Daju sa takto u nas riesit nehnutelnosti?

[glengoolie]

Do nehnutelnosti sa nezuajimam ale mozno do buducna by som skusil nieco a tak som si len tak pozrel reality.sk a pozrel ake najomne domy su v ponuke a som dost prekvapeny ze sa daju najst velke budovy s mnohymi bytovymi jednotkami za dost male peniaze. Hlavne mimo velkych miest su kludne za 150k aj 6-bytove domy.

Napriklad toto je 16 bytovy dom kusok od kosic za 360k. Je to kvazi hola novostavba.

https://www.reality.sk/objekty/bytovy-d ... iJLpq8vS-/

Ak by som si vzal ze investujem 20k na jeden byt, to je 320k, k tomu nejaka spolocna vybavenost, dalsich 150k, tak to je dokopy 830k.
Byty su tam 3+2, 1+2+3 a 1+2+3 a cele x2, takze 3x3, 3x2 a 2x1 a to x2 takze spolu 6x3, 6x2 a 4x1 = 16 bytov. Povedzme ze priemerne 500€ najom na jeden byt, to je 16x 500 = 8000 mesacne, 96 000 rocne. z 830k investovanych je to 11.56% rocne. Co je na reality velmi dobry zisk.

K tomu je tam aj priestor na garaze alebo parkovanie. Co je uzitocne kedze ratam ze ludia by dochadzali 35km od kosic za pracou.
Pozeral som ze blok 5-garaze, gardeon.sk, sa da kupit za 16 830€, pre 10 aut to je teda okolo 34k. Mesacne za garaz by bol najom 150, takze 1500 mesacne a 18000 rocne. Cize investicia sa mi vrati za 2 roky. K tomu povedzme 5 parkovacich miest za 50, to je 250 mesacne, 3000 rocne.

Cize celkove naklady by boli okolo €865k a rocne by to malo vratit €117k. Ak do toho dam €265k svojich a zvysok na hypo/uver pri 5%, tak to je €600k a rocne €30k, mesacne 2500€. Ked mi to rocne da 117k a hypo je 30k, tak mi ostane €87k. Z toho 17k rocne na udrzbu a rozne vydaje, tak mi ostane €60k. Cize z mojej investicie €265, mam rocne cez 22%. Po 5 rokoch sa mi teda vrati cela investicia. Nasledne moznem dom predat. Ak si priratam pridanu hodnotu s vybavenim a zariadenim domu, pridanim garazi a najomnikmi, tak to mozem predat aspon za €1.2M. Banke som platil 5x60k=300k. Povedzme ze mi este ostane zaplatit €400k(totalne hadam, neviem ako by bol uver/hypo navrhnuty), takze mi ostane €800k. Co je z mojej pociatocnej €265k investicie 3x za 5 rokov.

Na druhu stranu mozem pokracovat vo vlastnictve a prevadzke a pouzit dom ako zalohu pre uver na €800k, povedzme. S tym mozem ist potom najst podobny obchod, takze tento krat namiesto €265k vlastnych penazi budem mat €800k a mozem hladat reality od €2.5M namiesto €360k. A tak dalej.

Je nieco taketo u nas realne ci to vidim moc ruzovo?

Samozrejme treba poznat oblast, uroven najmov v nej a demografiu(nema vyznam investovat niekde kde je plno ciganov a nizka zivotna uroven a bezpecnost). Mat dobre kontakty na stavbarov a zohnat vybavenie za dobru cenu aby to neslo moc cez rozpocet a nenatahovalo sa to.

Tiez ako prilezitost ale vidim teraz prival ukraincov takze dopyt po byvani pojde nahor este dost dlhu dobu kedze nam ich oficialne prislo cez 500k uz(ak si spravne pametam).

[Trumpeta1978]

"kusok od Kosic"
vsetko zavisi od toho, ci tam vies zohnat dostatok slušných nájomníkov
Ktovie ci tam budu chciet ist Ukrajinci, ci to uz nie je od Kosic prilis daleko.

[solc]

To sa mi zdá priveľmi optimistické. Len som rýchlo rozklikol nájmy košice a vyskočilo hneď toto https://www.nehnutelnosti.sk/5098650/pr ... ad-terasa/. Neviem kto by išiel doslova do prdele 35km od mesta s nulovou obč. vybavenosťou, light reko ( za 20k toho dnes veľa neurobíš) za 500e(mozno 10 robotnici). Plus garaz za 150e ? Eh, tam budu parkovat kludne na trave alebo spevnenom vonku, preco by najímal garaz( taki ludia co chcu garaz nepojdu do "ubytovne"). Plus ceny sa pohybuju okolo 50-80e mesacne.
Riziko koncentracie na jednu budovu a lokalitu, neobsadenost co moze byt 5% aj 50%, sprava budovy a najomnikov. Vyjst to moze ale musis mat velmi stastnu ruku na vyber.

Tu mas lokalitu tej tvojej bytovky - https://www.youtube.com/watch?v=8DoBBWW ... l=PopEyeSK , je jasne preco take ceny.

[andre]

Zrejme si este nic nerekonstruoval. Zo skusenosti ked mas budget 20t. na byt, tak realne to bude okolo 2nasobku. Budme optimisti a dajme x1.5. A ked to spocitas s realnou cenou najmou a nejakou neobsadenostou ako ti pisal sol vyssie, budes na uplne inych cislach..

Realne ziskovy projekt by z toho mohol byt, keby si to prerobil napr. na domov dochodocov. Tych je nedostatok v podstate vsade. Problem je, ze tam uz ides do podnikania nie developnentu a navyse v dost regulovanej oblasti. Cize vela veci sa da lahko vyriesit po znamosti, inak tazko. Ono je tam kopec birokracie vobec okolo povolenia, a aj potom prispevkou na prevadzku..

[Trumpeta1978]

No ak je to naozaj ta lokalita, tak asi netreba ďalej riešiť. Tam by išli bývať iba take typy ake byvaju v tych chatrčiach okolo a s ich platobnou moralkou by si pravdepodobne nebol spokojny. Nehovoriac o tom, ako by ten dom vyzeral po par rokoch.. Pripajam sa ze 20K na reko pri dnesnych cenach prace a materialu je dost malo

[uhlikova_stopa]

Poviem ti to takto. Ak by to bolo take terno, uz to davno niekto robi tym ta nechcem samozrejme odradit od uskutocnovania snov…

[JanH]

To iste napadlo aj mna. Tutovky sa na realitnych portaloch ani neobjavuju

[JUGGLER]

Je jasné prečo sú to holobyty.
Donesieš materiál - do rána je preč. Takže Ti treba plot s kamerami a strážnu službu... len SS by ťa stála 100K ročne...

Tu vidno, že samotná nehnuteľnosť nemá žiadnu cenu, pokiaľ nie je v dobrej lokalite.

Na Východ sa neorientuj. Tu je veľa lokalít kde nehnutelnosť nemá žiadnu cenu kvôli osadenstvu.
Ale aj stred.. Napríklad v krásnom Telgarte po Kráľovou hoľou žije viac rómov ako bielych. Majú 7 poslancov z 10.
Prejdeš peši do nádherného Šumiacu a štvrtina dediny je rómska osada...

Tu je prehľad lokalít v ktorých netreba mať developerské chúťky. Hrozí totiž vysídllenie bieleho obyvateľstva a totálny krach cien nehnuteľností.
Už teraz sú niektoré lokality no-go zóna.

http://suvada.sk/velke-romske-komunity- ... ensku.html

Obce s väčším počtom Rómov sú Jasov (1 700 Rómov), Zborov (1 696), Krásnohorské Podhradie (1 527), Veľká Ida (1 460) Podhorany (1 475 Rómov), Hranovnica (1 452) a Turňa nad Bodvou (Rómov 1 350).

Tu máš prognózu:

Budúci vývoj rómskej komunity v mestách, vidieckych obciach a regiónoch s početnou komunitou neintegrovaných Rómov je determinovaný disproporčným stavom natality, pretože rómska komunita zaznamenáva dlhodobo vysokú pôrodnosť .
Podľa demografických analýz je v obciach s veľmi nízkym životným štandardom, kde veľkú časť obyvateľov tvoria Rómovia, plodnosť viac ako 3,5-násobná v porovnaní s celoslovenským priemerom

V súčasnosti je tiež badateľné, že aj vyľudňujúce sa dediny v niektorých regiónoch s množstvom opustených domov sú lákadlom pre Rómov, pričom viditeľné je to najmä na Gemeri. V takýchto mestách a regiónoch sa môže začať prejavovať fenomén označovaný v zahraničnej literatúre ako „biely útek“ („white flight“), ktorý je charakteristický početným sťahovaním bieleho obyvateľstva z oblastí, kde narastá koncentrácia nebieleho obyvateľstva. Tento pojem sa začal používať hlavne v súvislosti s USA, avšak v súčasnosti s týmto pojmom operujú už aj viacerí európski autori , ktorí tento termín používajú v súvislosti s mestami západnej Európy, kde žije veľká komunita neeurópskych prisťahovalcov.

• V niektorých obciach na Slovensku prebieha obdoba fenoménu „white flight“ – „biely útek“. Pri aplikovaní tohto pojmu („white flight“ – „biely útek“) na Slovensko by sme mohli zaznamenať, že zvyšovanie počtu Rómov v určitom regióne môže znamenať absolútny pád ceny nehnuteľností a dovtedy selektívna migrácia z tohto regiónu sa môže zmeniť doslova na „útek“. V takejto lokalite ostanú z majoritného obyvateľstva iba starší ľudia, pričom opustené domy budú obsadzovať opäť Rómovia. Jeden zo scenárov budúceho vývoja v obciach a regiónoch, kde majú Rómovia vyššie zastúpenie teda predpokladá, že postupná etnická dominancia Rómov a odchod majoritného obyvateľstva môže spôsobiť až ekonomický a sociálny kolaps týchto regiónov.

..V obci Turňa nad Bodvou (okr. Košice-okolie) pôsobí miestna občianska poriadková služba.
Celkovo má sedem členov, ktorí dozerajú na poriadok a bezpečnosť. Rozpočet tohto trojročného projektu s podporou eurofondov je celkovo 201.000 eur, spolufinancovanie zo strany obce je päť percent.
Projekt je súčasťou programu cez Ministerstvo vnútra SR určeného pre územia so zvýšenou prítomnosťou marginalizovaných rómskych komunít..plus ...monitorovací kamerový systém v obci, ktorý v súčasnosti zahŕňa už 30 nainštalovaných kamier. "

[Trumpeta1978]

Donesieš materiál - do rána je preč.

- nie do rána, ale do hodiny odkedy prestal byť niekym strážený

Tu vidno, že samotná nehnuteľnosť nemá žiadnu cenu, pokiaľ nie je v dobrej lokalite.
áno, lokalita je všetko

Na Východ sa neorientuj. Tu je veľa lokalít kde nehnutelnosť nemá žiadnu cenu kvôli osadenstvu.
Ale aj stred.. Napríklad v krásnom Telgarte po Kráľovou hoľou žije viac rómov ako bielych. Majú 7 poslancov z 10.
Prejdeš peši do nádherného Šumiacu a štvrtina dediny je rómska osada...
áno, tam kde Stred susedi s Vychodom to su tiez problematicke uzemia


Jeden zo scenárov budúceho vývoja v obciach a regiónoch, kde majú Rómovia vyššie zastúpenie teda predpokladá, že postupná etnická dominancia Rómov a odchod majoritného obyvateľstva môže spôsobiť až ekonomický a sociálny kolaps týchto regiónov.

nebude to mat negativny dopad len na tieto regiony, ale na ekonomiku celeho Slovenska. A nezabudajme na to, ze to budu hlavne noví voliči tych najpopupalistickejsich lavicovych stran..

[jogo]

nebude to mat negativny dopad len na tieto regiony, ale na ekonomiku celeho Slovenska. A nezabudajme na to, ze to budu hlavne noví voliči tych najpopupalistickejsich lavicovych stran..

Treba sa pozrieť do Južnej Afriky, ako tam funguje belošská menšina a pripraviť sa na to, že naši vnuci už budú riešiť podobné problémy...resp. jeden Srb u nas v krčme povedal, že niektoré oblasti Slovenska vyzerajú tak, ako Kosovo pred 50 rokmi...
Moji známi 70-tnici vyrastali v dedinách, kde ich bolo v triede 50%:50% gadžov a romov. Teraz ich vnuci su v triede tak 2 gadžovia na 20 romov a ich domy kúpia maximálne romovia za 20-30 tisíc €..

[Trumpeta1978]

Slovensko z dlhodobeho pohladu jednoznacne smeruje ku kolapsu verejnych financii a nie je to nova informacia.
Za prve nizka natalita, a aj ti co sa narodia, patria stale castejsie ku komunite ktora na socialnych davkach vela ziskava ale malo do systemu vracia.
Za druhe absolventi stale castejsie odchadzaju pracovat, zit do zahranicia a uz sa nezvyknu vracat./tento trend bude iba dalej narastat/
Za tretie, ekonomika Svk je plne zavisla od automotive. To samo o sebe ja rizikove, ale co je horsie, do 10tich rokov uz europske automobilky v podstate nebudu vyrabat nic ine ako elektromobily. A ako vieme, elektromobil je konstrukcne velmi vyrazne jednoduchsi ako spalovaky, tj zmizne obrovske mnozstvo dnesnych pracovnych miest vratane subdodavatelskych.

[JUGGLER]

Zrejme čaká demograficky najhorší rok za vyše sto rokov.

Tento rok to podľa doterajších trendov a zverejnených čísel môžeme klesnúť pod úroveň 50-tisíc narodených detí ročne.
Dva mesiace z 12 už majú čísla pod 4-tisíc a obidve sú nižšie ako november a december minulého roka.

Demograficky najhorší bol v dejinách Slovenska doteraz rok 2002, keď sa za rok narodilo iba 50 841 detí.
Ak sa pozriete na štatistiku narodených detí od roku 1919, ani raz a ani počas vojny sme tak nízko ešte neklesli.
Počas druhej svetovej vojny sa u nás rodilo vyše 80-tisíc detí, v troch obdobiach minulého storočia sme mali pôrodnosť vyše 100-tisíc detí ročne (1921 – 1926, potom 1951 – 1952, napokon 1978 –1979) a teraz nám hrozí strmý pád blížiaci sa k úrovni okolo 47- až 48-tisíc detí.

Negatívne vyznieva aj ďalšia štatistika. Už štvrtý mesiac po sebe zomiera viac ľudí, ako sa rodí. Vo februári tohto roka zomrelo 4 231 ľudí (narodilo sa 3 668), viac ľudí, ako sa narodilo, zomrelo aj v januári (rozdiel mínus 1 112 ľudí), v decembri (rozdiel mínus 1 607) či v novembri (rozdiel mínus 745 ľudí).

[Murosik]

Nemám to podložené dátami. Ale aj u nás vidím, že bývanie s rómskou komunitou je dnes oveľa ľahšie ako kedysi. Čo si pamätám, tak 20 rokov dozadu to bolo aj na západnom Slovensku fakt zlé a človek sa v niektorých dedinách výslovne bál chodiť večer von alebo nechať pred domom drevo.
Časom ale veľká časť z nich pochopila, že sa im viac oplatí pracovať ako len kradnúť a žiť na dávkach. Jasné, ich staré zvyky z veľkej časti ostali, najmä ohľaduplnosť k susedom a hygienické návyky. Nie je to ako bývať medzi “priemerným obyvateľom”, ale určite to je lepšie ako kedysi. Išlo to s nimi postupne, ale ako bol velky nedostatok pracovníkov na západne, tak najmä ženy z rómskej komunity celkom aj začali pracovať.

Ak bude ekonomický rast na Slovensku pokračovať (čo si nie som istý), tak aj na východnom Slovensku sa rómovia viac unormálnia, začnú viac pracovať a aj im stúpne kúpna sila a spolužitie s nimi nebude až tak katastrofálne. Ale súhlasím, kým sa dostanú na úroveň priemerného Slováka, tak to potrvá.
No za mňa to teda nemusí byť až tak márna investícia. Ja by som do toho teda ale nesiel. A uz vobec by som nerátal s garážou za 150€ na mesiac. To by som nedal v dedine ani ja.

[iceberg8]

...

Hm, ja nemam podlozene s datami, ale pocul som, ze to bude len a len horsie.. (od ludi, ktori s nimi pracuju)
Doslova by som mohol prepisat tvoj prispevok, a znegovat vsetko, hlavne "že sa im viac oplatí pracovať "
Aj toto "ale určite to je lepšie ako kedysi." - pred par dnami som pocul od 70tnika "kedysi stacilo na nich zakricat, a hned utekali, teraz otravuju a otravuju"

Bodaj by si mal pravdu, no osobne neviem neviem.. Podla mna to bude zalezat od toho, ci nastane ten "biely utek", alebo nie. Pretoze ak ja odidem za hranice, tak im uvolnim moje miesto, logicky. Ale ak neodidem, co neodidem, tak jedine cez moju mrtvolu

Tym nechcem hanit ziadnu rasu alebo farbu pleti, len sprostredkúvam to co som videl, pocul a zazil.