Prenájom bytov a hypotéka

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11208
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Kontaktovať používateľa:

Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa filip glasa »

Zo správy:
Chcela by som si od Vas nechat poradit, uz dlho hladam niekoho na koho by som sa mohla obratit. Momentalne pracujem v zahranici a slusne si zarabam, a uz dlhsie rozmyslam investovat peniaze do nehnutelnosti - do kupy mensich bytovych jednotiek : 2 az 3 za ucelom prenajimania. No ja som povolanim zdravotna sestra a v tomto obore sa nevyznam, ale zaroven ma to laka a uvedomujem si ze potrenujem poradit aby som nerobila zbytocne chyby a neprisla o svoje nasetrene peniaze.
Takze k veci: Planujem kupit na hypoteku postupne 2 az 3 mensie byty: 1 az 2 izb vo vatsom meste : Presov a nasledne ich prenajimat. Chcem sa opytat, do akej vysky si zobrat hypoteku? tak aby mesacna splatka hypoteky bola zahrnuta v najme a splacal mi to najomca?
To by bola asi idealna situacia, je to realne?...mam este vela inych otazok, dufam ze Vas tym nejak nezatazujem.
Reálne to je, otázka však je či sa to vyplatí. Ak sa v bytom nevyznáte, tak ťažko nájdete nejakú super výhodnú kúpu. A pri hrubých výnosoch okolo 3-4% je možno až zbytočné riskovať ešte aj s hypotékou.

Ak by sa zadarilo nájsť byty s výnosom okolo 6-7%, tak je to o inom. Výnos = nájomné za rok v percentách z ceny bytu.

JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 10868
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Byť v zahraničí a prenajímať byty na Slovensku... to sa mi nevidí. A aká investícia, keď sa to robí cez hypotéku? Teda predpokladám, že 30% sa uhradí v hotovosti a 70% pôjde na hypo... Ja si myslím, že prenajímať viac ako jeden byt, to už by mal byť človek odborník. Jednak na reality samotné a jednak na problémy s tým spojené...vymáhanie od neplatičov, problémy s nájomníkmi, zmluvami, poisteniami a pod.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.

peter.cmorej
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3216
Dátum registrácie: Po 08 10, 2007 12:35 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa peter.cmorej »

minus dane a odvody
minus opravy
minus neobsadenost
good luck

Používateľov profilový obrázok
rabdo
Gold Member **
Príspevky: 302
Dátum registrácie: Št 02 06, 2011 1:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa rabdo »

prečo sa nečudujem že presne toto je pán KIYOSAKI ?!! :roll:

vstupovať do businessu o ktorom nič neviem a vôbec mu nerozumiem je vyhodenie peňazí von z okna!!!

ak si chcete zabezpečiť niečo na dôchodok tak si minimálne vložte na terminovaný účet 1/3 úspor a každoročne prikladajte
( a to minimálne myslím fakt vážne že minimálne, najlepšie je čo najviac!!! )

1/3 investujte - tu a teraz do seba, do rodiny - na cestovanie, nákupy, vzdelanie, kozmetiku, masáže, relax, zlepšenie bývania, bezpečnejšie auto - možností je plná kopa...

nebojte sa - keď príde tá správna chvíľa na investíciu tak zrušíte termináky a pôjdete do toho, ale teraz pri kríze v stavebníctve investovať do starých bytov (aj nových) bez záruky dlhodobého nájmu - to určite NIE!

dobré rozhodnute Vám prajem :D

PS: treba si uvedomiť že pán Kiyosaki takto investoval už veľmi dávno a na inom AMERICKOM trhu - čo bohužiaľ (až na pár výnimiek) teraz už neplatí!!!
Charles Bukowski " svet patrí tým čo sa neposerú "

Pavel Oravec
Príspevky: 29
Dátum registrácie: Pi 04 10, 2013 1:18 pm
Bydlisko: Banská Bystrica
Kontaktovať používateľa:

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Pavel Oravec »

Pár čísel:

Pr.
http://www.byty.sk/1054202/1-izbovy-byt ... -34500-eur" onclick="window.open(this.href);return false;
cena 35 000 EUR

Nech je 100% kúpnej ceny financovaná hypotékou, dajme tomu s úrokom 3,5% a dobou splatnosti 30 rokov:
mesačná splátka: cca. 160 eur

Prenájom podobného bytu na tej istej ulici:
http://www.byty.sk/1127725/prenajom-byt-1-izb" onclick="window.open(this.href);return false;
mesačný príjem: cca. 300 eur s energiami

Teda: 300 - energie (nech je to 80 eur) - splátka (160) = 60 eur mesačne

Daň - do príjmov si zahrniete nájomné a do výdavkov náklady, teda minimálne energie a zrejme aj opravy (niesom odborník na dane), prinajhoršom zaplatíte daň = 24 eur v prepočte na mesiac.

Teoretický výnos na začiatku: 36 eur / mesačne (to Teoretický by som zdôraznil)

Ohrozenia:
- zmena úrokovej sadzby na úvere
- nízka likvidita
- serióznosť nájomcov

Prenajímanie bytu študentom vysokých škôl je napr. dobrý nápad - platia im to väčšinou rodičia.

Tie linky som vyguglil, žiadna reklama. Ak som na niečo zabudol, určite ma niekto doplní.

Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 1994
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rokosák »

Z ciste financneho hladiska treba urcit na aku dobu by mali investicie do bytov sluzit. Kratkodobo (do 5 rokov), alebo dlhodobo povedzme aj pocas dochodkoveho veku. Ak dlhodobo tak nesmieme zabudnut, ze najomne rastie s inflaciou co je obrovska vyhoda.
Znalosti nie su dolezite. Nadsenie ano. Aj zo zahranicia sa da prenajimanie zvladnut. Staci za 50 Eur najst niekoho spolahliveho, kto by na byty dozeral. O ostatne sa postaraju majstri.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.

jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5062
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa jogo »

rabdo napísal:PS: treba si uvedomiť že pán Kiyosaki takto investoval už veľmi dávno a na inom AMERICKOM trhu - čo bohužiaľ (až na pár výnimiek) teraz už neplatí!!!
Hlavne si treba uvedomit, ze Kyosaki kupoval nehnutelnosti hlavne na "schodoch sudov a exekutorov" tj. od ludi v absolutnej financnej tiesni za velmi vyhodnu(pre seba :) ) cenu.
Jedno z jeho zakladnych pravidiel bolo ponuknut predavajucemu polovicnu cenu z jeho pozadovanej ceny a nasledne cakat, koho financna tiesen donuti pristupit aj na takuto nevyhodnu ponuku.
Kto ma na to zaludok (a svedomie :? ), potom mozno na nehnutelnostiach nadpriemerne zarobi v kazdom case.
Ale snivat o zopakovani sa rokov 2002-2007 asi nebude ten spravny investicny zamer...hoci realny majetok v pripade nestandartneho vyvoja ekonomiky je vzdy istejsi ako papierove peniaze.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.

Mila
Príspevky: 3
Dátum registrácie: Št 21 11, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Mila »

Terminovane ucty uz mam, a nie jeden. Do kozmetiky, masazi a dovoleniek som uz investovala - ale dakujem za radu.
V zahranici uz neplanujem ostat dlho a byty vidim ako dlhodobejsiu investiciu.
Vdaka za vsetky postrehy.
Mila

marco
Silver Member *
Príspevky: 208
Dátum registrácie: Pi 11 05, 2012 11:27 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa marco »

velka cast uz bola napisana. byty niesu tak zaujimave, ako kedysi - dobre investovat sa ale samozrejme stale da. odporucam vnimat to vsetko cez cisla, bez zbytocnych emocii - nekupujte nehnutelnost taku, ktora by vyhovovala vam, alebo vas zvlast zaujala - ale taku, o ktoru je momentalne zaujem a zrejme bude o 5,10,15 rokov... skuste si to napriklad s jednym bytom, mozno sa ukaze, ze to nieje ta spravna cesta. urcite nie 2-3. nedosiahnete ziadne uspory z rozsahu, budete mat cca rovnaky percentualny vynos, ale nasobne viac starosti. ak pracujete v zahranici a mate dobry prijem - smerom do buducna by som sa zaujimal o zabezpecenie slusneho dochodku. to bude coskoro velky problem.

o presovskom realitnom trhu nemam prehlad, preto sa konkretne nevyjadrujem. treba zohladnit veci ako nezamestnanost v regione, priemerny plat, koncentracia obyvatelstva, "problemove lokality", atd.
vela stastia
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)

Mila
Príspevky: 3
Dátum registrácie: Št 21 11, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Mila »

Vdaka za radu Marco, skusim jeden byt a uvidim. Nemam ruzove okuliare a monetalne ani dostatocne vedomosti ale zacinam sa o tuto temu viac zaujimat, citat a zhromazdovat info.

rmaly
Platinum Member ***
Príspevky: 781
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa rmaly »

Mila napísal:Vdaka za radu Marco, skusim jeden byt a uvidim. Nemam ruzove okuliare a monetalne ani dostatocne vedomosti ale zacinam sa o tuto temu viac zaujimat, citat a zhromazdovat info.
ja sa tiez potykam s podobnym problemom, i ked byt nekupujem, ale uz mam - len sa uvolni a predavat ho nechcem...
Napriek takemu konsenzu na tejto stranke v odpore voci investovaniu do nehnutelnosti :) to ja az tak pesimisticky nevidim.
Podla mna je to ako s kazdou inou vecou v podnikani (ano, prenajom je svojim sposobom podnikanie) - ked je ta vec dobra, kvalitna (na dobrom mieste), tak sa to oplati.
Urcite to nie je plosne pre kazdy byt, ze kupim, prenajmem a zijem z toho, ale moze to tak byt pri kvalitnom byte na dobrom mieste a ked motyka vystreli bol kupeny za lacny peniaz...

Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11208
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Kontaktovať používateľa:

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa filip glasa »

Ak zoberiem priemerne ceny za byt a priemerne ceny prenajmu, tak su vynosy velmi nizke. Dalej treba brat do uvahy, ze Mila by chcela kupit byt na hypoteku - teda pouzije leverage, co jej znacne zvysi riziko.

Pri tom ceny nehnutelnosti stale klesaju a podla mojho nazoru este klesat budu.

Netvrdim ze sa neda najst byt aj s vynosom nad 10% rocne, ale je ich malicko. Ja osobne by som sa nerad vrtal v trhu, ktory ako celok klesa a ide dolu vodou. Dnes som rad ze sme sa vsetkych nehnutelnosti zbavili za ako tak dobre ceny a rozhodne by som dnes nechcel stracat cas tym, ze budem hladat v kope sena yield nad 10%.
A pritom riskovat ze mi stupnu uroky hypoteky, ze mi klesne cena bytu, ze casom klesne cena prenajmu, atd. atd.

Ked toto forum vzniklo, tak som nehnutelnosti odporucal. Najma obchodne priestory, kde boli vtedy yieldy aj 20%. Dnes sa doba zmenila a vseobecne skor radim nehnutelnosti vynechat a pockat si na lepsie casy (nizsie ceny a vyssie yieldy).

rmaly
Platinum Member ***
Príspevky: 781
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa rmaly »

Ano Filip. Vlastne suhlasim. Asi sa da povedat, ze pred par rokmi to bolo prakticky kup a prenajmi - pre vsetkych... Teraz treba vyberat hrozienka z kolaca

Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11208
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Kontaktovať používateľa:

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa filip glasa »

Kedze sú nízke úrokové sadzby na úveroch, tak to čo dnes dáva význam je, že postavím leverage schému tak, aby som mal rozumný risk a rozumný výnos. Požičiam si za 2,5-3,5% a prenajímam za 6-7% a viac ak sa dá. Ale musím vedieť že sa to na konci fixácie môže otočiť proti mne, musím vedieť že aj nájmy môžu klesnúť, že ak mi nájomník odíde, tak nie vždy nájdem ďalšieho hneď, niekedy dokonca musím zaplatiť províziu RK. A pri tom splátku musím platiť stále.

Mila
Príspevky: 3
Dátum registrácie: Št 21 11, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Mila »

Mam teda dolnujucu otazku: meni sa situacia ak sa byt kupy z hotove, teda ak nebude zatazeny nijakou hypotekou?
Vdaka

Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 4796
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rado »

Kúpiť za hotové a prenajímať ekonomicky zmysel nemá. Zmysel to má, ak využiješ leverage banky. ROI sa počíta iba zo sumy, ktorú zaplatíš.
Ak by stál byt cca 40k€ a ty by si zaplatila napríklad 8000, tak odhliadnuc od výnosov vlastníš byt v takej hodnote, ale dala si zaň len 20%. Ak ti počas splácania po určitú dobu pomôže nájomca a teba hypotéka nebude nič stáť, tak na tom zarobíš.
Čo sa týka Prešova, tak by nemal byť s prenájmom problém. Ja som nemal mesiac kedy by nebol byt prenajatý a to som vystriedal asi 5 nájomníkov za x rokov. Držím palce.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India

kiikino
Silver Member *
Príspevky: 281
Dátum registrácie: Št 23 08, 2012 7:05 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa kiikino »

vsak si to prerataj - kupis byt za 40 000, cisty vynos bude trebars 1200 eur rocne co je vynos 3% rocne - takyto vynos sa da dosiahnut aj inymi nastrojmi, napr. dlhopisy
bezny vynos byva okolo 5% pri prenajme bytov, tu uz sa potom iba rozhodnes ci sa ti to vyplati vzhladom na rizika s najomnikmi a podobne, napriklad pri dlhopisoch je tiez kopa rizik a ked si to premyslis zistis ze investovat nie je az take jednoduche ako by sa na prvy pohlad mohlo zdat

Používateľov profilový obrázok
rabdo
Gold Member **
Príspevky: 302
Dátum registrácie: Št 02 06, 2011 1:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa rabdo »

a netreba zabudnúť že na prenájom nehnuteľností je povinné živnostenské oprávnenie - to znamená ďalšie, minimálne, zdravotné odvody!!!
Charles Bukowski " svet patrí tým čo sa neposerú "

Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 4796
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rado »

Na prenájom živnosť nepotrebuješ a neplatíš zdravotné poistenie. Bolo sa treba registrovať v zdravotnej poisťovni, ale zákon sa zmenil a povinnosť registrácie trvala len mesiac. Jediná povinosť je registrovať sa na daňovom úrade a dostať DIČ.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India

Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11208
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Kontaktovať používateľa:

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa filip glasa »

meni sa situacia ak sa byt kupy z hotove, teda ak nebude zatazeny nijakou hypotekou?
Pri hypotéke je veľké riziko - ak sa zvýšia úroky hypotéky pri najbližšej inflácii, ak sa zníži nájomné, bude väčšia neobsadenosť atď, tak bude treba platiť splátky možno aj zo svojho. Výnos bude teda záporný - strata.

Hypotéka vs. hotovosť nie je o tom či sa to oplatí, ale o tom, či investor znesie to riziko. Pri hypotéke investor aj tak musí hľadať nehnuteľnosť s výnosom 5-7% minimálne, aby mal z čoho platiť splátku. Pri 2-3% výnosu sa neoplatí investovať do bytu ani pri hotovosti ani pri hypotéke (nedá to na splátku).

Pri 5-7% a viac sa teoreticky oplatí aj hypo aj hotovosť. Potom je to už len otázka komu sa chce ísť do ako veľkého rizika a ako veľmi je hladný po vyšších výnosoch.

Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 4796
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rado »

Riziko je podľa mňa pri hypotéke menšie ako pri kúpe za hotové. Je to však vec uhola pohľadu. Niekto nemá rád ak je niekde viazaný dlhom. Výška rizika a straty je definovaná podielom vlastných zdrojov. Pri kúpe za hotové je to teoreticky cena bytu. Pri hypotéke stratí menej, ale spolu s kreditom v banke s nálepkou neplatič. Byt sa však stále dá predať a s bankou dohodnúť na výške splátok. Pokiaľ má na to kúpiť v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru. Podstatné bude nastaviť pozitívny cash z investície.

Viac by som sa pri prenájme bál deflácie ako inflácie. V prípade deflácie klesá dopyt po všetkom, ale náklady ostávajú. Inflácia na druhej strane zvyšuje splátky úveru o vyššie úroky, ale tiež to znamená, že byt predám drahšie ako som ho kúpil lebo sa všeobecne zvyšuje dopyt na trhu. (Poloha bytu je alfa a omega) Výška nájomného bude na trhu tiež vyššia vďaka rastúcemu dopytu. Infláciu vie zahrnúť do zmluvy a tak nájomné bude stále pokrývať infláciu a pravdepodobne aj splátky. S neobsadenosťou sa musí vysporiadať každý, ale na trhu kde sa chystá investovať Mila by som sa s tým v dobe najbližších pár rokov netrápil vzhľadom na stav v ponuke bytov.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India

Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11208
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Kontaktovať používateľa:

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa filip glasa »

Pri kúpe za hotové je to teoreticky cena bytu. Pri hypotéke stratí menej
1. Pri hypotéke stratí celú investovanú sumu úplne rovnako ako pri hotovosti - teda 100% investovanej sumy
2. Pri hypotéke môže ísť ešte do mínusu - teda príde o viac než len 100% investície
3. Pri hypotéke znásobuje nie len zisky, ale aj straty - percentuálna strata pri rovnakom pohybe/probléme je pri hypotéke logicky o dosť vyššia.

Keď niekto vidí s leverage a hypotékou nižšie riziko ako pri investovaní s hotovosťou, tak už musí mať fakt riadne klapky na očiach.
Hlavne ak sa bavíme o súkromných úveroch súkromných osôb - hypotékach, kde aj keď ti zabavia nehnuteľnosť, tak prípadný rozdiel predajnej ceny zabavenej nehnuteľnosti a zbytku dlhu, budeš banke tak či tak splácať.

Neviem koľko bytov na hypotéku si už vlastnil Rado, keď tu dávaš takéto rady. Ja osobne niekoľko. A aj riadne zapákovaných, tak dosť dobre viem o čom hovorím. Napriek tomu že som ani na jednom neprerobil, tak v dnešnej dobe by som nikomu kupovanie bytov na hypo a následný prenájom neradil ako menej riskantnú investíciu oproti investícii v hotovosti.

To čo hovoríš by dávalo trochu zmysel pri obchodnej spoločnosti, ktorá úver založila nehnuteľnosťou a ak by išla firma do prčic, tak si banka môže akurát tak vziať tú založenú budovu. Ale nemá dosah na príjmy štatutárov ani spoločníkov v prípade že je nedokáže dobre predať.

Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 4796
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rado »

Len zopakujem svoju vetu. Pokiaľ má na to kúpiť byt v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India

Pette
Guru Member ****
Príspevky: 1255
Dátum registrácie: Ut 27 02, 2007 5:59 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Pette »

Celkovo kupovat jeden, dva byty a cakat, ze sa na tom na horizonte povedzme 15 rokov zarobi je sice mozne, ale podla mna sa vzhladom na venovanu namahu a vlozenu energiu neoplati. Ak si dotycny/dotycna vie odkladat mesacne povedzme 1000 eur a ma uz nejaky balik penazi, stale by som jej poradil otvarat pravidelne terminovane vklady v tej ktorej banke, kde budu najvyssie uroky. Raz za cas ich zjednotit do vacsieho a v medzicase drzat na neviazanych sporiacich uctoch. Ak tak velmi chce nehnutelnost, tak potom nejaky spravovany apartman alebo firmy, ktore riesia kratkodobe prenajmy bytov vo velkych mestach (ako alternativa hotelov).
Kupovat na uver - hypo - uz vobec nie. Brat si uvery aby z nich bol cisty vysledok, to, co uz ma - teda nejake zdanene peniaze neni pre normalnych ludi s inym povolanim dobre. naco splacat uroky?

Vlozena energia je mozno 1/50 voci kupe a sprave dvoch bytov a najomnikov a bezia tam uroky z urokov.

rmaly
Platinum Member ***
Príspevky: 781
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa rmaly »

inac na margo urokov - tie sa za urcitych okolnosti daju odpisovat (byt zaradeny do obchodneho majetku)...

jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5062
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa jogo »

Rado napísal:Len zopakujem svoju vetu. Pokiaľ má na to kúpiť byt v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru.
Myslim, ze viem, o com Rado hovori. Skoda, ze sa to neda tak lahko aplikovat na dividendove akcie, nakolko banky na nakup akcii take vyhodne uvery neponuknu, ako na nehnutelnosti.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.

Pette
Guru Member ****
Príspevky: 1255
Dátum registrácie: Ut 27 02, 2007 5:59 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Pette »

paka funguje aj smerom hore, aj smerom dole... mas dve mesiace neobsadeny byt, tak platis hypoteku tak ci tak. ak si kupil byt za cash, tak tvoje obetovane prilezitosti su ziskane uroky za dve mesiace. ak na hypo, tak zaplatis za tie dva mesiace banke aj splatku istiny, aj uroky. teda budes dva mesiace minus povedzme 2 x 250 eur, zaporny cashflow. pri nehnutelnostiach je ta vyhoda, ze zvacsa celkova hodnota nepoklesne. pri akciach ti firma moze vyplatit mensiu dividendu, aj ti moze klesnut cena na burze a si vdaka tej pake na tom nasobne horsie.

Cinkalinki
Príspevky: 2
Dátum registrácie: Ut 19 09, 2017 1:00 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Cinkalinki »

Podla mňa je to super, keď máš tu nemovitosť na hypotéku, nájomca ti ju pekně splácá a ty pak prídeš k bytu takmer zdarma. Máme to takto urobené, kúpili sme na hypotéku dva byty a pak ich dostanú deti. Máme ich v Zlatom krídle v Rači.

marcopolo
Príspevky: 18
Dátum registrácie: Ut 19 07, 2016 12:51 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa marcopolo »

kupovať dnes byt za týmto účelom je nevýhodné, je plno prepočtov na internete kde si to môžete overiť, iné samozrejme bolo keď ste byt získali v 80. a 90. rokoch, dnes ale vstupuje do hry aj faktor zvyšujúcich sa úrokov a faktor husákových deti ktoré pôjdu do dôchodku, treba myslieť čo to spraví s ponukou a dopytom aby ste o 10rokov keď budete mať splatenú necelú 1/3 hypotéky mali vôbec komu prenajať byt za nájom aspoň vo výške svojich nákladov..

Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 1994
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rokosák »

Vezmime si priklad s najomnym 500. Hypoteka 400 ostatne vydavky 100. Znamena to zisk 0? Kriticky faktor pri posudzovani vynosnosti je podiel istiny pri splatke hypoteky. Ak to je 50, tak najomnik nielen kryje naklady na hypoteku, ale aj znizuje dlh. Teda v tomto pripade je zisk 50 a nie nula.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.

SomPanko
Silver Member *
Príspevky: 189
Dátum registrácie: Pi 01 09, 2017 4:14 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa SomPanko »

Podľa mňa sa tu treba pozrieť na oveľa viac vecí, ako len splátku a nájomné. Ja som takto kúpil byt pred cca 3 rokmi, keď som bol prvák na výške a ja som do toho šiel hlavne s cieľom zarobiť na raste ceny nehnuteľnosti, čo sa mi aj podarilo. Bral som hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a dostal som fixný úrok na 5 rokov 0,25%. Mne nájomné vynahradilo všetky výdavky počas mesiaca, jediné, čo bolo naviac, boli prvotné investície na vybavenie. Za prvý rok som neplatil vôbec žiadne dane (prípadne veľmi málo do 100e) a druhý rok to už bolo viac, ale skoro celé mi to pokrylo nájomné, pričom sa vyskytli aj nejaké ďalšie nečakané výdavky. Takýto nápad podľa mňa dáva zmysel za niekoľko rokov, ale určite nie teraz, keď sú ceny také prehnané. Je dosť pravdepodobné, že o pár rokov by už tá nehnuteľnosť nemala ani takú hodnotu ako teraz. Treba počkať kým praskne bublina a potom bude rozumné nakupovať za zľavnené ceny :)
Čo sa týka problému s nájomcami a s tým, aby neboli problémovi, tak to mňa chvalabohu obišlo, ale pravdepodobne aj preto, že viem dosť dobre "čítať" ľudí a tak som takých, s ktorými som nebol spokojný vôbec nebral. A nemal som ani raz hluché miesto s nájomníkmi, mal som 2 mesačnú výpovednú lehotu a vždy som už mal minimálne mesiac pred koncom vtedajších nájomcov už vybavených nových :)

Bambus
Príspevky: 42
Dátum registrácie: Po 12 06, 2017 10:10 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Bambus »

SomPanko napísal:Podľa mňa sa tu treba pozrieť na oveľa viac vecí, ako len splátku a nájomné. Ja som takto kúpil byt pred cca 3 rokmi, keď som bol prvák na výške a ja som do toho šiel hlavne s cieľom zarobiť na raste ceny nehnuteľnosti, čo sa mi aj podarilo. Bral som hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a dostal som fixný úrok na 5 rokov 0,25%. Mne nájomné vynahradilo všetky výdavky počas mesiaca, jediné, čo bolo naviac, boli prvotné investície na vybavenie. Za prvý rok som neplatil vôbec žiadne dane (prípadne veľmi málo do 100e) a druhý rok to už bolo viac, ale skoro celé mi to pokrylo nájomné, pričom sa vyskytli aj nejaké ďalšie nečakané výdavky. Takýto nápad podľa mňa dáva zmysel za niekoľko rokov, ale určite nie teraz, keď sú ceny také prehnané. Je dosť pravdepodobné, že o pár rokov by už tá nehnuteľnosť nemala ani takú hodnotu ako teraz. Treba počkať kým praskne bublina a potom bude rozumné nakupovať za zľavnené ceny :)
Čo sa týka problému s nájomcami a s tým, aby neboli problémovi, tak to mňa chvalabohu obišlo, ale pravdepodobne aj preto, že viem dosť dobre "čítať" ľudí a tak som takých, s ktorými som nebol spokojný vôbec nebral. A nemal som ani raz hluché miesto s nájomníkmi, mal som 2 mesačnú výpovednú lehotu a vždy som už mal minimálne mesiac pred koncom vtedajších nájomcov už vybavených nových :)
Nuz naklady su aj tvoj cas na hladanie ludi, obhliadky, odpisovanie pripadne ak sa zaujemca nieco pyta, samozrejme opravy a podobne...je to vsetko velmi individualne a zavisle od zvolenej ceny, ktoru clovek pyta a od ludi, ktori to uzivaju. Osobne si v sucasnosti pri akútnom nedostatku desiatok tisíc bytov v Bratislave neviem predstavit, ze by bol niekto stratovy. Bytov sa tu stavia tak zalostne malo, ze ani nemozu velmi ovplyvnit vyvoj cien za prenájom. Viac sa to hybe s ekonomickou situáciou v krajine, poctom studentov a pod.

A ako pisal rokosak treba hladiet aj na to, ze aj ked je clovek "na nule" tak kazdou splatkou ziskava cast nehnutelneho majetku (co je dnes asi najvacsia vydavkova polozka, bez hypo vo vlastnom clovek nema problem slusne zit).

Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 1994
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Rokosák »

Prenajimanie samozrejme vyzaduje aj cas. Mne to vychadza zhruba na jeden den mesacne na nehnutelnost. A to sa snazim osobne riesit, vratane oprav, sam.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.

iceberg8
Platinum Member ***
Príspevky: 748
Dátum registrácie: Pi 29 07, 2016 6:18 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa iceberg8 »

Tak povedzme si uprimne, kde inde ziskam za 1 den svojho casu zlomok byt o hodnote 200-400eur? :)
Robit to s 22 bytmi a o 25 rokov nemusim robit nic, len inkasovat najom z 22 bytov.
Teoreticky, samozrejme :)

Inak, preco je akutny nedostatok bytov v BA ? Kto sa tam este stahuje a za cim ? A preco teraz stavaju vo velkom, tisice bytov rocne, ked o 10 rokov pojdu husakove deti do dochodku ? Kam sa odstahuju z BA ?
"Neviem, aky dopad bude mat nasledujuca hosporadska kriza, ale v tej po nej pojde len o drobne." - iceberg8
Poslanci majú pre sneh stále problém s dochádzkou, hlasovanie odsunuli
Food for fuel, fck yeah
Odoslané z počítača

Istiach
Guru Member ****
Príspevky: 1327
Dátum registrácie: Pi 18 12, 2009 7:20 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Istiach »

Si zober aku cenu ma 22 bytov napr v BA. Teraz si zober kolko by ti to vynasalo v % ak by si mal denne tych 300 euro. Neratal som to, ale mozno by si mal jednoduchsie kupit dlhopisy.

marcopolo
Príspevky: 18
Dátum registrácie: Ut 19 07, 2016 12:51 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa marcopolo »

ešte tu je jedna podstatná vec - životnosť socialistických bytoviek, veľmi sa o tom nehovorí ale mnohým bytovkám bude treba oceľovú obruč aby ostali stáť aj ďalšie desaťročia, keď vôbec sa nejaký statik pod to podpíše, o novodobej výstavbe tiež nemám dobrú mienku mnohé bytovky budú tým socialistickým ešte závidieť - šetrí sa maximálne na všetkom a to sa niekde prejaví

Fuzata babka
Príspevky: 19
Dátum registrácie: Ut 25 04, 2017 7:34 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Fuzata babka »

marcopolo napísal:ešte tu je jedna podstatná vec - životnosť socialistických bytoviek, veľmi sa o tom nehovorí ale mnohým bytovkám bude treba oceľovú obruč aby ostali stáť aj ďalšie desaťročia, keď vôbec sa nejaký statik pod to podpíše, o novodobej výstavbe tiež nemám dobrú mienku mnohé bytovky budú tým socialistickým ešte závidieť - šetrí sa maximálne na všetkom a to sa niekde prejaví

Toto je presne nieco co mi nejako vrta v hlave. Nevyznam sa vôbec do stavebnictva a nenasiel som zatial nikoho, kto by mi to nejako vysvetlil ze aku vlastne moze mat taka bytovka zivotnost? ... Ako sa pod to mozu podpisat rozne upravy, rekonstrukcie, zateplovania a podobne. Mozno to nema ziaden vplyv, neviem ale ked uz sa to tu nacalo tak by ma to zaujalo ci to niekto nejako objasni

Pette
Guru Member ****
Príspevky: 1255
Dátum registrácie: Ut 27 02, 2007 5:59 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Pette »

Zivotnost udrziavaneho panelaku by sa nemala lisit od zivotnosti udrziavaneho tehloveho domu, ktorych su v mestach tisice - a tisice ich su postavene zaciatkom 20. storocia, teda maju cez sto rokov.

Problem je skor moralna zastaranost, ale to ludom zjavne nevadi - preto sa teraz panelaky v BA, KE atd predavaju za neskutocne peniaze.

iceberg8
Platinum Member ***
Príspevky: 748
Dátum registrácie: Pi 29 07, 2016 6:18 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa iceberg8 »

Niektore bytovky, ktore poznam, maju perforovane ocelove platne (alebo dierovany plech), aby drzali po kope. Inak by sa bytovka asi otvorila na polovicu, ako banan. A to maju pod 50 rokov.
Ale asi je to staticky OK oprava.
"Neviem, aky dopad bude mat nasledujuca hosporadska kriza, ale v tej po nej pojde len o drobne." - iceberg8
Poslanci majú pre sneh stále problém s dochádzkou, hlasovanie odsunuli
Food for fuel, fck yeah
Odoslané z počítača

Používateľov profilový obrázok
Trumpeta1978
Guru Member ****
Príspevky: 1299
Dátum registrácie: Ut 28 03, 2017 9:05 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Príspevok od používateľa Trumpeta1978 »

nie je najmensi dovod preco by socialisticky panelak, teda jeho hruba stavba, nemal vydrzat hoc aj 300rokov. Panelak je skladacka a drzi pokope vahou jednotlivych stien, to ze roxory uz su mozno cele hrdzave nemusi byt podstatne. Beton vydrzi skoro neobmedzene dlho, za predpokladu ze nieje vystaveny vode a dnesne panelaky su zateplene, takze vplyv poveternostnych vplyvov ma obvodove mury je minimalizovany. Samozrejme je ine ak bytovka "sadá", ma nestabilne podlozie a pod. ale to vlastne nie je problem domu ako takeho ako zakladov resp podlozia. Jediny dovod preco sa vo vyspelom svete tieto stavby buraju je ten, ze nezodpovedaju dnesne standardom byvania a cena rekonstrukcia rozvodov a stupaciek je vysoka, takze je vyhodnejsie to cele zhodit a postavit nove /a vyssie/.

Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"