Ako-investovať - fórum

Riesili ste tu uz niekto moznost nabrania paky/leveragu pomocou americkej hypoteky? Priklad, ak sa podari, zobrat na byt za 250k eur americku hypo 200k, ak sa podari tak mozno okolo 1.1-1.2% p.a na 10rocny fix (malo by to byt aktualne realne) a nasledne do investovat long term? Ak su v etf nejake tie dividendy, mohli by byt schopne pravidelne tych 1-1.5% rocne na dividenach vyplatit aby vykryli naklady hypoteky podobne ako splaca podnajomnik majitelovi bytu ... a zvysny rozdiel (snad plusovy) zhrabnut. Napadaju vas vyhody, nevyhody, na co si dat pozor, je to vobec realne/funkcne?

Podla mna je to uplne vpoho mozne, akurat podla mna brutalne rizikove (v tychto casoch ani nehovorim)... nahodou rachne naraz trh s nehnutelnostami aj akciovy trh a okrem dividend (ktore ktovie ako dopadnu nakoniec) budes mat tereticky len velky dlh... ak by si k tomu vsetkemu este prisiel o pracu, tak amen tma...

...musi to byt poriadny adrenalin,ale zas ak sa to podari ...tiez by som rad vedel,ci ma s tym niekto skusenost,pripadne ci uz uziva zisk?

Preco americku a nie normalnu? Aby si platil na zaciatku co najmenej?

wladas vies o hypoteke, ktoru ti banka dovoli minut na investovanie?

wladas napísal: ↑Ut 05 10, 2021 3:00 pm Preco americku a nie normalnu? Aby si platil na zaciatku co najmenej?

No, Ninx ma pravdu... Americka je o tom, ze je sice trosku drahsia (vyssie uroky) ale zase sa ta nikto nepyta, na co to minies. Niektori borci za to kupia pekny medak alebo bmw aby sa v dedine vytiahli

Z normalnej hypo by si to nevedel kupit, lebo tam musis uakza ucel...

americka je bezucel ja nad tym tiez uvazujem, dlhodobo, je to ale risk.. Apropo banka ti moze zvysit uroky aj ked mate fixaciu- je to ale iba za specifickych ekonomickych podmienok. Mysliet na to.

Zalezi od vela okolnosti, ale najviac od miery rizika, ktore si ochotny podstupit.
Ak mas stabilnu pracu, dalsie zainvestovane likvidne peniaze a si psychycky odolny(tzn nezrutis sa pri poklesu investicie o 50% a v panike nepredas), tak preco nie.

Osobne som do toho isiel(ale cez klasicky 3% uver, nebol som ochotny rucit nemovitostou)a pozical som si cca 100k€. Ale ma to velke ale, pretoze ak by to boli moje jedine likvidne peniaze, tak take riziko nepodstupujem

Ninx napísal: ↑Ut 05 10, 2021 3:03 pm wladas vies o hypoteke, ktoru ti banka dovoli minut na investovanie?

Tak hypo na stavbu baraku vyplacaju logicky na ucet. Ale chapem. Treba to komplet dokladovat. Projekt, atd. Nedaju celu sumu hned ale postupne podla vydokladovania postupu stavby.
Uz som v obraze.

A ako sa ruci pri americkej ked netreba nehnutelnostou?

gogo (sorry zvyk) - co mozu byt tie specificke podmienky?

...

wladas napísal: ↑Ut 05 10, 2021 8:51 pm Tak hypo na stavbu baraku vyplacaju logicky na ucet. Ale chapem. Treba to komplet dokladovat. Projekt, atd. Nedaju celu sumu hned ale postupne podla vydokladovania postupu stavby.
Uz som v obraze.

A ako sa ruci pri americkej ked netreba nehnutelnostou?

gogo (sorry zvyk) - co mozu byt tie specificke podmienky?

ruci sa tak isto ako pri kazdej inej hypoteke. Ak by prisla napr nejaka brutalna kriza, zrutil sa fiat, hyperinflacia alebo nieco podobne, tak fixacia nebude platit, kazda banka to ma v zmluve osetrene inac. Banka sa tak chrani proti teoretickej extremnej inflacii.

Ked to je hypoteka tak sa ruci nehnutelnostou, resp na zmluve by si asi mal napisane ze je to bezucelovy uver zabezpeceny nehnutelnostou. Ta bezucelovost spociva prave v tom ze dostanes prachy na ucet a uz len splacas, nic nedokladujes.

wladas napísal: ↑Ut 05 10, 2021 8:51 pm Tak hypo na stavbu baraku vyplacaju logicky na ucet. Ale chapem. Treba to komplet dokladovat. Projekt, atd. Nedaju celu sumu hned ale postupne podla vydokladovania postupu stavby.
Uz som v obraze.

A ako sa ruci pri americkej ked netreba nehnutelnostou?

gogo (sorry zvyk) - co mozu byt tie specificke podmienky?

este mozes cerpat na dom hypo a fotit susedov dom (joking)

Pripomina mi to Cinu... Urobi to jeden clovek, "impact" je takmer nula, urobi to kazdy jeden clovek "impact" bude obrovsky - technicky takto vyzenu inflaciu (ceny akcii) na taku uroven, ze by sme boli viac menej na tom istom ako keby nikto neozbral páku.. (mozno sa mylim).
Ale ak by som to uz takto chcel urobit, tak by som zobral tych 200k (ak by som mal 250k byt), a investoval len 100k, a 100k si nechal cash na splacanie tej hypoteky (rezerva)

Nebudem zakladať novú tému, tak to dám sem.

Uvažujem nad bezúčelovou hypo a zainvestovaním tých peňazí do svojho štandardného ETF portfólia.

Čo by ste robili v takejto situácii?
Teraz nemám žiadnu hypo ani úver. Existuje nehnutelnosť, ktorú viem založiť a v ktorej nebývam.
Fixáciu by som chcel na 10r, ak by sa dalo aj viac. Doba splácania by bola cca 20r.
V prípade potreby by som celú hypo vedel predčasne splatiť z bežného príjmu za cca 4-5r. Tým pádom splátky by boli znesitelné aj v prípade že by investícia negenerovala cashflow. Inak by som hypo mohol splatiť aj napr ku koncu fixácie.
Ak by som prišiel o súčasný príjem, vedel by som v núdzi splácať dočasne z rezervy, prípadne aj odpredajom časti z aktuálneho ETF portfólia.

Cielom je využiť ešte stále lacné peniaze a zainvestovať v súčasnosti moje budúce príjmy. Pretože o X rokov by som si chcel tak či tak zobrať hypo na nehnutelnosť a potom už sadzby môžu byť úplne inde.

Otázka je, ísť do toho vo všeobecnosti? Druhá otázka je, ísť do toho teraz? (v horizonte pár týždňov až mesiacov)

V aktualnej trhovej situacii je to podla mna neskoro. Skus sa zamyslet aj nad tym, co by si robil ak nastanie situacia ako po roku 2000, ze indexi zletia 50-80%.

andre napísal: ↑Pi 04 03, 2022 7:24 am V aktualnej trhovej situacii je to podla mna neskoro. Skus sa zamyslet aj nad tym, co by si robil ak nastanie situacia ako po roku 2000, ze indexi zletia 50-80%.

Preco neskoro? S&P500 je na rovnakej urovni ako 07/2021.
Situacia sa sice zmenila (inflacia, vojna), ale ak by to urobil v juli, bol by dnes na tom uplne identicky ako ked to spravi teraz (akurat kurz eurusd bol pre nas vyhodnejsi ako dnes - 1.097)

Som v podobnej situacii ako filip. Ziadna hypoteka ani uver, tiez zvazujem zobrat to na paku cez am.hypo.
Akurat splacanie chcem vyriesit dividendami, nie cez acc.etf.
Na splacanie tej hypo potrebujem div. vynos 5,8% po zdaneni, cize cca 6,8 pred zdanenim. Skoda len, ze malo div. spolocnosti aj rastie na cene (napr. at&t ma rovnaku cenu dnes ako v 1995, 2004,...), ibm dnes rovnako ako v 2008/2010.
Ked to ma byt buy&hold na 20r, a cena akcie sa nezmeni, zozerie to inflacia rovnako ako keby zostali na ucte. Boli by to sice peniaze "zadarmo - nic ma to nestalo", ale pri priem. inflacii 4% z nich zostane realna hodnota len 44%
Ale asi lepsie ako nic.

Fundamentalne sme niekde inde. Podla mna bolo neskoro aj v 2021. Zmysel by to malo po korekcii takze povedzme niekedy od 2009-2012. Alebo aspon v tom 3.2020. Len vtedy malo kto ocakaval taky rast ako nastal.

S kazdym rokom rastu sa zvysuje pravdepodobnost velkej korekcie. Ja postupne znizujem expoziciu v akciach.

Tazke netvrdim, ze to nevyjde - moze, ale nemusi.

V kazdom pripade treba pocitat s rizikom velkej korekcie. Napr. SP500 po roku 2000 trvalo 7 rokov kym sa dostal na povodnu hodnotu a nasledne zas zletel dolu. K vyraznejsiemu prekonaniu maxim z 2020 prislo az v 2013, cize po 13-tich rokoch.

andre napísal: ↑Pi 04 03, 2022 2:39 pm ... Ja postupne znizujem expoziciu v akciach. ...

V prospech čoho? Máš niečo ako to defenzívne portfólio o ktorom tu bola diskusia?

Ďalšia otázka je, ako fixná je v skutočnosti tá fixná úroková sadzba na hypo? Teda za akých podmienok môže banka zvýšiť sadzbu aj pri fixácii?
Máte niekto skúsenosti s oberbank? Ponúkajú najnižšiu sadzbu, tak či tam nieje háčik oproti iným bankám.

Alternatíva by mohla byť pripravený na väčší pokles a vtedy si zobrať tú hypo. Otázka je ako rýchlo sa dá hypo vybaviť (keď treba aj znalecký posudok na nehnutelnosť)?

V principe ano, znizujem pomer akcii v prospech dlhopisov, zlata a dalsich alternativnych investicii.

Realne mam niekolko strategii na zaklade ktorych investujem/tradujem, cize cast penazi mam v tom permanentnom portfoliu, cast cez nieco ako risk parity..

Arbitraz sa na tom ale spravit da. Stale na terminaku na 5rokov dostanes 1.3%, v CZK aj > 4%. Ak dostanes hypo za menej, vies zarobit aj na tom. Pripadne to rozdelit, cast akcie, cast dlhopisy.. statisticky by ti to mohlo vyjst.

Podla mna investovat z pozicaneho krytym nehnutelnostou je prilis riskantne.

Rokosák - ak je dobra diverzifikacia (ETFka na svetove indexi) a dobry casovy horizont tak je riziko male. Pri 20r horizonte si myslim ze nulove.
Ale uz 10r horizont sa da povazovat za malo rizikovy. A kto neznesie ziadne riziko tak nema logiku byt na tomto fore. Treba ist napr do PSS

Zivot je niekedy dost neisty...

wladas napísal: ↑Ne 06 03, 2022 10:13 am Rokosák - ak je dobra diverzifikacia (ETFka na svetove indexi) a dobry casovy horizont tak je riziko male. Pri 20r horizonte si myslim ze nulove.
Ale uz 10r horizont sa da povazovat za malo rizikovy. A kto neznesie ziadne riziko tak nema logiku byt na tomto fore. Treba ist napr do PSS

Riziko neznamena nebezpecie. Riziko je o pravdepodobnosti uspechu a vyske mozneho neuspechu. V tomto pripade ide o dvojite riziko. V prvom rade riziko straty ci nedobrovolneho predaja nehnutelnosti a potom riziko v suvislosti s investiciou. Obe su citlive na casovanie, nie na vhodny, lubovolny ci neohraniceny cas.

Tvrdi sa, ze treba planovat na najhorsie a dufat o najlepsie. Nie dufat, ze strata je vylucena.