Ako funguje hypoteka?

[sibal4441]

Vzdy som sa hypotekam vyhybal, tak mi chybaju zakladne info, ak niekto ma skusenosti, moze mi vysvetlit, ako je mozne, ze banky poskytuju hypoteky s nizsim urokom, ako je vynos 30-rocneho statneho dlhopisu?
Väčšina bánk ponúka hypotekárne úvery s 3 ročnou fixáciou, kde sa úrokové sadzby pohybujú približne medzi 3,3 % a 3,8 % a podľa očakávaní odborníkov by úroky mohli koncom roka 2025 klesnúť až k 3 %.
Vynos 30-rocneho statneho dlhopisu je nad 4 %.
Pre mna je vyhodne zobrat hypoteku, aj ked ju nepotrebujem s 3 % a vlozit na statny dlhopis s vynosom 4 %.
Alebo banky po 3 rokoch fixacie zvysia urokove sadzby nad 4 %? To ale mozem preniest do inej banky a som znovu na 3 % a tak stale dokola?

[iosephus]

Vitaj vo svete inflácie a centrálneho bankovníctva.
Hypotéku si nezoberieš na štátny dlhopis, ale na nehnuteľnosť. Tá je ohodnotená znalcom a banka ti nepožičia viac, než je znalecká hodnota nehnuteľnosti (resp. len na 80% znaleckej hodnoty / ceny na kúpnej zmluve).
Napriek tomu, môžeš získať peniaze zadarmo aj na investovanie, ale to je reálne väčšinou až po čase, viď môj príklad, bral som hypotéku na byt, ktorý stál v roku 2019 75 000€, dnes sa podobný predáva za 120 000€. Viem hypotéku refinancovať a na účely rekonštrukcie (niekedy ani nemusíš nič dokladovať) ti banka navýši hypotéku a tým aj splátku, pretože je stále krytá bytom, ktorý má väčšiu hodnotu ako mal predtým. Môžeš to robiť dovtedy dokedy budeš pre banku zaujímavý a budeš mať na to príjem.
To, že banky požičiavajú peniaze "zadarmo" je pravda a je to len vďaka inflácii. Úrok manipuluje centrálna banka, ktorá zároveň požičiava peniaze komerčným bankám, takže aj keď to nedáva na prvú zmysel, dáva to zmysel na druhú. Banka ti môže zvýšiť úrok počas trvania, najmä po skončení fixácie, ale to sa odvíja zasa len od centrálnej banky, ktorá kontroluje ako úrok, tak infláciu. Ak má jedna banka úrok 4%, nebude mať druhá úrok 3%, rozdiely budú minimálne.

Takže v skratke, požičať si hypotéku na dlhopis je možné len veľmi čiastočne. Môžeš si požičať spotrebný úver, ale tie percentá budú už o niečom inom.

[sibal4441]

Asi som polozil otazku nespravne. Nemam problem zobrat hypoteku, mam 3 byty v BA v hodnote 3/4 miliona. Na ne si viem zobrat hypoteku.

Mna zaujima ci si mozem zobrat od banky hypoteku s urokom pod 4 percenta, a peniaze dat do bezrizikovych 30r statnych dlhopisov s vynosom vyse 4 percenta bez rizika, ze mi banka po obdobi fixacie zvysi urok nad 4 % napriek tomu ze ECB bude znizovat uroky a nejako mi obmedzia moznost prejst do inej banky ktora ponuka 3% po dobu fixacie?

Ma niekto realnu skusenost kolko banky davaju urok po skonceni fixacie, a ci je problem prejst do inej banky, pripadne ako je to spoplatnene?

[Satyricon1]

Po skončení fixácie ti banka skúsi pravdepodobne ponúknuť trochu vyšší úrok nad trhom, vieš to zjednať (okrem Prima), a ak nie, vieš ľahko preniesť do inej banky, bez poplatku v povodnej a pravdepodobne bez poplatku v novej banke. Platíš len za kataster. S veľkou pravdepodobnosťou sa v budúcnosti na tomto procese nič nezmení.

No aj tak nepokladám tvoju úvahu o "arbitráži" za správny krok

-nič také ako bezrizikový dlhopis s výnosom nad 4% neexistuje. Keby bol naozaj bezrizikovy, mal by výnos nižší. To riziko proste existuje, aj staty krachuju.
-ak sa nemýlim, kupónovy výnos z dlhopisov je zdanovany
-musel by si brat bezúčelovú hypotéku, ktorá má niekedy trochu vyššie sadzby

Suma sumarum, nedáva mi to zmysel, ten diff je príliš maly

A prečo banky radšej dávajú hypotéku? S hypotékami je aktuálne spojené fakt minimálne riziko. Miera delikvencie stále klesá. Poskytujú sa pod ltv. Kľúčová je slušná zamestnatelnost, a pomáha aj gig ekonomika (nemám na splátku hypo? No tak sadnem do auta a za víkend na ňu zarobím ako taxikar/kuriér). Plus banky zarábajú aj na cross sell produktoch

[sibal4441]

Dakujem za odpoved, odpoviem Ti na tie tri body, preco ja arbitraz povazujem za spravny krok:
-ano, aj staty krachuju, ale ak to mam odlahcit, tak ak padne Slovenska republika, tak je istota ze padnu aj banky v SR, ak nevies presny mechanizmus tak vysvetlim. Ak padnu banky, nemusis splacat. Taku situaciu vsak bude pravdepodobne ako vzdy riesit ECB novymi peniazmi, pri Spanielsku sme videli, ze stat nemusi skrachovat, ale mozu sa na stat poskladat vsetci ostatni
- kupónovy výnos z dlhopisov je zdanovany, no za Matovica bolo vydanych zopar dlhopisov s kuponom 1 a 0,375 percenta, z toto vynosu zaplatis 13 percent -novela Zakona o DP - a tak prides len o 0,13 percenta, co je sice vela, ale vynos 30r dlhopisov kolise 4-4,15 percentam takze pri dobrom nacasovani je 4 percenta v cistom.
-a tretiemu bodu nerozumiem, ked zoberiem hypoteku na niektory z bytov, ktore vlastnim, preco musim brat bezúčelovú hypotéku? Nemozem predlozit nejake faktury za rekonstrukciu bytu? Prisne to kontroluju ci ta rekonstrukcia aj bola vykonana? vysvetli prosim ak vies o tom viac

[sibal4441]

este vysvetlim rozdiel medzi kuponom a vynosom dlhopisu. Slovenska republika vydala dlhopis SK GOVT 0.375 Apr21'36 BP0711948. Predava sa po 717 EUR/ks.
To znamena ze kupon je 0.375, to sa zdanuje 13 percentami, kupil som dlhopis za cenu 717 EUR/ks, a 21.4.2036 by som dostal 1000 EUR, t.j. vynos je 3.55 percenta ked spocitam kupon + cenu pri splatnosti.

Ak ten dlhopis predam skor, napr. 2 roky pred koncom splatnosti, co je aj ziaduce, pretoze vynos kratkych dlhopisov je nizky-len cca 2 percenta, tak ho predam za 970 EUR, a tak dosiahnem vynos nezdaneny vo vyske 970-717 = 253 EUR plus kuponove platby 10x3,75, tie musim zdanit tymi 13 percentami, takze len 253+32,625 = 285,625 , takze vynos 40 percent za 9 rokov drzania, co je vynos cca 4,42 percenta p.a.

Uz po zdaneni.

Takze preto mi pripada arbitraz zaujimava.

[Adammd]

Americku hypoteku(neucelovu) preto, lebo inak pojde o podvod.

Ak niekto vyláka úver alebo jeho zabezpečenie tým, že uvedie druhú osobu do omylu ohľadom splnenia podmienok na poskytnutie alebo splácanie úveru, a spôsobí tým malú škodu, hrozí mu trest odňatia slobody na 1 až 5 rokov

Pri väčšej škode alebo závažnejších okolnostiach: Ak sa čin spácha a) s väčšou škodou, b) z osobitného motívu, alebo c) závažnejším spôsobom konania, trestná sadzba je 3 až 10 rokov.

Pri značnej škode: Ak čin spôsobí značnú škodu, trest odňatia slobody je 5 až 12 rokov.

Pri škode veľkého rozsahu alebo za krízovej situácie: Ak čin spôsobí škodu veľkého rozsahu, je spáchaný ako člen nebezpečného zoskupenia alebo za krízovej situácie, trestná sadzba je 10 až 15 rokov.

Malá škoda: do 266 €
Väčšia škoda: nad 266 €
Značná škoda: nad 26 600 €
Škoda veľkého rozsahu: nad 133 000 €

A robit arbitraz kvoli 1-2%? No neviem, mozno pri milionoch...

[sibal4441]

jaaj, chapem, myslis z pravneho hladiska . ja som sa pytal ci to banka kontroluje.

Ak nesplacas, a uviedol si umyselne falosne udaje, a tym banku uviedol do omylu, a sposobil tym skodu dokonca velkeho rozsahu, vtedy samozrejme je to na 15 rokov, ale to nie je moj pripad, ani ma nenapadlo zobrat hypoteku a potom nesplacat

a robit to ako som pisal kvoli 1 percentu z 3/4 miliona rocne, pre mna je 7500 EUR rocne, t.j. 75.000 za 10 rokov dost na kavu kazdy den alebo nejaky lacnejsi Mercedes.

P.S.
Kava vyjde aj so slahackou

[sibal4441]

p.s. a predstav si ze existuju ludia, ktori kvoli tym 7500 EUR rocne v cistom chodia dokonca do prace

[Satyricon1]

Máš tam kopu nelogickosti.

Chceš banke tvrdiť ze rekonštruujes za 750 000?To si natlačis tie faktúry? Proste pravdepodobne pôjde o bezúčelovú hypo. A je dosť otázne ci by ti danú sumu dali, a tým vôbec nemyslím nutnosť príjmu cca 5k.

Nasobis výnos *10 ze za desať rokov. Si ale neuvedomujes, ze danú hypotéku musíš predsa aj splácať, čiže suma "arbitráže" sa neustále znižuje.

Stale si myslím, ze tvoja arbitráž je hypoteticka. Pri štátnych dlhopisoch oceňuje trh riziko formou rizikovej prirážky, ktorá sa v SR+- rovná tvojmu hypotetickemu výnosu. Čiže ho nuluje. Ak štát skrachuje, tvoja nehnuteľnosť naďalej stojí, prečo by sa mala odpísať pohľadávka voči tebe? Aj keby platila tvoja teória o krachu banky, bude konkurz, a matka v zahraničí už dá pozor aby si zaplatil to co dlzis.

Vieš doložiť zdroj o tom, ze ARDAL aktuálne vydáva štátne dlhopisy s nízkym/nulovým kupónom, a teda sú s discountom voči face value? Mne sa zdá ze nič také sa pri štátnom dlhu nedeje

[Satyricon1]

*oprava, 8k mesačný príjem netto by bol nutný na danú hypo

[kixog47100]

Pienaze v bankach na uctoch pod FOV (Fond ochrany vkladov) = na beznych, sporiacich, na vkladnych knizkach a terminovanych vkladoch. - mozu byt pouzite len na zakonom urcene ucely - pozicky. Hlavnou ulohou bank je poskytovat uvery.

Takze kupa 30r dlhopisov za tieto peniaze neprichadza do uvahy.
Dlhopisy sa umiestnuju do fondov - cize aj do 2. a 3. piliera.

Vacsinu penazi maju banky pozicanu od vlastnych klientov zadarmo - bezurocne bezne ucty ci uz FO alebo firiem (tam je asi najviac penazi), dalej sporiace ucty a terminovane kde je vacsinou nizsi urok ako na hypo (na spotrebnych uveroch, kreditkach je este vacsi urok ako na hypo) a ziju teda z urokoveho rozdielu. A hlavne z toho, ze ten urokovy rozdiel je ziskany z vacsej casti z cudzych penazi a z vacsej casti aj zadarmo.

Aj ked do poziciek vzdy musia vlozit aj nejaky vlastny kapital - zakonna povinnost - aby riskivali aj vlastne peniaze = obozretnost.

Od ECB a na medzibankovom trhu si poziciavaju az ked to je potrebne na dofinancovanie lebo je to dahsie. A vzdy tam kde je to lacnejsie alebo jednoduhsie.
V case krizy hlavne od ECB a v lepsich casoch od druhych bank - od bank ktore maju nadlikviditu - maju viac penazi nez dokazu aktulane poziciat vlastnym klientom.

[Rokosák]

Pri porovnávaní úrokovej miery s výnosom z dlhopisu treba zohľadniť aj to, že istina hypotéky sa spláca geometricky. To znamená, že napríklad v polovici splatnosti stále dlhuješ banke viac ako polovicu pôvodnej sumy. Na začiatku totiž splácaš prevažne úrok a len malú časť istiny.

[kixog47100]

Je tam aj danove riziko.
Vyska zdanenia sa moze v case menit aj v jeho neprospech - ci uz kuponu alebo zisku pri spatnosti.
Co bude mat vplyv na cenu pri predcasnom predaji - ak by chcel tie dlhopisy predat skorej.
Cena za ktoru by dokazal dlhopis predat sa znizi aj ked stupnu uroky v bankach.

Tak isto urok na hypo sa moze casom zvysit.

Dalej splatenie 1% hypo rocne (zo zisku) nebude stacit. To by da splatenia nedozil.

Cize k tomu urokovemu rozdielu by musel dokladat dalsie peniaze. Cize aj keby na tom zarabal tak musi do toho vrazat dalsie svoje peniaze.

Ak stat skrachuje tak v prvom rade na to doplatia bezni obcania. Tych nikto zachranovat nebude.
Za dlhopisy nic nedostane, ale zostanemu cast nesplatenej hypoteky.

Ale ako uz bolo spomenute - cele to je "nerealne".

[sibal4441]

Vieš doložiť zdroj o tom, ze ARDAL aktuálne vydáva štátne dlhopisy s nízkym/nulovým kupónom, a teda sú s discountom voči face value? Mne sa zdá ze nič také sa pri štátnom dlhu nedeje

ano, 2 prispevky vyssie som ho uviedol: dlhopis SK GOVT 0.375 Apr21'36 BP0711948

da sa kupit kedykolvek napr. cez IBKR na sekundarnom trhu po 717 EUR/ks, t.j. vynos do splatnosti 45 percent v hrubom, 40 percent v cistom, vyssie som napisal aj vypocet

[Adammd]

O uverovy podvod pojde hned od zaciatku, nie pri nesplacani. Ak by sa do toho banka oprela(este by si nenacerpal ano euro), je to minimlne na podmienku.

[Satyricon1]

Vieš doložiť zdroj o tom, ze ARDAL aktuálne vydáva štátne dlhopisy s nízkym/nulovým kupónom, a teda sú s discountom voči face value? Mne sa zdá ze nič také sa pri štátnom dlhu nedeje

ano, 2 prispevky vyssie som ho uviedol: dlhopis SK GOVT 0.375 Apr21'36 BP0711948

da sa kupit kedykolvek napr. cez IBKR na sekundarnom trhu po 717 EUR/ks, t.j. vynos do splatnosti 45 percent v hrubom, 40 percent v cistom, vyssie som napisal aj vypocet

OK, chápem, pri tejto staršej emisii je možné sa vďaka vývoju trhu vyhnúť do veľkej miere zdaneniu ako píšeš, no to nic nemení na tom ze tvoj plán je v konečnom dôsledku nevyhodny

[sibal4441]

O uverovy podvod pojde hned od zaciatku, nie pri nesplacani. Ak by sa do toho banka oprela(este by si nenacerpal ano euro), je to minimlne na podmienku.

Ved od zaciatku som sa pytal, ci to banka prisne posudzuje, alebo jej to je jedno, hlavne ze splacas. Ak jej to jedno nie je, tak ok, zoberiem bezucelovy uver.

Co sa tyka podmienky, banka ti podmienku neda .
O tom bude rozhodovat sud, Skutková podstata úverového podvodu je upravená v § 222 Trestného zákona (TZ), podľa ktorého konanie musí byť vedome klamlivé a smerovať k neoprávnenému obohateniu. Pri hodnotení takéhoto trestného činu sa analyzuje konkrétny modus operandi páchateľa. Ide o vedomé klamlivé konanie in fraudem legis, spočívajúce v systematickom zavádzaní banky falšovanými dokladmi či nepravdivými údajmi o schopnosti splácania úveru.

O tom, ze by som predlozil falsovane doklady o schopnosti splácania úveru alebo akekolvek ine sa nebavime. Mam stavebnu firmu, vsetky doklady samozrejme budu v poriadku.

[sibal4441]

Je tam aj danove riziko.
Vyska zdanenia sa moze v case menit aj v jeho neprospech - ci uz kuponu alebo zisku pri spatnosti.
Co bude mat vplyv na cenu pri predcasnom predaji - ak by chcel tie dlhopisy predat skorej.
Cena za ktoru by dokazal dlhopis predat sa znizi aj ked stupnu uroky v bankach.

Tak isto urok na hypo sa moze casom zvysit.

Dalej splatenie 1% hypo rocne (zo zisku) nebude stacit. To by da splatenia nedozil.

Cize k tomu urokovemu rozdielu by musel dokladat dalsie peniaze. Cize aj keby na tom zarabal tak musi do toho vrazat dalsie svoje peniaze.

Ak stat skrachuje tak v prvom rade na to doplatia bezni obcania. Tych nikto zachranovat nebude.
Za dlhopisy nic nedostane, ale zostanemu cast nesplatenej hypoteky.

Ale ako uz bolo spomenute - cele to je "nerealne".

Ano, danove riziko a riziko zmeny zakonov som nebral do uvahy. Novelu Zakona o DP spred 3 mesiacov snad nebudu novelizovat tak skoro, kedze potrebuju momentalne pre zlu situaciu s dlhom naopak podporit nakup slovenskych statnych dlhopisov, ale suhlasim s Tebou, ze v priebehu 10 rokov sa situacia s dlhom moze zlepsit a mohli by zakon zmenit .

a co sa tyka splatenia 1% hypo rocne (zo zisku) - tu sa asi nerozumieme. Ak dostanem hypo na 750 tisic, a kupim dlhopisy za 750 tisic, tak hypo splatim predajom dlhopisov, to 1% hypo rocne je len na kavu

s ostatnym suhlasim, ak stat padne, tak nikto nic nedostane, ziadne dochodky, ziadne vklady, nic. Ale to je ina tema, urcite je tu aj tema bitcoinov a zlata, to chapem, ze treba byt rozkroceny aj v zahranici, aj v zlate, aj v bitcoine.
Ja som pre zjednodusenie napisal otazku tak, ze preco statne dlhopisy maju vynos 4 a hypoteky 3 percenta. Ale suhlasim, investovat je lepsie diverzifikovane, nedat vsetko len do dlhopisov. Ale to uz je ina tema, nechcel som to az tak komplikovat.

[Satyricon1]

Ty nemôžeš splatiť hypo predajom dlhopisov za 10 rokov. Musíš ju splácať anuitne, kazdomesacne. Co ti
kontinualne znižuje "arbitráž".

A fakt neplatí to ze stat padne=tvoj hypo záväzok sa ruší. Ostáva. A bud ho budeš naďalej platiť. Alebo padnú tvoje nehnutelnosti:)

Chceš tu hypo na firmu? Takmer určite rátaj s vyššími úrokmi, ktoré tvoju arbitráž dostanú už do mínusu, plus nutnosť mat veľmi kvalitne finančné výkazy. Ak ako FO, musíš byť schopný vydokladovat kvôli legislatíve min 8k mesačne príjem (zo mzdy, obratu, zisku, závisí od banky), a opäť sme pri tom ze cela operácia bude pre banku riziková, pravdepodobne nedostaneš viac ako 400-500k, bude ťažké dostať najnižší úrok atď.

[sibal4441]

Ty nemôžeš splatiť hypo predajom dlhopisov za 10 rokov. Musíš ju splácať anuitne, kazdomesacne. Co ti
kontinualne znižuje "arbitráž".

A fakt neplatí to ze stat padne=tvoj hypo záväzok sa ruší. Ostáva. A bud ho budeš naďalej platiť. Alebo padnú tvoje nehnutelnosti:)

Chceš tu hypo na firmu? Takmer určite rátaj s vyššími úrokmi, ktoré tvoju arbitráž dostanú už do mínusu, plus nutnosť mat veľmi kvalitne finančné výkazy. Ak ako FO, musíš byť schopný vydokladovat kvôli legislatíve min 8k mesačne príjem (zo mzdy, obratu, zisku, závisí od banky), a opäť sme pri tom ze cela operácia bude pre banku riziková, pravdepodobne nedostaneš viac ako 400-500k, bude ťažké dostať najnižší úrok atď.

Chapem, ale aj dlhopisy mozes odpredavat postupne, len tak ako spravne pises, znizuje to vynos, a teda namiesto 75.000 to bude len zhruba polovica ak nezoberiem dalsiu hypoteku

Hypo nechcem na firmu, a prijem budem dokladovat zo zivnosti, mam kazdy rok cca 100-120 tisic prijem.

A len ta hypoteza, ze stat padne, uz ked sa bavime v takych surealnostiach, tak ani nepadol stat, a kataster padol ako prvy, keby skutocne padol stat, tak nebudu nielen banky, ale ani kataster, ale nechcel som z tej debaty robit az takuto komediu, vazne ma zaujimal len ten rozdiel preco 30r hypoteka je lacnejsia ako 30r statny dlhopis, to ci a kedy padne stat a ci kataster bude fungovat ked padne stat su zabavne uvahy, ale nepatri to asi do tohto fora

[JUGGLER]

Šibal. Možno by nebolo od veci trochu zmeniť rozmýšľanie. Nespoliehať sa na svoje závery.
Adam ti píše dobre: musíš zobrať americkú hypotéku.
Nevidím žiadny problém, lebo pre banku je to prakticky to isté: ručíš nehnuteľnosťou (banka má záložné právo).

Úrokové sadzby sú okolo 3,6% p.a. ...ak ti dá banka menej, tak len preto, aby ťa nalákala k sebe a po fixácii 3 rokov
Ti úrok zvýšia. Rozdiel medzi dlhodobým dlhopisom a hypo z 3 ročnou fixáciou je v rizikovej prirážke.

Veď predsa situácia ,,nízkych úrokov,, o ktorej si ty myslíš, že bude pretrvávať sa môže zmeniť z roka na rok.
Stačí jedna tuhá zima a ceny energíí znova vyskočia...to je hlavný aspekt, aby vyskočili ceny.
Veď napr. za posledných 5 rokov inflácia vyskočila o 35%. To je 6,2% p.a.

Čo myslíš, čo to urobilo z cenami dlhších dlhopisov? Sú v strate, takže žiadny predčasný predaj neprichádza do úvahy – musíš držať do splatnosti, aby si neprerobil.
A držať do splatnosti znamená, že možno budeš prerábať, lebo inflácia môže byť nad 10% p.a. (v rokoch 2022-2023 bola! ) a tvoja stavebná firma sa medzitým položí ( stavebníctvo je vysoko cyklické! ) a ty budeš musieť dlhopisy predať v strate, alebo predať aspoň jeden byt ( zo záložným právom na krku ).

V tvojích plánoch teda skôr rátaj z horšími scénarmi, ako s tými ideálnymi.
P.S.: tá cena 30 ročného nie je nad 4% p.a., ale presne 3,953% (polovica mája), prinajlepšom 4% p.a.
Zo zdanením možno padneš na úroveň tej hypotéky, ktorá je však fixovaná iba na 3 roky.

[kixog47100]

Stat nemusi padnut na uplne na dno. Staci, ze nesplati cast dlhopisov (napr. 50% dlhu), z casti sa oddlzi aby dokazal dalej fungovat a bude funovat dalej. Nie sme v Afrike. Stat zije nie len z dlhopisov ale aj z penazi ktore sa vyberaju priebezne kazdy mesiac = dane.
Takze bude aj na nejake dochodky - z novych dani atd.

Musis splacat priebezne, ak by si odpredaval aj priebezne tak zase mas vacsiu volatitivu - vykyvy ceny - musel by si sledovat kedy predat a kedy nie, aby si na tom neprerobil = riadit si riziko.
A kedze musis splacat priebezne tak by si bol nuteny predavat aj nevyhodne, za kazdu cenu.

A neviem ci ti daju taku velku hypo na zivnost bez ohladu na prijem.
A hypo neznamena, ze dostanes tu najnizsiu komunikovanu sadzbu.
Kludne mozes dostat o 1% vyssiu. Plus velakrat hypo byvaju dotovane statom - ale tam su zase podmienky
ktore nesplnas - max.vyska uveru, vek...

A arbitraz je bezrizikova - a toto teda arbitraz nie je.


A co sa tyka zdanenia tam sa to fakt moze rychlo zmenit. Staci jedna konsolidacia.
Napr. ze oslobodenie od zisku z spredaja po 1 roku drzby bude max 2000 eur rocne.
Co spravis potom ked ty budes mat rocny zisk 7500? Minus dan, minus zdravotne odvody?

[sibal4441]

Šibal. Možno by nebolo od veci trochu zmeniť rozmýšľanie. Nespoliehať sa na svoje závery.
Adam ti píše dobre: musíš zobrať americkú hypotéku.
Nevidím žiadny problém, lebo pre banku je to prakticky to isté: ručíš nehnuteľnosťou (banka má záložné právo).

Úrokové sadzby sú okolo 3,6% p.a. ...ak ti dá banka menej, tak len preto, aby ťa nalákala k sebe a po fixácii 3 rokov
Ti úrok zvýšia. Rozdiel medzi dlhodobým dlhopisom a hypo z 3 ročnou fixáciou je v rizikovej prirážke.

Veď predsa situácia ,,nízkych úrokov,, o ktorej si ty myslíš, že bude pretrvávať sa môže zmeniť z roka na rok.
Stačí jedna tuhá zima a ceny energíí znova vyskočia...to je hlavný aspekt, aby vyskočili ceny.
Veď napr. za posledných 5 rokov inflácia vyskočila o 35%. To je 6,2% p.a.

Čo myslíš, čo to urobilo z cenami dlhších dlhopisov? Sú v strate, takže žiadny predčasný predaj neprichádza do úvahy – musíš držať do splatnosti, aby si neprerobil.
A držať do splatnosti znamená, že možno budeš prerábať, lebo inflácia môže byť nad 10% p.a. (v rokoch 2022-2023 bola! ) a tvoja stavebná firma sa medzitým položí ( stavebníctvo je vysoko cyklické! ) a ty budeš musieť dlhopisy predať v strate, alebo predať aspoň jeden byt ( zo záložným právom na krku ).

V tvojích plánoch teda skôr rátaj z horšími scénarmi, ako s tými ideálnymi.
P.S.: tá cena 30 ročného nie je nad 4% p.a., ale presne 3,953% (polovica mája), prinajlepšom 4% p.a.
Zo zdanením možno padneš na úroveň tej hypotéky, ktorá je však fixovaná iba na 3 roky.

JUGGLER dakujem, ani mne sa nepaci ako sa tato diskusia rozvinula. A dakujem, ze si ako prvy napisal, ze po 3 rokoch fixacie urok zvysia. Si jediny kto mi odpisal k veci, odpoved na moju otazku. Presne to ma zaujimalo.

Este som dufal, ze niekto zo svojich vlastnych skusenosti napise, na aky urok sa to zvysi.

To je vsetko co som potreboval vediet.

To, ci zoberiem americku hypoteku, alebo byt predam na svoju s.r.o. a o tyzden nazad na seba a zoberiem hypoteku na ten byt ktory riadne kupujem su urcite technikalie, ktore su sice podstatne, ale na tie som sa nepytal, ved je milion sposobov ako to spravit pravne cisto a su aj pravnici ktorym dam urcite zmluvy prestudovat, ja som na investicnom fore chcel len vediet z investicneho hladiska, na aku sumu mozem pocitat ze urok pojde po 5 rokoch fixacie, a ci nemozem jednoducho len prejst po 5 rokoch fixacie do inej banky a predlzit si tak obdobie na dalsich 5 rokov a tak dalej.

je mi jasne, ze raz to skonci ked budem mat 60 rokov, ale tak nepotrebujem riesit milion veci dopredu, potom by tato diskusia odrazu bola o riziku padu statu, katastra, vojny, padu meteoritu a nikdy nikto by podla mna tu nikdy do nicoho nemohol investovat


vynos 30r BOND, denny graf, je to skoro stale nad 4 percenta:

vynos 30r bond.png (23.37 KiB) 3840 zobrazení

30r.png (23.77 KiB) 3831 zobrazení

Inak JUGGLER, Ty sa rozumies do investicii, hore som uviedol vypocet drzby 10r dlhopisu ktory ked predas 2 roky pred koncom splatnosti vynos je nad 4 percenta, pozri vypocet, mohlo by Ta to zaujat, ak je 3,55 percenta vynos do splatnosti, a predas 2 roky pred koncom splatnosti, Tvoj vynos bude 4.42 percenta, musis spocitat Coupon Income a Price Roll-Down: the bond “rolls down” the yield curve. In a normally upward‐sloping yield curve, a bond with 10 years to maturity will typically yield more—and thus be priced lower—than a similar bond with 9 years remaining.

podobne 30r dlhopis nebude mat vynos 4 percenta, to je vynos do splatnosti, ale ak ho predas skor realne vynos bude vyssi, ja dosahujem priemerne 4.5 percent na SK statnych dlhopisoch vynos p.a., pretoze kupim 10r dlhopis, drzim 1 rok, a predam.

[JUGGLER]

Inak JUGGLER, Ty sa rozumies do investicii, hore som uviedol vypocet drzby 10r dlhopisu ktory ked predas 2 roky pred koncom splatnosti vynos je nad 4 percenta, pozri vypocet, mohlo by Ta to zaujat, ak je 3,55 percenta vynos do splatnosti, a predas 2 roky pred koncom splatnosti, Tvoj vynos bude 4.42 percenta, musis spocitat Coupon Income a Price Roll-Down: the bond “rolls down” the yield curve. In a normally upward‐sloping yield curve, a bond with 10 years to maturity will typically yield more—and thus be priced lower—than a similar bond with 9 years remaining.

podobne 30r dlhopis nebude mat vynos 4 percenta, to je vynos do splatnosti, ale ak ho predas skor realne vynos bude vyssi, ja dosahujem priemerne 4.5 percent na SK statnych dlhopisoch vynos p.a., pretoze kupim 10r dlhopis, drzim 1 rok, a predam.

Práveže sa nerozumiem. Špecializujem sa len na akcie.
V dlhopisoch a opciách som na úrovni amatéra, ktorý síce povie svoj názor, ale radšej si prečítam vyjadrenie odborníka.

Už som začal šprtať aj do dlhopisov, ale ked som videl ako sa finačníci vypálili ( napríklad Finax bezpečná peňaženka)
, tak som cúvol a nechcem sa v tom ďalej vzdelávať.

Ja mám v tradingu voľný cash zainvestovaný v IB01, čo je ETF iShares USD Treasury Bond 0-1yr UCITS ETF (Acc).
To má za posledný rok výnos v USD 5% p.a. a tým čiastočne pokrývam poplatky a dáta na účte u brokera.

Ty potrebuješ niečo v eurách, tak sa možno pozri, či toto americké ETF na krátkodobé dlhopisy nie je v hedžovanej forme.
Malo by to nižší výnos, ale je oslobodený od daní a stále vyšší ako eurová verzia krátkodobých dlhopisov, alebo XEON ( overnight rate swap).

Čiže v tvojom prípade by som ti skôr poradil, aby si neriskoval v slovenských štátnych dlhopisoch ( nemáme a ani tak skoro nebudeme mať ekonomicky schopnú vládu ), ale hľadal nejaké ETF ekvivalenty (bud na dlhopisy, alebo peňažné fondy) ktoré investujú do bezpečnejších aktív, alebo do diverzifikovaných aktív ).

Minule som sa to snažil updejtnúť u seba, tak skús pozrieť TU

Keď si však mladý, alebo v strednom veku a máš tri byty...a nie sú v Bratislave, Košiciach, alebo Prešove...tak by som uvažoval predať za velmi dobrú cenu ( neponáhľať sa ) a investovať do indexového ETF. Prepočítaj si to na investičnej kalkulačke, ale zo 750 000 € by si za 20 rokov mal pri 10% na účte 4,5 mil. € (za skutočných 20 rokov bol výnos 10,4% p.a.)

[kixog47100]

Graf v USD 5% pa za posledny rok.
Graf po prepocitani na EUR 2% pa.
Za posledny rok a 10% za poslenych 5 rokov co je 10/5= 2 pa v EUR pri nezohladneni zlozeneho urocenia.
Euro voci USD posilnilo.
Cize menej nez by dal Xeon - ci uz za 5r alebo za posledny rok. A YTD: -5.37% v EUR
Ak nie je v grafe chyba.
https://www.justetf.com/en/etf-profile. ... 1X88#chart

[sibal4441]

JUGGLER, dakujem za rady, no obavam sa, ze nic take ako hedgovanie + americké ETF na krátkodobé dlhopisy asi nebude vyhodne. Nie som tak investicne zdatny ako Ty, ale poviem Ti to laicky: IUSE je hedgovany SP500, za hedgovanie si beru 1-2 percenta, co vidim ked porovnam vynos IUSE a SPY ocisteny o zmenu kurzu, pretoze aj to hedgovanie nieco stoji. Neviem ako sa pocita cena hedgovania meny, predpokladam ze cena bude ako keby si zaroven nakupil nejake opcie na dany menovy par. Ale vysledok je, ze prave to 1 percento, o ktore je vynos USD bondov oproti EUR bondom vyssi, stratis hedgovanim.


indexove ETF to suhlasim, mam tam zainvestovane, dokonca po prepadoch som teraz plne zainvestovany, a keby som zobral peniaze na hypoteku, tak urcite by som uvazoval aj o akciach, tie slovenske dlhopisy bol len priklad, pretoze mi neslo do hlavy preco je tam rozdiel vo vynose.

[sibal4441]

Graf v USD 5% pa za posledny rok.
Graf po prepocitani na EUR 2% pa.
Za posledny rok a 10% za poslenych 5 rokov co je 10/5= 2 pa v EUR pri nezohladneni zlozeneho urocenia.
Euro voci USD posilnilo.
Cize menej nez by dal Xeon - ci uz za 5r alebo za posledny rok. A YTD: -5.37% v EUR
Ak nie je v grafe chyba.
https://www.justetf.com/en/etf-profile. ... 1X88#chart

EUR posilnilo, USD oslabil, preto investicie v USD stratili hodnotu o zmenu kurzu, to nie je chyba.

4.3. som tu na fore mal epicky post, ked som napisal:

"
Ak dnes prerazi kurz cez uroven 1,053 a zajtra tuto uroven otestuje, tak bear market od oktobra 2024 bude naruseny a vidim to na 1-2 roky rastu pre EUR.
"
o den na to sa USD zosypal

[sibal4441]

Este podrobnejsie:
zmena YTD vynos USD: +1.61% v USD, t.j. z 1 USD je 1,0161 USD
zmena EUR/USD YTD:

0,954469 EUR / USD (31. 12. 2024)

0,889328 EUR / USD (18. 5. 2025)

1,0161×0,889328/0,954469 = 1,0161×0,9319−1 ≈0,9476−1 =−0,0524=−5,24%
​
Takze v EUR si YTD v strate vplyvom zmeny kurzu. V marci 2025 som vsetkych na tomto fore varoval, ze investicie v USD podliehaju kurzovemu riziku. Nikto mi neveril, ked som predal USD dlhopisy a siel do Sk dlhopisov.

[sibal4441]

A tu je odbornejsie vyjadrenie preco sa neda hedgovat kurzove riziko pri kratkkych dlhopisoch:

(“self‑hedging”) menového rizika v praxi znamená, že si budete kupovať menové forwardy alebo swapy USD/EUR. Náklady na túto “hedge” sú v podstate úrokový diferenciál medzi USD a EUR – t. j. rozdiel medzi výnosom, ktorý by ste získali (resp. zaplatili) na krátkodobých dolárových nástrojoch oproti eurovým.

Inak povedane, podstatou hedgingu je ze kupite kratkodobe dlhopisy v opacnej mene, z toho vyplyva, ze vynos je uplne rovnaky, ako ked idete na dlhopise long a zarove short. Nula celych nula celych nula do p...

[JUGGLER]

OK. Ja som zo zvedavosti našiel také hedžované ETF a fakt, vyzerá ako nočná mora....
iShares USD Treasury Bond 1-3yr UCITS ETF EUR Hedged (Acc)

Za 1 rok +3,52%
YTD 2025: +1,42%

ale pozrite za 6 rokov.
Problém podľa mňa nie je len v coste hedžingu, ale zrejme aj v tom, že hedžing chráni jednostranne - proti kurzovej strate.
Čiže ked investícia má kurzové zisky, tak hedžing škodí tým, že ich ohlodáva. Rozmýšlam správne?

[kixog47100]

Dlhopisove fondy zamerane na dlhopisy s kratkou dobou do splatnosti su nastroj s rychlou likviditou s minimalnymi cenovymi vykyvmi. Su vhodne na kratkodobu investiciu ako rezerva ktoru vies hocikedy v pripade potreby rychlo vybrat bez toho aby si na tom prerobil. To je ich ucel.

Preto nema vyznam pre EU obcana investovat do kratkodobych US goverment bondov a atd. lebo tam je kurzove riziko ktore je pri kratkodobej investicii alebo rezerve neziaduce.

Ak to beries ako dlhodobu investiciu tak tam mozes spekulovat ze v dlodobom horizonte sa ten kurz vrati naspat=zmeni opat v tvoj prospech. Ale tam zase potom nie je okamzita likvidita ak by si chcel vyberal len ked si v zisku.
Resp.mozes byt prinuteni vyberat v strate - namiesto isteho vynosu v EUR (Xeon).

Urokovy rozdiel - ak EUR je urocene 2% a USD 3% tak rozdiel je 1%.
To potom platis alebo dostavas v zavyslosti od toho ci predavas alebo nakupujes EUR alebo USD.
Mozes kupovat USD alebo EUR.
Alebo predavat USD alebo EUR.
A v zavyslosti od toho inkasujes alebo platis urokovy rozdiel (minus poplatky), vystavujes sa kurzovemu riziku alebo hedzujes = poistujes si zmenu kurzu v buducnosti (nie uroku).

Urokovy rozdiel nie je to iste a kupon/vynos z dlhopisu.
Plus urok nie je menovy kurz.

Kazde moze mat inu "sadzbu/vynos". Cize aj pri plateni hedzingu mozes zarabat a to aj v pripade, ze kurz EUR/USD sa nepohne. A ak pohne tak sa si chraneny pred stratami ale kurzovy zisk je tvoj.
Alebo mozes spekulovat na vysoku sadzbu a na zmenu menoveho kurzu v tvoj prospech - ale tam zas riskujes.

[kixog47100]

Hedzing = neprerobis ani nezarobis na pohybe kurzu.
Je tam vzdy protistrana - obe neprerobia ani nezarobia na pohybe kurzu.
Poistia si pevny kurz = menovy swap.
Banka za to, ze najde protistranu inkasuje poplatky.

[kixog47100]

Porovnaj si to hedzovane v EUR so Xeon a zistis ze zisk je podobny.
Samozrejme nie su to uplne rovnake aktiva 1-3Y vs €STR (hotovost/kratkodobe pozicky=jednodnove plus iny stat..).

Ako uz spomenul Siba pri kratkodobom hedzingu sa moc neda zarabat/spekulovat na urokovom rozdiele.

Ak zarabas na istom urokovom rozdiele tak mas automaticky kurzove riziko - mas nakupenu cudziu menu - v tvojom pripade dolare - prichadzas teoreticky o urokovu sadzbu v EUR ale inkasujes tu v USD.
Kludne by si na tom urokovom rozdiele mohol aj prerabat. Napr. ak by bondy mali mensiu urokovu sadzbu ako Xeon a napriek tomu by si do nich investoval. Ale zase by si mohol spekulovat, ze zarobis na pohybe kurzu, ze dolar posilni.

[JUGGLER]

Dík !
Som už teraz večer unavený, tak len tak po sedliacky.
Za hlavnú nevýhodu považujem cost hedžingu, ktorý dlhodobo ohlodáva výnos.
Pekne to vidno na výnose rovnakého ETF v našej hitparáde od 2016:

ETF USA (EUR): +216,13% , +13,26% p.a.. Náš benchmark: pasívny investor v etf na index SP500 v eurách.

ETF USA (EUR - HEDGED): +152,35% , +10,53% p.a..

Pritom kurz sa prakticky nezmenil:
.

.

[kixog47100]

Pri SP500 sa hedzovat nevyplati.
Su to nadnarodne fimy ktore urcite drzia rozne meny - USD, EUR, JPY. A tam mas tu investíciu poistenu aj tym, ze posobia na roznych trhoch a inkasuju a drzia roznu menu..

[JUGGLER]

Hej to súhlasím.

Len prečo tak často ,,poradcovia,, radia klientom hedžované fondy.
Zrejme z nevedomosti - a z pocitu menšieho rizika.
To je však chyba.

Ale čo mi vŕta v hlave je, či môžem ľuďom argumentovať aj takto:

Z hitparády vidíme, že aj ked nás hedžing chránil pred kurzovými stratami približne polovicu času, výnos je menší o 2,73% p.a.
Ale ak by do konca investičného horizontu malo euro voči doláru prevážne oslabovať, strata by bola oveľa väčšia.

Ďakujem za odpoveď.

[kixog47100]

Znie to logicky - si poisteny voci kurzovemu pohybu a aj pozitivne.
A asi sa to s tymto argumentom aj dobre predava.
V pripade niektorych fondov, moze byt za to aj vyssia provízia.
Takyto fond je poplatkovo drahsi.

Aby si na hedgingu ziskal tak kurz USD voci EUR musi klesnut o viac nez ta stoji to poistenie.
Inak stracas na poplatkoch a na posilneni dolara - na ukor casti svojich ziskov, v horsom pripade si este zvysujes stratu.


Hedgovany fond bude ale menej volativny, sice menej zarobis ale zase neskace podla kurzovych vykyvov.

Je to nieco obdobne ako ked si namiesas - akcie, dlhopisy a hotovost.
Je to konzervativnejsia investicia. Mensi zisk = ale mensia volativita.

Je to skor na kratsie obdobie alebo konzervativnejsie investovanie - si ochraneny pred velkymi vykyvmi ( pred velkou kurzovou stratou alebo aj velkym kurzovym ziskom

Len tu zas neviem, ci by som kratkodobo investoval do akcii.
Lebo stale zostava este trhove riziko - korekcia, kriza...

[incognito]

Šibal. Možno by nebolo od veci trochu zmeniť rozmýšľanie. Nespoliehať sa na svoje závery.
Adam ti píše dobre: musíš zobrať americkú hypotéku.
Nevidím žiadny problém, lebo pre banku je to prakticky to isté: ručíš nehnuteľnosťou (banka má záložné právo).

Úrokové sadzby sú okolo 3,6% p.a. ...ak ti dá banka menej, tak len preto, aby ťa nalákala k sebe a po fixácii 3 rokov
Ti úrok zvýšia. Rozdiel medzi dlhodobým dlhopisom a hypo z 3 ročnou fixáciou je v rizikovej prirážke.

Veď predsa situácia ,,nízkych úrokov,, o ktorej si ty myslíš, že bude pretrvávať sa môže zmeniť z roka na rok.
Stačí jedna tuhá zima a ceny energíí znova vyskočia...to je hlavný aspekt, aby vyskočili ceny.
Veď napr. za posledných 5 rokov inflácia vyskočila o 35%. To je 6,2% p.a.

Čo myslíš, čo to urobilo z cenami dlhších dlhopisov? Sú v strate, takže žiadny predčasný predaj neprichádza do úvahy – musíš držať do splatnosti, aby si neprerobil.
A držať do splatnosti znamená, že možno budeš prerábať, lebo inflácia môže byť nad 10% p.a. (v rokoch 2022-2023 bola! ) a tvoja stavebná firma sa medzitým položí ( stavebníctvo je vysoko cyklické! ) a ty budeš musieť dlhopisy predať v strate, alebo predať aspoň jeden byt ( zo záložným právom na krku ).

V tvojích plánoch teda skôr rátaj z horšími scénarmi, ako s tými ideálnymi.
P.S.: tá cena 30 ročného nie je nad 4% p.a., ale presne 3,953% (polovica mája), prinajlepšom 4% p.a.
Zo zdanením možno padneš na úroveň tej hypotéky, ktorá je však fixovaná iba na 3 roky.

JUGGLER dakujem, ani mne sa nepaci ako sa tato diskusia rozvinula. A dakujem, ze si ako prvy napisal, ze po 3 rokoch fixacie urok zvysia. Si jediny kto mi odpisal k veci, odpoved na moju otazku. Presne to ma zaujimalo.

Nie, urok ti po 3 rokoch automaticky nezvysia. Vsetko bude zalezat o situacie na trhu. Ak pocitas s tym, ze o 3 roky budu nizsie ako dnes, tak aj ta banka ponukne nizsiu sadzbu, otazne je len o kolko. Ziskat hypoteku bez dokladovania ucelu by pre teba nemal byt problem, otazna je vyska, podla toho co si napisal by limit bol cca 525tis., ale to uz banka moze posudzuvat individualne...