Ako-investovať - fórum

Cafte,
mam zaludnu otazku. Hladal som na nete (absolutne bezuspesne) nejake hinty a/alebo vzorce, ako ocenit nehnutelnost. Vpodstate nieco ako jednoduchy postup aky pouzivaju odhadcovia nehnutelnosti.
Nehladam nieco 100% a komercne. Len pre vlastnu potrebu (dajme tomu chcem vediet kazdy kvartal, aku cenu ma cca moje portfolio).
Viem (alebo som cital a co som z citaneho vyrozumel), tak odhadcovia pouzivaju sposob, ze najprv ocenia technicku stranku nehnutelnosti (vek, vybavenie, energeticka narocnost), vynasobia to nejakym koeficientom lokality a plus zohladnia ceny nehnutelnosti v okoli.
No a mna by zaujimalo, ci neexistuje nejaky dostupny amatersky vzorcek na to technicke zhodnotenie. Lebo este dajme tomu u bytu si viem akoze porovnat ostatne ceny (viem ako to chodi, kazdy nadhodnocuje), ale napriklad pri dome v blizkosti BA sa to skoro neda. Kazdy dom je iny, pozemok je iny (urcite zavazi) a samozrejme lokalita vramci dediny tiez zavazi urcite.
Domy su napriklad od 170k do 350k kludne (na prvy pohlad skoro rovnake)...
Tak ak tu je nejaky studovany stavbar / odhadca, rad sa necham poucit.
nehnutelnostiam zdar

Ja by som vedal ze ti staci sledovat trh s nehnutalnostami na nete a to by malo na poloamatersku uroven stacit. Ale to ta asi uz napadlo

Istiach napísal:Ja by som vedal ze ti staci sledovat trh s nehnutalnostami na nete a to by malo na poloamatersku uroven stacit. Ale to ta asi uz napadlo

no napadlo... lenze je to strasne pracne (ale pri bytoch to viac menej ide)... lenze ti vravim, na dom sa to prakticky neda aplikovat. Tam je ten rozptyl aj 100k (pri byte tak 10k-15k)...

A chcel by som to tak 70:30 (profi:amatersky)

Tu som nasiel nejaku diplomovku na temu ocenovania nehnutelnosti. Dole na stranke je aj link a da sa to tam stiahnut:
https://www.vse.cz/vskp/30168_trzne_oce ... nutelnosti" onclick="window.open(this.href);return false;

Abstrakt: Diplomová práca pojednáva o problematike oceňovania nehnuteľností v tržných podmienkach Českej republiky. Problematika je spracovaná tak v teoretickej, ako aj praktickej rovine a vychádza z dostupných literárnych a internetových zdrojov. V úvode teoretickej časti sa autor venuje najdôležitejším a najfrekventovanejším pojmom používaným v oceňovaní, rozdeleniu realitných trhov a vymedzeniu pojmov hodnota a cena. Druhá časť teoretickej časti stručne a prehľadne spracúva metodiku tržného oceňovania a bližšie sa zaoberá porovnávacou metódou a výnosovou metódou. Treťou preberanou problematikou teoretickej časti je spracovanie marketingu predaja nehnuteľnosti, odporúčania pre výber realitného makléra a podstatné náležitosti týkajúce sa kúpnej zmluvy a prevodu nehnuteľnosti. V praktickej časti sa nachádza spracovanie ekonomicko-hospodárskej, sociálnej a realitnej situácie v Královéhradeckom regióne a v Českej republike. V tejto časti sa nachádza aj tržné ocenenie reálnej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kúpeľnom meste Janské lázne prostredníctvom porovnávacej metódy. Na určenie hodnoty nehnuteľnosti je použitá kvalitatívna, kvantitatívna a zmiešaná analýza.

Ziadne vzorce nepomozu bez dat. Co je treba zistit priemernu cenu podobnych domov v lokalite. Podla moznosti predajnu cenu.

Rokosak, ale odhadcovia urcite nejdu len podla toho (aj ked mozno maju lepsie a cistejsie data z nejakej databazy NARKSu alebo statistickeho uradu alebo katastra)... ale mna zaujimaju hlavne tie technicke veci... neverim, ze pride chlapik, kukne na barabiznu zvonka, potom na reality.sk a potom vytiahne cenu...

Kdyz kouknes na nejakou verejnou drazbu, byva tam protokol o odhadu nemovitosti - odhadce vetsinou najde v okoli dve podobne prodavane nemovitosti, srovna je s tou v aukci, zapocita ruzne koeficienty opotrebovanosti, bremen a nedostatku a vypocet mu vyplivne cenu.

Trhovu hodnotu urcuje trh. Zbytocne Ti odhadca ohodnoti dom na sto tisic, ak Ti ho nikto za tu sumu nekupi. Dalsi pripad je, ze popytas 110,000 a niekto ho za tu cenu kupi.

Odhadca je pre pripad kupy ci predaja zbytocny. Uzitocny je pri dedicstve a rozvode.

Ale ty jsi soucasti trhu. Takze pokud chces koupit dum, ktery se prodava za urcitou cenu, mel bys nejak zanalyzovat, zda poptavana cena je adekvatni, nebo se mas poohlednout po necem jinem. To same pri prodeji, abys nechtel prilis a nestravil prodejem a postupnym snizovanim ceny prilis casu nebo naopak abys zbytecne cenu nepodstrelil. No a rozumna metoda je kouknout na podobne nemovitosti a porovnat to. Stejne jako to delaji odhadci pro drazby.

Akurat aj ten odhadca (pre drazbu) "zapocita ruzne koeficienty" a tie ma zaujimaju...
Ja uplne chapem princip dopytu a ponuky, ale rad by som mal nejaky nastroj, ktory by to nejak technicky zhodnotil (napriklad pre poistovnu)... ide o to, ze je rozdiel bungalow 150m2 na 5 arovom pozemku, jeden stoji 170k a druhy 220k... A jeden ma napisane "luxusne zariadeny", druhy nie. A ja verim, ze odhadca (statny, s bumazkou) ma nejake tabulky, kde ma napriklad znizujucu cenu s pribudajucim vekom stavby, s "kvalitou" obkladov napriklad (ci stoji meter 30 eur alebo 12)...
Plus dom je na pozemku, aj tie sa urcite nejak ohodnocuju (rozloha apod, ale tu si myslim, ze je to s privelkou rozlohou klesajuce, kedze urcite nikto nevyvaly 120 eur /m2 nad 10 arov, lebo na to povacsinou nema)

Dalsia vec je, ked sa nepredava vela nehnutelnosti (alebo nie su porovnatelne), tazko sa urcuje co i len priemerna cena z inzeratov...

Takze stale cakam, ci sem chodi nejaky podkuty odhadca

inac toto som nasiel
http://www.zakonypreludi.sk/zz/2004-492" onclick="window.open(this.href);return false;

tak toto, akurat v ludskej reci a zjednodusene... ale ako som to cital, asi sa to moc neda...

tak neviem, ci ma odpocuvaju, ale na etrende je toto (a teda priamy link na kalkulacku)
http://www.etrend.sk/ekonomika/vyratajt ... s-byt.html" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.institutfinancnejpolitiky.sk ... /index.php" onclick="window.open(this.href);return false;

Hodil som tam nejake svoje nehnutelnosti a nevysla uplan haluz... trosku poddimenzovane, ale ako hruby odhad ok podla mna (treba priratat prirazku terajsieho boomu)

Ahoj, na ocenenie nehnutelnosti sa moze pouzit ukazovatel Capitalization rate. Ide o percentualnu navratnost investicie, ktoru si investor urci, dajme tomu 5,5%. Ak ocenujem 1-izb. byt v Bratislave, pocitam s tym, ze mozem mat rocny cisty zisk z prenajmu napr. 4.000 EUR. Takze ak byt prinesie rocne 4.000 EUR a investor chce mat 5,5% navratnost, byt by mal stat cca 73.000 EUR (4.000/0,055). Ak predavajuci pyta viac, je cena nehnutelnosti z pohladu kriterii investora nadhodnotena.
Pozri clanok: http://realitne-tipy.sk/caprate.html" onclick="window.open(this.href);return false;, tam o tom pisem viac...

Marian_BA napísal:Ahoj, na ocenenie nehnutelnosti sa moze pouzit ukazovatel Capitalization rate. Ide o percentualnu navratnost investicie, ktoru si investor urci, dajme tomu 5,5%. Ak ocenujem 1-izb. byt v Bratislave, pocitam s tym, ze mozem mat rocny cisty zisk z prenajmu napr. 4.000 EUR. Takze ak byt prinesie rocne 4.000 EUR a investor chce mat 5,5% navratnost, byt by mal stat cca 73.000 EUR (4.000/0,055). Ak predavajuci pyta viac, je cena nehnutelnosti z pohladu kriterii investora nadhodnotena.
Pozri clanok: http://realitne-tipy.sk/caprate.html" onclick="window.open(this.href);return false;, tam o tom pisem viac...

Vdaka, zaujimave citanie. Kedze podla fotky som zistil, ze sedime na jednom poschodi, mozme to niekedy prebrat v kuchynke

Ahoj, ja ta neviem ta podla nicku identifikovat. Kde na 4. poschodi sedis?

Marian_Con napísal:Ahoj, ja ta neviem ta podla nicku identifikovat. Kde na 4. poschodi sedis?

v PM blizsie info