Dobrý deň,
túto diskusiu sledujem už dlhšie a keďže pracujem v tíme platformy Invest in Slovakia, dovolím si reagovať priamo za nás. Rada by som pár vecí uviedla na pravú mieru, hlavne to, ako máme reálne nastavenú právnu a zmluvnú štruktúru.
K PDF scanom, právnemu obsahu a k bezpečnosti investícií píšem podrobnejšie nižšie. V každom prípade ďakujem za akúkoľvek konštruktívnu reakciu na našu platformu, ktorá naše služby dokáže posunúť dopredu.
I. DOSTUPNOSŤ ZMLUVNEJ DOKUMENTÁCIE A VOP
Všetky kľúčové dokumenty, teda VOP Zabezpečovacieho investora, Zmluva o pôžičke, vzorová Záložná zmluva a Dokument kľúčových investičných informácií (DKII), sú dostupné priamo pri konkrétnej investičnej príležitosti a to ešte pred potvrdením investície. VOP tvoria priamu zmluvnú prílohu k úverovej dokumentácii. Pokiaľ investor nepotvrdí, že sa s dokumentáciou oboznámil a súhlasí s ňou, systém objednávku jednoducho nepustí ďalej. Právne dokumenty nájdete aj tu
https://investinslovakia.eu/dokumenty.
II. MATERIÁLNOPRÁVNE RIZIKÁ A OCHRANA INVESTOROV
1. SUBORDINÁCIA A ZÁLOŽNÉ PRÁVO (VSTUP BANKY)
Vstup bankového financovania, teda seniorného úveru, je v realitnom crowdfundingu bežný model. Investori sa však nevzdávajú záložného práva, vzdávajú sa len poradia. Záložné právo v druhom rade naďalej trvá.
Prečo tam banka vôbec vstupuje? Logika je pomerne jednoduchá. Crowdfundingové peniaze sú pre developera drahé a väčšinou nimi nedokáže pokryť veľkú časť nákladov. Preto ide väčšia časť financovania cez banku s nižším úrokom a tie peniaze sa miešajú s drahšími alternatívnymi zdrojmi, ako je práve crowdfunding. Priemerný finančný náklad potom nie je taký vysoký a biznis model dáva zmysel. Podotýkam, že bankové financovanie nepotrebuje každý projekt.
Ak banka do projektu vstúpiť môže, v zmluvnej dokumentácii je vždy presne definovaný a zmluvne stropovaný finančný rámec, do ktorého môže bankové financovanie ísť. Naše VOP zároveň dlžníkovi ukladajú povinnosť priebežne udržiavať dohodnutý ukazovateľ krytia (LTV). Keby vstupom banky LTV stúplo nad dohodnutú hranicu, dlžník musí v stanovenej lehote doplniť zabezpečenie o ďalšie nehnuteľnosti alebo budúce stavby. Ak to neurobí, ide o porušenie zmluvy s nárokom na predčasné splatenie pôžičky.
2. ÚLOHA ZABEZPEČOVACIEHO INVESTORA A KONFLIKT ZÁUJMOV
Inštitút agenta pre zabezpečenie, u nás Zabezpečovací investor, vznikol práve na ochranu investorov. Bez neho by na katastri museli byť zapísané stovky drobných investorov, čo by pri prípadnom vymáhaní alebo reštrukturalizácii viedlo k právnemu patu. Popravde je to prakticky neriešiteľné, a to nie len u nás, ale nikde vo svete. Zabezpečovací investor preto vystupuje ako spoločný veriteľ a koná v mene všetkých investorov naraz. Odkaz na firmu Trezor agent, s.r.o. nájdete tu:
https://investinslovakia.eu/trezor-agent.
Majetkové a personálne prepojenia medzi entitami deklarujeme transparentne priamo v DKII, v súlade s európskym nariadením ECSPR (2020/1503). Prípadné blokačné podiely agenta v projektových SPV nie sú konfliktom záujmov, práve naopak, sú ochrannou poistkou, ktorá bráni developerovi robiť jednostranné rozhodnutia bez nášho vedomia. Ide o zabezpečovací podiel, agent z neho nemá podiel na zisku a projekt neriadi, takže nejde o vlastníctvo projektu v zmysle nariadenia. Platforma funguje pod dohľadom Národnej banky Slovenska a má vypracovanú záväznú Politiku predchádzania a riadenia konfliktu záujmov.
3. VIAZANOSŤ INVESTÍCIE A PREDČASNÉ SPLATENIE
Crowdfundingové úvery sú z princípu termínované a nelikvidné. Majú pevne stanovenú dobu splatnosti s možnosťou predĺženia, v priemere hovoríme o dvanástich mesiacoch možného predĺženia. Je to súčasť pravidiel investície a je to férové aj voči developerovi, ktorý zarába až po predaji. Práve preto je dôležité, aby investor rozumel tomu, že peniaze nie sú kedykoľvek na požiadanie k dispozícii.
Ak dlžník neplní svoje povinnosti, napríklad mešká so splácaním, nastáva Prípad neplnenia. Zabezpečovací investor má vtedy právo vyhlásiť predčasnú splatnosť celej pôžičky a spustiť výkon záložného práva. Nerobíme to však automaticky zo dňa na deň. Ak je dôvod meškania objektívny, býva lacnejšie a efektívnejsie riešiť situáciu s developerom konštruktívne. Rozpredaj majetku a konkurz sú až poslednou možnosťou, pretože ide o nákladný a zdĺhavý proces. Pri neochote developera to však možnosť je a využijeme ju.
4. OCHRANA VKLADOV A KRÍZOVÉ KROKY
Fond ochrany vkladov: crowdfundingové úvery pod bankový Fond ochrany vkladov nespadajú, rovnako ako naň nemajú nárok akcie či ETF. Ide o investičný produkt, nie o bankový vklad. S tým súvisí aj riziko straty investovaných prostriedkov, čo v dokumentácii otvorene uvádzame. Chceme len upozorniť a platí to pre všetky investície: Ak investujete do aktíva alebo firmy a hodnota klesne napríklad o 50 percent, dnes neexistuje ochrana, ktorá vám tieto peniaze vráti. A to nikde na svete, nie len u nás. Minimálne my o nej nevieme. Preto je dôležité vnímať príležitosť, ale aj prípadnú stratu. Cítime, že je príliš málo transparentných textov o rizikách a ochrane, preto viac na túto tému budeme písať na našom blogu na investinslovakia.eu.
Krízový postup: naše VOP a záložné zmluvy obsahujú konkrétny a záväzný postup pre prípad zlyhania dlžníka, vrátane pravidiel pre priamy predaj, dražbu alebo verejnú obchodnú súťaž, s jasne definovanou minimálnou kúpnou cenou vo vzťahu k trhovému oceneniu.
5. NÁKLADY NA VYMÁHANIE
Tvrdenie o chýbajúcom strope sa nezakladá na pravde. VOP obsahujú stanovený zmluvný strop, teda percentuálny limit, pre jednorazovú odmenu Zabezpečovacieho investora pri realizácii záložného práva. Všetky ostatné účelne vynaložené náklady (súdne, notárske, znalecké) musia byť preukázateľné a podliehajú povinnému vyúčtovaniu v záverečnej písomnej správe pre investorov.
6. PROJEKTOVÉ SPV A ZÁBEZPEKA
Využitie účelových spoločností je vo svete pri financovaní realitných projektov štandard a zrejme už aj nutnosť. Zmyslom je, aby bol financovaný projekt majetkovo aj účtovne úplne izolovaný od ostatných aktivít developera a teda aj od ich prípadných problémov.
Tvrdenie, že investori dostanú „prázdnu firmu“, je nepravdivé. Investori získavajú priame vecné zabezpečenie, teda záložné právo k nehnuteľnostiam alebo pozemkom daného projektu a v niektorých prípadoch aj záložné právo k obchodným podielom alebo akciám spoločnosti, ktorá nehnuteľnosti a majetok viazaný na konkrétny projekt vlastní.
K FORME A FORMÁTOVANIU DOKUMENTOV
Prečo sú niektoré dokumenty skenované a či je to neprofesionálne? Tu došlo k nepochopeniu, vysvetlíme. Zmluvné dokumenty, ako Zmluva o pôžičke alebo Záložná zmluva, po dojednaní podmienok podpisujú štatutárni zástupcovia strán. Dokumentácia zverejnená na portáli je preto transparentne naskenovaná aj s podpismi, tak ako to zodpovedá požiadavkám na preukázateľnosť. Právna záväznosť vzťahu stojí práve na týchto podpisoch a originály sú riadne archivované a naskenované sú dostupné investorom.
Formátovanie a veľkosť písma: pri dokumentoch generovaných zo systému (prehľady, výpisy, ktoré si investori sťahujú) a pri rozsiahlejších prílohách s komplexnými tabuľkami dochádza pri konverzii do PDF k hustejšiemu zalomeniu textu. Cieľom určite nie je sťažiť čitateľnosť, ale udržať kompaktnosť dokumentu a presnosť všetkých polí v rámci predpísaných formulárov. Ako som písala vyššie, na výstupoch pracujeme.
Veríme, že naša zmluvná architektúra je vyvážená a dáva investorom reálnu ochranu kapitálu pri zachovaní flexibility, ktorú projekty na dokončenie potrebujú. Ďakujem každému, kto to dočítal až sem.
S pozdravom, Invest in Slovakia
