investovanie do nehnutelnosti

[Pette]

700 tisic je dost kvalitny odhad, zalozeny aj na vyuzivani MHD, sledovani zataze pristupovych ciest do BA a zeleznicnej dopravy.

[JUGGLER]

Bratislava má v súčasnosti 426 tisíc obyvateľov
V meste je zamestnaných celkom 302 tisíc ľudí.
Osobitnou kapitolou obyvateľov sú tí, ktorí do mesta prichádzajú z okolia, denne okolo 150-tisíc ľudí, ale bývajú mimo.
Vyše 20-tisíc ľudí tu žije prechodne (toto je starý údaj, zaokrúhlime to na 30 tis.)

Spolu s turistami a bezdomovcami zaokrúhlene 700 tisíc.

Konečne môžem povedať návšteve zo zahraničia, že máme i CITY z takmer miliónom obyvateľov (akurát cez víkendy a sviatky má menej ako pol melóna).

P.S.

Bratislavský kraj mal k 31.12. 2006 celkom 606 753 obyvateľov, z toho 319 549 (52,7 %) bolo žien. Na celkovom úhrne obyvateľstva za SR sa podieľal 11,25 %

Všimli ste si, že počet žien prevyšuje chlapov o 32 345 ?!

[mf_sk]

Všimli ste si, že počet žien prevyšuje chlapov o 32 345 ?!

To je ta blba statistika. Niekto ma 2 a niekto ako ja 0.

Co sa tyka obyvatelov, treba zaratat aj tych, co nepracuju(studenti, dochodcovia) a tych co chodia pracovat do Viedne. Alebo zase tych zahranicnych pracujucich z Bratislavy, co chodia do Bratislavy na vikendy. Takze ten odhad 700 000 je tak dolny odhad.

[peter.cmorej]

svojmu platu primeranu = za ktoru si dnes ziadny, ani 1zb byt v BA vacsina nekupi.

to je uz normalna demagogia Pette Ked ma dvojica priemerny bratislavsky plat (median) tak si kludne kupia stvorizbovy byt v panelaku a aj vyziju. Na dieta to sice nie je, ale zit sa da. Opat ti dam konkretny priklad: dnes som podpisoval uver 3,4 miliona, klienti uplny bratislavsky priemer.

mBank nedava hypoteky, dava spotrebny uver zaruceny nehnutelnostou, tym obchadza regulaciu v tejto oblasti.

Zle si si pospajal informacie. Ziadna banka, ktora ti dala 100 % ti nedala hypoteku. A vies preco ? Pretoze podla zakona o bankach, hypoteka moze byt iba do 70 % hodnoty nehnutelnosti. Vsetko to boli bud kombinacie so spotrebakom alebo iba spotrebaky zabezpecene nehnutelnostou.

A ked si si myslel, ze ked je tam spotrebak, tak to musi mat zakonite vyssiu ur.sadzbu, tak to si opat na omyle.

Ako tu uz bolo spomenute, 100 percent dnesnej ponukovej ceny nehnutelnosti ti uz banky nedaju, nie su to idioti.

Este raz ti opakujem, daju ti 100 %. Napisal si hlupost. Prax je prax.

[janula]

na 3,4 mil. potrebujes necelych 24 tis. mesacne na 20 rokov, na 30 nieco cez 20 tis. Plus naklady na byvanie (energie, sprava, voda, TV apod.) min.5000. Pri plate cca 30 tis hrubeho, teda cca 23 cisteho, teda na to musia mat obaja taky plat (vratane materskej, chorob, nezamestnanosti), pricom jedneho plat na taketo naklady uplne nestaci a z toho druheho sa musia vsetci uzivit, vratane nakladov na poistky, deti a ja neviem co. Pokial maju obaja takyto prijem, tak prezit sa z toho da, ale kolko parov je na tom takto?? Aj v Bratislave...nepocitam ze Blavaci vacsinou chcu aj nejake auto a obcas dovolenku...no neviem, neviem

[Andrej]

...daju ti 100 %

A rucis len tou kupovanou nehnutelnostou?

[Pette]

Peto, vytrhavas z kontextu. Potom sa da tazko reagovat.

Ano, hypotekarny uver je zakonom obmedzeny na 70 percent. Zbytok berie na svoje triko banka.
mBank ale neklasifikuje ani tych 70 percent ako hypouver, cela suma je spotrebny uver. To je rozdiel.

Opakujem, 100 perc ponukovej ceny nehnutelnosti, ked kazdy vie, ze idu dole? Nie su hlupi. Vidim na inzerat sumu 3,2 mil (to je ponukova cena), s tym pridem do banky a im vyjde posudok na 2,5. Co s tym urobis?:)

To, ze niekto je tak hlupy a berie si taky uver, je to jeho problem a chyba:)

[Pette]

http://ekonomika.sme.sk/c/4192647/ceny- ... stinu.html

Slusny pokles.

[Jozo]

Vcera som si pokecal s kamosom co sefuje v BA jednej realitke. Spominal mi ze ziadny developer sa v pripade novostavieb nechysta zlacnovat aj keby ze si nohu odhryznu. Vsetci cakaju na to, ze kdeze ludia si odlozili do bank tych 21 miliard v lete a ze este len ulozia, a byty proste ludia chcu tak si proste pockaju a nezlacnia ani bohovi ... proste novostavby ak pojdu dole tak len kozmeticky (vacsina) a alebo nezacnu stavat vobec a pockaju ale proste s cenou dole o viac ako 5% nie je mozne vraj ratak ak nepride nejaky riadny krizovy priekak tak nie... proste chut kupovat tu je a peniaze tu su detto... tak to vidia oni a tento momentalny pokles predaja proste vidia ze sa ludia zatali ale oni sa zatnu tiez a nepostiu co by radsej krach . V pondelok rokoval s UK investormi co maju v koloseu 20 bytov. Ziadne strachy ze kriza, vysmiaty boli, spokojni, ked sa dozvedeli ze ceny momentalne padaju povedali prenajmite vsetkych 20 byto. On sa ich pytal ci sa neboja, ved mozno neprenajmu ziaden, A oni na to ze saq rok uz pradzne stali kludne rok postoja dalej.Oni su ochotni cakat dlho maju svoju proste cenu a drzia sa jej...
Jedine co realne klesa a klesat bude su stare byty a aj tie nie vecne. Proste vacsina z developerksej branze to berie ako docasne prehanky... neprijemne ale docasne....

[jogo]

Vcera som si pokecal s kamosom co sefuje v BA jednej realitke. Spominal mi ze ziadny developer sa v pripade novostavieb nechysta zlacnovat aj keby ze si nohu odhryznu. Vsetci cakaju na to, ze kdeze ludia si odlozili do bank tych 21 miliard v lete a ze este len ulozia, a byty proste ludia chcu tak si proste pockaju a nezlacnia ani bohovi ... proste novostavby ak pojdu dole tak len kozmeticky (vacsina) a alebo nezacnu stavat vobec a pockaju ale proste s cenou dole o viac ako 5% nie je mozne vraj ratak ak nepride nejaky riadny krizovy priekak tak nie... proste chut kupovat tu je a peniaze tu su detto... tak to vidia oni a tento momentalny pokles predaja proste vidia ze sa ludia zatali ale oni sa zatnu tiez a nepostiu co by radsej krach . V pondelok rokoval s UK investormi co maju v koloseu 20 bytov. Ziadne strachy ze kriza, vysmiaty boli, spokojni, ked sa dozvedeli ze ceny momentalne padaju povedali prenajmite vsetkych 20 byto. On sa ich pytal ci sa neboja, ved mozno neprenajmu ziaden, A oni na to ze saq rok uz pradzne stali kludne rok postoja dalej.Oni su ochotni cakat dlho maju svoju proste cenu a drzia sa jej...
Jedine co realne klesa a klesat bude su stare byty a aj tie nie vecne. Proste vacsina z developerksej branze to berie ako docasne prehanky... neprijemne ale docasne....

Kazdy developer ma dlh v banke. Dovtedy machruje, kym banka nepritlaci, uroky ho nezacnu boliet. Pozri na ORCO.

[Jozo]

Orco je obchodvatelne na burze a ma cashflow, maly developeri niesu na burze a maju cas... banka kym ti sianhne na majetok, ze nasplacas tak to trva min rok.... takze min rok aj keby nezaplatili skoro nic nejak preziju a ak uz nieco maju nasetrene aj 2 roky... takze ceny znizia signifikantne dole najskor po 2ch rokoch... lenze dovtedy ak sa nic nebude nove stavat a to nebude ked nebudu kupujuci.... neje dovod na prepad cien.. lebo ludia chcu byvat... bohuzial... (ja tiez nemam byt mna to netesi) ale situacia hraje aj v krize zatial pre nich....

[jogo]

Orco je obchodvatelne na burze a ma cashflow, maly developeri niesu na burze a maju cas... banka kym ti sianhne na majetok, ze nasplacas tak to trva min rok.... takze min rok aj keby nezaplatili skoro nic nejak preziju a ak uz nieco maju nasetrene aj 2 roky... takze ceny znizia signifikantne dole najskor po 2ch rokoch... lenze dovtedy ak sa nic nebude nove stavat a to nebude ked nebudu kupujuci.... neje dovod na prepad cien.. lebo ludia chcu byvat... bohuzial... (ja tiez nemam byt mna to netesi) ale situacia hraje aj v krize zatial pre nich....

Lenze ak sa nebude stavat, nebude sa vyrabat. A vychodnari odidu z Bratislavy z prenajatych bytov. A pride dalsie mnozstvo volnych bytov na trh. A neviem ako je to v Blave s Ukrajincami. V Prahe je ich do bludu. Ak ty odidu, lebo nebude robota, nastane velky previs ponuky nad dopytom.A su maly spekulanti s bytmi, ktory su preuverovany. Poplatkami z najmov splacaju hypoteky.V Prahe poznam jedneho, co takym sposobom od roku 2000 ma uz osem bytov.Co myslis, ze urobia, ak nebudu mat najomcov?

[Pette]

Silne reci, ako sa nic nedeje su ticho pred burkou:)

Rovnako som velmi zvedavy, komu prenajmu vsetky tie nakupene byty:) Krasne vizie.

[Jozo]

No ved ja nehovorim ze maju pravdu Ja som len citoval kamosa ako to vidia oni. A potom je rozdiel medzi malickym renitierom o splaca hypo z najmu a chlapcami z UK co pridu vykesuju za 20 bytov peniaze (za to ze kupia nazrac 20 dostanu riadnu zlavu) a zarobia na posilneni kurzu riadne peniazky - ti maju cas. A to nie je ich jediny nakup. Ono ja som to pochopil tak ze banky, vacsi developeri a vacsi nakupocovia "fondy" sa rozhodli ze zlavy nedaju ani bohovi lebo vidia ze ludia peniaze maju a byvat treba - v "ich" svete je to len docanse a oni odmietaju co i len uvazovat o akejkovlek zlave, pricom na ostatnych "serie pes", t.j ti mali co kupili 3 byty a cez najmy ich splacaju su podla nich ina kategoria...aj bytov aj ludi - tych neriesia. Proste oni su ochotni cakat aj 2 roky kym SK nenabehne na rast... tak to vidia ti hore. Nehovorim ze je to tak spravne alebo ze to tak bude aj o 3 mesiace... proste taka je situacia podla nich dnes ... ja do toho nejak nevidim a dufam ze na tom pohoria ale ... viem ja?

[Pette]

Samozrejme... Zatial neveria vo velky pokles, lebo ide o ich peniaze.

[Jozo]

Ono posledna taka info preco tomu neveria je taka ze na zapade pride clovek a dostane pracu (dobre platenu), kupi auto, ide do karibiku, chodi do divadla,do kina na vylety do restiky a ide do podnajmu. Dostane slovak peniaze do ruky a setri a setri... a len co daco naskrabe kupi byt a auto bud jazdene alebo na splatky... a vsetko vraza do bytu... a splaca a splaca... a jak uz nieco splati a mu stupol plat potom deti... a az ked uz secko ma zabezpecene potom az ide na dovolenku niekde k moru do chorvatska... A dokial toto bude mentalita vacsiny slovakov - aj lepsie zarabajucis... bojim sa ze sa ti nasi bankari a developri bat nemusia... ci mate ine poznatky zo svojho okolia?

[filip glasa]

Orco je obchodvatelne na burze a ma cashflow, maly developeri niesu na burze a maju cas.

Nemajú čas ani tí malí. Ak nebudú predávať, tak nemajú z čoho splácať úver a nemajú z čoho ani dostavať projekt. A ak nebudú platiť, tak sa na ne stavebné firmy tiež vykašlú. Pod tlakom sú všetci akurát by nebolo zrovna šťastné to vytrubovať verejnosti.

[Jozo]

a co ti co uz postavili len im to stoji? Banka im nevezme... nieco uz splatene maju ostatni cakaju - eurovea tiez stoji...nestavaju hruba stavba je robotnikov tam pobehuje zopar aby sa nepovedalo a drzia a cakaju... ja dufam ze pohoria ale zas na druhu stranu ... nesom developer ani bankar a ani schopny investor ci podnikatel inak by som to neriesil z pohladu bezzemka

[filip glasa]

Ale veď hrubá stavba je to najrýchlejšie čo na stavbe urobíš. V tejto fáze máš pred sebou ešte 2/3 času a financovania. Ak nedostavajú a budú čakať, tak sú na tom horšie ako keby ani nezačali. Hrubú stavbu totiž nikomu nepredajú a úver musia splácať.
To sú len silné reči o tom že počkajú a o rok sa to rozhýbe. Nemá sa čo rozhýbať. Takí býčí trh nehnuteľností aký tu bol od 89 tu už nikdy nenastane. A nejaký mierny vzostup cien sa môže začať až po pár rokoch klesania či stagnácie.

Samotná Eurovea sa bude musieť prispôsobiť (aj keď potichu) River Parku. V luxusnom segmente je až príliš veľa konkurencie.

[peter.cmorej]

mBank ale neklasifikuje ani tych 70 percent ako hypouver, cela suma je spotrebny uver. To je rozdiel.

a v com je ten rozdiel ? prosim pouc ma. Pre klienta myslim.

[peter.cmorej]

splatka za ten 3,4 mil uver je 15 500 Sk (etapovite progresivne splacanie) a ano, ruci iba kupovanou nehnutelnostou

[Andrej]

splatka za ten 3,4 mil uver je 15 500 Sk (etapovite progresivne splacanie) a ano, ruci iba kupovanou nehnutelnostou

15 500 je len urok (5.47%) z tej sumy. Iba ze by sa jednalo o cloveka ktory ma dost nadstandardny urok. Alebo je to model ked dnes je splatka 15 500 a o rok 20 000. Co je dost nevyhodne, lebo istina ubuda pomalicky na zaciatku pri malych splatkach, po roku takehoto splacania furt dlzis 3,39 mil

[Andrej]

ruci iba kupovanou nehnutelnostou

Niekde potom musi byt hacik. Lebo ak nehnutelnosti aktualne klesaju (resp. aspon nerastu), tak nikto normalny nepozicia 100 percent. Haciky mozu byt nasledovne:
- obmedzeny typ alebo lokalita nehnutelnosti,
- dodatocne zavazky klienta (vinkulovany vklad, ...),
- prilis vysoka snaha poziciavajuceho subjektu zbavit sa penazi

[peter.cmorej]

pocujte, uz X-ty krat opakujem, ze to, ze prestali davat 100 % hypoteky je SPROSTOST. Kolkokrat to mam este zopakovat ?

Splatka sa zvysuje o nejakych 450 Sk kazdy rok. A ano, preplati na tom viac ako keby mal konstatne splatky. Ale to je pri ocakavanej inflacii uplne jedno.

[Jozo]

Niekde potom musi byt hacik. Lebo ak nehnutelnosti aktualne klesaju (resp. aspon nerastu), tak nikto normalny nepozicia 100 percent. Haciky mozu byt nasledovne:
- obmedzeny typ alebo lokalita nehnutelnosti,
- dodatocne zavazky klienta (vinkulovany vklad, ...),
- prilis vysoka snaha poziciavajuceho subjektu zbavit sa penazi

Hacik je ten ze nehnutelnostou sice rucis ale peniaze dlzis. Ak padne hodnota nehnutelnosti banku to netrapi z toho hladiska ze ty aj tak dlzis plnu sumu. Ak by si prestal platit daju byt do drazby a potom ten rozdiel co este sotava od teba jednpduchp budu vyzadovat ... predaju pohladavku niekomu alebo si zavolaju do socialnej poistovne a kym svetko nezaplatis budu ti stahovat vsetko nad ziv minimum.... A ak mas deti isto to nedopustis takze ty sa budes snazit im to splatit... takze ano banky davaju dalej veselo 100% (mBank, CSOB-ISTRO, SLSP, Dexia?, Unicredit) pretoze ked raz podpises vacsinou z teba tie peniaze vytiahnu... preto mas podstatne vyssi limit na pslacanie ked ste 2ja ako ked si sam aj ked mate dokopy rovnaky prijem...

[Andrej]

Ak padne hodnota nehnutelnosti banku to netrapi z toho hladiska ze ty aj tak dlzis plnu sumu...

Z tohoto uhla pohladu potom ale banka nepotrebuje vobec nijake rucenie, a aj sumu mi moze dat kludne aj 300 percent. A pokial nemozem ako osoba vyhlasit bankrot, tak to zo mna nejako dostanu. OK, to ma logiku. Toto ale moze fungovat len u osob, u firmy by to predpokladam nepreslo.

[jogo]

Hruza. Udesna hruza.
Dobre mi otec radil, ze len takou perinou sa zakryvaj na aku mas.

[Jozo]

Z tohoto uhla pohladu potom ale banka nepotrebuje vobec nijake rucenie, a aj sumu mi moze dat kludne aj 300 percent. A pokial nemozem ako osoba vyhlasit bankrot, tak to zo mna nejako dostanu. OK, to ma logiku. Toto ale moze fungovat len u osob, u firmy by to predpokladam nepreslo.

300% ti neda lebo preflakas;) Zas aj oni sa chcu istit. Bankrot vyhlasit mozes ale banka rozumne rata s tym ze mas deti a zenu a ze si zodpovednu a chces im dat do buducnosti skolu a nejaky zivot nie ze vyhlasis bankot a fukajte mi cukor do zadku Preto ak ziadas hypo sam dostanes menej ako 2ja.

A potom kolko ludi vie ze moze vyhlasit osobny bankrot? Banka im to predpokladam neoznami uradnici su ... asi su a kto ludom pradi?

[peter.cmorej]

Jozo ma sice pravdu, ale jednym dychom dodam aj fakt, ze banky nemaju ziaden zaujem o neplatiacich klientov. Platiaci klient je pre nich zdroj prijmu, neplatiaci problem.

[Pette]

Tak. U nas mas uver na sumu, nie na nehnutelnost, tou iba rucis. V usa napr kupujes na hypouver nehnutelnost, teda nieco ako leasing na auto.

Za tym, ze 100 percent uver na nehnutelnost v GLOBALE skoncil si stojim. Ano, samozrejme sa najdu pripady, ked ich klient dostane. Nebude to ale automatika, ako pred nejakym casom.

[janula]

splatka za ten 3,4 mil uver je 15 500 Sk (etapovite progresivne splacanie) a ano, ruci iba kupovanou nehnutelnostou

ako moze byt 15500 splatka so 450 korunovym navysovanim, ked 5,5% urok pri danej istine predstavuje 15 580??

[peter.cmorej]

ako moze byt 15500 splatka so 450 korunovym navysovanim, ked 5,5% urok pri danej istine predstavuje 15 580??

Proste taka obchodna politika. Chod sa spytat do SLSP

[peter.cmorej]

maly update o uveroch:

problem nie je dostat 100 %, problemom su tie sadzby, ktore banky ponukaju. Pri 100 % hypoteke alebo pri slabsom ratingu stupaju skoro geometricky. Za posledny tyzden mi kvoli tomu padli tri uvery. Najviac ma dozrala mBank, ktora zo dna na den zdvihla urokove sadzby o viac ako 1,5 %. Chcel som tam dat dva z tych troch uverov. Variabilnu ma teraz v decembri 7,17 % a s fixaciami su okolo 8,5 %. Sila.

Dalsi problem je ocenenie nehnutenosti bankou. Kedysi to bolo viacmenej jasne. Ocenenie znalcom bolo spravidla rovnake ako kupna cena a banka to tiez brala ako 100 %. Dnes vsak vacsina preceni nehnutelnost podla interneho modelu a ako 100 % zoberie nizsiu sumu. Bohuzial, nech si myslia cokolvek, zakalkulovanu musia mat aj tu najhorsiu variantu.

[Pette]

Teda v podstate to, co sme tu hovorili.

[peter.cmorej]

pokial ide o to co si hovoril ty, tak ty si vravel, ze ti uz nikde nedaju 100% hypoteku. A to nie je pravda. Ak si kupujes nehnutelnost s cenou uz po "korekcii" a nemas problem s bonitou (prezijes vyssiu splatku) tak 100 % dostanes.
.
Co sa tyka priemerneho bratislavskeho paru, tak ten prave teraz dostane 100 % hypoteku len velmi tazko.

[Pette]

konkretne - par prispevkov dozadu -

Nezaujimaju ma jednotlive pripady, lebo im to niekto vybavi, maju dobry prijem, velmi slusne zabezpeky, rucitela atd. Tychto par pripadov trh neovplyvni. V globale ak pride dnesny zamestnany clovek do banky, 100 percent uz nedostane.

To sa pre mna rovna koniec 100 perc hypotek, kedze jedna lastovicka leto nerobi....

[peter.cmorej]

to nie je o jednej osobe, ale o celej skupine klientov. A nikto im to nemusi vybavit.

[Pette]

Ci uz zabijes 100 perc hypoteky (teda presnejsie tych 30 perc spotrebneho uveru z tych 100) samotnym neposkytovanim alebo sialenymi podmienkami, je to vo finale to iste - a to nedostupnost pre bezneho cloveka, ktory neberie hypoteku ako lacnejsiu formu penazi.

[Pette]

http://www.economist.com/world/europe/d ... d=12725415

Male demo:)

"Property fairs tout discounts of as much as 60% on new-built homes, or even “buy one, get one free” offers."

[Pette]

http://hnonline.sk/ekonomika/c1-3123958 ... trostav-sk

PKO je zachranene:)