Kupa bytu v BA, 2024

[milan404]

Ahojte, riesim momentalne dilemu s byvanim v BA. V dohladnej dobe(v priebehu najblizsieho roka) planujeme s manzelkou kupit 3-izbovy byt na hypoteku. Prave vzhladom na sucasne urokove sadzby a prebiehajucu konsolidaciu cien nehnutelnosti som mal tu viziu riesit to asi niekedy koncom tohto roku alebo v buducom roku.

Momentalne sa nam vsak naskytla celkom fajn prilezitost kupit 3-izbovy byt v asi 5 rocnom projekte za 300K s parkovanim. Riesili by sme to v pomere 100K vlastne zdroje + 200K hypoteka za urok niekde okolo 4,5%.

Momentalne sme v podnajme, ktory nas mesacne stoji vratane energii nieco viac ako polovicu vyslednej mesacnej splatky hypoteky(ktora by bola cca 1000eur mesacne). Cena bytu sa nam v porovnani s podobnymi a aktualne predavanymi novostavbami zda vyhodna, co je dovod preco to zvazujeme uz teraz. Na druhu stranu je mi luto sa teraz zbavovat likvidneho cashu, kedze ho momentalne viem prakticky bez rizika urocit cca 3,5% p.a. => 300eur/mes, takze po vynati energii vieme takmer pokryt sucasne najomne z urocenia hotovosti, pricom pri hypoteke 200K a urokovej sadzbe 4,5% zaplatime len v prvom roku za obsluhu dlhu cca 8700 eur + pridem o kladne urocenie uspor 300eur/mesacne.

Oplati sa podla vas risknut a pockat este napr pol roka - rok na zaciatok znizovania urokovych sadzieb ECB a spekulovat na dalsi pokles cien nehnutelnosti, kedze v tomto roku ma byt najvacsi objem refixacii existujucich hypotek?

[incognito]

Ahojte, riesim momentalne dilemu s byvanim v BA. V dohladnej dobe(v priebehu najblizsieho roka) planujeme s manzelkou kupit 3-izbovy byt na hypoteku. Prave vzhladom na sucasne urokove sadzby a prebiehajucu konsolidaciu cien nehnutelnosti som mal tu viziu riesit to asi niekedy koncom tohto roku alebo v buducom roku.

Momentalne sa nam vsak naskytla celkom fajn prilezitost kupit 3-izbovy byt v asi 5 rocnom projekte za 300K s parkovanim. Riesili by sme to v pomere 100K vlastne zdroje + 200K hypoteka za urok niekde okolo 4,5%.

Momentalne sme v podnajme, ktory nas mesacne stoji vratane energii nieco viac ako polovicu vyslednej mesacnej splatky hypoteky(ktora by bola cca 1000eur mesacne). Cena bytu sa nam v porovnani s podobnymi a aktualne predavanymi novostavbami zda vyhodna, co je dovod preco to zvazujeme uz teraz. Na druhu stranu je mi luto sa teraz zbavovat likvidneho cashu, kedze ho momentalne viem prakticky bez rizika urocit cca 3,5% p.a. => 300eur/mes, takze po vynati energii vieme takmer pokryt sucasne najomne z urocenia hotovosti, pricom pri hypoteke 200K a urokovej sadzbe 4,5% zaplatime len v prvom roku za obsluhu dlhu cca 8700 eur + pridem o kladne urocenie uspor 300eur/mesacne.

Oplati sa podla vas risknut a pockat este napr pol roka - rok na zaciatok znizovania urokovych sadzieb ECB a spekulovat na dalsi pokles cien nehnutelnosti, kedze v tomto roku ma byt najvacsi objem refixacii existujucich hypotek?

Nie, neoplati. Ta pravdepodobnost nehra v tvoj prospech. Ked prijde "ten" okamih, ze sadzby zacnu klesat, ceny to zasa ustreli a zasa sa ti to nebude pacit...
navyse, kde sa pise, ze v tej chvili najdete vyhovujuci byt? Toto sponovanie a cakanie na dokonaly okamih mi uprimne prijde absurdne, nestaci ti, ze je to "dost dobre"? Vestit, ci ten pokles bude pokracovat alebo sa zastavi... zrovna v BA by som na tu kartu nehral. Nesnaz sa trafit dokonale dno a vyries si byvanie. Urok si vies upravit "kedykolvek". Dnes to vies mat za 4,0-4,5% pri porovnatelnej miere inflacie.

Cely ten vypocet je navyse dost irelevantny. Pri tejto logike by si mal pouzit minimum cashu (60 000€) a zvysok nechat "urocit". Ani teraz to nie je bez rizika, inflacia ti to poziera ako rakovina...

[milan404]

Chapem a uvedomujem si ze to miestami hranici s hazardom, no aj tak mi neda nezamyslat sa nad tym.

Hovori sa, ze dnes je situacia ina ako v r. 2008, hlavne kvoli tomu, ze developeri nemaju tolko bytov na sklade, ktore potrebuju co najskor predat, ale kedze krivky na grafe cien nehnutelnosti samotnych aj v suvislosti s vyvojom priemernej mzdy vyzeraju dost podobne ako tie v r.2008, tak som sa pozrel aj ako sa vyvijali urokove sadzby na uveroch domacnostiam v tej dobe.

V r. 2008 bol vrchol cien nehnutelnosti v 2Q 2008. K udajom urokovych sadzieb som sa dostal na stranke NBS len od 01/2009, kedy boli fixacie od 1 do 5 rokov za 6,37%, nasledne viac-menej postupne klesali az do r. 2022. Pricom cenove dno po prepade v 2008 sa naslo az v Q2 2014, ked boli fixacie 1 - 5 rokov priemerne za cca 3,4%.

Takze pri poslednom prepade nehnutelnosti sa neda zrovna povedat, ze by klesajuce urokove sadzby na hypotekach spustili okamzite cenovy rast nehnutelnosti. Je v tejto oblasti nejaky logicky argument, preco by to tento raz malo byt inak?

[capitalcapital]

...... spekulovat na dalsi pokles cien nehnutelnosti, kedze v tomto roku ma byt najvacsi objem refixacii existujucich hypotek?

Toto môže byť zaujímavé, a ešte sme si tým v minulosti neprešli.

[iosephus]

...... spekulovat na dalsi pokles cien nehnutelnosti, kedze v tomto roku ma byt najvacsi objem refixacii existujucich hypotek?

Toto môže byť zaujímavé, a ešte sme si tým v minulosti neprešli.

Zaujímavé to možno bude v nejakom okresnom meste ďaleko od Bratislavy, ale priamo v BA si myslím že počet nesplácajúcich dlžníkov bude minimálny aj po refixe.
Išiel by som asi tiež do toho použiť 60K svojich, zvyšných 40 nechať zainvestovaných a ostatné splácať.

[JUGGLER]

Tiež by som nešpekuloval. Developeri potrebujú predať, čas ich tlačí, ich financovanie je drahé.
Ale keď majú menej bytov v ponuke a stavebný boom je zmrazený - o to viac môžu ceny vystreliť.
Pokles cien sa už zastavil a ide jar – to je realitná sezóna. V oblasti hypoték a dofinancovania začínajú byť banky ústretovejšie.
Už tu nie je obava z ďalšieho dvíhania sadzieb...naopak, čaká sa len kedy a kolkokrát zníži ECB sadzby v 2024.
Inflácia je OK a jedna banka už znížila úroky. Kto myslí dopredu, ten to využije.

Čo čítajú realiťáci zo svojej databázy cien? Bratislava už ide hore. Pomaly, ale isto:

Realitný trh prešiel do fázy stabilizácie https://www.realitnaunia.sk/realitny-barometer

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v januári 2024 medzimesačne zvýšila o 0,3 % na 2638 eur/m2.
Barometer tým prekonal úroveň z júna 2023, kedy ukazoval 2624 eur/m2. Znamená to, že pokles trhu, ktorý sme tu videli od jesene 2022, nahradila stabilizácia.

Prechod do novej fázy realitného cyklu naznačuje aj klesajúca ponuka bytov. Témou teraz nie je, či ceny bytov budú stúpať, ale to, kedy sa tak stane.
Naštartovať cenový rast môže už samotný meniaci sa trhový sentiment. Predpokladať totiž, že ceny bytov spadnú, už prestáva dávať zmysel.
Pribúdať budú kupujúci, ktorí očakávajú, že “zajtra” budú nehnuteľnosti zasa drahšie. Svedkami živého obchodovania môžeme byť už túto jar, ktorá patrí na realitnom trhu tradične k silným obdobiam. Prudký rast cien, aký sme tu mali donedávna, však nečakajme. Brzdou oživovania realitného trhu aj naďalej zostávajú úrokové sadzby na hypotékach na úrovni okolo 4,5 %. Na ich plošný pokles si budeme musieť zrejme ešte pár mesiacov počkať.

P.S. Za Bratislavu tam vidím ceny 3 izbových za január 2024: +0,6%

[milan404]

Musim povedat, ze ta ponuka bytov sa zda aj mne osobne o nieco slabsia ako bola par mesiacov dozadu, dokonca sa mi zda, ze boli tie ponuky o nieco vyhodnejsie, hlavne co sa tyka starsich panelakovych bytov.

Zaroven by som povedal, ze prva lastovicka este leto nerobi, medzi Q4 2009 a Q3 2010 takisto doslo v BA k rastu cien nehnutelnosti o cca 1,5%, ale cenove dno sa naslo az v spominanom Q2 2014.

Kazdopadne, zacal som rozmyslat aj nad tu spomenutou radou, pouzit z vlastneho cashu len nevyhnutnych 20%, tj 60K, zvysne nechat zhodnocovat, kym su uroky vyssie, v pripade ze poklesnu, snazit sa o refinanc s pripadnou mimoriadnou splatkou pre znizenie dlznej istiny.

Aku fixaciu by ste odporucali? Myslim, ze nieco ine ako 1 a 3 rocny fix moc nedava zmysel v sucasnom nastaveni a nemam skusenost, ci je mozne aj pocas trvania fixacie s tou istou bankou jednat o zmene urokovej sadzby alebo vzdy musim robit refinanc do inej banky a teda podstupovat znova proces dokladovania prijmov atd...

[incognito]

Chapem a uvedomujem si ze to miestami hranici s hazardom, no aj tak mi neda nezamyslat sa nad tym.

Hovori sa, ze dnes je situacia ina ako v r. 2008, hlavne kvoli tomu, ze developeri nemaju tolko bytov na sklade, ktore potrebuju co najskor predat, ale kedze krivky na grafe cien nehnutelnosti samotnych aj v suvislosti s vyvojom priemernej mzdy vyzeraju dost podobne ako tie v r.2008, tak som sa pozrel aj ako sa vyvijali urokove sadzby na uveroch domacnostiam v tej dobe.

V r. 2008 bol vrchol cien nehnutelnosti v 2Q 2008. K udajom urokovych sadzieb som sa dostal na stranke NBS len od 01/2009, kedy boli fixacie od 1 do 5 rokov za 6,37%, nasledne viac-menej postupne klesali az do r. 2022. Pricom cenove dno po prepade v 2008 sa naslo az v Q2 2014, ked boli fixacie 1 - 5 rokov priemerne za cca 3,4%.

Takze pri poslednom prepade nehnutelnosti sa neda zrovna povedat, ze by klesajuce urokove sadzby na hypotekach spustili okamzite cenovy rast nehnutelnosti. Je v tejto oblasti nejaky logicky argument, preco by to tento raz malo byt inak?

Pretoze je ina disparita medzi priemernou mzdou a mzdou v BA vtedy a dnes, ale hlavne vtedy bola ina nezamestnanost ako je dnes a aj ina nalada/mentalita ako je dnes. Vtedy si ludia menej po krize trufali, vtedy bezni ludia nekupovali investicne nehnutelnosti (nie tak davno bol pomer investicnych kup cca 20-25%).

Vlada zastropovala ceny energii, vyska najmov narastla to tiez "nepomoze" vynutenym predajom.

Samozrejme, nic nie je iste ani garantovane, hovorme skor o pravdepodobnosti...

[incognito]

Musim povedat, ze ta ponuka bytov sa zda aj mne osobne o nieco slabsia ako bola par mesiacov dozadu, dokonca sa mi zda, ze boli tie ponuky o nieco vyhodnejsie, hlavne co sa tyka starsich panelakovych bytov.

Zaroven by som povedal, ze prva lastovicka este leto nerobi, medzi Q4 2009 a Q3 2010 takisto doslo v BA k rastu cien nehnutelnosti o cca 1,5%, ale cenove dno sa naslo az v spominanom Q2 2014.

Kazdopadne, zacal som rozmyslat aj nad tu spomenutou radou, pouzit z vlastneho cashu len nevyhnutnych 20%, tj 60K, zvysne nechat zhodnocovat, kym su uroky vyssie, v pripade ze poklesnu, snazit sa o refinanc s pripadnou mimoriadnou splatkou pre znizenie dlznej istiny.

Aku fixaciu by ste odporucali? Myslim, ze nieco ine ako 1 a 3 rocny fix moc nedava zmysel v sucasnom nastaveni a nemam skusenost, ci je mozne aj pocas trvania fixacie s tou istou bankou jednat o zmene urokovej sadzby alebo vzdy musim robit refinanc do inej banky a teda podstupovat znova proces dokladovania prijmov atd...

Porovnavas obdobia s diametralne odlisnymi parametrami, to sa neda spravit tak, ze si vytrhnes 1-2 ukazovatele a ostatne odignorujes (alebo o nich ani nevies).

Refinancovanie tak nefunguje, vtedy prijmy znova nedokladujes. Ked si nevyberies nespravnu banku, tak pri vyraznejsom poklese sadzieb (cca 0,5% a viac) vies dosiahnut znizenie sadzby aj mimo vyrocia fixacie... spravi sa prepocet moznosti, zvazia sa pre a proti.

Uspory by si mal vediet vzdy zhodnotit lepsie ako je sadzba na hypo. Ale to je uz otazky znalosti a celkovej situacie.

[Rokosák]

Ak sa ti paci byt za 300k tak ho ber. Poznas aky je byt, aka je jeho cena a stav rodinnych financii. Do buducnosti, vratane vyvoja cien realit, urokovej miery a inflacie nevidis. Lepsi vrabec v hrsti ako holub na streche.

Konat treba nie iba ked je buducnost znama. Obcas obchod nevyjde. Pripadnemu neuspechu sa nejde vyhnut a obycajne sa po kupe ihned najde lepsia alternativa. S tym treba pocitat a netrapit sa nad tym.

Sustredil by som sa na stav bytu. To, ze je 5 rocny neznamena, ze nema muchy.

[user27]

Su nejake udaje o vyvoji mzdy v BA ? Z mojho pohladu/okolia mam pocit,ze to stagnuje. Co moze byt brzdou pri dalsom naraste cien nehnutelnosti.

Pripadne tu bol spomenuty nejaky trend mzdy/ceny nehnutelnosti.

[milan404]

Ja som vychadzal z grafov priamo na webe ako-investovat: https://ako-investovat.sk/ceny-nehnutel ... mzda-v-sr/

[JanH]

https://ako-investovat.sk/ceny-nehnutel ... mzda-v-sr/

Tomas, data za 2023 o platoch by sme uz mali mat, ci nie?

[tomáš virdzek]

@JanH: Žiaľ ešte nie, na tieto dáta zo štatistického vždy čakáme oveľa oveľa dlhšie

PS: sú za Q1, Q2 a Q3 (tie sú aj nahodené v grafoch - kvartálnych), nemáme ale ešte za Q4 a za celý rok 2023...