Ako-investovať - fórum

Inac co sledujem FB skupiny na predaj a prenajom nehnutelnosti, tak za poslednych par tyzdnov (2-3) sa roztrhlo vrece (oproti minulosti) s predajom nehnutelnosti...
V praxi som videl vacsinou nejaku novostavbu domu alebo bytu predavat / reklama na developera a zrazu aj 10 bytov sa predava... tak asi sa nieco deje (tipoujem dosledok zvysovania urokov?).

Počet ponúk bytov pribúda, lebo ľuďom s priemernou mzdou už nevyjde hypotéka po zvýšení úrokov na 3 - 4% + nezabúdajte na + 2% stres test. Robotník ktorý zarobí 1000€ a ženu má na RD už nedostane 170 000€ na byt, preto sa byty poslednú dobu hromadia a majitelia nie a nie zlacnieť čo i len 1%, radšej ich budú predávať pol roka. Takže sa trh dostal do patovej situácie.
Všimol som si, že pribúdajú hlavne 3 - 4 izbové byty, ktoré sú najdrahšie. Tam buď budú musieť časom znížiť cenu alebo čakať roky kým znovu klesnú úroky na hypo alebo sa ľuďom zvýšia mzdy.
V Česku už niekde klesli ceny aj o 10% a viac a stále klesajú, predpokladám, že ďalší rok to príde aj k nám. Majiteľom investičných nehnuteľnosti sa na teraz skočili zlaté časy.

Tak ak niekto kupoval byt pred 5. rokmi kedy ceny boli "v pohode" tak to navýšenie nemusí byť také tragické.

Uvidíme ako stúpnu náklady ny teplo a elektrinu. Veľa ľudí zobralo byty na lacnú hypo a spláca to prenájmom. Teraz budú stúpať splátky hypo i náklady prenájmu. Dnes ECB +0,75%, pričom posledný mohykán za nízke sadzby je Prima z 2,2% (Fix3).
Možno zajtra už dvihnú aj oni. Bude ešte jedno zasadanie ECB a v novom roku už hypo možno 4-5-6% p.a. Do toho samotná inflácia má kulminovať niekedy v lete 2023..takže všetky náklady na živobytie a podnikanie stúpnu.

Myslim, ze sa to postupne preklopi na zivot v prenajmoch, tak ako je tomu vo velkych mestach na zapade. Prenajmy budu lacnejsie ako hypoteky…respektive, ludia si nebudu moct dovolit vlastnit nehnutelnost. Aspon tie drahsie ako 3-4izb byty a domy….

uhlikova_stopa napísal: ↑Pi 28 10, 2022 6:50 am Myslim, ze sa to postupne preklopi na zivot v prenajmoch, tak ako je tomu vo velkych mestach na zapade. Prenajmy budu lacnejsie ako hypoteky…respektive, ludia si nebudu moct dovolit vlastnit nehnutelnost. Aspon tie drahsie ako 3-4izb byty a domy….

Napríklad v Brne kde žijem, tak od minulého roka nájmy pre byty 2+1 išli hore asi o 2000-3000 kč (80-120€), pretože ľudia potrebujú niekde bývať a tí čo si chceli brať hypo a na ňu teraz nedosiahnú tak budú v nájme - keď niekomu vychádza splátka na 30tisic kč, tak radšej bude bývať v nájme za 20tisic. Celkovo tu sú celkom veľké pretlaky na nájomné bývanie. Myslím si, že takto to bude vo všetkých veľkých mestách kde sú vysoké školy a dobrá pracovná dostupnosť.

No u nas v Ilavskom okrese je nezamestnanost na urovni BA, je tu celkom dost UA pracovnikov, stale viac a viac pocujes UA language na ulici a v obchodoch. Myslim ze tito ludia nedostanu len tak easy hypoteku, hlavne ked ich chudakov zdielaju pracovne agentury a dostavaju cast mzdy na ruku… a ti musia byvat tiez …

uhlikova_stopa napísal: ↑Pi 28 10, 2022 6:50 am Myslim, ze sa to postupne preklopi na zivot v prenajmoch, tak ako je tomu vo velkych mestach na zapade. Prenajmy budu lacnejsie ako hypoteky…respektive, ludia si nebudu moct dovolit vlastnit nehnutelnost. Aspon tie drahsie ako 3-4izb byty a domy….

vlastnit aj hej (ak k nejakej pridu), ale kupit uz asi nie ako si pisal...

Podľa mňa na Slovensku nebude nikdy nájomné bývanie tak rozšírené ako v zahraničí. Časom zas klesnú úrokové sadzby a mzdy porastú a znovu ľudia budú kupovať vo veľkom, len to asi pár rokov potrvá. Ide o to, že človek na dôchodku už bude mať hypo splatenú a výrazne mu klesnú náklady na bývanie. Neviem si predstaviť, že by v dnešnej dobe nejaký dôchodca býval v podnájme za 500€ keď dôchodok ma napr. 550€, z čoho by žil?
Taketo nájomné bývanie môže byť rozšírené iba v krajinách, kde nájom stojí napr. 1000€, ale dôchodok máju 2500€.

uhlikova_stopa napísal: ↑Pi 28 10, 2022 12:09 pm No u nas v Ilavskom okrese je nezamestnanost na urovni BA, je tu celkom dost UA pracovnikov, stale viac a viac pocujes UA language na ulici a v obchodoch. Myslim ze tito ludia nedostanu len tak easy hypoteku, hlavne ked ich chudakov zdielaju pracovne agentury a dostavaju cast mzdy na ruku… a ti musia byvat tiez …

Ked som sa bavil s par ludmi z UA co pracuju v stavebnictve a fabrikach, tak tyto ludia tu makaju niekolko mesiacov na SK (3 a viac), a potom idu na par dni za rodinou. V ich krajine maju dost nizke ceny nehnutelnosti, V podstate pre nich su to kralovske platy. V takom stavebnictve su schopny zarobit 2000€ a viac .

uhlikova_stopa napísal: ↑Pi 28 10, 2022 12:09 pm No u nas v Ilavskom okrese je nezamestnanost na urovni BA, je tu celkom dost UA pracovnikov, stale viac a viac pocujes UA language na ulici a v obchodoch. Myslim ze tito ludia nedostanu len tak easy hypoteku, hlavne ked ich chudakov zdielaju pracovne agentury a dostavaju cast mzdy na ruku… a ti musia byvat tiez …

No, najmy teraz dost vystrelili (v zmysle, vsetko sa rychlo prenajme) aj vdaka UA... oni tu casto uz chcu aj zostat (ak im znicili doma vsetko co tam mali)... Takze to moze byt do buducna slusny percentualny podiel najomcov (na vlastnu hypo naozaj asi nikdy nedosiahnu)...

Este otazka ohladne hypoteky, mozno niekto vie ako to funguje.
Povedzme ze som zobral hyposku s urokom 0,8. To znamena ze banka si tie peniaze pozicala od ECB za 0 urok zrejme, mozno aj zaporny . Ked mi skonci fix teraz, aka je sanca ze mi banka supne plne uroky ako pri novych uveroch, ktore si uz poziciava od ECB za nove sadzby? Lebo logicky mi to vychadza, ze by nemusela, nakolko ma tie peniaze od ECBcky za omnoho nizsie uroky ako nove uvery…takze na mne defakto zarobi omnoho viac ak mi da sucasne uroky …

uhlikova_stopa napísal: ↑Ne 30 10, 2022 11:01 am Este otazka ohladne hypoteky, mozno niekto vie ako to funguje.
Povedzme ze som zobral hyposku s urokom 0,8. To znamena ze banka si tie peniaze pozicala od ECB za 0 urok zrejme, mozno aj zaporny . Ked mi skonci fix teraz, aka je sanca ze mi banka supne plne uroky ako pri novych uveroch, ktore si uz poziciava od ECB za nove sadzby? Lebo logicky mi to vychadza, ze by nemusela, nakolko ma tie peniaze od ECBcky za omnoho nizsie uroky ako nove uvery…takze na mne defakto zarobi omnoho viac ak mi da sucasne uroky …

Tá šanca je podla mňa dosť veľká, že ti strelia akutálne úroky. Veď preto aj tie ceny idú dole a zvýšial sa ponuka nehnutelností, pretože veľa ludi nedokáže utiahnúť splatky z 0,8% na 3%

uhlikova_stopa napísal: ↑Ne 30 10, 2022 11:01 am Este otazka ohladne hypoteky, mozno niekto vie ako to funguje.
Povedzme ze som zobral hyposku s urokom 0,8. To znamena ze banka si tie peniaze pozicala od ECB za 0 urok zrejme, mozno aj zaporny . Ked mi skonci fix teraz, aka je sanca ze mi banka supne plne uroky ako pri novych uveroch, ktore si uz poziciava od ECB za nove sadzby? Lebo logicky mi to vychadza, ze by nemusela, nakolko ma tie peniaze od ECBcky za omnoho nizsie uroky ako nove uvery…takze na mne defakto zarobi omnoho viac ak mi da sucasne uroky …

Pýtal som sa kamaráta čo robí s hypo, dajú ti podľa aktuálnej sadzby ako pre nové hypo, žiadné veľkorysé zľavy nečakaj.
Toto bol ich plán, nalákať tisícky ľudí na hypo s 0.8% a potom to zvýšiť. Ak by úroky neboli nikdy také nízke, ver tomu, že je o polovicu menej zadĺžených ľudí. Ako sa vraví, keď vtáčka lapajú, pekne mu spievajú...

Tak zasa kazdemu muselo byt jasne, ze ide o krátkodobú anomáliu. Nikdy tak nízke uroky neboli. Takze nemôžeme nadávať na banky.

uhlikova_stopa napísal: ↑Ne 30 10, 2022 11:01 am Este otazka ohladne hypoteky, mozno niekto vie ako to funguje.
Povedzme ze som zobral hyposku s urokom 0,8. To znamena ze banka si tie peniaze pozicala od ECB za 0 urok zrejme, mozno aj zaporny . Ked mi skonci fix teraz, aka je sanca ze mi banka supne plne uroky ako pri novych uveroch, ktore si uz poziciava od ECB za nove sadzby? Lebo logicky mi to vychadza, ze by nemusela, nakolko ma tie peniaze od ECBcky za omnoho nizsie uroky ako nove uvery…takze na mne defakto zarobi omnoho viac ak mi da sucasne uroky …

Takhle to nefunguje, banky neměly nulové sazby na neurčito, tedy jim se taky sazby zvýší, takže je zvýší i klientům.

Ano avsak mne pozicala banka peniaze, ktore mala za nulove uroky od ECB

Mne požičala banka pred 9 r. Za 5+%. A postupne my znižovala až na terajších 1.19 a nesťažoval som sa. Tak sa ani za dva roky pri fixácii sťažovať nebudem. Moja chyba že som to nefixol na 10r. Asi som si myslel že to pôjde do mínusu

uhlikova_stopa napísal: ↑Ne 30 10, 2022 8:56 pm Ano avsak mne pozicala banka peniaze, ktore mala za nulove uroky od ECB

Ale teď za ty tobě půjčené peníze ta banka platí ECB nenulové úroky. To nefunguje tak, že si půjčí za úrok daný v době půjčky a ten úrok má navždy stejný.

uhlikova_stopa napísal: ↑Ne 30 10, 2022 8:56 pm Ano avsak mne pozicala banka peniaze, ktore mala za nulove uroky od ECB

Na 10 ročnom fixe povedzme, ako tá banka vie, kde budú sadzby o 10 rokov? Nejde náhodou do rizika aj ona, keď si spraví s klientom kontrakt na takú dobu v čase "0" ?

No dobre, aby som tomu spravne rozumel, ECB poziciava banke tiez s variabilnym urokom? Neni to teda tak, ze ECB pozicia prachy za urok x na celu dobu?

uhlikova_stopa napísal: ↑Po 31 10, 2022 11:49 am Neni to teda tak, ze ECB pozicia prachy za urok x na celu dobu?

Samozřejmě, že není.

tomáš virdzek napísal: ↑Ne 30 10, 2022 9:51 pm Na 10 ročnom fixe povedzme, ako tá banka vie, kde budú sadzby o 10 rokov? Nejde náhodou do rizika aj ona, keď si spraví s klientom kontrakt na takú dobu v čase "0" ?

Banka moze zaistovat svoje pozicky. Takisto ak idu sadzby hore tak ide hore aj urokova miera za ktoru banka poziciava.

Na stránke NBS pribudol nový komentár k vývoju cien nehnuteľností na bývanie v 3. štvrťroku 2022

PDF súbor s komentárom dávam aj tu:

Ano cital som, na druhu stranu vsetky institucie a vyrobcovia sa ohanaju inflaciou 20%. Takze aj ceny nehnutelnosti zrejme…lebo v inflacii skor ocakavam ze vsetko ide hore a nie dole mozno nehnutelnosti boli iba nafuknute ako vieme takze si len ponechaju cenu…co sa tyka naprikkad stavebneho materialu, tak tehla co stala 1ks 1€ tak teraz stoji 3,3€. Takze zlacnovanie nehnutelnosti, kto vie …

tak tehla co stala 1ks 1€ tak teraz stoji 3,3€.

len vydrz cena tehly sa za par tyzdnov vrati na predcovidove urovne , uz zacala deflacia dost prudko

Asi nechapem, vsade citam ze inflacia…a tu citam ze prudka deflacia… tak som z toho jelen… v obchodoch zatial ceny prudko neklesaju … skor naopak…mozno mas na mysli deflaciu pre stavebne materialy iba?

v obchodoch neklesaju, lebo kazdy obchodnik ma nakupene na skladoch za vysoke ceny a vela tovaru a nechce zaknihovat obrovske straty, ale tie zial pridu. Ale vyrobcovia uz prudko vsetko zlacnuju , pozri cenu ocele a daj si ju za 10 rokov... https://tradingeconomics.com/commodity/hrc-steel

Dobre, tam skutocne pokles je, no mozno je to koli zime, menej sa stavia mozno..ale aj tak mi to nesedi. Vyrobcovia placu, ze ich zruinuju ceny energii, nakladov na dopravu a inflacia atd… a napriek tomu idu zlacnovat? Este ze som nechodil na ekonomicku skolu

Nemusíš mat vysokú na pochopenie, oni len ako sedliaci všetko zdrazeli o moc viac ako im stúpli vstupy a teraz na nich dochádza. Plastové okna +50% a potom človek pozrie výkazy firiem a päťnásobne zisky ako pred covidom. Ešte sa aj pochvália v článkoch v médiách výrobcovia ako im to ľudia žerú a stále objednávajú.

Inak dnes citam ze ECB uz oznamila aj ze bude postupne uvolnovat urokive sadzby ? Neni to fejk?

uhlikova_stopa napísal: ↑Pi 04 11, 2022 9:11 pm Inak dnes citam ze ECB uz oznamila aj ze bude postupne uvolnovat urokive sadzby ? Neni to fejk?

Tak to určite: “The Governing Council took today’s decision, and expects to raise interest rates further, to ensure the timely return of inflation to its 2% medium-term inflation target.”
https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date ... 84.en.html

Grafy na mzdy vs. ceny nehnuteľností: https://ako-investovat.sk/ceny-nehnutel ... mzda-v-sr/

Pozor, že ak si vyberiem prvý graf kvartálne, treba si aj ten druhý graf vybrať kvartálne (ten rozdiel - červená krivka), napr. pre ten istý kraj či SR. Aby bol graf/obraz rovnaký.


Napr.

Na konci septembra sa po dlhom čase priemerná cena bytov znížila takmer vo všetkých regiónoch Slovenska, niekde ceny klesli takmer o 6 %.


https://www.nehnutelnosti.sk/magazin-o- ... -zastavil/

Zaujimave. Ta BB nejak vytrca, cim to je?

wladas napísal: ↑Pi 11 11, 2022 7:47 pm Zaujimave. Ta BB nejak vytrca, cim to je?

V BB sa zalostne malo stavia. Projekty, ktore sa objavili sa predali ako teple rozky. Zaroven je to spadova oblast a kompromis pre mladych ludi, ktori chcu byvat relativne blizko rodicov, ale zaroven v krajskom meste.

Robim rekonstrukciu domu, na totalku si kazdy pyta dvojnasobne ceny za vsetko ako pred dvoma rokmi. Ako mozu byt potom ceny nehnutelnosti lacnejsie do buducnosti?

Lebo sa budu predavat stare nehnutelnosti a material pojde/uz ide dole. Vyrazne slabsi dopyt po hypo skrz uroky a podmienky.
Ale je tam tolko premennych ze kazdy mozny scenar je realny.

uhlikova_stopa napísal: ↑So 10 12, 2022 12:37 pm Robim rekonstrukciu domu, na totalku si kazdy pyta dvojnasobne ceny za vsetko ako pred dvoma rokmi. Ako mozu byt potom ceny nehnutelnosti lacnejsie do buducnosti?

Ak vies pockat, pockaj. Momentalne je este vrchol realitnej konjunktury, bublina praska ... aj recesia sa este ani nezacala pozri kolko je volnych pracovnych miest vsade hladaju pracovnikov. No komoditny sektor uz pada vyrazne a ostatne pojdu za nim len to chce cas.

uhlikova_stopa napísal: ↑So 10 12, 2022 12:37 pm Robim rekonstrukciu domu, na totalku si kazdy pyta dvojnasobne ceny za vsetko ako pred dvoma rokmi. Ako mozu byt potom ceny nehnutelnosti lacnejsie do buducnosti?

Hladat hladat hladat. Staval som v 2009 a uz vtedy sa cena prace lisila aj o viac 100 percent. Kto ma zakazku pyta viac ( vsak co ked to vyjde ) kto nema pyta menej. V 2009 som sa snazil aby som nikomu neplatil viac ako 70 eur na den. Pred rokom som bol lenivy hladat a nahodny vodar na chalupe vypytal 100 eur za ( za max aj s cestou ) za 3 hodiny ( plus 100 eur za material od ktoreho blocky som ani nevidel ), Osobne by som uz ani svojpomocne s majstrami nestaval nerekonstuoval. Co som porovnaval s ludmi co stavali s firmami ani ich to drahsie nevyslo ako mna s majstrami. A nervov mali o polovicu menej. Neverim ze cena prace pojde dole. Ked korporaty dvihaju o vyse 10 percent a platia dovolenky, paragrafy, skolenia ,,, preco by so dobry majster nepytal viac o 50 percent ked zaraba len v case prace, Dovolenku, skolenia, paragrafy mu nikto neplati. Takze hladat a porovnavat a co sa da urobit si sam. Ja som v case ked som zacinal nevedel rozdiel medzi maltou a betonom a casom som si relativne vela veci vedel urobit sam a to som dost lavy. Sikovnejsi kamarat si dokonca svojpomocne aj krov a strechu urobil ( podla nakresu). Co sledujem clanky o cenach nehnutelnosti - vsade ze klesaju len starsie nehnutenosti aj to len lokalne takze cakanie na Godota je loteria a cas nam nikto nevrati.