som zobral úver v eurách a ihneď zmenil na doláre. Nelámem si hlavu nad tým ako ochrániť majetok, ale ako ho vďaka kríze zveľadiť.

P.S. Tri základné kritéria pri investícii do realít: lokalita, lokalita, lokalita.

[Rokosák]

Treba prejst tromi scenarmi. Inflacia, deflacia, alebo ziadne zmeny (t.j.nizka inflacia). Kupit byt a prenajat je dobry napad pre obdobie vysokej inflacie a aj nizkej inflacie. Treba sa vsak pousilovat ziskat co najdlhsiu lehotu k dalsej fixacii urokov hypoteky. V pripade deflacie neviem ake su nasledky. Nemam s tym skusenosti a momentalne som prilis lenivy o tom rozmyslat.

[Honzajs]

Už jsem to někam psal (ta procenta se mohou o něco lišit), ale výnosy lidí v době krize budou diametrálně jiné
1% si namastí kapsu
dalších 10% slušně vydělá
dalších 20% bude na svém nebo mírně prodělá
zbytek prodělá kalhoty


bacha na to

[emr]

Pani idem do toho bytu, prebezne mi schvalili hypo na 1,39 fix na 3 roky, 1,69 fix na 5 . Mam statny prispevok pre mladych: moznost odlozit splacanie istiny na pat rokov (urobim hned) + moznost hocikedy splatit lubovolnu sumu z istiny bez poplatku. Dava mi to maximalnu flexibilitu ako nalozit s hotovostou podla vyvoja. Ak peniaze namiesto splacania istiny pojdu napriklad na terminak, hned mam 1-2% zisku.

Ak viem na najme dat skromnych 3-4% cisty vynos, mam 4-6% vynosu rocne. Nie je to ziadne BMG ako za mladych cias, ale akceptovatelne

Tie cudzie meny cez interactive brokera co som spominal v druhom threade, to nateraz nechavam plavat. Pozeral som si to trocha a obavam sa ze by som na tom stratil kopu casu s nemalou pravdepodobnostou ze by som tam nieco posral a stratil pri tom peniaze.

[JUGGLER]

Dobre robíš. U IB by si ešte platil za inaktivitu a dáta - okolo 30 USD mesačne. Proste to nie je broker na investovanie, ale na intenzívny trading.
Nehnuteľnosť je istota. Ak je na dobrom mieste - neboj sa , že na Slovensku pôjdu ceny rapídne dolu. Nepôjdu. Náš trh je iný - nevyvinutý. A nároky ohľadom bývania pôjdu u ľudí hore: Tak ako sa zväčšuje počet áut, tak sa bude zväčšovať počet bytov a počet m2 na hlavu.

[emr]

Este jedna vec ma tu zaujala

plus som zobral úver v eurách a ihneď zmenil na doláre

O co ide? Ake je racio za takymto niecim?

[JUGGLER]

V kríze dolár posiľňuje. Dokonca aj v kríze , ktorá začala v Amerike dolár posilnil. Je to preto, lebo kapitál sa sťahuje tam, kde je najbezpečnejší. Pred troma rokmi to boli na striedačku asi dolár, euro, jen a švajčiarsky frank. Teraz, keď kríza zúri v eurozóne sú podľa mňa najlepšie meny dolár a jen. Frank už posilnil natoľko, že ho naviazali na euro.

Ak euro v dôsledku krízy eurozóny oslabí, tí čo zarábajú a míňajú v eurách to nemusia pocítiť.
Ak sa však eurozóna rozpadne, došlo by k znehodnoteniu úspor v dôsledku devalvácie, čiže poklesu kurzu. To už by každý pocítil, lebo by prudko zdraželi komodity obchodované v dolároch ( ropa, plyn, potraviny, kovy...) K znehodnoteniu úspor by mohlo dôjsť aj v dôsledku hyperinflácie - pri kolapse finančných inštitúcii. Každý bankový vklad je síce garantovaný do výšky 100 tisíc €, ale z čoho by to vlády vyplatili? Peniaze by sa museli natlačiť a to by vyvolalo hyperinfláciu. Popri kolapse bánk by zahučali veľké firmy a to by viedlo k nedostatku tovaru, panike, nepokojom, robeniu si zásob - ďalšia možnosť hyperinflácie v eurách.
Tieto extrémne scénare síce neočakávam, ale nevidím dôvod prečo by som mal držať svoje rezervy v eurách, keď zarábam v dolároch a viem meniť doláre na eurá takmer zadarmo.
Ak bude dolár posiľňovať (rátam, že bude kým sa kríza v eurozóne definitívne nevyrieši), nič neriskujem a mám možnosť na tom zarobiť.
Poviem príklad.
V kríze 2008 eurodolár zmenil kurz z 1,60 na 1,28 ( +25%).
Prvá vlna krízy eurozóny 2010 ( Grécko ) kurz z 1,50 na 1,23 ( +22%)
Druhá vlna krízy eurozóny 2011 - kurz ide z 1,47 na zatiaľ cca 1,35 ( +9%)

Netvrdím, že som taký macher, že eurá dokážem zameniť pri najvýhodnejšom kurze.
Sranda je v tom, že kým zarábam v dolároch - posiľňovanie eura mi znižuje životnú úroveň.
Držanie úspor v dolároch detto. Ale držanie úspor v eurách mi životnú úroveň nezvyšuje, len mi ju nezníži, lebo míňam v eurách. Naproti tomu môžem na oslabovaní eura a držaní úspor v dolároch priamo zarobiť, neriskovať to najhoršie a zároveň si zvýšiť kúpnu silu, teda životnú úroveň. Keď sa ovšem teraz nestane zázrak a euro nezačne prudko posiľňovať...

[emr]

no hej, dolar ma momentalne tu vyhodu, ze sa tlak presunul na eurozonu a mensi shit je predsa len lepsi ako vacsi shit. Long live dollar, the bailout king!