investovanie do nehnutelnosti

[filip glasa]

V Británii sú aj platy vyplácané týždenne. Takže u nás pri mesačných výplatách to asi nemá pre nájomníka veľký význam.

[Bebe]

Vyprosím si, aby si ty mne podsúval niečo v tom zmysle, že sa sa snažím niekoho obalamutiť, alebo že mám niekoho za blbého, či že si myslím že niekto nevie, koľko má rok týždňov a nevie si to spočítať. Ak by si si prečítal moje doterajšie príspevky, nikdy by si také "vymysleniny" na moju adresu nenapísal. Ale buď již ti odpušteno!

Ak sa však vrátime k podstate veci iba ti pripomeniem, že modrá farba na nás pôsobí dobre, že oblé čísla na nás pôsobia inak ako tie s otrými hranami, že 499 sa nám zdá oveľa menej ako 500, že vnímame veľký rozdiel medzi tým, ak nezískame 500Sk oproti tomu, ak získame 1000Sk, ale môžeme pritom stratiť 500Sk. Sme pocitové bytosti a neriadime sa ráciom, ale emóciami. Nič viac, nič menej.

[filip glasa]

realitný fond od dcéry Tatra banky začína:

http://www.tam.sk/cgi-bin/tamweb/app/ne ... news=54385

[Tibor]

realitný fond od dcéry Tatra banky začína:

Len si treba dobre prečítať prospekt fondu. Pretože prvé tri roky môžu (a podľa mňa aj budú) investovať nie priamo do nehnuteľností, ale do firiem, ktoré sa nehnuteľnosťami zaoberajú. TB s otvorením fondu čakala na zmenu podmienok, pretože doteraz bolo možné realitným nazvať len fond, ktorý skutočne investuje do nehnuteľností. Fond TB si pritom vyhradzuje právo predĺžiť termín vyplatenia pri spätnom predaji až na 1 rok povolený v zákone.

Ak teda vezmem nevýhody TB realitného a skutočnosť, že istý čas (možno až tri roky) budú investovať do realitných firiem a nie priamo do nehnuteľností, tak potom je podľa mňa lepší ČSOB property.

[filip glasa]

ČSOB Property mi vôbec navzchádza lepšie. je to akciový fond zameraný na sektor nehnuteľnosti. Tri roky si budú budovať portfólio nehnuteľností.

TAM síce zo začiatku bude musieť vlastniť aj akcie, ale časom dokúpi a možno postaví aj nehnuteľnosti. Neviem ako inak by zrazu teraz mali mať portfólio nehnuteľností. To s tou redemáciou je myslím v prípade investícií do nehnuteľností celkom pochopiteľné.

Ak beriem investíciu do nehnuteľností ako stabilnejšiu (nízka volatilita) zložku portfólia a ako jeho diverzifikáciu, tak je lepšie počkať si na kým bude mať tento fond polovicu v nehnuteľnostiach ako ísť do akciového realitného.

Práve doobeda som o tom písal:
http://glasa.blog.sme.sk/c/90097/Sloven ... -trhu.html

O rakúskom Immofinanz fonde/akcii:
http://www.investujeme.cz/?object=toptema&sid=76

[filip glasa]

Čo všeličo budujú developeri a následne predajú zahraničným realitným fondom.

http://reality.etrend.sk/98396/komercne ... kancelarie

[poručík dan]

Čo hovoríte na novinku od SLSP- realitný fond? Zaujíma ma hlavne investičná stratégia a poplatky. Ako je to v porovnaní s TAM-realitný fond?. Vielen dank

[filip glasa]

Napríklad tam majú navyše poplatok za výkonnosť fondu okrem správcovského (0.9%):

Odplata vo výške 20% z objemu majetku zodpovedajúcemu zhodnoteniu vyššiemu
ako 6% p.a. odo dňa začatia vydávania podielových listov zodpovedajúca skutočnému
počtu dní v kalendárnom roku.

Budú skôr investovať do reealitných spoločností než priamo do nehnuteľností:

Dominantná časť majetku vo fonde bude investovaná do majetkových účastí v realitných
spoločnostiach, ktoré dosahujú príjem z prenájmov podkladových nehnuteľností v ich
majetku,..

Pričom nie je presne definovaný pomer.

Nie je presnejšie definovaný regionálne:

Z teritoriálneho hľadiska sa fond orientuje najmä na
európsky trh nehnuteľností, ale môže investovať do aktív na trhu USA a Ázie.

Nie je vymedzený viac na Slovensko a strednú Európu, čo by sa od domáceho fondu čakalo. Vprospekte je vňšak uvedené, že do nehnuteľností bude investovať len v SR a ČR. Tak možno naozaj bude viac zameraný na tieto štáty.

Na inom mieste v štatúte som videl odplatu za správu 1,5% a nie 0,9%.
Treba sa asi popýtať v AM SLSP na podrobnosti.

[poručík dan]

Čo konkrétne znamená pre podielnika- odplata vo výške 20 percent z objemu majetku? Môžte to rozmeniť na drobné...

[filip glasa]

Predpokladám, že výnos nad 6% p.a. bude ešte odmena navyše. Ak by fond zhodnotil o 20% tak 14% je nadvýnos. 20% z tohoto nadvýnosu by išlo ako odmena.
Ja som ten štatút a prospekt nepochopil dobre. Na rôznych miestach boli popísané iné veci.
http://www.amslsp.sk/download/PP_statut_rf.pdf

[filip glasa]

Zoznam akcií neiktorých developerských a realitno/investičných spoločností v Európe je na konci článku:

http://reality.etrend.sk/102595/realitn ... i-zakladmi

[pargy]

Som celkom novy v tejto oblasti. Uvazujem nad kupou malej nehnutelnosti. Je lepsie kupit garsonku a zadlzit sa alebo zacat napr. s kupou garaze na ktoru mam hotovost? Ide mi o to ci je to dobra cesta zadlzit sa pri takejto investicii, aj ked tazko si viem predstavit ze by som vedel dakedy zaplatit milion v hotovosti.
Dalej ma zaujima ci platim dan pri vymene nehnutelnosti za vacsiu. Kde sa nieco docitam o daniach z nehnutelnosti?

[filip glasa]

úver a nehnuteľnosti - ja osobne som za bezpečnejšiu cestu. Ak mi nájomné zaplatí splátku úveru tak kľudne aj na úver. Takto to ale vychádza len ak neberieš úver na celú nehnuteľnosť. V minulosti sa dali nájsť aj investície, ktoré by pokryli úver na 100% ceny nehnuteľnosti. Ale zvyšujúce ceny samotných realít až tak nepohli cenami nájmu. Ceny rastú, nájom pomalšie, alebo vôbec. Potom výnos z prenájmu sa znižuje a tá možnosť financovať úver prenajímaním tiež.
Nájomné vo všeobecnosti nemá dôvod rásť, ak sa zvyšuje ponuka prenajímaných bytov.

Dane - zjednodušene povedané, ak máš trvalý pobyt 2 roky, alebo vlastníš byt/pozemok/dom 5 rokov, tak daň z príjmu pri predaji neplatíš.

Okrem garáže by som sa pozrel aj napríklad byty v menších mestách. Záleží na tom odkiáľ si.

[pargy]

Dobre tak 20 rokov budem splacat uver z prenajmu, cize moj zisk bude minimalny alebo ziadny. Musim platit dan z nehnutelnosti. Jedine plus je ze ceny nehnutelnosti rastu. Ale ktovie co bude o 20 rokov, mozno ceny starych bytov pojdu dole ako sa stalo v nemecku.
Uvazujem o niecom takomto ale ak mam na to brat uver, tak sa to musi sakra oplatit.

[Bebe]

Ceny bytov doteraz rástli rýchlejšie, ako ceny garáží. S garážou máš, ale menej starostí (minimálna údržba, žiadne platby za služby fond opráv a správu, okrem elektriny), rýchlo nájdeš, či vymeníš nájomníka. Ja nemám rád úvery, preto som začal s garážou. Dnes ich mám viac a nájom mi činí po odpočítaní nákladov okolo 7-8% z ich aktuálnych trhových cien. Je to v menšom meste, kde je gáráží relatívne veľa, teda ich ceny sú v porovnaní s okolím nižšie a prenájmy rôzne, aj polovičné ako si účtujem ja. Ako napísal Filip záleží na tom, kde bývaš, aké sú tam možnosti.

Myslím, že nie je nič horšie, ako zadĺžený začínajúci investor. Ešte nevie celkom zhodnotiť riziko a zabezpečiť sa do budúcnosti v prípade nepriaznivého vývoja. Čím dlhšie úverové obdobie, tým vyššie riziko. A hypotéka je rozhodne dlhé obdobie. Zadĺžiť sa môže byť niekeky aj dobrá cesta, ak si to ale ani nevieš predstaviť, znamená to, že nie si si istý a nechoď do toho. Zásada investora je, že ak si nie je istý, mal by si to vedieť aspoň predstaviť. Ale konečné rozhodnutie je na Tebe.

[filip glasa]

Dobre tak 20 rokov budem splacat uver z prenajmu, cize moj zisk bude minimalny alebo ziadny

Minimalny, ziadny? Zalezi na tom kolko penazi by si do toho na zaciatku dal ty. Ak by to bolo 30% a za 20 rokov by si mal len dnešnú cenu, tak by to bolo viac ako trojnásobok vložených peňazí - cez 6% p.a. výnos. Samozrejme rizík je veľa: zvýšenie úrokových sadzieb, zníženie nájmu, pokles ceny nehnuteľnosti atď.
Lenže tak je to všade mimo termínovaného vkladu.

Ak by si vsádzal len na strednodobý rast, tak by si o pár rokov predal a úver splatil predčasne.

ako som tu už niekde písal, tak garáže v Starom Meste v BA môžu mať výnos niekde okolo 10%. Je to dané extrémne zlými parkovacími možnsťami a tým, že minimum ceny stanovuje mesto. Mesto totiž "prenajíma" vyhradené parkovacie státie na ulica tuším za 40 000/ročne.

Podobné vychytávky určite existujú v každom meste, ale samozrejme s inými typmi investícií.

[pargy]

Dakujem za odpovede, skusim si nieco viacej o tom zistit

[Andrej]

Máte niekto skúsenosti so skupinovým investovaním do nehnuteľností? Keď niekoľko investorov spoločne kúpi zaujímavú nehnuteľnosť na ktorú by jednotlivo nemali prostriedky.

[filip glasa]

Nemám s tým skúsenosti, ale pravdepodobne by som to riešil založením s.r.o. Potom ale nemám daňové výhody ako v prípade fyzickej osoby. Ak by išlo o nehnuteľnosti nie na bývanie, tak by táto nevýhoda odpadla.

[Bebe]

..Keď niekoľko investorov spoločne kúpi zaujímavú nehnuteľnosť na ktorú by jednotlivo nemali prostriedky.

Takýto podobný nápad som čítal v jednej knihe a celkom sa mi páčil. Oslovil som niekoľko ľudí, ale zatiaľ nič konkrétne sme nedohodli. Ide zhruba o toto:
Oslovíte 2-4 daľších ľudí, ktorý spoločne kúpia napríklad rekreačnú chatu s možnosťou celoročného pobytu. Títo si rozdelia sezónne a mimosezónne obdobia tak, aby sa postupne vystriedali a nikto neškodoval. Na chate môžu sami tráviť oddych, alebo chatu prenajať. Právne by sa to u nás dalo ošetriť uzavretím zmluvy o združení fyzických osôb a predísť tak neskorším nedorozumeniam medzi spoluvlastníkmi. Ide hlavne o práva a povinnosti, výpovedné lehoty a iné háklivé miesta takejto zmluvy.

[pargy]

Vedel by mi niekto povedat ake ma fyzicka osoba vyhody / nevyhody pri kupe bytu v porovnanim s firmou.
Zaujimalo by ma ako je to potom s nebytovymi priestormi.
Ako je to ked prenajimam dom na byvanie a zaroven aj priestory pre firmy. Ide mi o to ci sa to viacej oplati
robit ako firma alebo fyzicka osoba. Rata sa s tym ze pociatocne prostriedky su ziadne alebo minimalne, takze takmer na celu sumu sa berie uver. Dakujem

[Bebe]

..Zaujimalo by ma..

Toho, čo by ťa zaujímalo, je dosť, skús to špecifikovať bližšie.
V krátkosti, ak kupuješ ako firma na úver, do nákladov Ti vstupujú aj úroky z úveru a daľšie prevádzkové náklady a odpisy. Má význam asi v širšom meradle, resp. vo veľkom objeme. Otázka DpH je taktiež dôležiá, či vstupy budú obsahovať i Dph (rekonštrukcia). Pri predaji musíš ako plátca účtovať i Dph, pri prenajímaní máš na výber. Ak prenajímaš ako fyzická osoba, môžeš využiť daňové osobodenie (ktovie dokedy a v akej výške do budúcna), prípadne paušálne náklady 40% bez dokladovania. Majetok je v bezpodielovom vlastníctve manželov, takže možno využiť vyššie uvedené výhody aj na manželku. Ak však prenajímaš a zároveň poskytuješ služby, jedná sa o podnikanie a aj sa tak zdaňuje a účtuje.
Doporučujem naštudovať si príslušné § daňového zákona, zákona o účtovníctve a dph a urobiť si vlastný obraz. Alebo začať ako fyzická osoba a neskôr zvážiť vznik firmy.
Myslím, že nezáleží, či sa jedná o bytové, či nebytové priestory.

[filip glasa]

Nebytové vs. bytové - záleží len pri predaji. Tá klasika - pre fyzické osoby s držaním bytu, RD, pozemku viac ako 5 rokov - oslobodenie od dane z príjmu pri predaji.

Inak sa mi zdajú lepšie paušálne výdavky 40% pre fyzickú osobu nepodnikateľa pri prenajímaní. Nepotrebuješ viesť účto ani platiť odvody ako keby si to chcel na živnosť a podobne. Sro zas má povinné podvojné účto a k tomu potrebuješ platiť účtovníčku.

[Bebe]

§ 9
Príjmy oslobodené od dane

ods.1 pís.b) z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje
oslobodenie podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí
piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej
vyradenia z obchodného majetku...

V zákone sa hovorí o nehnuteľnosti, takže oslobodenie by sa malo vzťahovať i na nebytové priestory. Keďže je to nový odsek, nemalo by sa to vzťahovať na typ nehnuteľnosti z odseku pís.a. teda byt, či dom. Nebytový priestor je nehnuteľnosť, na ktorú sa nevzťahuje ods.1 pís.a. Ak sa mýlim opravte, doplňte.

Oslobodenie po dvoch rokoch je viazané na trvalý pobyt, teda tu sa jedná iba o byt, RD a príslušný pozemok, čo je v zákone aj presne definované.

Prenajímateľ nemusí viesť účtovníctvo, ale musí viesť evidenciu prijatých platieb za prenajímané priestory v časovom slede.

[filip glasa]

No toto som si nikdy nevšiml, že po 5 rokoch je tam už len nehnuteľnosť a nie je špecifikovaná.

[belamachina]

Neviem ci ste poculi v suvislosti s bytmi a domami ze momentalne tlacia ceny hore populacne silne rocniky 1970++. moze k tomu niekto nieco povedat , zatial sa snazim ziskat zo statistickeho uradu nejaku popukacnu? alebo demograficku krivku aby som to vedel dako odhadnut.

Dalsie co som pocul a netusim ako velmi sa to zaklada na pravde je info ze coloseum tri veze ruzindol... su predane ale nikto v nich skoro nebyva. tim padom ani neprenajima?


Skusal sa niekto pozriet na graf cien nehnutelnosti? existuje nieco take? mam pocit ze ak to ludia kupuju aby na tom zbohatli tak sa lahko moze stat ze po 1.1.2009 si budu chciet vybrat zisky.

[Bebe]

Nástup silných populačných ročníkov na trh s nehnuteľnosťami, má svoj význam, ale iba za predpokladu ďalších dôležitých faktorov, takže zo samotnej štatistiky si určite nijakú relevantnú prognózu neurobíš a ak, bude veľmi nepresná. Do hry vstupujú aj ďalšie a oveľa dôležitejšie veličiny, ako úroveň miezd a jej rast, dostupnosť hypoték a výška úrokových mier, rozvodovosť a veľkosť voľného investičného kapitálu a to i zo zahraničia. Ďalším faktorom je daňové oslobodenie po nadobudnutí nehnuteľnosti pre daňových rezidentov a ďalšie viac, alebo menej významné faktory či už ceny pozemkov, služieb, hlavne energií spojených s bývaním a podobne.

[filip glasa]

Tri veže nie sú dostavané - nemôže tam nikto bývať. Ružindol - to je taká malá dedina pri Trnave, neviem čo by tam malo byť prázde okrem kostola. V coloseu som nebol, ale ak tam majú voľné byty a sú za ceny spred dvoch rokov keď začali stavať, tak je to možno miesto kde sa byty dajú kúpiť možno za slušný peniaz a ešte aj hotové.

Vývoj cien bytov nájdeš napr. na stránkach NBS.

[jonatanus]

coloseum ma naky problem, nieco je tam spatne mi volakdo hovoril...

[belamachina]

myslel som Rozadol )) principialne som do skupiny zahrnul aj tri veze aj ked su nedostavane lebo je to vsetko o tom istom

neviem mozno sa pletiem ale pocitovo to vidim na korekciu po zavedeni eura.


Ak ma niekto nejaky argument co to potvrdzuje alebo vyvracia budem rad ak ho prednesie.

Dalsia vec je ze investicia do nehnutelnosti sluzi na pranie penazi . ked pride euro kludne mozu uvolnit kapital a predat ho aj prinajhorsom aj bez zisku.

[filip glasa]

Rozadol mi rozhodne nepripada prazdny. Skus sa tam niekedy ist pozriet.

nezostáva nič iné len porovnať situáciu s krajinami kde nejaká tá bublina už splasla. Oproti USA sa u nás nedvíhajú úroky (a ani nebudú) o niekoľko 100%. Zároveň tu nemáme tak voľný systém poskytovania hypoték. Aj napriek tomu, že majú v USA hypotekárnu krízu, tak ceny nehnuteľností sa celonárodne neprepadli hlboko pod zem. V Španielsku zohralo svoje prudké zníženie úrokov po zavedení eura (v podstate lokálna inflácia) a veľký podiel zahraničných investorov do nehnuteľností.

My tu z tých faktorov máme z každého trošku, ale ani jeden nie je porovnateľný so zahraničím kde bubliny splasli. Pomaly sa objavujú hypotéky bez potvrdenia príjmu, ale stále sú dosť prísne. Sú tu zahraničný investori a hrozí vyberanie ziskov, ale rozhodne ich tu nie je toľko (percentuálne) ako v Španielsku a v Dubaji. Úroky sa u nás znižovali, ale postupne a pomaly.

A keby u nás tiež nejaká realitná bublina splasla, tak len ťažko môžeme čakať nejaký bruálny prepad. Pri dnešných cenách stavebnín by si individuálne človek nepostavil dom za cenu aká by mohla byť po 50% poklese.

Ja osobne si mylsím, že ani zďaleka nie je nasýtený domáci dopyt po bývaní. A nemyslím si, že v roku 2009 splasne nejaká bublina. Ale ono aj vrátenie rastu cien do normálu prípadne stagnácia bude u väčšiny investorov dosť deprimujúca.

Predstavte si, že dnes niekto kúpi tuctový byt s úmyslom, že ho o 3 roky predá so ziskom 100%. Potom taký klasický 5% rast ceny + 3% výnos z prenájmu bude preňho sklamaním. Napriek tomu, že 8% nie je zlých.

[belamachina]

Predstavte si, že dnes niekto kúpi tuctový byt s úmyslom, že ho o 3 roky predá so ziskom 100%. Potom taký klasický 5% rast ceny + 3% výnos z prenájmu bude preňho sklamaním. Napriek tomu, že 8% nie je zlých.

no to hej ale ludia maju velke oci , zoberte si kto a preco investoval do nebankoviek kto sa necha opinkat vysokym urokom v banke aj ked banka ide dole vodou? bola doba ked byt sa dal predat s velkou biedou vsetci slintali na 20-30-50 perc uroky teraz sa modna vlna otocila a tieto peniaze tecu do nehnutelnosti.

Vcera som bol s kamaratom na pive co chce kupit byt , bol na obhliadke a stretol tam majitelku co mala klucov v hrsti ako key master )) a ten byt co mu ponukala vlastnila 1tyzden . dostal ponuku ze mu ho preda za nejaku cenu nezrekonstruovany alebo zrekonstruovany ak priplati 50 000skk. Ak je tkato sialena obratkovost v tomto sektore a je takychto ludi viac tak sa lahko moze stat ze sa utrhne lavina.
Otazka za 100 bodov je aka je realne zobchodovatelna cena za byty ? preco by mal byt byt v bratislave drahsi ako byt vo viedni alebo v prahe? mna nenapadol jediny rozumny argument okrem 19 percentnej dane .

[belamachina]

A keby u nás tiež nejaká realitná bublina splasla, tak len ťažko môžeme čakať nejaký bruálny prepad. Pri dnešných cenách stavebnín by si individuálne človek nepostavil dom za cenu aká by mohla byť po 50% poklese.

.

ked opadne stavebny boom tak by eventuelne mohla aj cena stavebneho materialu poklesnut. Je to nejako prepojene ked nie je dopyt tak si ponuku ber alebo neber mozu strcit za klobuk

[filip glasa]

Čiastočne stavebniny súvisia z dopytom a čiastočne s rastom cien komodít. Musel by byť veľmi veľký previs ponuky a dopytu aby výrazne klesli tieto ceny. Aj vzhľadom na to, že čakáme v budúcnosti skôr vyššiu infláciu:
http://www.finmag.cz/clanek/1920/

Tá obrátkovosť bytov určite nie je tak vysoká. Podobných prípadov ako si spomenul veľa nebude. Ja som bol na veľmi veľa obhliadkach a niečo podobné som moc často nevidel. Celý predaj aj kúpa je dosť zložitý na to, aby ľudia často menili byty. Prípadne tradovali. Ale určite sa aj na to ľudia špecializujú. Ale tí skôr vyhľadávajú všelijké diery mimo bežného trhu a inzercie.

Čo sa týka porovnávanie s Viedňou a podobne, tak na to má tiež Kohout dobrý článok:
http://www.finmag.cz/clanek/1048/

[filip glasa]

mimochodom treba zase pripomenúť, že sa bavíme o celom trhu. O takom pomyselnom indexe. Ale v skutočnosti pri realitnej investícii investujeme do konkrétnej nehnuteľnosti. Tá samozrejme môže byť celkom mimo trh-priemer. Môže byť drahšia aj lacnejšia - výkonnejšia aj stratovejšia.

Spomenul som si pritom na pána šéfa z Orco group. Ten stále spomínal podhodnotené reality v Nemecku. No a nakoniec tam kúpili nejaký obchoďák v Berlíne za polovicu trhovej ceny (už tá trhová mala byť podhodnotená). Čiže by tam mali mať dvojnásobne vyššie výnosy z prenájmu ako je obvyklé.
Vo všeobecnosti sa Nemecko skôr obchádza, lebo sa tam ceny už roky nehýbu, prípadne klesajú. Napriek tomu sa tam našla dobrá investičná príležitosť.

Takže môžeme diskutovať o trhu ako celku, ale nakoniec si vyberiem tak ako aj v prípade akcií konkrétnu nehnuteľnosť. Tá môže byť horšia aj lepšia.

Ja osobne by som nikoho nenahováral na zbrklé investovanie do realít. Je tam až príliš málo dostupných faktov a veľa emócií. Skôr sa treba spoliehať na vlastný úsudok, odhad, intuíciu.

Ale aj tak sa mi zdá, že je lepšie pre priemerného Slováka kúpiť chatu, byt ako investovať do akcií či fondov. Jednoducho sa v tom lepšie vyzná, pozná región aj ceny. Vie odhadnúť stav stavby a tak podobne. Nič podobného na finančnom trhu nedokáže. A potom to dopadne ako v tejto téme:
http://ako-investovat.sk/viewtopic.php?f=6&t=776

Niečo sa budem snažiť zosumarizovať tu:
http://invest-mag.ako-investovat.sk/ind ... fakty.html

článok o raste úverov:
http://www.sme.sk/c/3541283/Koniec-rast ... ladne.html
http://www.sme.sk/c/3685197/Hypotekarny ... covat.html
z toho vyberám:

"Predpokladáme, že počet i objem úverov na bývanie narastie v tomto roku o zhruba tridsať percent," "..porovnanie veľkosti hypotekárneho dlhu k HDP. Kým na Slovensku je tento podiel len asi desať percent, v krajinách pôvodného zoskupenia EÚ (pätnásť krajín) je to asi päťdesiat percent."

V tomto PDF od NBS sa nájdu nejaké zaujímavé info aj o úveroch bánk. Na ich web sa poriadny link nedá dať, tak to prikladám.

[peter.cmorej]

na tému ako sa budu vyvijat ceny nehnutelnosti som dal dokopy dost dlhy clanok. Po jazykovej korekcii (aby som sa nemusel hanbit) ho poslem Filipovi. Dufam, ze ten blog uz funguje.

[filip glasa]

Jasné funguje: http://ako-investovat.sk/viewtopic.php?f=14&t=778
Budem rád ak článok pošleš.

[filip glasa]

kreativita a nesplynutie s davom sa vyplatí aj v USA:
http://www.podnikanivusa.com/2007/11/16 ... movitosti/

( celkom ma ten blog baví)

[filip glasa]

peter cmorej a dôvody rastu cien nehnuteľností v budúcnosti:
http://invest-mag.ako-investovat.sk/ind ... rastu.html

mám aj prvú reakciu. Vzhľadom na nízku likviditu nehnuteľností a neobchodvanie na burze si myslím, že 10-15% poklesy cien sú pri realitách dosť výrazné. Nemôžeme to porovnávať s burzou, kde by takýto pokles znamenal len vyššiu korekciu (samozrejme závisí na časovom úseku - rýchlosti pádu).

druhá reakcia:

pri komerčných nehnuteľnostiach sa často uvádzajú výnosy z prenájmu v rôznych štátoch. Nie sú nijako úžasné 6-9%. Ale pri tom ja aj peter píšeme o potenciálne vyších výnosoch ako v bytoch. Jednak v bytoch je momentálne pretlak a výnosy z prenájmu môžu ísť pod 5% ročne. No a druhá vec je, že tie čísla v developerských ročenkách a podobne o výnosoch v komerčných realitách počítajú s trhovou cenou obchodných centier. Napr. Meinl (investor do realít) kúpi od HB reavis (developer)nejaký ten aupark po pár rokoch prevádzky so 100% obsadenosťou a návalom ďalších záujemcov o obchodný priestor. Developer to postavil pred rokmi za polovičnú cenu ako je trhová. No a trhová cena sa odvíja hlavne od výšky výnosu a kvality nájomníkov. Čiže developer mal (v tomto príklade) 2x taký percentuálny výnos ako konečný investor čo obchodné centrum kúpil.
No a ako som už spomínal, tak sa v minulosti našlo pár bytových developerov, ktorý sa obchodmi nezaoberali. Potom predávali obchodné priestory na prízemí bytovky často za cenu bytov. V tomto ideálnom prípade sa malý investor kupujúci takýto priesto stavia výnosom z prenájmu niekde medzi developera a veľkých inštitucionálnych investorov.
Ja neviem či sa takýto priestor dá v BA kúpiť aj dnes, ale určite by sa niečo našlo v regiónoch.

[peter.cmorej]

to ano, ale ak nieco rastie 20 % rocne, tak za rok mas zo 100 za rok 120 a pri naslednom 10 % poklese zo 120 stale len 108.

A navyse, ktovie ako je to merane. Ak sa tam zaratavaju aj taky experti, ktori napr. teraz v BA pytaju za m2 garzonky 120 000 Sk, tak predpokladam, ze ti maju pri obracani trendu kde zlavovat, nie len o 10 %.

Pri nehnutelnostiach vacsinou vsetko trva tak nejak dlhsie a pomalsie oproti akciam - rast, stagnacia i pokles.

inak malicko to rozhadzalo formatovanie. Budem to moct poupravovat, ked bude "pouzitelny" ten login ?