Investovanie do nehnutelnosti v regionoch

[Mito86]

Zdravim,

kedze uvazujem o kupe nehnutelnosti v Ziline spravil som si statistiku cien. Do statistiky som zahrnul aj priemerne platy a nezamestnanost. Zhrnutie v nasledujucom blogu. Nazvyme dostupnost ako pomer priemernej mzdy (nezamestnanym som zapocital zivotne minimum) a priemernej ceny za stvorcovy meter. Z tejto statistiky vyplyva, ze dostupnost bytov je niekde na urovni rokov 2002 a potom okolo 2005 - 2006 (v zavislosti od regionu). Takze teraz su nehnutelnosti tak dostupne ako pred siestimi ci desiatimi rokmi. To by nemalo byt take zle, nie? Ak sa nic vyznamne nestane, nevidim dovod na nejaky strmy poklec, co myslite? Bavime sa o regionoch (hlavne ZA) a nie o BA.

http://mikluscak.blog.sme.sk/c/311000/J ... nosti.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[JUGGLER]

Som zástanca investícií do nehnuteľnosti - kedykoľvek. Mimo tehlových bytov a domov sa mi páčia aj stavebné pozemky ( alebo pozemky, ktoré raz budú stavebné ).
Páčia sa mi prázdne pozemočky v super lokalitách, medzi vilkami ( pekne vidno aj cez satelitné snímky ) ktoré, keď vidím, tak si vravím... tu leží pozemok za 100, 200, 300 tisíc €...ktorý prezieravo niekto kúpil pred 10-15 rokmi za tretinu... a teraz dostáva ponuky a len sa usmieva. Jediná starosť - 2 x ročne treba pokosiť. Poznám jedného, čo neodolal a predal svoj pozemok za 1 milión €...vysoko, vysoko nad bežnú cenu v meste mimo Bratislavy...ale tak to už chodí keď natrafíte na kupca, ktorý chce niečo mať za každú cenu...

OK. K veci. Analýza stavu SR a pohľad do budúcnosti vraví, že na kúpu bude ešte LEPŚIE obdobie. Aj teraz je fajn doba, vždy sa oplatí hľadať výnimočne dobré kúpy, ale podľa mňa prídu ešte lepšie časy, lepší výber, menej záujemcov o kúpu. Neide o lepšie ceny..ide o lepšiu ponuku pri absencii konkurencie. A priestor na vyjednanie zľavy.
Doba v ktorej ľahšie natrafíme na predajcu, ktorý chce niečo dobré predať za každú cenu...

Podľa mňa treba nechať bolševika trochu povládnuť a prídu ešte lepšie časy. Cash bude king.

[Rokosák]

Otazkou je ci sucasny pokles v cenach realit na Slovensku vo vseobecnosti, ci konkretnych lokalit je sposobeny vysokou ponukou, alebo nizkym dopytom. Mne to vychadza na dopytovu stranu.

Porovnanie cien realit s hrubym ci cistym prijmom je uzitocne. Lepsie je vsak porovnat s disponibilnym prijmom.

Dalsim faktorom je pristupnost hypotek.

Ocakavam dalsi pokles bytov v novostavbach az sa priblizia k rozdielu okolo 15-20% s porovnatelnymi existujucimi budovami v danej lokalite co je typicky rozdiel vo vyvinutych realitnych trhoch.

[Mito86]

to JUGGLER: ano, ako vo vsetkych oblastiach vzdy sa da najst dobra prilezitost. Ja sa skor bojim toho, ze lepsi vyber uz nepride. Lepsie ceny asi aj pridu ale ci bude vyber tak siroky to nikto nevie. Pretoze, ak padnu ceny tak sa dobre byty pravdepodobne na trh ani nedostanu. Ked su ceny nizke tak predava naozaj iba ten co musi.

to Rokosák: kde ziskam data o cistom disponibilnom prijme? Pristupnost hypotek, ano, ale nevidim dovod preco by mali byt v buducnosti menej pristupne. Ved cela snaha ECB ide o to aby sa uvery znova rozbehli, nech sa peniaze tocia.
Preco ocakavas pokles novostavieb? Nepoklesnu panelaky kedze tie maju uz polku zivota za sebou?

[Mito86]

Dolezita je aj otazka stavebnych nakladov. Ceny nemozu klesat vecne, nikto nebude stavat aby nasledne predal pod vyrobne naklady. Takze otazka znie, vie niekto kde sa pohybuju stavebne naklady na stvorec bytu v novostavbe pripadne rodinneho domu?

[filip glasa]

Pri stavbe domu ti v Ziline bude mozno polovicu ceny robit pozemok. Stavebne naklady dajme tomu druhu polku. Stavbne naklady klesali spolu s cenami nehnutelnosti. Marze aj preto zostali plusove.

Ceny nehnutelnosti mozu kratkodobo klesnut aj pod naklady na vystavbu. Pozri do USA alebo Spanielska. Daju sa tam take stavby najst celkom bezne.

[Mito86]

filip glasa
Ceny nehnutelnosti mozu kratkodobo klesnut aj pod naklady na vystavbu. Pozri do USA alebo Spanielska. Daju sa tam take stavby najst celkom bezne.

Myslel som nove projekty. Celkovo je dopyt po byvani velky, ukazuje to demografia, pomer stvorcov na obyvatela v porovnani s EU a ukazuje to aj percento mladych ktory ziju s rodicmi. Takze nove projekty bude treba stavat. BA je mozno plna novostavieb ale v regionoch toho na vyber nie je vela, novostavieb je ako safranu. Nikto nebude stavat nove projekty ak bude ich predajna cena nizsia ako naklady. Preto si myslim, ze naklady su dno, nizsie sa ist neda. Preto som sa pytal, ci niekto nevie naklady.

[filip glasa]

Celkovo je dopyt po byvani velky, ukazuje to demografia, pomer stvorcov na obyvatela v porovnani s EU a ukazuje to aj percento mladych ktory ziju s rodicmi.

keby bol dopyt velky, tak ceny neklesaju.
Demografia je skor opacna - pocet novych ludi klesa. V porovnani s EU mame malo bytov. A v porovnani s Rumunskom vela. Preco by sme vobec mali v nejakych cislach dobehnut EU? Vobec ten priemer dobehnut nemusime.

Naklady neviem. Ale pozri si najlacnejsie bytovky co sa stavaju v malych mestach, alebo na dedinach. Niekde pod tou cenou budu stavebne naklady. Lebo pozemky v tej cene v malom meste vela nezavazia. Cca 700-800 EUR/m2 bytu za lacnejsie projekty? Este pri tych vypoctoch pozor na DPH. Uz ta ti robi velky rozdiel ak na nu zabudnes.

[Mito86]

filip glasa
keby bol dopyt velky, tak ceny neklesaju.

Mas pravdu, zle som sa vyjadril. Chcel som ovedat, ze zaujem, potreba.

Demografia je skor opacna - pocet novych ludi klesa. V porovnani s EU mame malo bytov. A v porovnani s Rumunskom vela. Preco by sme vobec mali v nejakych cislach dobehnut EU? Vobec ten priemer dobehnut nemusime

Demografia je praveze na strane dopytu:

1) najpocetnejsia skupina su ludia medzi 25 - 40, tj. hlavny zaujemcovia o kupu. Vela z nich este nema vlastne byvanie

2) deti je stale viac ako dochodcov tj. stary nebudu schopny uvolnovat svoje byty pre vncata v dostatocnej miere. Toto sa zmeni az ked odijdu do dochodku "husakove deti"

3) Slovensko ma stale malu mieru mestkeho obyvatelstva. Je preto predpoklad, ze bude pokracovat migracia do miest

4) Preco by sme sa nemali tahat k priemeru EU? Data ukazuju, ze ak na to ludia maju tak chcu byvat vo vecsom, sami.. nividim dovov preco by sa to pri priaznivejsej situacii nemalo uduat aj na slovensku

[marco]

treba skor zohladnit demografiu v horizonte dalsich 20-30 rokov. a ta rozhodne nebude v prospech dopytu po nehnutelnostiach.

[filip glasa]

Preco by sme sa nemali tahat k priemeru EU? Data ukazuju, ze ak na to ludia maju tak chcu byvat vo vecsom, sami.. nividim dovov preco by sa to pri priaznivejsej situacii nemalo uduat aj na slovensku

lebo na to nemame? Zivotnu uroven a platy EU nemusi vobec nikdy dobehnut. Vzdy budu staty, ktore na tom budu lepsie a tie ktore na tom budu horsie.

[Mito86]

filip glasa
lebo na to nemame? Zivotnu uroven a platy EU nemusi vobec nikdy dobehnut. Vzdy budu staty, ktore na tom budu lepsie a tie ktore na tom budu horsie.

Neide o to, ci ich dobehneme ale ide o trend. Trend ukazuje, ze ak sa ludia stavaju bohatsi dopraju si viac miesta. Ak teda predpokladame, ze ludia budu bohatsi predpokladame aj to, ze si dopraju viac miesta a teda aj to, ze dopyt bude rast.

[jogo]

Neide o to, ci ich dobehneme ale ide o trend. Trend ukazuje, ze ak sa ludia stavaju bohatsi dopraju si viac miesta. Ak teda predpokladame, ze ludia budu bohatsi predpokladame aj to, ze si dopraju viac miesta a teda aj to, ze dopyt bude rast.

No ved prave, ze ide o trend. A ten ide uz 4 roky pri cenach nehnutelnosti smerom dole.Trufnes si hladat dno jednym nakupom za celozivotne uspory? Snad postupnymi dokupmi a priemerovanim ceny by to islo, ale kto ma dost penazi na postupnu kupu troch nehnutelnosti v dobrych lokalitach?

[Mito86]

jogo píše:
No ved prave, ze ide o trend. A ten ide uz 4 roky pri cenach nehnutelnosti smerom dole.Trufnes si hladat dno jednym nakupom za celozivotne uspory? Snad postupnymi dokupmi a priemerovanim ceny by to islo, ale kto ma dost penazi na postupnu kupu troch nehnutelnosti v dobrych lokalitach?

Asi nie sme úplne na dne ale podľa mňa sme niekde blízko. Ak navyše byt pri konzervatívnom odhade prinesie 3,5% ročne tak to znie celkom dobre. V mojom pripadne dostanem SPM takže úrok mám 1,09% p.a. s FIX na 5 rokov.. nie je o čom

[jogo]

Asi nie sme úplne na dne ale podľa mňa sme niekde blízko. Ak navyše byt pri konzervatívnom odhade prinesie 3,5% ročne tak to znie celkom dobre. V mojom pripadne dostanem SPM takže úrok mám 1,09% p.a. s FIX na 5 rokov.. nie je o čom

Vidim, ze si rozhodnuty.
-daj pozor, aby si nekupil byt, kde je riziko, ze jeho cena klesne pod stavebne naklady - uvediem extremny priklad - Lunik IX.
-kupovat byt, to nie je kupa akcii, kde je centralizovany trh. Daj pozor, aby si dany byt nepreplatil o desiatky percent voci realnej trhovej cene. A realnu trhovu cenu by som si zistil opacnym postupom - dal by som inzerat, ze predavam byt a cakal by som na ponuky, ake dostanem. Z nich by som si urobil usudok o realnej predajnej cene a za taku by som sa snazil nakupit.
Jeden znamy este za Meciara vravel, ze byt preda za 750 000 Skk na buduci rok. Take boli ceny predajnych inzeratov v novinach. A potom ho dva roky predaval a nakoniec ho predal za 480 000 Skk, lebo uz chcel dokoncit rodinny dom a potreboval peniaze.

[Mito86]

Dakujem

[jaroslav80]

...dostanem SPM takže úrok mám 1,09% p.a. s FIX na 5 rokov.. nie je o čom

Poplatok za poskytnutie pozicky je 0 EUR?
Posudok nehnutelnosti nebude treba alebo bude zadarmo?
Poistenie nebude treba ziadne?

Ani ziadne ine skryte poplatky nebudes mat? V takom pripade by sa 1,09% p.a. pacilo aj mne. A najlepsie keby sa po tych 5 rokoch dala ta hypoteka splatit bez nejakej pokuty.

[Mito86]

jaroslav80
Poplatok za poskytnutie pozicky je 0 EUR?
Posudok nehnutelnosti nebude treba alebo bude zadarmo?
Poistenie nebude treba ziadne?

Ani ziadne ine skryte poplatky nebudes mat? V takom pripade by sa 1,09% p.a. pacilo aj mne. A najlepsie keby sa po tych 5 rokoch dala ta hypoteka splatit bez nejakej pokuty.

- poistenie je cca 0,08% rocne
- posudok + poplatok za hypo su jednorazovky a tvoria iba 1% z ceny
- po 5 rokoch skonci viazanost a hypo mozes bez problemov a poplatkov vyplatit...
- skryte naklady nejake budu, tazko teraz odhadovat vysku a pravdepodobnost

[peter.cmorej]

poistenie nepotrebujes

[Mito86]

Poistenie nehnutelnosti urcite treba. Preco by nie?

[peter.cmorej]

nehnutelnosti ano, bez toho ani nevyplatia peniaze, ale mal som pocit, ze ty si pisal o poisteni k uveru = urazovka, smrt, schopnost splacat .. ale uz neviem najst na rychlo tvoj povodny prispevok, tak moznos som ho len zle precital

[marco]

http://hnonline.sk/ekonomika/c1-5829035 ... och-rokoch

co by ste doplnili k tejto analyze ? jedna sa len o vykyv v horizonte dlhodobejsieho znizovania, alebo ktore faktory by mohli realne zvysit ceny (dopyt)?

[filip glasa]

1% rast/poskles je výkyv nižší než chybová odchylka pri zbere dát.

[Mito86]

Co sa tyka ziliny tak tam mame rast uz stvrty kvartal po sebe. Sice na urovni statistickej odchylky ale je

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... dla-krajov" onclick="window.open(this.href);return false;

Rozdiel medzi 4Q 2008 a 4Q 2009 je 17%.
Rozdiel medzi 4Q 2009 a 3Q 2012 su ledva 4 percenta.

To znamena, ze bublina v ZA rychlo splasla v priebehu roka, dvoch a za posledne tri roky sa ceny hybu v rozpati 5% hore dole... Podla mna sme na dne. Nie na zaciatku rychleho rastu ale pokles uz asi nepride.

[Mito86]

Este doplnim k peter.cmorej, ano, pokial kupujes byt na biznis tak poistenie netreba.

[peter.cmorej]

Nerozumiem. Poistenie k hypoteke od banky ti netreba preto, lebo je vacsinou drahe a poistne podmienky zle.

[marco]

K zberu udajov len tolko, ze pokial mam dobre info nbs berie do svojich statistik ceny, ktore inzeruju realitky. Pokial tam nebudu evidovane udaje o cene priamo z kupnych zmluv z katastra, moze to byt hlavne v regionoch ako BA dost skreslene. Tym myslim vyssiu ponuku hlavne mensich bytov a s tym spojene vyjednavanie cien. Kupujuci je momentalne v lepsej pozicii, osobne realnemu narastu cien nehnutelnosti v tomto roku neverim.

[Mito86]

peter.cmorej - ano, poistenie uveru nie je vyhodne vo vseobecnosti. Ja som myslel na zivotne poistenie, pokial mas byt na biznis a nemas rodinu tak netreba.

[filip glasa]

NARKS by mal nahlasovat zrealizovane ceny pri predaji. Ale neviem ci to realne niekto do NARKS nahlasuje a ci nakoniec nepouziju len ceny zo svojho portalu.

[marco]

podla mojich info sa tam nahlasuju inzerovane ceny, ale mozem sa mylit. okrem toho, pre NARKS je vysledny stav, ked ceny "zase idu hore" priaznivy. som skepticky.