Investicny byt 2024

[Trymass]

Ahojte,
V kratkosti, mam portofolio jednotlivych akcii a etf - cca 35 000eur, krypto etf cca 2000eur a hotovost cca 10 000 eur.

Pravidelny mesacny stabilny prijem ( praca tpp ), mesacne vydavky cca 350 eur, bez dlhov.

Nakolko som bez zavazkov, uvazujem o kupe investicneho bytu ( garsonka, 1 izb ). Moj strop je 110 000 eur hypoteka. Otazka: je z dlhodobeho hladiska vhodne investovat do nehnutelnosti( pre mna ) ?

Nie je to velke suma na kupu, avsak nie som si isty, ci by som mal skor kupit byt v tejto cenovej hladine v ba, nr, tn, ke ( samozrejme som si vedomy, ze to nebude novostavba ), alebo kupit byt za 50-80 000 eur v nejakom mensom mestecku.

Dakujem.

T

[Trumpeta1978]

Vo velkych mestach su dnes nehnutelnosti pomerne predražené a menšie mesto je taka trochu loteria. Bolo by vhodne vybrat take ktore ma dlhodobo narast poctu obyvatelstva, je tam dost pracovnych prilezitosti, pripadne VŠ a pod.

[Paly]

Skús si pozrieť nejaké podcasty z poslednej série Money talk s Dubcom a Kružliakom, isto ti to niečo dá...

https://www.youtube.com/@dubecmilan/videos

[jaroslav81]

Začína sa znova davová psychóza skupovnia investičných bytov po cca dvoch rokoch pauzy, ceny začínajú atakovať vrchol z roku 2022. Tažko povedať, či sa za také prestrelené ceny, ktoré aj podľa NBS sú vzhľadom k platom nadhodnotené o cca 40%, oplatí kúpiť. Demografia pre Slovensko je veľmi nepriaznivá, tuším najhoršia z celej EÚ. Taký menší pohľad do budúcnosti, čo sa týka vplyvu demografie na ceny nehnuteľností môže byť Japonsko, Taliansko a Španielsko.
Poďla mňa už nemajú veľký priestor na prudký rast ako v rokoch 2014-2022. Veľa závisi aj od vojny na Ukrajine, kedy sa skončí, či odtial budú odchádzať Ukrajinci alebo tu ostanú atď...
Ja osobne to vidím už len na nejaký menší rast, alebo stagnáciu...Slovesnko má už 4. rok po sebe prirodzený úbytok obyvateľstva. Rodí sa veľmi málo detí a mladý odchádzajú do zahraničia

[MiBi]

https://www.trend.sk/spravy/zaujem-pren ... j-ich-ceny

[iceberg8]

Začína sa znova davová psychóza skupovnia investičných bytov po cca dvoch rokoch pauzy, ceny začínajú atakovať vrchol z roku 2022. Tažko povedať, či sa za také prestrelené ceny, ktoré aj podľa NBS sú vzhľadom k platom nadhodnotené o cca 40%, oplatí kúpiť. Demografia pre Slovensko je veľmi nepriaznivá, tuším najhoršia z celej EÚ. Taký menší pohľad do budúcnosti, čo sa týka vplyvu demografie na ceny nehnuteľností môže byť Japonsko, Taliansko a Španielsko.
Poďla mňa už nemajú veľký priestor na prudký rast ako v rokoch 2014-2022. Veľa závisi aj od vojny na Ukrajine, kedy sa skončí, či odtial budú odchádzať Ukrajinci alebo tu ostanú atď...
Ja osobne to vidím už len na nejaký menší rast, alebo stagnáciu...Slovesnko má už 4. rok po sebe prirodzený úbytok obyvateľstva. Rodí sa veľmi málo detí a mladý odchádzajú do zahraničia

Treba pockat na zvysenie dani a polovica Slovenska bude na predaj, len nikto nebude kupovat

[jaroslav81]

Začína sa znova davová psychóza skupovnia investičných bytov po cca dvoch rokoch pauzy, ceny začínajú atakovať vrchol z roku 2022. Tažko povedať, či sa za také prestrelené ceny, ktoré aj podľa NBS sú vzhľadom k platom nadhodnotené o cca 40%, oplatí kúpiť. Demografia pre Slovensko je veľmi nepriaznivá, tuším najhoršia z celej EÚ. Taký menší pohľad do budúcnosti, čo sa týka vplyvu demografie na ceny nehnuteľností môže byť Japonsko, Taliansko a Španielsko.
Poďla mňa už nemajú veľký priestor na prudký rast ako v rokoch 2014-2022. Veľa závisi aj od vojny na Ukrajine, kedy sa skončí, či odtial budú odchádzať Ukrajinci alebo tu ostanú atď...
Ja osobne to vidím už len na nejaký menší rast, alebo stagnáciu...Slovesnko má už 4. rok po sebe prirodzený úbytok obyvateľstva. Rodí sa veľmi málo detí a mladý odchádzajú do zahraničia

Treba pockat na zvysenie dani a polovica Slovenska bude na predaj, len nikto nebude kupovat

Je to možné, uvidíme..

[JUGGLER]

Takisto pozor na to že u nás končí rusky plyn a štát prestane dotovať ceny plynu minulý rok dotoval miliardy toho roku stámilióny.. zatiaľ tuším 375 000 000…, Takže budú stúpať aj náklady na bývanie

[MiBi]

Co na to hovorí Karpiš?
https://www.facebook.com/karpisjuraj/vi ... 561912453/

[Okoloiduci]

Co na to hovorí Karpiš?

Karpišovi sa už 10 rokov zdajú nehnutelnosti predražené a všetci vidíme kam medzitým narástli...

[miror]

Co na to hovorí Karpiš?

Karpišovi sa už 10 rokov zdajú nehnutelnosti predražené a všetci vidíme kam medzitým narástli...

Ale pozri si, kam za 10 rokov narastli akcie.
Nehnutelnost je aj starost, naco sa zabuda. Nie je to pasivny prijem. Nehnutelnosti mam niekolko, teda kazdemu z mojich deti ich ostane niekolko a pozeram sa na to po dvadsat rokoch kupovania nehnutelnosti uz aj z pohladu, co priniesli a teda uz som sa zapovedal, ze dost bolo. Len moj trocha iny pohlad ako vacsinova populacia - nie je to urcite pasivny prijem ale podnikanie so vsetkym co tomu patri.

A tie neustale podcasty Kruzliaka - ano, vysla mu karta v dobe lacnych hypotek ale najmom a starostlivosti venoval profesionalne cely svoj cas, nemal to ako sporenie popri inej praci ako vacsina z nas. To vela ludi nevidi - to nie je bezpracny urok alebo bezpracne vysedenie stupania ceny ETF.

[jaroslav81]

Áno je to podnikanie a nie pasívny príjem, ale pomerne jednoduché podnikanie s vysokou úspešnosťou. V iných odvetviach podnikania skrachuje možno 50% do prvého roka. Ale nepoznám nikoho kto by skrachoval na nehnuteľnostiach a prenájme, keďže ide o vysoko žiadanú a nedostatkovú službu a štát na to serie. A dá sa to robiť aj popri zamestnaní.
Z nosa ti neubudlo a tvoje deti nemusia riešiť vysoké hypotéky. Alebo ľutuješ, že si ich kúpil?

[miror]

Áno je to podnikanie a nie pasívny príjem, ale pomerne jednoduché podnikanie s vysokou úspešnosťou. V iných odvetviach podnikania skrachuje možno 50% do prvého roka. Ale nepoznám nikoho kto by skrachoval na nehnuteľnostiach a prenájme, keďže ide o vysoko žiadanú a nedostatkovú službu a štát na to serie. A dá sa to robiť aj popri zamestnaní.
Z nosa ti neubudlo a tvoje deti nemusia riešiť vysoké hypotéky. Alebo ľutuješ, že si ich kúpil?

Neľutujem ,každú som vyberal a kupoval tak, že si ju nechám a udržiavam ich ako keby som tam ja býval, niektoré mám vlastne pre seba a neprenajímam. Je dobré, keď si môžem vyraziť občas do hlavného mesta a mám kde byť alebo raz, dva mesačne do Tatier a mám kde byť, svoj čistý záchod je základ . Ale iné som myslel, je to proste starosť a nie, že cinknú peniaze hlavne pri nehnuteľnostiach, ktoré chce človek mať dlhodobo - nie kúpiť, nechať vybývať a predať.

Hypotéka je slovo, ktoré nepoznám, vždy všetko som si kúpil, keď som si našetril. Lebo nie vždy boli hypotéky 1% ako si pamätáte. Keď som kupoval prvú, boli hypotéky 6%, samozrejme k tomu ešte poplatky, rovno som ich v banke vysmial a kúpil za hotovosť. A aj preto môžem povedať, že dosť bolo nehnuteľností, lebo som uvažoval tak ako je otázka v tomto vlákne - zabezpečenie sa a investícia a jediné ma napádali nehnuteľnosti a prešiel som si tým a už to vidím po dvadsať rokoch prenájmov aj z iného uhla ako len tých pár sto € za priestor, čo nabehne na účet.

Vychovávali ma, aby som sa prikryl len svojou perinou a môžem povedať, že je to prístup, ktorý mi zabezpečil, že som mohol kľudne spávať a nemusel byť otrokom práce. Pomohlo mi to, aj keď som mal vážny zdravotný problém, nebol som v problémoch pri výpadku príjmu. Hypotéku beriem ako zotročovanie, koľko ľudí musí chodiť do práce, do ktorej nechce, poslúchať zlého šéfa, lebo nesmie prísť o prácu. Teda sám to nepoznám, nikdy som nebol zamestnaný, vždy som pracoval na seba, ale počúval som to od známych - hypotéka je novodobé otroctvo.

V mojom okolí poznám ľudí, čo proste svoje portfólio nehnuteľností predali a oslobodili sa - čím menej vecí človek má, tým menej starostí a je voľnejší. Slovensko ak východná krajina je z minulosti naučené mať svoje auto, svoj dom, ale pozrime sa na západ.

A otázka skrachovania - tie nájmy nie sú žiadne terno a pri dnešných úrokoch sú často prípady, že vlastne len robíte službu nesolventnému nájomcovi, ktorému banka hypotéku nedá a znášate jeho maniere ako neplatiča. Len veľa ľudí si to na papier nedá a nespočíta.

[wladas]

Hypotéku beriem ako zotročovanie, koľko ľudí musí chodiť do práce, do ktorej nechce, poslúchať zlého šéfa, lebo nesmie prísť o prácu. Teda sám to nepoznám, nikdy som nebol zamestnaný, vždy som pracoval na seba, ale počúval som to od známych - hypotéka je novodobé otroctvo.

Otroctvo to nie je ked s tym druha strana suhlasi.
Potom aj podnajom je otroctvo (takze vlastne ty si novodoby otrokar ). Tiez ho tereba platit.
Takze na konci dna je otroctvo samotna potreba byvania.

Pre mna je hypo jedina moznost ako vlastnit nehnutelnost takze ju beriem pozitivne. A praca ma naplna.

[jaroslav81]

Väčšina ľudí si bez hypo nemá šancu kúpiť bývanie, pretože nehnuteľností rastú rýchlejšie než si je bežný človek schopný sporiť. Výhodou hypotéky je práve to, že ti stačí 10-20k vlastného cashu, aby si si kúpil byt za 100k. Nehnuteľnosť za 100% cashu by som už ani nekupoval, radšej ETF. Ale chápem, pred 20 rokmi nikto o ETF ani nepočul.

[Rokosák]

Väčšina ľudí si bez hypo nemá šancu kúpiť bývanie, pretože nehnuteľností rastú rýchlejšie než si je bežný človek schopný sporiť. Výhodou hypotéky je práve to, že ti stačí 10-20k vlastného cashu, aby si si kúpil byt za 100k. Nehnuteľnosť za 100% cashu by som už ani nekupoval, radšej ETF. Ale chápem, pred 20 rokmi nikto o ETF ani nepočul.

Otazkou je, kolko rokov chces nehnutelnost vlastnit. Ak menej ako tretinu rokov z dlzky hypoteky, tak sa pravdepodobne nevyplati, lebo splacas viac uroku a menej istiny. Vyhoda hypoteky je, ze inflaciou splacas lacnejsimi peniazmi, ale zasa vynos z ETF taktiez podlieha inflacii.

[Wolf]

Pletiete tu dva typy ľudí. Takých, ktorí majú hypotéku na byt, v ktorom bývajú, a pritom nemajú žiadne rezervy, investície, pasívny príjem, podnikanie… Pre takých je hypotéka otroctvom, pretože ztrata príjmu alebo zvýšenie zadzieb pre nich znamená veľký problém.

Lenže my tu nie sme táto skupina ľudí, sme investori, ktorí majú voľný cash a chceme ho efektívne využiť. Vziať hypotéku na investičný byt, ideálne rovno na tri. Zaplatiť si človeka, ktorí sa postará o údržbu nájomníkov, aby my sme sa mohli venovať svojim, dôležitým veciam – práca, podnikanie, investovanie.

Bývam v nájme, a chcem v nájme ostať, pretože mám veľmi výhodné podmienky, lokalitu a cenu. Ale chcem investičný byt, aby som si diverzifikoval portfolio a chcem hypotéku, aby som využil, že inflácia mi po x rokoch veľkú časť dlho zožerie. Vidím to na svojich rodičoch, ktorí splácajú 20 ročnú hypotéku, a splácajú smiešnych 200 eur mesačne (bol tam nejaký garantovaný fixný úrok do 2%, historická vec).

Mám k dispozícii dajme tomu 20 až 50k cash. Málo na kúpu bytu v cashi, ale moc na to, mať to na účte. K akciovému portfóliu chcem nejakú diverzifikáciu, takže premýšlam o nehnuteľnosti na hypo. Pritom mám dva druhy príjmu, a aktuálne si podnikaním po víkendoch budujem tretí. Nemám deti, takže nemám moc závazkov. Preto mi hypoteká pre mňa osobne nepríde ako otroctvo. Aj keď pre väčšinu bežných smrtelníkov to tak naozaj je.

Ano, po zarátaní úrokov, daní, poplatkov a človeka na správu nájomníkov to nevynesie toľko, ako indexové ETF. Ale po 30 rokoch, budú byty moje, s oveľa väčšou hodnotou a čistým nájmom. Oproti aktuálnej výške hypotéky na byt, bude cena bytu o 30 rokov úplne niekde inde. Akurát treba dobrú lokalitu. Trochu sa bojím, čo bude o 30 rokov na slovensku, hlavne v menších mestách. Vo väčšine iných miest, ako BA a KE na Slovensku postupne počet obyvateľov klesá. Preto o tomto modeli uvažujem iba pre Bratislava, Brno, Praha a okolie. Proste miesta, kde dlhodobo rastie počet obyvateľov.

[MiBi]

Zaujala ma business case kalkulacia na https://x.com/PavelFohler/status/1833105279174713563


Byt v Praze vs. S&P500 ETF: Která investice je lepší?
Připravil jsem pro vás business case kalkulaci pro můj byt v Praze 9, který jsem koupil v roce 2023 od developera a mohu tedy porovnat skutečné pořizovací výdaje.

Parametry bytu:
Jde o byt 3kk, 85m2 + 25m2 terasa, který bude upraven na 4 samostatné pokoje, vnitřní samostatnou garáží s wallboxem a sklepem. Byt bude vybaven nábytkem a spotřebičema.

Parametry business case:
- prvních 10let uvažuji o růstu ceny nájmu a nemovitosti 5% YoY, dalších 20let pak 2,5% YoY (dle ČNB)
- pořizovací cena 10,7mil (včetně garáže, sklepa, dispozičních úprav a navýšení ceny z důvodu financování), 20% Vlastní kapitál tedy 2,15mil, hypotéka na 30let
- Fixace úroku první 2roky ve výši 4,9%p.a. (aktuální nabídka od České spořitelny), poté 3,5%p.a.
- pronájem formou spolubydlení s příjmem 43 500Kč v roce 2025 a 100% obsazeností (v dané lokalitě již pronajímám, takže jsem s tímto velmi komfrotní)
- operativu si vše zařizujete sami (neplatíte nikomu poplatky), uplatňujete odpisy (= minimální daň)

Výsledek:
Na počátku investujete svých 2,15mil a za deset let (pokud by jste to prodali a splatili hypotéku) budete mít 13,5mil (zhodnocení 20,2% CAGR). Toto zhodnocení je díky pákovému efektu (hypotéce).
Oproti S&P500 ETF tím zhodnocujete vlastní prostředky téměř dvounásobnou rychlostí.
V dalších dekádách buď opět investujete do další nemovitosti s hypo (pokud to umožní vaše bonita), a nebo jako v tomto případě veškerý příjem z pronájmu reinvestujete do S&P500 ETF.