Ako-investovať - fórum

Glogol napísal: ↑So 10 12, 2022 3:27 pm Osobne by som uz ani svojpomocne s majstrami nestaval nerekonstuoval. Co som porovnaval s ludmi co stavali s firmami ani ich to drahsie nevyslo ako mna s majstrami. A nervov mali o polovicu menej.

No ja som tiez isiel stavat dom, a firmu ktoru som si vybral mi dala taku cenu, kde mi potom projektant hovoril "daju Vam nizsiu cenu, a potom ju navysia, len aby Vas nalakali", ta firma potom skrachovala, cize by som zaplatil asi viac a nevidel material/pracu.. Viedli tu firmu taki dvaja mladici (30-35r)..

majstri su zvacsa bud sikovni, ale neumerne drahi (pre benzeho Slovaka), alebo rovno podvodnici, co doslova nevedia co robia (nevedia spravny postup prace).. A ak to nevie ani zakaznik, tak prace nemoze kontrolovat (jedine si platit stavebny dozor)..Najst niekoho za ferovu cenu je extremne tazke. Preto si myslim, ze najst taku firmu, kde je zakaznik spokojny je ako najst safran.. Spokojny v zmysle, ze vie co skutocne dostal, a nie len "aha, tu stoji ten dom, no dobre, pekne, dobra praca"

Dovolim si to prirovnat k investovnaiu na burze - ak nevies co robis a co robit, je velmi vysoka sanca, ze ta "makler" ošmirgluje aj o gate..

Aka je dneska idealna cena pre robotnika na den?. Mam pocit ze aj 1/3 nakladov su len poplatky za sluzby. Ten robotnik ma tiez svoje naklady cesta, ubytovanie, auto vercajg....Nedavno sused elektrikar mi vravi ze ku kazdej zakazke v Nemecku nacenuje ubytovanie 40€/noc na chlapa.

Mne onehda majster povedal ..,,,pan ... aj moje deti chcu jest kazdy den. Preklad snad netreba. Budme radi ze nasi si nezaratavaju do mzdy, odvody, paragrafy, dovolenku, dochodok, PN, skolenia, bozp, gdpr ....

Aka je cena idealna, to je relativne, ak pride majster na BMW X11, tak je jasne, ze jeho naklady "na zivot" su vysoke. Ak je ale majster na nejakom aute - cokolvek za polovicu toho BMW, tak aj naklady su nizsie a vie tym padom ponuknut nizsiu cenu prace..
Samozrejme neda sa ocakavat od majstra, ze bude jazdit na 30 rocnom aute (ale niekto tak stare ma, pracovne, takmer nulove naklady, az do vyjazdenia) alebo MHD
Cize majster, ktory ma 11 deti, ma narok na vyssiu mzdu? No moze si pytat, ak trh da, tak preco nie

Cely tento system je divny, aspon v mojom mysleni a videni.. Priklad:
Mlady clovek chce byvat, cize vlastny byt, ten byt ma urcite naklady, povedzme 2izbovy 150eur + hypoteka, tento mlady clovek ma plat nech 1000eur, takze za byvanie bude musiet dat okolo 550eur, len aby bol "osamostatneny".
Trik ktory ludia museli urobit je, ze tento mlady clovek si najde partnera, aby si tieto naklady podelili, stale im staci 2i byt, a naklady budu niekde na 170eur+hypo, cize 570eur/2, tym padom z tisicky mu zostane nie 450eur, ale 715eur.
Da sa povedat, ze sam by tento byt neutiahol.
Mozno coskoro budu partnersva "trio" aby sa naklady este viac znizili...

Este vacsi vtip vidim v tom, ze takato dvojica moze "prelicitovat" single cloveka, kedze maju spolu vyssi plat.. Dvojici o spolocnom prijme je jedno, ci zaplati 700eur, alebo 500eur, ale single s prijmopm 1000eur to uz jedno byt nemusi..

Zivot je zlozity

Glogol napísal: ↑Ne 11 12, 2022 12:09 amBudme radi ze nasi si nezaratavaju do mzdy, odvody, paragrafy, dovolenku, dochodok, PN, skolenia, bozp, gdpr ....

Praveze zarataju. Inac by si pytali 8-10€ na hodinu

Davat do rovnice naklady na zivot je nezmysel. Opacne by to malo platit. Naklady by si mal clovek nastavit (obmedzit) podla prijmu.

Drvivá väčšina dobrých majstrov v našom okrese robí v Nemecku a doma fušky nerobí,
Slovenské stavebné firmy v našom okrese robia prevažne s rómami a tomu odpovedá aj kvalita ich práce.
Najlepší pomer cena/výkon/kvalita sú poľské stavebné firmy, robia tam výlučne poliaci a tak tie v našom okrese stavajú domy bežným ľuďom.

jogo napísal: ↑Ne 11 12, 2022 2:35 pm Drvivá väčšina dobrých majstrov v našom okrese robí v Nemecku a doma fušky nerobí,
Slovenské stavebné firmy v našom okrese robia prevažne s rómami a tomu odpovedá aj kvalita ich práce.
Najlepší pomer cena/výkon/kvalita sú poľské stavebné firmy, robia tam výlučne poliaci a tak tie v našom okrese stavajú domy bežným ľuďom.

Potreboval som pri Bratislave renovovať WC. Práca na max. 5 dní.Myslíš, že som našiel SVK firmu alebo živnostníka? Nikto nechcel takú malú zákazku. Napokon som náhodou narazil na partiu Ukrajincov, ktorí mi urobili inštaláciu vody, obklad a vymaľovali za férové ceny. Až na mini detaily som bol spokojný, ale to je asi všade.
Ak by mal ísť Poliak do Ba radšej pôjde do Viedne, kde zarobí 2x toľko. Pokiaľ si z Oravy, tak máš v tomto smere šťastie. Tie oravské domy aj tomu zodpovedajú, že nič nie je nemožné. Je tam stavebný boom a m2 ako keby nehrali žiadnu rolu pri konečnej cene domu.

Oravaci su prachaci pracujuci v nemecku.

Nejaké dáta a grafy k susedom (ČR), nie sú to síce dáta ČNB či štatistického úradu, ale možno niečím zaujme:

Průměrná cena bytu:

https://realitymix.cz/statistika-nemovi ... -bytu.html

Průměrná cena pronájmu – za měsíc

https://realitymix.cz/statistika-nemovi ... mesic.html

Sú tam aj grafy...

Spravil som predikciu k vývoju cien nehnuteľností, ako by sa to mohlo ďalší rok vyvýjať, samozrejme strmosť kriviek môže byť iná, to sa nedá odhadnúť, ale trend je asi jasný...

Ono vyzera to podobne, avsak v 2009 nebola praca. Hypo uroky mozno na tej istej urovni ako teraz. V sucasnosti je asi situacia ina…preto by som neocakaval podobny scenar na krivke

uhlikova_stopa napísal: ↑St 14 12, 2022 1:42 pm Ono vyzera to podobne, avsak v 2009 nebola praca. Hypo uroky mozno na tej istej urovni ako teraz. V sucasnosti je asi situacia ina…preto by som neocakaval podobny scenar na krivke

Tiez si myslim, ze na SK (a mozno v celej vychodnej Europe) je trh s nehnutelnostami stale v plienkach v tom zmysle, ze my sme este nemali 2 rovnake obdobia... najprv 90 roky - odpredaj bytov, potom pomaly nabeh hypo s hroznymi urokmi, potom nabeh cien nehnutelnosti, kriza, pokles hypo, stupanie cien... to tak za 30 rokov budeme moct povedat (ked sa ustalia ceny tak, ze na dobrom mieste bude draha nehnutelnost a na zlom lacna), ze aky vplyv bude mat cisto ekonomicka situacia / ekonomicky cyklus...
Teraz tazko povedat... lebo platy stupli oproti 2009 urcite... uroky su mozno vyssie... zase vela bytov (vraj az 40% na trhu s prenajmom) obsadili Ukrajinci (tu zalezi, ako dlho bude trvat vojna)... atd atd...
tym chcem povedat, ze netusime, ako to bude (a asi inac to bude v nejakom malom meste a ine v BA)...
Si zoberte, ze satelity pri BA... uz bola kriticka doprava a potom bum - Covid a HO + obchvat...

uhlikova_stopa napísal: ↑St 14 12, 2022 1:42 pm Ono vyzera to podobne, avsak v 2009 nebola praca. Hypo uroky mozno na tej istej urovni ako teraz. V sucasnosti je asi situacia ina…preto by som neocakaval podobny scenar na krivke

ked krivka vrcholila, prace bolo vtedy habadej, potom chvilu sme tvrdili, ze je na Slovensku kriza, ale realne sa o nej viac hovorilo ako skutocne bola. Teraz je to ozaj ine , ked pride ta kriza aj naozaj...

uhlikova_stopa napísal: ↑St 14 12, 2022 1:42 pm Ono vyzera to podobne, avsak v 2009 nebola praca. Hypo uroky mozno na tej istej urovni ako teraz. V sucasnosti je asi situacia ina…preto by som neocakaval podobny scenar na krivke

Problém je podľa mňa pomer mzdy k cenám nehnuteľnosti a tie dve krivky sa od seba vzdialili asi najviac v histórii a musia sa znovu priblížiť/ pretnúť. Ľuďom tie hypotéky proste nevychádzajú, pozri si modelový príklad:
Košice:
Muž: 1000€ v čistom
Žena: 800€ v čistom
1 dieťa
Max výška hypotéky: 114 100€

Za to aktuálne kúpia 1 izbový byt v KE. Pred rokom by im pri rovnakom príjme a úroku 0,8% vyšiel bez problémov 3 izbový byt. A toto je problém.

No, avsak banky teraz davaju hypo aj na 30 rokov. Co ja vidim aj, ze developer neni blbec. On vie ze ak uvolni/postavi vela bytov/domov naraz a da do obehu, tak zmeni pomer ponuka/dopyt co ma vplyv na cenu. Takze teraz ked akoze naviac vsetci tlacia na pokles cien lebo hento toto, on proste este viac spomaluje dodavku novych bytov/domov. To sa tu uz realne deje u nas …

Co sledujem data ohladom poctu inzeratov na realitnych portaloch, tak tie cisla stupaju.

Ten navrat k "normalu/priemeru" bude, akokolvek tomu stale niektory nevedia uverit. Bude to ale nejaky cas trvat...

uhlikova_stopa napísal: ↑St 14 12, 2022 2:24 pm No, avsak banky teraz davaju hypo aj na 30 rokov. Co ja vidim aj, ze developer neni blbec. On vie ze ak uvolni/postavi vela bytov/domov naraz a da do obehu, tak zmeni pomer ponuka/dopyt co ma vplyv na cenu. Takze teraz ked akoze naviac vsetci tlacia na pokles cien lebo hento toto, on proste este viac spomaluje dodavku novych bytov/domov. To sa tu uz realne deje u nas …

väčšina developerov má bankové financovanie a teda je tam balanc medzi zľavou kupujúcemu a ďalšiemu úročenému obdobiu na financie, za ktoré sa to stavia, takže zďaleka to nie je tak jednoznačné, nehovoriac o navyšovaní úroku/rizikovej prirážky zo strany banky ak nie sú byty v odhadovanom čase predané

Ak si ludia nevedia dovolit kupit vlastne byvanie, budu musiet ist do podnajmu. U nas 3izb za 600 aj s energiami.. pri hyposke hore 570 + energie … takze najomnlacnejsi ako vlastne byvanie

jaroslav81 napísal: ↑St 14 12, 2022 1:25 pm Spravil som predikciu k vývoju cien nehnuteľností, ako by sa to mohlo ďalší rok vyvýjať, samozrejme strmosť kriviek môže byť iná, to sa nedá odhadnúť, ale trend je asi jasný...

Jaroslav, je prosim Ta mozne dostat sa z dat z Tvojho grafu k priemernej cene za m2 a k priemernej mzde v eurach pre Bratislavu a Kosice alebo aspon v BA, KE krajoch? Resp. mas nejaky aktualny zdroj tychto dat? Chcel by som to porovnat s Rakuskom (Vieden, Graz) a Ceskom (Praha, Brno).

@JanH: Tu si to môžeš vyklikať: https://ako-investovat.sk/ceny-nehnutel ... mzda-v-sr/

Prosím podeľ sa potom o to porovnanie. Tiež som zvedavý a zrejme nie sám

tomáš virdzek napísal: ↑Št 15 12, 2022 9:04 am Prosím podeľ sa potom o to porovnanie. Tiež som zvedavý a zrejme nie sám

Tomas nieco mi asi unika, lebo s tym grafom som sa snazil pracovat, ale stale mi chyba monetarne vyjadrenie priemernej mzdy a monetarna hodnora pre m2. Hodnoty z grafu ukazuju aktualne roztvorene noznice vyjadrene percentualne. Nepomaha ani mouse hover po grafe .

Ak správne chápem, Ty teda potrebuješ dáta v Eurách áno?

tomáš virdzek napísal: ↑Št 15 12, 2022 9:28 am Ak správne chápem, Ty teda potrebuješ dáta v Eurách áno?

Áno

Máš na maily všetky kraje.

uhlikova_stopa napísal: ↑St 14 12, 2022 6:21 pm Ak si ludia nevedia dovolit kupit vlastne byvanie, budu musiet ist do podnajmu. U nas 3izb za 600 aj s energiami.. pri hyposke hore 570 + energie … takze najomnlacnejsi ako vlastne byvanie

Ale s podnajmami sú samé problémy, byt nikdy nebude tvoj, deti po tebe nič nezdedia, na dôchodku, ak ostaneš neskôr sám, sa ti bude ťažko platiť podnájom, nemáš žiadnu istotu, majiteľ môže hockedy predať byt, nechcú brať rodiny s malými deťmi, nechcú zvieratá.... Takto by som nechcel žiť.

A prave preto si myslim, ze ludia aj tak budu kupovat…mozno pomalsie, no vzdy sa najde niekto kto to kupi…starsie mozno skor, lebo novostavby budu drahe a bude ich malo

Lenze vela z tych co chcu byvat (nie na investiciu) na to proste nebudu mat. Nedostanu potrebnu vysku hypo, nebudu mat 20% z ceny, atd.

Ktory iny cicavec na Zemi potrebuje tak vela makat, aby mal vlastne byvanie?

"Byvanie" priemerneho cicavca si poriesis kludne aj za den.

V grafe som porovnal 6 najvacsich miest v SVK, CZ a AT. Udaje su zjednodusene z priemernej mzdy som neodpocitaval priemerne naklady a dane. Jednoducho som pouzil udaje priemerna mzda a priemerna cena za m2 a nasledne za kolko rokov nehnutelnost zaplatim bez toho, aby som minul co i len cent na nieco ine. Ako vidiet, najrychlejsie si na 70m2 byt zarobi clovek v Grazi. Najdlhsie to bude trvat v Brne. Zaroven su nase a najma ceske ceny nehnutelnosti odtrhnute z retaze.
Tiez je zaujimave, ze Rakusko si stale drzi istu racionalitu, hoci ceny nehnutelnosti nikdy nerastli tak rychlo, ako posledne tri roky. Dovodov je niekolko. Rakusko je zname vysokym poctom mestskych a zvyhodnenych najomnych bytov. Mnohych mozno prekvapi, ze len kazdy piaty viedencan byva vo svojom. Zvysnych 80% vyuziva mestke najomne byty, komercne prenajmy a firemne byty. Toto by mohla byt cesta aj pre Slovensko. Legislativne podporit bytove druzstva, ktore budu racionalne regulovane a budu tlmit rast cien komercnych najmov.
Bezneho rakusana velmi nevyrusuje fakt, ze byva v najme. Berie to ako jednu z dalsich sluzieb, ktore je zvyknuty vyuzivat. Nasledne na dochodku ma dostatocne prostredky, aby dozil dostojne. V tom vidim najvacsi problem Slovenska - pad pod hranicu chudoby po dovrseni dochodkoveho veku. Z dochodku je takmer nerealne platit aktualne komercne najmy.
(Tomas Virdzek dakujem za data)

@Jan: dobrá robota, vďaka

Chcem sa spýtať, píšeš: "Zaroven su nase a najma ceske ceny nehnutelnosti odtrhnute z retaze." To si vyčítal z toho grafu? A ak áno, podľa čoho tak usudzuješ, z čoho to vyplýva. + Jedna prosba, nešlo by Ti tento rovnaký graf spraviť aj za SVK kraje? Teda všetkých 8 krajov ako na tom je medzi sebou v porovnaní, na ukážku a predstavu Vopred vďaka!

EDIT: Inšpiroval si ma , tak posielam tú Tvoju metodiku prepracovanú ale nielen na posledný aktuálny údaj, ale na dáta ako tečú v čase.

Poznámka: je to len hypotetický prepočet, pretože celá mzda by šla iba na kúpu nehnuteľnosti (človek musí z niečoho aj žiť), zároveň ide len o hrubú mzdu a nie čistú!


Poobede spravím aj ostatné kraje/grafy. Má niekto tip, ktorý kraj vyjde podľa tejto metodiky najhoršie, a ktorý najlepšie? Výsledky ešte nemám, takže som sám zvedavý.

tomáš virdzek napísal: ↑Pi 16 12, 2022 10:42 am @Jan: dobrá robota, vďaka

Chcem sa spýtať, píšeš: "Zaroven su nase a najma ceske ceny nehnutelnosti odtrhnute z retaze." To si vyčítal z toho grafu? A ak áno, podľa čoho tak usudzuješ, z čoho to vyplýva. + Jedna prosba, nešlo by Ti tento rovnaký graf spraviť aj za SVK kraje? Teda všetkých 8 krajov ako na tom je medzi sebou v porovnaní, na ukážku a predstavu Vopred vďaka!

Ahoj Tomas. Moje tvrdenie vyplyva z predpokladu, ze sme pravdepodobne prekrocili hranicu 30rokov realneho splatenia bytu z priemernej mzdy. Podla mojho sedliackeho rozumu vsetko pod 30 rokov este nie je bublina. Jednoducho preto, lebo si vie priemerny obcan s priemernych platom byt dovolit. Pripravujem aj graf, kde odpocitam dane a zivotne naklady a na hypoteku pouzijem percentualne odporucanu hodnotu. Potom by to malo byt este presnejsie.

JanH napísal: ↑Pi 16 12, 2022 11:30 am Ahoj Tomas. Moje tvrdenie vyplyva z predpokladu, ze sme pravdepodobne prekrocili hranicu 30rokov realneho splatenia bytu z priemernej mzdy. Podla mojho sedliackeho rozumu vsetko pod 30 rokov este nie je bublina. Jednoducho preto, lebo si vie priemerny obcan s priemernych platom byt dovolit. Pripravujem aj graf, kde odpocitam dane a zivotne naklady a na hypoteku pouzijem percentualne odporucanu hodnotu. Potom by to malo byt este presnejsie.

Počkaj, akých 30 rokov To myslíš už ale po odpočítaní základných položiek áno? V tom bublinovom grafe si použil ako základný vzorec iba: cena nehnuteľností za 1m2 * 70 / priemerná mzda / 12. Tak áno?

tomáš virdzek napísal: ↑Pi 16 12, 2022 11:34 am

JanH napísal: ↑Pi 16 12, 2022 11:30 am Ahoj Tomas. Moje tvrdenie vyplyva z predpokladu, ze sme pravdepodobne prekrocili hranicu 30rokov realneho splatenia bytu z priemernej mzdy. Podla mojho sedliackeho rozumu vsetko pod 30 rokov este nie je bublina. Jednoducho preto, lebo si vie priemerny obcan s priemernych platom byt dovolit. Pripravujem aj graf, kde odpocitam dane a zivotne naklady a na hypoteku pouzijem percentualne odporucanu hodnotu. Potom by to malo byt este presnejsie.

Počkaj, akých 30 rokov To myslíš už ale po odpočítaní základných položiek áno? V tom bublinovom grafe si použil ako základný vzorec iba: cena nehnuteľností za 1m2 * 70 / priemerná mzda / 12. Tak áno?

Ano. Ten aktualny bublinovy graf ti ukazuje informacie skor poradovo/pomerovo. (Hlavna info je velkost bubliny.)
Samozrejme, ze ani v Grazi nesplatis byt za 7 rokov lebo mas ine naklady. Podmienky tak ako si ich vypisal su ale rovnake, takze poradie je spravne. Preto sa v druhom kroku pozriem na naklady a dane ,aby som to mal dokazane, ze sme prekrocili 30rocnu hranicu splacania priemernej nehnutelnosti , priemerneho obcana.

Ok, vďaka. Tú rozšírenú metodiku o položky, ktoré budú zrážať priemernú mzdu spravím, keď budem mať po robote aj ja, som zvedavý aké nám vyjdú čísla, keď budeme pracovať samostatne. Potom to aspoň porovnáme

Len na doplnenie, tu sú dorobené grafy za všetky kraje, podľa tejto jednoduchej metodiky v čase. Na rýchly obraz, kde sa asi nachádzame to podľa mňa úplne stačí. Najhoršie je na tom BA, KE, PO a ZA kraj. Treba pozerať na ľavú os = koľko rokov + na HWM = vzťah k dosiahnutému maximu tohto čísla. V zásade sme na tom obdobne, resp, o niečo horšie ako v 2008.

Poznámka: je to len hypotetický zjednodušený prepočet, pretože celá mzda by šla iba na kúpu nehnuteľnosti (človek musí z niečoho aj žiť), zároveň ide len o hrubú mzdu a nie čistú!

EDIT: Mal som tam chybu hneď v prvom údaji HWM, opravil som to, grafy sú už ok.

Vyzerá to rovnako ako v roku 2008, v niektorých krajoch aj horšie. Ďalší indikátor, ktorý ukazuje, že s cenami nehnutelností by sa malo stať niečo podobné ako v roku 2008, aspoň 20% pokles do 2 rokov

JanH napísal: ↑Pi 16 12, 2022 11:57 am Preto sa v druhom kroku pozriem na naklady a dane ,aby som to mal dokazane, ze sme prekrocili 30rocnu hranicu splacania priemernej nehnutelnosti , priemerneho obcana.

Ahoj, ešte otázka, čo tam teda ideš dávať za položky - konkrétne ktoré Určite prvý krok, čistá mzda. Druhá náklady na užívanie tej plochy 70m2 (vodné, stočné, energie, kúrenie atď.) a potom ďalej čo?

Len v rýchlosti som spravil úplne triviálne prepočty, a keď to pri dnešných dátach zrazím na čistú mzdu, ďalej povedzme mínus 200 Eur (mesačné náklady na užívanie) a dám tam len 300 Eur na život (cestovné, jedlo, hygiena, šatstvo atď.) a zvyšok pôjde na kúpu a splatenie ceny 70m2 tak Ti to povyskakuje nad 30


PS: len aby nedošlo k nedorozumeniu, tie sumy 200 a 300 som si vycucal z prsta a chcelo by to nejaké seriózne dáta a ukazovatele už len preto, aby som ich mohol potom natiahnuť v čase ako ostatné dáta... Napr. niečo ako je parameter "životné minimum"... S ním to nad 30 nebude.

@Tomas. Vypočítam čistú mzdu z priemernej mzdy na SVK, odpočítam životne minimum 234€, potom odpočítam 40% finančnú rezervu a vyjde mi finálna suma. Tu následne percentuálne porovnám s čistou mzdou a rovnaké percentá stiahnem v AT a CZ. Skusim to dať do hypo kalkulačky. Priemerná cena za byt, priemerný zostatok použiteľný na splacanie hypo budú pevné hodnoty, premenná bude čas v rokoch. Následne by som sa mal viacej priblížiť k realite v dĺžke splácania. Zdroj na prepočet som si požičal od TB: https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-mo ... -hypoteky/

Dík, čiže Ty ideš presne podľa vzorca bánk na prideľovanie hypoték Ok, ja som, že pôjdeme hlbšie cez výdavky domácností ako napr. tu : https://slovak.statistics.sk/wps/wcm/co ... 15-mktg.dg

Toto je jednoduchšie

Potom to vyjde za posledné aktuálne údaje Q3/2022 takto:


Potom mi to SVK okontroluj, či Ti to takto vychádza tiež. Ja to podľa tohto vzorca spravím do minulosti, už len nájsť dáta za životné minimum.

Našiel som zaujímavú stránku, koho zaujíma aktuálny vývoj cien nehnuteľnosí:
https://www.realitnaunia.sk/realitny-barometer