Hypotekárne úvery

[Martinisko.eu]

To netusim, ale obavam sa, ze ked hocico zmenim (zmenim zmluvu), tak to padne (mozno by vedeli poradcovia ako Peto Cmorej nieco konkretnejsie).
V kazdom pripade uvidim, ze ci pri terajsej (respektive buducej) bonite vs statny prispevok sa mi oplati spekulovat alebo to nechat dobehnut. Ta splatka zase je dost mala (cca 200 eur) a ak to aj tak trosku klesne tak asi clovek vela nevymysli... A mozno motyka vystreli a budu sa chciet zaliskat a znizia to aj samy od seba

Už sa dá meniť banka a príspevok zostane zachovaný Takže treba pohroziť odchodom

[peter.cmorej]

To je az od 1.5.? Nevedel som.

[pacho74]

No ja som myslel ze to plati uz od 1.1.2012 ... datum 1.5. ma prekvapil . hmmm

[rmaly]

ja neviem, ale v tomto clanku
http://banky.sk/32841-sk/zmeny-novych-a ... u-2012.php" onclick="window.open(this.href);return false;
pisu, ze od noveho roka...
Inac mne akurat dosiel urok z VUB a uz je rozdeleny...

[rmaly]

no a podla tohoto clanku na ministerstve financii je to definitivne od 1.1.2012
http://www.finance.gov.sk/Default.aspx?CatID=7997" onclick="window.open(this.href);return false;

[Martinisko.eu]

Nie som si istý, či je to od 1.1., alebo od 1.5., čítal som to už dávnejšie, mohol som si to s niečim pomýliť. Ak je to od 1.1., ospravedlňujem sa

[incognito]

Legislativne zmeny platia od 1.1.2012 (neviem ci si to len niekto nepomylil s datumom 1.4. min. roka, kedy sa tiez udiali iste zmeny).

[pacho74]

No takze banka v ktorej mam HYPO (CSOB) meskala 14 s oznamenim novej sadzbi a este mala tu drzost zvysit mi urok napriek tomu ze tam mam vsetky ucty poistky atd. Ako by som to vedel vyuzit vo svoj prospech ? Vazne uvazuje u presune vsetkych mojich financii aj investicii do inej banky.

[sufo]

Kolegovi urobili presne toto iste v tej istej banke aj s tym meskanim. Ked tam bol osobne, tak mu nevedeli ani povedat odkial taky velky urok nabrali. Ale bol to asi trik aby ho vobec dostali na pobocku a tam mu ponukli potom aj refinancovanie inych poziciek a ponukli mu aj zaujimavy urok. Takze skus ist osobne na pobocku a trochu na nich pritlacit.

[Martinisko.eu]

No takze banka v ktorej mam HYPO (CSOB) meskala 14 s oznamenim novej sadzbi a este mala tu drzost zvysit mi urok napriek tomu ze tam mam vsetky ucty poistky atd. Ako by som to vedel vyuzit vo svoj prospech ? Vazne uvazuje u presune vsetkych mojich financii aj investicii do inej banky.

V prvom rade podať odvolanie, môže sa stať, že úrok znížia. V druhom rade, treba sa poobhliadnuť po konkurencii a dať si vypracovať ponuky do iných bánk.

[pacho74]

Takze pisem opat aby ste vedeli ako som dopadol. Tazke CSOB neznizila z 5,7 ani desatinu zato mi TABA schvalila 4,6 a Unicredit 4,2 . Vitaz je z tohoto jasny a stahujem sa do Unicredit kde budem mat celkove RPMN 4,37 % . Takze stahovat sa oplati Najvacsia sranda je ze v CSOB mi maklerka povedala ze keby som bol novy klient tak dostanem tych 4,2. Nejak nerozumiem tomuto systemu. Manazeri su odmenovani len za novych klientov lebo na novom je pre nich vyhodnejsi pomer splatky istina/urok ? Ci ako to vlastne je ?
Zaroven sa chcem opytat ci ja nejak tym stahovanim z banky do banky nie sme znevyhodnovany prave kvoli tomu pomeru splatky istina/urok. Povodne som mal ten uver na 30 rokov a 4 roky som ho splacal v CSOB. Teraz v unicredite som tu dobu znizil o tie 4 roky cize uver som zobral na 26 rokov. Budem teraz ten pomer spaltky rovnaky ako keby som pokracoval v CSOB ? Nebudem zase platit viac uroku v splatke ako istiny ? Vysvetli mi to niekto ? Dakujem

[peter.cmorej]

plus minus autobus je to to iste. Tratis poplatky na katastri, prip. ak si platil este nieco ine

[pacho74]

Uver ma nestal nic ale nejake poplatky urcite budu za zrusenie uctov v CSOB a vytvorenie novych v Unicredite ale pri tej uspore 1,5 % je to zanedbatelne.

[ibi2525]

DObry den,

Chcel by som poradit. V maji 2010 som bral Hypoteku vo VUB s manzelkou. sumu 55000 na 30r. fix na jeden rok. s vyhodnenim pre mladych. Dostal som urokovu sazdbu 4,61. Po roku mi sadzbu znizli na 4,59. Nechal som rocny fix. Teraz mi prisla nova urokova sadzba na 5,29. Kezde este dva roky nemozem odist lebo by som musel vratit prispevky..chcem sa spytat ci ma zmysel ist podat na pobocku odvolanie a verit ze mi to znizia. A druha otazka ak mi to neznizia fixovat tento urok 5,29 na 5r alebo fixovat znova iba na rok. dakujem.

[peter.cmorej]

.. to by chcelo krystalovu gulu ..
osobne si myslim, ze odvolanie ti nepomoze. Fixoval by som na rok a dufal by som, ze za rok budu lepsie podmienky

[Rokosák]

Pokial predpokladas, ze dokazes zvladnut platby odvodene od urokovej miery 5.29% tak by som sa snazil o co najdlhsiu fixovaciu lehotu. Za normalnych okolnosti ti pomoze inflacia. Skus si vypocitat, ci by si zvladol podstatne vyssiu urokovu mieru. povedzme 10%. Aj taka urokova miera je casom mozna. Predpokladam, ze nehnutelnost chces ( pripadne musis) vlastnit dlhodobo.

[jan]

fixoval by som na rok a sporil na predcasnu splatku.
Na zaciatku splacania uveru je potrebne mat co najnizsiu urokovu sadzbu a splatku, vtedy si najlahsie odlozis na predcasnu splatku a takto nakoniec najviac znizis preplatenie uveru.
Takisto sa potrebujes cim skor zbavit zavislosti na ponuke jednej banky, aj kvoli tomu by si nemal davat dlhu fixaciu. Cim skor dostanes lepsie ponuky od inych bank, tym viac mozes usetrit.

[Rokosák]

Prechod z banky na banku pri hypotekach ma nevyhodu kvoli sposobu amortizacie istiny. Po roku na desatrocnej hypoteke dlhujes totiz viac ako 90% i kd si uz zaplatil 10% celkovych splatok.
V podstate snaha o odhadnutie buducej urokovej miery je riskantna strategia, ktora moze skoncit stratou strechy nad hlavou.

[calculator]

Prechod z banky na banku pri hypotekach ma nevyhodu kvoli sposobu amortizacie istiny. Po roku na desatrocnej hypoteke dlhujes totiz viac ako 90% i kd si uz zaplatil 10% celkovych splatok.
V podstate snaha o odhadnutie buducej urokovej miery je riskantna strategia, ktora moze skoncit stratou strechy nad hlavou.

nemá to žiadnu nevýhodu, pokiaľ v prípade tej 10ročnej hypotéky po roku prejdeš do druhej banky, a žiadaš už iba o 9 ročnú hypotéku. Keď ponúknu lepší úrok nie je čo riešiť.

[Rokosák]

Riesis nasledovne (cisla nie su konkretne, ale vysvetluju koncept):
Hypoteka 100,000 na 10 rokov. Rocne platby su 20,000. Po prvom roku zaplatis teda 20,000, ale dlhujes 99,000 kvoli sposobu amortizacie dlhu. Vyplatis 99,000 a pozicias si 99,000 v inej banke. Po roku dlhujes 98,000 i ked si zaplatil povedzme 19,000. Keby si ostal v povodnej banke by si dlhoval iba 95,000. Hypoteky sa neamortizuju linearne zhruba od 30tich rokov minuleho storocia.

[calculator]

Riesis nasledovne (cisla nie su konkretne, ale vysvetluju koncept):
Hypoteka 100,000 na 10 rokov. Rocne platby su 20,000. Po prvom roku zaplatis teda 20,000, ale dlhujes 99,000 kvoli sposobu amortizacie dlhu. Vyplatis 99,000 a pozicias si 99,000 v inej banke. Po roku dlhujes 98,000 i ked si zaplatil povedzme 19,000. Keby si ostal v povodnej banke by si dlhoval iba 95,000. Hypoteky sa neamortizuju linearne zhruba od 30tich rokov minuleho storocia.

Nemáš pravdu, ja viem ako sa umorujú hypotéky. Iné by bolo keby som si ja v novej banke kde refinancujem vzal zase pôvodnú dobu splatnosti, čo je 10 rokov. Ale ja keď si vezmem refinancovanú hypotéku, už iba na také isté obdobie ako mi ostávalo splatiť v starej banke tak splácam na úrokoch pri tom istom úroku rovnako a pri nižšom úroku (ktorý, je hlavným dôvodom prechodu do novej banky) menej.

Pre overenie stačí pozrieť: http://ekonomika.sme.sk/kalkulacky/hypo ... =12&typ=po" onclick="window.open(this.href);return false;
To je 10 ročná hypotéka, kde po roku ostala dlžná suma 18 418,51.

Ak si túto dlžnú sumu dáme refinancovať v inej banke ale už iba na 9 rokov, platíme banke toľko isto pri tom istom úroku: http://ekonomika.sme.sk/kalkulacky/hypo ... =12&typ=po" onclick="window.open(this.href);return false;

Z toho jasne vyplýva, že ak máme možnosť dostať výhodnejší úrok v inej banke netreba váhať, samozrejme treba najprv pohroziť svojej pôvodnej banke odchodom

[Rokosák]

V tom pripade treba presne porovnat alternativy, Teda JE co riesit.

[calculator]

V tom pripade treba presne porovnat alternativy, Teda JE co riesit.

O akých alternatívach hovoríš? Ja proste tvrdím, že ak mi iná banka ponúkne lepší úrok, tak je to výhodnejšie. Ešte aj poplatky bývajú niekedy nulové pri prechode do druhej banky...
Ja som napísal jasný príklad, ako funguje umorovanie hypotéky...a ten princíp je rovnaký pri hociakom úroku a hociakej dobe splatnosti ... keď prechádzam do druhej banky s hypotékou na dobu splatnosti, ktorá ostávala v pôvodnej banke je to jednoducho výhodnejšie. Tu proste neni o čom.

[Martinisko.eu]

Rokosák, otvor si excel a rátaj. Každopádne, mýliš sa a je to presne tak, ako píše CALCULATOR. nevýhoda by bola jedine vtedy, ak by si bral znova hypo na pôvodnú splatnosť. No ak si vezmem v roku 2010 hypo na 30 rokov a každý rok si ju prefinancujem (prípadne vždy pri fixácii), no splatnosť ponechám do roku 2040, tak je to vždy o úroku a o poplatkoch súvisiacich s prestupom (v 99% prípadoch je to len 66€, resp. 51€ za kataster). Takže, keď mám úrok 4,9% a pri novom úvere 4,3% a dodržím splatnosť a neplatím poplatok za novú hypo a predčasné splatenie, tak jednoducho zarábam...

[Rokosák]

Ja som reagoval na "Keď ponúknu lepší úrok nie je čo riešiť". Ako Ty pises, treba brat do uvahy poplatky. Okrem toho treba brat do uvahy rozdiel v urokovej miere a porovnat umorovanie dlhu a ine podmienky. Excel je na riesenie vynikajuci nastroj malokto to spocita v hlave.

[ibi2525]

DObry den,

Chcel by som poradit. V maji 2010 som bral Hypoteku vo VUB s manzelkou. sumu 55000 na 30r. fix na jeden rok. s vyhodnenim pre mladych. Dostal som urokovu sazdbu 4,61. Po roku mi sadzbu znizli na 4,59. Nechal som rocny fix. Teraz mi prisla nova urokova sadzba na 5,29. Kezde este dva roky nemozem odist lebo by som musel vratit prispevky..chcem sa spytat ci ma zmysel ist podat na pobocku odvolanie a verit ze mi to znizia. A druha otazka ak mi to neznizia fixovat tento urok 5,29 na 5r alebo fixovat znova iba na rok. dakujem.

Dnes som dostal odpoved (telefonicky) na moju pisomnu ziadost ale zda sa mi že tak urobili až po vcerajsom mail v akom stadiu je moja ziadost kedze som ju podaval uz minuly mesiac. Samozrejme ziadna zmena. Chcem sa preto spytat..nežiadam žiadnu kryštalovu gulu alebo podobne veci. Chcel by som poprosit len o osobny nazor kazdeho ci je lepsie fixovat alebo riskut to ale pri vyvoji vo svete a aj u nas ( bankova dan a pod) cakam skor este väcsiu sadzbu. Takze poprosim nazory ci riskovat alebo istit..vsetkym co napisu dakujem.

[Rokosák]

Skusil by som 5 rocnu (pripadne dlhsiu) fixaciu, pokial si mozes mesacnu splatku dovolit.

[filip glasa]

jeden pán raz povedal, že pokiaľ banky naháňajú trhové podiely, tak sadzby znižujú. Keď ich naopak naháňa regulátor a trápi likvidita, tak sadzby zvyšujú. Posledné roky sme zažili striedavo oboje v krátkom horizonte.

[JUGGLER]

Ja som za istenie. Pre neisté časy. Priestor dole veľmi nie je, ale hore to vystreliť môže. Jednak stúpa riziko, jednak hrozí inflácia.

[calculator]

Dlhšie fixácia prináša istotu, avšak na druhej strane sa stráca možnosť mimoriadnych splátok (ale to už závisí od toho, či je možnosť niečo navyše nasporiť) a teda tiež dlhšia fixácia neumožňuje vyplatenie hypotéky novou hypotékou - čiže získanie najlepšej ponuky na trhu... Všetko má pre aj proti, ja som skôr za kratšiu fixáciu.

[Rokosák]

Co je lepsia ponuka? Zalezi to na trhu. Ak je prevazny ci priemerny urok 5% tak mozno 4% ak je typicky trhovy urok 10% tak moze byt najlepsia ponuka 9%. Teda dnesna "nevyhodna" fixacia hravo pobije najlepsiu ponuku buducnosti. Tak ako pise Juggler, treba riesit neistotu v buducnosti, hlavne ak si uvedomime, ze momentalne zijeme v ere nizkych urokov, ktora nebude trvat vecne.

[ibi2525]

Chcem sa opytat este... teraz teda v maji koncim druhy rok HUM otazka je: po 4 alebo 5 rokoch mozem refinancovat Hum bez toho aby som musel vratit statny prispevok pre mladych. A este otazka, keby som refinancoval v inej banke mozem opät poziadat o statny prispevok ked by som splnal s manzelkou podmienky, prijem, vek a myslim aj ucel kedze je to na byvanie. dakujem.

[peter.cmorej]

nie, HUM mozes dostat iba raz

[Martinisko.eu]

Kedykoľvek po 4tom roku je možné refinancovať hypo bez nutnosti vrátenia štátneho príspevku. A nie, opätovne štátny príspevok nezískaš na pôvodnej hypotéke, ani keď s ňou pôjdeš do inej banky. Musel by byť nový účel, napríklad kúpa, rekonštrukcia, či stavba. refinanc nie je účel.

[ibi2525]

Kedykoľvek po 4tom roku je možné refinancovať hypo bez nutnosti vrátenia štátneho príspevku. A nie, opätovne štátny príspevok nezískaš na pôvodnej hypotéke, ani keď s ňou pôjdeš do inej banky. Musel by byť nový účel, napríklad kúpa, rekonštrukcia, či stavba. refinanc nie je účel.

Takze este dva roky splacat a mozem sa obzriet po lepsej ponuke v inej banke tak,?.Myslim že som sa teda rozhodol zafixovat tu zvysenu sadzbu 5,29 na rok (kedze ako tu bolo pisane..zvladam to splacat aj po tomto zvyseni) a o rok dufat že to utiahnem tiez po zvyseni (znizenie neocakavam.) a potom prist do banky uz s ponukami inych bank a pritlacit alebo odist kedze teraz som nemal cim ich pritlacit a isiel som za nimi s prazdnymi rukami. Este kontrolna otazka., uz to ale nebude pôvodna hypoteka kedze pôvodnu hypoteku vo Vub vyplatim inou hypotekou v inej banke alebo sa mylim.

[calculator]

Takze este dva roky splacat a mozem sa obzriet po lepsej ponuke v inej banke tak,?.Myslim že som sa teda rozhodol zafixovat tu zvysenu sadzbu 5,29 na rok (kedze ako tu bolo pisane..zvladam to splacat aj po tomto zvyseni) a o rok dufat že to utiahnem tiez po zvyseni (znizenie neocakavam.) a potom prist do banky uz s ponukami inych bank a pritlacit alebo odist kedze teraz som nemal cim ich pritlacit a isiel som za nimi s prazdnymi rukami. Este kontrolna otazka., uz to ale nebude pôvodna hypoteka kedze pôvodnu hypoteku vo Vub vyplatim inou hypotekou v inej banke alebo sa mylim.

Takže, čo sa týka tvojho konkrétneho prípadu. Máš HUM, ideš do 3. roka, ponúkajú ti úrokovú sazdbu 5,29, po zvýhodnený teda 2,29. Po dvoch rokoch splácania by si mal mať zostatok cca 52 096 eura. Keby si mal tento úrok ešte 3 roky tak by konečný zostatok mal byť po 5 rokoch splácania 47 973 eur. Keďže nemá význam do 5. roka prestupovať, budeš takmer isto ešte 3 roky v pôvodnej banke. V tom prípade by nebol zlý ani 3.ročný fix. Neviem aký by teda ponúkli tebe 3-ročný fix.. Lebo fix by skončil presne v 5. výročí, kedy môžeš odísť. A 3. ročný fix je ako tak dlhý aby si teda bol najbližší čas krytý ak by nastala nejaká krízová situácia na trhoch.. A najlepšie by bolo keby pri tom refinancovaní po 5. roku budeš žiadať nižšiu sumu ako bude zostatkový dlh, lebo aj pri zvýšenej sadzbe by si potom mohol mať podobnú výšku splátky.. To už však závisí od toho čo dokážete s manželkou ušetriť. Teraz sa samozrejme mimoriadna splátka neoplatí, keďže úroky na termínovaných vkladoch sú vyššie ako tvoj zvýhodnený na úvere.

[ibi2525]

Takže, čo sa týka tvojho konkrétneho prípadu. Máš HUM, ideš do 3. roka, ponúkajú ti úrokovú sazdbu 5,29, po zvýhodnený teda 2,29. Po dvoch rokoch splácania by si mal mať zostatok cca 52 096 eura. Keby si mal tento úrok ešte 3 roky tak by konečný zostatok mal byť po 5 rokoch splácania 47 973 eur. Keďže nemá význam do 5. roka prestupovať, budeš takmer isto ešte 3 roky v pôvodnej banke. V tom prípade by nebol zlý ani 3.ročný fix. Neviem aký by teda ponúkli tebe 3-ročný fix.. Lebo fix by skončil presne v 5. výročí, kedy môžeš odísť. A 3. ročný fix je ako tak dlhý aby si teda bol najbližší čas krytý ak by nastala nejaká krízová situácia na trhoch.. A najlepšie by bolo keby pri tom refinancovaní po 5. roku budeš žiadať nižšiu sumu ako bude zostatkový dlh, lebo aj pri zvýšenej sadzbe by si potom mohol mať podobnú výšku splátky.. To už však závisí od toho čo dokážete s manželkou ušetriť. Teraz sa samozrejme mimoriadna splátka neoplatí, keďže úroky na termínovaných vkladoch sú vyššie ako tvoj zvýhodnený na úvere.

Presne o tom som uvazoval ( bola by to pre mna ta zlata stredna cesta) aj ja teda nad 3 fix. ale neviem ci mam taku moznost. V novom rozpise mam napisane že mam možnosť zmenit fix len na 5 alebo ponechat na rocny. K tomu zostatku..tento mesiac davam 23 splatku a aktualny zostatok je 53 163,19e to len pre spresnenie a este k tej sadzbe zabudol som este doplnit 1,84 je zakladna sadzba a 3,45 je marža

[filip glasa]

Marian z Bratislavy patrí medzi ideálnych klientov, siahla by po ňom asi každá banka na trhu. Pracuje v oblasti financií/účtovníctva, mesačne zarába 4000 eur, je ženatý a zbytočne nemíňa.
Pravidelne spláca hypotekárny úver, ktorý si vzal v roku 2003 v UniCredit Bank. Keď o hypotéku pred rokmi žiadal, hypotekárny trh sa len rozbiehal. Riziká i náklady na trhu boli vtedy pre banku vyššie. Marian preto akceptoval úrok 9,47 percenta.
Znížil si ho ešte o 2,5 percentuálneho bodu, a to štátnym príspevkom garantovaným počas celej lehoty splácania hypotéky, teda v jeho prípade počas 15 rokov.


Čítajte viac: http://ekonomika.sme.sk/c/6697886/mohol ... z2KZs1FX3i" onclick="window.open(this.href);return false;

nechápem ako si človek, ktorý robí niekde financmajstra nedokáže urobiť ponuky od iných bánk a prejsť do lacnejšej.

[rmaly]

Akurat som to cital. Ja som mal stastie, ze TTB ma nechcela tentokrat az tak ojebabrat a vysledny urok je 0.05%. Fix som dal na 3 roky... Cakal som obstrukcie z ich strany, ale ako vravim - tuk tuk - dobre to dopadlo.

[filip glasa]

Sice este ma napadlo, ci si vobe tu dotovany hypoteku mozes preniest do inej banky bez toho, aby si prisiel o dotaciu.