Ako ZAROBIŤ na hypotéke?

[calculator]

Napadla ma už dávnejšie taká zaujímavá úvaha. Úroky na štátom dotovanej hypotéke sú nižšie ako úroky na termínovaných vkladoch s dlhšou viazanosťou. O čo mi teda ide?? Že by si niekto pri kupovaní bytu požičal napríklad 20 000 €, aj keď by ich nepotreboval, a byt by mohol kúpiť v hotovosti. Ak si napríklad niekto zoberie štátom dotovanú hypotéku, na 5 rokov, s 5 ročným fixom, tak ak je mierne bonitnejší, alebo sa jedná o manželský pár, tak v súčasnosti nie je problém zohnať 5 ročný fix na úrovni cca 5,25%, čiže po zvýhodnený, by celú hypotéku platili 2,25%. Na 20000€ úvere by sa tak po 5 rokoch preplatilo 1165€, plus 60x mesačný poplatok za správu 3€, čo je celkovo 180€, poplatok za spracovanie je možné dostať nulový, poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti cca 100€, vklad ťarchy do katastra 66€. Celkovo by sa tak preplatilo požičanie 20000€ sumou 1511€. Na druhej strane keď sumu 20000€, ktorú sme od banky dostali ale v skutočnosti ju na nákup bytu nepotrebujeme vložíme na termínovaný vklad po dobu 5 rokov na úrovni 4% (po zdanení 3,24%), tak po 5 rokoch dosiahneme zisk 3456€. Z rozdielu vyplýva, že sme touto fintou zarobili 1945€ za 5 rokov.
Viem, že je to možno uletený nápad, a sú s tým spojené isté starosti. Načrtá sa otázka, čo ak štátne zvýhodnenie 3% nebude platiť celých 5 rokov? V tom prípade, aj tak stále menej zaplatíte na úrokoch na hypotéke, ako vám dá banka. Alebo úver predčasne vyplatíte i s tým, že by ste vrátili štátnu dotáciu, čo ste za predošlé obdobie využili, stále je to výhodnejšie.
Celá pointa je teda v tom, že človek zarobí na peniazoch ktoré vlastne ani nemá. Nie som zástancom takéhoto investovania, ale v každom prípade je to podľa mňa zaujímavé zistenie.

[filip glasa]

temiňák aj úver by si musel mať fixnutý na rovnaké obdobie a musel by si mať možnosť predčasného splatenia pri výročí fixácie. Taktiež do toho započítaj všetky ďalšie poplatky ako napr. za vedenie úverového účtu.
Takáto kombinácia sa vyskytne málokedy, ale občas sa vyskytne.

[calculator]

veď som písal, že aj hypotéka a aj termiňák by boli mali fix 5 rokov. A taktiež som tam zarátal aj to vedenie úverového účtu. A predčasné splatenie pri výročí fixácie je samozrejmosť podľa nového zákona, a hlavne pri hypotéke pre mladých je či už prvá mimoriadna splátka, alebo predčasné splatenie možné kedykoľvek bez poplatku aj mimo obdobia konca fixácie, jedine že by sa splatil celý úver do 4 rokov musela by sa vrátiť tá štátna 3% prémia, a ako som písal aj v tom prípade by to došlo tak či tak k zisku. Takže to vôbec nie je nereálna situácia, fakt sa na tom dá zarobiť, ide len o to komu by sa do toho chcelo. Dokonca si nemusí nikto ani kupovať nový byt a len ak by bola vzájomná dôvera by akože rodičia predali byt svojmu synovi alebo dcére, ktorý by žiadali o úver.

[peter.cmorej]

ok, ide to, len musis mat taku kombinaciu, ze sa jednak zmestis so svojim prijmom do toho 1,3 nasobku priemernej mzdy aby si dostal statne zvyhodnenie a po druhe musis mat ten byt na zalozenie .. resp musi ti ho niekto papierovo predat, lebo ak sa nemylim, pri HUM musis rucit kupovanou nehnutelnostou.

[calculator]

Tak myslím si, že s tým zmestením do 1,3násobku priemernej mzdy, čo je nejak vyše 1000 eur, by väčšina Slovákov problém nemala . A áno samozrejme treba ručiť, ale tak ako som písal, buď by to využil niekto kto si ide v skutočnosti kupovať byt, a má na celý byt hotovosť, alebo ako píšeš len by papierovo od niekoho kúpil (napr. od rodiny).

[filip glasa]

takých ľudí čo majú takýto plat a zároveň veľkú hotovosť nie je veľa.

[calculator]

no ale nájdu sa a hlavne ak by šlo napríklad o manželov, tam platí 2,6 násobok na poskytnutie dotácie, čiže jeden z nich môže zarábať aj o dosť viac, ak druhý zarába menej, pri mierne nadpriemerne zarábajúcej dvojici nie je problém za pár rokov v hotovosti nasporiť na nejaký byt v menšom meste, no a keď niekto aj nemá peniaze na kúpu v hotovosti,môže teda kúpiť byt len papierovo, ak s tým tá dotyčná osoba súhlasí a dôverujú si. Veď samozrejme, že je takéto zarábanie peňazí ako škrabanie pravého ucha ľavou rukou, ale tak len som popísal, že je tu taká možnosť. Z cudzích peňazí utvoriť zisk.

[rmaly]

len ci stoji za to toto vsetko podstupit kvoli uroku z 20.000...

[emr]

Takto zneuzivat socialnu politiku statu? Spekulant jeden!

Nie je nutne aby si mal na zaciatku cely ekvivalent statneho prispevku na ucte. Realne budes realizovat cca 2% vynos z toho co dokazes usetrit na tom terminaku za tych 5 rokov. Ak investujes uspory do niecoho vynosnejsieho ako terminak, vynos ti rastie. Inac, davat peniaze do terminaku s vysokym fixom (co uz len 2 roky) za sucasnych vyhliadok je podla mna neopatrne, kedze jeden z pravdepodobnych scenarov je vysoka inflacia.
Ludova banka ma celkom zaujimavy terminovany vklad, tam je fixacia 9 mesiacov a progresivny urok http://www.volksbank.sk/servlet/vbsk?MT ... ED0027CDBA

Cela tato hracka ma ale dolezity predpoklad, a to aby prilis neklesla hodnota kupenej nehnutelnosti. Tie 2% realizujes za predpokladu ze cena tvojej nehnutelnosti aspon kopiruje inflaciu. Ak stratis len 2% rocne, co je viac nez pravdepodobne, si na nule.
Resp. k tym 2% si treba pripocitat to co dokazes zarobit na prenajme toho bytu, povedzme 4% za najom. Pokial teda neklesnu nehnutelnosti v "realnych" cenach o 6% rocne, udrzal si si hodnotu investicie. Ak klesnu menej, uz realizujes vynos.
Ak v tom byte chces len byvat, tak mas cenu nehnutelnosti na haku a nemusis riesit fluktuaciu jej ceny.

[emr]

Inac, poznam kamarata co do toho ide A berie celych 50 tisic
A ten scenar rodicia - dieta... fakt dobre

[filip glasa]

Ak investujes uspory do niecoho vynosnejsieho ako terminak, vynos ti rastie.

a riziko tiež. Pri takejto arbitráži si nemôžeš dovoliť investovať tie peniaze do niečoho riskantnejšieho čo bude mať výnos možno nižší ako náklady na hypo, prípadne aj stratu.

Inac, davat peniaze do terminaku s vysokym fixom (co uz len 2 roky) za sucasnych vyhliadok je podla mna neopatrne

Neopatrné by bolo mať rôzny fix na hypotéke a na vklade pri takejto arbitráži. Ak to má byť s čo najmenším rizikom, tak si musíš dopredu zaistiť úroky hypotéky a na rovnaké obdobie aj úrok na vklade. Inak sa vystavuješ riziku, že sa sadzby pri zmene fixácie pohnú proti tebe. Takto sa vzďaluješ od arbitráže a skôr špekuluješ na ďalší vývoj v rokoch dopredu.

[calculator]

presne ako hovorí Filip, na takú krátku dobu 5 rokov, sa neoplatí riskovať, a preto iná voľba ako termínovaný vklad nie je, a tiež ak chceš mať dopredu garantový ten výnos, tak to dosiahneš iba s tým, že budeš mať zafixovaný úrok na celé obdobie aj na hypotéke aj na termiňáku.
A jasné, že taktiež ak by ten byt niekto takto kupoval s úmyslom dať ho do nájmu tak to je zase o riziku.
A ten termínovaný účet od Volksbank podľa mňa zase nie je žiadna sláva, priemerný úrok za 3 roky je 3,82%, v poštovej banke je 3,8%, JaT dáva 4%, a v tom Volksbank sa ti to úročí zo začiatku nízkym úrokom (2,3%,3,5%..), čiže ak by si to nutne potreboval predčasne vybrať tak strácaš, dokonca keby si aj hneď vystihol či už koniec prvého 9.mesačného obdobia alebo potom 18.mesačné výročie kedy je to bezpoplatku, tak tým že tam bol nižší úrok, tak dostaneš menej (pri 9.mesiacoch) alebo rovnako (pri 18.mesiacoch) ako keby si si predčasne vybral peniaze z poštovej banky aj zo sankciou.

[smrekovica]

Ten priemer na Volksbank je obyčajný priemer z p.a. úrokov, reálne mi to vychádza okolo 3,74% bez dane. Myslím, že to ich stále nejaké 2-3 banky na trojročnom TV predbiehajú.

[emr]

Ten priemer na Volksbank je obyčajný priemer z p.a. úrokov, reálne mi to vychádza okolo 3,74% bez dane. Myslím, že to ich stále nejaké 2-3 banky na trojročnom TV predbiehajú.

Nie je to "priemer", tie uroky sa ti nasobia, mne to vyslo nejakych 3,83% bez dane. Moznost vybrat prachy kazdych 9 mesiacov bez penale je v sucasnej situacii velka vyhoda. To ze zo zaciatku je to menej je tiez pravda.

Nesuhlasim ohladom preferencie tych terminakov vo vseobecnosti. Tie peniaze co setris mozes "investovat" ako chces. Nakladanie s tymi peniazmi je absolutne nezavisle od hypoteky. Ak to mas na knap, tak kvoli istote to mozes dat do terminaku a nestarat sa dalej a mas zaruceny cca 2% nominalny vynos. Fixovat prachy na 5 rokov do terminaku s tym ze vyvoj moze byt turbulentny by som neodporucal ludom ktori su schopni s tymi prachmi pocas krizy aspon poloaktivne pracovat.

[calculator]

Emr: Nie je to "priemer", tie uroky sa ti nasobia, mne to vyslo nejakych 3,83% bez dane. Moznost vybrat prachy kazdych 9 mesiacov bez penale je v sucasnej situacii velka vyhoda. To ze zo zaciatku je to menej je tiez pravda.

jediná výhoda volksbank oproti napr. poštovej banke by bola že by som si tie peniaze chcel predčasne vybrať v 27.mesiaci, inak je to vždy pri predčasnom výbere peňazí menej výhodné ako poštová banka (keďže sa sankcia platí aj vo VB), a teda výsledný úrok po 3 rokoch je vo VB 3,82% p.a., v poštovej banke 3,8% p.a., čiže prakticky to isté.

[emr]

jediná výhoda volksbank oproti napr. poštovej banke by bola že by som si tie peniaze chcel predčasne vybrať v 27.mesiaci, inak je to vždy pri predčasnom výbere peňazí menej výhodné ako poštová banka (keďže sa sankcia platí aj vo VB), a teda výsledný úrok po 3 rokoch je vo VB 3,82% p.a., v poštovej banke 3,8% p.a., čiže prakticky to isté.

Podla toho co potrebujes. Napr. ak by som tie peniaze predcasne vyberal iba v pripade ze by hrozila prilis vysoka inflacia, ktora sa zrejme da predikovat cca pol roka dopredu, tak v pohode mozes pockat na najblizsie 9 mesacne okno, v ktorom vyberas vzdy vyhodnejsie ako v PB. Pre niekoho kto ocakava ze tie prachy moze potrebovat hned a zaraz sa ta vyhodnost moze naklonit k PB, kedze tam su tie penale za predcasny vyber vcelku makke.

[calculator]

Podla toho co potrebujes. Napr. ak by som tie peniaze predcasne vyberal iba v pripade ze by hrozila prilis vysoka inflacia, ktora sa zrejme da predikovat cca pol roka dopredu, tak v pohode mozes pockat na najblizsie 9 mesacne okno, v ktorom vyberas vzdy vyhodnejsie ako v PB. Pre niekoho kto ocakava ze tie prachy moze potrebovat hned a zaraz sa ta vyhodnost moze naklonit k PB, kedze tam su tie penale za predcasny vyber vcelku makke.

No ale ako som písal, oplatí sa to ked príde iba ten 27. mesiac, pri výbere v 9.mesiaci prerábaš, a pri výbere v 18.mesiaci je to narovnako, ale netvrdím, že je to zlý termiňák.
A keď teda píšeš o výbere peňazí predčasne kvôli vysokej inflácii, čo konkrétne myslíš, kde by si ich v tejto neistej dobe šiel investovať, a teda nie nejak dlhodobo??

[emr]

No ale ako som písal, oplatí sa to ked príde iba ten 27. mesiac, pri výbere v 9.mesiaci prerábaš, a pri výbere v 18.mesiaci je to narovnako, ale netvrdím, že je to zlý termiňák.
A keď teda píšeš o výbere peňazí predčasne kvôli vysokej inflácii, čo konkrétne myslíš, kde by si ich v tejto neistej dobe šiel investovať, a teda nie nejak dlhodobo??

Overme si to teda. Ako to bude zhruba vyzerat pri vybere po 9 mesiacoch.
Postova Banka:
urok 3,8% p.a.
penale: urok za 140 dni, max vsak celkovy doterajsi urok.
9 mesiacov je cca 270 dni, z toho dole 140 dni penale, t.j. ostane ti vklad + urok 3,8% zo 130 dni

Volks Bank:
urok za prvych 9 mesiacov 2,3% p.a.
penale: ziadne
po 9 mesiacoch mas: vklad + urok 2,3% za 270 dni

Podla tohto vyhrava Verejna Bezpecnost .

Termin po 18 mesiacoch by mal byt tesnejsi ale stale vyhodnejsi pre VB, posledny termin jasne vyhodnejsi pre VB.

Dodatok:
Narazil som na toto http://www.jt-bank.sk/individualni-klie ... acny-vklad. Nepoisti voci tomu keby stat prestal byt schopny garantovat vklady, ale aspon voci inflacii by malo ochranit.

[calculator]

Podla tohto vyhrava Verejna Bezpecnost .
Termin po 18 mesiacoch by mal byt tesnejsi ale stale vyhodnejsi pre VB, posledny termin jasne vyhodnejsi pre VB.

Áno máš pravdu, ja som počítal vtedy iba 18mesačný, ktorý vyšiel skoro narovnako, tak som si automaticky domyslel, že 9 mesačný bude výhodnejší v prospech poštovej banky, som si neuvedomil, že tých 140dni storna urobí z 9mesiacov tak veľa. Ale aj tak som zástancom skôr poštovej banky pretože pokiaľ mi nesadne presne to 9.mesačné výročie, tak je vyjde výhodnejšie vo väčšine obdobia, oba produkty ale majú svoje výhody

[filip glasa]

Fixovat prachy na 5 rokov do terminaku s tym ze vyvoj moze byt turbulentny by som neodporucal ludom ktori su schopni s tymi prachmi pocas krizy aspon poloaktivne pracovat.

práve preto, že vývoj môže byť turbulentný, tak by som nepoužil nič iné ako termínovaný vklad (prípadne štátny dlhopis) na arbitráž s hypotékou. Predstav si že budeš "aktívnejší" a za tých 5 rokov vyrobíš stratu -2%. Potom budeš k hypotéke doplácať ešte zo svojho. To už potom nie je arbitráž, ale obyčajná špekulácia s vysokou pákou.

K Poštovej Banke - dobre si preštudujte jej výročnú správu a priebežné reporty z roku 2011. A komu sa nechce, tak aspoň prílohu z Trendu o bankovom sektore. Všimnite si aké sú rozdiely medzi Poštovou Bankou a ostatnými bankami na Slovensku v ukazovateľoch kapitálovej primeranosti, páky, pomer depozít / úverov a podobne.

[emr]

K Poštovej Banke - dobre si preštudujte jej výročnú správu a priebežné reporty z roku 2011. A komu sa nechce, tak aspoň prílohu z Trendu o bankovom sektore. Všimnite si aké sú rozdiely medzi Poštovou Bankou a ostatnými bankami na Slovensku v ukazovateľoch kapitálovej primeranosti, páky, pomer depozít / úverov a podobne.

Neskusis zhrnut co tam je? A ak tam je nieco nelahodne, aky je problem pokial stat garantuje 100% vkladu?

Tie terminaky pri takych nizkych penale ako ma postova banka zacinaju byt zaujimave, pripadne aj ta VB, ci J&T. Trochu sa vsak pozastavujem nad tym ako ich vyrazne favorizujes pred hocicim inym, a nielen v tomto threade. Na tomto fore aj inde som cital zopar strategii a casty bol nazor ostat v cashi a cakat na to co sa bude diat. Uplne kontra voci 3r/5r fixu.

[filip glasa]

aky je problem pokial stat garantuje 100% vkladu?

Neviem určite či je to iba vklad, alebo vklad + úroky. ďalej neviem ako dlho by trvala výplatu z fondu opráv. Toto všetko by mohlo skomplikovať splácanie hypotéky. Strata by bola malá aj v katastrofickom scenári, ale bola by.

[incognito]

fond ochrany vkladov vyplaca vklady + uroky a to do 20 alebo 30 dni po ukonceni viazanosti, t.j. bezne ucty do 20/30 dni, termnivane vklady az ked im konci viazanost (napr. o 3 roky). Fond na ochranu vkladov je momentalne prazdny ako grecka statna pokladnica...

[filip glasa]

k poštovej banke:
„Banka sa tak dostatočne zabezpečí proti prípadnej strate plynúcej z poklesu hodnoty gréckych štátnych dlhopisov,“ uvádza sa v stanovisku banky a akcionárov. Aký objem gréckych dlhopisov drží banka, nezverejnila.

Čítajte viac: http://ekonomika.sme.sk/c/6123115/jt-zi ... z1cZjdKdXr" onclick="window.open(this.href);return false;