Investown - Investovanie do úverov na nehnutelnosti v Česku

[Joki]

Našiel som niečo zaujímavé na diverzifikáciu.
Investovanie do nehnutelnosti v Česku.

Investown funguje jako zprostředkovatel, u něhož se setkávají slibné projekty čekající na realizaci s investory, kteří jsou připraveni je zafinancovat.

Tento model zpřístupňuje investorům široké spektrum realitních projektů s ročním zhodnocením začínajícím na 8 %, a to po celé České republice.

https://www.investown.cz/

[Joki]

Ide o crowdfundingovú platformu na investovanie do nehnutelnosti. Z ponuky si vyberiete do ktorej nehnutelnosti zainvestujete a následne z prenájmu vám každý mesiac prichadza zisk.
Vaše peniaze sú ako úver resp. hypotéka. Použijú sa na nákup nehnutelností.

Za Investownom je Česká sporiteľna a Lighthouse Ventures.

[Fund]

...najskor si mrknite toto video,Vojtech Rohlena a investown
https://www.youtube.com/watch?v=2xTqn5EJErk

[Croven]

Ja si myslím, že všetky tieto platformy ako aj najvačšia európska https://estateguru.co/ fungujú na tom, že my financujeme úver na byt/dom/pozemok/developerský projekt. Nikde som nenašiel nejakú platformu alebo investičný web do nehnuteľností kde by investor naozaj vlastnil časť danej nehnuteľnosti so zápisom v katastry. Ale ako diverzifikácia to nemusí byť zlé, mám len skušobnú investíciu v investowne 1000 kč a zatial prachy každý mesiac chodia. Na krátkodobé uloženie menšej sumy napr 5000€ to nemusí byť zlé.

[Joki]

@Croven: Z webu a prezentácii vyzerá celý ten proces registrácie, výberu nehnutelnosti a investovania jednoducho.
Ako by si to zhodnotil?

[Joki]

Ja si myslím, že všetky tieto platformy ako aj najvačšia európska https://estateguru.co/ fungujú na tom, že my financujeme úver na byt/dom/pozemok/developerský projekt. Nikde som nenašiel nejakú platformu alebo investičný web do nehnuteľností kde by investor naozaj vlastnil časť danej nehnuteľnosti so zápisom v katastry. Ale ako diverzifikácia to nemusí byť zlé, mám len skušobnú investíciu v investowne 1000 kč a zatial prachy každý mesiac chodia. Na krátkodobé uloženie menšej sumy napr 5000€ to nemusí byť zlé.

Ako diverzifikácia mi to príde dobrá voľba. Niečo na spôsob amerických REIT. Máš to ako mesačnú dividendu. Zhodnotenie má byť 8% v Investown, podľa informácii na webe, niektoré tie REIT akcie majú podobné zhodnotenie dividend. Vyplácajú väčšiu časť zisku, resp. musia vyplácať väčšiu časť ziskov zo zákona.

[Croven]

Ja si myslím, že všetky tieto platformy ako aj najvačšia európska https://estateguru.co/ fungujú na tom, že my financujeme úver na byt/dom/pozemok/developerský projekt. Nikde som nenašiel nejakú platformu alebo investičný web do nehnuteľností kde by investor naozaj vlastnil časť danej nehnuteľnosti so zápisom v katastry. Ale ako diverzifikácia to nemusí byť zlé, mám len skušobnú investíciu v investowne 1000 kč a zatial prachy každý mesiac chodia. Na krátkodobé uloženie menšej sumy napr 5000€ to nemusí byť zlé.

Ako diverzifikácia mi to príde dobrá voľba. Niečo na spôsob amerických REIT. Máš to ako mesačnú dividendu. Zhodnotenie má byť 8% v Investown, podľa informácii na webe, niektoré tie REIT akcie majú podobné zhodnotenie dividend. Vyplácajú väčšiu časť zisku, resp. musia vyplácať väčšiu časť ziskov zo zákona.

Začal som ivnestovať (tých 1000 kč ) keď v ponuke boli iba české nehnutelnosti kde výnosnosť bola od 4,5-6% a teraz je to do 8%. Keby napríklad mám 5000€ ktoré budem potrbovať za 3 roky na nové auto, tak ich hodím buď sem alebo do https://www.rondainvest.cz/ prípadne do estateguru. Akcie REIT sú stále akcie kde keď spravíš nákup za 5000€ tak po 2 rokoch možu byť samotné akcie v mínuse, preto investovanie do týchto úverov na nehnutelnosti je konzervatívne a ta hneď vieš presne koľko prachov na konci daného obdobia dostaneš. Sú tam samozrejme aj nejaké riziká, ale to sa dá minimalizovať tým, źe napríklad tých 5000€ by som rozdelil na 10x500€ a hodil to do roznych nehnutelností. Investown je mladá platforma ktorá teraz k sebe pustila aj iné projekty kde zhodnotenie može byť 8%. Uvidíme ako sa im bude dariť v budúcnosti a aká tam bude likvidita.

[jogo]

Kedysi boli moderné per-to-per pôžičky s podobnými výnosmi, ale všetci, čo do toho išli neboli s tým moc spokojní a ukončili to, čo som sledoval.

[Joki]

@Croven: daj nejaké info, ako pokračuješ s Investownom, ako sa ti dari? Ako sa zhodnocujú tvoje financie?

[JanH]

Klikol som si na ich web lebo mi nešiel do hlavy ten výnos. Ale pokial som to pochopil, tam vôbec nejde o nájmy ale o crowdfunding nehnutelnosti a následné výplatenie zisku z predaja. To by tých 8% percent mohlo robiť.. tiež by ma zaujímali reálne výsledky investora z fóra.
Ďalej som sa nepreklikal, ale vyzerá to tak, že aktuálne majú v ponuke len dva projekty, kde sa dá spolupodieľať. Čo mi príde dosť málo.

[aviceN]

Je to niečo ako obdoba Crowdberry na našom trhu?

[Fund]

...mozu investovat aj slovaci cez investown?

[Croven]

...mozu investovat aj slovaci cez investown?

Môžu, ja síce investujem v korunách, ale dajú sa vkladať aj eurá.

[Joki]

Ja ked´ som sa informoval asi pred pol rokom, support mi odpisal, že musim mať účet v českej banke.
Nefungujú ako “klasický” broker, źe si otvoriš účet a posieláš, ale mohlo sa to zmeniť.
Treba si to ale overiť…
Podľa toho, čo Croven písal niekde v niektorom prispevku, má pobyt v čechách a žije tam.

Napísal som na support, dám vedieť, keď odpíšu.

[Joki]

Pýtal som sa, či ako slovák a aj zo slovenska môžem investovať v Investown, resp. si otvoriť účet.
Prikladám odpoveď:
Dobrý den, Jozefe,

děkuji Vám za zájem o Investown a čas, který věnujete této zprávě.

Na naší platformě mohou investovat všichni rezidenti EU, kteří vlastní bankovní účet vedený na své jméno v české bance a v CZK.
Bohužel platby ze zahraničních účtů, v cizích měnách, případně provedené prostřednictvím různých nebankovních služeb a platebních portálů nemůžeme prozatím akceptovat. Omlouváme se Vám.
Pokud český bankovní účet nemáte, mám pro Vás také dobrou zprávu. Naše služby se chystáme již v tomto roce rozšířit za hranice České republiky, nejprve právě na Slovensko, kde poté bude samozřejmě možné zasílat platby i ze slovenských účtů.
Děkujeme za pochopení.
Pokud byste měl jakýkoli další dotaz, neváhejte se na nás obrátit.
S pozdravem a přáním krásného dne

Martin z Investown.cz

[Fund]

@Joki,diky za info ohladne moznosti investovania pre slovakov.Pre menej komplikacii asi bude dobre pockat kym pridu k nam...

[Joki]

Zaslal som otázku, ak mám učet vo Fio v CZK;
Dobrý den, Jozefe,
děkuji Vám za odpověď a dotaz.

Pro správné připsání vkladů bohužel musí jakýkoli vklad pocházet z účtu vedeného v české bance. Pokud disponujete slovenským účtem vedeným v CZK, tak by se bohužel stále jednalo o mezinárodní transakci.
Rozšíření na Slovensko však plánujeme již v následujících měsících, kde poté bude samozřejmě možné platby ze slovenských účtů zasílat.
Děkuji Vám za pochopení a omlouvám se za případné komplikace.

[Croven]

Tak založiť účet v českej banke z pohodlai domu už dnes nie je problém, dá sa to napríklad v Air Banke a tá ma aj eurový účet.

[Airmike]

Dve veci.

Investown nie je investovanie do nehnutelnosti. prakticky robia dlh, na co nemaju licenciu.
pred tyzdnom dostali pokutu od CNB , ze nerobia to, co prezentuju na vonok.

pre investora do nehnutelnosti nezaujimave. je to cielene na retail. kto ma zaujem zisti si viac.

[Croven]

Dve veci.

Investown nie je investovanie do nehnutelnosti. prakticky robia dlh, na co nemaju licenciu.
pred tyzdnom dostali pokutu od CNB , ze nerobia to, co prezentuju na vonok.

pre investora do nehnutelnosti nezaujimave. je to cielene na retail. kto ma zaujem zisti si viac.

Samozrejme, že to nie je priama investícia do realitiek, ale do úverov na byty/domy/developerské projekty. Tak isto funguje aj estateguru https://estateguru.co/
Zaujímave je to tým, že vložíš tam 100 000kč a za rok máš 110 000kč na účte.

Tu je článok ohladom tej pokuty
https://cc.cz/cnb-cisti-trh-od-sede-zon ... iz-zmenil/

Ak chcem niedke na rok-dva uložiť napríklad 100tisic kč a mať pevné zhodnotenie okolo 8%-10% tak čo by si doporučil? Nemyslím si, že Investown je nejaký scam, prípadne, že tam je zvýšené riziko, že človek príde o svoje peniaze.

Ak chcem investovať do nehnutelností a mam k dispozíici volnych 50 tisíc KČ tak ako ich možem investovať do nehnutelnosti?

[Airmike]

ja nic neodporucam, len hovorim, ze to nie je investovanie do nehnutelnosti.
zaujimave to nie je podla mna vobec nicim. chlapi robia inflacnu arbitraz, poziciavaju si za 8% pri inflacii 18%
kupuju protiinflacny asset, ktory im ostava a ich klienti si myslia, ze investuju

z mojej strany vsetko, zase o 2 roky

[rmaly]

Zaslal som otázku, ak mám učet vo Fio v CZK;
Dobrý den, Jozefe,
děkuji Vám za odpověď a dotaz.

Pro správné připsání vkladů bohužel musí jakýkoli vklad pocházet z účtu vedeného v české bance. Pokud disponujete slovenským účtem vedeným v CZK, tak by se bohužel stále jednalo o mezinárodní transakci.
Rozšíření na Slovensko však plánujeme již v následujících měsících, kde poté bude samozřejmě možné platby ze slovenských účtů zasílat.
Děkuji Vám za pochopení a omlouvám se za případné komplikace.

Joki, toto ale podla mna nie je presne. Respektive je to presne ak sa bavime o hocakej inej banke ako Fio. Lebo ja konkretne mam fio ucet aj v CZK (ako Slovak, zalozeny na Slovensku)... ale k tomu uctu mam 2 tvary... jeden iban (Slovensky, slovensky kod Fio banky) a jeden cesky format BBAN (s ceskym kodom fio banky, cislo uctu je rovnake - to 10miestne). Urcite, kebyze to posles s tym ceskym kodom, tak to je ako keby to odislo z CR... Myslim, ze v menu fio je aj "poslat do CR" alebo take nieco...

[Joki]

@rmaly: Môže to tak byť, ako pišeš.
Pýtal som sa na ten IBAN/ BBAN.

Dobrý den, Jozefe,
děkuji Vám za zprávu.

Aby Vám vklad správně dorazil na Váš Investown účet, je nutné, aby Váš bankovní účet měl český IBAN.
V případě jakékoli další otázky jsem zde pro Vás.
Krásný den,

[rmaly]

@rmaly: Môže to tak byť, ako pišeš.
Pýtal som sa na ten IBAN/ BBAN.

Dobrý den, Jozefe,
děkuji Vám za zprávu.

Aby Vám vklad správně dorazil na Váš Investown účet, je nutné, aby Váš bankovní účet měl český IBAN.
V případě jakékoli další otázky jsem zde pro Vás.
Krásný den,

No, tak by to malo ist... I ked je zvlastne, ze v spojitosti s CR vyzaduju IBAN... ja viem, ze maju samozrejme iban, ale podla mn astale funguju na BBANE... ale mozem sa mylit... V kazdom pripade, sice v IB fio to nevidim (neviem najst), ale v zmluve k tomu CZK uctu (papierovej) mam udaje oj sk aj cz variaciu... vsetko je rovnake, len samozrejme kod banky je 2010 pre CR...
Ked pojdes na
https://www.cnb.cz/cs/platebni-styk/iba ... republika/
zadas "Druhá část čísla účtu" je ten 10 miestny ucet (to vidis aj v IB aj na zmluve... rovnake ako slovenska cast)...
kod banky je 2010... mas cesky iban a mozes zvesela posielat... Podla mna ked to ale zadas ako "prevod do CR z toho CZK uctu, tak sa to bude rovno tvarit ako kebyze to posielas z uzemia CR... proste si neviem prestavit, preco by to nemalo fungovat...

[Joki]

Investown prichádza na Slovensko. Pri investovaní do realít sľubuje až 10% výnos

https://hnonline.sk/pr-clanky/96128774- ... z-10-vynos

http://investown.sk/

[Fund]

Investown prichádza na Slovensko. Pri investovaní do realít sľubuje až 10% výnos

https://hnonline.sk/pr-clanky/96128774- ... z-10-vynos

http://investown.sk/

...mate s nimi niekto skusenosti?

[hifron]

možno by to chcelo aj nejaké správcovské spoločnosti na byty aby sa trocha spamätali(a možno išli aj na burzu , keďže síce nejaké na trhu sú, ale posielanie faktúr tu už dávno medzi podnikmi je aj online a mohli by sa aj trocha posnažiť a síce papierovačky treba, ale je to stále skanzen čo sa týka podnikateľskej činnosti ktorú by aspoň teoreticky mohli niekedy možno aj vykonávať...

taký nejaký pekný investorský liebesbrief by asi nečakali a asi ani nikdy nedostanú

[Myk]

U tohoto pozor na rizika - financují nemovitosti do 75% LTV (dluhy/hodnota nemovitosti) a počítá se to ze znaleckého posudku. Znalecký posudek může být nadhodnocený a každý investor by si měl vyhodnotit, jestli to odpovídá tržní ceně.
Riziko tedy spočívá v tom, že pokud projekt padne bude se nemovitost prodávat v dražbě. Pokud by byl posudek nadhodnocený o 10%, v dražbě se dosáhlo ceny o 10% nižší, náklady na dražbu byly 5% (bežně bývají), tak je to na B/E. V realitní krizi v dražbě může dojít k mnohem horšímu prodeji než jen o 10% a je to rázem ve ztrátě.
Nezkoumal jsem, jaké administrativní poplatky spojené s vymáháním si strhne platforma v případě defaultu.

A další riziko - pokud developer nebude spolupracovat, tak získání exekučního titulu (ten je třeba pro dražbu zástavy) trvá reálně půl roku, pokud se dlužník neodvolá. Dlužník se může odvolat proti nařízené dražbě nebo může fiktivně vstoupit do insolvence (zdržení o 5 měsíců). Dále dlužník může zkusit dražbu zmařit (je více způsobů, jak to udělat a několikrát jsem to zažil). V poslední řadě může dlužník napadnout dražbu po provedení žalobou a s odvoláním to oddálit o rok a nebo dokonce dražbu úplně zneplatnit.

Aktuálně máme jednoho výtečníka, který provedl všechno co jsem popsal a už nám získání peněz z dražby protáhl o 14 měsíců, dražbu musíme opakovat a reálně to vypadá na další rok. Měli jsme i insolvenci, která trvala od roku 2016 a peníze ze zpeněžené nemovitosti přišly až v roce 2023. Kdybychom měli LTV 75%, tak by to určitě nevrátilo nabíhající úroky.

[JUGGLER]

Dík za info.

U nás banky LTV 80 a zbytok 20 dofinancuje Stavebná sporiteľňa na 100% znaleckého posudku.
Banka má záložné právo na nehnuteľnosť, sporiteľna nič - len druhého ručiteľa. Nie som odborník - len vravím, čo som naposledy videl.

Investown s prípadu čo som videl: LTV 70%... záložne právo na nehnutelnosť + záložné na obchodný podiel + osobné ručenie súkromným majetkom s doložkou priamej vykonatelnosti ( nečaká sa na rozhodnutie súdu ).

Ale aj tak samozrejme, treba diverzifikovať do viacerých projektov.

Tieto veci ja píšem len ako alternatívu, ked niekto chce zhodnotiť peniaze za 1-2 roky a mať výnos vyšší ako z dlhopisov.

[Myk]

U nás banky financovaly i do 100% LTV než to ČNB zpřísnila.

Banky a stavební spořitelny pracují s bonitou dlužníka a kreditní historií. Spoléhají na to, že u dlužníků, kteří projdou skóringem, je riziko defaultu nízké a na velkém množství dlužníků nepřevýší ztráty získané úroky. Na tom jsou založené spotřebitelské úvěry bez zajištění. Ten úvěr od stavební spořitelny, jak popisuješ je v podstatě úvěr bez zajištění. Spořitelna spoléhá na to, že dlužník prošel skóringem banky, jejich skóringem a má nemovitost, o kterou nebude chtít přijít.

Je to o statistice - poskytneš-li desetitisíce úvěrů, tak jsi diverzifikovaný a default nízkých stovek dlužníků tě nepoloží.

Soukromý investor takto nemůže fungovat - poskytneš-li jednotky úvěrů stáhne tě i jeden default do ztráty.

Zástava obchodním podílem má cenu jen u společnosti, která má majetek. Pokud je to SPV na ten developerský projekt, nic jiného než ta nemovitost v tom nebude. Osobní ručení je určitě dobré, motivuje dlužníka, aby nespadl do defaultu. Nicméně šikovní dlužníci mají majetek napsaný na jiné lidi a v případě defaultu vstoupí do oddlužení a splatí zlomek dluhů.

Přímá vykonatelnost je fajn, ale nepomůže proti oddalování dražby. Oblíbeným sportem dlužníků je opakované podávání insolvenčního návrhu těsně před dražbou. Pokud je podán insolvenční návrh, dražba se musí odročit. Insolvenční návrh je schválně napsán formálně chybně a čeká se na to, až to soud zamítne (cca 2 měsíce). Pak se vyhlásí opakovaná dražba, která může proběhnout nejdříve za měsíc. Věřitel si musí připravit předběžné opatření, aby až dlužník podá další návrh, požádal soud, aby nechal dražbu proběhnout, protože se jedná ze strany o šikanózní návrh za účelem odložení dražby. Když soud povolí provedení dražby, dražba se provede, ale dražebník nesmí peníze vydat, ale bude se čekat na to, jestli ten druhý návrh soud taky smete nebo povolí insolvenci (další dva měsíce) a peníze by se pak poslaly insolvenčnímu správci, který je pak bude rozdělovat mezi věřitele (zajištěnou část zajištěným věřitelům a co zbyde nezajištěným). Když dlužník do měsíce od dražby podá žalobu na neplatnost dražby, bude to s odvoláním trvat minimálně další rok.
Už se nám stalo i to, že dlužník našel někoho, kdo složil dražební jistinu a nezaplatil. Dražba se pak musela opakovat a složená jistina nebylo po uhrazení nákladů dražby žádný velký výnos.
A úplně nejhorší případ je, když dlužník spadne do insolvence a tam se začnou řešit spory o velikost pohledávky např. proto, že správce neuzná smluvní pokuty. To je pak na roky.