Ako-investovať - fórum

Platforma zabezpečuje výber rentabilných nehnuteľností, pomôže s procesom jej kúpy, a čo je najhlavnejšie, garantuje vám platbu nájmu a postará sa o kompletnú správu.

Čo robí Inverest príťažlivým, je garantovaný výnos z nájmu. Pri každej nehnuteľnosti je uvedené výnosové percento, ktoré vyjadruje pomer ročného čistého príjmu z nájmu k celkovej cene nehnuteľnosti. O nájom sa pritom nemusíte báť, ten vám Inverest garantuje aj v prípade, že byt ostane prázdny alebo nájomník prestane platiť.
https://www.aktuality.sk/clanok/4hAZByJ ... noduchsie/
Len pozor podla finstat: Dátum vzniku: sobota 25. októbra 2025 avsak asi sa jedna o prepojenie s https://renthub.sk/

https://www.inverest.sk/investicne-byty

MiBi napísal: ↑St 03 12, 2025 9:28 am Platforma zabezpečuje výber rentabilných nehnuteľností, pomôže s procesom jej kúpy, a čo je najhlavnejšie, garantuje vám platbu nájmu a postará sa o kompletnú správu.

Čo robí Inverest príťažlivým, je garantovaný výnos z nájmu. Pri každej nehnuteľnosti je uvedené výnosové percento, ktoré vyjadruje pomer ročného čistého príjmu z nájmu k celkovej cene nehnuteľnosti. O nájom sa pritom nemusíte báť, ten vám Inverest garantuje aj v prípade, že byt ostane prázdny alebo nájomník prestane platiť.
https://www.aktuality.sk/clanok/4hAZByJ ... noduchsie/
Len pozor podla finstat: Dátum vzniku: sobota 25. októbra 2025 avsak asi sa jedna o prepojenie s https://renthub.sk/

https://www.inverest.sk/investicne-byty

Ze zvědavosti jsem to otevřel a zkusmo spočítal pro byt 45m2:
cena bytu 200000, garantovaný nájem 3,6%, předpokládaný nájem 14%, vlastní kapitál 40000 Eur.

Za takto velký byt je nájem 500-600 Eur měsíčně. Počítejme 600 to je 7200 Eur/rok, tedy 3,6% p.a. Pokud by to mělo být čistého, tak k tomu musí nájem být vyšší o provizi zprostředkovatele nájmu (50 Eur plus měsíčně?) a fond oprav domu (50-100 Eur/měsíčně?).
Výnos 14% je počítaný jako pákový z vlastního kapitálu - 7200/40000 = 18%. 14% odpovídá tomu, že nějaké úroky bude chtít hypoteční banka - 1300 Eur ročně na úroky, aby to vycházelo na 14%.

Nepákový výnos je tedy 5900/200 000 = 2,95% p.a.
Kupujete tedy nemovitost s PE 33,8 na páku 1:4.

Otazník je, zda je to skutečně čistého po splátce fondu oprav a provize realitky, která se stará o pronájem.

na webe maju toto:

Projektovaná návratnosť investície (p.a.)
Ukazovateľ vyjadrujúci rentabilitu investície. Predstavuje pomer čistého zisku z investície k celkovej výške investovaného kapitálu, a to vlastného aj požičaného. Čím je percento vyššie, tým vyššia je efektívnosť využitia investovaných prostriedkov.

Garantovaný a očakávaný výnos z nájmu (p.a.)
Ukazovateľ vyjadrujúci návratnosť prenajímanej nehnuteľnosti voči jej obstarávacej cene v podobe nájmu. Pri skolaudovaných nehnuteľnostiach je výnosové percento garantované na obdobie 24 mesiacov

Chapem spravne ak uvadzaju Vlastný kapitál 39 822 € a Celková cena 199 112 € tak sa je jedna o hypoteku s LTV 20% a poziciavam si 159 290 ?

A takto pocitaju na https://www.inverest.sk/preco-inverest

MiBi napísal: ↑St 03 12, 2025 12:10 pm na webe maju toto:

Projektovaná návratnosť investície (p.a.)
Ukazovateľ vyjadrujúci rentabilitu investície. Predstavuje pomer čistého zisku z investície k celkovej výške investovaného kapitálu, a to vlastného aj požičaného. Čím je percento vyššie, tým vyššia je efektívnosť využitia investovaných prostriedkov.

Troufnu si prohlásit, že toto je (možná záměrná) chyba. Podle té tabulky s příkladem výpočtu, co jsi sem dal, je výnos 4,6% p.a. a je to z celého kapitálu. Projektovaná návratnost 14% tak nemůže být z požičavaného a vlastného, ale musí být jen z vlastného. Já počítal byt s inzerovaným garantovaným nájmem 3,6%.

Čistý nájem je podle nich nájem mínus 10% poplatek. To znamená, že je to před zaplacením ÚROKU, fondu oprav, pojištění a daně z nemovitostí a investicí do rekonstrukce bytu opotřebeného 10ti letým pronájem, není to skutečně čistý výnos z pronájmu. Čistý výnos pro investora z vlastního kapitálu i z pákového kapitálu bude tedy podstatně nižší než udávají, protože jen úroky budou momentálně skoro stejně vysoké jako výnosy.

Každý ať si to vyhodnotí jak chce:
a) Koupit byt s čistým výnosem někde okolo cca 1,5%-3,0% p.a. z celkového kapitálu, cca 10-12% p.a. s použitím 20-25 let hypotéky (po konci hypotéky prodám byt v hodnotě 200000 + růst ceny o těch 1,5-3% p.a.).
+ použití hypotéky umožňuje použít páku 1:4, to na akciích nelze dostat (s výjimkou CFD, ale to je nesrovnatelné)
+ menší volatilita
- horší likvidita (prodat a vyvázat se z hypotéky může být na měsíce)
- sázka na lokalitu (Slovensko-Bratislava)
- riziko nákladů na zničení zařízení
- daňově horší varianta - daním pronájmy a riziko zvyšování daní
- riziko růstu hypotečních sazeb
- riziko krachu realitky a nedodržení slibů

b) Investovat bez páky 40000 Eur do indexu na 20-25 let
- volatilita - riziko propadu na cca 10 let existuje
- nemožnost páky
+ likvidita
+ 2-4 násobný očekávaný výnos (SP500 9-12% p.a., MSCI world 7% apod.)
+ v akumulačním ETF je výnos nedaněný
+ diversifikace

U nemovitostí se často zmiňuje ochrana před inflací, ale ta by měla u akcií fungovat také - inflace = firmám rostou zisky, rostou akcie. Akcie nefungují hůře proti hyperinflaci. Na druhou i nemovitost může ztratit na hodnotě - kolik dneska stojí byt v Charkově?

Každý ať si to hodí do tabulky a spočítá si, co mu vyjde lépe.

Velmi som to nestudoval (prestal som pri tych ponukach s vynosom 3.6%... preco by niekto isiel cez nich a nekupil byt sam a neprenajimal bez middlemana? Vynos plus minus rovnaky... akoze nejak nerozumiem tomu business casu... preco cez nich... teda aj keby som zvazoval investicie smerom do nehnutelnosti / prenajmu (nebavime sa ani o alteranativach v podobe akcii/etf)

Dovodom preco cez nich by mal byt garantovany vynos, bez ohladu ci je byt obsadeny alebo nie. Ale tiez pozor, ked pozornejsie pozries podmienky, tak tato garancia je len na 24 mesiacov,

MiBi napísal: ↑St 03 12, 2025 2:42 pm Dovodom preco cez nich by mal byt garantovany vynos, bez ohladu ci je byt obsadeny alebo nie. Ale tiez pozor, ked pozornejsie pozries podmienky, tak tato garancia je len na 24 mesiacov,

akoze ok... to beriem... lenze pri takom "normalnom" vynose staci znizit adekvatne cenu a byt budes mat obsadeny aj bez nich... ale tak hej...