Naklady pri prenajme bytu

[Wifina]

Ahojte som tu nova, zacala som prenajimat byt ako FO, co sa prosim da realne dat do nakladov pri podavani DP? Mam prestudovane zaradenie do OM, financnu spravu atd, skor hladam nejaky extra tip, fintu ako si ponizit ten zaklad dane. Dakujem

[Robo_1]

Ak mas zaradene v OM tak hlavny naklad su odpisy - 1/40 z nakupnej ceny. No a potom naklady spojene s bytom, pripadne modernizaciou.

[Wifina]

Neplanujem zaradit do OM aspon zatial.

[Robo_1]

https://podpora.financnasprava.sk/63933 ... o-majetku-

[rmaly]

Ak nemas v OM, tak okrem "najomneho" (poplatky spravcovi vratane fondu oprav) tam vies dat energie (elektrina, plyn, voda, odpad, smeti, teplo) a internet s tv. Inac prakticky nic. Jaj este mozes dat vymenu spotrebicu, ktory nie je vstavany ak byt prenajimas (explicitne) zariadeny. Ziadne tipy tu nefunguju zial...

Nemozes tam davat dan z nehnutelnosti, uroky z hypoteky, poistenie, rekonstrukcie, opravy, vymenu vstavanych spotrebicov, vymenu linky a vstavanych skrin, odpisy...

[MiBi]

Dobry clanok k teme: https://e.dennikn.sk/4505697/ako-sa-vyh ... -prenajmu/
Vyberam z neho:

Výhodou pri zdaňovaní príjmu z prenájmu bytu či domu je, že si ho môžete znížiť o 500 eur, čo je suma oslobodená od dane. To znamená, že človek, ktorý vlani nezarobil na prenájme viac ako 3 323,24 eura (a nemal iný príjem), nemusí podávať daňové priznanie.
Daňové priznanie sa nepodáva ani v prípade, ak ide napríklad o manželov dôchodcov, ktorí majú len príjem z prenájmu do 3 823,24 eura. Ak si každý uplatní po 500 eur, ostane im príjem do hranice 2 823,24 eura, ktorý sa nezdaňuje.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Kaucia, ktorú si prenajímateľ účtuje od nájomcu, nie je zdaniteľným príjmom, ale môže sa ním stať, ak sa použije na pokrytie nákladov alebo škôd, ktoré spôsobil nájomník.

Príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov do zdravotnej ani do Sociálnej poisťovne.
Počítajú sa však do vlastného príjmu manželky, ktorá je na materskej alebo rodičovskej dovolenke v prípade, ak by si manžel chcel uplatniť nezdaniteľnú sumu na manželku. O tento príjem sa potom nezdaniteľná suma znižuje.

Ako si výhodne rozdeliť príjem
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. To znamená, že ak je napríklad manželka na materskej, z príjmu je výhodné jej započítať sumu 3 323,24 eura, aby nemusela podávať daňové priznanie. Zvyšok príjmu bude zdaňovať manžel, ktorý je zamestnanec, vo svojom daňovom priznaní.
Rovnakým pomerom si potom rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Obidvaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur.
Delenie príjmov je možné aj vtedy, ak ide o nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve – napríklad ak byt vlastnia dvaja bratia a dávajú ho do prenájmu.

Bez nezdaniteľnej sumy
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Za minulý rok to bola suma 5 646,48 eura.
Vo výhode je zamestnanec, ktorý dáva do priznania príjmy zo zamestnania a z prenájmu. Ak by pracoval len pár mesiacov, základ dane si môže znížiť o celú, teda ročnú nezdaniteľnú sumu.

Výdavky nemôžu byť paušálne
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné výdavky. Účtovné výkazy však daňovému priznaniu neprikladáte.
Prenajímatelia robia často chybu pri výdavkoch. Zabúdajú na to, že ak si príjem znížili o 500 eur, musia si prepočítať aj výdavky. Krátia ich rovnakým pomerom, v akom je pomer príjmov z prenájmu znížený o 500 eur k celkovým príjmom z prenájmu.

Príklad:
Jozef mal vlani príjem z prenájmu bytu 7 500 eur. Jeho skutočné výdavky boli 3 800 eur. Aké príjmy si môže započítať v priznaní?
Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude 7 000 eur (7 500 – 500). Výdavky si daňovník musí prepočítať.
Kráti ich rovnakým pomerom – (7 000 : 7 500) x 3 800.
Do daňového priznania zapíše do príjmov sumu 3 546,67 eura.

Výhody zaradenia bytu v obchodnom majetku
Výšku výdavkov ovplyvní to, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Ak to urobíte, ku skutočným výdavkom si môžete započítať aj odpisy bytu. Odpisovať nehnuteľnosť môže aj fyzická osoba, ktorá nie je podnikateľ a nemá živnosť.
Nehnuteľnosť odpisuje počas 40 rokov, pričom ročný odpis sa vypočíta ako obstarávacia cena bytu vydelená počtom rokov odpisovania. Ak by ste prenajímali byt, ktorý ste kúpili za 100-tisíc eur a čas odpisovania je 40 rokov, ročný odpis by bol 2 500 eur. Vstupná cena odpisovaného majetku sa potom znižuje každý rok o túto sumu.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je, že na príjem z predaja tejto nehnuteľnosti neplatí oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, ktorú fyzická osoba vlastní viac ako 5 rokov. Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti bude môcť fyzická osoba použiť až po piatich rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Zaradenie bytu do majetku nemusíte oznamovať daňovému úradu. Stačí si vypočítať odpisy, ktoré potom uvediete v daňovom priznaní v tabuľke č. 1a. Tu vyplníte riadok Zostatková cena hmotného majetku zaradeného do obchodného majetku na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia.

Aké výdavky patria k bytu v obchodnom majetku:

• odpisy bytu,

• technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti,

• výdavky na opravy a udržiavanie bytu,

• odvod do fondu opráv,

• účty za elektrickú energiu, vodu, plyn, teplo,

• výdavky na služby, napríklad osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov domu, servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, internet, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za správu bytového domu,

• úroky z úverov a pôžičiek na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do majetku,

• daň z nehnuteľnosti,

• výdavky na poistenie bytu.

Aké výdavky patria k bytu mimo obchodného majetku:

• faktúry za elektrickú energiu, vodu, plyn, teplo,

• odvod do fondu opráv,

• výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov domu, servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, internet, za správu bytového domu.

• výdavky na práčku, nábytok a iné len vtedy, ak sú uvedené v nájomnej zmluve a v daňovej evidencii prenájmu.

[rmaly]

Super, dik. V clanku by som doplnil jeden detail, ze "mimo obchodneho majetku" ten nabytok a spotrebice (k tomu, ze to musi byt uvedene v najomnej zmluve - ergo byt sa prenajima zariadeny) NESMU byt vstavana. To znamena, ze samostojacu chladnicku ano, vstavanu len ak je byt v OM. Detto skrina vs rolldoor (dobry priklad je kuchynska linka, ktora je tiez sucastou bytu)...

[rmaly]

Na nete som nadabil na taku zaujimavu otazku a nikde v mojich poznamkach som nenasiel k tomu ziadnu odpoved podlozenu niecim serioznym - ako funguje moznost / nemoznost zapocitania poplatkov spravcovi + energie za mesiace, ked je byt prazdny.
Mne sa to este za moju dlhorocnu karieru nestalo, ale moze sa... Nejak pocitovo si myslim, ze sa to nemoze zapocitavat do nakladov (vychadzam z nejakeho usmernenia, kde FS explicitne povedala, ze napriklad odpisy v takomto pripade a ak je byt v OM sa nemozu zapocitavat)....
Mate s tym niekto skusenost - vedomost, ako to presne je?

[Satyricon1]

Úprimne, reálne neviem, stalo sa mi to len raz na 2 tyzdne, no osobne som si náklady ďalej normálne účtoval. Len si odložil inzerát ako doklad ze "hladam=činnosť trvá, len nie sú tržby" . Príde mi absurdne aby to bolo inak-keď firma nemá zákazku tak prestane odpisovať stojace stroje ci účtovať náklady na elektrinu a mzdy tých, čo tu zákazku hľadajú?

[rmaly]

Úprimne, reálne neviem, stalo sa mi to len raz na 2 tyzdne, no osobne som si náklady ďalej normálne účtoval. Len si odložil inzerát ako doklad ze "hladam=činnosť trvá, len nie sú tržby" . Príde mi absurdne aby to bolo inak-keď firma nemá zákazku tak prestane odpisovať stojace stroje ci účtovať náklady na elektrinu a mzdy tých, čo tu zákazku hľadajú?

Ano, inac toto bola jedna z rad ked som googlil.. s tym inzeratom...
Ale je fakt zaujimave, ze k tomu nie je usmernenie od FS... v zakone sa pise, ze "opravnene naklady"... ale to je take, ze "ved prenajimam a hladam"... Popripade, ak by niekto dal "fejkovu" zmluvu a ten dotycny "nezaplatil"...
Tak snad niekto pride este s niecim

[MiBi]

Na https://standard.sk/1059203/odomykame-d ... vezme-viac je clanok: Daňový systém sa od roku 2026 mení a v nom, ze mozno uplatnit pausalne vydavky z prenajmu vo vyske 40% - je to pravda, plati to uz pre dan.priznanie pre rok 2025 ?

[rmaly]

Na https://standard.sk/1059203/odomykame-d ... vezme-viac je clanok: Daňový systém sa od roku 2026 mení a v nom, ze mozno uplatnit pausalne vydavky z prenajmu vo vyske 40% - je to pravda, plati to uz pre dan.priznanie pre rok 2025 ?

Nebude ona Zuzana zivnostnik? Ja som si na 99% isty, ze fyzicka osoba nepodnikatel si nemoze uplatnit pausalne (nikde o tom nie je zmienka)... rad sa necham presvedcit o opaku (FS a pod)...

[MiBi]

No ved prave, ani ja som o tom nikde nenasiel zmienku, ze by boli zavedene pausalne vydavky, ale v clanku je vyslovene napisane, ze sa jedna o zamestanca:

[JanH]

No ved prave, ani ja som o tom nikde nenasiel zmienku, ze by boli zavedene pausalne vydavky, ale v clanku je vyslovene napisane, ze sa jedna o zamestanca:

Mibi uplne to vypusti z hlavy ten úrivok, je tam chyba resp. nesprávna informácia.
Prenájom bytu bez služieb patrí do § 6 ods. 3 ZDP
• Paušálne výdavky sa dajú uplatniť IBA pri § 6 ods. 1 a 2 (živnosť, podnikanie)
• § 6 ods. 3 = len skutočné, preukázateľné výdavky
• Toto platí dlhodobo a nezmenilo sa ani v roku 2026