Ako-investovať - fórum

v podrobnom reporte orca sú vidieť ceny, výnosy obsadenosť ich konkrétnych nehnuteľností:

http://www.orcogroup.com/Files/public/d ... 1_2010.doc" onclick="window.open(this.href);return false;

Zdravim,

trochu by som chcel osviezit tuto temu pri vyroci tohto clanku http://www.ako-investovat.sk/index.php/ ... -nevyplati" onclick="window.open(this.href);return false; z mája minuleho roka.

Z DLHODOBEHO hladiska by som chcel pouzit prave tento clanok http://www.ako-investovat.sk/index.php/ ... -nevyplati" onclick="window.open(this.href);return false; a pouzijem par veci, ktore povazujem za pravdive, resp. vysoko pravdepodobne..

"Převis poptávky postupně přešel v převis nabídky, tudíž ceny bytů začaly klesat a mají před sebou pravděpodobně ještě dlouhou cestu dolů. Na růst nad inflací můžeme na dobrých dvacet let zapomenout."

"Co je však ještě důležitější, pohádky o dlouhodobém růstu cen nemovitostí jsou minulostí. Doba se změnila. Žádná 3% nad inflaci, jak tvrdí nedávná studie společností Hyposervis a Deloitte. Čeká nás v České republice a v podstatě v celé Evropě minimálně dvacet let, kdy vývoj cen residenčních nemovitostí bude zaostávat za inflací."

Skusenosti z Japonska
"Od roku 1990 tam ceny nemovitostí klesaly 14 let v řadě po sobě a dodnes jsou zhruba 40% pod úrovní z roku 1990. Proč? Vytvořila se tam v předcházejících desetiletích obrovská cenová bublina. A hádejte co ještě. Japonsko se potýká se stejnými demografickými problémy jako Evropa, pouze má o pár let náskok."

Ak sa v nieco mylim, prosim v klude ma doplnte, vyvratte dakymi argumentami. Vdaka

A teraz z KRATKODOBEHO hladiska.

Ako voditko moze pomoct clanok http://reality.etrend.sk/byvanie/byty-l ... euro.htmly" onclick="window.open(this.href);return false;

Hovori sa samozrejme o POKLESE
Kým v Bratislave a Košiciach bol iba symbolický, v Prešovskom kraji dosiahol dve a v Banskobystrickom dokonca 5 percent. Prekvapuje to najmä preto, že tieto regióny patria k najviac trpiacim nezamestnanosťou.
Kraj Banská Bystrica je pritom najmenej postihnutý poklesom cien nehnuteľností v celej krajine, z vrcholu zlacneli iba o 8,55 percenta a v súčasnosti sú už na úrovni Žilinského kraja, jasne drahšie ako bývanie v Nitrianskom i Trenčianskom kraji.

V konecnom dosledku chcem zistit vyhliadky moznych cenovych posunov pre stare byty na Slovensku vzhladom na situaciami s tym mnozstvom novostavieb a aby som bol uprimny - moznost vyvoja cien starych bytov konkretne v Trencianskom kraji. (Akurat rozmyslame ci predat prave teraz ked sa pad viacmenej ZASTAVIL)

Problem je ten, ze nie sme priamo z Trencina a tak nemam taky prehlad, ale je zrejme ze je tam strasne vela novostavieb. Vid. napr clanok http://reality.etrend.sk/realitny-bizni ... torov.html" onclick="window.open(this.href);return false;

alebo vsetko co sa deje v Trencine http://reality.etrend.sk/reality-vysled ... =UTF-8#897" onclick="window.open(this.href);return false;

Ocakava tu niekto nieco ako druhe prasknutie bubliny? Vzhladom aj na vyvoj v EU (PIIGS) aj na to obrovske mnozstvo nepredanych bytov v novostavbach (banky nemozu drzat developerov donekonecna )



PREDAVAT?

aká druhá bublina? Stále sa predsa vyfučuje tá prvá.

byty nie sú tak volatilné ako akcie, keďže sa neobchodujú na burze. Ak rast cien trvá roky,až desiatky rokov, tak pokles tiež. Inflácia a PIIGS s tým nemusia mať až tak veľa spoločného. Môžu to byť len spúšťače. Ceny bytov sa len musia prispôsobiť tak, aby vyšiel nejaký rozumný pomer výnosu z prenájmu a rozumný pomer k platom.

Keď to máš na kšeft, tak sa ti oplatí predať. Veď sme len kúštik od vrcholu. Ale ak v tom byte bývaš, tak si tak či tak budeš musieť kúpiť iný, takže v tomto prípade to asi neni najlepšie riešenie.

Aukce bytů podruhé a opět žádný velký zájem
Druhá aukce pražských bytů a rodinných domů přilákala o polovinu méně zájemců než ta první loni v prosinci.

a zase sa to developerom nepodarilo....a ze

"Český trh na to není připraven,"

...myslim, ze niekdo iny nie je pripraveny na realitu

http://hn.ihned.cz/c1-43887710-aukce-by ... elky-zajem" onclick="window.open(this.href);return false;

limitná cena 10% pod katalógovou - to tam tí developeri ani nič nemuseli ponúkať.

investovat do nehnutelnosti v ramci krizy sa oplati.

ceny nehnutelnosti vyrazne klesali od 2008. a od januara 2010 to uz zase rastie.

ti co kupili nehnutelnosti v druhej polovici 2009 dopadli asi najlepsie.
takisto klesaju ceny nehnutelnosti aj v zahranici ako napr. cyprus, chorvatsko a pod.

zaujimavy clanok na investovanie je aj na stranke http://www.negotreal.sk

balci napísal: ceny nehnutelnosti vyrazne klesali od 2008.

ze som si to vôbec nevšimol:
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... anie-za-sr" onclick="window.open(this.href);return false;
Máte málo roboty v realitke, že?

vyvoj cien nehnutelnosti vo svete za cca posl. rok + vyvoj cien v USA -mestach ( 1Q09-1Q10)

vyberam: Cina +68%, USA : +2,3 , Slovensko -8,3%, Ukrajina:-34,7

http://www.investicniweb.cz/alternativy ... /?strana=2" onclick="window.open(this.href);return false;

balci napísal: ceny nehnutelnosti vyrazne klesali od 2008.

filip glasa napísal:
ze som si to vôbec nevšimol:
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... anie-za-sr" onclick="window.open(this.href);return false;

Balci má v podstate pravdu, že ceny výrazne klesali od 2008.
Podľa nbs rast cien dosiahol vrchol v 2. a 3 kvartáli 2008.
Pokles dosiahol vrchol v Q4 09 a Q1 10...ale v podstate sa to drží na jednej úrovni už jeden rok.

Sme zhruba na úrovni cien v 2007 , kedy sa ceny od 2002, teda za 5 rokov zdvojnásobili.

Môžeme teda konštatovať, že ceny momentálne stagnujú.
Balci síce tvrdí, že rastú, ale aj v tom môže mať pravdu.
Banky hlásia oživenie na trhu hypoték a nezabudnite, že Q4 09 a Q1 10 bola zima - tuhá zima. Q2 10 je jarný kvartál a aj najlepšie obdobie na nákup realít.
Som zvedavý na Q2 10. Tipujem mierny rast, prinajhoršom stagnáciu.

A ešte jedna vec sa mi vidí. Že Bratislava nebude najbližšie obdobie líder ako kedysi. Mala by stagnovať najviac, keďže je tam najviac nových, nepredaných bytov.

Balci má v podstate pravdu, že ceny výrazne klesali od 2008.

17% za dva roky. Nič výrazné sa mi na tom nezdá.

filip glasa napísal: -17% za dva roky. Nič výrazné sa mi na tom nezdá.

Podľa mňa je to dosť. A koniec výrazného poklesu.
Už nikdy nebudú nehnuteľnosti u nás tak lacné.

(Jedine keby sme šli ďalej dolu vodou ako za Fica = ďalší nárast nezamestnanosti, zvýšenie zadĺženia, zvýšenie daní, rozkrádanie verejných financií atď...)

Rast cien nehnuteľnosti:

2003 +40%
2004 +15%
2005 -11%
2006 +17%
2007 +23%
2008 +22%
2009-2010 -15% (-17% od vrcholu po minimum)

S Ficom ten pokles nemá nič spoločné.

17% je pokles za dva roky a to neni nič extra. Tie čísla čo si uviedol ukazujú nadpriemerný rast. Na to aby sa to dostalo do priemeru (cca 5% p.a.) musia ceny nehnuteľností nejakú dobu stagnovať, alebo klesať.
Prípadne si zober pomerové ukazovatele cena/nájom a cena/plat. Tiež to nevyzerá moc ružovo.

Už nikdy nebudú nehnuteľnosti u nás tak lacné.

Keď boli pred tromi rokmi, môžu byť bez problému lacnejšie aj o rok.

OK.
Uvidíme.
Porovnávanie nášho trhu s bublinami vo vyspelých krajinách.. hm.. to je podľa mňa neporovnateľné.
Ceny stavebných materiálov sú na minimách, ceny práce už nemajú rezervy a nehnuteľnosti - to nie sú autá, ktorých počet zdvojnásobíš a hotovo.
Ja tvrdím, že náš trh bývania je tak úbohý a nedostatočný, že ponuka nemôže dlho prevyšovať dopyt.
Čas ukáže, kto mal pravdu.

V 2008-2009 som tipoval pokles cien a na 2010 a ďalej tipujem stagnáciu, alebo rast. Z toho vyplýva, že teraz je dobrý čas na trpezlivú a rozvážnu kúpu.

Nemusí to vyjsť ak by sa parametre ekonomiky a trhu práce i naďalej prudko zhoršovali.
Má to veľa spoločné s Ficom. Ak bude prudký prepad, tak len preto, že pre ekonomiku neurobil nič.
Všetci začali v kríze šetriť, len štát a mestá zvyšovali výdavky a teraz plačú, že to nejde ináč ako na dlh.

Povedzte, čo tipujete vy, aby to nebolo o prázdnych rečiach a po čase uvidíme kto mal pravdu.

JUGGLER napísal:Porovnávanie nášho trhu s bublinami vo vyspelých krajinách.. hm.. to je podľa mňa neporovnateľné.

neporovnavam, davam to sem len na zamyslenie ked tvrdis ze "Už nikdy nebudú nehnuteľnosti u nás tak lacné."
podla mna kludne mozu. suhlasim s filipom.

Tak si tipnite, boys.

Vžite sa do situácie kupca, alebo predávajúceho a vyslovte názor.
Pokles - stagnácia - či rast?
Kúpili by ste, či čakali?
Predávali, či čakali?

urcite by som teraz nekupoval
1. ceny su stale vysoke (po tych +20% rocne -17% je nic)
2. nevidim ziaden katalyzator

Má to veľa spoločné s Ficom. Ak bude prudký prepad, tak len preto, že pre ekonomiku neurobil nič.
Všetci začali v kríze šetriť, len štát a mestá zvyšovali výdavky a teraz plačú, že to nejde ináč ako na dlh.

No veď práve to že štát nešetril držalo ceny vyššie než by boli pri šetrení. Šetrná vláda by dávno zrušila dotácie hypoték, stavebka, SFRB, predražené ďiaľničné zakázky atď. To by sa odrazilo jednak v nižšom HDP a jednak v menej roboty pre stavbárov a teda nižších cenách prác aj materiálov. A presne toto (šetrenie) ešte len príde. A na ceny nehnuteľností to bude mať negatívny vplyv (pre investorov). Pre kupujúcich bude zlacnenie samozrejme pozitívne.

Porovnávanie nášho trhu s bublinami vo vyspelých krajinách.. hm.. to je podľa mňa neporovnateľné.

Čo je na tom neporovnateľné? Tam bublina musí splasnúť, ale u nás nie? U nás môže byť bárs jaká bublina a skoriguje to len pokles o 8% po dva roky?

To že máme nižší priemer bytov na občana oproti priemeru EU je dané tým, že sme jednoducho chudobnejšia krajina ako priemer EU a nemáme na to, aby tu mohli mať občania toľko bytov. Výrazne sa to môže zmeniť len spolu s rastom platov. Čo pri šetriacej vláde moc do úvahy nepripadá.

Ci je alebo nie je volakde bublina sa da zistit podla ukazovatelov typu price-to rent alebo price to earnings ratio (principialne podiel ceny nehnutelnosti a ceny za ktoru by sa dala prenajat), len na to by tu musela byt statisticka baza, nenasiel som nikde statistiky cien prenajmov...posledna analyza NBS na tuto temu je z 1.stvrtoka 2008 http://www.nbs.sk/_img/Documents/PUBLIK/MU/08_05.PDF" onclick="window.open(this.href);return false;
kedy je vidiet jasne signaly prehrievania (ceny bytov rastli ale ceny prenajmu nie, rovnako nerastol ani hruby disponibilny prijem obyvatelstva s ktorym sa da cena bytov tiez porovnavat).

Nemam cas sa tym zaoberat, ale pre zaujimavost sa da price to rent ratio z roku 2002 vypocitat z tychto dat:
http://www.enoviny.sk/?sekcia=3&uroven= ... =2&area=99" onclick="window.open(this.href);return false;

a porovnat s dnesnym odtialto:
http://reality.server.sk/cenova-mapa/" onclick="window.open(this.href);return false;

tak pre 1izbovy byt v Bratislave mi vychadza price to rent:
2002: 1125000/(9100*12)=10.3
2010: 73302/(414*12)=14.7

navratnost 14.7 roka zodpoveda zhruba 5% p.a. a to bez pocitania nakladov co si myslim ze je tak na hranici rentability. Cize ked sa na to clovek pozrie ocami investicie, tak v tomto pripade sa mi zdaju ceny este vysoko.

Keby som mal kupovat nehnutelnost, tak by som musel podrobne analyzovat konkretnu ponuku, v ziadnom pripade sa neda povedat ze kupujte/predavajte teraz cokolvek.

Moj vseobecny tip na najblizsie 2 roky je vzhladom na ocakavanu stagnaciu/pokles prijmov obyvatelstva pokles priemernych cien o dalsich -10%, cize 5% rocne. Hypoteky sice budu dostupne, ale nebude pre koho, dokoncenych bytov bude ako maku, zacnu sa vo vacsej miere realizovat nutene predaje pod cenu u bank zalozenych nehnutelnosti (nemyslim neplaticov hypotek, ale developerov nesplacajucich uvery).

celkovo stagnacia, novostavby mierne down. Niekto urcite zacne zlacnovat.

navratnost 14.7 roka zodpoveda zhruba 5% p.a. a to bez pocitania nakladov co si myslim ze je tak na hranici rentability.

Celoslovenský priemer neviem, ale v Bratislave na konkrétne byty je ten pomer ešte nižší ako 5%. Úplne bežne 3-4% p.a v hrubom. Tak isto pomer cena/ročný plat neni až taký úžasný.

Mám rozrobenú štatistiku za viacej rokov. Popočítam to a hodím do článku.

. .o 4% viac ako v hviezdnom 1. polroku 2008


http://financie.etrend.sk/banky/slovaci ... rizou.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Robo11 napísal:Vdaka za radu.
Ked ta dobre chapem , tak do miliona odporucas priamu inveticiu do nehnutelnosti. Treba sa vsak vediet trochu orientovat v cenovych relaciach , predpokladanom vyvoji v danej lokalite,... Preto by som preferoval investovat prostrednictvom Fondu do nehnutelnosti na Slovensku.
Viete poradit ??

V dnešnej dobe sú už niektoré Realitné spoločnosti, ktoré
vytvárajú spločné kontá z viacerých súkromných vkladov na
investovanie do vybraných nehnuteľností
ktoré slúžia ďalej na predaj ale už z určitým ziskom,ktorý sa ďalej
rozdeluje prípadne sa časť z neho ponechá na ďalšíu investíciu

uz som asi dlho nepozeral ponuky v realitkach... som myslel, ze je kriza a ceny padajuuu

Cena
200.600,00 EUR (6.043.275,60 SKK)


Vlastnosti
Kategória: 2 izbový byt / Predaj
Lokalita: Drieňová, Ružinov
(Reality okres Bratislava II)
Plocha:
úžitková plocha 51 m2
Identifikačné číslo: 2005
Aktualizácia: 3.8.2010 12:19:15

http://www.topreality.sk/1-rk-predame-2 ... 89999.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Zajtra zverejní NBS ceny za 2 kvartál, tak som zvedavý.
Hypo stúpajú, tak počítam, že sme sa už odrazili od dna.

jug, aj veris ze je to trvalejsie odrazenie od dna?

Hypo stúpajú, tak počítam, že sme sa už odrazili od dna.

stúpajú rýchlejšie preto, lebo sú nižšie ceny. Ak by ceny znova začali stúpať, tak hypotéky spomalia. Tam nie je priama úmera, že by sa mali ceny odraziť od dna, lebo rýchlejšie stúpa počet hypotéky. Hypotéky stúpali kontinuálne celý čas a to aj počas pádu cien bytov:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... oj-hypotek" onclick="window.open(this.href);return false;
Rozdiel bol len v rýchlosti.

JUGGLER napísal:Zajtra zverejní NBS ceny za 2 kvartál, tak som zvedavý.
Hypo stúpajú, tak počítam, že sme sa už odrazili od dna.

tak este nie, aj ked v Blave sa pokles uz takmer zastavil, ceny stupli v ZA a BB kraji.
http://ekonomika.sme.sk/c/5492136/meter ... kraji.html" onclick="window.open(this.href);return false;

kompletne data:
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... anie-za-sr" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... ytu-a-domu" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... dla-krajov" onclick="window.open(this.href);return false;

V medzikvartálnom porovnaní vykázali priemerné ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku pokles o 0,23 percenta. V prvom štvrťroku v porovnaní s posledným minuloročným kvartálom priemerná cena metra štvorcového na bývanie poklesla len veľmi mierne, a to o 0,08 percenta.

To je OK. Dno. Stagnácia. Najlepší čas na nákup.

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... anie-za-sr" onclick="window.open(this.href);return false;

Čítajte viac: http://ekonomika.sme.sk/c/5492136/stvor ... z0vlLbEv2E" onclick="window.open(this.href);return false;

Juggler - prve dno. Dalsie budu nasledovat.

Pette napísal:Juggler - prve dno. Dalsie budu nasledovat.

Nebudú.
Nemáme na to trh.
Jedinou výnimkou by bolo, keby sa vrátila kríza. Tá je zatiaľ zažehnaná.
Jednoznačne pozorujem, že realitný trh sa pohol.
Najprv sa znižovali ceny a kupci sa vytratili. Teraz sa kupci vrátili a berú za znížené ceny. Vykúpia, čo je na trhu a ceny sa znova, ale tentoraz pomaly začnú dvíhať.

JUGGLER napísal:Najlepší čas na nákup.

najlepsi cas na nakup bol v amerike ked sa dali kupit nehnutelnosti za ceny z roku 1995 - vymazany 15 rocny bull market.
my sme teraz na cenach 2007, 15% pod vrcholom bubliny.

ja na tom teda nevidim atraktivne absolutne nic.

jonatanus napísal:ja na tom teda nevidim atraktivne absolutne nic.

Akoby si mi to z jazyka zobral...
V pomere k nasim platom su ceny nehnutelnosti aj teraz astronomicke.Zaujimalo by ma,ci v Japonsku v 90-tych rokoch bol takyto vysoky pomer medzi cenou nehnutelnosti a platom.A to si udajne brali 100-rocne hypoteky...

JUGGLER napísal: Vžite sa do situácie kupca, alebo predávajúceho a vyslovte názor.
Pokles - stagnácia - či rast?
Kúpili by ste, či čakali?
Predávali, či čakali?

Vzijem sa do situacie cloveka,ktory potrebuje byvat a nie s bytom spekulovat.
Hladal by som 5 podobnesituovanych rodin,kupil by som pozemok o rozlohe 10arov a postavili by sme tam svojpomocne radovu zastavbu 5 rodinnych domov 3+kk bez podpivnicenia vybavenim na urovni panelakovych bytov.
Ak dam nieco postavit firme, tak za hodinu prace platim 3 az 5x viac ako dostanem ja v zamestnani za podobnu pracu-hlavne ak to financujem zo mzdy,cize zo zdanenych penazi.
Preto je pre mna ovela vyhodnejsie zobrat si neplatene volno a urobit si stavebne prace svojpomocne.
Hlavne,ked popri zamestnani sa tazko kontroluje stavebna firma,aby prace previedla kvalitne a neoklamala ma...

JUGGLER napísal:Nebudú.
Nemáme na to trh.
Jedinou výnimkou by bolo, keby sa vrátila kríza. Tá je zatiaľ zažehnaná.

Ty sa spoliehas na nejake NBS statistiky. Ja si robim vlastne a pouzivam aj takzvanu statistiku na nohach.

Teda, prejdem si osobne sidliska, novostavby, pozrem vecer v kolkych oknach sa svieti a na kolkych schrankach su mena, kolko je nahodenych odpadkovych kosov.

Benchmark obyvanosti su zabyvane panelaky a internaty. Tam vecer o osmej svieti 70-80 percent okien, v novostabach 10-15. Tych najdlhsie postavenych 30-40.

Rovnako, staci si pozriet LVcka danych nehnutelnosti.

// EDIT - diky Filip:)

štatistiku NBS nie NBÚ

ale tá štatistika sleduje len minulý vývoj cien (podľa cenovej mapy NARKS) a nehovorí (a ani nemôže) nič o budúcnosti. Nehovorí nič o tom kam sa trh pohne. Ten trend si každý odhaduje sám.

pette, myslim, ze uz je jasne, ze ziadny "krach trhu nehnutelnosti", ktory si tu avizoval sa nekona. Ale ja si na svoje "ja som to hovoril" este radsej pockam. Stale mas silne developerske eso v rukave

tak neviem, 3 izbove panelaky z 3,3 na 2,1 je dost silny krach:) hlavne pre tych, kto za 3,3 nakupili na hypo

a nezavadzas ty tak trosku ? porovnavas rovnake lokality ? nahodou ja som kupil 3 izb panel pred troma mesiacmi za 2,6. Za 2,1 by som tiez kupil 3izby ale na konci Petrzalky. Za 2,6 by som tam uz kupil 4 izby. A ano, viem o takych co v mojej lokalite dali za byt podobny mojmu aj 3,4. Uplny peak. A nie, nepovazujem to za krach. Korekcia .. a posobenie ponuky a dopytu.

edit: a este pre uplnost, v mojej lokalite sa za 3 izby dnes bezne pyta 3 mil. V inzeratoch. Podla mojich skusenosti je vacsina ochotna zlavit 3 az 5000 Eur.