Pákovanie hypoték

Prvé otázky o investovaní a o tom, ako začať investovať.

Pákovanie hypoték

Poslaťod jakbul » Pia 05 17, 2019 9:28 pm

Zdravím,

chcel by som sa opýtať na Váš názor. Už dlhšiu dobu narážam na investorov (aj zahraniční, aj SR/ĆR trh), ktorí ukazujú cestu investovania cez pákovanie hypoték. Čiže dávajú napr. 30% sumy ceny nehnuteľnosti vopred, ďalej čerpajú hypo, z ktorej potom platia zbytok nehnuteľnosti, po kúpe prenájmu a kryjú mes. náklady + sa tvorí nejaký ten zisk.

Väčšinou je to tá istá story, že si tvrdou prácou zarábali viac peňazí, mali dve tri práce, odkladali čo sa dalo a potom navyšovali počet tých nakúpených nehnuteľností.
Niektorí z nich aj vo výpočte uvádzajú, že rátajú len s 11 mesiacmi obsadenosti a s úrokom 5% za hypo, čiže nejaký "prove" že sa chránia voči nepredvídateľným udalostiam.

Čo si o tom myslíte?
Najčastejší argument je, že akcie sa pakovať nedajú (banka vám nepožičia na nákup akcií, na kúpu bytu áno)
jakbul
 
Príspevky: 7
Registrovaný: Štv 05 02, 2019 8:36 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod jogo » Pia 05 17, 2019 10:17 pm

Banka ti podľa zákona požičia maximálne 8násobok ročného čistého príjmu, tak už to moc pakovať nebudeš.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4146
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod JUGGLER » Pia 05 17, 2019 11:14 pm

Pákovanie akcií máš 1:2, cez CFD tuším 1:4, cez deriváty nad 1: 10...napr. kúpa 1 kontraktu ES je SP500 v hodnote 140 000 USD a stačí ti na to...neviem kolko teraz, ale dajme tomu 10 000. Pákovanie cez opcie, cez kombinácie opcií a futurít...

S pákovaním nie je problém, ale každé pákovanie má druhú stranu mince - vysoké riziko straty.

Dajte tu príklad hyposplátky pri 1% a ako narastie pri úrokových sadzbách 5% , 10%. Pred 10 rokmi boli hypo bežne 5% a predtým ešte viac... Ľudia si teraz navykli na 1%...ale to je čosi nevídané a trvá to extra dlho a smrdí to poriadne.
Je to velmi divný stav - že ekonomike sa akože darí a úroky sú nulové. To neskončí dobre. Nechcem strašiť, len majte na pameti, že sa deje niečo nenormálne a že je to ako ticho pred búrkou: berte do úvahy zvýšené riziko. A berte ho do úvahy o to viac, že Slovensko je automobilová veľmoc...všetko tu závisí od výroby automobilov a východ krajiny od US steelu. Oceľ a autá sú najcyklickejšie a najnebezpečnejšie odvetvia, čo sa týka nábehu krízy. My sme to ešte nezažili..rýchlo sme zabudli na tú poslednú, lebo sa nás veľmi nedotkla...Slovensko nebolo pred 10 rokomi takto zadlžené (myslím ľudí), hypotéky boli v prvej dekáde svojej existencie (pred rokom 2000 nikto na Slovensku nemal hypo )a EU sa dostala z krízy, lebo boli nástroje (úroky, QE, odlženie bánk).
My si pametáme akurát šrotovné....kopa ľudí vymenila autá a nejak sa to prechodilo...nezamestnanosť sme mali aj tak nad 10%. Teraz ked príde kríza, môže byť situácia úplne iná.

Ja velmi uznávam nehnuteľnosti ako investíciu. Ale pozor - nie na špekulácie z požičanými peniazmi , ale ako biznis s existujúcimi peniazmi, ked niekto potrebuje investovať a zarobiť. Dlhé roky pozorujem čo sa deje - hlavne s pozemkami a developingom...a je to zlatá ryža: ale jedine pre tých, čo majú peniaze. Ked máš peniaze a zarobíš, potom sa dá spojiť s bankou a väčšie projekty financovať, ale každý jeden úspešný špekulant čo poznám je typický tým, že
1. má zdroje , ked treba niečo rýchlo kúpiť
2. má trpezlivosť, keď chce niečo dobre predať.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7549
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod jaroslav80 » Ned 05 19, 2019 5:51 pm

JUGGLER píše:každý jeden úspešný špekulant čo poznám je typický tým, že
1. má zdroje , ked treba niečo rýchlo kúpiť
2. má trpezlivosť, keď chce niečo dobre predať.


Vytesat do kamena.

Nieco podobne mojmu staremu otcovi vraj tvrdil jeden stary Zid - ked sa objavi dobra prilezitost treba ju bez vahania vyuzit, lebo neskor uz nemusi byt k dispozicii.

Zial, tato vec nie je silnou strankou ani mna ani mojho otca. Treba na to proste aj povahu a cvik; nie je to len take jednoduche.
jaroslav80
 
Príspevky: 1577
Registrovaný: Štv 03 24, 2011 6:19 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod jakbul » Pon 05 20, 2019 7:52 pm

Juggler, vidím že si aktívny, tak sa budem pýtať priamo teba. Pri čítaní tvojej odpovede mi napadli tieto otázky, možno blbosti, neviem, sám sa snažím o to, aby som tomu aspoň trošku začal rozumieť. Takže ak je možné odpovedať, tak môžeš.

1. Ako som písal, pri kúpe nehnuteľnosti väčšina z nich počíta s obsadenosťou 11 mesiacov z 12, so zvýšenou úrok. sadzbou, určite majú nejako poistenie (to vlastne banka vyžaduje). Myslíš, že aj tak sa im to nevyplatí, keď si zvážia pre a proti?
2. Je pravdou, že ti banka požičia len ten 8 násobok. Nevieš ako je to pri tých bytoch? Keď ho predsa založíš kúpenou nehnuteľnosťou a napr. vidia, že ďalšie dve nemáš problém splácať + vedia že je to investičný byt, nezvážia to?
3. Určite súhlasím s tým úrokom - 1%. Čo sa týka monetárnej politiky, myslíš že to môžu takto manipulovať večne? Povinné minimálne rezervy doslova na minime :D, povinný počet transakcií nákupov vysoký pre komer. banky atď.. v The Economist som čítal zaujímavý článok, kde je použitá metafora či "si vysoko postavení bankári podrežú vlastné prasa". Sú veľmi zainvestovaní v trhu, či v akciovom, či v realitnom. Nechajú si utiecť vlastný biznis?
jakbul
 
Príspevky: 7
Registrovaný: Štv 05 02, 2019 8:36 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod JUGGLER » Uto 05 21, 2019 12:33 am

No nepýtaj sa priamo mňa, lebo veci okolo financovania ti neporadím.
Viem len to, že sa to neustále sprísňuje...NBS dáva presné podmienky bankám, kedy a za akých okolností môžu úverovať..
Každá banka preverí tvoj príjem a ked vyhovuje, ide to do centrály na schválenie. Pochybujem, že ti schvália 2-3 byty na úver..presne tak to bolo pred krízou 2008 v USA..akurát sa brali 2-3 domy. A v USA sú pritom fixy na 30 rokov...
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7549
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod incognito » Uto 05 21, 2019 7:22 am

jakbul píše:Juggler, vidím že si aktívny, tak sa budem pýtať priamo teba. Pri čítaní tvojej odpovede mi napadli tieto otázky, možno blbosti, neviem, sám sa snažím o to, aby som tomu aspoň trošku začal rozumieť. Takže ak je možné odpovedať, tak môžeš.

1. Ako som písal, pri kúpe nehnuteľnosti väčšina z nich počíta s obsadenosťou 11 mesiacov z 12, so zvýšenou úrok. sadzbou, určite majú nejako poistenie (to vlastne banka vyžaduje). Myslíš, že aj tak sa im to nevyplatí, keď si zvážia pre a proti?
2. Je pravdou, že ti banka požičia len ten 8 násobok. Nevieš ako je to pri tých bytoch? Keď ho predsa založíš kúpenou nehnuteľnosťou a napr. vidia, že ďalšie dve nemáš problém splácať + vedia že je to investičný byt, nezvážia to?
3. Určite súhlasím s tým úrokom - 1%. Čo sa týka monetárnej politiky, myslíš že to môžu takto manipulovať večne? Povinné minimálne rezervy doslova na minime :D, povinný počet transakcií nákupov vysoký pre komer. banky atď.. v The Economist som čítal zaujímavý článok, kde je použitá metafora či "si vysoko postavení bankári podrežú vlastné prasa". Sú veľmi zainvestovaní v trhu, či v akciovom, či v realitnom. Nechajú si utiecť vlastný biznis?


1. Povazujem za bezpecnejsie pocitat s obsadenostou 10 mesiacov, ale to je detail. Kazdopadne, ked sa zvazia pre a proti, je to extremne individualne. Byt sa premiestnit neda, likvidita je otazna. Cize lokalita, lokalita, lokalita... je to biznis/investovanie ako kazde ine, akurat s mimoriadne koncentrovanym rizikom (vo fonde mam stovky nehnutelnosti, byt mam 1 na 1 mieste). Pre bezneho cloveka/Slovaka mimoriadne zlozite, kazdy si to predstavuje ako Hurvinek valku - "kupim byt, 30 rokov prenajimam a je moj, plus ho hocikedy mozem predat so ziskom". 30 rokov prenajimania je samo o sebe dlha doba s mnohymi rizikami, koniec vety uz vobec neplati. NIe som proti, sam to tak robim, ale je tam mnoho rizik, ktore bezny clovek nevnima, precita si nieco na nete, pocuje od kamosa/suseda a uz bezi kupovat byt...

2. Maximalny objem uverov je 8-9 nasobok (9 pre mladych s urcitymi pravidlami), bez ohladu na druh uveru (zabezpeceny/nezabezpeceny). Takto jednoducho si to predstavuje vacsina ludi, akurat to tak nefunguje... sa tak, ze priznas najom z 1. prenajateho bytu, kupis druhy, priznas aj druhy najom, atd...

3. Vestenie urokovej sadzby je jeden z problemov uvazovania. Vestenie nefunguje. Cize cim s vyssou sadzbou kalkulujem, tym bezpecnejsie. S cim mensou rezervou, tym je "model" rizikovejsi. V Europe nas objektivne caka dlhsie obdobie sadzieb skor nizsich ako vyssich. Presne cisla su uz v rovine vestenia, skor sa daju odhadnut iste pasma. Osobne vidim 5-10 rokov sadzby do 3-3,5%. Aj to zalezi ako je sadzba (pri hypoteke) vyskladana. Je narast kvoli zakladnej sadzbe (ECB) alebo rizikova prirazka (situacia v SR).

Neviem ci su banky take "zainvestovane" v akciovom trhu (urcite nie vsetky a urcite nie Slovenske). Slovenske banky su co sa tyka hypotek na tom velmi dobre, maju bezpecnu rezervu cez LTV, su zdrave a risk-management funguje celkom dobre.
incognito
 
Príspevky: 267
Registrovaný: Uto 07 05, 2011 10:03 am

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod incognito » Uto 05 21, 2019 7:24 am

JUGGLER píše:No nepýtaj sa priamo mňa, lebo veci okolo financovania ti neporadím.
Viem len to, že sa to neustále sprísňuje...NBS dáva presné podmienky bankám, kedy a za akých okolností môžu úverovať..
Každá banka preverí tvoj príjem a ked vyhovuje, ide to do centrály na schválenie. Pochybujem, že ti schvália 2-3 byty na úver..presne tak to bolo pred krízou 2008 v USA..akurát sa brali 2-3 domy. A v USA sú pritom fixy na 30 rokov...


Ano, presnem, takto sa polozili zaklade krizy 2008 - 3-5 hypotek na 2-3 domy... akurat vacsina bola s pohyblivou/variabilnou sadzbou, nie 30-rocnym fixom, lebo banky ponukali na tieto vyssie provizie... a risk management bol takmer non-existent.
incognito
 
Príspevky: 267
Registrovaný: Uto 07 05, 2011 10:03 am

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod rmaly » Uto 05 21, 2019 8:27 am

jakbul píše:2. Je pravdou, že ti banka požičia len ten 8 násobok. Nevieš ako je to pri tých bytoch? Keď ho predsa založíš kúpenou nehnuteľnosťou a napr. vidia, že ďalšie dve nemáš problém splácať + vedia že je to investičný byt, nezvážia to?


To ani banky velmi neovplyvnia, oni proste musia dodrziavat nariadenia NBS (ako pisal incognito dalej). Jedine, ako si to vies vylepsit je, ze priznas prenajom. Riesilo sa na jednej FB stranke (realityinvestor.sk), ako ktore banky beru / neberu do uvahy prijmy z prenajmu. Najlepsie v banke / fin. poradca ti poradi, ktore ako. Spominali, ze niektore (tie lepsie pripady) ti beru 50% z najmu (cize z hrubej sumy, co ti pristane na ucte vedenej v tej banke)... apod...
To je jedine, co ti moze zdvihnut DTI ration pre banku

Alebo potom vela zarabat, aby si mal velky budget
rmaly
 
Príspevky: 610
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod mm1809 » Uto 05 21, 2019 10:10 am

Aby vam nejaki komunisti prezleceni za socialnych demokratov tie volne napakovane byty progresivne nezdanili, zatial to nie je aktualne, ale z Prahy do Bratislavy nie je daleko pri inspiracii.

https://www.youtube.com/watch?v=lAx-1_wHv74
mm1809
 
Príspevky: 164
Registrovaný: Uto 06 28, 2016 4:28 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod rmaly » Uto 05 21, 2019 12:01 pm

mm1809 píše:Aby vam nejaki komunisti prezleceni za socialnych demokratov tie volne napakovane byty progresivne nezdanili, zatial to nie je aktualne, ale z Prahy do Bratislavy nie je daleko pri inspiracii.

https://www.youtube.com/watch?v=lAx-1_wHv74


tak to je asi iba otazkou casu v Europe... je to take lakave a pre masy chrumkave
rmaly
 
Príspevky: 610
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod JUGGLER » Str 05 22, 2019 12:35 am

Výborná poznámka. Obávam sa, že vyššie zdaňovanie nehnuteľností je u nás na rade. Pokial som rozprával s Američanmi a naposledy s Britmi, tak tam platia daň za dom minimálne 10 násobne viac ako u nás. Zdaňovanie bytov a chát je u nás smiešne nízke..
Teraz svokrovcom zvýšili daň na chatu o +100%...a stále je to iba 50€ ročne. Zvyšovanie daní bude ďalší zdroj príjmov samospráv...štát im už nemá z čoho dávať ...Zatial sa krotia iba kvôli dôchodcom...no nájdu si cestu.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7549
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod jakbul » Str 05 22, 2019 7:07 am

Myslíš, že to nepovedie k ďalšiemu rastu cien nehnuteľností?
Áno, super video, podnikateľ politik vs Makroekonóm demokrat :D obsahovo zaujímavé. Páči sa mi, že aj napriek tomu faktu, že sociálna slepota je v hlavných mestách veľmi silná, tak sa s tým snažia niečo robiť. A je to témou ktorú riešia.
jakbul
 
Príspevky: 7
Registrovaný: Štv 05 02, 2019 8:36 pm

Re: Pákovanie hypoték

Poslaťod rmaly » Str 05 22, 2019 9:14 am

JUGGLER píše:Výborná poznámka. Obávam sa, že vyššie zdaňovanie nehnuteľností je u nás na rade. Pokial som rozprával s Američanmi a naposledy s Britmi, tak tam platia daň za dom minimálne 10 násobne viac ako u nás. Zdaňovanie bytov a chát je u nás smiešne nízke..
Teraz svokrovcom zvýšili daň na chatu o +100%...a stále je to iba 50€ ročne. Zvyšovanie daní bude ďalší zdroj príjmov samospráv...štát im už nemá z čoho dávať ...Zatial sa krotia iba kvôli dôchodcom...no nájdu si cestu.


akoze asi nie len kvoli dochodcom, ale celkovo "historicky"... v usa asi celkovo ludia kupuju, ked na to maju prachy (teda maju aj na dan)... tuto ludia historicky "mali" alebo "dostali" nehnutelnost... Akoze aj za komancov stali byty vela (babka v 60tych rokoch ked chcela ist prec z plesniveho bytu do novostavby v Ruzinove, povedali, ze ma zlozit 30 tisic do 3 dni ak chce do druzstevneho)... ale tak nejak proste drviva vacsina napriec vsetkymi socialnymi vrstvami maju nehnutelnosti a proste su to volici, no...

Takze toho sa bojim najmenej, ze budeme platit napriklad 1000-8000 eur ako v USA za dom... vyhledove :)

Skor co moze byt uplne mega realne je zdanenie 2. a dalsej nehnutelnosti (prenajimaci a tak)... hodis kost chudakom a potrestas tych "bohatych hajzlov" zo strednej vrstvy :)
rmaly
 
Príspevky: 610
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm


Späť na Investovanie v začiatkoch - začíname sporiť, investovať,

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 0 hostia