Nehnuteľnosť ako investícia

[Jirka Scobak]

Ahojte!
Tuto neděli od 20:20 realizuji webinář Nehnuteľnosť ako investícia. Hosté: Roland Vízner, Vlado Ravinger, Roman Závodský
Ve FB skupině Fórum Zlatá minca bude možné během webináře klást naživo otázky. Většinou je všechny zodpovíme.
www.facebook.com/groups/zlataminca
V reálu to funguje tak, že se úderem 20:20 (plus, mínus 40 sekund) objeví ve skupině okno s živým přenosem .
Délka: 59 minut

Událost: https://www.facebook.com/events/464622218060125

P.S. Webinář je nekomerční. Já sám nic neprodávám. Někteří z hostů sice ano, ale pokud jsou z komerčních firem, pak neuvádím jméno firmy.

P.P.S. Klidně tu můžete diskutovat i obecně k tématu. Není to jen o webináři

[Jirka Scobak]

Dnešní webinář Nehnuteľnosti ako investícia: https://youtu.be/1NUhtNOhvWo
Úvod do problematiky.

[JanH]

Rok sa blíži ku koncu, a tak som sa opäť raz pozrel na vývoj príjmov z nájmu investičného bytu vzdialeného 10km od BA. 2i byt bol kúpený v.r.2017, kompl. rekonštrukcia, energeticky ošetrený a nie je zaťažený úverom a až na 2 mesiace rekonštrukčných a zariaďovacích prác bol stále prenajatý (97% prenajatosť).Servis a náklady spojené s údržbou je aktuálne stabilizovaný - dobrý najomník, nové zariadenie.

Aktuálne dosahujem priemerný ročný výnos po piatich rokoch na úrovni takmer 4% po zdanení. Ako vidieť, už pri nehnuteľnosti z roku 2017, kde boli ceny úplne inde ako sú dnes nedokážem dlhodobo poraziť hranicu 5% p.a. a aktuálne som na úrovni 3.75% a neporážam ani infláciu. Pri dnešných cenách nehnuteľností vs. nájom by som robil možno 1%-2%, nehovoriac o 2x takom objeme cashu na kúpu. Z toho mi vyplýva, že investičný byt v roku 2022/2023 je len pre ľudí, ktorí nevedia čo s hotovosťou a realitu chcú napríklad pre decká a chcú niečo hmatateľné.

Jediné, čo je zaujímavé je rast ceny v danej lokalite, ktorý prekonal 100%. Či sa to v blízkej budúcnosti zopakuje? To som skôr skeptický. (Keďže byt neplánujem predať, tento fakt som ignoroval. Pri započítaní rastu ceny nehnuteľnosti by to boli úplne iné čisla. Ja som sa zameral len na čísla z prenájmu).

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average
2018/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%
2020/4.56%/4.82%
2021/3.70%/4.54%
2022/3.75%/4.38%

[Rokosák]

1. Inflacia obycajne podporuje rast hodnoty nehnutelnosti.
2. Vynos z prenajmu je ibe jednym z faktorov.
3. Naopak, ak byvate vo vlastnom, treba pocitat do vynosu aj porovnatelne najomne ako plus. Nie iba kupnu cenu, pripadnu hypoteku a vydavky na udrzbu a upravy.

[rmaly]

Rok sa blíži ku koncu, a tak som sa opäť raz pozrel na vývoj príjmov z nájmu investičného bytu vzdialeného 10km od BA. 2i byt bol kúpený v.r.2017, kompl. rekonštrukcia, energeticky ošetrený a nie je zaťažený úverom a až na 2 mesiace rekonštrukčných a zariaďovacích prác bol stále prenajatý (97% prenajatosť).Servis a náklady spojené s údržbou je aktuálne stabilizovaný - dobrý najomník, nové zariadenie.

Aktuálne dosahujem priemerný ročný výnos po piatich rokoch na úrovni takmer 4% po zdanení. Ako vidieť, už pri nehnuteľnosti z roku 2017, kde boli ceny úplne inde ako sú dnes nedokážem dlhodobo poraziť hranicu 5% p.a. a aktuálne som na úrovni 3.17% a neporážam ani infláciu. Pri dnešných cenách nehnuteľností vs. nájom by som robil možno 1%-2%, nehovoriac o 2x takom objeme cashu na kúpu. Z toho mi vyplýva, že investičný byt v roku 2022/2023 je len pre ľudí, ktorí nevedia čo s hotovosťou a realitu chcú napríklad pre decká a chcú niečo hmatateľné.

Jediné, čo je zaujímavé je rast ceny v danej lokalite, ktorý prekonal 100%. Či sa to v blízkej budúcnosti zopakuje? To som skôr skeptický. (Keďže byt neplánujem predať, tento fakt som ignoroval. Pri započítaní rastu ceny nehnuteľnosti by to boli úplne iné čisla. Ja som sa zameral len na čísla z prenájmu).

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average
2018/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%
2020/4.56%/4.82%
2021/3.70%/4.54%
2022/3.75%/4.38%

no, ja neviem... ta prva cast hovori o tom, ze ako keby si drzal dividendove ETF, ktore ti nie len ze dava 4% hruby vynos, ale este aj narastla cena o 100% za 5 rokov
Ale ja suhlasim, ze dnes nie je taka doba ako pred 5, 10 ci 15 rokmi pre nehnutelnosti...

Ja som nad tym vela rozmyslal a su podla mna 2 typy ludi:
1, obycajny clovek milion - pre neho je asi 100x lepsie a istejsie investovat do nejakeho lacneho ETF a dufat, ze sa dozije dochodku... takyto clovek pokial zrovna nezdedi / nekupi lacno byt, tak nema zmysel pre neho takato investicia a platia prenho vsetky spominane neduhy (zly najomnik, zniceny byt, neobsadenost atd atd).
Duplovane to podla mna plati, ak sa jedna o takych tych (castokrat mladych) nadsencov, ktori chcu rychlo zbohatnut (FIRE a tak) a potom zhanaju aspon lacny byt vo Velkom Krtisi, len aby mohli byt rentieri... Zda sa mi, ze akurat presedlali z bytov na krypto v poslednej dobe... proste "krypto is the new byt"
2, clovek, ktory ma viac (vela) penazi a musi/chce diverzifikovat + moze si ked tak kupit viac bytov a prenajimat... tam je to skor o diverzifikacii majetku a je to na debatu... ale tam zastavam nazor, ze to nie je blbost (zalezi od konkretnych podmienok)...

[Adammd]

Podla mna by sa mala do vynosu pocitat aj aktualna(odhadovana) predajna cena bytu. Ved preto vela ludi pocita investicny byt ako investiciu. Zisk z prenajmu(dividenda) je len bonus.

To je ako v nasej hitparade, mam dividendove ETF a kazdorocne Juggler vyhodnocuje ROI, ktoru tvori koncorocna cena ETF+ dividenda....

[JanH]

Podla mna by sa mala do vynosu pocitat aj aktualna(odhadovana) predajna cena bytu. Ved preto vela ludi pocita investicny byt ako investiciu. Zisk z prenajmu(dividenda) je len bonus.

To je ako v nasej hitparade, mam dividendove ETF a kazdorocne Juggler vyhodnocuje ROI, ktoru tvori koncorocna cena ETF+ dividenda....

Z pohľadu ROI ak teda do úvahy beriem odhadovanú predajnú cenu a zisk z nájmu, tak je ROI okolo 103% a annualized ROI 15%.
( https://www.calculator.net/roi-calculator.html )

Porovnajme to s S&P500. Za posledných 5 rokov rástol index o 46.6% resp. 8.2% ročne.
(https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500 )

Vyzerá to tak, že za posledných 5 rokov mohla nehnuteľnosť poraziť S&P500.

[JUGGLER]

Jediné, čo je zaujímavé je rast ceny v danej lokalite, ktorý prekonal 100%. Či sa to v blízkej budúcnosti zopakuje? To som skôr skeptický. (Keďže byt neplánujem predať, tento fakt som ignoroval. Pri započítaní rastu ceny nehnuteľnosti by to boli úplne iné čisla. Ja som sa zameral len na čísla z prenájmu).

Rok/Ročné % zhodnotenie/Average
2018/4.99%/4.99%
2019/4.91%/4.95%
2020/4.56%/4.82%
2021/3.70%/4.54%
2022/3.75%/4.38%

Ani sedliak v ETF nemieni predať a predsa ho vyhodnocujeme Dobre si investoval
Je to zhodnotenie tvojho majetku a to je základ. Čo prinesie budúcnosť, to nevieme.
Slovensko a Česká republika majú za sebou boom nehnuteľnosti, ktorý sa nedá k ničomu prirovnať.

To je dedičstvo socializmu ,,kedy všetko patrilo všetkým,, a tak sa aspoň byty privatizovali spravodlivo a takmer zadarmo.
Je to neuveriteľný rast spôsobený jednak nedostatkom (dopyt tvorí hlavne obyvateľstvo sťahujúce sa do miest z vidieka), jednak dostupnými hypotékami (história hypoték má u nás cca 20 rokov, ale až po finančnej kríze 2008/2009 boli fakt lacné.. ja som začal na 7,5% p.a. ) a rastom kúpnej sily (to sa na 2-3 roky teraz zastaví ).

Teraz sa trh ochladzuje...makléri hlásia obdobie sucha...kedy ľudia chodia pozerať, ale vyčkávajú. Pred rokom to bolo tak, že kto prvý prišiel, ten kúpil...čo prechádzalo do aukcií ( maklér urobil zoznam, ukázal byt a kúpil len ten, čo ponúkol najvyššiu cenu ).

Uvidíme, čo bude. Dosť to bude závisieť od Rusov. Najlepší scénar je, že za 1-2 roky sme z toho von a všetko sa vráti do starých kolají (nízka inflácia, rast kúpnej sily ). Horší scénar bude ak sa vojna neskončí a Rusko ostane v izolácii ( energetická kríza prerastie do ekonomickej, z nezamestnanosťou, sociálnymi nepokojmi, atd ).

[JanH]

Ani sedliak v ETF nemieni predať a predsa ho vyhodnocujeme Dobre si investoval
Je to zhodnotenie tvojho majetku a to je základ. Čo prinesie budúcnosť, to nevieme.
Slovensko a Česká republika majú za sebou boom nehnuteľnosti, ktorý sa nedá k ničomu prirovnať.

To je dedičstvo socializmu ,,kedy všetko patrilo všetkým,, a tak sa aspoň byty privatizovali spravodlivo a takmer zadarmo.
Je to neuveriteľný rast spôsobený jednak nedostatkom (dopyt tvorí hlavne obyvateľstvo sťahujúce sa do miest z vidieka), jednak dostupnými hypotékami (história hypoték má u nás cca 20 rokov, ale až po finančnej kríze 2008/2009 boli fakt lacné.. ja som začal na 7,5% p.a. ) a rastom kúpnej sily (to sa na 2-3 roky teraz zastaví ).

Teraz sa trh ochladzuje...makléri hlásia obdobie sucha...kedy ľudia chodia pozerať, ale vyčkávajú. Pred rokom to bolo tak, že kto prvý prišiel, ten kúpil...čo prechádzalo do aukcií ( maklér urobil zoznam, ukázal byt a kúpil len ten, čo ponúkol najvyššiu cenu ).

Uvidíme, čo bude. Dosť to bude závisieť od Rusov. Najlepší scénar je, že za 1-2 roky sme z toho von a všetko sa vráti do starých kolají (nízka inflácia, rast kúpnej sily ). Horší scénar bude ak sa vojna neskončí a Rusko ostane v izolácii ( energetická kríza prerastie do ekonomickej, z nezamestnanosťou, sociálnymi nepokojmi, atd ).

Tak ako píšeš Juggler. Nakupovať nehnuteľnosti je/bol národný šport slovákov a jediná zmysluplná investícia pre mnohých. Bolo to tak doteraz, ale osobne čakám veľkú zmenu aspoň v Bratislave, lebo podľa hlasení maklérov, vďaka nízkym úrokovým sadzbám dosiahol na byt, a aj ten investičný takmer každý. Aktuálne to tak už nie je. Noví potencionálni záujemcovia sú podľa mňa už na začiatku odradený 3-4% p.a. hypotékami a už aj existujúci majitelia takého bytu po ukončení fixácie budú zvažovať, čo ďaľej. Dostupnoť bývania sa aktuálne zhoršuje,

Pri úroku 7.5% p.a. si väčší kus koláča nechávala banka, ale na druhej strane v tomto období išli 3i byty v Petržalke po 70-90 tisíc EUR. Na prelome rokoch 2021/2022 si mal povedzme 1% p.a, ale ten istý byt, dokonca starší o 10rokov už stál 250 tisíc EUR. tak si vyber, čo je horšie Víťazi tohoto vývoja su takí ako Ty, ktorí kúpili lacno s ešte vysokým úrokom a nasledne ako sa podmienky zmierňovali refinancovali. Vysledok? Lacná nehnuteľnosť a lacná hypotéka.

Keď som pred 10 rokmi pôsobil v Zürichu (CH) zaskočilo ma, že vlastné bývanie bol luxus. Všetci, čo došli bývali v nájme. Do vtedy nebol problem pre drvivú väčšinu (aj prisťahovalcov) siahnuť na hypotéku v hlavných mestách na SVK, DE, AT a CZ. Aktuálne sa tento trend presunul aj na spomenuté krajiny a hlavné mestá a vlastné bývanie v Bratislave, Berlíne, Viedni a Prahe je už viac menej luxus. Bratislava je na tom paradoxne ešte asi najlepšie.


Prečo ceny vyleteli do stratosféry?

V polovici minulého roka som sa nechal presvedčiť na ďaľší investičný byt (aktuálne vo výstavbe), kde mi banka priklepla 1,125% p.a. s 20 ročným fixom a na byt spadá možnosť odpočtu DPH. Takýchto ľudí mohlo byť tisíce, ktorí si proste na páku s pomerne nízkym úrokom niečo zadovážili. Aktuálne pri 3-4% p.a. už nevidím biznis model v investičných bytoch a predpokladám, že trh sa znormalizuje a ľudia si budú riešiť najmä vlastné bývanie. Výnimkou budu úspešní ľudia z celého Slovenska a zahraničia, ktorí budu kupovať za cash byty v hlavných mestach pre deti a prestíž.

[jaroslav81]

Na ďalší rok, kedy na každej tretej hypotéke končí FIX, bude podľa mňa na trhu prebytok investičných, hlavne 1-2 izbových bytov a cena pôjde dolu.
Doteraz, keď 1 izbový byt v KE stál v roku 2019 cca. 65 000€ a hypotéka bola za 0,8%, tak na investičný byt vyšlo aj upratovačke miestnej krčmy s platom 500€ v čistom.
Ak takýmto ľudom skončí FIX a banka im dá úrok 4,5% , zrazu bude treba doplácať do hypotéky zo svojho, kľudne aj 150€ mesačne. Už to nebude vychádzať, že nájomníci mi platia hypo a ešte mi aj ostane na kávu. Podľa maklérov bol každý druhý - tretí byt v BA a KE kupovaný na investíciu.
Ceny podnájmov zamrzli v čase, 5 rokov dozadu stál podnájom 1 iz. bytu v KE okolo 350€ a dnes stojí 400€, ale cena bytu je dnes 2-násobná a úroky na hypo 3 - násobné.
Navyše sa predpokladá, že teraz ceny bytov už ďalej nebudú rásť minimálne 3 - 5 rokov, podobne ako v rokoch 2009 - 2013, takže kupovať takýto byt na investíciu je maximálne nevhodné, z podnájmu máte max 3% pa, čo je pri 15% inflácii k ničomu.

[user27]

@jaroslav81 odkial mas info o konci fixu ?

[jaroslav81]

@jaroslav81 odkial mas info o konci fixu ?

To ti už presne nepoviem, niekde som to čítal. Ale je to aj logické, v roku 2020 - 2021 bol najväčší BOOM v braní hypoték a priemerná doba fixácie na Slovensku je 3 roky, takže v roku 2023 - 2024 končí veľké množstvo fixov.

[PredsaJa]

NBS publikovala takú štatistiku. Naposledy som videl s dátami k 03/22, kde 58% hypoték malo fix do konca 2024. Možno nájdete aj novší stav.

[aviceN]

NBS publikovala takú štatistiku. Naposledy som videl s dátami k 03/22, kde 58% hypoték malo fix do konca 2024. Možno nájdete aj novší stav.

Ani sa nedivim, to mnozstvo 0.3% a 0.4% 3 rocnych hypo od Primy co sa tu pobralo...

[tomáš virdzek]

NBS publikovala takú štatistiku. Naposledy som videl s dátami k 03/22, kde 58% hypoték malo fix do konca 2024. Možno nájdete aj novší stav.

@PredsaJa: nevyhrabal by si niekde link? Veľká vďaka

[jcar]

https://nbs.sk/publikacie/sprava-o-financnej-stabilite/

V správe z mája 2022 (pdf, strana 58, poznámka pod čiarou 56):
V priebehu roka 2022 dôjde k refixácii úrokovej sadzby pri 15 % hypoték, v roku 2023 pri ďalších 20 % hypoték a v roku 2024 pri 34 % hypoték.

V správe z novembra 2022 takáto explicitná štatistika chýba (aspoň som nenašiel), správa sa však venuje mimoriadnym refixáciám v prvom polroku 2022 a minimálne graficky porovnáva situáciu s refixáciami v grafe 11 na strane 37 (v pdf súbore) - je to podľa objemu úverov, nie ich počtu.

[JanH]

Forbes z augusta 2022
“ Rastú fixácie na viac ako 5 rokov

Tento fenomén sa prejavil aj na priemernej dĺžke fixácie sadzieb. Ako konštatuje NBS, kým vlani boli fixácie nad päť rokov skôr výnimočné (tvorili len štyri percentá novej produkcie) v apríli tohto roku sa týkali takmer každej druhej hypotéky (41 %). Dnes má sadzbu zafixovanú na viac ako päť rokov až 65 percent hypoték.”
https://www.forbes.sk/hypoteky-premeska ... este-mate/

Radšej by som tento údaj videl od NBS alebo slovak.statistics.sk, tiež ma to zaujíma, ale nič aktuálne som nenašiel

[iceberg8]

Pisalo sa tu, ze byty v mestach isli hore, lebo ludia z vidieka idu do mesta, podla mna to nie je celkom tak, pretoze ceny bytov a domov a aj pozemkov na vidieku isli nie len hore, ale aj sa jednoducho vypredali. Pricom paradoxne ludia drzia stare domy (a tym blokuju pozemky) neobyvane az do rozpadnutia a dalej..

[jogo]

Pricom paradoxne ludia drzia stare domy (a tym blokuju pozemky) neobyvane az do rozpadnutia a dalej..

Ano, to je veľká pravda. Chceš u nás kúpiť pozemok na postavanie nového domu a musíš ho kúpiť aj so starou haraburdou, čo stojí na ňom a zaplatiť za ňu minimálne toľko, koľko zaplatia za ňu sociálne slabšie skupiny. Ale na rozdiel od teba, sociálne slabšie skupiny v nej budú ďalej bývať a ty budeš mať náklad navyše so zbúraním haraburdy a odvozom odpadu. A keď je na streche eternik, tak sa riadne predraží ta búračka...

[JanH]

@iceberg8 Domy, byty, pozemky kdekoľvek išli raketovo hore kvôli lacným peniazom a nie len u nás na SVK, je to celoeurópsky jav. Dostupnosť hypoték bola bezprecendentná, preto sa všetko predávalo ako teplé rožky, tak ako píšeš. Aktuálne, tam kde bývam ja, nie je žiaden pozemok na predaj. Keď sa nejaký objaví, tak za nehorázne peniaze.
Trend bývania v satelitoch a rast cien podporili aj ďalšie dva fenomény.
1. Covid a s ním spojený “the new way of working” (2-5dní Home office / týždeň).”Prečo by som bol v byte v meste, keď môžem mať za tie isté € dom v satelite?Aj tak sedím len doma..”
2.Otepľovanie - v mestách je už cez leto tak teplo, že mnohí radšej preferujú menej zabetónované oblasti.

Aktuálne sme v nejakej vyčkávacej fáze. Čaká sa čo bude. Preto si myslím, že trh s investičnými bytmi aktuálne zamrzol.

[stary gambler]

Ano, to je veľká pravda. Chceš u nás kúpiť pozemok na postavanie nového domu a musíš ho kúpiť aj so starou haraburdou, čo stojí na ňom a zaplatiť za ňu minimálne toľko, koľko zaplatia za ňu sociálne slabšie skupiny. Ale na rozdiel od teba, sociálne slabšie skupiny v nej budú ďalej bývať a ty budeš mať náklad navyše so zbúraním haraburdy a odvozom odpadu. A keď je na streche eternik, tak sa riadne predraží ta búračka...

Unas- na strednom Slovensku-kupelne mesto , sused vo vedlajsej ulici kupil pozemok so starym domom, odhadujem 6-7 arovi za 110 tis euro pred dva a pol rokom , rok bural stavbu svojpomocne, nechal len cast zakladov, teraz tam stoji moderny, priestrany dom , a ako jediny v ulici ma elktromobily-dva aj nabijacku na elektriku na tie auta a nabija . osobne som vzdy investoval do nehnutelnosti ale len byty-tie sa dobre prenajmaju, hoci byvam v RD, ale na kseft su lepsie byty. Jeden z bytov som kupil aj v krize 2008 ked ceny len zacali klesat zhruba v cene 15% po vrchole-aj na nom som zarobil . moje zhodnotenie-niet nic stabilnejsieho nad inevesticiu do nehnutelnosti v kazdej dobe-ci uz byty prudko rastu , alebo stagnuju, alebo klesaju-ten pokles v kazdej etape od roku 1990 bol max do 35-40%a do troch rokov to bolo vzdy bolo na povodnej cene dalsie dva roky plus20-30 %nad povodnou cenou, prvy byt som kupil v BA, momentalne by sa dalo povedat sirsie centrum v roku 1991 za cenu 400 000 Sk , obycajna sunka trojizbova, aj ked s balkonom-ten z nostalgickych pricin mam doteraz. Toto plati pokial sa nepristupi na progresivne zdanovanie nehnutelnosti, prva nehnutelnost zlomkove percenta hodnoty nehnutelnosti druha viac, dalsia a dalsia v poradi uz radovo % hodnoty nehnutelnosti ,to bude najvacsia rana na trh s nehnutelnostami. Obavam sa, ze v nejakej buducnosti aj k tomu dojde.

[wladas]

Musi k tomu dojst.
- prijmi mesta su biedne
- zlepsi sa s tym dostupnost pre ludi co chcu byvat

[iceberg8]

No to som zvedavy, ako mesta nalozia s tym novym prijmom
Ved dane sa zvysovali, len o tom malokto vie, vola sa to "dan za rozvoj" (od 2017)
Sice jednorazova, ale pri tej vystavbe nech mi nikto nehovori, ze mesto z toho nic nemalo
A cesty stale rozbite..

[wladas]

Ked ta dan ide do statnej pokladnice tak mesto nic navyse nedostane.

[karamel]

Ja možno skúsim tiež prihodiť do mešca svoje 2 centy. Vraví sa, že minulé výsledky nie sú zárukou budúcich výnosov. Na Slovensku to bola posledných 10 rokov jedna báseň, ale úroky na hypotékach išli z 8 na 0.5%? Niekto tu spomínal Zurich, ja by som sa teda rečníckou otázkou opýtal, či Bratislava, alebo povedzme Slovensko, má ponúknuť to, čo ponúka Zurich, resp. Švajčiarsko. Myslím, že odpoveď tušíte. Štatistiky imigrácie, lokálna a globálna kúpa Švajčiarska vs. Slovenska to iba dokazujú. A práve preto si myslím, že nehnuteľnosti u nás nebudú luxus a zároveň z dlhodobého hľadiska, to bude na Slovensku hrozná investícia.

Prečo?

Stačí sa pozrieť na predpoveď populácie pri dnešných fertility rate-och, pozrite na populationpyramid dot net. Už teraz sú tie čísla nižšie, a k dnešnému dňu je obyvateľov ešte menej ako v tej predikcii. (Dá sa to dohľadať zo štatistického úradu, ak niekto bude chcieť, dohľadam to číslo). Niekto tu ešte spomínal, že ľudia sa húfne sťahujú do miest. Presne naopak to je. Ľudia idú do dedín.

No a základný argument a vzorec na ktorý sa vždy odkazujem je rovnica ponuky a dopytu. Ak tu bude menej ľudí, bude menší dopyt. Pričom ponuka domov a bytov (dokopy povedané bytových jednotiek) bude rovnaká, alebo dokonca aj vyššia ako dnes kvôli výstavbám. Ak aj skúpia investori tie voľné domy/byty a hodia ich do prenájmu, čo vytvorí oversupply na strane ponuky prenájmov a bude tlačiť cenu prenájmu nadol, čím bude tlačiť yield investície dole - celkovú cenu statku a koľko dokáže zarobiť. Nehovorím ešte o tom, že do tej nehnuteľnosti tiež časom treba investovať a nie je to jednorázový výdavok. Premaľovať, parkety vymeniť, nový nábytok, spotrebiče, bojler, pri dome to môže byť strecha, fasáda atď... čo znova tlačí zisk z investície dole

Počul som rôzne protiargumenty, o ktorých môžeme iba diskutovať, a to že záleží od lokality a že keď bude menej ľudí, tak potom sa ľudia začnú nakoniec sťahovať do miest a podobne typy protiargumentov, na to nech si už vytvorí každý vlastný názor.

Hovorí sa teda, že investuj dlhodobo. No pre koho sa bude investovať do nehnuteľností, keď výhliadka populácie o 30 rokov je, že tu bude možno o milión ľudí menej?

[miror]

Zamyslenie pekne, pamatam take aj v minulosti ale zabuda sa na jedno. Aj nehnutelnost je vlastne dlhodobo spotrebna vec. Nie je to ako auto na par rokov ale je to tiez nieco, co sa po case zbura alebo potrebuje znacne opravy a vystavba novych nie je taka aby to pokrylo zaujem.
Populacia sa doplna a vzdy aj doplnat bude, nakolko sme vyspela sucast europy a vzdy sa najde nejaka migracia. Len podla mojej dediny vidim ako dlho prazdne stare domy sa zrazu obsadili juhoslovanmi pocas konfliktu. A vela z nich tu ostalo. Este vyraznejsie je to teraz, aj domy, ktore neboli obsadene 20 rokov, su teraz vyuzite kvoli konfliktu na Ukrajine. V minulych rokoch vela domov sluzilo ako ubytovanie pre Bulharov, Rumunov, Ukrajincov pracujucich v zavodoch. A vela z nich nema ambiciu ist dalej na zapad, usadia sa tu.

A dovolim si dalsie prirovnanie k autam. Kedysi mala rodina jedno auto, teraz ma dve, tri. Nielen pre dopravu, aj ako zalubu - polovnici terenne, pozeri kabriolet, atd. Tak si nekto kupi byt v meste aby bol pri detoch a mal kde prespat a pritom byva na dedine. Mestski cinziakovi chcu chaty - skupuju stare domy.

Len tolko, ze nepamatam dobu, kedy by domy klesali vzhladom na prijmy viac ako parrocne vyrovnanie boomu. Aj teraz pojdu dole mozno o 10-20% behom par rokov ale stale to bude viac ako to bolo pred 5 rokmi. Ale bude sa to tykat len menej hodnotnych nehnutelnosti, tie dobre si cenu drzia. Takze ja neverim ziadnym populacnym studiam, lebo za 100 rokov sa pocet ludi na zemi niekolkokrat znasobil - je to len o migracii. A migranti nam tu budu zachranovat dochodky.

[uhlikova_stopa]

Este jeden faktor tu malo ludi spomina. A to je ze sucasna generacia 60tnikov mala byty zadarmo, maldi ludia teraz nie. Niektori nieco dostanu od rodicov, ja som mal to stastie, no musel som im kupit 2 mensie - rozvod ale kupil som za cenu 1/5 co stoja teraz… takze pre moje deti tiez nieco mam, aspon nieco … ale vidim aj tak ako spominam hore, ze mladi teraz uz musia hypotekovat ….

[karamel]

Populacia sa doplna a vzdy aj doplnat bude, nakolko sme vyspela sucast europy a vzdy sa najde nejaka migracia

Nepriložil som štatistiku, ale keď som to pozeral naposledy, mali sme spomedzi EU najmenšiu imigráciu/100k obyv. A net migration bol okolo nuly - znamená, že ľudia odchádzajú aj prichádzajú (toto sa točilo okolo nuly), rodia sa a umierajú (toto sa v posledných 2 rokoch už točí v negatívnych číslach). Preto som spomínal aj ten Zurich, že žial, Slovensko nie je podľa mňa možnosťami pre imigrantov tam kde sú ostatné západné krajiny. Teraz karty zamiešali Ukrajinci, ale z dlhodobého hľadiska nás podľa mňa tiež nespasia

[osamely chodec]

Ked zacnu vymierat husakove deti, to len bude volnych bytov na Slovenskych sidliskach. Inak celkom postaci, ze plyn a elektrina stupnu o 100% v priebehu par rokov a rodiny sa pekne utesnia. Byvat oddelene bude luxus.

[iceberg8]

https://sk.wikipedia.org/wiki/Demografia_Slovenska
Ak sa bude rodit len do 60k deti rocne, nevyzera to dobre..
Samozrejme, moze 1 clovek vlastnit 10 bytov a budu ceny stale rovnake, lebo ich nebudu predavat za nizsie, ake su dnes.. Vsetko zalezi od toho, ci tu hotovost budu potrebovat, alebo nebudu, ani ja nepredavam haraburdy, ktore nepotrebujem spenaznit To je tazky zvlastny jav kapitalizmu - peniaze sa len prilievaju, odliv prakticky neexistuje. Odliv vo forme dani si napocitam do predajnej ceny, nech to zaplati koncovy zakaznik..

[JUGGLER]

Zvýšenie úrokových sadzieb bánk spomalilo predaje nových bytov.
Po rokoch sa tak opäť stáva dostupnejším bývanie v nájme ako splácanie hypotéky.
Stav na trhu s nehnuteľnosťami praje nájomnému trhu.

Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55%.
Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35%.

Úročenie hypoték bude rásť

V januári 2023 priemerná sadzba nových hypoték na Slovensku dosiahla 3,75% a oproti decembru vzrástla o 0,2 percentuálneho bodu (p.b.). Ak nepríde pokles jadrovej inflácie niekoľko mesiacov po sebe, ECB zdvihne v tomto roku sadzby pravdepodobne celkovo o 1,5 p.b. Aktuálny vývoj smeruje k tomu, že Slováci si budú na bývanie koncom roka požičiavať s priemerným úrokom 5% a ak sa na nič nezmení, v budúcom roku sa sadzby posunú smerom k 6%.

P.S. Spomínam si na svoju prvú hypo sadzbu nad 7% p.a. Uvedomujem si, že nízke sadzby boli extrém. Na dobré sa rýchlo zvyká...

[uhlikova_stopa]

6% je masaker skok, pre mna to znamena narast splatky o 100% tak mam 17 mesiacov aby som sa na to pripravil...

[Trumpeta1978]

ale preco by mala ECB nadalej zvysovat uroky ked inflacia v Eurozone sa už znižuje?
https://tradingeconomics.com/euro-area/inflation-cpi

[user27]

aby sa hned inflacia nevratila na vysoke hodnoty ?

[uhlikova_stopa]

A aby banky zarobili

[Trumpeta1978]

aby sa hned inflacia nevratila na vysoke hodnoty ?

ale kvoli tomu pravdepodobne uroky nemusi zvysovat, len drzat dalej tie co su

[wladas]

ale preco by mala ECB nadalej zvysovat uroky ked inflacia v Eurozone sa už znižuje?
https://tradingeconomics.com/euro-area/inflation-cpi

Lebo jadrova stale stupa.
https://tradingeconomics.com/euro-area/ ... ation-rate

6% je masaker skok, pre mna to znamena narast splatky o 100% tak mam 17 mesiacov aby som sa na to pripravil...

Matematika hovori ze to plati pre vsetkych, nie len pre teba. A tipujem odhadom ze to moze byt aj viac nez 100%.
Preco cakat 17 mesiacov ked teraz mozes ziskat lepsi urok?

[Trumpeta1978]

ale preco by mala ECB nadalej zvysovat uroky ked inflacia v Eurozone sa už znižuje?
https://tradingeconomics.com/euro-area/inflation-cpi

Lebo jadrova stale stupa.
https://tradingeconomics.com/euro-area/ ... ation-rate

v poriadku, ale su to desatiny percenta, to je na hranici statistickej chyby a ECB si uvedomuje ze dalsie zvysovanie urokovych sadzieb by bolo pre zadlzene subjekty problematicke preto sa bude tomu snazit vyhnut

[wladas]

Tak to sa zhodneme ze dalsie zvysovanie je blbost. Chcu asi vidiet pokles jadrovej a az potom prestanu zvysovat.
Aby sa potom necudovali ze zacnu padat banky a krachovat staty.

[JUGGLER]

Tu je článok o realitných fondoch s rebríčkom podla výnosu za 2022:
https://www.forbes.sk/do-ponuky-sa-dost ... e=hs_email