Ako-investovať - fórum

V tomto vlákne sme sa hádali o raste, či poklese realít.
Tak tu kopčím, čo som napísal inde:

Teraz - keďže sledujem trh - môžem za Košice potvrdiť, že ceny od leta začínajú rapídne stúpať.
Ceny nehnuteľností , ktoré sledujem sa zvýšili za posledný kvartál v priemere o 5-10%.
Netvrdím, že to musí platiť pre celé Slovensko, ale ako obchodník môžem spokojne vyhlásiť: A JEDEME ! ( to je môj bojový pokrik, keď sa obchod konečne pohne žiadaným smerom . )

P.S.
Pametám si časy, keď byt stál 30 000 korún. Potom stál závratných 300 000 korún. Tie sa premenili na 3 000 000 korún a každý vravel - kde sú tie časy, keď byt stál posratých 300 000.

Dnes je to 100 000 € a som zvedavý, kedy budeme spomínať, že to bolo ,,len 100 000 €,,

Prakticky cely rast cien nehnutelnosti na Slovensku pochadza z dvoch hlavnych zdrojov.
Prechod z jedneho hospodarskeho systemu na iny, s tym spojena deregulacia cien a inflacia.
Inflacia na Slovensku od r. 1989 do r. 2009 dosiahla 624%. Pricom len v obdobi 1989-1994 bola inflacia 267%.
Pravdepodobnost, ze nieco podobne sa bude opakovat v najblizsich rokoch mozme podla mna pokojne vylucit.

Zvysok mozno pripisat uverovej expanzii v poslednom desatroci.

Suhlasim, ze v regionoch sa momentalne daju celkom lacno kupit nehnutelnosti pre potreby vlastneho byvania, sam som nedavno dost intenzivne hladal v Trencine a bol som milo prekvapeny dobrymi cenami.
Ale nejaky dalsi ohromny rast cien by som naozaj necakal.
Mimochodom, posledne roky uplne znicili dogmu, ze cena nehnutelnosti musi iba rast. Takto to dovtedy videla cela jedna generacia ludi.

JUGGLER, k růstu cen nemovitostí musí být důvod - rostoucí koupěschopná poptávka. To koupěschopná je klíčové.
Důvody mohou být:
1. rostoucí populace
2. rostoucí příjmy obyvatelstva (buď inflací nebo růstem mezd)
3. rostoucí poptávka ze zahraničí
4. úvěrová expanze - úroky u hypoték už ale nemají kam klesat
5. přehřátí nabídky - příliš mnoho developerských projektů neodpovídajících poptávce


Všechny body mluví pro pokles, jedině to může zachránit inflace. Proti ní ale zatím působí nezaměstnanost a snižování mezd (u nás v ČR aktuálně všichni státní zaměstnanci -10%). Takže jedině, že se to zvrhne do vysoké inflace nebo hyperinflace.

Takže já jsem k růstu skeptický, vidím to na stagnaci až mírný pokles.

To, že ceny poskočily o 5-10% může být dané sezonností a také tím, že poptávka prudce zabrzdila a po dvou letech se odkládané nákupy trochu rozhýbaly. Já to tipuju spíš na drobnou korekci, než obrat dlouhodobého trendu.

Lepšie ako Jan a Myk by som to nezhrnul.

Inak kedy predáš Juggler? Počkáš ešte na ďalší rast?

JUGGLER napísal: Ceny nehnuteľností , ktoré sledujem sa zvýšili za posledný kvartál v priemere o 5-10%.

Ako sledujes ceny nehnutelnosti?
Udaje v inzeratoch su len udaje o tom,kolko by predavajuci chcel za svoju nehnutelnost a su od realnej ceny vysoko premrstene.(u nas v dedine sa uz niektore domy predavaju 10 rokov za tu istu cenu a furt ich nikto nekupi,lebo je velmi vysoka)

Ak niekto preda nehnutelnost,povie ti,ze ju predal za viac ako ju predal,aby zamachroval.

Ak niekto kupi nehnutelnost,povie ti, ze ju kupil za menej ako ju kupil,aby zamachroval.

P.S: Minule mi napriklad jeden clovek povedal,ze predali nehnutelnost za 1.4 miliona a druhy clovek mi povedal,ze tu nehnutelnost predali za 2.4 miliona.Obaja v nej mali vlastnicky podiel,tak asi vedeli za kolko ju predali.
Ako potom zistit realne ceny nehnutelnosti.Ved to uz vyzera ako na arabskom trhu...

jogobela, toto môžem potvrdiť aj ja, takže to je u nás bežná prax.

To čo zverejňuje NBS na základe cenovej mapy, tak to by mali byť čísla nahlasované členmi NARKS (asiociácie realitných kancelárií) ako zrealizované, ďalej z realitného serveru NARKS (reality.sk), takže presné nie je ani toto.
Žiadna štatistika o naozaj zrealizovaných cenách z katastra nie je. Čiže aj pohyb 5-10% je len na úrovni štatistickej chyby.

filip glasa napísal: Inak kedy predáš Juggler? Počkáš ešte na ďalší rast?

Predám to teraz (do konca roka).
Ponuka sa mi zdá dobrá , je to viac ako som čakal.
V schránke som našiel už tretí lístok a ceny fakt poskočili.
Jednoducho to, čo bolo v ponuke za menej sa vypredalo.
Realiťáci mi potvrdili, že ceny poskočili.

Môže to byť spôsobené tým zdaňovaním od 2011.
Nie je to žiadna podstatná zmena, veď stačí čakať 5 rokov a predaj sa nemusí zdaňovať, ale kupci sú zrejme motivovaní nakupovať do konca roka. Ďalší tlak na kupcov prichádza z médii, kde ich masírujú, že hypotéky už nikdy lacnejšie nebudú ( berú to tak, že už budú len drahšie). No a do toho prichádza strašiak inflácie.

Využijem situáciu, veď aj tak som plánoval predať na budúci rok.

P.S- Keď posudzujete ceny na internete, treba si vypísať 10 ponúk z rovnakej lokality, rovnaká metráž, rovnaké obdobie a určiť priemer.
Práve vtedy, keď ceny idú hore je spodný priemer vzácne vyrovnaný a stačí abstrahovať od šialencov, čo pýtajú o 20-30% viac.
Väčšina inzerátov na najlepších portáloch je od realiťákov.
A tí väčšinou presvedčia klienta na rozumnú = trhovú cenu, lebo ináč by to nepredali. Pre určenie trhovej ceny na predaj stačí sledovať len najpoužívanejšie portále. Pre dobrú kúpu sa oplatí sledovať aj stránky realitiek.

Myk, Jan: uznávam logiku argumentov, ale mám zato, že náš trh nie je štandardný. Podľa mňa je tu nedostatok bytov a hypotéky ich robia prístupné aj napriek slabšej kúpyschopnosti.
Všimnite si ako rapídne stúpol počet automobilov, ale počet bytov a domov zaostáva..
V zahraničí - čo človek to auto. Takisto počet bytov na 1 obyvatela je väčší. U nás je podľa mňa v tom ešte obrovská rezerva.

Jogo: ked predávaš, alebo nakupuješ, skrátka viac sa o to zaujímaš, tak za pár dní sa dostaneš do reálneho obrazu.
A keď si chceš ušetriť energiu, tak sa spýtaj ľudí, čo s tým robia.
Skúsený realiťák ti nehnuteľnosť ihneď ocení, aj ti poradí.

pridal som hlasovanie na žiadnosť Jugglera.

Inak mne z tej tvojej odpovede vyplýva, že si si istý len rastom do konca tohoto roka

filip glasa napísal:pridal som hlasovanie na žiadnosť Jugglera.

Inak mne z tej tvojej odpovede vyplýva, že si si istý len rastom do konca tohoto roka

100% istota neexistuje. Tipoval som mierny rast až stagnáciu, toto je viac ako som čakal.
Do budúceho roku nikto nevidí. Situácia v EU sa vylepšila, ale až budúci rok ukáže, čo ďalej. Uvidíme ako štáty EU prežijú vysoké splátky úverov a rozpočtové diéty... Uvidíme, ako vysoká bude inflácia. Ak by vyskočila viac ako treba, bude zase hroziť realitná kríza.

JUGGLER napísal:
Uvidíme, ako vysoká bude inflácia. Ak by vyskočila viac ako treba, bude zase hroziť realitná kríza.

Mozes to vysvetlit, preco by zvysena inflacia mala pribrzdit obchod s realitami?
Ohladom toho zdanovania, mal som pocit ze po novom uz sa nebude vobec prihladat na dobu vlastnenia nehnutelnosti.
V mojom okoli tiez pocitujem zvyseny zaujem o nehnutelnosti, no myslim si ze je to prave koli tej dani.

ome napísal: Mozes to vysvetlit, preco by zvysena inflacia mala pribrzdit obchod s realitami?
Ohladom toho zdanovania, mal som pocit ze po novom uz sa nebude vobec prihladat na dobu vlastnenia nehnutelnosti.
V mojom okoli tiez pocitujem zvyseny zaujem o nehnutelnosti, no myslim si ze je to prave koli tej dani.

Stúpne úroková sadzba, zdražejú hypotéky.
Pri vyšších úrokoch po nejakom čase zdražejú aj existujúce hypotéky a to po po expirácii doby fixácie úrokov.
Takéto zdraženie spôsobilo realitnú krízu v USA a následne svetovú krízu. U nás síce takýto extrém nehrozí (nízka delikvencia, nebalí sa dlh do derivátov), ale zmrazenie hypotekárneho trhu a pokles dopytu po realitách sme už zažili.
Myslím, že optimálna inflácia je do tých +4%...to by zrejme potešilo banky, ale vyššie by už asi hrozili problémy.

Je to len môj názor. Nemám vyššie ekonomické vzdelanie, tak ak sa mýlim , privítam fundované vysvetlenie.

ome napísal:Stúpne úroková sadzba, zdražejú hypotéky.
Pri vyšších úrokoch po nejakom čase zdražejú aj existujúce hypotéky a to po po expirácii doby fixácie úrokov.
Takéto zdraženie spôsobilo realitnú krízu v USA a následne svetovú krízu. U nás síce takýto extrém nehrozí (nízka delikvencia, nebalí sa dlh do derivátov), ale zmrazenie hypotekárneho trhu a pokles dopytu po realitách sme už zažili.
Myslím, že optimálna inflácia je do tých +4%...to by zrejme potešilo banky, ale vyššie by už asi hrozili problémy.

Je to len môj názor. Nemám vyššie ekonomické vzdelanie, tak ak sa mýlim , privítam fundované vysvetlenie

Jugg, zda sa , ze by si mohol mat pravdu, ale nie som si isty ci to tak skutocnosti funguje. V case vysokej inflacie su ludia ochotni vsetky svoje uspory vrhnut do bezpecnych aktiv, co v slovenskom priestore znamena nehnutelnosti. Mozno by sme sa cudovali , co maju ludia zasite v ponoskach - t.j. dopyt po realitach by mohol stupnut.
Na druhej strane castokrat zakroci ruka statu atd.
Napr. v Nemecku pri hyperinflacii 1922-1923 zvitazili drzitelia hypotek, infl. trvala de facto 2 roky, za tuto dobu sa dlznikom prakticky vymazal dlh. Nasledne vsak v r. 1924 bola zavedena obrovska dan z nehnutelnosti, cim sa vymazali vsetky "zisky" drzitelov nehnutelnosti a sposobila v podstate vyvlastnenie mnohych majitelov.

seven napísal: Jugg, zda sa , ze by si mohol mat pravdu, ale nie som si isty ci to tak skutocnosti funguje. V case vysokej inflacie su ludia ochotni vsetky svoje uspory vrhnut do bezpecnych aktiv, co v slovenskom priestore znamena nehnutelnosti.

Mám dojem, že väčšina by skôr peniaze držala na vyššie úroky na termíňákoch...neviem, či pospolitý ľud je schopný investovať z rozumom...
Tí, čo majú hypotéky by zarobili len pri hyperinflácii, čo by mal byť zvýšenie cien o tisícky a viac %. Myslím, že naposledy to bolo tak v Rusku za Jeľcina. Ale to by banky už nedávali žiadne hypotéky, takže kúpa nehnutelností by sa týkala len tých, čo majú cash.

seven napísal:Tí, čo majú hypotéky by zarobili len pri hyperinflácii

preco? Vsak uz pri cvalajucej inflacii 10-100% je fix. urok 5% zaujimavy

preco? Vsak uz pri cvalajucej inflacii 10-100% je fix. urok 5% zaujimavy

pri takej inflácii budeš mať len ťažko fix. na hypotéke 5%

ale fix si predsa zazmluvnujes dopredu, to je asi podstata ochrana pred zdvihanim urokovych sadzieb a taktiez to mozes brat ako spekulaciu na inflaciu. ked bude inflacia 5% a ty mas fix 5% tak si v podstate vo vyhode. voec som neuvazoval ze by som siel do nejakych nehnutelnosti este pred pol rokom ale teraz a za pomerne lacne peniaze sa to myslim oplati

bohuzial banky tiez nie su hlupe - na 10 a viac rokov ti nikto 5% fix. neda. Ja odhadujem, ze to bude minimalne 7% a pri 15-20 rokov este viac. Poradci by vedeli upresnit.

http://peniaze.pravda.sk/tatra-banka-nu ... _phypo_p59" onclick="window.open(this.href);return false;

a v prípade viazanosti sadzby na 10 a 15 rokov je zvýhodnený úrok vo výške 4,95 percenta.

skôr som mal namysli reálne uzavreté / čerpané hypotkéky - nie reklamy.

bohuzial banky tiez nie su hlupe - na 10 a viac rokov ti nikto 5% fix. neda. Ja odhadujem, ze to bude minimalne 7% a pri 15-20 rokov este viac. Poradci by vedeli upresnit

Filip - reálne klient dostal fix na 10 rokov 5,00%. A to bolo pred troma týždňami, pred znižovaním sadzieb zo strany TB. Následne na to zareagovala znižovaním sadzieb Ľudová Banka a je šanca, že teraz by to mal klient ešte lepšie.

preco? Vsak uz pri cvalajucej inflacii 10-100% je fix. urok 5% zaujimavy

Tu si treba poriadne prečítat podmienky úverovej zmluvy. Väčšina bánk tam má klauzulu, že v prípade výraznej zmeny úrokových sadzieb si vyhradzujú možnosť zmeniť sadzbu.

Dnes ma napadlo, ze k urcovaniu vyvoja cien nehnutelnosti by sa clovek mohol mozno dostat dlhodobym sledovanim aukcii po neplaticoch. Tie ceny by mali hadam zodpovedat nejakej realite (dajme tomu trosku nizsie ako realny trh) a vysledky by mali byt oficialne...
Co na to vravite?

Filip - reálne klient dostal fix na 10 rokov 5,00%.

hm - tak to potom hej.

filip glasa napísal:bohuzial banky tiez nie su hlupe - na 10 a viac rokov ti nikto 5% fix. neda. Ja odhadujem, ze to bude minimalne 7% a pri 15-20 rokov este viac. Poradci by vedeli upresnit.

pred tyzdnom som sa bavil s poradcom hovoril ze 5 nieje nerealne , vcera s kamaratom ze si ide prefinancovat hypoteku, vychadza mu to okolo 5. zanedlho budem tieto veci riesit aj ja tak ti poviem konkretnu sadzbu

7 je neaktualna sadzba

vratko.michalik napísal: Filip - reálne klient dostal fix na 10 rokov 5,00%. A to bolo pred troma týždňami, pred znižovaním sadzieb zo strany TB. Následne na to zareagovala znižovaním sadzieb Ľudová Banka

aj Dexia teraz dava prvym dvom bonitam 5 % pri fixe na 10. Ja som si pred cca pol rokom zafixoval 5,5 %

Tak potvrdzujem aj ja, ze v septembri sa zacal nebyvaly zaujem o kupu nehnutelnosti. Znami asi rok predavaju pozemok s takym vlaznym zaujmom. 1-2 obhliadky do mesiaca a viac menej ziadny vazny zaujemca.
V septembri akoby utalo - ani nestihli znova nahodit inzeraty a len zo starych kontaktov z realitiek äco tam uz boli) sa zacalo ozyvat kopec ludi s velmi vaznym zaujemcami a uz aj maju s prvymi podpisanu zmluvu. A furt niekto dalsi vola.
Asi tie este nizsie sadzby na hypotekach + strasiak v zmene v zdanovani zaposobil.

Do konca roka by sa malo asi predavat relativne dobre.

trošku som posunul názor, túto jeseň to vyzerá dobre:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... ehnutenost" onclick="window.open(this.href);return false;

filip glasa napísal:trošku som posunul názor, túto jeseň to vyzerá dobre:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... ehnutenost" onclick="window.open(this.href);return false;

Plne súhlasím.
A som zvedavý na Nový rok.
Keď sa nevráti svetová kríza, tak by to malo rásť. Pomalšie ako v minulosti, ale rásť. Určite nad rámec inflácie.

Ľudia frflú, že ceny sú vysoké...ale podľa mňa nie sú. V podstate všade, mimo BA sa dá kúpiť byt za cenu nového auta a dom za cenu luxusného auta. Keď sa pozrieme do ulíc, tak vidno, že ľudia na to majú... (je jedno, či majú cash, alebo len ochotu zadĺžiť sa).

ja som tam ale napísal, že koniec roka 2010 bude dobrý, ale rok 2011 bude o to (o kuštik) horší

filip glasa napísal:ja som tam ale napísal, že koniec roka 2010 bude dobrý, ale rok 2011 bude o to (o kuštik) horší

Nevadí. Súhlasím s koncom roka a ostatné...hm..mýliť sa je ľudské

"Aj naďalej pokračuje hľadanie primeranej ceny za bývanie v novostavbe,“ píše realitka. Priemerná cena ponúkaných novostavieb v Bratislave klesá už 18 mesiacov, v súčasnosti dosahuje 2 256 eur/m2 vrátane DPH. Medzikvartálne však stúpla cena bytov, ktoré sa reálne predali, na 2 082 eur za štvorec"

http://reality.etrend.sk/byvanie/dobre- ... -ceny.html" onclick="window.open(this.href);return false;

seven napísal:"Aj naďalej pokračuje hľadanie primeranej ceny za bývanie v novostavbe,“ píše realitka. Priemerná cena ponúkaných novostavieb v Bratislave klesá už 18 mesiacov, v súčasnosti dosahuje 2 256 eur/m2 vrátane DPH. Medzikvartálne však stúpla cena bytov, ktoré sa reálne predali, na 2 082 eur za štvorec

V súčasnosti je tak v Bratislave podľa Lexxusu 2 713 nepredaných dokončených bytov pripravených na sťahovanie.
S ohľadom na zlacňovanie v nepredaných projektoch a kreslenie nových komplexov za výhodnejšie ceny však toto nebude trvať dlho a podľa odhadov TRENDreality.sk priemerná cena predávaných bytov poklesne.
Lexxus píše, že stagnujúca ponuka a postupná stabilizácia cien budú v metropole viesť k úplnému stabilizovaniu cien na úrovni približne 2 100 eur/m2

Trh s novostavbami v Bratislave je prehriaty.

Na strane ponuky je v súčasnosti v Bratislave 112 projektov s celkovo 11 606 voľnými bytmi.

...a vyzerá to tak, že aj celkovo realitný trh v BA stagnuje.


Zbytok Slovenska sa chová inak. Ceny stúpajú a nové projekty sa znova rozbiehajú.

Takže BA prognóza: stagnácia
Zbytok Slovenska: rast

Pre zbytok Slovenska som zvedavý na stav v prvom polroku 2011, či nie je terajší zvýšený záujem len kvoli daňovému znevýhodneniu a strachu z inflácie.

P.S. Aj banky útočia na city spotrebiteľov, že hypoúvery už lacnejšie nebudú...

Minule som čítal, že hypoúvery na Slovensku sú momentálne najdrahšie v celej eurozóne.
Banky využivajú ochotu klientov akceptovať všetko, čo im naservírujú...

Minule som čítal, že hypoúvery na Slovensku sú momentálne najdrahšie v celej eurozóne.
Banky využivajú ochotu klientov akceptovať všetko, čo im naservírujú...

... zda sa, ze viacerym uz tie stare "chutovky" nesmakuju a banky uz musia obmenit jedalnicek, videl som vo vykladoch minimalne dve z nich (CSOB a TB) s menu za priblizne 3,7-3,8 %
takze sa HU uroky pomaly priblizuju ku zbytku EU. aj ked cena HU nie su iba uroky. aj vsakovake cudesne poplatky atd... ale to je ina tema.

dobrý koment z českého trhu:
http://www.stavebni-forum.cz/cs/article ... icotnosti/" onclick="window.open(this.href);return false;

JUGGLER napísal:Na strane ponuky je v súčasnosti v Bratislave 112 projektov s celkovo 11 606 voľnými bytmi.

Problem je tam dalsi - cast z volnych bytov je tak otrasna, ze ich predaj je len otazkou nahody. Ci sa najdi nejaky blbec - a o peniaze ani tak velmi nejde, aj za par desiatok tisic eur je byvanie tam utrpenim a ohrozovanim fyzickeho a hlavne dusevneho zdravia. Teda, tieto byty budu dlhodobo sposobovat naburanie cashflow, majitel ich musi vykurovat, starnu atd.

Ak pridame cenovky tychto "bytov" alebo "domov" na urovni stoviek tisic eur, mame o zabavu postarane.

duku napísal: minimalne dve z nich (CSOB a TB) s menu za priblizne 3,7-3,8 %
takze sa HU

no a to dnes TB a CSOB patria este k tym drahsim Vcera som robil ponuku na hypo pre mladych no a urok s fixom na 3 roky 0,66 % a na 5 rokov 1,12 %
na 10 rokov bez prispevku mladym 5 % .. keby som mal kristalovu gulu, tak by som pred polrokom s vlastnou hypo este pockal

no a to dnes TB a CSOB patria este k tym drahsim Vcera som robil ponuku na hypo pre mladych no a urok s fixom na 3 roky 0,66 % a na 5 rokov 1,12 %
na 10 rokov bez prispevku mladym 5 % .. keby som mal kristalovu gulu, tak by som pred polrokom s vlastnou hypo este pockal [/quote]

ale hypo pre mladych je len do stropu 1070 EURI , pokial sa nemylim. to sa standardne asi nerata medzi nezvyhodnene produkty ci? ved tam plati rozdiel stat nie?

neviem ci som porozumel otazke
pri hypo pre mladych je urokove zvyhodnenie o 3 %. 2% zvyhodnuje stat, 1% banka. Ten strop platov sa meni kazde 3 mesiace a teraz je 958 a nejake centy.

peter.cmorej napísal:neviem ci som porozumel otazke
pri hypo pre mladych je urokove zvyhodnenie o 3 %. 2% zvyhodnuje stat, 1% banka. Ten strop platov sa meni kazde 3 mesiace a teraz je 958 a nejake centy.

aha dakujem za vysvetlenie

no - ja som dostal teraz pri vyroci 1 r fix ponuku s vub NA 4,64%/1R FIX A 4,94/5R FIX.
tak som pouzil vsetky mozne ekonomicke a konkurencne argumenty aby mi sadzby znizili- ale nic nepomahalo. Tak prestupujem do VB kde mi ponukaju 3%/ 3r. fix.