Kupa obchodneho priestoru v centre mesta

[Martinn]

Zdravim vsetkych, cital som toto forum, ale nikde som nenasiel nic o investovani do obchodneho priestoru. Mam moznost kupit obchodny priestor v centre mesta za
145000 EUR, pricom mesacny najom cini nejakych 1100 bez energii /v sucasnosti banka/. Mam dilemu, ci volne prostriedky v tychto turbulentnych casoch drzat na terminaku /rocny...3,3% pred zdanenim/, alebo kupit takuto nehnutelnost. Problem vsak vidim v tom, ze neviem ako to je s takymito nehnutelnostami...prisli velke obchodne centra, obchodne priestory sa prenajimaju co sledujem tazko, no mam znameho a ten sa tym zivy a nema s tym v danej loalite problem...
Obavam sa neobsadenosti, no zase za cenu 500 eur, co je absolutne pod priemerom prenajmov by sa to malo dat prenajat vzdy ...a vzdy to je nad urovnou zhodnotenia na terminaku...
Rad si precitam Vase rady, postrehy a nazory...

[filip glasa]

volakedy boli obchody super. Dneska myslim to uz take ruzove nie je. Najmy klesaju a neobsadenost stupa. Ceny nehnutelnosti pri tom neklesli az tak dramaticky.
Výnos ti teraz vychádza na cca 9% ročne.
Ale v minulosti na obchodoch nebolo neobvyklé 20%. 9% je stále super, ale hneď jak ti tam tá banka skončí, tak asi pôjdeš s nájom dole.

[Martinn]

Dik za nazor...
Tak ceny prenajmov sli jednoznacne dole, no aj cena takehoto priestoru mam pocit klesla...aj ked na druhej strane je to tazke povedat, pretoze kto mal takyto priestor a bral mesacne bezne 3 tiscky ci viac nemal dovod ho inzerovat a predavat...

Aj ja mam strach z obsadenosti a vobec ci niekto potom prejavi zaujem a a za aku cenu...kopec priestorov stoji, no uz aj s cenami najmov 700 eur a niektory pytaju aj 2000...
Mne sa len zda tych sucasnych 3,3% pred zdanenim zalostne malo /ani inflacia/ a sam seba sa pytam, ci nie som nahodou sprosty drzat tie financie v banke...no vsade je vraj nemale riziko co citam toto forum, tak fakt neviem, kupovat panelakovy byt, ci nejaky dom pre mna nema ziaden zmysel a tam su prenajmy ani nie 4% a kopec starosti...

[filip glasa]

cena toho priestoru moze klesat tiez spolu poklesnom najomneho. Ale nie vela. Dajme tomu 2-3% rocne. V tomto je terminak dobry, ze jeho cena neklesa. Ja by som sa terminaku vobec nebal. Sice mas nizky urok, ale neriskujes poskles ceny.

Kde konkretne je ten priestor?

[Martinn]

V Kosiciach na Alzbetinej ulici...no v tom mas pravdu, ze hodnota terminovaneho uctu neklesne...no ta nehnutelnost s najväcsou pravdepodobnostou ano...

[filip glasa]

na tej konkretnej ulici su ake najmy? Najvyssie a najnizsie? Tych 700 je najmenej 1100 je stred?

[Rado]

Martinn prečo sa pýtaš na názor tu na fóre, keď pokiaľ viem tu nikto komerčnú nehnuteľnosť neprenajíma a nemá s tým skúsenosti? Máš známeho a ten sa tým živý, to je profík s ktorým by si sa mal radiť. Ja osobne by som do toho išiel. Neviem síce v akom je NH stave, ale keď je v nájme banka, tak to asi nebude také zlé. Ja som si tiež myslel, že nájom je o ničom a neobsadenosť ma strašila. Prenajímam už sedem rokov a ani mesiac som nemal byt neobsadený. V komerčnej nehnuteľnosti až taký rozdiel nebude.
Máš viac možností ako zvýšiť ROI pri nehnuteľnosti. Vieš ju použiť ako kolaterál voči úveru a ak to spravíš šikovne, tak ti banka v nájme zaplatí časť kúpnej ceny a tak sa tvoja prvotná investícia zníži a ty budeš riskovať menší kapitál ako si pôvodne zamýšľal. Nájomné vieš v prípade, že by bol problém znížiť a upravovať o infláciu, ktorá ťa postupne dostane na hodnotu, ktorú požaduješ za m2. Ten, kto si na priestory zvykne už ich možno nebude chcieť meniť a ty môžeš upraviť cenu ako si pôvodne zamýšľal.
Isto to s nehnuteľnosťami je viac pracné ako na kapitálovom trhu, ale nemusí to byť zlý kšeft. Všetko je o ROI aké zo svojich peňazí dokážeš dostať.

[Martinn]

Presne tak...700 som tam vsak nikdy nevidel...az teraz v tychto casoch...aj to to stoji na moj obdiv...ten priestor o ktorom sa bavime je blizsie hlavnej ulici...
Max. je tam tych 2000... pred casom tam bol na predaj priestor so 120 m2 za nejakych 250 tis. a predpokladam ze ho predali alebo stiahli...
Ja sa len obavam o buducnost, pretoze vela priestorou zacina stat prazdnych, no zase aj ceny najmov ake za ne pytaju mi pridu vysoke...majitelia podla mna boli zvyknuty ako si pisal na ine cisla a teraz nevedia realne zhodnotit situaciu a pytaju neumerne... hlavna 2500 pred 8 rokmi bezne cez 5000, 6000 tis.

[Rado]

Alžbetina...veď si v centre. Budova na hodnote veľa nestratí už kvôli pozemku, ktorý je v centre.

[Martinn]

rado1 dik aj tebe, ano skusim sa poradit aj s nim, len vies on uz ma väcsinu najomcou davno podchytenu a ti su, ako ty pises asi uz zvyknuty na priestory...

Apropo na Mlynskej, co mi pride atraktivnejsia ulica...pretoze je to tepna od zeleznicnej a autobusovej stanice predavaju celu budovu s obchodnym priestorom, bytom a moznostou podkrovnych bytov za 290 tis. a nevedia ju uz dlho predat, preto ma troska znepokojuje situacia na trhu s nehnutelnostami v centre...

[Rado]

Pokiaľ som pochopil, tak banka platí 1100, čo je bez energií čistý nájom. Kupoval by si za 145000€. Banky nezvyknú svoje priestory meniť a ak by ti vydržali v nájme ďalších 5 rokov, tak by stálo za úvahu zobrať úver. Nastav to tak, že sa ti časť kúpnej ceny (napr. 45000€) v podobe úveru vráti a necháš si ju ako rezervu. Ak necháš banku s nájmom 1100 splácať ten úver, tak by si sa mal dostať v priemere na viac ako cca 9% p.a. za 5 rokov. (ak rátam, že svojich do toho položíš 100k €) S rezervou by si mal ustáť aj zlé časy. Počítal som to narýchlo v hlave, ale ak to dáš na papier a porozmýšľaš, tak niečo vymyslíš. Isto sa dá dohodnúť, že každý rok zvýšiš nájomné o infláciu, s tým u nájomcu pochodíš a tak sa tvoj výnos dá ešte vylepšiť.

[filip glasa]

Rado1 a ty prečo radíš keď s tým nemáš skúsenosť? Ja mám s nájmami komerčných nehnuteľností dosť veľké skúsenosti z opačnej strany ako nájomník. Videl som desiatky priestorov, vývoj ceny nájmu v nich, obsadenosť, majiteľov aj ich jednanie. Od obchodných centier (Aupark, Eurovea) až po kamenné na uliciach. Rozhodne to nie je také ružové ako to vyfarbuješ. Fluktuácie sú vysoké a nájomníci sa menia príliš často. To že keď si nájomník zvykne, tak neodíde je kravina. To platí len keď sa mu darí. A dnes sa nedarí v retaily a v gastre väčšine podnikov, ktorí začínajú. Tvoj nový nájomník je takmer vždy začiatočník (skončí o 1-2 rokov).
Aj tam kde pred pár rokmi strašne machrovali, že majú obrovské poradovníky na obchody (Aupark BA) už dnes keď odmietneš ponuku, tak o chvíľu zavolajú, že dajte protiponuku. A to už aj tá ich prvá ponuka bola nižšia ako nájomné, ktoré mali pred 2 rokmi. Ten čo priestor nakoniec zoberie skončí do dvoch rokov a ty hľadaj ďalšieho nájomníka.
V kamenných obchodoch je situácia taká, že aj keď máš o polovicu nižšie nájomné ako pred 3-4 rokmi, tak ho neobsadíš hneď. A na zvyšovanie nájmu infláciou môžeš zabudnúť. Síce to budeš mať v zmluve, ale keď ti nájomník o dva roky skončí, tak ty budeš prenajímať skokovo o pár percent nižšie. Inflačné navyšovanie v zmluve ti nepomôže.
A takých machrov, čo sa tvária ako Donald Trump, lebo majú pár obchodov na prenájom, tak som tiež už videl dosť. Najväčší podnikatelia na svete, len si nevedia spočítať, že keby obchod v 2007 predali a dali prachy do banky, tak sú na tom lepšie.

Dobré časy v komerčných nehnuteľnostiach skončili pred rokmi.

[Martinn]

dik filip, asi sa na to vykaslem, co pocuvam a vidim, tak asi najlepsie je momentalne stare zname "cash is king" a uvidime co bude dalej...
tiez mam pocit, ze väcsina najomcov ci v gastro alebo inom druhu vydrzi max. do 2 rokov, je to vidiet aj u nas v centre...tych zopar co sa drzi dlhsie tlaci na ceny najmov kazdy rok a poskytovatelia im bud vyhoveju alebo sa prestahuju o dva priestory vedla za nizsi najom...
bol to len moj napad, ale kazdopadne som si rad vypocul Vase nazory a priklonil som sa na stranu "vyckavat"...

[filip glasa]

Daj im protiponuku za 120 000.

[Rado]

Martinn je to budova, kde je OTP? Ak áno, vedel by si sprostredkovať cenu 145k €?

[Martinn]

Nie, nie je to budova OTP.

[Pette]

Napr situacia v Bratislave - centrum, Eurovea, miesta ako Retro, Vienna Gate... vsetko zle, ak si majitel priestoru. Centrum je prazdne z 1/3 a hodne prevadzok ma dohodnuty dobeh za energie a nieco malo k tomu, kym majitelia hladaju a hladaju noveho najomnika. A to minimalne v BA pribudli nove obchodne priestory v centre - Dunajska, rekonstrukcia budov v centre, Postova...

Takze Martinn, ak mas mat jeden priestor a si zaciatocnik, urcite by som nekupoval.

[Martinn]

Asi este pockam a uvidim ako sa bude dalej vyvijat situacia...ECB-cka nam znizila referencnu sadzbu co sa moze prejavit na sadzbach nasich depozitov...ak urocenie este viac poklesne tak bude fakt na zvazenie co podniknut dalej...pretoze uz teraz je to urocenie pod inflaciou /SR/...

[brwonjett]

Urcite sa to da odhlasit na mestskom urade? Pytal som sa na zivnostenskom urade a povedali, ze zrusit to moze len zivnostnik, ktory tam ma sidlo, tak neviem.

[princelee1019]

Aj ja mam strach z obsadenosti a vobec ci niekto potom prejavi zaujem a a za aku cenu...kopec priestorov stoji, no uz aj s cenami najmov 700 eur a niektory pytaju aj 2000...

[filip glasa]

Slušná analýza k obchodným centrám:
http://reality.etrend.sk/realitny-bizni ... hodov.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[peter.cmorej]

nemas nejake porovnania cien, resp. vyvoj cien prenajmov obchodnych priestorov v OC a rovnako kancelarskych priestorov v bizniskach ?

[filip glasa]

nemam ale v tychto velkych realitkach ako je Coliers, CBRE atd. maju svoje cenove mapy, analyzy a podobne. Treba od nejakeho kamarata vypytat, alebo tam prist ako klient.
Niekedy staci aj pogooglit a najst taketo analyzy ako Trend od Colliersu v PDF. NIekedy to maju na weboch.