Slovenské realitné fondy

[filip glasa]

Úvodný článoček o realitných fondoch:
http://ako-investovat.sk/index.php/fond ... itne-fondy" onclick="window.open(this.href);return false;
A hlavne prvý diel miniseriálu o relitnom fonde z dielne IAD:
http://ako-investovat.sk/index.php/fond ... y-fond-iad" onclick="window.open(this.href);return false;

[misko]

Zdravím!
Mám otázku na vás pán Glasa, alebo na niekoho z IAD, ak im to môžete posunúť...lebo z toho čo vidím sa zdá, že máte k sebe blízko..

Investoval som do realitného fondu, ale bohužiaľ nie v IAD, ale v Tatrabanke... Asi tušíte, čo sa idem pýtať. Ako je možné, že je taký rozdiel v zhodnotení? Ja som už určité vysvetlenie v Tatre dostal a v podstate som ho akceptoval ako logické, ale potom som videl tento IAD realitný fond. V čom je iný, keď vôbec cez krízu neklesol? Lebo vidím samé slovenské budovy a haly v podstate v oboch fondoch a ešte by som povedal, že v tom tatráckom sa mi páčia viac (nič v zlom).

ďakujem za odpoveď

[filip glasa]

S IAD k sebe blízko nemáme. Rovnaké otázky ako do IAD som poslal do Tatra asset managementu, Prvej Penzijnej a aj AM SLSP. Z ostatných asset managementov mi zatiaľ odpovede neprišli. Keď prídu, tak ich publikujem.

Čo sa týka výnosu, tak treba zdôrazniť, že realitné fondy sa nesprávajú ako klasické akciové, alebo dlhopisové fondy. NIe je žiadna burza na ktorej by sa denne obchodovali budovy a z toho by vznikali ceny týchto budov. Budovy sa neoceňujú burzovovou cenou ako cenné papiere (potom každý fond má ten istý cenný papier v tej istej cene), ale na základe ocenenia znalcov.
To znamená, že ak znalec v roku 2009 ocení budovu na 1000 a v roku 2008 na 990, tak mám pokles ceny budovy 1%. Avšak ak k tomu započítam hotovosť ktorá plynie z prenájmu (povedzme 6-8% z ceny budovy), tak aj napriek poklesu ceny môžem vykázať výnos 5-7%.
Z odpovedí IAD a materiálov na ich webe sa dá vytušiť akým spôsobom budovy oceňujú, s akým výnosom prenajímajú, kto sú ich nájomníci, od koho budovy kupovali a podobne.

Čo sa týka Tatra asset managemnetu, tak odpovede dostanem asi budúci týždeň.

Všeobecne realitné fondy netreba brať ako nejakú zlatú baňu. Podľa môjho osobného názoru sú to dosť rizikové investície. Síce majú nízku volatilitu, ale to neodráža v plnej miere riziko.
Ako som už písal na blogu tuším v trende, tak tie realitné fondy sa vrhli do biznisu tesne pred vrcholom realitného boomu. Už toto bol taký varovný prst na to, že tie investície nejako zázračne nedopadnú.
(tak som našiel ten blog: http://blog.etrend.sk/filip-glasa/2009/ ... tne-fondy/" onclick="window.open(this.href);return false;)

Okrem toho v podstate každý z tých správcov realitných fondov má matku, ktorá má v skupine nejakého toho developera, stavebnú firmu, financuje developerské projekty a podobne. Tam je celá kopa konfliktov záujmov.

[misko]

Prečítal som si váš blog, ďakujem za link. Z toho čo ste vtedy napísali mám pocit, že by som mal byť rád za to, že som v Tatre...(ešte si ale počkám čo vám napíšu.. )

Asi kvôli tomu výrazu "čierna skrinka". Od začiatku vidím čo v tom fonde je. Pozrel som IAD, mesačné správy len kdesi z minulého roka a pritom ide o najstarší fond..nechápem kto dovtedy dával peniaze niekam do neznáma.. Z diskusie k tomu blogu som prišiel aj k realitnému fondu v Prvej penzijnej..z tohto fondu som úplne hotový, čierna skrinka je slabé slovo...

K tomu oceneniu nehnuteľností...s bankárom v Tatre som to prechádzal v mojom fonde a videl som nejaké grafy ako dopadli ceny nehnuteľností v tomto regióne. Ale odhliadnuc od záujmu bankára, aj bez jeho informácií som videl čo sa deje. Byt som kupoval oveľa lacnejšie ako pred krízou...to zažili všetci. Tiež kancelárie, kopec zastavených projektov. Chodím tu okolo nejakého plota čo mala byť budova už pár rokov...to určite zhodilo cenu aj týchto nehnuteľností.

10% ročne z investície do takýchto budov mi príde ako zázrak...alebo časovaná bomba. Rovnako v Prvej penzijnej, tam som videl cez 7%. Keď nevyjde jeden projekt (ako napr. Nitra...stavia sa tam?), tak amen s peniazmi. Či nie? Neinvestujú tí všetci čo sa tam hrnú do nadhodnotených nehnuteľností? Aký výnos plynul z pozemku v Nitre? Kúpalisko som už aj navštívil a je tuším otvorené iba v lete...tam je nejaký výnos? Stačia výnosy z tých zvyšných nehnuteľností na taký vysoký výnos počas krízy?

Už som v minulosti zistil, že čím vyšší výnos, tým väčšie riziko...toto mi príde fakt ako ticho pred búrkou..a keď sa ešte odvážili sľúbiť 10% výnos na 1000 dní, tak ma len napadne, že oni si tam robia s tým oceňovaním čo chcú a sú si istí, že hodnota nehnuteľností porastie za každú cenu..

[filip glasa]

keď sa ešte odvážili sľúbiť 10% výnos na 1000 dní,

zase netreba až tak podliehať panike. 10% na 1000 dní je výnos podobný ako na termiňáku. Vo fonde vedia aké majú nájomné zmluvy, aká je obsadenosť, koľko je vo fonde hotovosti, ktorá sa úročí lepšie ako retail termiňáky. Takže ponúknuť cca 3% p.a. garantovane nie je žiadny zázrak.

Čo sa týka trasnparentnosti, tak sú tie na tom dnes už oveľa lepšie.
Čo sa týka toho, či bolo lepšie investovať tam, alebo inde, tak ja osobne by som nešiel do žiadneho realitného fondu. Ani do Tatry. Tatra asset management však bol z týchto troch od začiatku dosť otvorený a trasparetný.

Inak to že IAD a Prvá penzijná nepostupujú rovnako ako iné asset managementy ešte neznamená, že musia dopadnúť zle. Obe správcovské spoločnosti mali už veľmi dávno pomerne nezvyčajné portfóliá v peňažných, dlhopisových aj akciových fondoch. Nezvyčajné oproti štandardným správcom, ktorí pôsobia v rámci zahraničnej bankovej skupiny. Ale napriek tomu tie fondy, neskrachovali, neupadli a celkom dobre sa držali. Len treba počítať s takými špecifikami, že v portfóliu sú často aktíva, ktoré priamo súvisia s činnosťou skupiny/holdingu.

[misko]

no, dovolím si oponovať s tým žiadnym zázrakom.. v dnešnej dobe sú na dobu troch rokov úroky na termoch nižšie alebo okolo 3%. Ak sú vyššie, tak výnimočne a z iného dôvodu ako trhového..Zuno začína, za JaT je skupina s nejakými investičnými plánmi.. Takže ani tie najbezpečnejšie vklady neponúkajú taký výnos ako podielový fond IAD... ktorý navyše nič negarantuje..

Ale je to na ľuďoch, v podstate financujú projekty slovenských developerov a finančných skupín...na to ja veľmi nie som..

..bodaj by to všetko dopadlo dobre..

[filip glasa]

vzhľadom na to, že keď takéto peniaze uložia do štátnych dlhopisov, tak tých necelých 3% p.a. dostanú bez problému. Taká garancia nie je nič svetoborné. Stačí si spočítať cashflow z prenájmu + výnos z hotovosti do tej doby a necelých 3% p.a. nie je vôbec nereálnych.

[misko]

to ale hovoríme len o výnose z dlhopisov a nehnuteľností, ktorý bude tvoriť časť výkonnosti fondu...

čo ich cena?
Máme pred sebou rast sadzieb, takže hoci bude prichádzať do fondu nejaký kupón, cena dlhopisu pôjde dolu. Tak tomu chápem..zle? Jedine že by IAD vedela, tak ako cenu nehnuteľností, udržať aj cenu dlhopisov a ísť proti všetkému..

Ak by to takto fungovalo, tak každý dlhopisový fond by vedel sľubovať výnosy, ale to sa mi ešte nestalo...reálne už teraz je kvôli rastu sadzieb dlhopisový fond v mínuse (nebudem rozvádzať).

Rovnako je to aj s príjmom z prenájmu. Čo ak klesne cena nehnuteľnosti? Prenájom len zníži aktuálnu stratu...jedine, že by som dopredu vedel, že cenu nehnuteľnosti neznížim..

[filip glasa]

nehnuteľnosti oceňujú výnosovou metódou, nie porovnávacou. Takže pokles cien nehniteľostí im veľmi neublíži.

Dlhopisy v portfóliu nemajú, ale chcel som tým ilustrovať to, že garantovať výnos okolo 3% p.a. nie je nič čo sa nedá splniť. Robia to bežne všetky zaistené a garantované fondy. A t práve preto, že držia povedzme 90% v bondoch. Cena dlhopisu môže klesnúť, ale ak ho držím do splatnosti, tak mi je to jedno. Ale ako som hovoril - s tým konkrétnym fondom to nemá nič spoločné. Je to len na porovnanie toho, že garantujú v podstate výnos ako na temiňáku. Čiže nie nejaké horibilné sumy.

[misko]

výnosová metóda..možem to chápať takto?

Fond IAD má pozemok v Nitre kde niekedy postaví byty, kancelárie.. Ešte tam nič nie je, ale už teraz ho ocení cenou, v ktorej zohľadní výnosy z predaja ešte neexistujúcich bytov, prenájmu neexistujúcich nehnuteľností.

Takže výnos vo fonde už teraz zahŕňa to, čo sa ešte len (možno niekedy) postaví a predá?

[filip glasa]

nie - na tom developerskom projekte výnosovú metódu nepoužijú. Ten ale tvorí malú časť portfólia. To podľa vyjadrenia IAD a aj podľa legislatívy nie je možné mať veľký podiel v nehnuteľnostiach, ktoré nejde oceniť výnosovou metódou.

Ale tie, ktoré sú už hotové a prenajatá, tak tie oceňujú výnosovou metódou. NIe som znalec a nepoznám preto detaily, ale oceňuje sa na základe výnosov z prenájmu. Čo tam má akú váhu by už vedeli znalci, ktorí pre takéto fondy oceňujú majetok.

[filip glasa]

Článok o TAm realitnom fonde:
http://ako-investovat.sk/index.php/fond ... litny-fond" onclick="window.open(this.href);return false;

Mimoriadne precenenie nehnuteľností v majetku fondu v januári 2009 bolo dôsledkom pretrvávajúcej finančnej krízy, sprevádzanej silnou krízou likvidity. Tá na jednej strane bránila financovaniu nových ako aj rozpracovaných projektov, na druhej strane dramaticky poklesol dopyt po projektoch zo strany dlhodobých investorov. Tento stav sa spolu s významným nárastom rizikových prémií, podpísal pod nárast požadovanej výnosnosti na realitnom trhu, s ktorou súvisel pokles hodnoty nehnuteľností. Precenenia rovnako reflektovali vývoj situácie v maloobchode za posledné dva roky. V snahe, aby hodnota nehnuteľností nachádzajúcich sa v RealitnomFonde čo najvernejšie odzrkadľovala skutočnosť a výrazné zmeny na trhu, došlo k mimoriadnemu preceneniu všetkých nehnuteľností v majetku vo fonde.

Podľa odpovedí je hlavný rozdiel medzi IAD a TAM je v preceňovaní nehnuteľností. Výnos z prenájmu aj ostatné faktory sú vo fondoch podobné. Rozdiel vo výkonnosti fondov asi najviac ovplyvnilo oceňovanie nehnuteľností vo fonde znalcami.

[osamely chodec]

poplatky pre TAM 1,77% p.a.
vynos pre klienta 1,14% p.a.
riziko TAM 0%
riziko klient 100%
moznost menit statut podieloveho fondu /podmienky/ ako to vyhovuje banke,co sa aj stalo.Takze podmienky pri vstupe su len zdrap papiera.

[filip glasa]

to je vlastnosť každého asset managemntu, nie len TAMu. Inak čo konkrétne zmenili na tom fonde?

[osamely chodec]

skor by som sa opytal co nezmenili.Staci si porovnat Statut fondu na zaciatku a Statut fondu teraz. Mna rozculuje , ze spravcovia fondov si so suhlasom NBS mozu robit doslova akekolvek zmeny /a NBS -ka ta ozaj chrani retail/, staci ak ich drobnymi pismenami akoze oznamia na svojej stranke a klient sa do par mesiacov neozve, tak platia. Cize co si podpisoval pri vstupe uz potom neplati.Jedina ochrana je denno denne sledovat ci sa nahodou nezmenili podmienky inak sa to nedozvies. Zmluva, ktora sa da menit bez pisomneho suhlasu druhej strany sa uz neda ani nazvat zmluvou.Inak naposledy ma vytocili v Hydroture, kde som pospisoval zmvuvu na letecky zajazd ,bez nahrady sa mohlo menit vsetko samo ze iba na strane cestovky,vratane casu odchodu, typu dopravy,miesta navratu a o zmene hotela uz ani nepisem... Skuste si to v ich katalogu precitat,je to zabavne,to iste v bledo modrom je v kazdej cestovke ,teda co som ja cital, ale to som uz mimo temy,len u cestoviek su tie podmienky v neprospech klienta najvypuklejsie.

[filip glasa]

http://www.etrend.sk/trend-archiv/rok-2 ... diely.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Prvá penzijná - Vlastníctvo akcií BHP spoločnosť vlani priznala a pre TREND tiež naznačila záujem zainvestovať do TMR. Že sa tak medzičasom mohlo stať, naznačuje nárast podielu skupiny Poštovej banky ako akcionára tejto spoločnosti. V máji tohto roku dosiahol akcionársky podiel v TMR 17,4 percenta, pričom pred pol rokom to bolo ešte zhruba sedem percent.

[filip glasa]

A do tretice portfólio Prvej Penzijnej:
http://ako-investovat.sk/index.php/fond ... ske-hotely" onclick="window.open(this.href);return false;
- priestory v River Parku
- hotely a apartmány v Tatrách
- Alizé dom zábavy
- vinice
- záhrady
- priemyselné areály od Rače cez Trenčín až po Levice

[filip glasa]

realitný fond Tatra asset managementu kupuje dve kancel. budovy v Centrále:

http://ekonomika.sme.sk/c/6962631/dve-b ... banky.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

Po troch rokoch sa vraciame k realitným fondom:

http://ako-investovat.sk/clanok/791/realitne-fondy" onclick="window.open(this.href);return false;

správcovia a investori spolu hrajú hru, kde sa hrajú na to, že nejde o zisk, cashflow ani trhovú hodnotu, ale len o peknú čiaru na grafe. Investori majú takúto hru radi, lebo neznášajú volatilitu, aká je na burze. A správcovia hrajú takú hru, ktorú majú investori radi.

[MiBi]

„Vyhýbajte sa lokálnym produktom úplne, či už sú to dlhopisy alebo realitné fondy,“ radí investorom predseda predstavenstva European Investments Centre (EIC) Roman Scherhaufer.
https://www.finsider.sk/investicie/slov ... herhaufer/

[JUGGLER]

Presun z hitparády - vyhodnotenie roku 2025:

IAD Investičný Realitný Fond (EUR): +11,48%.
Po starom HB REAVIS (EUR) - Realitný Fond , dnes IAD IRF: https://iadim.fund/
Od začiatku 1.7.2011: +149,37% (+6,5% p.a. - trieda kvalifikovaní investori).
ETF SVET: +430,4% (+12,19% p.a.), ETF USA (EUR): +683,16% (+15,25% p.a.)
Do ohlásenia výsledkov na konci roka 2023 to bol najvýnosnejší realitný fond v SR s priemerným výnosom 9,7% p.a.
Po nečakanej strate -29,6% na konci 2023 ho v roku 2024 prebrala skupina IAD.
Poplatky IAD: 2% p.a. + výkonnostný 1/10 z výnosu nad +5% a 3/10 z výnosu nad +10%.
Vstupný poplatok 1 až 3%. Pri investícii v triede nad 125 000 € je poplatok 1,65% p.a.
Hodnotím len najvyššiu triedu (nad 125 000€ ). Tie ostatné majú výnos nižší. AUM 130M €.

Od 2016: +41,96%, +3,57% p.a.
.

.


Po IAD FKI som pre bežnú verejnosť pridal nového účastníka - najstarší realitný fond na Slovensku:

IAD Investments – PRVÝ REALITNÝ FOND (EUR): +5,2%.
Od začiatku 27.12.2006: +151,84% (+4,98% p.a.).
ETF SVET: +362,03% (+8,38% p.a.), ETF USA (EUR): +603,53% (+10,81% p.a.)
Najstarší realitný fond v SR z históriou takmer 20 rokov. NAV 627 mil. €.
TER 2,1% p.a.(2005) + 10% podiel na zisku HWM, vstup 3% (do 16 000 €)

Od 2016: +49,83%, +4,13% p.a.
.

.


A nakoniec starý účastník - najväčší realitný fond v SR:

365. INVEST - Realitný Fond (EUR): +3,14%.
Od začiatku 16.4.2007: +115,37% (+4,19% p.a.).
ETF SVET: +348,4% (+8,35% p.a.), ETF USA (EUR): +601,46% (+10,97% p.a.)
Najväčší realitný fond v SR z históriou 19 rokov. NAV 1,24 mld. €, TER 2,1% p.a.(2025)

Od 2016: +34,98%, +3,05% p.a.

P.S. Ako vidíte, najväčší neznamená najlepší.
.

.