kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

[emr]

Caute spekulanti
idem kupovat byt v BA, range 50-100 tisic, najskor niekde v strede tej sumy.
Viete poradit nejakeho realitneho maklera/realitku s ktorym mate dobre skusenosti? Prip. dobre portaly kde si to mozem dohladat sam? A ine tipy ako postupovat v tejto situacii. Sem s nimi! Kazda rozumna rada k veci vitana!


Zatial to vidim tak ze sa dam do kontaktu so zopar maklermi, popritom budem kukat veci na nete, uzsie si vyspecifikujem a vyjasnim co chcem. Kupim.

Poziadavky na byt:
- novostavba alebo stary zatepleny byt
- bezprob. prenajatelnost
- minimalna ocakavana strata na hodnote v horizonte 5 rokov (mozno budem chciet potom predat)
- pref. petrzka, prip. ine rozumne lokality (nie dlhe diely, lamac a podobne geta)
- pocet izieb - nemam striktne urcene, 1-3

[filip glasa]

realitka ti v tom moc nepomôže. Všetko čo má v ponuke má zároveň aj na webe. Najväčší portál je: http://www.reality.sk" onclick="window.open(this.href);return false;
Žiadne súkromné ponuky, špeciálne len pre teba, nemajú. A či je to dobrá investícia u makléra nezistíš. Pre neho je všetko dobrá investícia a všetko sa ľahko prenajme. Lebo ti to chce predať. Ešte som nevidel realiťáka, čo by hovoril, že tento byt čo predávam je na figu.
Čo sa oplatí sledovať je súkromná inzercia na všetkých portáloch. Ale hlavne sleduj predaje a súťaže na byty od mestkých častí. Sem tam ešte niečo predávajú a zväčša o trochu lacnejšie ako trh. Moc ľudí to nesleduje a neprihlásia sa tam. Ale je to len povedzme raz za rok.

Ak máš typ na konkrétny byt, tak oslov majiteľov napriamo. Zistíš ich cez katastrálny portál.

[Pette]

Neboj sa vyhladat si konkretne vchody/bytove domy, ktore sa ti pacia a nalepit inzerat, alebo rovno niekomu zazvonit a opytat sa, ci o niecom nevedia. Nahody sa deju.

Ina, docela fajn je http://www.ringo.sk" onclick="window.open(this.href);return false;, ponuk nie je tolko, ale da sa prehladne vyhladavat.

[peter.cmorej]

ak budes kupovat starsi byt, daj si pozor na vysku najomneho, konkr. prispevku do fondu oprav, na planovane opravy (strecha, vytahy, ..) a na stav uctu fondu oprav. Najlepsie je ist priamo za spravcom, resp. do spravcovskej.

[filip glasa]

ak budes kupovat starsi byt,

pri novom detto. Niektoré novostavby majú poplatky za správu a služby v stovkách eur. A keď nie v stovkách, tak aspoň tú stovku. Úspora vďaka novej technológii oproti panelákom sa nekoná.

[JUGGLER]

Caute spekulanti
idem kupovat byt v BA, range 50-100 tisic, najskor niekde v strede tej sumy.
Viete poradit nejakeho realitneho maklera/realitku s ktorym mate dobre skusenosti? Prip. dobre portaly kde si to mozem dohladat sam? A ine tipy ako postupovat v tejto situacii. Sem s nimi! Kazda rozumna rada k veci vitana!

Hlavne sa neplaš.
Také investície nerobíš každý deň, tak si to vychutnaj. Ja som hľadal tri roky a verím, že samotná lokalita bude mať za 10-20 rokov minimálne 5 x vyššiu cenu.
Maklérom som sa vyhýbal, ale tým, s ktorými som prišiel do styku som jasne povedal, že hľadám výnimočnú lokalitu a nech mi volajú len vtedy keď nájdu presne to, čo hľadám.
Postupne som zistil, že najväčšie skvosty sa ani nedávajú do inzerie, ale idú na priamu ponuku potenciálnym klientom. Takže sa oplatí mať i rozhodené siete, ale tak, aby ťa agenti neotravovali a neskúšali Ti predať hocičo. To sa potom zblázniš z dvíhania telefónov.
Napíš si na papier bod po bode presne to, čo hľadáš. Keď si stanovíš presné kritéria, zistíš, že nájsť niečo ideálne je problém. Či to budeš chcieť prenajímať, alebo raz predať - cena bude rásť s kritériami, ktoré teraz pri kúpe naplníš.
Napr. pri byte nekupuj prvé a posledné poschodie. Na prvom sa ľudia necítia bezpečne. Na poslednom je v lete teplo a v zime zima. Bez výťahu je najlepšie druhé a tretie poshodie. Pozeraj na dispozíciu. Ľudia majú radi slnečné a presvetlené byty, pekný výhľad, zeleň, blízko do centra atd. Tehla je tehla. Panel je panel. Velmi dôležité kritérium je parkovanie. Atď. Atď. Stačí keď budeš rozmýšlať ako náročný klient a na všetko prídeš.
Posurfuj, ktoré servery sa oplatí sledovať a denne ich sleduj. Pri bytoch si pametám ako dobré http://www.topreality.sk/" onclick="window.open(this.href);return false; a http://www.byt.sk/" onclick="window.open(this.href);return false;
Drž sa.

P.S. po jednom roku hľadania som mal lepší prehľad než ktorýkoľvek maklér. To sa už oni mňa pýtali, keď potrebovali zohnať niečo špecifické pre svojho klienta. A oceňovanie sa Ti do krvi dostane tiež rýchlo. Hlavne, keď budeš v cene zohľadňovať všetky kritéria.

[emr]

Suhlasim. Moj casovy ramec na rozumnu hypo je obmedzeny do konca roka, potom uz ten statny prispevok pre mladych nevybavim.

A nuze podme od teorie do praxe, kde si kupil, co si kupil? Ktoraze je to ta lokalita ktora pojde hore? Len nech to nie je ruzinov

[JUGGLER]

Ja nežijem v BA. Musíš sa pýtať blavákov, najlepšie rodených a ešte lepšie takých, čo sa už kúpou bytu zaoberali. Alebo rovno vyspovedať nejakého skúseného realiťáka.

[Pette]

emr - lokality? ak to chces prenajimat, tak blizko biznis centier alebo VŠ.

teda - okolie Ruzovej doliny, zaciatok Karlovej Vsi, domy oproti Auparku.

Urcite nevahaj a urob si 10-15 prehliadok bytov, hned uvidis, kde sa hybe priemer cien a ponuky. Potom hladaj diamanty. Vela stastia:)

[emr]

lokality cca ako hovoris, este dobra lokalita je okolie Polusu.

Furt ale vaham ci byt ano alebo nie. Ono takmer urcite ceny bytov pojdu najblizsich 5 rokov dole (v realnych cenach) a to sa bude tykat aj najmov. Najmy ako dividendy okolo 4% je realizovatelne, ale pri ocakavanom negativnom trende nehnutelnost (v realnych cenach tipujem 10-30%) to je furt slaba naplast. S tymi dividendami mozno budem aspon celkovo na nule. Zial, ako neprofik v investovani lepsiu moznost momentalne nevidim, takze uz vehementne obhliadkujem

[Pette]

Okolie Polusu moze byt, je tam hodne kancelarii... (osobne k tej lokalite nemam vztah, teda nespominam).

Byty dole pojdu, otazne je ci tak vyrazne - take, ktore hladas - 2 izbove za rozumnu cenu, teda tie, ktore sa najviac realne kupuju.
Pri velkych 4-5 izbovych, mezonetoch atd je ten pokles za posledny rok vyrazny.

[filip glasa]

Zial, ako neprofik v investovani lepsiu moznost momentalne nevidim

a termiňák? Výnos rovnaký a nominál termiňáku dole nepôjde. A tých 5 rokov si byt kúpiš lacnejšie.

[emr]

a termiňák? Výnos rovnaký a nominál termiňáku dole nepôjde. A tých 5 rokov si byt kúpiš lacnejšie.

Ani bankam ani statu za sucasnej situacie neverim, ze tie prachy tam mam bezpecne ulozene, najma teda ze inflacia nebude coskoro vyssia ako urok a ze stat ako taky dokaze nieco garantovat ked ma problemy sam so sebou.

[JUGGLER]

Súhlas s *Filipom. Teraz treba peniaze podržať v bezpečí. Keď kríza vypukne, zmrzne trh s realitami ( stop úverom, strach o prácu, developeri krachujú atď.) a ponuka preváži nad dopytom = ceny pôjdu dole....vtedy bude ten správny na výhodnú kúpu bytu ( čiže premenu peňazí na tovar = ochrana pred potenciálnou hyperinfláciou )

[filip glasa]

najma teda ze inflacia nebude coskoro vyssia ako urok

a v tom byte budeš mať úrok vyšší ako inflácia? V oboch prípadoch budeš mať výnos (úrok) zhruba rovnaký. Na termiňáku ti nominálna cena zostane rovnaká. V byte ti nominálna cena do 5 rokov klesne (ako sám píšeš).
Netreba vysokú matematiku na to, aby si si spočítal, ktorá z týchto dvoch variant bude na tom lepšie.
Nechápem ako si niekto môže kúpiť byt ako investíciu a zabezpečenie proti inflácii napriek tomu, že sám vie, že nominálna cena bytu o 5 rokov bude nižšia ako dnes.

Keď sa bojíš inflácie a krachu eura, tak si vyber aktíva, ktorých cena porastie, alebo sa aspoň vyrovná inflácii. Ale nie byt, kde sám tvrdíš, že cena klesne. Veď si ho kúp až o tých 5 rokov.

[emr]

to co hovorite ma racio, vsak preto to este stale zvazujem.
Ten jeden extremny scenar mi ale ten terminak nevykryje, a to napr. velmi vysoku inflaciu, krach bank, krach eura, doba nelikvidity pocas ktorej bude vysoka inflacia, pripadne stat sa rozhodne spravit "solidarny" haircut na vsetkych vkladoch apod. Papieriky kryte nejakym "statom", ktory sam ma dlh 2nasobok toho co dokaze za rok vybrat na daniach je velmi slaba garancia. Sice sme si na nu zvykli, ale rychlo sa moze stat iluziou.
Pri takomto scenari mam istotu iba s nejakym realnym statkom, ktory ma nejaku skutocnu hodnotu. Z tohto pohladu je ta nehnutelnost bezpecna vo vsetkych moznych scenaroch aj ked mozem realizovat miernu stratu; terminak v jednom extremnom scenari moze byt vyrazne stratovy.
Najradsej by som to dal do niecoho ineho hmatatelneho, neviem vsak celkom coho, orna poda a podobne extremy su pre mna ako mestana spanielska dedina.

[filip glasa]

Ten jeden extremny scenar mi ale ten terminak nevykryje

Časť peňazí daj pre tento prípad do zlata.

[dulinka]

http://www.kitco.com/scripts/hist_chart ... graphs.plx" onclick="window.open(this.href);return false; nech si kazdy urobi nazor

[Rokosák]

Mas inu motivaciu ako penaznu pre prenajimanie bytu? Tusim sa Ti paci Petrzalka. Aj mne, ale Ruzinov viac.

[marco]

emr - vela stastia, podla mna ak do toho pojdes s chladnou hlavou - co myslim, ze ides,- tak sa da urcite zohnat v BA aj zaujimavy investicny byt.

neodpustim si ale jednu vec na margo toho geta ako si napisal - v lamaci je oproti petrzalke byvanie ovela prijemnejsie (z mojho pohladu), zijem tiez v BA IV. a momentalne prave lamac ma podla mna najzaujimavejsie ceny v ramci obvodu - nastavali sa tu aj nejake novostavby. takze ja by som to urcite nevylucoval. hlavne ak ti prave aj lokalita nic nehovori, kedze ide o investicny byt. papierovo z hladiska prenajimatelnosti je petrzalka zaujimavejsia, ale je ovela vyssia aj ponuka !

[jaroslav80]

...
Papieriky kryte nejakym "statom", ktory sam ma dlh 2nasobok toho co dokaze za rok vybrat na daniach je velmi slaba garancia. Sice sme si na nu zvykli, ale rychlo sa moze stat iluziou.
Pri takomto scenari mam istotu iba s nejakym realnym statkom, ktory ma nejaku skutocnu hodnotu. Z tohto pohladu je ta nehnutelnost bezpecna vo vsetkych moznych scenaroch
...

Az na to ze nespocetne krat v historii sa stalo, ze stat zabavil/prerozdelil nehnutelnosti. Pripadne este viac zmatene zakony alebo nepokoje v tejto krajine znehodnotia nehnutelnosti na minimum.

[Rokosák]

Ako moze stat znehodnotit nehnutelnosti a kde budu ludia byvat? Nie je to nahodou tak, ze ceny nehnutelnosti sa pohybuju hore aj dole? Obcas kvoli vplyvu statu, obcas kvoli inym subjektom, napriklad bankam a obcas kvoli geopolitickym ci prirodnym udalostiam.
Vzhladom na uzitkovu hodnotu nehnutelnosti (ospravedlnujem sa za marxisticky vyraz ) je fluktuacia cien nehnutelnosti nizsia ako u akcii, komodit, derivatov ci dokonca dlhopisov. Dokonca i hotovosti, ktora inflaciou straca na hodnote co neplati pre nehnutelnosti.

[Pette]

Rokosák - velmi jednoducho, bum statom dotovana hypoteka pre mladych a bum ho, 1-2 izbove byty co tam spadaju su zrazu drahsie. atd.

samozrejme, v nasich podmienkach to nerobi masivne zmeny ceny.

[jaroslav80]

Ako moze stat znehodnotit nehnutelnosti a kde budu ludia byvat?

Hotovost od teba zoberu v kazdom obchode, na kazdej benzinke a radi ti vymenia za tovar.

Tvoje tazko kupene domnele vlastnictvo nehnutelnosti je v skutocnosti len zapis v databaze v katastralnom urade. Ak sa vyhroti situacia, stat si s nim moze urobit co chce. Ked sa ti nebude pacit, pridu uniformovani chlapkovia s pistolami a vysvetlia ti situaciu. Ak si nenechas, pridu ini so samopalmi a zavru alebo zlikviduju ta.

Vraj sa podobne stalo uz aj v minulosti.

[rmaly]

trosku cierneho humoru - proste taka "Akcia B" b (teda druha v poradi)...

[piramos12]

Zaujímavo ste sa tu rozhovorili Ja by som pridal možno jeden postreh s mojimi skúsebisťami s touto realitkou arec.sk . Nemal som s nimi problémy. A k tomu vysťahovaniu No, neviem nakolko sa dá taká vec považovať za možnú v blízkej (10 rokov) budcnosti

[DIDI]

Byt v BA? Pfúúha, tak to máš teda z čoho vyberať. A tie "prívetivé" ceny..No prosto jedným slovom krása a ešte lepšie pekne povedané, fakt máš čo robiť. Prajem ti veľa šťastia. Bratislava je krásna až na tú stanicu Myslím, že z toľkých možností, si budeš vyberať ale ešte veľmi dlho

[Rokosák]

Nove byty sa nepredavaju. Predava sa prislub dodania holobytu neznamej kvality a v neznamom termine. I ked poznam viacere pripady ked to kupujucim vyslo fantasticky, ja by som do nepostavenej budovy neinvestoval. Je podstatne viac neznamych ako v existujucom panelaku. Dokonca i v case dodania holobytu.

Menej riskantne je pockat az sa byt postavi. Moze to byt drahsie, ale menej riskantne. Zatial treba vytvorit rezervu.

Takisto pozor na urokovu mieru. Plati docasne, ako to spomina aj George1.

[jogo]

To signalizuje že situácia s nehnuteľnosťami už vybočila z normálu. A napriek tomu že sám investujem do nehnuteľnosti, a som zástanca investície do nehnuteľnosti, súčasná situácia mi už signalizuje abnormálny stav a značné varovanie.

Keby som takto vyhodnotil situaciu na akciovom trhu, tak by som svoje portfolio este dnes predal a siel do cashu. A po nejakom poklese cien akcii znova nakupil.Ako vsak zareagujes na danu situaciu ty, ako investor do nehnutelnosti?

[emr]

pekne ste tu zmrtvychvstali 4 a pol rocne vlakno

k uplne povodnej teme, aby sme vyhodnotili povodny zamer a trochu nostalgicky zaspominali: kupil som 1i byt, cena odvtedy narastla cca o 30% plus to generovalo 4% cisty rocny vynos z najmu. Zamer vtedy bol najma hedge voci krachu eura (co znie v retrospektive trochu usmevne). Vacsina rastu trhovej ceny nastala za posledne 2 roky, asi vsetci vieme preco. V retrospektive lutujem ze som nekupil 3 izbak.

A to co vidime v sucasnosti je bublina sposobena lacnymi peniazmi (a teda lacnymi hypotekami). Len zatial nevidim ze by tie ceny boli velmi reflektovane v oficialnych NBS statistikach. Realne aspon co sa tyka bratislavy, tak tych 25% za posledne 2-3 roky to slo hore a podla mna nepojde dole pokial nepojdu hore hypoteky (asi tak skoro nepojdu), alebo nepride nejaky regulacny zasah (asi nepride) alebo strata dovery v trh (nejaka kriza, alebo jej vidina, napr. brexit je toho naznakom).

[Pette]

Byt z papiera by som kupil MAXIMALNE u najvacsich, zavedenych developerov. Aj to velmi opatrne. Nie je nad pristup prist do hotoveho, obyvaneho bytoveho domu a kupit ako stoji a lezi.

priklad podvodu - http://www.ceresne.sk/" onclick="window.open(this.href);return false;

Realita je oploteny pozemok, kde este ani len nekoplo lopatou do zeme.

[emr]

Byt z papiera by som kupil MAXIMALNE u najvacsich, zavedenych developerov. Aj to velmi opatrne. Nie je nad pristup prist do hotoveho, obyvaneho bytoveho domu a kupit ako stoji a lezi.

priklad podvodu - http://www.ceresne.sk/" onclick="window.open(this.href);return false;

Realita je oploteny pozemok, kde este ani len nekoplo lopatou do zeme.

ceresne vraj zacinaju stavat http://reality.etrend.sk/byvanie/ceresn ... tavat.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Hotove vs papierove
Ak chces ist do hotoveho, okrem rizika ktore spominas musis pocitat s istotou ze preplatis oproti papieru 20% za ten isty byt a pri dnesnej konjukture to o 2 roky moze byt aj 30%. Okrem toho pri kupe z papiera mas vacsiu moznost vyberu dispozicie. Rizika je mozne minimalizovat (dobry developer, dobre financovanie [max 10-20% az do kolaudacie, nie vagabundi co pytaju 80%]). V predpredaji kupujes dalsich par percent dole akurat za to ze si rychly a informujes sa dopredu.

UPDATE: pozeram tie ceresne, financovanie je 2500 rezervacka + 10% na zaciatku. Zvysok az po kolaudacii. Ake riziko sa oplati podstupit za p.a. vynosy v desiatkach percent?

[janula]

svojho casu som citala o projekte v Trende, v diskusii sa vyjadril predstavitel firmy, ze zarucuje, ze byty budu nebytovymi priestormi len z titulu uzemneho planu a nie z titulu svetlotechniky; treba si preto zistit, ci tam budu byty alebo nie....v pripade nebytovych priestorov je pri naslednom predaji vzdy cena nizsia (nehovoriac o potencialnych problemoch s hypotekou apod.)

[Pette]

UPDATE: pozeram tie ceresne, financovanie je 2500 rezervacka + 10% na zaciatku. Zvysok az po kolaudacii. Ake riziko sa oplati podstupit za p.a. vynosy v desiatkach percent?

Ked chces spekulovat a nie realne byvat, tak OK, odlozis si niekde peniaze voci zmluve...

Este stale ale vacsina ludi hlada byvanie, nie potencialny zarobok.

[iceberg8]

taky developing by sa aj mne pacil, postavim bytovku, len ete neviem kde, nemam pozemok, nekupite ?


ano, to je chory trh.. hlavne na sro s imanim 5000eur

[peter tomendal]

Ak hľadáte pekný byt v Bratilave. Pozrite sa na nové byty v Rači Zlaté krídlo, kamarát tam teraz kúpil, veľmi sa mi páči celý komplex.

[iceberg8]

mne to skor pripomina koncentrak, alebo nejdu ksefty, nepredava sa to, treba spamovat ?
menej agresivna otazka - cim sa lisi dany komplex, aby som kupil byt tam a nie zo 150 inych komplexov ktore rastu v BA ?

[emr]

Nova registracia, prvy prispevok a hned zjavna reklama. To je rovno na ban.

[McCloud]

Zdravim,

sice uz hodne stara tema, ale viac dobrych rad a info.. a zhoduje sa s mojou temou.
Tak snad tu este par ludi je aktivnych

Z toho co citam, je lepsie obchadzat maklerov a hladat vsetko sam aj kontaktovat majitelov priamo ?

Mam takmer nulove skusenosti s nehnutelnostami a celkovym stavom trhu v Bratislave.. ist cez maklera, aj ked to vyjde drahsie, mi prislo ako celkom vyhodne.. kedze vybavi vsetky papiere a legislativne veci okolo kupy.
Ale samozrejme mu ide v prvom rade o jeho vlastny profit.

V zkratke moja situacia:
Robim v zahranici, v Bratislave chcem kupit byt za ucelom investovania - ci uz ho dlhodobo prenajimat, obratom predat za drahsie alebo zrekonstruovat a predat.

Je mi jasne, ze je nevyhnutne mat dobry prehlad o aktualnej situacii na trhu - vybrat byt, ktory je podceneny, alebo najst taky, ktoreho sa majitel potrebuje (a nevie) surne zbavit. V dobrej lokalite, ktora ma potencial do buducna. Kde ceny nehnutelnosti budu stupat samy od seba + kde je velky dopyt po prenajme.

Idealne by som prenajimal zamestnanym ludom so slusnym prijmom, z pochopitelnych dovodov. Radsej kupit drahsi "high end" byt, ako kupit nieco lacne a prenajimat vysokoskolakom za lacno, kde je riziko, ze nebudu platit vcas a este ho aj znicia.

Ti skusenejsi, co ste uz kupovali nehnutelnost za tymo ucelom, ako by ste postupovali ?

Rozmyslam som aj nad tym cely research trhu outsourcovat..

Vdaka.

[emr]

Ad kupa + prenajom: momentalny vynos z prenajmu je tak 4% p.a. brutto ak dobre kupis a budes kontinualne prenajimat. T.j. vynos slabucky, ale lepsi ako 0% na ucte. Si v zahranici, to ti komplikuje proces prenajimania. Teoreticky mozes najat firmu ktora ti to cele obhospodari (potom ale pocitaj cast uz ajtak slabeho vynosu dole)

Ad kupa+obratom predat za drahsie: v tvojej situacii nema vyznam skusat, mas na trhu stovky ad-hoc hracov (realitky) a par desiatok specializovanych hracov, ktori toto robia na plny uvazok a maju know how, rychlost, kontakty a more kešu.

Ad kupa+rekonstrukcia+predaj: nema vyznam skusat, rovnake problemy ako predosly bod + zohnat dobrych majstrov na rekonstrukciu za dobru cenu je dnes takmer nemozne + kedze ty si mimo SR tak uplne nemozne + nemas ako na to dohliadnut. Profi firma na rekonstrukciu ktora to cele obeha sa neoplati - zozerie ti cely potencialny zisk.

Ad research outsourcovat: ten kto ma know how, bud uz kapital ma, alebo pozna niekoho s kapitalom a sam uz horeuvedene biznis cases realizuje a zaraba pre seba, namiesto posunutia svojej expertizy niekomu za par supiek.

T.j. v tvojom pripade prichadza do uvahy len prenajom, na to treba ale aspon dobre kupit. Ak si clovek ktory doveruje inym, mozes to hodit na maklera a dufat ze si narazil na schopneho a dobre ti poradi. Klasik hovori ze clovek ma investovat do toho comu rozumie, takze aj ten prenajom a trh v BA by si si mal predtym trochu checknut.

A mas tu este wildcard ze nikto nevie co bude s cenami nehnutelnosti o cca 2 roky a neskor. Sme na historickom vrchole uz myslim, a ak sa ekonomika pototo, ako zacinaju byt prve signaly v USA, tak o 2 roky moze nastat stagnacia az pokles cien nehnutelnosti, cize hodnota tvojej prenajimanej nehnutelnosti moze klesat.