Dobry clanok k teme:
https://e.dennikn.sk/4505697/ako-sa-vyh ... -prenajmu/
Vyberam z neho:
Výhodou pri zdaňovaní príjmu z prenájmu bytu či domu je, že si ho môžete znížiť o 500 eur, čo je suma oslobodená od dane. To znamená, že človek, ktorý vlani nezarobil na prenájme viac ako 3 323,24 eura (a nemal iný príjem), nemusí podávať daňové priznanie.
Daňové priznanie sa nepodáva ani v prípade, ak ide napríklad o manželov dôchodcov, ktorí majú len príjem z prenájmu do 3 823,24 eura. Ak si každý uplatní po 500 eur, ostane im príjem do hranice 2 823,24 eura, ktorý sa nezdaňuje.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Kaucia, ktorú si prenajímateľ účtuje od nájomcu,
nie je zdaniteľným príjmom, ale môže sa ním stať, ak sa použije na pokrytie nákladov alebo škôd, ktoré spôsobil nájomník.
Príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov do zdravotnej ani do Sociálnej poisťovne.
Počítajú sa však do vlastného príjmu manželky, ktorá je na materskej alebo rodičovskej dovolenke v prípade, ak by si manžel chcel uplatniť nezdaniteľnú sumu na manželku. O tento príjem sa potom nezdaniteľná suma znižuje.
Ako si výhodne rozdeliť príjem
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. To znamená, že ak je napríklad manželka na materskej, z príjmu je výhodné jej započítať sumu 3 323,24 eura, aby nemusela podávať daňové priznanie. Zvyšok príjmu bude zdaňovať manžel, ktorý je zamestnanec, vo svojom daňovom priznaní.
Rovnakým pomerom si potom rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Obidvaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur.
Delenie príjmov je možné aj vtedy, ak ide o nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve – napríklad ak byt vlastnia dvaja bratia a dávajú ho do prenájmu.
Bez nezdaniteľnej sumy
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Za minulý rok to bola suma 5 646,48 eura.
Vo výhode je zamestnanec, ktorý dáva do priznania príjmy zo zamestnania a z prenájmu. Ak by pracoval len pár mesiacov, základ dane si môže znížiť o celú, teda ročnú nezdaniteľnú sumu.
Výdavky nemôžu byť paušálne
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné výdavky. Účtovné výkazy však daňovému priznaniu neprikladáte.
Prenajímatelia robia často chybu pri výdavkoch. Zabúdajú na to, že ak si príjem znížili o 500 eur, musia si prepočítať aj výdavky. Krátia ich rovnakým pomerom, v akom je pomer príjmov z prenájmu znížený o 500 eur k celkovým príjmom z prenájmu.
Príklad:
Jozef mal vlani príjem z prenájmu bytu 7 500 eur. Jeho skutočné výdavky boli 3 800 eur. Aké príjmy si môže započítať v priznaní?
Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude 7 000 eur (7 500 – 500). Výdavky si daňovník musí prepočítať.
Kráti ich rovnakým pomerom – (7 000 : 7 500) x 3 800.
Do daňového priznania zapíše do príjmov sumu 3 546,67 eura.
Výhody zaradenia bytu v obchodnom majetku
Výšku výdavkov ovplyvní to, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Ak to urobíte, ku skutočným výdavkom si môžete započítať aj odpisy bytu. Odpisovať nehnuteľnosť môže aj fyzická osoba, ktorá nie je podnikateľ a nemá živnosť.
Nehnuteľnosť odpisuje počas 40 rokov, pričom ročný odpis sa vypočíta ako obstarávacia cena bytu vydelená počtom rokov odpisovania. Ak by ste prenajímali byt, ktorý ste kúpili za 100-tisíc eur a čas odpisovania je 40 rokov, ročný odpis by bol 2 500 eur. Vstupná cena odpisovaného majetku sa potom znižuje každý rok o túto sumu.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je, že na príjem z predaja tejto nehnuteľnosti
neplatí oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, ktorú fyzická osoba vlastní viac ako 5 rokov. Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti bude môcť fyzická osoba použiť až po piatich rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Zaradenie bytu do majetku nemusíte oznamovať daňovému úradu. Stačí si vypočítať odpisy, ktoré potom uvediete v daňovom priznaní v tabuľke č. 1a. Tu vyplníte riadok Zostatková cena hmotného majetku zaradeného do obchodného majetku na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia.
Aké výdavky patria k bytu v obchodnom majetku:
- technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky na opravy a udržiavanie bytu,
- účty za elektrickú energiu, vodu, plyn, teplo,
- výdavky na služby, napríklad osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov domu, servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, internet, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za správu bytového domu,
- úroky z úverov a pôžičiek na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do majetku,
- výdavky na poistenie bytu.
Aké výdavky patria k bytu mimo obchodného majetku:
- faktúry za elektrickú energiu, vodu, plyn, teplo,
- výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov domu, servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, internet, za správu bytového domu.
- výdavky na práčku, nábytok a iné len vtedy, ak sú uvedené v nájomnej zmluve a v daňovej evidencii prenájmu.
