Realitný fond HB Reavis

[incognito]

Nie, nie je najvynosnejsi, myslim si, ze citat vies a cislam by si mal rozumiet. A ked sa poriadne pozries na cisla tak zistis, ze ani byt nemoze. Teda medzi FKI. Ked ich porovnas s PB alebo IaD, tak ano, ale to je ako porovnavat v behu zdraveho cloveka a invalida.

Nic som nepropagoval, link (ten link, nie tu linku) som ti poslal z leninovosti, nie ako investicne poradenstvo. Vidim, ze to po tebe stieklo ako po igelite... si si nedal ani tu namahu, aby si si pozrel, co z toho je FKI a co je retail. Vyborne...
Napisal som ti, ze 5-6 fondov by sa dal vybrat a tolko ti aj vyslo (inak som to myslel celkovo, nie len z toho zoznamu). Ked sa na to nebudes pozerat s predsudkami, tak sa da zistit, ze niektore fondy nemaju taku historiu, lebo su v ramci skupiny, ktora napr. nezvacsuje 1 fond, ale pri istej velkosti ho zamkne a zaklada novy. Samoosebe to nie je zaruka nicoho, ale ani to nie je dovod ich hodit povrchne do kosa. Ten link su realitne fondy, nie len fondy FKI. Ze si si to len preletel je tvoj problem. Takze nie, HB reavis nepatri medzi lepsie fondy, hlavne ked si pozries aj ine ukazovatele ako vynos (napr. LTV, yield...).

Prvy rok nie taky lebo ,,ked vtáčka lapajú, pekne mu spievajú,,, ale tym, ze maly fond zacina zvycajne nejaky brutalnym dealom, ktory to potom skresli. A cim je fond vacsi, tym tazsie drzi tempo. A potom sa cuduj, ze to urobia tak, ako som pisal o 4-5 riadkov vyssie... kazdopadne, ako pozeram, tak pozeram, niektore stalo to tempo drzia. Staci si pozriet distribuciu vynosov po rokoch a nepozerat vynos p.a. od zalozenia (co je tvoja specialita).

Tie „ceske tigre“ su preto ceske, lebo my sme tu na FKI nemali normalne zakony, ked vznikali. Dodnes sa FKI zakladaju prevazne v CR a nie v SR z tohto dovodu. Accolade by bol napriklad pre teba maltsky...

Ze klesaju vynosy v roka 2023... v pripade fondu, ktory min. rok spravil 17% chciet aby to zopakoval mi prijde uletene, navyse ked ma priemer cez 10%p.a. za poslednych 6-7 rokov. Paci sa mi ako to pocitas – 2,5x2 = „anualizovane to bude okolo 5%p.a“
Ked mas uzatvorene uctovnictvo a spravis k nemu audit, tak velka cast hospodarskych vysledkov z predchadzajuceho roka (2022) sa ti premietne az po ohodnoteni 3. kvartalu. Netvrdim, ze to potom je rozpravkove prekvapenie, moze to byt aj nocna mora, ale ocividne to pocitat nevies.
A pointa – boom neboom, mna prioritne zaujma pri realitach yield. A ten sa pri niektorych fondoch zlepsuje, nie zhorsuje.

"Sme v kríze komerčných nehnuteľností. Väčšina fondov stopla nové investície. Úroky stúpli. Sú drahé energie. Mnoho firiem zistilo, že práca z domu im ušetrí prenájom kancelárii. Mnoho firiem odchádza z EU a presúvajú sa do Číny a USA. Ceny nehnutelnosti vyrástli prudko a teraz klesajú..."

A toto nie su nazory niekoho, kto si len cita spravy na nete, to je realita praxe:
1) Vacsina FKI nestopla nove investicie, naopak. Ci im to vyjde je druha vec. A este je otazka, co su to nove investicie...
2) Uroky pre firmy stupli z 2% na cca 3-4%, cize menej ako pre FO, taky problem to zasa nie.
3) Praca z domu sposobila, ze tie iste office okupuje menej ludi, ktori v nich „rotuju“. Problemy maju budovy, ktore ich mali aj doteraz, akurat teraz sa to zvacsilo.
4) Mnoho firiem odchadza do USA a Ciny? Si robis prdel? Firmy, hlavne priemyselne a logisticke, sa stahuju z Azie do Europy a USA, takze nam to tu len pomoze. Preto tu rastu priemyselne parky... a "tu" znamena CEE, nie len Slovensko. A bavime sa hlavne o small/mid cap firmach, tych je poctom najviac, ich nazvy si casto ani nepocul, resp. ich nevnimas.

Vynosy fondov, o ktore sa opieram/sledujem, robia 2/3 vynosu na najme, takze ci ich ceny prudko vyrastli je takmer jedno. Hlavne, ked sa na toto pripravovali a ocenovali beton konzervativne, teraz maju vankus...
Celkovo – na co sa vyjadrujes k niecomu, o com si len cital, figu vies a len letmo hadzes info co ti prijde pod ruku? Ano, viem, budes tu davat ako Jozko, Janko, Ferko atd... tu predavali nejaky fond ako Jarty. Co je jeden z dovodov, preco nedavam konkretne mena. Ale konkretne fakty by mali stale platit. Analyzovat FKI nie je ako porovnavat OPF s ETF na poplatkoch...

"Z reportu Európskej komisie vyplýva Investovanie do komerčných nehnuteľnosti v ..."

Tak ked mrzne ekonomika, tak sa to dotkne aj sektora kom. nehn. Ale ani na akciovom trhu neplati, ze problem sektora znamena problem kazdej firmy. Takze sme zasa pri tom, ze treba opatrne vyberat a nie len podla vynosu.

"ECB varuje pred rizikami, ktoré predstavujú realitné fondy v hodnote 1 bilióna eur...."

Ano, toto su reality. Specificka likvidita je danou za volatilitu. ETF na SP500 predas hocikedy, akurat to lieta hore dole... co nie je argument ani pre jedno, ani pre druhe. To je skratka tak.

[JUGGLER]

Celkovo – na co sa vyjadrujes k niecomu, o com si len cital, figu vies a len letmo hadzes info co ti prijde pod ruku?

Vyjadrujem sa za seba. Z pohľadu investora. Sme predsa na diskusnom fóre
A ty sa vyjadruješ za koho? Za predajcu FKI fondov, ktorý berie za predaj provízie?
Ináč si neviem vysvetliť prečo máš potrebu vyjadrovať sa posmešne.

Link (ten link, nie tu linku) som ti poslal z leninovosti, nie ako investicne poradenstvo. Vidim, ze to po tebe stieklo ako po igelite... si si nedal ani tu namahu, aby si si pozrel, co z toho je FKI a co je retail. Vyborne...

Sa mi páči ako ma skritizuješ za jedno písmenko, pričom vzápeti pridáš tri zbytočné.
Ty si si nedal námahu z lenivosti, ale ja som povinný namáhať sa aby som rozlišoval, ktoré fondy sú FKI?
Veď aj slepý to tam hneď vidí, lebo je tam minimálna výška investície.
Už som ti povedal, že pri investovaní ma nezaujíma, či je realitný fond FKI. Zaujíma ma výnos a riziko.

Napisal som ti, ze 5-6 fondov by sa dal vybrat a tolko ti aj vyslo

Vôbec mi nevyšlo, že by sa 5-6 fondov dalo vybrať.
Hneď som škrtol 3-4 čo nemajú históriu a zo zvyšných ostal Wood čo prvý rok dal 31% a odvtedy má priemer okolo 11% p.a.
Druhý Wood má 11% p.a. Ostal už iba Accolade z priemerom 12,26 % p.a.

Záver: za niečo stoja len WOOD a Accolade s výnosmi 11-12% p.a. Takže s tých čo si dal, dokopy 3 FKI.
To nie je taký rozdiel na HB Reavis z doterajšími 9,6% p.a (ale za oveľa dlhšiu históriu).
HB Reavis je podľa mňa historicky najlepší realitný fond v SR. A už prosím ťa neopakuj, že nie je. Ja som nikdy netvrdil, že je najlepší v strednej EU.

České realitné FKI ma doteraz ako Slováka nezaujímali. U mňa platí, že do realít treba investovať tam kde to poznáš. Teda doma.
Českú FKI scénu považujem za príliš špekulatívnu a rizikovú. Ale určite, že sa tam nájde aj niečo lepšie. Zo stoviek FKI určite.
FKI je v ČR cca 350...za posledný rok ich pribudlo 50. Česko je liaheň investičných talentov. Len z tých výnosov nesadám na zadok...

Môj obľúbený český slogan,, dejte mi lidi a peníze a já to udelám,,...teraz môžem zmeniť na ,,dejte mi peníze a já vám vydelám,,

P.S. : Ak chceš niekomu radiť také FKI, čo majú 2 roky histórie a v portfoliu do 2023 jeden starobinec (CB Property ), tak u mňa nepochodíš.

Ze klesaju vynosy v roka 2023... v pripade fondu, ktory min. rok spravil 17% chciet aby to zopakoval mi prijde uletene, navyse ked ma priemer cez 10%p.a. za poslednych 6-7 rokov.

Mne pripadá uletené, že preukázateľný FAKT, že výnosy klesajú otáčaš do extrému, že niekto očakáva +17%.
Veď ty si tu ľuďom nahodil link ktorý ukazuje skreslenú performance..postcovidový 2022 kedy ceny vyleteli hore. Pozri sa na Accolade: za 2023 už má negatívny výnos.

Vynosy fondov, o ktore sa opieram/sledujem, robia 2/3 vynosu na najme, takze ci ich ceny prudko vyrastli je takmer jedno.

Nie je to jedno. OPF preceňujú na základe nájomného a príjmov, ale práve FKI na základe ceny.
Preto mali podľa mňa také dobré výsledky v 2022. A logicky by mali ísť dolu vodou, keď ceny klesajú.
Ale ja sa nehrám na odborníka – to písal andre a ja si na základe toho len robím názor.

A toto nie su nazory niekoho, kto si len cita spravy na nete, to je realita praxe:
1) Vacsina FKI nestopla nove investicie, naopak. Ci im to vyjde je druha vec. A este je otazka, co su to nove investicie...
2) Uroky pre firmy stupli z 2% na cca 3-4%, cize menej ako pre FO, taky problem to zasa nie.
3) Praca z domu sposobila, ze tie iste office okupuje menej ludi, ktori v nich „rotuju“. Problemy maju budovy, ktore ich mali aj doteraz, akurat teraz sa to zvacsilo.
4) Mnoho firiem odchadza do USA a Ciny? Si robis prdel? Firmy, hlavne priemyselne a logisticke, sa stahuju z Azie do Europy a USA, takze nam to tu len pomoze. Preto tu rastu priemyselne parky... a "tu" znamena CEE, nie len Slovensko. A bavime sa hlavne o small/mid cap firmach, tych je poctom najviac, ich nazvy si casto ani nepocul, resp. ich nevnimas.

Takže ja si len čítam správy na nete a ty si človek z praxe? Agent - sprostredkovateľ ?
1. Pred mesiacom som ponúkal priemyselný pozemok Erste group. Chceli by ho, ale Viedeň centrálne stopla všetky investície.
A to je nadnárodná developerská skupina velkej bankovej skupiny Nie CB property zo 6,5 mil. € od ľudí.
2. Nie je to o úrokoch. Banky prestali dávať úvery. Predtým núkali , teraz zamietajú.
3. Sa to evidentne zväčšilo.
4.Ja som nemal na mysli firmy, ktoré prichádzajú ku nám vyrábať, alebo predávať. Tie potrebujú haly, kancelárie, logistické a priemyselné parky.
S nimi vznikli a prosperujú domáce realitné fondy. Klasický model je, že kúpim pozemky, postavím a potom predám, alebo prenajímam.

Mám na mysli situáciu ktorá vznikla teraz, v súvislosti s vysokými cenami energií, vojnou, enviromentálnymi tlakmi atď.
Európa sa začína deindustrializovať. Výroba, hlavne z Nemecka sa presúva do Ázie a USA – tam kde sú lacné energie a menej byrokracie.
Ale o tom nemusíme diskutovať – stačí čítať ekonomické správy.

[aviceN]

Niečo sa deje, zrejme tu bude problém vo fonde. Dám report keď budem mať viac info.

//levarege, zajtra by mala ísť oficiálna info von pre klientov do ich Across účtov, revaluácia, pokles NAV o vyše 30%, pokles obsaditelnosti
//dividenda zastavená skrz vysoké úrokové sadzby

[incognito]

Niečo sa deje, zrejme tu bude problém vo fonde. Dám report keď budem mať viac info.

//levarege, zajtra by mala ísť oficiálna info von pre klientov do ich Across účtov, revaluácia, pokles NAV o vyše 30%, pokles obsaditelnosti
//dividenda zastavená skrz vysoké úrokové sadzby

Coze? tento najlepsi FKI na Slovensku? To nie je mozne, ved to povedal Juggler a ten vie vsetko... alebo aj nie

Ked si zistis co sa stalo, daj vediet ako si to zobral, ja sa na tom bavim uz mesiac

[aviceN]

Vela podrobnosti nam aj tak nepovedali, na to si budeme musiet pockat kym doplnia odpovede. Ale zatial to co povedali nic nemalo suvis s tak velkym poklesom. Kazdopadne ja som to nedealoval, ale ludia co to davali "konzervativnym" investorom sa zapotia.

[JUGGLER]

Coze? tento najlepsi FKI na Slovensku? To nie je mozne, ved to povedal Juggler a ten vie vsetko... alebo aj nie

Kto chce psa biť, palicu si nájde Rýpanie máš v génoch.

HB je najlepší čo sa týka histórie výnosov. Ale choď na začiatok tohto vlákna a pozri kto začal medzi prvými varovať, že komerčné reality sú rizikové.

Treba upozorniť na riziká a možnosť nízkych výnosov... To akosi niektorým ,,poradcom,, uniká.
Nie nadarmo fondy znižujú limit vstupu a dávajú nulové vstupáky. No zároveň odtiaľ nechcú pustiť ľudí a zvyšujú výstupné poplatky...

Veď práve dnes nám JanH dal peknú linku na Forbes kde evidentne stojíme pred krízou komerčných nehnuteľností:

Národná banka Slovenska (NBS) nedávno upozornila na vyššie investičné riziko týkajúce sa realitných fondov.

Na zraniteľnosť sektora komerčných nehnuteľností, medzi ktoré patria aj kancelárie, upozornila aj Európska centrálna banka.
V apríli varovala pred „jasnými signálmi zraniteľnosti“ s odvolaním sa na nižšiu trhovú likviditu a pokles cien realít.
Predaj komerčných nehnuteľností v Európe v minulom roku poklesol o 44 percent. Priemerné nájomné bolo medziročne nižšie o 14 percent.

ECB na situáciu upozornila najmä s ohľadom na problémy v bankovom sektore, ktoré sa objavili na jar. Niektoré sektorové banky v USA neboli schopné vyplatiť klientom vklady. ECB preto upozornila, že realitné fondy by mohli čeliť podobným problémom, ak by sa nedôvera rozšírila aj na tento sektor.

Banka preto vyzvala na zavedenie opatrení s cieľom obmedziť výbery. Takým by mohlo byť napríklad spoplatnenie predčasného predaja podielových listov. Niektoré pritom už sú v platnosti. Realitné fondy môžu napríklad pozdržať vyplatenie podielov až na 12 mesiacov od prijatia pokynu od klienta.


https://www.forbes.sk/poistka-proti-inf ... ce-z-domu/

[andre]

Dnes rozposielali info. Pisal som v lete, ze to tak dopadne, vid prispevok dolu:

Vážený investor,



Nadväzujeme na predchádzajúci list investorom zo dňa 22.12.2023 obsahujúci komentár k aktuálnej trhovej situácii a chceli by sme Vás touto cestou informovať o jej vplyve na ocenenie a výkonnosť nášho fondu za rok 2023.



Nepriaznivé makroekonomické prostredie, vyvolané nástupom pandémie Covid-19 a neskôr vojnou na Ukrajine, v roku 2022 tvrdo zasiahlo investičný svet. Napríklad akciové trhy následne v roku 2022 stratili 20 až 35% svojej hodnoty. Nášmu Fondu sa podarilo úspešne preniesť cez tieto ťažké Covid-ové časy (prechod na home office, zatvorené obchodné centrá a príslušné renegociácie nájomných vzťahov) a v roku 2022 dosiahnuť výnos na úrovni 9,0%. Situácia sa však, žiaľ, v minulom roku otočila.



Významný nárast inflácie umocnený zdražením energií spustil bezprecedentne prudké zvyšovanie úrokových sadzieb centrálnymi bankami (3M EURIBOR zaznamenal za 15 mesiacov nárast o 4,5%). To sa následne premietlo do vyšších požadovaných návratností z investičných aktív, vrátane nehnuteľností (tzv. yieldy). Tento vývoj vedie, a to aj v prípade zachovania konštantného cash-flow, k hmatateľnému poklesu ocenení nehnuteľností. Svedčí o tom aj minuloročný vývoj európskych realitných indexov (napríklad Green Street Pan European Property Sector index, Euronext Global Equity Market index), ktoré oproti vrcholovým hodnotám (z roku 2022) prišli o veľkú časť svojej hodnoty.





Vplyv na Fond



Takýto všeobecný trhový vývoj bol v prípade nášho Fondu ešte umocnený expozíciou v kancelárskom segmente, odchodom niekoľkých väčších nájomcov, ktorých sa nateraz nepodarilo nahradiť, a pákovým efektom vyššieho zadlženia a vysokých úrokových sadzieb. Výsledkom je pokles hodnoty nehnuteľností v portfóliu Fondu o 14% a tým aj výrazné zníženie čistej hodnoty jeho majetku (tzv. NAV). Čo pre Fond znamená záporný výnos 29,6% za rok 2023.



Kým vyššie zadlženie nám v časoch rastu trhu a nízkych úrokových sadzieb pomáhalo generovať významné výnosy a dividendy (kumulatívny výnos Fondu od jeho založenia k 31.12.2023 dosiahol 5,9%), v opačnom prostredí, teda rastu úrokových sadzieb a yieldov, jeho efekt multiplikuje negatívny dopad na hodnotu NAV.



Napriek tejto nepriaznivej situácii veríme, že hodnota Fondu sa v našom odporúčanom investičnom horizonte vráti na pôvodnú hodnotu. Ubezpečujeme Vás, že pre zlepšenie situácie robíme potrebné kroky, a to najmä v podobe prenájmu voľných priestorov v našich budovách a dočasného pozastavenia vyplácania dividend v zmysle oznámenia zo dňa 28.11.2023.



Ako skúsený investor viete, že investície majú svoje cyklické výkyvy a preto je dôležité sledovať celkový výsledok v investičnom horizonte, namiesto krátkodobých poklesov. Potvrdil to aj minuloročný vývoj na akciových trhoch, ktoré zmazali väčšinu straty z roku 2022. V prospech obratu situácie a opätovného zvýšenia hodnoty Fondu v budúcnosti hovorí aj očakávaná stabilizácia trhových podmienok – najmä predpokladaný pokles úrokových sadzieb (Česká národná banka s tým už nedávno začala a podobný krok sa očakáva tento rok aj zo strany ECB), čo by popri znížení úrokových nákladov malo mať vplyv aj na pokles yieldov a opätovný nárast ocenenia portfólia Fondu.



Vážený investor,



ďakujeme Vám za dôveru, ktorú si nesmierne vážime. V prípade otázok sa na nás prosím obráťte prostredníctvom emailu alebo nasledovného telefónneho čísla.

A co sa tyka tohoto fondu, ked si prejdete dostupne data, tak im posledne roky klesa obsadenost. V 2024 budu musiet rolovat uver >56mil. Eur pravdepodobne s ovela vyssim urokom + vplyv homeofficov, optimalizacie vo firmach.. a velmi otazny je aj vyvoj cien komernych nehnutelnosti, ktore fond drzi.

A to nehovorim o tom, ze dokumentaciu, hlasovania, zmluvy.. maju len v anglictine. To sa zrejme zmeni, ak to budu ponukat retailu. Perlicka je "bordel v papieroch", ked dorucovali klientom dokumenty urcene inym klientom.

V kazdom pripade poziciu vo fonde sme zavreli, kedze tam vidim potencial na 2 ciferny pokles hodnoty v najblizsich rokoch.

[jaroslav81]

Dalo sa to cakat, staci sa pozriet, co sa deje s komercnymi nehnutelnostami v Nemecku...aby nedopadol podobne aj IAD Realitny fond, ktory tiez poradcovia velmi radi ponukaju...
Inak nerozumiem, preco tie fondy investuju do komercnych a nie do rezidencnych nehnutelnosti, vystavba a prenajom najomnych bytov by sa im vyplatila viac ako kancelarii, ak pride kriza, firmy sa zdekuju do lacnejsich a mensich priestorov, alebo zavedu homeoffice, ale ludia byvat musia...

[JanH]

Tieto realitne fondy boli vzdy predavane ako "bezpecny pristav". Ja som napriklad zrusil IAD potom, ako padla prva bomba na Kyjev. Nastastie sa moje obavy z pripadneho rozsirenia konfliktu nenaplnili.
Velky palec hore chalanom, co poukazovali aj na rizika v tomto vlakne. Andre to trafil uplne presne.

[MiBi]

V realitnych fondoch je cez 2,6 miliardy eur, ak sa to prenesie dalej....

fondy.png (17.51 KiB) 7718 zobrazení

A TB ma teraz kampan na investiciu do realitneho fondu, ktory bezne neponukaju:

Sumár k možnosti investovať do Realitného fondu Tatra banky.
Ide o lukratívnu príležitosť investície, ktorá je historicky zo všetkých investičných stratégií Tatra banky doteraz najžiadanejšia zo strany prémiových klientov. Fond je bežne zatvorený pre nové vklady, ide o limitovanú príležitosť.

Prečo investovať do Realitného fondu?
- fond má potenciál prinášať atraktívne výnosy plynúce najmä z nájmov nehnuteľností, ako aj z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľností vo fonde,
- investície do nehnuteľností slúžia aj ako nástroj na zachovanie hodnoty v čase inflácie, najmä z dôvodu naviazania ceny nájmov z nehnuteľností vo fonde na infláciu,
- viete investovať priamo do nehnuteľností Tatra banky s tým, že hodnotu investície si určíte Vy (omnoho jednoduchšie ako kúpa nehnuteľnosti s aktuálnymi cenami na trhu),
- ide o veľmi dobre rozložené portfólio nehnuteľností, ktoré je zamerané aj na logistické centrá (96% obsadenosť nehnuteľností), v portfóliu sú nehnuteľnosti ako obchodné centrá Central Bratislava, Aupark Bratislava, obchodné centrá LipaPark (DM drogerie, Pepco), OBI, výrobný závod Sučany, kancelárie v Digital Park, Sky Park, CBC
- realitné investície presne nekopírujú vývoj akciových a dlhopisových trhov, tým predstavujú vhodný nástroj na rozloženie rizika,
- historicky veľmi stabilný výnos (za rok 2023 bol výnos 5,04%, za rok 2022 výnos 4,26%, za rok 2021 4,29%, aj v náročnom roku 2020 vedel fond zarobiť 2%)
Vstupný poplatok je 1% z výšky vkladu. Po 3 rokoch je výber financií bez výstupných poplatkov.
V prípade redemácie v budúcnosti máte financie k dispozícii o 90 dní od zadania žiadosti na Vašom bežnom účte.

[Matej1992]

Ja som sa realitnym fondom so zameranim na office vyhybal, uvidime ked zacnu nutene vypredaje fondov, mozno nebude zle nieco kupit. V USA uz sa vraj dostavaju ceny kancelarskych budov na tak absurdne ceny, ze stoja menej ako cisty pozemok a pritom za lacny peniaz sa daju prerobit na residencne budovy.
Kazdopadne z toho co drzim, dufam ze, Crowdberry fond ma nesklame. Logistika sa zatial drzi slusne.
A co sa tyka nemeckych firiem tak pri prepadoch som nakupoval dlhopisy firmy Aroundtown - tí su extremne vystaveny voci officom v nemecku. Su docela peknym lakmusovym papierikom tohto sektora.

[Trumpeta1978]

Budovy ktore primarne boli postavene na kancelarie sa vzdy daju prerobit na byty a developery s touto moznostou uz pri stavbe vpripade potreby rataju.

[JUGGLER]

Ide o lukratívnu príležitosť investície, ktorá je historicky zo všetkých investičných stratégií Tatra banky doteraz najžiadanejšia zo strany prémiových klientov.
Fond je bežne zatvorený pre nové vklady, ide o limitovanú príležitosť.
historicky veľmi stabilný výnos (za rok 2023 bol výnos 5,04%, za rok 2022 výnos 4,26%, za rok 2021 4,29%, aj v náročnom roku 2020 vedel fond zarobiť 2%)
Vstupný poplatok je 1% z výšky vkladu. Po 3 rokoch je výber financií bez výstupných poplatkov.
V prípade redemácie v budúcnosti máte financie k dispozícii o 90 dní od zadania žiadosti na Vašom bežnom účte.[/size]

Hm. Dosť zavádzajúce. lebo pre privátnu klientelu má TB tzv. AP Realitný fond, ktorý v 2023 dal +21% a toho roku je zatiaľ v strate -2,7%

Ale poďme sa pozrieť čo ponúkajú pospolitému ľudu, teda na ten Realitný fondTB

Priebežné poplatky: 1,23% p.a. OK. Tie nepočítajme, lebo sú zahrnuté v NAV fondu.

Nasaďme si masku hlupáka a 100% optimistu a investujme 100 000 € na 3 roky s očakávaním, že ďalšie tri roky budú výnosy fondu pokračovať v takom priemere ako za celú históriu fondu:
.

.

Priemerný výnos za celú historiu fondu = takmer 17 rokov je 2,63% p.a.

Vklad: 100 000 €
Vstup: 1% = zhodnocujeme už len 99 000.
1 rok: 101 604
2 rok: 104 276 €
3 rok: 107 020 €

Redemácia (trvajúca 90 dní ):...zrážková daň 19%....ostane nám výnos 5 686 €. Dokopy 5,68% za 3 roky, čo je +1,86% p.a...Pozor: Z RIZIKOM STRATY !


Zoberme rozum do hrsti a povedzme si, že chceme tých 100 000 investovať úplne bez rizika:

V JT dostaneme na 2 roky termíňak 4% p.a.....na 3 roky 3,9% p.a.

Takže na 3 roky: výnos 12 162 po odčítaní zrážkovej dane výnos 9 851 € = dokopy 9,85% za 3 roky, čo je +3,18% p.a. ... BEZ RIZIKA STRATY !

A kto povie, že redemácia 90 dní je výhoda, tak v JT platia 3,8%p.a. na vkladový účet s výpovednou lehotou 3 mesiace.
Tiež je to bez rizika straty, ale s vedomím, že úroky môžu v budúcnosti meniť ( nie sú fixované ako pri termíňaku ).

[MiBi]

Ja som tiez povedal bankarovi, ze nemam v situacii, ze su v ponuke vklady s urokom prevysujucim vynos tohto fondu zaujem.
Len by zaujimalo, ako funguju tieto realitne fondy, v pripade ze nastane velky objem redemacii - zacnu predavat nehnutelnosti ? Ale co ak maju objem redemacii povedzme v hodnote polovice najlacnejsej nehnutelnosti - pozicaju si hotovost?
Inak TAM Realitny fond ma zaujimavy priebeh NAV za posl. rok:

[osamely chodec]

Ja som tiez povedal bankarovi, ze nemam v situacii, ze su v ponuke vklady s urokom prevysujucim vynos tohto fondu zaujem.
Len by zaujimalo, ako funguju tieto realitne fondy, v pripade ze nastane velky objem redemacii - zacnu predavat nehnutelnosti ? Ale co ak maju objem redemacii povedzme v hodnote polovice najlacnejsej nehnutelnosti - pozicaju si hotovost?
Inak TAM Realitny fond ma zaujimavy priebeh NAV za posl. rok:
Screenshot 2024-02-16 134213.jpg

opravia statut fondu a vyber zatazia velkym %, deja vu .

[JUGGLER]

Len by zaujimalo, ako funguju tieto realitne fondy, v pripade ze nastane velky objem redemacii - zacnu predavat nehnutelnosti ?

Dnes vyšiel článok na Forbese a tam píšu:

Tretím faktorom je pákový efekt vyššieho zadlženia pri vysokých úrokových sadzbách.
Fondu teda vzrástli náklady na financovanie, čo pri vysokom podiel externého financovania malo veľký vplyv na výnos fondu

https://www.forbes.sk/realitny-fond-hb- ... ri-dovody/

Okrem toho Google vypľul , že HB Reavis mal obrovské problémy s kvalitou stavieb. Ved napr. Bussiness Center Apollo 1 museli zatvoriť, lebo hrozilo že sa zrúti ! https://plus7dni.pluska.sk/domov/plus-7 ... y-popieral

Okrem toho: Apollo I nebolo prvým problematickým objektom developéra HB Reavis. Statiku museli vylepšovať aj v ďalších kancelárskych budovách. Samozrejme, nikdy sa oficiálne nepriznalo, že je to vinou statiky. Opravovali sa Apollo 2, Aupark v Košiciach i aupark v Piešťanoch..

Dodatočne sa spevňovali aj nosné konštrukcie biznis centra na Karadžičovej ulici. To staval rovnaký developér HB Reavis a staticky ho riešil rovnaký statik, Ján Tomčáni. V tomto prípade však stavbári, našťastie, neohrozili nájomcov budovy.

Na chybné konštrukcie sa prišlo ešte počas výstavby a hlavice stĺpov dodatočne spevnili ešte pred kolaudáciou. Podobné dodatočné úpravy robili aj v budove Aupark Tower v Košiciach. Krátko pred uzávierkou sa objavili ďalšie šokujúce zistenia týkajúce sa práce statika Jána Tomčániho.

Z polyfunkčného komplexu susediaceho s Auparkom v Piešťanoch sa museli vysťahovať desiatky majiteľov bytov a nájomcov komerčných priestorov. Hrozilo totiž reťazové zrútenie. Aj tento objekt má závažné chyby v nosných konštrukciách a vyšiel z dielne Jána Tomčániho.

P.S. Biznis model HB Reavis ako ho vidím ja bol ,,postaviť - prevádzkovať - predať za cca 2 násobok,, Teraz ked si to dávam dokopy, mohli tam byť velké dodatočné náklady, kompenzácie, mimosúdne vyrovnania..pravdepodobne aj banky začali pýtať rizikovú prirážku (ved pri Apollo 1 mohla SLSP prísť o velké peniaze a v zálohe jej mohla ostať nepredajná bezcenná budova...) + úroky v eurozóne vyskočili rýchlo o +4%

[MiBi]

SLSP im este nedavno pomahala predavat dlhopisy:
https://cdn0.erstegroup.com/content/dam ... -letak.pdf

A Apollo1 uz zburali a postavili nanovo
https://www.yimba.sk/new-apollo/buranie ... ekolko-dni
https://www.yimba.sk/stanica-nivy/velka ... podnikania

[JUGGLER]

A Apollo1 uz zburali a postavili nanovo

Hm. Najväčšie biznis centrum. To prvé, čo museli zbúrať kúpili Nemci za 100 miliónov.
Takže 100 melónov vrátiť Nemcom + kompenzácie + zbúranie bezcennej budovy + postavenie novej, ešte drahšej. Do toho Covid.
A konečne, ked sa to podarilo, pri otvorení v 4/2023 zúri inflácia a stúpajú úroky (koncom 2023 dosiahli 4,5% p.a.) + ceny nehnutelností klesajú...
Aj tie dlhopisy s úrokom 3,5% a splatnosťou v 2026 boli zbytočné. Timing is everything.

Sranda, že tu máme ľudí z BA, ale z tohto pohľadu sa HB Reavis nerozoberal.
V Košiciach HB spravil biznis v duchu Veni - Vidi - Vici.
Prišli v 2010- postavili Aupark za 90 mil. € a o 5 rokov neskoršie predali za 165 mil.

Apollo 1 príbeh ako developer zbúral vlastné dielo a postavil ho znova:

[MiBi]

https://www.forbes.sk/realitny-fond-hb- ... ri-dovody/

[MiBi]

Správcovská spoločnosť IAD Investments prevezme realitný fond HB Reavis, ktorý vlani vykázal stratu 30 percent. Obchod ešte podľa IAD podlieha súhlasu regulátorov a dokončiť ho plánujú v máji tohto roka.
IAD tvrdí, že chce fond ďalej rozvíjať a získať preň investície najmenej 25 až 30 miliónov eur. Prevziať plánuje správcu fondu, luxemburskú firmu HB Reavis Investment Management.

[aviceN]

Z ofiko IAD webu: https://iad.sk/aktuality/iad-investment ... eif-fondu/

[PEPP.SK]

Ja som tiez povedal bankarovi, ze nemam v situacii, ze su v ponuke vklady s urokom prevysujucim vynos tohto fondu zaujem.
Len by zaujimalo, ako funguju tieto realitne fondy, v pripade ze nastane velky objem redemacii - zacnu predavat nehnutelnosti ? Ale co ak maju objem redemacii povedzme v hodnote polovice najlacnejsej nehnutelnosti - pozicaju si hotovost?
Inak TAM Realitny fond ma zaujimavy priebeh NAV za posl. rok:
Screenshot 2024-02-16 134213.jpg

AKé dynamické vlákno Super

@MiBi ... natiahnu čas na redemáciu
Za bežných okolností fond vyplatí odchádzajúcich investorov do troch mesiacov. Ak by však o vyplatenie požiadali investori, ktorých investovaný objem presahuje 5% aktuálnej čistej hodnoty aktív (NAV), vyplatenie sa môže natiahnuť na dlho:

Ak je žiadostí o vyplatenie vyplatenie investora prebehne
< 5 % z NAV do 3 mesiacov od 31. mája
> 5 % ale < 20% z NAV do 9 mesiacov od 31. mája ... teda môžu si požičať a teda zvýšiť leverage, zastaviť výplatu dividend, nemyslím že do 9 mesiacov niečo narýchlo predajú
>20% z NAV do 36 mesiacov od 31. mája, resp. správca môže zlikvidovať fond ... teda musí predať budovy

to je HBR.

[PEPP.SK]

AKé dynamické vlákno Super

tu je moja reakcia, ako investora, na list od HB Reavis (napísaná ešte pred oznámením takeoveru zo strany IaD)
https://www.pepp.sk/realitny-fond-hb-re ... investori/

Vo štvrtok oznámili hlbokú stratu a v pondelok takeover.

Je mi podozrivé, prečo Colliers neprecenili fond na konci roku 2022 keď boli úrokové sadzby vyššie? ... dtto na polroka 2023 (ako TAM) ... ale čakali doteraz?

čo poviete?
Je to nákupná príležitosť alebo treba radšej odpredať ... a prečo práve tak?

[JurajBartoš]

Mám taký pocit, že v lete 2023, keď fond otvorili pre menších investorov a poskytli akciu bezpoplatkového vstupu do fondu už vedeli, že reálna hodnota podkladových aktív fondu je iná ako sa prezentovalo. Potrebovali rýchlo nahnať investorov. A teraz sa budú tvariť akože o ničom netušili a za stratu, ktorú investorom spôsobili nie sú zodpovední atď...
To to je tak typické pre slovenských "veľkopodnikateľov".
Pomaly za každým jedným sa ťahá slizká stopa plná oklamaných ľudí, subdodávateľov, investorov.
Ale keď si kúpiš Forbes na na titulke bude vycapení niektorý z nich ako najväčší frajer s patentom na rozum.
Pravda je taká, že úspech týchto ľudí je postavený vždy na nejakom druhu podvodu a nie na férovom biznise.

[kixog47100]

Asi potrebovali vyplatiit "vlastnych".

Podobne ako ked isiel BMG invest dole vodou.
Meciar mal vtedy na CDecku zoznam politikov...,ktory si odtial vybrali vsetky peniaze kratko pred krachom.

Museli vediet, vedia ako to ocenuju, co ma aky vplyv, co ich caka v buducnosti a ako sa trhy pohnu.
Vzdy su nejake predpovede (urokove sadzby) a poznaju svoje uctovnicto (zadlzenie, splatky...).
Kto vedel, uz davno redemoval.

Realitne fondy CR/SR - su cierna diera - netrasparetne - ci uz forma ocenenia (ziadna volativita) alebo aj to, ze v podstate poziciavame peniaze priamo financnikom=zralokom=jednej fin.skupine, ktora tie budovy financuje, stavia, predava (mozno aj sami sebe) a prenajima (mozno aj sami sebe za lacno) - moj nazar.

Do realitneho fondu by som nikdy neinvestoval - je tam koncentrovane riziko na jednu firmu.

[incognito]

Coze? tento najlepsi FKI na Slovensku? To nie je mozne, ved to povedal Juggler a ten vie vsetko... alebo aj nie

Kto chce psa biť, palicu si nájde Rýpanie máš v génoch.

HB je najlepší čo sa týka histórie výnosov. Ale choď na začiatok tohto vlákna a pozri kto začal medzi prvými varovať, že komerčné reality sú rizikové.

https://www.forbes.sk/poistka-proti-inf ... ce-z-domu/

Palica je stale rovnaka - extremne suverenne sa vyjadrujes aj k temam, ktorym bud nerozumies vobec alebo len okrajovo. Confirmation bias sa ta ale ze vobec netyka... a co mam v genoch vedia moji rodicia, nie ty.

Aj pokazene hodiny ukazuju cas 2x za den spravne.

Ja som napisal, ze z roznych dovodoch, ktorych cast som menoval, HB Reavis nie je dobry fond a nebude vykazovat dobre vysledky v narocnych casoch. Do teraz sa viezol na vlne, teraz sa im trh pozrel pod suknu a nasiel tam spinave trenky... tam kde HB Reavis spravil -30% iny fond spravil +7%. Schvalne nemenujem, keby si chcel vykrikovat nieco o mojej motivacii. Co mimochodom, ja sem po klientov nechodim. Ten fond ma nevhodny manazment a mylny dovod vzniku, pod co sa daju schovat vsetky podstatne dovody poklesu.
Ten pokles HB Reavis nevykazal kvoli zvysenym sadzbam a par odidenym najomnikom. To je mala cast pribehu, povedzme tych povestnych 20%. Co su ale veci, ktore si na nete neprecitas a na pive sa nedozvies. Ale ked tebe staci vysoky vynos a datum vzniku na prehlasenie, ze HB je najlepsi. Skus si niekedy predstavit svet, kde o danej teme nevies prakticky nic. A ze si zazil XY podvodnikov nie je pre danu temu platne...

Realitny trh je pod tlakom, ale tak ako pri rezidencnych nehuntelnostiach, tak aj pri komercnych plati, ze pokles nie je nevyhnutny a nie kazdy utrie hubu. Asi nebudu padat rekordy vo vynosoch, ale bieda to tiez nebude. Len si vhodne vyberat.

[incognito]

AKé dynamické vlákno Super

tu je moja reakcia, ako investora, na list od HB Reavis (napísaná ešte pred oznámením takeoveru zo strany IaD)
https://www.pepp.sk/realitny-fond-hb-re ... investori/

Vo štvrtok oznámili hlbokú stratu a v pondelok takeover.

Je mi podozrivé, prečo Colliers neprecenili fond na konci roku 2022 keď boli úrokové sadzby vyššie? ... dtto na polroka 2023 (ako TAM) ... ale čakali doteraz?

čo poviete?
Je to nákupná príležitosť alebo treba radšej odpredať ... a prečo práve tak?

Toto nie je trhovy pokles kvalitneho aktiva/aktiv. Kupovat sa to neoplatilo, neoplati a pod IAD sa to ani nezmeni. Okrem ineho tu boli zanedbane povinnosti klucovych osob, trestnopravna zodpovednost bude otazka zaujmu investorov. OČTK ma teraz ine problemy a povinnosti...

[kixog47100]

"Len si vhodne vyberat" - s tym si to zabil.

Vybera sa vzdy na zaklade minulosti, historie a nie na základe slubov.
Tento bol historicky jeden z najstedrejsich.

Nic to ale nemeni na tom, ze investovanie do tychto realitnych fondov je rizikovejsie.

Pretoze oni tie fondy nezakladaju kvoli poplatkom za spravu ale kvolo financovaniu vlastnych projektov.
Cize je tam stret zaujmov, riziko, ze si budu zisky vyberat pre seba - predavat, prenajimat budovy aj nevyhodne = sami sebe, svojim firmam. Vyberat, presuvat svoje investicie pred precenenim = znizovat si stratu.


Podobne ako banky, ktore vytvaraju fondy fondov. Ze si kupis fond od nejakej banky a v nom su zabalene dalsie fondy tej iste banky a rizuju tak 2x na poplatkoch a znižujú investorom vynos oproti tomu keby tam rovno dokupili nejaky index.

Alebo v akciovom fonde su nakupene hypotekarne zalozne listy, fond investuje do terminovanych uctov = poziciavaju si lacno z fondov sami sebe na hypoteky.

Pripadne jedna banka nakupi od druhej a ta druha na oplatku od tej prvej...

Proste je tam stret zaujmov, aj ked vsetko moze byt legalne...

[kixog47100]

Plus niekto nieco postavi a fond to predrazene nakupi - zaplatia to podielnici.
Zlata bana.
Takze realitny fond - za mna nie.

[incognito]

Nic to ale nemeni na tom, ze investovanie do tychto realitnych fondov je rizikovejsie.

Rizikovejsie ako co? A v akom smere? To nie ako protirecenie, ale ako uprimne otvorenu otazku na tvoj nazor.

Vybera sa vzdy na zaklade minulosti, historie a nie na základe slubov.
Tento bol historicky jeden z najstedrejsich.

Vyberat na zaklade historickeho vyvoja? No ok, potom to takto dopadne...

Pretoze oni tie fondy nezakladaju kvoli poplatkom za spravu ale kvolo financovaniu vlastnych projektov.
Cize je tam stret zaujmov, riziko, ze si budu zisky vyberat pre seba - predavat, prenajimat budovy aj nevyhodne = sami sebe, svojim firmam. Vyberat, presuvat svoje investicie pred precenenim = znizovat si stratu.

Ano, toto je jeden z klucovych problemov. Vies to eliminovat tym, ze vyberies fond, ktory (si) nevytvoril developer. Pricom to co opisujes na konci je tresne, na zapade by sli za to sediet.

[incognito]

Plus niekto nieco postavi a fond to predrazene nakupi - zaplatia to podielnici.
Zlata bana.
Takze realitny fond - za mna nie.

Toto riziko jednoznace existuje a da sa pomerne jednoducho obmedzit transparentymi aukciami. To su tie parametre, ktore sa maju sledovat skor, ako zacnes pozerat historicke vynosy.

[kixog47100]

1/ oproti Akciovym ETF
2/ vestecku gulu nema nikto,, skusenejsi su v ETF, aspon s nejakymi zakladmi co sa uz v minulosti popalili, tak sa aspon naucili citat/pozerat grafy, a ti co su uplne mimo naletia na sluby.
3/ bezne fondy nebudu nikdy transparentne, realitne obzvlast, za proviziu nakupi hocikto hocico, ved to nenakupuje zo svojich penazi.

[JanH]

Plus niekto nieco postavi a fond to predrazene nakupi - zaplatia to podielnici.
Zlata bana.
Takze realitny fond - za mna nie.

Toto riziko jednoznace existuje a da sa pomerne jednoducho obmedzit transparentymi aukciami. To su tie parametre, ktore sa maju sledovat skor, ako zacnes pozerat historicke vynosy.

Inkognito - pozrel som si históriu diskusie.
Z nej vyplýva, že ku kvalitám fondu sa prikláňa jedine pepp, ktorý je zároveň aj investorom v FKI.

Na možné riziká si upozorňoval ty, Juggler a úplne presne to trafil Andre, hoci ani ty si tomu v tom čase neveril. Jeho predpoklad sa vyplnil do bodky, preto by som radšej s pokorou prijal aj iné názory na tomto fóre. Nikto nevidí budúcnosť.
Preto nechápem ten štýl diskusie , keď máte v podstate s Jugglerom identické názory, len každý vyzdvihol inú oblasť.

[JanH]

Zatiaľ najkomplexnejší článok k tejto téme:
https://www.trend.sk/financie/kriza-kom ... position=4

[incognito]

Plus niekto nieco postavi a fond to predrazene nakupi - zaplatia to podielnici.
Zlata bana.
Takze realitny fond - za mna nie.

Toto riziko jednoznace existuje a da sa pomerne jednoducho obmedzit transparentymi aukciami. To su tie parametre, ktore sa maju sledovat skor, ako zacnes pozerat historicke vynosy.

Inkognito - pozrel som si históriu diskusie.
Z nej vyplýva, že ku kvalitám fondu sa prikláňa jedine pepp, ktorý je zároveň aj investorom v FKI.

Na možné riziká si upozorňoval ty, Juggler a úplne presne to trafil Andre, hoci ani ty si tomu v tom čase neveril. Jeho predpoklad sa vyplnil do bodky, preto by som radšej s pokorou prijal aj iné názory na tomto fóre. Nikto nevidí budúcnosť.
Preto nechápem ten štýl diskusie , keď máte v podstate s Jugglerom identické názory, len každý vyzdvihol inú oblasť.

Ked som si spatne pozeral andreho prispevok, vsimol som si, ze on hovoril o HB Reavise, vtedy som to pochopil tak, ze myslel cely trh, preto som nesuhlasil. Inak, by som mu asi aj dal za pravdu...

Ja nazory pripustam az ked sa zhodneme na faktoch. A to sa velmi nedeje... ale OK, beriem na vedomie.

[incognito]

1/ oproti Akciovym ETF
2/ vestecku gulu nema nikto,, skusenejsi su v ETF, aspon s nejakymi zakladmi co sa uz v minulosti popalili, tak sa aspon naucili citat/pozerat grafy, a ti co su uplne mimo naletia na sluby.
3/ bezne fondy nebudu nikdy transparentne, realitne obzvlast, za proviziu nakupi hocikto hocico, ved to nenakupuje zo svojich penazi.

1) Co tyka volatility nie, co sa tyka kreditneho rizika +/- ano. Ta volatilita je dana likviditou...
2) Nie su tie historicke vynosmi (pri)slubmi do buducna? vestenie a taroty nie moja salky kavy, mna tam zaujima ake/kde maju nakupene budovy, aky je yield, WAULT, obsadenost, LTV.
3) Myslim, ze rozumiem co chces povedat, ale takto to uplne nefunguje, mas nejake zakone limity a poziadavky, potom je to otazka vymahania prava. Nie vsetci funguju ako tie nase retailove slovenske fondy... a nie vsetky FKI sa kvalifikuju. Ale na co pausalizovat...

[kixog47100]

1/volativita tam nie je aj preto, ze tie realitne fondy ocenuju tak ako ich ocenuju.
Priamka sikmo mahor. Lebo sa to potom lahsie predava, nez keby to stupalo a klesalo.

Oni si vybrali taky sposob precenovania aby to dobre vyzeralo na grafoch - bez poklesov

Ani tento pokles nevznikol zo dna na den.
Len uz sa to nedalo rozpocitat na ukor nizsieho zisku v nasledujucich dnoch, mesiacoch, tak to museli jednorazovo zapocitat.

[JUGGLER]

IAD sa chváli, že za 3 roky urobí +42%

Realitný fond HB Reavisu doženie investorom straty do troch rokov, hovorí budúci správca

https://e.dennikn.sk/3846819/realitny-f ... /?ref=mwac

Sľuby sa sľubujú, blázni sa radujú...len nech tí investori neutečú.....

Len pripomeniem, že IAD Prvý Realitný fond má oficiálny výnos za posledných 10 rokov +48%, čo je 4% p.a.

[capitalcapital]

V minulosti boli na stránke fondu všetci Private Equity manažéri s fotkami a odkazmi na články vo Forbes.

Teraz tam nie je nikto, v rámci kontaktov len všeobecný mail

[mm1809]

V minulosti boli na stránke fondu všetci Private Equity manažéri s fotkami a odkazmi na články vo Forbes.

Teraz tam nie je nikto, v rámci kontaktov len všeobecný mail

Internet nezabuda, snapshot z 28.1.2024
https://web.archive.org/web/20240128092 ... is.com/sk/