volne fin.prostriedky - co s nimi?

[Amos]

Zdravim,

chcel by som poziadat o radu (resp. názor). Ako nalozit s financnymi prostriedkami? :

mam 35 rokov + fin. prostriedky:
80.000 Eur na roznych terminakoch
10.000 Eur v stavebnom sporeni
10.000 Eur - aktualna odkupna hodnota mojho kapital.zivot.poistenia (= moznost to pouzit ako pozicku, naposledy za cca 9,5 % p.a.)
vlastnim 2izb. byt - Trencin
ziadny hypouver, ani stavebny (medzi)uver, ani spotrebny, ani leasing ani... (proste ziadne zadlzenie)

plany: zhodnocovat svoje financie a v rozmedzi 1 az 4 roky kupit 3izb. byt v Trencine a obnovit vozovy park - t.j. kupit nove alebo jazdene auto do cca 20.000 Eur

Vopred dakujem

[Amos]

este som zabudol, mesacne dokazem odlozit cca 1000 Eur

[peter.cmorej]

cash by si mal rozlozit. Nieco urcite nechat na terminakoch, zo zbytku spravit portfolio zlozene z fondov. Co sa tyka bytu, ja osobne by som kupu noveho (stary predas ?) riesil pri dobrom uroku hypotekou a cash by som si radsej nechal a snazil by som sa ho zhodnocovat.

tie ciele co uvadzas su pomerne kratkodobe. Ak si chces aj dlhodobo budovat nejake aktiva, tak na to su vhodne pravidelne sporenia do podielovych fondov. Pravidelne sporenia ma tu vyhodu, ze nepodstupujes az take riziko, ze zainvestujes v zlu dobu, pred nejakym prepadom.

To kapitalko co mas: ak si poziadas o "pozicku", tak to oni tebe uctuju urok 9,5 %, spravne som to pochopil to co je za poistku ?

[peter.cmorej]

s tou sumou aku mas na odkladanie sa ti uz urcite oplati uvazovat nad investovanim cez burzu do ETF (= fondy obchodovane na burze s nizsimi poplatkami ako klasicke podielove fondy). Ale to sa tomu treba trosku aktivne venovat. Alebo si zaplat aktivnu spravu. Tebe by sa to mohlo oplatit. Ak chces poradenstvo a nejaky navrh, kludne sa ozvi.

s tvojimi moznostami by sa u teba dalo vyskladat celkom slusne portfolio = rozne investicne moznosti

[vratko.michalik]

No na jeden až štyri roky sa nič svetoborné nevymyslí. To by som tie peniaze nechal na termiňákoch.
K tomu bytu - plánuješ ho na vlastné bývanie, alebo ako investíciu - prípadne ho budeš prenajímať ?
Tiež nie je zlý nápad zobrať na byt hypotéku a peniaze investovať. Ak rátame hypo na 50 000 EUR na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 5% - tak za 30 rokov zaplatíš 96 628 EUR. Pritom ak zainvestuješ svojich 50 000 EUR na čistý úrok 2,25%, tak budeš mať po 30tich rokoch 97 469 EUR. A si v zisku 841 EUR
Teraz ale nie je problém mať termiňák na 3,24% - čo by znamenalo po 30tich rokoch sumu 130 139 EUR, čiže zisk 33 511 EUR. To nie je zlé na to, že je to takmer bez rizika. Ak by si peniaze investoval, tak je šanca dosiahnuť vyšší výnos a teda aj väčší zisk oproti tomu, keby si byt kupoval v hotovosti.

Ja osobne by som na Tvojom mieste zobral na byt hypo. Auto kúpil v hotovosti. Zvyšok nasporených peňazí zhodnocoval a popri tom - rozdiel medzi 1 000 EUR mesačne a splátkou hypotéky - sporil.

[Amos]

To kapitalko co mas: ak si poziadas o "pozicku", tak to oni tebe uctuju urok 9,5 %, spravne som to pochopil to co je za poistku ?

spravne si pochopil.
KZP mam amslico -tzv. "E" produkt z r.1996 (smrt alebo dozitie).
amslico ti ponukne pozicku automaticky vo vyske splatky (ak si s tym suhlasil v navrhu zmluvy), ak si zabudol zaplatit lehotne poistne -t.j. amslico ti pomoze vyhnut sa zaniku poistnej zmluvy.
Tuto pozicku ale mozes brat od amslica aj ucelne - max. do vysky odkup. hodnoty poistenia v danom roku, ked ziadas o pozicku. Splacanie je velmi variabilne. Istinu mozes splacat ako chces (okamzite, pravidelne po castiach, nepravidelne, alebo aj nie), dolezite je aby si aspon 1x rocne splatil uroky (t.j. aby celkova dlzna suma nepresiahla vysku odkupnej hodnoty poistenia)

[Lobista]

Tiež nie je zlý nápad zobrať na byt hypotéku a peniaze investovať. Ak rátame hypo na 50 000 EUR na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 5% - tak za 30 rokov zaplatíš 96 628 EUR. Pritom ak zainvestuješ svojich 50 000 EUR na čistý úrok 2,25%, tak budeš mať po 30tich rokoch 97 469 EUR. A si v zisku 841 EUR

Sorry, ale toto je ta najvacsia demagogia, aku som kedy pocul -- jedine ze by si bol silnym zastancom deflacie . Tie peniaze nebudu mat o 30 rokov taku hodnotu ako teraz ani omylom -- ich hodnota bude nizsia o inflaciu. Kebyze si vypocitas net present value, co je ukazovatel zohladnujuci casovu hodnotu penazi, tak zistis, ze to je ta najvacsia blbost co mozes urobit. A dalej, ak si niekde videl 30-rocnu fixaciu na hypoteku 5%, tak sem s nou... to ti ziadna banka neda. Ta sadzba sa bude menit rovnako ako aj sadzba na terminaku. A ten rozdiel medzi nimi bude vzdy len v tvoj neprospech a nikdy nie opacne... brat hypo a davat prachy na terminak je to iste ako mysliet si, ze dlhodobo dokazem vyhravat na rulete v kasine.


Na terminovanych vkladoch ziadne arbitraze voci hypo neurobis, ani keby si sa rozkrajal... jedine, ze by si to robil stylom davat to vzdy do banky, ktora je najrizikovejsia, a teda dava najvyssi urok na trhu lebo jej nikto nechce pozicat, ale to by sa ti mohlo velmi skoro stat, ze by krachla a ty by si dva roky cakal kym ti poslu prachy z fondu ochrany vkladov, a aj to myslim bude uz len 90% vlozenej sumy ak sa nemylim. A ani to by dlhodobo nevychadzalo... neviem ci vobec kratkodobo. Ale aj tak by ti to asi nepokrylo ani ten urok na hypo a nie to este inflaciu...

[Lobista]

Cize terminaky su z obliga, dlhopisy su problem pre to, ze tam mas velmi koncentrovany credit risk, a teda kupil by si za tie prachy asi len jeden dlhopis, kedze je to mala suma na ten trh. Vsadzal by si teda na to, ze ta firma nekrachne, lebo ak ano, tak stratim vsetky prachy a mozem sa ist klzat. Ale toto sa da vyriesit cez dlhopisove ETF.

Jedine ako-tak rozumne mozno je alternativa sporenia do ETF, resp. do jednotlivych akcii -- na co si ale chlapik asi netrufne. Tie ETFka by mozno v tak dlhom case dali viac ako to hypo, problem je ale, ze by sa to portfolio muselo nejako riadit -- aby sa mu nestalo napr. to, ze po 30 rokoch sporenia akurat chyti prepad ako 2008/2009. Otazne je, ci by psychicky ustal povedzme 50% pokles investicii v jednom roku a pokracoval v sporeni dalej -- co je sakra tazke ked trh ide proti tebe. Ja by som na jeho mieste urcite najprv vybavil byt a auto a potom sporil postupne -- momentalne to nevyzera, ze by sa rysovala nejaka uzasna rally na trhu, ktoru by som nechcel prepast, skor to vyzera na sideways market, takze radsej by som kupil dom a sporil postupne...

[Amos]

Co sa tyka bytu, ja osobne by som kupu noveho (stary predas ?) riesil pri dobrom uroku hypotekou a cash by som si radsej nechal a snazil by som sa ho zhodnocovat.

Za prve – chcel by som sa Vam podakovat Petrovi, Vratkovi aj Lobistovi za prispevky.

Ohladom financovania bytu, rozdelili ste(sme) sa na 2 skupiny: Peter + Vratko su za uver, Lobista (+ ja?) proti uveru (preco ja skor proti , k tomu prideme neskor)

takze postup pri kupovani 3izb. bytu:
kupim 3izb. byt – ak je stary, tak prerobit a kompletne zariadit – potom sa prestahujem z povodneho 2iz. do tohto 3izb. – potom 2 izb. predam.
Ak by sa ale crtala ta „ocakavana hyperinflacia“, nechal by som si asi aj ten 2izb. a prenajimal ho – aj ked, tato alternativa mi moc nevonia, lebo nemam rad pracu s ludmi (teda najomnikmi). V reci cisel, byt by som prenajimal (t.j. strpel to natahovanie sa s najomnikmi), ak by som na tom zarobil (t.j. v cistom aj po odpocitani vsetkych vydavkov a dani) aspon 2-nasobok sumy, ktoru by som dostal, ak by som byt predal a peniaze dal na najvynosnejsi terminak (t.j. cca uz spomenutych 3,24% - t.j. 2-nasobok je cca 7% p.a.).
Aj ked (a teraz sa uz trocha zamotavam ), pri hyperinflacii by mi cena bytu (asi) neustale stupala (v penaznom vyjadreni), t.j. prenajom by nemusel byt az taky vynosny aby sa to oplatilo.... (ja neviem, tazko sa to pise...)

[peter.cmorej]

Kebyze si vypocitas net present value, co je ukazovatel zohladnujuci casovu hodnotu penazi, tak zistis, ze to je ta najvacsia blbost co mozes urobit.

nie je to celkom tak Martin. Ten Vratkov vypocet nie je sice moc stastny (urcite by som nepouzil ako priklad terminak), ale point je spravny. Hovoris o casovej hodnote penazi ... lenze casovu hodnotu ma aj dlh a aj moje splatky dlhu, ktore platim. Ja som na tuto temu napisal svojho casu clanok, kde je to snad zrozumitelne popisane:
http://cmorej.blog.sme.sk/c/179180/Prec ... -dobu.html" onclick="window.open(this.href);return false;

v diskusii pod clankom ma rozobrali "na suciastky", tiez mi tam ratali net present value (este ze vacsina diskutujucich na SME nevie ratat ale myslim, ze som obstal celkom slusne. Potom som este pisal take doplnenie clanku:
http://cmorej.blog.sme.sk/c/181771/Hodn ... lhsie.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Amos: problem s bytom ako investiciou je najma jeden: likvidita. Ak zamrzne z nejakeho dovodu trh s nehnutelnostami, byt nepredas ak nezlavis z ceny. Ak by nastala hyperinflacia, tak 99 % ludi pride o uspory a uroky vyletia do vysin. Nechcel by som vtedy predavat byt. Nech by mal na papieri akukolvek hodnotu.

[Lobista]

Peter, ok, je to +- o tom, ci zhodnotit prachy o viac ako je tvoja urokova miera. Samozrejme, ze aj hodnota dlhu sa casom znizuje a cim vyssia inflacia tym lepsie -- az na to, ze pri hypotekach po pociatocnom obdobi fixacie mas variabilne sadzby, takze ti ani ta inflacia nepomoze. A chapem aj to, ze kym uroky na hypo ti postupne klesaju, uroky na investicii by ti mali rast. Ale furt si myslim, ze nemas sancu na tom cez terminak a ani cez dlhopisy zarobit. Lebo jednoducho, kebyze je to mozne, tak to uz davno robia big boys a tu arbitraz zlikviduju. To proste nie je o tom, ze ja s tym vydrbem tak, ze zoberiem hypo a drbnem ho na terminak .
A popri tom, jedno zo zakladnych pravidiel investovania hovori o tom, ze investovat na margin je strasne risky

[peter.cmorej]

s dlhopismi a terminakmi by som to neskusal, to je pravda
zakladom je zvolit si dobru fixaciu a v podstate prechytracit bankovych analytikov. Preto sa dost rezervovane staviam k tym roznym 1 % fixom na jeden rok a variabilnym sadzbam. Zato 5 % na 10 rokov mi znie celkom sympaticky.

[filip glasa]

Zato 5 % na 10 rokov mi znie celkom sympaticky.

Len garantovaný výnos 5,5 % p.a. na tých 10 rokov asi nenájdeš
Furt sa nejakému riziku vystavuješ. Inak by to ani nešlo. Ako písal Martin - arbitráž v hypotéke neexistuje. Ale pri tom fixe na 10 rokov a úroku 5% sa už dá o niečom uvažovať. Každopádne by som to nedoporučoval len tak halabala každému na fóre, lebo sa to samozrejme môže otočiť aj opačným smerom.

[vratko.michalik]

Zdalo sa mi že som odoslal príspevok, ale nejako ho nikde nevidím.

Nechce sa mi to celé rozpisovať, preto to len veľmi zhrniem.

Ak som konzervatívny klient, tak sa mi viac oplatí zobrať hypo a ušetrené peniaze dať na termiňák. Dôvod je ten, že takto dostanem na termiňáku úrok cca 4,0% p.a. Pritom keby som kúpil byt za hotové a ušetrené peniaze hypotekárnej splátky sporil mesačne, tak by som dostal úrok niečo málo cez 1% p.a.
To je jediný dôvod, prečo sa tekémuto klientovi, ak je konzervatívny, oplatí zobrať na byt hypo.
Nemal som namysli žiadne prechytračenie banky ani nič podobné.

Ak má klient ochotu riskovať, tak sa mu od nejakej hranice očakávaného zúročenia taktiež viac oplatí zobrať hypo a peniaze jednorázovo zainvestovať. V tom príklade, ktorý som uvádzal sa to láme pri 5,4% p.a.

V žiadnom prípade som nechcel svojím príspevkom povedať, že sa akémukoľvek klientovi oplatí zobrať hypo a ušetrené peniaze dať na term.
Ale kvôli rozdielu úrokových sadzieb na termoch vs sporiacich účtoch sa to oplatí viac, ako kúpiť byt v hotovosti a sporiť na sporiacom účte (pre konzervatívneho).

[Lobista]

Nemyslim si, ze existuje tak konzervativny klient, ktory v horizonte 30 rokov sporil na terminaku .

[vratko.michalik]

Nemyslim si, ze existuje tak konzervativny klient, ktory v horizonte 30 rokov sporil na terminaku

No ale zasa ak klient predpokladá výnos investície vyšší, tak sa mu tiež, čisto matematicky, viac oplatí zobrať hypo.
Jedine ak bude jeho cieľový výnos v intervale 4,0 až cca 5,4%. Vtedy nie.

Ale jak vravím, je to len prepočet. To neznamená, že to danému človeku aj musí vyhovovať.

Navyše u Amosa ide o byt na bývanie, nie na investíciu, čiže v tom prípade by som to vyplatil zo svojho a starý dvojizbák predal.

Mať byt na zarábanie je niečo medzi investíciou a podnikaním (vzhľadom na strávený čas) a potenciálny výnos za to podľa mňa nestojí.

[Pette]

riesenim takychto otazok je viac zarabat - nie riesit, ako z mala urobit vela, ale venovat tie roky tomu, aby dotycny zarobil radovo viac, ako nejake 3 percenta na terminaku z nejakej sumy.

[Amos]

A teraz, preco som ja proti uveru?

kvoli sedliackemu rozumu a trochu informacii a matematiky k tomu.
urok z hypouveru 5%. Moja predstava v minulosti bola, ze pri uvere – hocijakom - to funguje asi takto:
(a prosim nesmejte sa mi, lebo tak rozmysla 1% z 99% ludi co si beru hypouver – ostatni to neriesia lebo su tupi a trasu sa uz len pri pomysleni, ze im niekto pozicia prachy)

povedzme, poziciam si 30.000 E za 5% p.a. (na 30 splatok, rokov – t.j. 1 splatka rocne, aby sa to lahko ratalo) – potom splatka sa vypocita takto: po roku prva splatka istiny 1.000 E + 5% z 30.000, druha splatka istiny1.000 E + 5% z 29.000(lebo uz dlzim menej) atd..., potom by sa to vsetko zratalo a vydelilo 30-timi – aby nam vysla rovnaka splatka – t.j. sedliackym poctom by to malo byt 30.000(istina)+23.250(uroky)=53.250./30splatok = 1.775E jedna rocna splatka. V mesacnom splacani by ta splatka mala byt este nizsia, lebo rychlejsie splacam istinu – ale dobre – nech je matematickych 148 E. Tolko sedliacka logika. Ved ako funguje urocenie vkladov, tak hadam funguje aj urocenie uverov. Avsak logika bankarov je patrne ina, lebo hypokalkulacka ukazuje 161 E!!!!!!!! T.j. len splatky su spolu 58.000E. Kto ma chce legalne okradnut o 4.750 Eur?
Kdepak soudruh Amos udelal ve vypoctu chybu??
Ako som sa niekde docital, pri prvych splatkach hypouveru az 5/6-tín tvori urok a len 1/6-tina je splatka istiny. Podobny ofajč, ale vo vacsom meradle je medziuver zo stavebka (tam neznaly klient splaca 6 rokov uroky z istiny z plnej sumy. Musim zaplakat, akí sme sporstí). Mal som moznost dostat rady od jedneho rakuskeho auditora, ktory predtym robil na vysokom poste v banke. Ked som chcel poradit nejaky uver, tak mi povedal, ze ziadny uver z komercnej banky nie je dobry pre retailoveho klienta.
Peter, a teraz sa dostaneme k tym fix.5%-tam. Pripocitaj k tomu vstupny poplatok, poplatok za ohodnotenie nehnutelnosti, poplatok za vedenie uctu, povinne poistenie nehnutelnosti, poplatok za uvedenie zalozenia nehnutelnosti do katastra + este neviem co - a sme razom na inom percente (kalkulacka RPMN – odhadujem to na 5,4% p.a. a viac).

Takze zhrnutie: zarobit na uver za 5.4% potrebuje zarobit naisto! min. 6,7% v hrubom (aby mi po zrazkovej dani zostalo 5.4%) – a to je nerealne (teda v takom objeme) – alebo, rad by som sa mylil.

Este by som sa priznal, ze jeden uver vlastne mam. viac na http://www.spf.sk" onclick="window.open(this.href);return false; . To ale neratam ako uver, lebo momentalne ho nesplacam, ani mi nenabiehaju uroky, t.j. podla Kiosakyho je to „pozitivne zadlzenie – resp. pakovy efekt“ – lebo mi to len zaraba. Ked budem chciet, splatim ho naraz za poplatok 1% z istiny, alebo ho budem splacat do 10 rokov za 3% p.a. .

PS: A ten prispevok Pette-ho nechapem.

[filip glasa]

neni to žiadny ofajč. Funguje to úplne rovnako ako by si si ty sporil mesačne pri zloženom úročení. Vtedy by to hralo na tvoju stranu. Keď si berieš úver, tak zložené útočenie hrá proti tebe. To je jednoduchá matematika.

Čo sa týka istiny, a úroku, tak je logické, že zo začiatku platíš takmer len úrok a žiadnu istinu. Je to preto, lebo chceš mať celých 30 rokov rovnakú splátku. Preto je splátka úveru rovnaká, ale pomer istina/úroky sa mení.
Ak by to malo byť akože podľa sedliackeho rozumu, tak by si musel platiť vždy rovnakú istinu, ale úrok podľa zostatku. Takže zo začiatku by si platil brutálne veľké splátky, ale neskôr zase maličké. Síce by si na banky nenadával, že ťa ošklbávajú, ale za to by si v najnevhodnejšom čase (keď si mladý) mal príliš vysokú splátku. A v starobe keď máš menej výdavkov, zase maličkú.

[Amos]

ok Filip, ale vysvetli mi preco mne to vyslo 148Eur mesacne (t.j. 1775 rocne) a banke 161 mesacne.

ved ja tiez uznavam narok banky, ze (v mojom modeli) prvy rok dlzim 30tis. a z toho platim 5% - t.j. 1500, druhy rok 29tis. a z toho urok 1450 , treti rok dlzim 28.000 a z toho urok 1400 - az po 30.-ty rok su uroky 50E(z 1000 E).
t.j. v "mojom svete" by som platil splatky(uroky+istina):
1.rok = 2500 (1000istina+1500uroky)
2.rok = 2450
3.rok = 2400
.
.
30.rok = 1050

Ak platim "dan" za to, ze mam nemennu splatku pocas 30 rokov - a za to ma legalne okradnu o 4700E, tak potom nech si ju strcia za klobuk. Nechcem, nekupujem.
BTW, neviem ci tu mate oddelenie diskusií o financnej slobode - ale (vo vsetkej skromnosti) ju teraz zazivam. Prijemny pocit - moct sa rozhodnut - ci potrebujem legalnych zbojnikov - alebo vyuzit heslo: Cash is a king a zjednavat pri kupe nehnutelnosti (resp. hocicoho). Fuj, trochu som sa nechal uniest

[duku]

Amos, tu je pekne spracovana kalkulacka uverov aj s grafmi ako klesa istina atd...

http://www.drcalculator.com/mortgage/ie/

toto co tu rozoberate je velmi zaujimava tematika. zalezi, kto ma ake preferencie a ako je ochotny ist do roznych rizik.

ja by som pri tychto prostriedkoch uvazoval o tom, ze trebars cast penazi vyclenim a skusim ich investovat do podnikania (aj cudzieho), tam je sanca dostat trebars 10% navratnost a cast ulozit konzervativne...

[JUGGLER]

Mal by si sa v niečom vyznať a do toho investovať.
Keď na to nemáš, tak z tvojích peňazí profitujú banky, keď ich tam necháš ležať za takmer nulový úrok.

K tým úverom by som takú fóbiu nemal. Nie je to ofajč. Len sa zymysli, že by si ty mal požičať niekomu na tridsať rokov. Je logické, že banka si berie najprv úroky. Každý dlhodobý úver je pre ňu riziko. Nikto nevie, čo bude za tridsať rokov.
Za 30 rokov ty ten úver preplatíš dajme tomu o 100%, ale keď si šikovný, tak tie peniaze otočíš mnohokrát. A potom aj tú nehnuteľnosť, čo si preplatil o 100% predáš o 300% drahšie.

Keď rozmýšlaš o nehnuteľnostiach, tak prinajmenšom časuj obchody. To znamená, že teraz, ked sú byty lacné a úvery nízko úročené by si mal KÚPIŤ ten trojizbový byt. A keď raz ceny budú na trhu vysoké, tak PREDAŤ ten dvojizbový.

Kupuj trpezlivo, v dobrej lokalite a najlepšie tehlu. Keď kúpiš za dobrú cenu - nikdy na tom neprerobíš. Najlepšie je kúpiť tak múdro, aby si to vedel predať obratom so ziskom.

P.S. Pred tridsiatimi rokmi každý sníval, že vyhrá 200 000 Sk na Športke a kúpi si dom a auto. Byt stál 30 000 ( 1000 €) a nástupný plat VŠ bol 1500 (50€).
Zamysli sa nad tým z pozície banky, čo ti má peniaze požičať (aj napriek tomu, že sa menia úroky). A prepočítaj si z pozície investora , čo by bolo lepšie pred 30 rokmi urobiť ( držať na termíňakoch, kúpiť nehnuteľnosti, investovať do akcií, biznisu, atd)

[duku]

Keď rozmýšlaš o nehnuteľnostiach, tak prinajmenšom časuj obchody. To znamená, že teraz, ked sú byty lacné a úvery nízko úročené by si mal KÚPIŤ ten trojizbový byt. A keď raz ceny budú na trhu vysoké, tak PREDAŤ ten dvojizbový.

Kupuj trpezlivo, v dobrej lokalite a najlepšie tehlu. Keď kúpiš za dobrú cenu - nikdy na tom neprerobíš. Najlepšie je kúpiť tak múdro, aby si to vedel predať obratom so ziskom.

presne tak, velmi dobra rada. s tymi peniazmi by som prisiel za predavajucim polozil na stol cash a tvrdo vyjednaval o cene. ked ten byt takto za svoj cash kupis (a to si myslim, ze dokazes dnes s peniazmi vhotovosti a ihned k dispozicii dohodnut velmi priaznivu cenu) tak potom si vklude mozes zvazit ponuky vsetkych bank a eventuelne aj HU zobrat a peniaze mas naspat a mozes ich supnut kam len budes mat chut (trebars kupit este jedne byt )) ....

[Amos]

Duku - dobry napad investovat do cudzieho biznisu, rozmyslal som nad tym, len neviem kde taku prilezitost najst.

Juggler - dobra rada (btw, ten moj dvojizbak je komplet - ale skutocne komplet, co ta len napadne - prerobena tehla). Avsak mam taku paranoju, ze vsetky starsie byty - a to aj tehly su - pojdu cenou casom stale dole. Ved kolko vydrzi taky obytny dom (100-120 rokov? - tak pomali polovicu uz maju za sebou), rodí(lo) sa menej deti, mladí si na dedinach stavaju domy, prerabaju po prarodicoch, byvaju nadalej s rodicmi v predimenzovanych domoch socialistickeho typu o 8-mich izbach a podobne. Takze nevidim sancu, ze dopyt niekedy prudko stupne. Navyse, ak ceny nepadnu, tak ziadny mlady clovek nebude mat na to utiahnut hypoteku a niekedy aj mat dieta (+ mladí chcu "zit", takze si nic nenasetria, t.j. nemaju za co kupovat - tato "kultura-lifestyle" pride aj na Slovensko) - to len podpori vystavbu najomnych bytov ako to je vsade smerom na zapad - a ja ako drobny investor sa mozem len past, nikto o moj byt nezakopne aby ho kupil.

[peter.cmorej]

Amos, s tymi % nemas pravdu. Nepotrebujes dosiahnut zhodnotenie 5,4 % aby si bol "na nule". Pri investovani s tebou hra zlozene urocenie, kym naopak pri splacani uveru mas istinu stale nizsiu a nizsiu, takze urok je stale nizsi a nizsi. Zrazkovu dan ti strhavaju akurat tak na terminakoch. Pri sporeni do normalnych podielovych fondov zrazkovu dan nemas.

Co sa tyka "financnej slobody", ak mas cash, uver ti slobodu neberie. Teoreticky mozes kedykolvek pouzit cash na vyplatenie uveru. Je to cele iba o spravnej hre s aktivami a pasivami.

Vratko, schvalne si pozri diskusiu pod tym mojim prvym clankom. S tymi terminakmi by si tam urcite neobstal. Ak vychadzas z postupneho znehodnocovania penazi, tak si na sporenie musis zvolit take aktivum, ktore v priemere porazi inflaciu. Inak je net present value tych penazi nizsia ako to co tam navkladas a uroky z uveru ti vyrabaju stratu. A s terminakmi na 99 % inflaciu na 30 rocnom horizonte neporazis. Historia hovori proti tebe.

[vratko.michalik]

Vratko, schvalne si pozri diskusiu pod tym mojim prvym clankom. S tymi terminakmi by si tam urcite neobstal. Ak vychadzas z postupneho znehodnocovania penazi, tak si na sporenie musis zvolit take aktivum, ktore v priemere porazi inflaciu. Inak je net present value tych penazi nizsia ako to co tam navkladas a uroky z uveru ti vyrabaju stratu. A s terminakmi na 99 % inflaciu na 30 rocnom horizonte neporazis. Historia hovori proti tebe.

Peter - ale ved ja netvrdim, ze je lepsie zobrat hypoteku a volne financne prostriedky dat na terminak.
Ja tvrdim, ze je lepsie zobrat hypoteku a volne financne prostriedky dat na terminak v pripade, ze sa jedna o konzervativneho klienta pozadujuceho fixne zhodnotenie. Takyto klient ma na vyber bud zobrat hypo a volne prostriedky dat na terminak (pri uroku povedzme 4% p.a.), alebo moze byt kupit cash a usetrene splatky hypo mesacne sporit na sporiaci ucet (pri uroku +- 1,0% p.a.). Vyssie zaroven pisem, ze rozdiel medzi urocenim terminakov a sporiacich uctov je jediny dovod, pre ktory sa klientovi, pozadujucemu fixne urocenie, oplati moznost hypo + term. viac ako moznost cash + sporenie.

Amos, s tymi % nemas pravdu. Nepotrebujes dosiahnut zhodnotenie 5,4 % aby si bol "na nule". Pri investovani s tebou hra zlozene urocenie, kym naopak pri splacani uveru mas istinu stale nizsiu a nizsiu, takze urok je stale nizsi a nizsi. Zrazkovu dan ti strhavaju akurat tak na terminakoch.

Takyto klient ma dve moznosti. Bud kupi cash a usetrenu splatku spori vo fondoch, alebo vezme hypo a usetrene peniaze jednorazovo zainvestuje. Ak ratame, ze pri jednorazovej investicii dosiahne rovnaky vynos ako pri sporeni, tak sa mu ta vyhodnost naozaj zlomi niekde okolo 5,40% (pri hypo na 5,00%). Skus si to hodit do kalkulacky na tych 30 rokov. Ked to potom zdiskontujes o 30 rokov naspat, tak to vysledok nezmeni - pomer ostane rovnaky, len cifry sa zmenia.

S tymi bytmi ako investiciou by som sa ale zamyslel nad tymto.
Nehnutelnosti by za normalneho stavu mali rast na cene dlhodobo zhruba o rast penaznej zasoby (schvalne nepouzivam inflaciu) + zmena dopyt/ponuka.
Penazna zasoba by mala rast, to je asi jasne. Otazne to je ale s tym pomerom dopyt/ponuka. Myslim si, ze demograficky potencial na rast trhu ako celku je velmi maly. Navyse, ak stupnu urokove sadzby, logicky to bude hrat proti rastu cien nehnutelnosti - znizi sa dopyt. Klesat sadzby velmi nemaju kam (vzdy je kam, ale ten priestor nie je az taky velky). Z akeho ineho dovodu by teda mal rast trh ako celok ? Myslim ze jedina nadej na rast trhu ako celku je vyrazna zmena objemu penaznej zasoby - jak to pise Kohout vo svojich knihach. Otazne je, ako velmi je tento scenar pravdepodobny. Ja by som na to nevsadil.
Preto by som sa nespoliehal, ze kupim akukolvek nehnutelnost a zazijem rast ako v minulosti. Bude potrebne urobit poriadny vyber a najst nehnutelnost, kde je velky potencial, ze vzrastie dopyt. Ak si na to investor trufa, hor sa do toho. Ak nie, tak by som sa na vyrazny rast trhu ako celku nespoliehal.

P.S. - sorry, ze je to bez diakritiky, ale vsimol som si to az teraz. Uz je na mna trochu neskoro

[Amos]

vlastne, s tou mojou financnou slobodou to nebude az take ruzove.
hypouver asi nedostanem, lebo nemam zdokladovatelny prijem (ani ho cca 2-3 roky neplanujem mat) - som poberatel soc.davky

preto sa upriamujem napr. na stavebne sporenie. Ako som pisal v uvode - mam tam 10tis. . Ciel.suma(CS) je 20tis. a HČ potrebne na uver dosiahnem cca v oktobri 2011. Uver mi daju bez skumania prijmu (ani by nemali co skumat ), bez rucitela (kto by sa zarucil poberatelovi soc.davky ), bez zalozenia nehnutelnosti (t.j. za te peniaze si De facto mozem kupit aj to auto - t.j. velmi lacny spotrebacik), vydokladovat mam cas 2 roky (medzitym mozno kupim byt alebo doklady doteraz nebol problem), predcasne sa da splatit hocikedy bez sankcie - a to vsetko za garantovanych! fantastickych 4,7% p.a. . Ked v tom oktobri nebudem uver potrebovat, navysim CS, prilozim vklad (zinkasujem statnu premiu) a pockam na rast HČ na uroven 64. A znova sa budem rozhodovat.

Mam v hypouvere taku moznost?

[JUGGLER]

Vratko:
na knihy sa vykašli. Stačí sedliacka logika.

Bude stúpať kúpna sila i úroveň bývania. Obyvateľstvo sa postupne polarizuje na bohatých a chudobných. 30 rokov po revolúcii je obyvateľstvo zmiešané, ale za ďalších 30 nenájdeš v dobrých lokalitách chudobu. Z toho dôvodu ceny v mestách vyletia hore, na perifériách môžu stagnovať. Čiastočne to už vidno v BA, kde rodinný dom na 6 árovom pozemku v meste nekúpiš pod 1 milión €, byt pod 200 tisíc €.
V ostatných mestách je ešte stále veľká ponuka, ale raz sa to v centrách a širších centrách vykúpi, takisto pozemky a ceny vyletia tak ako v Blave.
V Blave sa vypredajú tie nekvalitné rýchlostavby, čo tam teraz nastavali...možno to tam bude stagnovať kým sa tak stane, ale potom ideme ďalej hore z cenami...
Kto žil v zahraničí, ten vie o čom hovorím. Skrátka dobré lokality sa premenia na drahé štvrte a nebude kde stavať. Teraz kopa nehnuteľností chátra, dožívajú v nich starí ľudia a je kde stavať. Za tridsať rokov bude trh vykúpený a nehnutelnosti v mestách a na dobrých flekoch budú drahšie o stovky %.

Amos. Hypo dostaneš aj bez dokladovania príjmu, ale úrok je vyšší. Pri fixe dajme tomu na tri roky si to za tri roky môžeš zmeniť na úver z dokladovaním, alebo vyplatiť niečo predčasne.
Odkladáš 1000 € a žiješ na sociálke? S tým by som sa nechválil.

[Amos]

Odkladáš 1000 € a žiješ na sociálke? S tým by som sa nechválil.

Juggler, len na sprestrenie a zdoraznenie. Neviem co je to zit na socialke, ale ja nie som poberatelom davky v hmotnej nudzi, ja som poberatelom statnej socialnej davky. Tak si to pozri a scasti pochopis.

aj pre ostatnych: pisem o sebe pravdive info, akurat nechcem komplet odhalit svoju identitu. Bez urazky - som vdacni za postrehy, ale do "kuchyne" nevpustam okoloiducich - a to asi ani nie je podstatou tohto fora. Staci, ked sa podebatime cez okno

takze este raz, "z prijmu, ktory je pre ucely banky nezdokladovatelny" si dokazem odlozit mesacne 1000E (Napr. - Predstavte si, ze raz mesacne mi rodicia poslu 1000E . A viac to netreba riesit)

Inac, co by ste mi poradili v mojom pripade - ako poberatelovi soc. davky pocas celeho roka 2010? Ma to nejake vyhody pri investovani?

[Pette]

PS: A ten prispevok Pette-ho nechapem.

Pises, ze vies mesacne odlozit 1000 eur - teda si sikovny, schopny chlap.... Ak teraz hodis vsetko na bezpecnu investiciu - teda nejake terminaky, vhodne fondy a pod, a tych 5 rokov venujes zvysovaniu prijmu (tak, aby ti mesacne zostalo 2,3,5.... tisic eur), nemusis riesit, ci ti urobia investicie 3 percenta alebo 5, bude to nepodstatne.

[jan]

V Blave sa vypredajú tie nekvalitné rýchlostavby, čo tam teraz nastavali...možno to tam bude stagnovať kým sa tak stane, ale potom ideme ďalej hore z cenami...
Kto žil v zahraničí, ten vie o čom hovorím. Skrátka dobré lokality sa premenia na drahé štvrte a nebude kde stavať. Teraz kopa nehnuteľností chátra, dožívajú v nich starí ľudia a je kde stavať.

Juggler, ty sa pozeras dost nekriticky na realitny trh.
Ak by sa aj niekedy predali dnesne novostavby v Bratislave, tak sa velmi rychlo postavia nove. Videl si tie projekty na tisice a desattisice novych bytov v Bratislave?

To co popisujes ty o vypredani vsetkych pozemkov, platilo v minulosti kvoli prudkemu pribudaniu obyvatelov. Aby sa tvoj scenar do tridsiatich rokov splnil, tak by na Slovensku muselo pribudnut aspon 1-1.5 mil obyvatelov.

Pozri si graf o pocte obyvatelov Bratislavy, poslednych 15 rokoch klesa, prinajlepsom stagnuje.

Aby som to priblizil k investicnej terminologii.
Vsetky tvoje argumenty beru do uvahy fundamenty spred 20-30 rokov a tieto fundamenty v nezmenenej podobe aplikuju na dnesnu dobu. Ty pises o realitach, akoby u nich existovali nemenne fundamenty a akoby ich cena mala rast donekonecna.
Ak sa mame pozriet na zahranicie, tak treba vidiet aj americke mesta, ktore sa zacali vyludnovat potom ako sa ich najvacsia slava skoncila a nehnutelnosti v nich ostali nepredajne.

Podla mna nehnutelnosti nie su nastroj na investovanie. Dokazuju to aj dlhodobe udaje zo zahranicia. Nehnutelnosti prekonali sice inflaciu, ale nie prilis oslnujuco.
Schiller (autor Case-Schillerovho indexu) pise vo svojej knihe Investicni horecka, ze realne ceny (po ocisteni o inflaciu) nehnutelnosti v USA rastli v rokoch 1890-2004 celkovo o 66 percent, teda iba o 0,4 percenta rocne.

Najdlhsi casovy rad pre sledovanie cien nehnutelnosti je z Amsterdamu, kde v okoli jedneho kanalu boli ceny velmi starostlivo zaznamenavane uz od roku 1628. Vysledok?
V rokoch 1628-1973 bol rocny realny rast cien iba o 0.2 percenta, realne ceny sa sice naozaj zdvojnasobili ale trvalo im to 350 rokov.

[Pette]

Za investiciu povazujem nieco, co produkuje uzitok a zhodnocuje vdaka mysleniu a inovaciami ludske potreby. teda - nove firmy, nove postupy, nove moznosti atd. neviem, co je na 4 stenach z liateho betonu alebo tehly inovativne a poskytuje to uzitok vacsi, ako su vlozene prostriedky. Teda - byvanie je spotreba.
Za investiciu sa daju povazovat pozemky, mozes tam aplikovat vyssie uvedene.

Kupovat 70 metrov stvorcovych v nejakej beznej stavbe s tym, ze o 30 rokov na tom neskutocne zarobim, ked to predam, je velmi nedomyslene. Tych 30 rokov a tu pociatocnu sumu penazi moze rozumny clovek vyuzit uplne inak.

[filip glasa]

nehnutelnosti v USA rastli v rokoch 1890-2004 celkovo o 66 percent, teda iba o 0,4 percenta rocne.

tiež tam ale Schiller napísal, že v tom nie je zahrnuté nájomné.

[JUGGLER]

Neporovnávajte vyspelý kapitalistický trh s naším postsocialistickým trhom. Je to scestné.
Nedá sa to porovnávať ani kvalitatívne, ani kvantitatívne.
A pokiaľ píšem o investovaní do nehnutelností, zdôrazňujem, že jedine premyslená a perspektívna investícia má význam (lokalita, tehla, pozemok atd.) Žiadne nákupy panelákových králikárni, ktoré o 50 rokov zrovnajú zo zemou.

[jogo]

Pred 10 rokmi som neveril, ze by sa ceny nehnutelnosti u nas mohli viacmenej vyrovnat cenam v zapadnej Europe, kym sa im aspon nepriblizime platovo. Uz sme sa im cenami skoro vyrovnali ale platovo sme este dost daleko za nimi.
Predpokladam, ze ked zapad preziva pokles ceny nehnutelnosti, tak my nebudeme ich ceny dvihat a tak prekoname aj cenovu uroven zapadu.Mozno ze o 10 rokov zistim, ze som sa mylil.
Ceny bytov v centrach velkych miest rastu zavratnym tempom. Ako pise Jugg, rozloha je obmedzena a bohatych ludi a firiem bude pribudat. Ja osobne by som v centre mesta nechcel byvat. Napriklad v Prahe prejst v spicke cez centrum mesta autom je velmi zdlhave, neni kde zaparkovat, ak Vas niekto pride navstivit. My sme ako mala firma napriklad odmietali zakazky v centre Prahy. Ten zarobok nestal za tie problemy s parkovanim a dopravou.
Alebo v Kosiciach, ked som mal zakazku na Hlavnej, tak som sa musel len s policajtami natahovat, ci som zasobovanie, ci nie som zasobovanie.
A to nehovorim, ze tie stare domy v centrach miest maju vysoke 4m izby, vecsinou su tmave, lebo v tych uzkych dvoroch je malo slnka. A ako mi raz rozpravali stari prazaci z Malej Strany: Kazdy nam zavidi, ze v akej lukrativnej oblasti byvame. Nuz neni to ziadna vyhra. V dome nemame vytah, turisti nam tu dlho do noci robia hluk a z restauracii nam ide do bytov zapach. Ono pecena piza alebo nejaka specialita Vam rozvoniava, ale ak Vam rozvoniava stale, tak uz to potom obtazuje.
A nemame tu ani poriadny obchod na potravimy, vsetko je predrazene kvoli turistom. Takze nic moc, ale nase deti, ked tie byty predaju, tak sa budu mat dobre. My uz nie...

[Amos]

to co spomina jogobela o platoch na Slovensku (a nepomer plat vs cena nehnutelnosti) - to by bola tema na dlho. Podla mna oficialna zverejnovana priemerna mzda je "hausnumero" ktore je svetelne roky od reality (skutocna priemerna mzda je omnoho vyssia - preco?). Len pre ilustraciu uvediem osobnu skusenost: poznam 3 firmy s poctom zamestnancov 250+150+100 - t.j. spolu 500 zamestnancov - kde kazdy! zamestnanec dostava cca min.mzdu (okolo 350E brutto - aby to nebolo az take ocividne) oficialne a na ruku zostatok. A to su tam zamestnanci, ktori celkove dostavaju mesacne aj 1500E v cistom.
Dovolim si tvrdit, ze takmer kazdy novovzniknuty slovensky zamestnavatel (t.j. sro-cka alebo SZCO, ktory vznikol po 89-tom) to takto robi.
Hlavne v hladovych dolinach, potom vsetci kamionisti a ludia vo vyrobe.

preto statisticky zarabame malo - ale cudovali by ste sa, kolko maju taky poberatelia min. miezd skutocne penazi. A preto stupali ceny nehnutelnosti. Tieto stupajuce ceny len reflektovali na skutocnu penaznu zasobu, ktoru ma obyvatelstvo. Samozrejme, na stupajucej cene sa podpisalo aj SK specifikum. Vsetko chceme vlastnit a sme ochotni sa zadlzit na 30rokov, tskze nam nevyjde ani na 1 kavicku v bare raz za mesiac. A potom zavidime.....

A co tie oficialne min. mzdy sposobia?
To, ze ked o 20 rokov pojdu títo ludia do dochodku - dostanu min. dochodok z 1.piliera, 2.pilier (ak maju) bude tiez ten najnizsi (lebo 9% z 350E mesacne......co si z toho kupia?) a 3.pilier nemaju(zamestnavatel, ktory nechce platiti odvody nechce ani prispievat do DDP), mozno zivot.poist. (aj to minimalne, skor ho nemaju)
Preto si pockam o tych 20 rokov, potom budu byty a domy skutocne "za babku a dedka"

[JUGGLER]

Ja osobne by som v centre mesta nechcel byvat....

Bývanie priamo v centre neuznávam ani ja. Hluk, prach, opilci, zlé parkovanie atd.
Najlepšie fleky sú blízko centra - napr. tiché a zelené okolité vilkové švtrte, z ktorých sa dá pešo dostať do centra ( netreba rozvážať rodinu, nepoznám zápchy, môžem si dať drink atd ).
Každé mesto má svoje najlepšie fleky, ktoré sa nemajú kde rozpínať. Dopyt po dobrom fleku sa dá riešiť len zvyšovaním ceny.

[Pavel.Chaloupka]

Zdravím Vás, je hodně způsobů jak dobře investovat peníze. Já osobně bych se pustil do výstavby rodinných domů. Měl jsem tři roky dva malé stavební stroje, a upřímně jsem vydělával dost financí, ale kvůli rodičům a jejich exekuci jsem je musel prodat hodně pod cenou a teď se nehnu. K té výstavbě. Jsem z Českého Těšína a kolem dokola je spousta levných pozemků. Vlastními silami se dá i s pozemkem barák o velikosti 3+1 a garáži, včetně všech povolení postavit ani ne za 1000000Kč. Takový barák realitní kanceláře prodávají za ceny začínající kolem 2000000Kč. Veškeré povolení pro mě nejsou problém, mám dokonce bratra na Stavebním úřadě. Mám spoustu nápadů jak investovat a vydělávat, ale nemám co investovat. Jestli by jste měl zájem si vyslechnout mé nápady, kdykoliv se mi ozvěte. S pozdravem Pavel Chaloupka 27 let, Kysucká 13, Český Těšín, tel.:+420773918983 e-mail: bagrychaloupka@seznam.cz

[jogo]

Pavle, si moja krvna skupina.
Kolko stavbarov som sa uz napresviedcal, ze dajme sa dokopy styria "univerzalny" stavbari, kazdy s nejakym remeslom:murar-obkladac,tesar,elektrikar, plynar-kurenar a zacnime takto stavat domy v Blave a predavat ich.
Ale kazdy sa boji do toho investovat. Kazdy by chcel, aby som to ja riskol, zacvakal vsetky peniaze ale potom zisky by chceli delit viacmenej fifty-fifty.

[filip glasa]

jogobela - pozemok minimálne za 100 000 EUR + materiál. Toto ber ako klasickú investíciu. Robotu si oceníš zvlášť. Nakoniec po predaji by si zistil, že si zarobil 10-15% p.a. z investície a normálny ročný živnostnícky zárobok. A ešte sa budeš naťahovať so 4 "spoločníkmi". Ak by si staval na úver, tak ti značná časť zisku odíde na splátky.

Žiadny Holly grail neexistuje ani v realitách.