Ako-investovať - fórum

Veľmi by ma zaujímal každý názor na tému kombinovanej hypotéky, čiže ked sa banke platia len úroky a istina sa splatí jednorázovou splátkou naakumulovanou prostredníctvom časti splátky, ktorá sa investuje, myslím že bud cez IZP, alebo KP. Určite viete aky produkt mam na mysli. Ake su jeho výhody a nevýhody ? Vdaka

uz to tu rozoberal otaznik
ja sa o tom chystam napisat clanok

v pondelok zverejnim komplexny clanok na tuto temu.

Hypotéka slúži pre banku ako čistý nástroj na tvorbu zisku. Úrok z hypotéky si môžeme znížiť iba percentuálnejšie výnosnejším spôsobom investovania. S tým je ale spojené riziko a náklady. Náklady akéhokoľvek poistenia je vysoké a riziko vyššieho zisku ako je percentuálny úrok hypotéky závisí od schopností investora. Pre bežného smrteľníka preto prináša toto riešenie vysoké náklady a zbytočné zvýšenie rizika. Za jediné prijateľné riešenie považujem postupné splácanie klasickej hypotéky a popritom rozumné investovanie sumy vo výške polovice splátky hypotéky počas doby jej trvania. Pri dvadsaťročnej hypotéke a rovnako dlhom sporení polovice splátky, pri dosiahnutí rovnakého výnosu p.a. ako je úrok hypo. nám takýto výnos zhruba pokryje celý úrok hypotéky.

mne len nešlo do hlavy, prečo hospodárske noviny vôbec zverejnia takýto chabý článok.

dal som svoj clanok na sme
http://jozefpuchon.blog.sme.sk/c/149589 ... oteka.html

Filip nedal som to sem, pretoze uz som mal pocit, ze je tu trosku nalada proti clankom tohoto typu. Ak to vadi, tak kludne vymaz tuto spravu.

článok je dobrý, ale neviem s akým úspechom sa to na sme stretne. Jedna vec k tomu: tie švajčiarske hypotéky sa tuším kombinujú skôr s IŽP a nie so sporením. Taká kombinácia už úplne stráca význam.

no ja to tam mam jasne napisane, ze je to kombinovane s investicnym zivotnym poistenim. Dost dlho som rozmyslal ako to napisat, aby to bolo citatelne aj pre ludi,ale uz lahsie som to pisat nemohol.
Vobec ani nedufam,ze bude nejaka velka citatelnost. Toto nie su velmi citatelne clanky. Skor mi islo o to, ak bude niekto chcet moj nazor tak mu poslem tento link,kde to bude mat zhrnute a pre poradcov,ktori budu jednomyslene zaslepeni.

hm, tak potom sú tie predpokladané výnos velice prehnané ako to má byť IŽP, alebo nie? Resp. by tam malo byť uvedené, že IŽP nikdy nemôže mať výnos ako fond či trh, lebo je to poistka.

zavana to oje-klamom storocia alebo sa mi to len zda a niecomu nerozumiem?

ty si to necital pozorne?

Ja to tam pocitam s 8 % vynosom. Zaratal som do toho vsetky poplatky aj akumulacne, keby mal niekto zaujem poslem mu kalkulator.

K tym vynosom. Napisal som tam jasne,ze ja ak vobec robim projekcie zadavam 6 %,ale moju kalkulaciu som preto pocital s 8 % podotykam,ze som zohladnil vsetky vlastnosti poistky pociatocne poplatky, fix poplatky atd.,ale urobil som to hlavne preto s tak vysokym % lebo tak to robia poradcovia.

Samozrejme,ze to nedosiahne taky isty kapital na konci obdobia ako cez sporenie do fondov,ale to bude clanov 2, preco to poradcovia tak nerobia.

Co sa tyka IZP,treba si uvedomit,ze je to tiez investovanie do fondov, len sa tam nedostane tolko ako pri beznom sporeni priamo do fondov a vyber fondov je obmedzeny len na fondy s ktorou spolupracuje poistovna.

jonatanus princíp:
požičiaš si na medzibankovom trhu za 4,00% a investuješ do akcií, lebo dlhodobý výnos "nemôže" byť nižší ako 10%. Logické, nie? Čistá arbitráž.

Kam sa hrabú hedge fondy z ich alfou.

otaznik:

no mne nešlo o tom, že si to napísal zle, alebo tak nejak. Ale, že IŽP asi tých 8-10% neurobí. Ak počítame, že to urobia fondy, alebo trh, tak IŽP to logicky nemôže dosiahnuť.

s tymto suhlasim, aj toto bude logikou druheho clanku, do jedneho sa mi to nezmestilo.

takze ked tento fantasticky produkt niekdo ponuka, kolko % p.a. tam rata zhodnotenie aby sa ta hypoteka nakonci cela splatila? ci to si mozem vybrat?

povieš, že chceš to mať čím skôr splatené a navrhneš výnos 15% p.a. No a pánko od poisťovne namieša fondy v IŽP tak, aby to vyšlo na 15 % p.a.

nie to si nemozes vybrat ....aj ked ja by som si rad vybral:)

Pri mojom priklade hypoteka 3 000 000 , 5.4% urok, je break point v IZP okolo 6,22 %. V sporeni priamo do fondov by to samozrejme bolo menej.
Ovplyvnuju to ale variabilne faktory, ako zvysenie urokove sadzby na uver, zmena danoveho zatazenia. To som ale vsetko popisal
Ale nato aby v IZP bolo dosiahnutych 6,22 % musi robit trh okolo 8% az 8,1

ale verim ze pradavat sa to bude uzasne.. "okrem toho ze si splatite dom este aj milion zarobite!".. no kdo by to nechcel?

len by ma zajimalo kolko percent financnych poradcov a hlavne ludi co sa na to daju aj vedia co platia

prave si presne vystihol vetu ako sa to prezentuje

Švajčiarska hypotéka, je vlastne prenášanie trhového rizika totálne na klienta v takej pre neho zásadnej veci ako strecha nad hlavou s pridanou hodnotou pre banku získať z hypotéky viac a pritom predať jednému klientovi dva produkty naraz = dvojnásobná provízia.

Ďalšie riziká, ktoré klient na seba berie, sú okrem rizika trhu aj menové riziko. Ďalej fondy o pár rokov môžu vyzerať úplne inak ako dnes, či už z hľadiska ich výberu, štruktúry, či vôbec fungovania. Ďalej netransparentnosť poistného produktu atď..

Produkt je teda vhodný pre klientov, ktorý by si mohli dovoliť kúpiť nehnuteľnosť okamžite v hotovosti a súčasne majú tendenciu k vyššiemu riziku. Zo Slovenska počítam tak do 20-30ľudí a neviem, či aj to som neprehnal.

a to este neviete, ze aj medzi tymito "svjaciarskymi kombikmi" existuje skutocny masaker. Predava ho MBI. Su to IZP, v ktorych sa spori do ich vlastnych Success fondov. Prezentuje sa to, ze su bez poplatkov (a ti poradcovia si to niektori aj skutocne myslia ) ale v skutocnosti sa tam strhava nejaky distribucny poplatok 5,25 % na vstupe a co je navacsia sila, 5,25 aj na vystupe (! - takze aj z vynosov) Vacsi masaker nepoznam.

Inak, len aby ste chapali motivaciu preco to predavaju. Za kombinaciu IZP + hypo, pri 3 milionovej hypo na 30 rokov, moze mat "poradca" v niektorej z MLM firiem proviziu priblizne 100 000 Sk.

5,25% je príplatok k emisii, ale za odkúpenie som tam nič v prospekte nevidel. Teda len to, že odkupná a emisná cena je rozdielna. Kótuje sa na viedenskej burze. Nechcelo sa mi v tom hrabať, ale bude tam asi rozpätie tých 5%. Ďalej je tam 1,75% za správu, čo je dosť ak sú to fondy fondov. Ale to je už mimo témy.

ja to mam z prospektu toho fondu, pozeral som to asi pred rokom. Dalo sa to stiahnut na stranke MBI

http://jozefpuchon.blog.sme.sk/clanok.a ... 2&bk=58935

mala oprava v preplateni, tak som to upravil a dal este raz na web.

Teď u nás nabízí úplně novýho "kombíka" Hypoteční banka - hypotéka + současný investování do OPF, konkrétně Conseq (česká špička). To už rozhodně stojí za zvážení. I když podrobnosti neznám.

takto, pokiaľ je to priamo do fondov, tak by som ešte ako tak prižmúril oko. Tam mi vadí iba tá kombinácia "fixed outcome" a "uncertaine gain". Lenže ak je to ešte cez IŽP, tak sa do toho zamotá faktor netransparentnosti ( z toho plynú vysoké náklady na poplatky).

Ne, jak píšu, jsou to přímý investice do OPF.
Jak přivřeš oko?? To je sen všech investorů, ne?!?
Využití nejlevnějších cizích peněz - hypotéky - k takovýmu jednoduššímu investování na páku.
Teda aspoň těch opatrnějších. Ostřílenější pojedou rovnou přes akcie, případně certifikáty, spready atd.
Jak jinak bych to chtěl realizovat? Ty nejseš zastáncem konceptu hypotéky, i když ji nepotřebuju? Případně co nejrychlešího splácení?
Dobrý, dá se diskutovat o konceptu, kdy nesplácíš hypotéku, pouze platíš úroky a hypotéku umoříš najednou nakonec, je to trochu rizikovější, než postupný umořování, ale když už, tak už.

koncept požičať si na investovania mi vadí pri masovom investovaní. Ja osobne by som na úverom pri investovaní rozmýšľal, ale uvedomujem si riziká. Ale rozšíriť to pre každého štýlom "okrem toho ze si splatite dom este aj milion zarobite!" je trochu nezodpovedné.

Dovolím si tvrdiť, že len malá časť investorov bude mať výnos vyšší ako úrok hypotéky.

k téme:

cez bilančný účet k podobnému výsledku:
http://financie.blog.sme.sk/c/154089/Da ... isice.html

http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1232 ... -425-.html

Sadzby na eure idú hore. Zbohom rast cien realít aj lacných hypoték. Pri projekciách kombinovaných hypoték treba zahrnúť nie len výnosy vo fondoch, ale aj rast úrokov na hypotékach.

No, čtvrt bodu nikoho nevytrhne a v sazbách už to zvýšení bylo většinou zakalkulovaný.
Spíš bych vypráskal ty americký kok...

hej, hej 0,25% je nič. Ale tu na Slovensku sa písalo skôr o miernom znížení sadzieb po vstupe do EMU. A to ešte tento rok, keď bolo jasné, že inflácia je už vysoká a ECB hovorila o možnom zvýšení.

No, není to eště tak dávno, kdy i ECB tvrdila, že doba vysoké inflace a vysokých sazeb je už minulostí.

filip glasa napísal:hej, hej 0,25% je nič. Ale tu na Slovensku sa písalo skôr o miernom znížení sadzieb po vstupe do EMU. A to ešte tento rok, keď bolo jasné, že inflácia je už vysoká a ECB hovorila o možnom zvýšení.

ani nie tak pred mesiacom na skoleni v Tatrabanke bolo skolenie od private bankerov. Tvrdili, ze do konca roka klesnu sadzby, tak som velmi zvedavy

Ďalší, čo vidia význam tejto hypotéky http://www.bcas.sk/70/psk/Chytra-hypoteka/

A ešte aký pekný názov, že Chytrá... Existuje vobec na SK slovo chytrá? Nie je to čechizmus?

http://www.etrend.sk/osobne-financie/mo ... 45342.html

Šesťmesačná sadzba BRIBOR je v súčasnosti o 0,9 percenta nižšia ako v eurozóne a pri 12-mesačnej sadzbe je rozdiel 0,38 percenta. Banky ktoré úroky pri hypotékach viažu na BRIBOR, sa odvolávajú na tieto dve sadzby. Ak bude EURIBOR v januári stále vyšší ako slovenské sadzby, úroky týmto dlžníkom vzrastú presne o rozdiel medzi týmito sadzbami. Zvýšenie úroku o 0,9 percenta pri hypotéke ma 30 rokov znamená, že klient zaplatí mesačne banke približne o tisíc korún viac.

„Predpokladám preto, že k ďalšiemu zvýšeniu úrokových sadzieb z bankových produktov dôjde ešte pred konca tohto roka,“ povedal hlavný ekonóm VÚB banky Zdenko Štefanides.

kto ešte verí na pokles úrokov po prijatí eura, nech sa hlási u súdruha žinčicu.

kto verí na nemenné nízke úrokové sadzby úveru a nemenne vysoké výnosy z IŽP, tak nech si s takouto parádnou arbitrážou otvorí hedge fund.

Kurnik a ked som bol na vyberovom v OVB tak to tam ospevovali ako niečo čo je tak super a malo to fungovat takto: priklad ja si zoberiem hypoteku 1 000 000 sk na 30rokov tak za 15 rokov by sa to malo tak vyrovnat ze by sa ten nezplatený zvyšok hypoteky dal vyplatit alebo sa malo dat ešte pokracovat dalej a po 30 rokoch by som mal mat na ucte rovný 1 000 000 sk.
ciže ak by som platil 5000 sk mesacne tak nejaka ciastka mala ist do hypoteky a nejaka na to sporenie. Kam konkretne to už malo ist či už cez izp alebo priamo do fondov alebo priamo do akcii to tam povedane nebolo.

celé čaro kombinovanej, alebo švajčiarskej hypotéky spočíva v dvojitom spoplatnení a dvojitej provízii. Normálne by si u klienta urobil buď hypotéku, alebo poistku. Takto urobíš oboje a máš dve provízie jednou ranou.

no tych problemov tam je trochu viac. Kombinacia hypoteky s IZP je uchylaren. Ale kombinacia hypoteky a sporenia priamo do fondov je dobra vec.