investovanie do nehnutelnosti

[Chris]

nemam cely clanok ale toto som nevedel ...hlavne to o vyssom zdaneni som nikdy nikde realne nepocul ... ( reci bolo plno )

Ja sa čudujem, že táto vláda ešte nedala na radu EK, že najväčšie rezervy pre konsolidáciu majú v majetkových daniach.
Lebo pre PS budú majetkové dane základ. Bolševici znárodňovali. Neomarxisti budú zdaňovať.

Preto úsmev ked v denníku N strašia, že ,,pri investičných bytoch sa dokonca začína hovoriť o ich vyššom zdanení ...,,

V ekonomickom programe hnutia Progresívne Slovensko (PS) téma majetkových daní figuruje ako súčasť širšej daňovej reformy (tzv. daňového mixu).

Tu sú fakty a argumenty, ktoré PS k tejto téme dlhodobo komunikuje:

1. Presun záťaže: Z práce na majetok

Základnou tézou PS je, že Slovensko má jedno z najvyšších daňovo-odvodových zaťažení práce (mzdy) v EÚ, čo brzdí ekonomiku.
Ich cieľom je: znížiť dane z príjmu a odvody (aby ľuďom zostalo viac peňazí v čistom).
Výpadok nahradiť vyšším zdanením majetku a negatívnych externalít (napr. dane z nehnuteľností alebo environmentálne dane).

2. Zdanenie podľa hodnoty (Ad Valorem)

PS navrhuje zmenu systému výpočtu dane z nehnuteľností.
V súčasnosti sa daň platí podľa metrov štvorcových (bez ohľadu na to, či ide o luxusnú vilu alebo starý dom).
PS presadzuje prechod na hodnotové zdanenie. To znamená, že majiteľ drahšej nehnuteľnosti v lukratívnej lokalite by platil viac ako majiteľ bytu v menej rozvinutom regióne.

3. Ochrana prvej nehnuteľnosti

V diskusiách o majetkových daniach PS často zdôrazňuje princíp sociálnej citlivosti:
Vyššie dane by sa mali týkať predovšetkým druhých, tretích a ďalších nehnuteľností, ktoré slúžia na investičné účely.
Pri prvom bývaní (v ktorom majiteľ reálne býva) navrhujú zachovať nízke zaťaženie, prípadne zaviesť široké úľavy pre nízkopríjmové skupiny a dôchodcov.

4. Boj proti špekuláciám s bytmi

Zvýšenie majetkových daní PS vníma aj ako nástroj na zlepšenie dostupnosti bývania.
Vyššie zdanenie investičných bytov má motivovať majiteľov, aby prázdne byty buď predali, alebo prenajali, čím by sa zvýšila ponuka na trhu.

5. Konsolidácia a samosprávy
Majetkové dane sú na Slovensku miestnymi daňami (idú do rozpočtu miest a obcí).
PS argumentuje, že ak štát berie samosprávam peniaze (ako sa to stalo pri rôznych balíčkoch predchádzajúcich vlád),
samosprávy musia mať možnosť financovať svoje služby (škôlky, cesty) práve cez efektívnejšie nastavené majetkové dane.

ved spravodlive predist pumpovania cien nehnutelnosti, vedie jedine takto, kde su ceny niekde nezmyselne vysoke a kedze je minimalna ponuka, tak sa rozhodnu pre kupu...

problem rozbiehat nejaky biznis na SK, lebo na personalnom zahucis a este si nic nerozbehol. Otazne ako to bude, ked sa zacne viac rozsirovat AI a automatizacia, kde uz na SK nebude "lacna pracovna" sila ani nahodou...

[stary gambler]

pozrel som si podcast, na nete odkryto.cz,od tohto datumu, zhruba 7-9 dni naspat, a a bol som v uplnom sklamani, dezizuli, a to robim v nehnutelnostiach uz 40 rokov, aj ked len sukromne nie pre druhych, darazila ma najme cast od 25 minuty po 28 minutu. obhcod cez akreditovanu realitku,, trvali cez advaakatsku uschovu cez doktorku Sukovu-realitna spolocnost , ine podmienky mozu mat ake chcu, , ako som pochopil z podcastu pani predavajuca prisla o 7 milionov ceskych korun, realitna kancelaria zhrabla proviziu, a o dalsi pribeh sa nestarala, v tom case minister spravodlivosti, Blazek alebo tak nejako podobne, im slubil napravu, ale zomlela ho legaizalicia bitcoinou pre kasu cesku, z trestnej cinnosti, ta pani advakatka ukradlaa 160 milionov korun ceslkych klientov- vas beznych obcanov, ci uz kupujucich, alebo predavajucich .este doteraz nie som z toho spamatany, kupujuci predavajuci neporusil ziadne odporucanie, obchod cez renovanu realitku,ktora je v asociacii realitknych kancelrii, dokonca vysi level advokatska uschova penazi, pre neznalych najvysi level je notarkska uschova-ak ked po tom tomto precitani o tom pochybaujem a najme ked ked mi pred mesiacov notar na Slovensku sam hovoril v zovialnom rozhovore hovoril akeho preslapu sa dopustii jeho kolegovia na Slovensku-neznamena to ze su este notari, ale vam to aj tak nepomoze,. a to je v mojom ponimani Cesko o dve triedy vysie ako pravny stat oproti Slovensku. Uvedomujem si skratka ze som mal len sproste stastie, ze som predal alebo kupil cez 20 nehnutenosti, bez problemov k spokojnosti moje , ako aj predavajuceho alebo kupukuceho,ktore ma vsak moze opustit...... odkaz na podcast nejdem davat, kto chce podla udajov si ho sam dohlada, ani neviem ci je to pripustne z pravidlami tohao fora....... pre administratora ak to sem nezapada presunut do vlakna kam to zapda

[JUGGLER]

To si mal teda šťastie. Pretože predávajúci sa vzdáva nehnuteľnosti podpisom kúpnej zmluvy a kupujúci nadobúda nehnuteľnosť až keď prejde návrh na vklad. Preto sa peniaze na tú dobu obyčajne vinkulujú cez notársku úschovu alebo cez vinkuláciu v banke. Advokátska úschova je slabý inštitút. Neviem či u nás vôbec platí. Z času na čas sa stane že nejaký Notár zlyhá, väčšinou je to muž ktorý prepadne gamblingu a podobne. je to veľmi zriedkavé. Notár je však oproti bankovej vinkulácii lepší v tom že na peniaze nemá dosah exekútor.

[miror]

dokonca vysi level advokatska uschova penazi, pre neznalych najvysi level je notarkska uschova-ak ked po tom tomto precitani o tom pochybaujem a najme ked ked mi pred mesiacov notar na Slovensku sam hovoril v zovialnom rozhovore hovoril akeho preslapu sa dopustii jeho kolegovia na Slovensku-neznamena to ze su este notari, ale vam to aj tak nepomoze

Vyšší level určite nie je notárska úschova peňazí. Vždy keď som kupoval nehnuteľnosť, používal som bankovú vinkuláciu. To, že notári spreneverujú, je známe od 90-tych rokov, nenapadlo by ma nejakému notárovi (súkromnej osobe) dať peniaze na nehnuteľnosť do úschovy. Predsalen banková inštitúcia je úplne iného rozmeru a ručenia.

[stary gambler]

dokonca vysi level advokatska uschova penazi, pre neznalych najvysi level je notarkska uschova-ak ked po tom tomto precitani o tom pochybaujem a najme ked ked mi pred mesiacov notar na Slovensku sam hovoril v zovialnom rozhovore hovoril akeho preslapu sa dopustii jeho kolegovia na Slovensku-neznamena to ze su este notari, ale vam to aj tak nepomoze

Vyšší level určite nie je notárska úschova peňazí. Vždy keď som kupoval nehnuteľnosť, používal som bankovú vinkuláciu. To, že notári spreneverujú, je známe od 90-tych rokov, nenapadlo by ma nejakému notárovi (súkromnej osobe) dať peniaze na nehnuteľnosť do úschovy. Predsalen banková inštitúcia je úplne iného rozmeru a ručenia.

dovolim si oponovat, v tomto pripade ma pravdu Jugller, na bankovu vinkulaciu ma vzdy dosah exekutor, ale na notarsku uschovu exekutor nema dosah. V provnani s necestynmi notarmi na Slovensku, a pomerom ludi ktorych nahana exekutor, mi vzdy vychadza lepsia ta notarska uschova, najvyhodnejsie je vsak podla mna ked vam peniaze vyplati cez hypoteku banka, mate ich taakmer hned,-len treba si ustriehnut aby odovzdanim kupnopredajnej zmluvy overenej, uz boli peniaze z rozdielu hypoteky a medzi predajnou cenou na vasom ucte.

[JUGGLER]

Mám opačný názor. Notár Je verejný činiteľ najvyššia inštancia. Banka je súkromná. Jej pracovníci nie sú právnici a často robia chyby. Domoct sa práva pri chybe môže byť zdĺhavé.Spreneveriť peniaze notárom nie je ľahké účet je nezávislý a oddelený od jeho majetku nemôže robiť len tak prevod na svoj účet. Okrem toho je poistený na zodpovednosť za škodu, a stratiť úrad notára to je veľmi zriedkavá vec. Stalo sa v minulosti, ale poznám aj prípady kedy banka zlyhala a bol veľký problém. Peniaze vinkulované v banke stále ostávajú majetkom kupujúceho takže na nich moze siahnuť exekútor takisto nie sú chránené pri konkurze. Ak je časť kúpnej ceny na hypotéku preferujem banku, ale ak celú kúpnu cenu platí kupujúci preferujem notára.

[miror]

Nechápem, čo má exekútor s účtom. Veď účet otváram ja a ja viem, že nemám exekúcie. Vložím tam peniaze, sú na mojom účte kryté fondom ochrany vkladov do 100000€. Keď prejde kataster, vtedy banka pošle peniaze na účet predávajúceho a ja už vtedy mám nehnuteľnosť na seba.

To poistenie notára si skúste pozrieť, či a ako bolo použité už v skutočnosti. Ja mám teraz prípad pochybenia notára a nie je to tak= jednoduché. Je to komerčné poistenie v Kooperatíve a tá platí až keď po dlhých súdoch vyhrá človek spor o škodu. Nie je to automatické poistenie - že spreneveril a peniaze prídu.

[JUGGLER]

Nechápem, čo má exekútor s účtom. Veď účet otváram ja a ja viem, že nemám exekúcie. Vložím tam peniaze, sú na mojom účte kryté fondom ochrany vkladov do 100000€. Keď prejde kataster, vtedy banka pošle peniaze na účet predávajúceho a ja už vtedy mám nehnuteľnosť na seba.

Áno. Pozeráš na to z jednej strany - zo svojej. Si klient banky a pre banku si dôležitejší než predávajúci. Keby si si dupol nohou tak peniaze z toho účtu aj vyberieš. Pretože účet je tvoj a vinkuĺacia je len zmluva, ktorú urobila pracovníčka banky ( na rozdiel od notárskej zápisnice). Vži sa do kože predávajúceho. On nevie čo si ty za číslo. Keď návrh na vklad prejde, nehnuteľnosť je tvoja. Banka by mu mala previesť peniaze až keď donesie list vlastníctva na ktorom si ty vlastník. Ale keď peniaze nebudú na účte, tak banka neprevedie nič. Už sa stalo. A môže sa začať kolotoč domáhania sa. Proste vinkulácia na účte klienta nie je vinkulácia cez tretiu, nezávislú stranu.

[miror]

Peniaze na účte nemusia byť aj u notára v bezpečí. Pri notárskej zábezpeke sa takisto ako pri bankovej vinkulácií stanovuje doba, na ktorú je zriadená. Raz som kupoval cez notársku zápisnicu pozemok a dali tam 2 mesiace. Pri nesplnení zápisu do katastra (kataster mohol nestihnúť, doby nedodržuje, mohla tam byť výzva na opravu a tá zdržať vklad), sa peniaze vrátia. Medzitým kataster môže nehnuteľnosť zapísať a aj tak je na majiteľa. Ak budeme vyberať takéto malicherné úskalia, nájdeme ich viacej. Späťvzatie vkladu z katastra nie je jednoduché a nejde len tak bezdôvodne a teda tiež musí nasledovať súdne domáhanie sa.

[JUGGLER]

Ani jedna ani druhá cesta nie je na 100% bezpečná. Napriek tomu považujem notársku úschovu za najbezpečnejšiu, hoci je o niečo drahšia ako Vinkulácia v banke. najčastejšie sa vyskytuje kúpa kde si kupujúci berie aspoň časť kúpnej ceny na úver. A vtedy je lepšie keď aj svoje peniaze pošle z účtu tej istej banky. vtedy netreba ani vinkuláciu. Robím to tak že do zmluvy sa dá podmienka že až keď jeho časť kúpnej ceny dorazí na účet predávajúceho vtedy urobí advokát návrh na vklad. Banka zase pošle svoje peniaze až po doručení opečiatkovaného návrhu na záložné právo. Ten prípad čo spomínaš ty bola zbabraná notárska zápisnica . Tu by mal navrhovať advokát ktorý je Špecializovaný na predaj nehnuteľnosti a Notár ju obyčajne len doplní a skontroluje. A to sa mi páči najviac že dvaja právnici ručia za zmluvne podmienky . Obidvaja poistení. K ním tretí : právne oddelenie banky.

[incognito]

Nechápem, čo má exekútor s účtom. Veď účet otváram ja a ja viem, že nemám exekúcie. Vložím tam peniaze, sú na mojom účte kryté fondom ochrany vkladov do 100000€. Keď prejde kataster, vtedy banka pošle peniaze na účet predávajúceho a ja už vtedy mám nehnuteľnosť na seba.

Áno. Pozeráš na to z jednej strany - zo svojej. Si klient banky a pre banku si dôležitejší než predávajúci. Keby si si dupol nohou tak peniaze z toho účtu aj vyberieš. Pretože účet je tvoj a vinkuĺacia je len zmluva, ktorú urobila pracovníčka banky ( na rozdiel od notárskej zápisnice). Vži sa do kože predávajúceho. On nevie čo si ty za číslo. Keď návrh na vklad prejde, nehnuteľnosť je tvoja. Banka by mu mala previesť peniaze až keď donesie list vlastníctva na ktorom si ty vlastník. Ale keď peniaze nebudú na účte, tak banka neprevedie nič. Už sa stalo. A môže sa začať kolotoč domáhania sa. Proste vinkulácia na účte klienta nie je vinkulácia cez tretiu, nezávislú stranu.

Toto je vyslovena sprostost, doslova pravny nezmysel. Cez vinkulovany ucet sa riesia a medzifiremne zabezpeky a prevody v 100kach tisic az milionoch eur. V principe je rovnaka uroven ochrany ako notarska uschova, zalezi hlavne od preferencii zucastnenych. Vinkulácia na účte klienta je vinkulácia cez tretiu, nezávislú stranu a nic take ako "pre banku si dôležitejší než predávajúci" neexistuje. Zasa sa vyjadrujes k niecomu, o com nic nevies, len mas nazor...

[JUGGLER]

Volovina. 10 rokov som predával nehnuteľnosti a vybavoval dedičstvá zahraničným klientom. Absolvoval som špičkové realitné školenie a spolupracujem s advokátom, ktorý 30 rokov zastupuje podnikateľov pri predaji/kúpe nehnuteľnosti.Ak si podnikateľ a kupoval by si dom za 600 tisíc, pre ochranu predávajúceho by som mu odporúčil notársku úschovu cez rokmi overený notársky úrad. Určite nie tvoju banku. Prv ako vplanieš si veci prever. Nie je dôležité aké máš ty skúsenosti , ale čo je relevantné pre ochranu predávajúceho s právneho hľadiska.

[kixog47100]

Banka bude vzdy lepsia, hlavne tie za ktorymi je medzinarodna mater - SLSP(Erste), VUB(Intesa), TB(RB)…

Uz len z reputacneho hladiska. Take nema ziaden notar.

Na rozdiel od notara si nemozu dovolit skandal.
Ak by aj doslo k podvohu alebo k zlyhaniu na ich strane.
Tak by to bezproblemov zacvakali zo svojho.

[JUGGLER]

Vyriešené.
Už to len skopírovať na Modrý koník

[Rokosák]

Banka bude vzdy lepsia, hlavne tie za ktorymi je medzinarodna mater - SLSP(Erste), VUB(Intesa), TB(RB)…

Uz len z reputacneho hladiska. Take nema ziaden notar.

Reputácia banky sama osebe neodstráni riziko straty. Pomôcť môže zákonné poistenie vkladov do určitej výšky, pokiaľ je vo fonde určenom na tento účel dostatok peňazí. Ale nie pre transakcie.

[incognito]

Volovina. 10 rokov som predával nehnuteľnosti a vybavoval dedičstvá zahraničným klientom. Absolvoval som špičkové realitné školenie a spolupracujem s advokátom, ktorý 30 rokov zastupuje podnikateľov pri predaji/kúpe nehnuteľnosti.Ak si podnikateľ a kupoval by si dom za 600 tisíc, pre ochranu predávajúceho by som mu odporúčil notársku úschovu cez rokmi overený notársky úrad. Určite nie tvoju banku. Prv ako vplanieš si veci prever. Nie je dôležité aké máš ty skúsenosti , ale čo je relevantné pre ochranu predávajúceho s právneho hľadiska.

A toto co si napisal je v com relevatne k tomu co som napisal ja? Zacnes pisanim svojich skusenosti a na zaver napises "Nie je dôležité aké máš ty skúsenosti , ale čo je relevantné pre ochranu predávajúceho s právneho hľadiska." Z pravneho hladiska je to porovnatelna vec. Vinkulovany ucet moze byt v ktorejkolvek banke, ktoru si predavajuci vyberie.
Akoze trochu sudnosti by si mohol mat. Prave ty tu pises prevazne na zaklade svojich osobnych skusenosti, nie objektivnych faktov, tak by si to aspon nemusel prekrucat a hadzat na inych (mna).

[JUGGLER]

No tak dajte už konečne tie relevantné informácie s právneho a realitného fachu. Lebo ja sa práve o to opieram. Bohužiaľ som na dovolenke a mám iba mobil. Takže ja viem dať až keď sa vŕatim domov. Toto nie sú kecy o tom, čo si myslím. Každá chyba môže mať veľké následky .

[kixog47100]

Ked ta okradne/podvedie zamestannec notarskej uschovy tak si v prd… Na peniaze mozes zabudnut.

Ak ti peniaze ukaradne zamestanec banky alebo zlyha/pochybi banka tak ti banka nahradi skodu. Ani sa o tom v mediach nedozvies. Lebo to ututlu.

Pretoze si kvoli 100-200 tis su nemozu dovolit skandal.
Urcite nie ta nadnarodne - s miliadovym majetkom.

A to je riadny rozdiel - oproti notarovi alebo realitke.

[jogo]

Ked ta okradne/podvedie zamestannec notarskej uschovy tak si v prd… Na peniaze mozes zabudnut.

Ak ti peniaze ukaradne zamestanec banky alebo zlyha/pochybi banka tak ti banka nahradi skodu. Ani sa o tom v mediach nedozvies. Lebo to ututlu.

Pretoze si kvoli 100-200 tis su nemozu dovolit skandal.
Urcite nie ta nadnarodne - s miliadovym majetkom.

A to je riadny rozdiel - oproti notarovi alebo realitke.

Ako vás tak počúvam, tak to je s kúpou/predajom nehnuteľnosti riadne riziko, ak človek natrafí na podvodníka.
-notár môže spreneveriť peniaze
-vinkulačný účet v banke môže zablokovať exekútor, lebo predávajúci ma dlhy
aké ďalšie riziká tam ešte sú?

[miror]

Ako vás tak počúvam, tak to je s kúpou/predajom nehnuteľnosti riadne riziko, ak človek natrafí na podvodníka.
-notár môže spreneveriť peniaze
-vinkulačný účet v banke môže zablokovať exekútor, lebo predávajúci ma dlhy
aké ďalšie riziká tam ešte sú?

Práveže nie, vinkulačný účet je účet kupujúceho a teda nemôže ho zablokovať exekútor, ak má predávajúci dlhy. Vinkulácia je vlastne podmienený prevodný príkaz, aby boli peniaze prevedené na účet predávajúceho a zároveň nie je možné s týmito zarezervovanými prostriedkami disponovať zo strany majiteľa účtu. V okamžiku, keď peniaze odídu a prídu na účet predávajúceho, tam už z jeho účtu ich exekútor môže zobrať ale zaplatenie kúpnej ceny bolo naplnené a zmluva teda je platná, to už je jeho problém.

Pri kúpe nehnuteľnosti je to najlepší spôsob. Nekupoval som zasa toľko nehnuteľností ako kolegovia tu na fóre "z brandže" a nepredával žiadnu (všetky čo som si vybral, tak mám), ale viac ako na prstoch jednej ruky tých domov a bytov bolo a samotná známa notárka mi odporúčala použiť bankovú vinkuláciu práve kvôli bezpečnosti, lebo vedela, ako je to u notárov. Notári sa na zmluvy a zábezpeky používajú hlavne preto, lebo dávajú realitnák "zľavy" alebo provízie z tých svojich poplatkov, preto Vám každý realiťák odporučí notára a nie banku na vinkuláciu. V banke dostane províziu akurát za hypotéku. Všimnite si, koľko stojí u notára vypracovanie notárskej zápisnice pri kúpe nehnuteľnosti - aj päťnásobok podľa cenníka komory. Keď človek robí u nich drobnosť, vtedy sa riadia cenníkom a poplatok je obrovský. Keď kupuje nehnuteľnosť, zrazu je cenník nedostatočný a hádžu sumy 400-500€.

Notárov nemám rád, len lobujú ako okrádať ľudí - a zoberte si, čo zasa vylobovali teraz. Zápisy na obchodný register mohol robiť každý s elektronickým OP, to sa im podarilo po rokoch obmedziť, aby to mohol robiť len konateľ alebo spoločník svojej sro (nie splnomocnenec) a od augusta už ani ten, pekne zacvakať notárovi niekoľkonásobne za to, čo si človek cez OP urobil sám za pol hodinu. Nie, nedostatne štát vyšší poplatok pri tomto úkone ale súkromní notári.

[miror]

Ako vás tak počúvam, tak to je s kúpou/predajom nehnuteľnosti riadne riziko, ak človek natrafí na podvodníka.
-notár môže spreneveriť peniaze
-vinkulačný účet v banke môže zablokovať exekútor, lebo predávajúci ma dlhy
aké ďalšie riziká tam ešte sú?

Práveže nie, vinkulačný účet je účet kupujúceho a teda nemôže ho zablokovať exekútor, ak má predávajúci dlhy. Vinkulácia je vlastne podmienený prevodný príkaz, aby boli peniaze prevedené na účet predávajúceho a zároveň nie je možné s týmito zarezervovanými prostriedkami disponovať zo strany majiteľa účtu. V okamžiku, keď peniaze odídu a prídu na účet predávajúceho, tam už z jeho účtu ich exekútor môže zobrať ale zaplatenie kúpnej ceny bolo naplnené a zmluva teda je platná, to už je jeho problém.

Pri kúpe nehnuteľnosti je to najlepší spôsob. Nekupoval som zasa toľko nehnuteľností ako kolegovia tu na fóre "z brandže" a nepredával žiadnu (všetky čo som si vybral, tak mám), ale viac ako na prstoch jednej ruky tých domov a bytov bolo a samotná známa notárka mi odporúčala použiť bankovú vinkuláciu práve kvôli bezpečnosti, lebo vedela, ako je to u notárov. Notári sa na zmluvy a zábezpeky používajú hlavne preto, lebo dávajú realitnák "zľavy" alebo provízie z tých svojich poplatkov, preto Vám každý realiťák odporučí notára a nie banku na vinkuláciu. V banke dostane províziu akurát za hypotéku. Všimnite si, koľko stojí u notára vypracovanie notárskej zápisnice pri kúpe nehnuteľnosti - aj päťnásobok podľa cenníka komory. Keď človek robí u nich drobnosť, vtedy sa riadia cenníkom a poplatok je obrovský. Keď kupuje nehnuteľnosť, zrazu je cenník nedostatočný a hádžu sumy 400-500€.

Notárov nemám rád, len lobujú ako okrádať ľudí - a zoberte si, čo zasa vylobovali teraz. Zápisy na obchodný register mohol robiť každý s elektronickým OP, to sa im podarilo po rokoch obmedziť, aby to mohol robiť len konateľ alebo spoločník svojej sro (nie splnomocnenec) a od augusta už ani ten, pekne zacvakať notárovi niekoľkonásobne za to, čo si človek cez OP urobil sám za pol hodinu. Nie, nedostatne štát vyšší poplatok pri tomto úkone ale súkromní notári.

[JUGGLER]

Ako na lodi bláznov…príde ďalší a otočí to naruby. Myslel som, že aspoň jogo chápe, o čo ide predávajucemu, ked prevedie svoju nehnuteľnosť na kupujúceho…

[miror]

A ešte ma napadlo - veď ak má predávajúci exekúciu, notárska úschova ho neochráni, keďže narábanie s hotovosťou je obmedzené na 15000€ a teda potom, ako z notárskej úschovy notár peniaze posiela, posiela ich na bankový účet, hotovosť už nemôže vydať a teda aj tak prídu na účet predávajúceho, ktorý môže byť pod exekúciou.

A ďalší postreh - veď ak má predávajúci exekúciu, tak aj nehnuteľnosti majú vo väčšine prípadov zapísanú ťarchu - exekúciu a nie je možné ich predať bez súhlasu exekútora a teda o predaji vie a ošetrí si prijatie časti predajnej ceny na účely pokrytia exekuovaného titulu.

[jogo]

Ako na lodi bláznov…príde ďalší a otočí to naruby. Myslel som, že aspoň jogo chápe, o čo ide predávajucemu, ked prevedie svoju nehnuteľnosť na kupujúceho…

Preto som sa opýtal Gemini a myslím si, že každý máte "svoju" pravdu a závisí na osobných preferenciach a dôvere podobne ako keď sa rozhodujem, u ktorého brokera zriadim účet..

Úschova finančných prostriedkov pri kúpe nehnuteľnosti cez notára versus bankovú vinkuláciu je večnou témou diskusií, v ktorej má každá strana svoje opodstatnené argumenty. Na základe priloženej diskusie z fóra sa názory odborníkov aj investorov líšia v závislosti od toho, na čie riziká sa zameriavajú.
## Notárska úschova

* Status verejného činiteľa: Notár je štátom splnomocnená osoba a garant právnej istoty.
* Ochrana pred exekúciami: Účet notárskej úschovy je prísne oddelený od majetku notára aj účastníkov konania. Exekútor naň počas trvania úschovy nemá dosah.
* Zlyhanie jednotlivca: Hlavným rizikom je zlyhanie samotného notára (napr. sprenevera). Hoci sú notári povinne poistení, vyplatenie škody z komerčného poistenia môže byť podmienené dlhými súdnymi spormi.
* Vyššia cena: Poplatky za notársku zápisnicu sú často výrazne vyššie ako v banke, keďže sa odvíjajú od hodnoty nehnuteľnosti.

## Banková vinkulácia

* Inštitucionálne krytie: Banky sú nadnárodné inštitúcie s obrovským kapitálom. Ak dôjde k chybe alebo podvodu zo strany zamestnanca, banka škodu zvyčajne nahradí zo svojho, aby si chránila reputáciu.
* Vzťah ku kupujúcemu: Vinkulácia prebieha na účte kupujúceho, kde sú prostriedky „zablokované“ v prospech predávajúceho. Vklady sú chránené Fondom ochrany vkladov do výšky 100 000 €.
* Riziko exekúcie a dispozície: Odporcovia vinkulácie (ako diskutujúci JUGGLER) upozorňujú, že účet stále patrí kupujúcemu. Ak by mal kupujúci skryté dlhy, exekútor by teoreticky mohol na tieto peniaze siahnuť, čo ohrozuje predávajúceho. Diskutujúci miror však oponuje, že zablokované prostriedky sú chránené podmieneným prevodným príkazom.
* Ľudský faktor: Bankoví pracovníci nie sú realitní právnici a pri kontrole podmienok uvoľnenia peňazí (napr. listu vlastníctva) môžu urobiť administratívnu chybu.

## Zhrnutie
Absolútna 100 % bezpečnosť neexistuje ani pri jednom modeli.

* Notársku úschovu preferujú ľudia hľadajúci nezávislú tretiu stranu a maximálnu ochranu predávajúceho pred exekúciami kupujúceho.
* Bankovú vinkuláciu volia tí, ktorí viac dôverujú stabilite veľkých bankových domov pred zlyhaním jednotlivca (notára) a požadujú nižšie poplatky.

Ak sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť, pomohlo by mi vedieť:

* Bude kúpa financovaná v hotovosti alebo cez hypotekárny úver?
* Ste v pozícii kupujúceho alebo predávajúceho?
* Aká je približná hodnota nehnuteľnosti?

Môžem vám pomôcť detailnejšie porovnať poplatky a riziká pre váš konkrétny prípad.

[JUGGLER]

Loď plava ďalej….ešte čo ťa napadne Miror? Vôbec tu nejde o exekúciu na predávajúceho. Ten už prišiel o majetok. Nehnuteľnosť bola prepísaná na kupujúceho.Potrebuje peniaze…

[kixog47100]

Sanca, ze sa nastane prave tento pripad je minimalna.
Vo vacsine pripadov uz bude mat kupujuci zapis v “Exekucnom registri”. Co by si banka mala preverit - mali by poznat svoju sluzbu a aj s nou spojene rizika.

A prave v tomto pripade, si mylsim, ze by to nadnarodna banka zaplatila zo svojho - kvoli reputacii a rozneseni v mediach. A mozno aj nesplneni povinnosti.

Tu by sa tazko argumentovalo, ze chybu spravil klient.
Budu najskor aj poisteni.

Ano, ak chranime podvodnika tak notarska je mozno lepsia.
Zdravy, sedliacky rozum hovori, ze nadnarodna banka je bezpecnejsia ako notar.

[jogo]

Po lopate od Gemini:

Predstavme si modelovú situáciu: Kupujete byt, peniaze vložíte na vinkulovaný účet v banke a čaká sa na prepis v katastri.
Tu je podrobný scenár krok za krokom, ako sa celý proces kvôli exekúcii skomplikuje a prečo je vinkulácia rizikovejšia než notárska úschova:
## 1. Krok: Zriadenie vinkulácie a vklad peňazí
Kupujúci vloží celú kúpnu cenu (napr. 150 000 €) na vinkulovaný účet v banke. Tento účet je v bankových systémoch stále vedený na meno kupujúceho (prípadne predávajúceho, podľa dohody). Banka peniaze iba „zamkne“ (zablokuje) a určí podmienku: peniaze sa uvoľnia predávajúcemu až po predložení listu vlastníctva.
## 2. Krok: Podanie návrhu na kataster
S pocitom bezpečia odnesiete zmluvy na kataster. Kataster má zo zákona 30 dní (pri zrýchlenom konaní 15 dní) na to, aby nehnuteľnosť prepísal. V tomto momente sa čaká.
## 3. Krok: Nečakaný príchod exekútora (Kľúčový problém)
Počas týchto 30 dní, kým kataster koná, príde do banky exekučný príkaz na majiteľa vinkulovaného účtu (povedzme, že kupujúci mal starý, zabudnutý dlh v zdravotnej poisťovni alebo nezaplatenú pokutu).

* Čo urobí bankový systém? Automaticky vyhľadá všetky účty vedené na rodné číslo dlžníka.
* Systém nájde vinkulovaný účet. Pre systém je to bežný majetok dlžníka. Štátna moc (exekútor) má prednosť pred súkromnou dohodou (vinkuláciou).
* Výsledok: Banka vinkulované peniaze okamžite zablokuje pre potreby exekútora.

## 4. Krok: Kataster úspešne prepíše byt
Kataster o problémoch v banke netuší. Po 30 dňoch byt riadne prepíše na kupujúceho. Predávajúci už nie je vlastníkom bytu, kupujúci sa stáva novým majiteľom.
## 5. Krok: Predávajúci ide do banky po peniaze (Katastrofa)
Predávajúci hrdo prinesie do banky nový list vlastníctva a žiada uvoľnenie 150 000 €. Banka mu však povie: „Ľutujeme, podmienka bola splnená, ale peniaze vám nemôžeme vyplatiť, pretože účet bol medzitým zablokovaný exekútorom.“
## 6. Krok: Patová situácia pre obe strany

* Predávajúci: Nemá byt (už patrí kupujúcemu) a nemá ani peniaze (sú blokované na účte).
* Kupujúci: Má síce byt, ale na krku má obrovský dlh voči predávajúcemu, pretože mu nevyplatil kúpnu cenu. Predávajúci ho okamžite žaluje alebo žiada odstúpenie od zmluvy a vrátenie bytu.
* Peniaze: Sú „zaseknuté“ v banke a v horšom prípade ich banka po uplynutí lehôt reálne odosiela na účet exekútora.

------------------------------
## Prečo by sa to pri notárskej úschove NEstalo?
Ak by ste v 1. kroku namiesto banky zvolili notára, peniaze by odišli na účet notárskeho úradu. Tento účet nie je v banke vedený na vaše rodné číslo, ale patrí štátom určenému notárovi. Exekútor kupujúceho ani predávajúceho naň nemá žiadny dosah. Peniaze by tam bezpečne počkali a predávajúci by ich v 5. kroku bez problémov dostal.
Ak vás zaujímajú ďalšie detaily, dajte mi vedieť:

* Chcete vedieť, ako sa správať, ak by k takejto situácii už reálne prišlo?
* Potrebujete pomôcť s porovnaním poplatkov za bankovú vinkuláciu a notársku úschovu?
* Chcete vedieť, ako do tohto procesu vstupuje hypotekárna banka, ak na kúpu beriete úver?

Vzhľadom na to, že som dohľadal len jeden prípad sprenevery notárskej úschovy na Slovensku, ale exekúcie vinkulovaných účtov sa dejú podľa Gemini bežne, tak by som dal prednosť notárskej úschove.

[JUGGLER]

Vzhľadom na to, že som dohľadal len jeden prípad sprenevery notárskej úschovy na Slovensku, ale exekúcie vinkulovaných účtov sa dejú podľa Gemini bežne, tak by som dal prednosť notárskej úschove.

Dík Jogo.

Ja len dodám, že v novodobej histórii sa udiali 2 sprenevery a v obidvoch prípadoch išlo
o mužov: v 2008 o notára v Bratislave a v 2021 o notára v Košiciach.

Musím však zopakovať, že ak predávate/kupujete nehnuteľnosť, treba sa zariadiť podľa okolností a najlepšie je
poradiť sa z právnikom. Ten by mal zastupovať vaše záujmy, zabezpečiť vašu ochranu.
Preto je najlepší advokát, ktorý má dlhoročnú prax s predajom nehnuteľností.
Realitné kancelárie obyčajne majú dobrú právnu spoluprácu, nehnuteľnosť však nie ste povinní predávať/kupovať cez RK.


Pri väčšine transakcií ide veľké peniaze, často o transakcie ktoré sa udejú ,,raz za život,,.
Samozrejme, ak ste kupujúci, vinkulácia na vašom účte je najjednoduchšia a riskujete málo.
Pretože najprv prejde nehnuteľnosť na Vás, až potom sa vypláca kúpna cena.

Ak však predávate napr. dom, alebo komerčnú nehnuteľnosť a máte dostať dajme tomu pol milióna, maximálne zabezpečenie stojí za to.

Pri väčšine bytov sa nejedná ani o vinkuláciu v banke, ani o potrebu notárskej úschovy, keďže najväčšiu časť
kúpnej ceny ide na úver, teda ju poskytuje banka.

Čo mňa v tejto debate zarazilo je, že ľudia dosť podceňujú význam, resp. relevantnosť notárskeho úradu.

Tak k tomu dávam info:

Z právneho hľadiska je notársky úrad garantom právnej istoty, prevencie sporov a nestrannosti.
Štát na notárov deleguje časť svojej moci, aby ako nezávislé osoby zabezpečovali zákonnosť a verejnú dôveru v právne úkony.

Notár nekoná ako advokát (ktorý zastupuje záujmy len jednej strany), ale ako nestranný arbiter, ktorý dbá o to, aby bol výsledný dokument v súlade so zákonom a spravodlivý pre všetkých zúčastnených.

Tu sú hlavné právne piliere, ktoré definujú význam notárskeho úradu:

1. Sila verejnej listiny (Dôkazná povinnosť)
Najväčší právny význam notárskych zápisníc (napr. pri kúpnych zmluvách, závetoch či osvedčeniach) spočíva v tom, že ide o verejné listiny.
• V prípadnom súdnom spore má verejná listina zásadnú výhodu: platí pri nej prezumpcia správnosti.
• To znamená, že text listiny sa považuje za pravdivý a preukázaný, kým druhá strana nedokáže opak.
Pri bežnej súkromnej zmluve musí jej pravosť v prípade sporu dokazovať ten, kto sa jej domáha.

2. Exekučný titul (Rýchla vymáhateľnosť)
Notárska zápisnica môže byť spísaná ako vymáhateľný právny titul (podľa § 41 Exekučného poriadku).
Ak dlžník v zápisnici súhlasí s vykonateľnosťou a nesplní svoj záväzok včas, veriteľ nemusí podávať žalobu na súd a čakať roky na rozsudok.
S touto notárskou zápisnicou môže ísť priamo za exekútorom. To rapídne znižuje riziko finančných strát.

3. Prevencia pred budúcimi spormi
Notár má prísnu poučovaciu povinnosť.
Musí detailne preveriť totožnosť účastníkov, ich svojprávnosť a zistiť ich skutočnú vôľu.
Tým, že zmluvu sformuluje profesionálne a nestranne, minimalizuje riziko, že by bol právny úkon neskôr vyhlásený za neplatný kvôli formálnym chybám, nátlaku alebo nejednoznačnému výkladu.

4. Ochrana finančných transakcií (Notárska úschova)

V majetkoprávnych vzťahoch (najmä pri kúpe nehnuteľností) plní notársky úrad nezastupiteľnú úlohu ako bezpečné tretie miesto na zloženie peňazí.
• Notárska úschova chráni kupujúceho aj predávajúceho.
• Peniaze sú uvoľnené predávajúcemu až vtedy, keď sú splnené presné právne podmienky (napr. list vlastníctva s čistým zápisom bez tiarch).
Na rozdiel od iných foriem zabezpečenia (napr. vinkulácia) je notárska úschova prísne regulovaná štátom a chránená osobitným poistením.

5. Súdny komisár v dedičskom konaní
Súdy delegujú agendu dedičského konania priamo na notárov, ktorí v týchto prípadoch vystupujú ako súdni komisári.
V mene súdu vedú konanie, zabezpečujú majetok a vydávajú osvedčenia o dedičstve, čím odbremeňujú súdny systém a zabezpečujú hladký prechod majetkových práv na dedičov.

Zhrnutie: Kým advokát je vaším spojencom v boji, notár je nestranným strážcom čistoty procesu.
Jeho prítomnosť pri právnom úkone transformuje bežnú dohodu na vysoko chránený právny akt s osobitnou ochranou zo strany štátu.

Zlyhania notárov :

Hoci je notárska úschova vo všeobecnosti považovaná za jeden z najbezpečnejších nástrojov na ochranu peňazí pri realitných transakciách, v slovenskej justícii sa vyskytlo niekoľko závažných prípadov, kedy zlyhal ľudský faktor a samotný notár zverené financie spreneveril.

Najrezonujúcejším prípadom posledných rokov je kauza košického notára JUDr. Vojtecha Kavečanského.

Kauza košického notára (Vojtech K.)

Tento prípad odštartoval na jar v roku 2021 a svojím priebehom pripomínal kriminálny triler.
Notár bol najskôr vyhlásený za nezvestného. Keď sa po dvoch dňoch sám prihlásil na polícii, vyšetrovateľom tvrdil, že sa stal obeťou vydieračského únosu, pri ktorom ho neznámi muži donútili použiť peniaze klientov.
Vyšetrovanie však túto verziu nepotvrdilo a trestné stíhanie sa obrátilo priamo proti nemu.

Spôsobená škoda: Podľa prokuratúry notár čelí obžalobe zo 14 skutkov, pričom celková suma sprenevery dosiahla približne 2,7 milióna eur.

Mechanizmus konania: Finančné prostriedky, ktoré mu poškodení klienti s dôverou zložili do notárskych úschov (najmä na kúpu nehnuteľností), prevádzal na svoje súkromné účty, do elektronických peňaženiek a odtiaľ priamo do stávkových spoločností.

Pyramídová hra s účtami: Aby zakryl chýbajúce financie pri starších transakciách, presúval peniaze medzi účtami nových klientov, čím v podstate prevádzkoval nelegálnu finančnú schému na báze pyramídovej hry.

Súdny proces v tejto veci sprevádzajú výrazné prieťahy.
Notár bol po niekoľkých mesiacoch prepustený z väzby a hlavné pojednávanie sa opakovane odkladalo z dôvodu jeho nepriaznivého zdravotného stavu a ospravedlneniek.
V prípade preukázania viny mu hrozí trest odňatia slobody na 10 až 15 rokov a prepadnutie majetku.

Starší miliónový prípad z Bratislavy (2008)

Ešte pred zavedením eura sa odohral iný masívny prípad sprenevery, kedy vtedajší minister spravodlivosti Štefan Harabin mimoriadne pozastavil výkon funkcie bratislavskému notárovi.
Ten prevzal od slovenskej firemnej spoločnosti do úschovy 52 miliónov korún (približne 1,73 milióna eur), no v dohodnutej lehote previedol oprávnenej strane len zlomok – 3,5 milióna korún. Zvyšok peňazí použil na iné účely.

Ako reaguje systém a legislatíva?

Tieto ojedinelé, no o to závažnejšie zlyhania jednotlivcov ukazujú, že hoci sú účty notárskych úschov zo zákona chránené pred exekúciami samotného notára, pred priamym kriminálnym konaním (dispozičným prevodom zo strany trestne zodpovedného notára) stopercentná softvérová ochrana neexistovala.

Notárska komora SR a Ministerstvo spravodlivosti preto dlhodobo sprísnili kontrolné mechanizmy:

Osobitný režim účtov:
Peniaze nesmú byť na bežnom prevádzkovom účte úradu, ale na špeciálnom účte pre úschovy, ku ktorému má banka presne definované podmienky uvoľnenia.

Povinné poistenie:
Každý notár musí byť zo zákona poistený na škodu spôsobenú pri výkone činnosti, avšak limit poistenia komory pri úmyselnom trestnom čine (sprenevere) nemusí vždy stopercentne pokryť obrie miliónové škody, aké vznikli v Košiciach. Poškodení klienti sa preto v takýchto prípadoch domáhajú odškodnenia aj cestou civilných žalôb voči štátu (keďže notár koná ako súdny komisár/štátom delegovaná osoba) alebo priamo zaisťovaním majetku obvineného.

P.S. Ešte dodám, že aj advokát, ktorý zabezpečuje vašu ochranu môže urobiť chybu.
Aj každý advokát na Slovensku musí byť povinne poistený.
Bez platného poistenia zodpovednosti za škodu nemôže advokát legálne vykonávať svoju prax a Slovenská advokátska komora (SAK) ho bez neho nezapíše do zoznamu advokátov.

Princíp fungovania tohto poistenia je však veľmi podobný ako u notárov – poistenie kryje profesionálne prešľapy a nedbanlivosť, no má svoje jasné červené čiary pri úmyselných trestných činoch.

[Trumpeta1978]

V Čechách napríklad je takychto pripadov sprenevery u notárov nie úplne málo,išlo aj o ženy, v jednom pripade notarku-seniorku, ale tak tam maju inu legislativu. Osobne sa do problematiky nevyznam.

[polovnik]

jj v cechach maju nejaky bordel :

https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/soud ... domaci_aoc

[JUGGLER]

V Čechách napríklad je takychto pripadov sprenevery u notárov nie úplne málo,išlo aj o ženy, v jednom pripade notarku-seniorku, ale tak tam maju inu legislativu. Osobne sa do problematiky nevyznam.

Omyl. To bola advokátska úschova. Prípad na ktorý dal linku poľovník.

Soud v pondělí poslal advokátku Hanu Sukovou a její dceru Pavlu Marešovou na sedm a 5,5 roku do vězení za zpronevěru peněz z advokátních úschov. Zároveň oběma zakázal výkon advokacie na deset let. Podle nepravomocného verdiktu zpronevěřily ženy klientům celkem přes 161 milionů korun, policie peníze nedohledala
Zdroj: https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/soud ... domaci_aoc

Česi nemajú žiadny prípad sprenevery notárskej úschovy.
Ich notárska úschova je ešte lepšia, tým že majú aj Centrálny register notárskych úschov

Notárska úschova v ČR je však oveľa drahšia ako v SR.
Napríklad byt za 200 000€ v SR stojí 166€. V Čechách až 540 €.
Dom za 1 milión v SR okolo 400 €. V ČR je 1730 €.
Preto je v ČR rozšírená advokátska úschova, kde je poplatok na dohode a spravidla v cene realitky.