Invest in Slovakia

[rmaly]

Ahojte,
nenasiel som tu este temu o tejto firme ci ako to nazvat (platforme)... Len mi zacala vyskakovat na youtube reklama v poslednej dobe, tak som to pozrel...

Trosku ma zaraza, ze pri "dozvediet sa viac" linkoch ma to rovno hadze na "register" stranku... ale no tak dobre...

Je to crowfunding na projekty na nehnutelnosti co som zbezne pozrel... otazka je, ako je to v dnesnej dobe bezpecne (nejaky slubovany vynos som tam zachytil cez 11%)... tak ak s nimi ma niekto hocake skusenosti... Ale teda ja by som asi do toho nesiel...

[andre]

Recenzia Invest in Slovakia
Ja som ich nasiel uz davnejsie. Robia tzv. investicny crowfunding, cize v preklade poskytuju pozicky na realitne projekty, videl som tam niekde aj prenajom.

Investujete do spoluúčasti na investičnom projekte prostredníctvom účelového úveru, ktorý sa poskytne Hlavnému investorovi v nadväznosti na predstavený investičný projekt. Sprostredkuje to spoločnosť INVEST IN SLOVAKIA, ktorá uzatvára vo Vašom mene a s Vaším súhlasom Zmluvu o úvere pri dodržaní všetkých stanovených podmienok.

Maju to cele popisane https://investinslovakia.eu/faq/

Inak je to v principe kopia ceskeho https://www.upvest.cz/ do ktoreho ivnestovala Komercni banka, cize jedna z najvacsich ceskych bank. Web upvest je podla mna podtatne lepsie spracovany a obsahuje ovela viac informacii.

Upvest ma uvery zabezpecene stavanou nehnutelnostou, tu som to nevidel aj ked vacsinou az v 2 rade, kedze poskytuju hlavne mezaninove
financovanie. To teda riadne zvysuje rizikovost investicii.

Vyzbierané finančné prostriedky z jednotlivých kampaní sa v banke zavinkulujú, aby s nimi nebolo možné manipulovať. Peňažné prostriedky sa uvoľnia na účet hlavného investora len v prípade, ak hlavný investor predom splní všetky stanovené podmienky. Všetky stanovené podmienky Hlavného investora pre čerpanie investície sú rozpísané v detailoch jednotlivých investičných kampaní.

Moze to byt kvoli tomu, ze ten projekt je este v zaciatkoch, ale:
- vyzera zvlastne, ze firma co to prevadzkuje sa vola uplne inak Ci investment group, s.r.o.
- ale nazov webu je "Invest in Slovakia". Co je heslo, ktore pouziva v propagacii SARIO, cize statna Slovenská agentúra pre rozvoj investícií a obchodu https://www.sario.sk/en/invest-slovakia
- ako pises na webe je problem najst aktualne investicie, kam mozem investovat, musim sa registrovat
- Affiliate program v hlavnom menu mi hned pripomenul MLM pyramidy..

Celkom sa mi zdaju dost netransparentny oproti napr. Crowdberry. viewtopic.php?p=147384

Inak od novembra ma zacat platit celoeuropka regulacia crowfundingu. Budu musiet priebezne ocenovat podiely a ponukat zakaznikom moznost predaja.. Tak mozno vdaka tomu tie informacie sprehladnia a doplnia..





K tvojim otazkam

Nasiel som tam vysku tych urokov od 11-14% pri developingu a nieco cez 7% pri prenajme. Pri dnesnej vyske urokov na trhu davat 11-14% na takomto projekte je vela. Je to len obraz toho, ze tie projekty nevedia prefinancovat "normalne".

S cim porovnavam:
- v CR su vyrazne vyssie uroky v bankach a upvest ponuka polovicke uroky...
- realne sa SK/CZ firmy financuju cez 2 rocne dlhopisy okolo 3-5% a v bankach su uroky len o nieco vyssie. Zalezi na biznise. Vieme ake uroky ponukala ARCA a ako to dopadlo. Teda este celkom nie, stale to pada..

Cize to je vysoko rizikova investicia.

Ja mam v portfoliu viacero rizikovych investicii aj cez crowfundung ale vzdy vyberam investiciu s adekvatnym pomerom rizika k potencionalnemu zisku. Keby si sa staval realne spoluvlastnikom tych nehnutelnosti (ako napr. tu https://www.crowdberry.eu/opportunities/dubravskaoaza ) bol by to uplne iny rizikovy profil investicie.

Vzdy sa snazim stretnut s osobami co za danym projektom stoja, dnes aspon online a prejst si biznis model.. Tu som taku moznost nenasiel. A to nehovorim o tom, ze napr. cez crowdberry to mas danovo vyhodnejsie..

Zhrnutie: Do tohoto nejdem.

[rmaly]

dikes!!

[andre]

Vyskocilo na mna niekde toto video, len pozor je to REKLAMA. Chalan zaraba na PROVIZIACH ZA NOVYCH INVESTOROV.

https://www.youtube.com/watch?v=fjAA7worpaI

[DigitalnyInvestor]

Vyskocilo na mna niekde toto video, len pozor je to REKLAMA. Chalan zaraba na PROVIZIACH ZA NOVYCH INVESTOROV.

https://www.youtube.com/watch?v=fjAA7worpaI

Ahoj, nieje to žiadna reklama, niesom ani len v kontakte s Invest in Slovakia, ale keď som sám narazil tiež na FB reklamu od nich a nevedel som nájsť takmer žiadne info z iného zdroja, tak som si povedal, že to risknem a dám tam tú stovku a uvidím čo sa stane. Affiliate link má k dispozícii každý registrovaný investor.

[andre]

A co to teda je?

Ak ty dostavas odmenu (proviziu, podiel na zisku..) za predaj produktu alebo sluzby o ktorom si zverejnil nejaky material je to reklama.

a) reklama je predvedenie, prezentácia alebo iné oznámenie v každej podobe súvisiace s obchodnou, podnikateľskou alebo inou zárobkovou činnosťou 1b) s cieľom uplatniť produkty na trhu, ak osobitný predpis neustanovuje inak,1c)

https://www.zakonypreludi.sk/zz/2001-147

[DigitalnyInvestor]

A co to teda je?

Ak ty dostavas odmenu (proviziu, podiel na zisku..) za predaj produktu alebo sluzby o ktorom si zverejnil nejaky material je to reklama.

a) reklama je predvedenie, prezentácia alebo iné oznámenie v každej podobe súvisiace s obchodnou, podnikateľskou alebo inou zárobkovou činnosťou 1b) s cieľom uplatniť produkty na trhu, ak osobitný predpis neustanovuje inak,1c)

https://www.zakonypreludi.sk/zz/2001-147

No z mojej strany tam nebol cieľ uplatniť produkt na trhu. Reklamou by som nazval dohodnutú platenú spoluprácu napríklad. Toto bola skôr drobná recenzia s tým, že ak sa to niekomu pozdáva, tak môže využiť link, ktorý má k dispozícii každý jeden registrovaný používateľ na malý bonus. Ak by sa nikto nerozhodol ho použiť (a zatiaľ to nikto nespravil), tak z toho videa nič nemám.

[Invest in Slovakia]

Ahojte,
nenasiel som tu este temu o tejto firme ci ako to nazvat (platforme)... Len mi zacala vyskakovat na youtube reklama v poslednej dobe, tak som to pozrel...

Trosku ma zaraza, ze pri "dozvediet sa viac" linkoch ma to rovno hadze na "register" stranku... ale no tak dobre...

Je to crowfunding na projekty na nehnutelnosti co som zbezne pozrel... otazka je, ako je to v dnesnej dobe bezpecne (nejaky slubovany vynos som tam zachytil cez 11%)... tak ak s nimi ma niekto hocake skusenosti... Ale teda ja by som asi do toho nesiel...

Ďakujeme za záujem. V tomto poste sa pokúsim odpovedať na Vaše otázky za firmu Invest in Slovakia, v ktorej pracujem.
- Dozvedieť sa viac smerovalo na registráciu z jedného dôvodu, všetky informácie sú dostupné pre členov nášho INVEST CLUBU – ten je nezáväzný a bez poplatkov. No máte pravdu, pôsobilo to zavádzajúco. Takže sme to na našej stránke zmenili. Detaily projektov už sú prístupné aj bez prihlásenia. Ďakujeme.

Inak je to v principe kopia ceskeho https://www.upvest.cz/ do ktoreho ivnestovala Komercni banka, cize jedna z najvacsich ceskych bank. Web upvest je podla mna podtatne lepsie spracovany a obsahuje ovela viac informacii.

Upvest ma uvery zabezpecene stavanou nehnutelnostou, tu som to nevidel aj ked vacsinou az v 2 rade, kedze poskytuju hlavne mezaninove
financovanie. To teda riadne zvysuje rizikovost investicii.

- Princíp investičného crowdfundingu je jednoduchý a funguje, preto je obľúbený po celom svete. Avšak na Slovensku zatiaľ nie je veľmi známy. To sa snažíme zmeniť.
- U nás sú taktiež všetky úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, ako jeden z faktorov sledujeme aj pomer úveru ku hodnote nehnuteľnosti (tzv. LTV), aby bola hodnota nehnuteľnosti vždy vyššia, než celková výška úveru. Dlžníkom sprostredkujeme pôžičky seniorné (nadradené), aj mezaninové (podradené). Môžete si teda vybrať medzi vyššou mierou rizika s vyššou odmenou alebo nižšou, s nižšou odmenou. Alebo pre kombináciu oboch.

Moze to byt kvoli tomu, ze ten projekt je este v zaciatkoch, ale:
- vyzera zvlastne, ze firma co to prevadzkuje sa vola uplne inak Ci investment group, s.r.o.
- ale nazov webu je "Invest in Slovakia". Co je heslo, ktore pouziva v propagacii SARIO, cize statna Slovenská agentúra pre rozvoj investícií a obchodu https://www.sario.sk/en/invest-slovakia

- Pojem „Invest in Slovakia“ je obchodnou značkou, ktorú vlastní spoločnosť Ci investment group. Spoločnosť Ci investment group vlastní a prevádzkuje crowdfundingovú platformu. Celá stránka spoločnosti je postavená na obchodnej značke „Invest in Slovakia“, ktorá je značkou vo všetkých marketingových kampaniach a komunikačných kampaniach.
- O snahu kopírovať z našej strany určite nešlo, ide o preklad nášho pôvodného mena „Investícia Slovensko“, za účelom dostupnosti aj pre zahraničných investorov.

- ako pises na webe je problem najst aktualne investicie, kam mozem investovat, musim sa registrovat
- Affiliate program v hlavnom menu mi hned pripomenul MLM pyramidy..

- Ďakujeme za pripomienku, k detailom projektov už sa odteraz dostane každý, bez potreby prihlásenia.
- Veríme v silu dobrého slova. Ak ste si odskúšali našu platformu a chcete o nej povedať aj Vašim známym, chceme Vám obom dať možnosť z toho profitovať. Nového investora odmeníme uvítacím bonusom 1% z výšky jeho investície, Vás za odporúčanie affiliate bonusom 1% a to z piatich investícií Vášho odporučeného investora. Sprostredkovateľská provízia je bežný spôsob, ktorý využívajú takmer všetky finančné a bankové inštitúcie. My to robíme online.

Celkom sa mi zdaju dost netransparentny oproti napr. Crowdberry. viewtopic.php?p=147384

Inak od novembra ma zacat platit celoeuropka regulacia crowfundingu. Budu musiet priebezne ocenovat podiely a ponukat zakaznikom moznost predaja.. Tak mozno vdaka tomu tie informacie sprehladnia a doplnia..

- Budeme radi za každú spätnú väzbu, ktorá nám dá príležitosť zlepšiť sa.
- Áno máte pravdu, od 10. Novembra bude platiť celoeurópska regulácia crowdfundingu. Charakter crowdfundingového modelu sa meniť nebude. No ako spoločnosť, ktorá prevádzkuje crowdfunding, budeme musieť pravidelne komunikovať a zdielať informácie priamo s NBS.

Nasiel som tam vysku tych urokov od 11-14% pri developingu a nieco cez 7% pri prenajme. Pri dnesnej vyske urokov na trhu davat 11-14% na takomto projekte je vela. Je to len obraz toho, ze tie projekty nevedia prefinancovat "normalne".

S cim porovnavam:
- v CR su vyrazne vyssie uroky v bankach a upvest ponuka polovicke uroky...
- realne sa SK/CZ firmy financuju cez 2 rocne dlhopisy okolo 3-5% a v bankach su uroky len o nieco vyssie. Zalezi na biznise. Vieme ake uroky ponukala ARCA a ako to dopadlo. Teda este celkom nie, stale to pada..

Cize to je vysoko rizikova investicia.

- Crowdfundingový model financovania využije developer, ktorý nemá v danom okamihu možnosť financovania bankového, resp. dlhopisového, ako ste spomenuli. Neznamená to, že projekt nie je kvalitný. Často krát práve naopak. Banky neradi financujú projekty pod 2 milióny eur a mimo top 7 lokalít na Slovensku. To môže byť problém pre kvalitné projekty v nižších objemoch a v rôznych miestach Slovenska. Dlhopisové financovanie developerov nepovažujeme za bezpečnejšie, než investičný model u nás v investinslovakia.eu, pretože dlhopis je de facto bezúčelová pôžička, použitá na akúkoľvek aktivitu dlžníka, vo väčšine prípadov bez vymedzeného účelu, vysvetlenia a teda bez možnosti spätnej kontroly kam sa peniaze investovali a s akým výsledkom.
- Podmienky sa líšia pri každom projekte, ponuku aktuálnych projektov vždy nájdete na našej stránke. Spravidla sprostredkujeme možnosť financovať projekty s priemerným úrokom 11% p.a. a s investičným obdobím 9-36 mesiacov.
- Analýzu rizík, SWOT analýzu a iné podrobnosti vypracúvame ku každému projektu zvlášť, je možné si ich pred investíciou preštudovať a následne sa rozhodnúť.
- Dôležitou informáciou je, že investícia prostredníctvom investinslovakia.eu je účelová pre konkrétny projekt a to aj so zabezpečovacím prvkom, ako podiel spoločnosti alebo nehnuteľnosť. S kontrolovanou výškou LTV (pomer cudzích zdrojov a majetku).
- Ešte by som rád spomenul dôležitý fakt, ktorý odlišuje nami sprostredkované projekty od ostatných – a to ten, že primárne vyberáme projekty na rekonštrukcie budov a zvyšovanie kvality existujúcich štvrtí, nie na ničenie zelených lúk a parkov. V našich stavbách nechýba zeleň, ani najnovšie eco-friendly technológie.

Vzdy sa snazim stretnut s osobami co za danym projektom stoja, dnes aspon online a prejst si biznis model.. Tu som taku moznost nenasiel. A to nehovorim o tom, ze napr. cez crowdberry to mas danovo vyhodnejsie..

- Sme online platforma, vždy je nás možné kontaktovať priamo na email info@investinslovakia.eu, pre okamžitú odpoveď počas pracovných dní 8:00 - 20:00 na našom livechate alebo telefonicky.
- V prípade potreby je ale možné dohodnúť si aj osobné stretnutie u nás v Poprade, sídlo spoločnosti máme zverejnené tiež na našej stránke.
- Budeme sa tešiť ďalším otázkam, či osobnému stretnutiu

Tomáš, za Invest in Slovakia

[andre]

Ďakujeme za pripomienku, k detailom projektov už sa odteraz dostane každý, bez potreby prihlásenia.

K tym urokom len odcitujem:

Proč si firmy půjčují od investorů za 9 %, když banky poskytují úvěr za 5 %

Toto by již mělo být prvním varováním. Argumentů, proč by mělo být výhodnější půjčit si od investorů a ne od banky, není mnoho, resp. nejsou žádné. Emitenti nejčastěji uvádějí potřebu diverzifikovat zdroje, ale to lze i přes banky.

Dle selského rozumu to nedává smysl. Každá firma, která chce vydělat, by si měla půjčovat za co nejlepších podmínek. A pokud takové firmě není ochotna půjčit banka, protože jí nedůvěřuje a považuje takový úvěr za rizikový, určitě by to mělo být dostatečným varováním pro kohokoliv jiného.

Je potřeba si uvědomit, že i banky chtějí vydělat, ale bezpečně. Banky dokážou všechna rizika spojená s úvěrováním firem vyhodnotit 1000krát lépe a kvalitněji, než běžný smrtelník. A pokud banka takový případ vyhodnotí jako rizikový, zcela jistě to bude rizikové i pro investora.

Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/investovan ... 22_inv_sov

Pred kupou nejaky lokalnych bondov odporucam precitat cele.

Pripadne aj odporucania CNB: https://www.cnb.cz/cs/dohled-financni-t ... dluhopisy/

[Rokosák]

Chalan zaraba na PROVIZIACH ZA NOVYCH INVESTOROV.

Na vsetkych nasich investiciach niekto zaraba. Vsak si predstavme velkost financneho priemyslu. Odkial sa tie biliony vzali? Ak obchodujete cez IB, tak prispievate do penazenky byvaleho madarskeho utecenca, dnes najbohatsieho cloveka statu Florida. Jeho majetok je tusim 40 miliard a furt mu k tomu pridavame.

[andre]

Rokosak: Neviem co si chcel povedat tou reakciou na 3 mesiace stare prispevky?

Na kazdej sluzbe a tovare co pouzivame sa niekto snazi zarabat.

Slo mi len o to upozornit na to, ze to neni nezavisla recenzia, ale reklama. Co je podstatny rozdiel.

[Rokosák]

Ano je rozdiel medzi nezavislou recenziou a reklamou. Este mame aj zavisle informacie, ktore je tazko objavit. Tych je asi najviac a produkuje ich financny priemysel.

[DigitalnyInvestor]

Rokosak: Neviem co si chcel povedat tou reakciou na 3 mesiace stare prispevky?

Na kazdej sluzbe a tovare co pouzivame sa niekto snazi zarabat.

Slo mi len o to upozornit na to, ze to neni nezavysla recenzia, ale reklama. Co je podstatny rozdiel.

Recenzia, v ktorej je spomenutý referral je automaticky reklamou?

[andre]

Uz som sa pytal vyssie: A co to teda je, ak nie reklama?

Odpoved bola:

Toto bola skôr drobná recenzia..

Pridam este dalsiu definiciu:

Reklama (z latinského slova „clamare“ = kričať, volať) je propagácia (publikovanie, podpora, komunikácia) produktu, informácií alebo názorov o výrobku alebo službe, prípadne organizácii, so zameraním na potenciálny trh. Použité prostriedky môžu mať viacero foriem, napr. formu reklamy v médiách alebo priamej reklamy.

https://sk.wikipedia.org/wiki/Reklama

Cize: reklama = propagacia


Takze ano, je to reklama. Podla mna aj podla vyssie uvedenej zakonnej definicie.


Kedze to je "recenzia", bez porovnania s konkurenciou, uvedenim nevyhod... mozme tu recenziu povazovat za FAKE REVIEW, kedze za jej publikaciu dostavate odmenu. Nie je dolezite v akej forme. Teda, ze je to nepriamo cez referral provizie.

Nic na tom nemeni ani to, ze v nejakom casovom useku ste za to nedostal zaplatene. Princip je rovnaky ako ked niekomu nieco predate na fakturu a ten to nezaplati. Meni to nieco na tom, ze ste mu predal dany tovar?

[MiiikPiiik]

Zdravím, ak sú tu klienti tejto spoločnosti, tak aké máte aktuálne skúsenosti s nimi prosím? Všade na mňa vyskakujú ich reklamy, ale nepoznám nikoho, kto by s nimi mal akúkoľvek skúsenosť.

[chikara]

Ahojte,
nenasiel som tu este temu o tejto firme ci ako to nazvat (platforme)... Len mi zacala vyskakovat na youtube reklama v poslednej dobe, tak som to pozrel...

Trosku ma zaraza, ze pri "dozvediet sa viac" linkoch ma to rovno hadze na "register" stranku... ale no tak dobre...

Je to crowfunding na projekty na nehnutelnosti co som zbezne pozrel... otazka je, ako je to v dnesnej dobe bezpecne (nejaky slubovany vynos som tam zachytil cez 11%)... tak ak s nimi ma niekto hocake skusenosti... Ale teda ja by som asi do toho nesiel...

Crowdfundingové platformy pre nehnuteľnosti môžu byť lákavé, hlavne pri sľubovaných výnosoch cez 11 %, ale vždy je potrebné byť opatrný. Takéto návrhy často nesú vyššie riziko a nemusia byť regulované ako tradičné investície. Dôležité je preveriť firmu — recenzie, registrácie, licencie a prípadné varovania od finančných úradov. Ak nemáš skúsenosti, začať s menšou sumou alebo sa vyhnúť úplne môže byť rozumné. Lepšie byť obozretný, než prísť o peniaze.

[andre]

Analyzovali sme 1 konkretnu investiciu na tejto platforme, mali sme k nej par zasadnych pripomienok, tak sme sa obratili na investicnu pratformu Invest in slovakia nech ich vysvetlia.

Bohuzial ani za 2.5 mesiaca napriek 4 urgenciam neodpovedali, vzdy poslali len nejake vyhovorky.

Tak som sa rozhodol to zverejnit tu, mozno to niekomu pomoze pri rozhodovani ci investovat do takychto projektov.


Hlavne tie prve body su za mna zadany problem:

I. Absencia kľúčovej dokumentácie
Predložená dokumentácia vykazuje zásadný formálny nedostatok, ktorým je nedostupnosť Všeobecných obchodných podmienok Hlavného investora (VOP). Zmluva na ne opakovane odkazuje, avšak VOP nie sú verejne dostupné ani neboli súčasťou informačného balíka. Bez nich nie je možné posúdiť rozsah záväzkov, čo zakladá právnu neistotu.

II. Identifikované materiálnoprávne riziká
• Subordinácia a strata zabezpečenia: Podpisom objednávky investor súhlasí so vzdaním sa záložného práva v prospech banky. V texte absentuje právny mechanizmus garantujúci, že po vstupe bankového financovania nezostane pohľadávka investora fakticky nezabezpečená.

• Konflikt záujmov: Entita „Hlavný investor“ koná v mene retailových investorov, no je majetkovo prepojená s platformou. Dokumentácia neobsahuje pravidlá na riešenie konfliktu záujmov, čo riskujte poškodenie drobných investorov pri správe kolaterálu či reštrukturalizácii.

• Jednostranné zmeny bez možnosti exitu: Parametre projektu v DKII sú založené len na odhadoch. Investor nemá právo na predčasné splatenie istiny (exit) pri podstatnej zmene zámeru alebo predĺžení výstavby, takže zmeny developera musí strpieť.

• Absencia ochrany a segregácie vkladov: Investície nespadajú pod Fond ochrany vkladov. Dokumentácia nedefinuje krízové kroky „Trezor agenta“ pri úpadku dlžníka a neustanovuje striktné oddelenie investičných tokov od prevádzkových účtov platformy.

• Netransparentné náklady na vymáhanie: VOP neobsahujú percentuálny limit ani garantovaný strop pre náklady na vymáhanie pohľadávky v prípade zlyhania dlžníka, čo umožňuje neprimerané krátenie vrátenej istiny.

• Riziko koncentrácie (SPV): Dlžník realizuje projekt Nordic Village cez účelovo založenú spoločnosť (SPV). Chýba akékoľvek ručenie materskej spoločnosti či osobné ručenie konečných užívateľov výhod za záväzky z pôžičky.

[MiiikPiiik]

Analyzovali sme 1 konkretnu investiciu na tejto platforme, mali sme k nej par zasadnych pripomienok, tak sme sa obratili na investicnu pratformu Invest in slovakia nech ich vysvetlia.

Bohuzial ani za 2.5 mesiaca napriek 4 urgenciam neodpovedali, vzdy poslali len nejake vyhovorky.

Tak som sa rozhodol to zverejnit tu, mozno to niekomu pomoze pri rozhodovani ci investovat do takychto projektov.


Hlavne tie prve body su za mna zadany problem:

I. Absencia kľúčovej dokumentácie
Predložená dokumentácia vykazuje zásadný formálny nedostatok, ktorým je nedostupnosť Všeobecných obchodných podmienok Hlavného investora (VOP). Zmluva na ne opakovane odkazuje, avšak VOP nie sú verejne dostupné ani neboli súčasťou informačného balíka. Bez nich nie je možné posúdiť rozsah záväzkov, čo zakladá právnu neistotu.

II. Identifikované materiálnoprávne riziká
• Subordinácia a strata zabezpečenia: Podpisom objednávky investor súhlasí so vzdaním sa záložného práva v prospech banky. V texte absentuje právny mechanizmus garantujúci, že po vstupe bankového financovania nezostane pohľadávka investora fakticky nezabezpečená.

• Konflikt záujmov: Entita „Hlavný investor“ koná v mene retailových investorov, no je majetkovo prepojená s platformou. Dokumentácia neobsahuje pravidlá na riešenie konfliktu záujmov, čo riskujte poškodenie drobných investorov pri správe kolaterálu či reštrukturalizácii.

• Jednostranné zmeny bez možnosti exitu: Parametre projektu v DKII sú založené len na odhadoch. Investor nemá právo na predčasné splatenie istiny (exit) pri podstatnej zmene zámeru alebo predĺžení výstavby, takže zmeny developera musí strpieť.

• Absencia ochrany a segregácie vkladov: Investície nespadajú pod Fond ochrany vkladov. Dokumentácia nedefinuje krízové kroky „Trezor agenta“ pri úpadku dlžníka a neustanovuje striktné oddelenie investičných tokov od prevádzkových účtov platformy.

• Netransparentné náklady na vymáhanie: VOP neobsahujú percentuálny limit ani garantovaný strop pre náklady na vymáhanie pohľadávky v prípade zlyhania dlžníka, čo umožňuje neprimerané krátenie vrátenej istiny.

• Riziko koncentrácie (SPV): Dlžník realizuje projekt Nordic Village cez účelovo založenú spoločnosť (SPV). Chýba akékoľvek ručenie materskej spoločnosti či osobné ručenie konečných užívateľov výhod za záväzky z pôžičky.

Aj mne táto platforma prišla podozrivá a ajtak na mňa všade vyskakovala reklama na ňu.

Čo znamená uvádzaná strata zabezpečenia? Pochopil som to najprv tak, že by tie investície mali byť zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosti cez nejakú ich spoločnosť.

[andre]

Formalne su zabezpecene, ale podla dokumentov zrejme len do momentu cerpania financovania z banky, alebo od ineho veritela. Podpisom tych ich zmluv sa toho zabezpecenia v takom pripade vzdavas. Resp. budes az v dalsi v poradi.

Cize realne pocas stavby zabezpecene asi nie su, ale to uz nevysvetlili.

Z dokumentu "OBJEDNÁVKA INVESTÍCIE":

INVESTOR PODPISOM TEJTO OBJEDNÁVKY SÚHLASÍ, ŽE:
V prípade ak sa bude Projekt financovať aj z prostriedkov úveru, pôžičky alebo iného druhu financovania a teda z peňažných prostriedkov poskytnutých bankou Dlžníka, alebo iným veriteľom, ktorý poskytol alebo poskytne úver, pôžičku alebo inú formu financovania, ktoré sú vo vzťa
by nebolo možné ukončiť realizáciu Projektu (ďalej len ako „Rozhodujúci veriteľ“), že na požiadanie Rozhodujúceho veriteľa sa bez zbytočného odkladu (i) vzdajú záložného práva k Nehnuteľnosti alebo sa (ii) vzdajú Zabezpečenia alebo (iii) uzatvoria s Rozhodujúcim veriteľom Doho
len ako „Dohoda“) , predmetom ktorej bude zmena poradia záložného práva tak ako je definované v tomto článku a to tak, že záložné právo špecifikované v tomto článku, ktoré bolo zriadené v prospech Zabezpečovacieho investora sa stane po nadobudnutí účinnosti Dohody záložn
prospech Rozhodujúceho veriteľa s čím Zabezpečovací investor a Investor výslovne súhlas

Inak tie ich dokumenty k jednotlivym investiciam su na ich webe v hroznom stave. Cast su skeny, ktore sa nedaju kopirovat - treba pouzit OCR, a dalsia cast je v kopirovatelnej podobe, ale pisane mikro fontom asi 5 a tak naformatovane, ze konce riadkov a niektore nadpisy.. su useknute. Preto v tom citate chybaju nejake pismena/slova.

[MiiikPiiik]

To je zaujímavé, ďakujem, asi by sa na to mala NBS alebo niekto pozrieť, či to je v súlade so zákonom.

Spoločnosť Trezor Agent čo v obchodnom modeli tejto platformy má vlastne za úlohu? To som úplne nepochopil, ale vyplýva mi z toho uvádzaný konflikt záujmov, keďže tam je presné prepojenie.

Projekt Nordic Village sa realizuje cez SPV? Ja som myslel, že tento projekt realizuje vlastník projektu Nordic Village, keďže sa projekt podľa neho volá.

[Invest in Slovakia]

Dobrý deň,
túto diskusiu sledujem už dlhšie a keďže pracujem v tíme platformy Invest in Slovakia, dovolím si reagovať priamo za nás. Rada by som pár vecí uviedla na pravú mieru, hlavne to, ako máme reálne nastavenú právnu a zmluvnú štruktúru.
K PDF scanom, právnemu obsahu a k bezpečnosti investícií píšem podrobnejšie nižšie. V každom prípade ďakujem za akúkoľvek konštruktívnu reakciu na našu platformu, ktorá naše služby dokáže posunúť dopredu.

I. DOSTUPNOSŤ ZMLUVNEJ DOKUMENTÁCIE A VOP

Všetky kľúčové dokumenty, teda VOP Zabezpečovacieho investora, Zmluva o pôžičke, vzorová Záložná zmluva a Dokument kľúčových investičných informácií (DKII), sú dostupné priamo pri konkrétnej investičnej príležitosti a to ešte pred potvrdením investície. VOP tvoria priamu zmluvnú prílohu k úverovej dokumentácii. Pokiaľ investor nepotvrdí, že sa s dokumentáciou oboznámil a súhlasí s ňou, systém objednávku jednoducho nepustí ďalej. Právne dokumenty nájdete aj tu https://investinslovakia.eu/dokumenty.

II. MATERIÁLNOPRÁVNE RIZIKÁ A OCHRANA INVESTOROV

1. SUBORDINÁCIA A ZÁLOŽNÉ PRÁVO (VSTUP BANKY)
Vstup bankového financovania, teda seniorného úveru, je v realitnom crowdfundingu bežný model. Investori sa však nevzdávajú záložného práva, vzdávajú sa len poradia. Záložné právo v druhom rade naďalej trvá.
Prečo tam banka vôbec vstupuje? Logika je pomerne jednoduchá. Crowdfundingové peniaze sú pre developera drahé a väčšinou nimi nedokáže pokryť veľkú časť nákladov. Preto ide väčšia časť financovania cez banku s nižším úrokom a tie peniaze sa miešajú s drahšími alternatívnymi zdrojmi, ako je práve crowdfunding. Priemerný finančný náklad potom nie je taký vysoký a biznis model dáva zmysel. Podotýkam, že bankové financovanie nepotrebuje každý projekt.
Ak banka do projektu vstúpiť môže, v zmluvnej dokumentácii je vždy presne definovaný a zmluvne stropovaný finančný rámec, do ktorého môže bankové financovanie ísť. Naše VOP zároveň dlžníkovi ukladajú povinnosť priebežne udržiavať dohodnutý ukazovateľ krytia (LTV). Keby vstupom banky LTV stúplo nad dohodnutú hranicu, dlžník musí v stanovenej lehote doplniť zabezpečenie o ďalšie nehnuteľnosti alebo budúce stavby. Ak to neurobí, ide o porušenie zmluvy s nárokom na predčasné splatenie pôžičky.

2. ÚLOHA ZABEZPEČOVACIEHO INVESTORA A KONFLIKT ZÁUJMOV
Inštitút agenta pre zabezpečenie, u nás Zabezpečovací investor, vznikol práve na ochranu investorov. Bez neho by na katastri museli byť zapísané stovky drobných investorov, čo by pri prípadnom vymáhaní alebo reštrukturalizácii viedlo k právnemu patu. Popravde je to prakticky neriešiteľné, a to nie len u nás, ale nikde vo svete. Zabezpečovací investor preto vystupuje ako spoločný veriteľ a koná v mene všetkých investorov naraz. Odkaz na firmu Trezor agent, s.r.o. nájdete tu: https://investinslovakia.eu/trezor-agent.
Majetkové a personálne prepojenia medzi entitami deklarujeme transparentne priamo v DKII, v súlade s európskym nariadením ECSPR (2020/1503). Prípadné blokačné podiely agenta v projektových SPV nie sú konfliktom záujmov, práve naopak, sú ochrannou poistkou, ktorá bráni developerovi robiť jednostranné rozhodnutia bez nášho vedomia. Ide o zabezpečovací podiel, agent z neho nemá podiel na zisku a projekt neriadi, takže nejde o vlastníctvo projektu v zmysle nariadenia. Platforma funguje pod dohľadom Národnej banky Slovenska a má vypracovanú záväznú Politiku predchádzania a riadenia konfliktu záujmov.

3. VIAZANOSŤ INVESTÍCIE A PREDČASNÉ SPLATENIE
Crowdfundingové úvery sú z princípu termínované a nelikvidné. Majú pevne stanovenú dobu splatnosti s možnosťou predĺženia, v priemere hovoríme o dvanástich mesiacoch možného predĺženia. Je to súčasť pravidiel investície a je to férové aj voči developerovi, ktorý zarába až po predaji. Práve preto je dôležité, aby investor rozumel tomu, že peniaze nie sú kedykoľvek na požiadanie k dispozícii.
Ak dlžník neplní svoje povinnosti, napríklad mešká so splácaním, nastáva Prípad neplnenia. Zabezpečovací investor má vtedy právo vyhlásiť predčasnú splatnosť celej pôžičky a spustiť výkon záložného práva. Nerobíme to však automaticky zo dňa na deň. Ak je dôvod meškania objektívny, býva lacnejšie a efektívnejsie riešiť situáciu s developerom konštruktívne. Rozpredaj majetku a konkurz sú až poslednou možnosťou, pretože ide o nákladný a zdĺhavý proces. Pri neochote developera to však možnosť je a využijeme ju.

4. OCHRANA VKLADOV A KRÍZOVÉ KROKY
Fond ochrany vkladov: crowdfundingové úvery pod bankový Fond ochrany vkladov nespadajú, rovnako ako naň nemajú nárok akcie či ETF. Ide o investičný produkt, nie o bankový vklad. S tým súvisí aj riziko straty investovaných prostriedkov, čo v dokumentácii otvorene uvádzame. Chceme len upozorniť a platí to pre všetky investície: Ak investujete do aktíva alebo firmy a hodnota klesne napríklad o 50 percent, dnes neexistuje ochrana, ktorá vám tieto peniaze vráti. A to nikde na svete, nie len u nás. Minimálne my o nej nevieme. Preto je dôležité vnímať príležitosť, ale aj prípadnú stratu. Cítime, že je príliš málo transparentných textov o rizikách a ochrane, preto viac na túto tému budeme písať na našom blogu na investinslovakia.eu.
Krízový postup: naše VOP a záložné zmluvy obsahujú konkrétny a záväzný postup pre prípad zlyhania dlžníka, vrátane pravidiel pre priamy predaj, dražbu alebo verejnú obchodnú súťaž, s jasne definovanou minimálnou kúpnou cenou vo vzťahu k trhovému oceneniu.

5. NÁKLADY NA VYMÁHANIE
Tvrdenie o chýbajúcom strope sa nezakladá na pravde. VOP obsahujú stanovený zmluvný strop, teda percentuálny limit, pre jednorazovú odmenu Zabezpečovacieho investora pri realizácii záložného práva. Všetky ostatné účelne vynaložené náklady (súdne, notárske, znalecké) musia byť preukázateľné a podliehajú povinnému vyúčtovaniu v záverečnej písomnej správe pre investorov.

6. PROJEKTOVÉ SPV A ZÁBEZPEKA
Využitie účelových spoločností je vo svete pri financovaní realitných projektov štandard a zrejme už aj nutnosť. Zmyslom je, aby bol financovaný projekt majetkovo aj účtovne úplne izolovaný od ostatných aktivít developera a teda aj od ich prípadných problémov.
Tvrdenie, že investori dostanú „prázdnu firmu“, je nepravdivé. Investori získavajú priame vecné zabezpečenie, teda záložné právo k nehnuteľnostiam alebo pozemkom daného projektu a v niektorých prípadoch aj záložné právo k obchodným podielom alebo akciám spoločnosti, ktorá nehnuteľnosti a majetok viazaný na konkrétny projekt vlastní.

K FORME A FORMÁTOVANIU DOKUMENTOV

Prečo sú niektoré dokumenty skenované a či je to neprofesionálne? Tu došlo k nepochopeniu, vysvetlíme. Zmluvné dokumenty, ako Zmluva o pôžičke alebo Záložná zmluva, po dojednaní podmienok podpisujú štatutárni zástupcovia strán. Dokumentácia zverejnená na portáli je preto transparentne naskenovaná aj s podpismi, tak ako to zodpovedá požiadavkám na preukázateľnosť. Právna záväznosť vzťahu stojí práve na týchto podpisoch a originály sú riadne archivované a naskenované sú dostupné investorom.
Formátovanie a veľkosť písma: pri dokumentoch generovaných zo systému (prehľady, výpisy, ktoré si investori sťahujú) a pri rozsiahlejších prílohách s komplexnými tabuľkami dochádza pri konverzii do PDF k hustejšiemu zalomeniu textu. Cieľom určite nie je sťažiť čitateľnosť, ale udržať kompaktnosť dokumentu a presnosť všetkých polí v rámci predpísaných formulárov. Ako som písala vyššie, na výstupoch pracujeme.
Veríme, že naša zmluvná architektúra je vyvážená a dáva investorom reálnu ochranu kapitálu pri zachovaní flexibility, ktorú projekty na dokončenie potrebujú. Ďakujem každému, kto to dočítal až sem.
S pozdravom, Invest in Slovakia