Hypotekarna uvaha

[Danisk]

Ahojte,
da sa niekde z verejne pristupnych zdrojov zistit rozlozenie splatok pri hypotekach (istina/urok) v ramci doby splacania? Predpokladam ze nebude to v kazdej banke rovnake a tym padom pri teoretickych mimoriadnych splatkach v buducnosti, alebo pri pripadnom refinancovani moze rovnaka urokova sadzba v konecnom dosledku vytvorit zasadny rozdiel. Dnes som totiz bol donuteny zobrat spotrebak (nemal som inu moznost,rodicia potrebovali pozicat). Pani v banke ma informovala ze v roznych bankach su tie splatky nastavene rozne,co ma vsak celkom stve je ze povedala ze v SLSP je to blbe a tam som chcel buduci rok ziadat o hypo. Pri tomto spotrebaku som ale splatky videl az pri podpise zmluvy. Mate niekto nejake info pripadne skusenosti?

[Lex]

Ked sa bavíme o anuitnom splácaní (teda každá splátka je rovnaká, ale mení sa pomer istina/úrok vzhľadom na plynúci čas) malo by to byť všade rovnaké. To je matematika, nie produktové nastavenie... jediný rozdiel môže byť v rádovo centoch podľa toho v aký deň vezmeš úver, koľko ti ostáva k najbližej splátke atď. To sú ale centové rozdiely. Akýkoľvek online tool ti to teda vypočíta bez problémov a veľmi presne. Ja používam
https://www.hypokalkulacka.sk/ máš tam pri podrobných splátkach aj prepočítané na roky, a presné rozloženie istina/úrok.

Takže nie je dôvod aby to v jednej banke bolo "blbé" a v druhej "dobré". Na slovenskom trhu sa úvery fyzickým osobám splácajú prakticky len anuitne takže to môžeš porovnávať obyčajnou matematikou. Je ale tiež dobré pozerať sa na to či pri hypotéke netreba aj poistenie úveru napr. to predraží splátku, prípadne kde je účet zadarmo, kde si ho priplatíš atď., skrátka, čo všetko vlastne kvôli úveru na bývanie platíš v tej-ktorej banke.

[Danisk]

Diky Lex za odpoved,
je mozne ze pani v banke mala na mysli iba spotrebaky. Preto mi to napadlo ci sa to netyka aj hypotek ze kazda banka si to nastavi podla seba. Napriklad PSS ma uplne zly system kedy splacas takzvany medzi uver alebo ako to volaju a tam splacas vo velkej miere hlavne urok,az ked sa dostanes cez nejakych 50%(neviem coho) tak zacnes splacat viac aj istinu,neviem vsak ci to je zas iba spotrebak alebo co je to,ale viem ze to maju rodicia a je to katastrofa.

[Danisk]

este taka otazka,mam to tak chapat ze vlastne tym ze sa splaca zozaciatku hlavne urok a menej istina tak ten skutocny urok za to obdobie je akoby vacsi a ten co je deklarovany v banke je pocitany z priemeru za tych 30 rokov? Sa ospravedlnujem za blbe otazky.

[Danisk]

A este jedna blba otazka co sa tyka refinancovania hypoteky, ako to vlastne funguje pri tom refinance? V druhej banke ked refinancuju hypoteku tak sa pokracuje zostatok rokov len s inou urokovou sadzbou alebo sa zacina znova 30rokov pripadne podla vyberu a zas sa splacaju zozaciatku uroky viac ako istina?

[Lex]

Spotrebaky sa pokiaľ viem tiež splácajú anuitne, teda rovnaká splátka s iným pomerom istina/úrok...samozrejme netýka sa to kontokorentu/kreditky, ktoré splácaš ako chceš. Skôr by som povedal, že pani na pobočke v tom mala proste hokej.
Netuším ako to má PSS tam by ma neprekvapilo nič.

Ad úrok:
Úrok je vyjadrený v % p.a., teda ročne, počíta sa na mesačnej báze ku každej splátke tak aby splátka bola vždy rovnaká, pri vopred danej splatnosti v rokoch. Aby splátka mohla byť vždy rovnaká, musí sa meniť jej vnútorný pomer úrok/istina, keďže postupne splácaš istinu. Tým, že postupne splácaš istinu, klesá ti úrok, keďže sa vypočítava z nižšej sumy istiny. To pekne vidíš pri podrobnej splátke v hypokalkulačke čo som ti hodil hore. Takže nie je to nejaký "deklarovaný priemer", ale je to skrátka matematika pri anuitnom splácaní.
Aby si to lepšie pochopil - korporátne splátkové úvery sa splácajú zväčša tak, že sa dopredu určí výška splátky istiny (napr. požičiaš si 6 milionov na 5 rokov a splácaš rovnomerne mesačne po 100 000€ istinu) a k tej sa každý mesiac pripočítava úrok, keďže sa ale postupne spláca istina tak úrok klesá a splátka nie je v rovnakej výške. Bežní ľudia by ale zrejme nezvládali splácať každý mesiac inú sumu tak sa používa anuitné splácanie.

Ad refinancovanie:
Ty si povieš akú chceš mať splatnosť. Ak refinancuješ po 5 rokoch úver čo si mal na 30 rokov a nastavíš si novú splatnosť na 25 rokov budeš tam kde si bol predtým (samozrejme v závilosti od zmeny úrokovej sadzby sa môže splátka zmeniť, ale ak by si nemenil úrok budeš mať rovnaký pomer istina/úrok). Ak si zas natiahneš splatnosť na 30 rokov, tak sa pomer zmení lebo sa predĺži čas splácania. Opäť odporúčam si to nahodiť do kalkulačky a uvidís, že to nie je nejaké záhadné zaklínadlo, čo spôsobuje že "sa spláca viac úroku menej istiny" je to obyčajná matematika.

[Danisk]

Uz tomu rozumiem! dakujem velmi pekne za vysvetlenie

[rmaly]

Ja len k tym rozdielom. Su nejake 2 ci 3 sposoby vypoctu splatok: kedy ma rok 360 alebo 365 dni a potom mozno este podla mesiacov... to je jedno, da sa to dohladat. Tak teoreticky ak 2 rozne banky pouzivaju rozny pocet dni, tak to moze byt troska ine.
Inac tieto splatky si vies pekne vyratat aj v exceli. Sluzi na to funkcia "PMT"... teda nejak tajne to nie je a zrovna ten vzorec by mal sediet s "predpisom" splatok z banky, len sa musis strafit do toho 360/365 nastavenia

[Danisk]

Dobre,dakujem,tak potom je to vsetko v poriadku ked to takto funguje,mozem tym padom ist do hociktorej banky a malo by to vsade sediet s malymi odchylkami rovnako.

[wladas]

Medziuver v PSS je ze platis len zlomkovy poplatok mesacne ktory sa sklada len z uroku. Plati sa rok a potom sa prechadza na klasicky urok.

[zolbed]

Ahojte, ked uz je tu tema uvaha, tiez uvazujem
co by ste odporucili? viem, nikto nemame vestecku gulu..
idem refinancovat hypo, kde mam ostatok istiny cca 61k - sucasne este cca 2r fix 1,29%
idem do 365, len dilema je ci fix 3r s 0,365%, alebo 5r s 0,5%..
moze byt trh s hypo este viac vyhodnesji za 3r ako teraz, kde v podstate 0,5 je super urok?

[wladas]

No nie len vyhodnejsi ale moze byt za 3r rovnako vyhodny. Ale ja by som bral asi tych 5r. Tiez budem asi refinancovat.

[rmaly]

V principe by som asi bral to kratsie. Ak by nastalo "shit hits the fan" situacia, tak co som mal stare hypoteky, tak tam bola klauzula, ze v pripade vyrazneho zvysenia urokov NBS fix aj tak neplati (co teoreticky bolo vtedy 3-4%, asi ratali ze 10+% uz je vela; teoreticky, ak je teraz +- 1%, tak mozno uz 4-5% by to mohli brat banky..) .
A aj ked ti skonci fix, tak zase vezmes najlepsiu ponuku. A mozno splatis dovtedy (alebo vyraznu cast), to uz nie je taka suma...

[RadoD]

Ahojte, ked uz je tu tema uvaha, tiez uvazujem
co by ste odporucili? viem, nikto nemame vestecku gulu..
idem refinancovat hypo, kde mam ostatok istiny cca 61k - sucasne este cca 2r fix 1,29%
idem do 365, len dilema je ci fix 3r s 0,365%, alebo 5r s 0,5%..
moze byt trh s hypo este viac vyhodnesji za 3r ako teraz, kde v podstate 0,5 je super urok?

5r na 0,5% v365 banke to mas A resp B certifikat na byvanie ? lebo vidim len oficialnu ponuku kde davaju 0.7% pri fixe na 5r. Prave riesim refinanc ( mimo vyrocia) a zvazoval som 365 ale zatial to skorej vyzera na prima banku - 0.5% fix 45 mesiacov.

Ak by nebola potreba toho certifikatu tak by som siel do 365 aj ja.


Na tvoju otazku odpoved - doteraz som mal 5r fix ( predtym 3r fix) realita bola taka ze som to v priemere kazduch 18 mesiacov aj tak refinancoval za vyhodnejsou ponukou. V principe ak by prislo k najhrosiemu tak tie banky si najdu cestu ako ti tie uroky zdvihnut aj pocas fixacie .
Za seba vravim ze by som siel do 3 rocnej fixacie v tomto pripade ktory si popisal.

[zolbed]

5r na 0,5% v365 banke to mas A resp B certifikat na byvanie ? lebo vidim len oficialnu ponuku kde davaju 0.7% pri fixe na 5r. Prave riesim refinanc ( mimo vyrocia) a zvazoval som 365 ale zatial to skorej vyzera na prima banku - 0.5% fix 45 mesiacov.

Ak by nebola potreba toho certifikatu tak by som siel do 365 aj ja.

Ano mam tam A - je to novostavba, rodinny dom skolaudovany pred necelymu 2 rokmi, cize toto splnam

[RadoD]

ako si sa nakoniec rozhodol?

[Glogol]

nechcem zaklat novu temu - mozno to tu uz aj bolo - ak to bude niekoho zaujimat mozno sa to presunie. Tema by bola - Hypoteka bez zamestnania. Teda ako by sa trader - SRO ( ziadny pravidelny prijem ziadny zamestnavatel) vedel dostat k hypoteke ( alebo inemu uveru na nehnutelniost s porovnatelnymi podmienkami ako hypo ) na investicnu nehnutelnost. Ide o to ze neexistuje resp nemoze dokladovat previdelny prijem - chce len dat 20-40% percent v hotovosti a na zvyskok vziat ten uver a rucit kupenou nehnutelnostou. Viem ze cez banku to asi nepojde ale nechce sa mi verit aby nikto take uvery neponukal ...

[Trumpeta1978]

Glogol
fin. institucie su povinne zo zakona preverit schopnost potencialneho klienta splacat v buducnosti úver.
Ak vies zdokladovat pravidelny prijem tak je to realne. V kazdom pripade z pohladu toho kto ti peniaze poziciava je trading vysoko rizikovy, takze aj keby ti uver schvalili tak treba ratat s tym urokova miera by bola vyssia ako priemer.

[Glogol]

Beriem. Je mi jasne ze banka je mimo ale nejaky tip na inu instituciu ? Vyssia urokova miera je jasna - otazka je co je to vyssia - ci o 1% pa co 10% pa. Jeden konkretny tip by sa nenasiel ? Traderi su nadobro odkazani zit bez hypo ?

[MiBi]

Potom su tu nejake moznosti cez P2P, napr. https://www.kreditklub.sk/financovanie/ - riesili sme to tu: https://ako-investovat.sk/diskusia/view ... hp?t=25903

[Glogol]

Potom su tu nejake moznosti cez P2P, napr. https://www.kreditklub.sk/financovanie/ - riesili sme to tu: https://ako-investovat.sk/diskusia/view ... hp?t=25903

kreditklub ...od 11,9% ročne" a investown ked ponuka 9,3% ludom tak bude davat uvery tiez podobne nad 10%. Este pockam - skor ako definitivne zavrhnem nadej na 1% nad beznu hypo ...v dnesnej dobe sa spoliehat na prijem zo zamestania pri hypo na 30 rokov je trocha divne ....

[MiBi]

Tak este https://www.raiffeisen.sk/sk/pozicka/paradna-pozicka/ ma tych 0% po 2 rokoch na 40 tis., riesili sme to tu : https://ako-investovat.sk/diskusia/view ... 11#p223711

[Glogol]

Takze nezamestnaný človek čo ma pozemok alebo ornú pôdu napr dedičstvo - ocenené x znalcami na 500k ale nechce ich predať keďže predpoklada nárast ceny - nedostane hypo alebo úver s porovnateľnými podmienkami ako hypo na 200k aj ked by to bolo len napr 70 percent ceny bytu? Viem že niečo také nikto oficiálne nedá do podmienok ale nechce sa mi veriť že by to nejaký private banking nemohol zafinancovať ak by tie pozemky išli ako zábezpeka. Ide mi o normálny úver na byt nie o úver na 10 a viac percent.

[Trumpeta1978]

Takze nezamestnaný človek čo ma pozemok alebo ornú pôdu napr dedičstvo - ocenené x znalcami na 500k ale nechce ich predať keďže predpoklada nárast ceny - nedostane hypo alebo úver s porovnateľnými podmienkami ako hypo na 200k aj ked by to bolo len napr 70 percent ceny bytu? Viem že niečo také nikto oficiálne nedá do podmienok ale nechce sa mi veriť že by to nejaký private banking nemohol zafinancovať ak by tie pozemky išli ako zábezpeka. Ide mi o normálny úver na byt nie o úver na 10 a viac percent.

nejde o to ci si nezamestnany alebo nie, ale ci vies dolozit bezpečný pravidelný príjem /to bude vyzadovat kazda fin. institucia/.
Cesta by skor mohla byt si najst sukromnu osobu a od nej si pozicat, pod zmluvou. Len treba takeho cloveka najst