investovanie do nehnutelnosti

[Pette]

http://reality.etrend.sk/byvanie/vynimo ... 51688.html

"Ďalším alarmujúcim faktorom sú čísla o predaji nových bytov priamo developermi, ktoré sa tiež prepadli medziročne až o 44 % (v treťom kvartáli 2008)."

[seven]

Vývoj hypotekárnych úverov za bankový sektor SR v roku 2008 – október
iba pr.: mesiace jul,august, sept, okt. (celková výška schválených hypotekárnych úverov v tis.SK/ 138 959 002, 140 367 887 , 142 663 920. 144 572 187.

cize stale sa zvysuje objem aj pocet uverov...viac www.nbs.sk
Na aky ucel si stale viac ludi berie uver, ked vsade tu citam, ze sa ziadne byty , domy nekupuju, lebo su drahe?

[JUGGLER]

Vývoj hypotekárnych úverov za bankový sektor SR v roku 2008 – október
iba pr.: mesiace jul,august, sept, okt. (celková výška schválených hypotekárnych úverov v tis.SK/ 138 959 002, 140 367 887 , 142 663 920. 144 572 187.

cize stale sa zvysuje objem aj pocet uverov...viac http://www.nbs.sk
Na aky ucel si stale viac ludi berie uver, ked vsade tu citam, ze sa ziadne byty , domy nekupuju, lebo su drahe?

Všetko má svoj čas. V októbri ešte slováci nevedeli, že je nejaká kríza a ani v bankách nemali obmedzenia.
Mimo toho, v bankách sa budú aj naďalej snažiť dávať úvery - len sprísnia kritéria - budú si chrániť zadky proti nesplácaniu a proti poklesu cien realít.

[filip glasa]

napríklad máš rozostavaný dom, alebo rezervovanú novostavbu bytu. Z toho už nemáš chuť vycúva´t a ani nemusíš, lebo si to rezervoval cca pred 1,5-2 rokmi. No dnes musíš pomaly ako postupuje realizácia platiť splátky developerovi.
Ale čo asi nepribúda sú celkom nové kúpy a rezervácie bytov.

[Pette]

http://hnonline.sk/c1-31818080-banky-po ... ie-eurovey

"Podľa našich informácií sa suma, ktorú musí Ballymore splatiť dodávateľom, vyšplhala na dve miliardy korún."

Toto je len zaciatok. Tieto velke projekty to nejako vyriesia, ziskaju dalsie financovanie, ale mensi developer je okamzite na lopatkach.

[filip glasa]

článok k téme:
kúpiť či nekúpiť?
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... ci-nekupit

[Lobista]

Pekny clanok, suhlasim -- fundamenty hovoria jasnou recou. Ak su v Bratislave drahsie byty ako vo Viedni a mzdy su sotva polovicne, tak je asi niekde chyba . Avsak, ako sa v minulom roku castokrat ukazalo, v kratkodobom horizonte byva ovela dolezitejsi trend, cenove ocakavania, resp. vseobecna nalada /napr. ropa, EURUSD a pod./.

Preto si myslim, ze tento rok mozeme skor ocakavat stagnaciu cien nez ich nahly pokles. Ten pride az potom, ako sa zacnu niektori "ekonomicki analytici" pravidelne objavovat v hlavnych spravach a vytvarat medzi ludmi paniku, aby cim skor predavali, cim posilnia nastupujuci trend smerom dolu .

[filip glasa]

No reality nemajú burzu a ani takú likviditu ako cenné papiere. Takže všetky zmeny sú vždy oveľa pomalšie. Nám sa to, zvyknutým na papiere, zdá ako stagnácia a bez pohybu, ale v rámci realít je podľa mňa aj mierny pokles behom roka dosť významná záležitosť.
Nedal som radu pre predávajúcich - som toho názoru, že vyčkávať nemá zmysel. Trh sa nehýbe tak ako pred rokom, ale vyšší pohyb na trhu môže spôsobiť iba pokles cien a ten nehrá do karát predávajúcim. Čakanie na euro a podobne nepomôže.

Inak premýšľal som aj o centre Bratislavy, ale nedal som to už do článku. Často sa hovorí, že na luxusnejšie lokality a nehnuteľnosti splasnutie realitnej bublinky nemá mať taký význam ako na sídliská. Jednak aj preto, lebo výstavba je tam omedzená a preto, lebo bohatých ľudí je vždy cca rovnako a netrpia pri krízach tak ako chudobnejší občania.

Na úvahu som si vybral centrum BA, lebo iné mestá v tomto samozrejme tak dobre nepoznám. Z istého uhlu pohľadu sa mi zdá, že to môže byť v centre ( hradný kopec, horský park a okolie) ešte horšie ako na priemernom sídlisku a la Ružinov.
V okolí hradu je totiž najvyšší pomer rezidenčných realít kupovaných za účelom investície. Bývajú tam totiž okrem mála zbohatlíkov a pôvodných obyvateľov aj veľmi významná časť zahraničných zamestnancov pracujúcivh v hlavnom meste. Ide hlavne o TOP manažment zahr. firiem a pracovníkov veľvyslanectiev. Tým ich zamestnávatelia platia na slovenské pomery veľmi drahé byty. Tieto byty sú vo vlastníctve drobných investoríkov a bývalých obyvateľov centra. Posledný rok sa v centre dostalo do ponuky pár bytov z malých nadstavieb a novostavieb. Rovnako sa z týchto drahých bytov pôvodní obyvalia sťahovali do bežnejších štvrtí a byty na lukratívnejšom mieste prenajímali. Ponuka bytov na prenájom sa pomaličky zvyšovala, ale nájomníkov veľmi nepribúdalo. Prvou skúškou investorov z tejto lokality bolo odsťahovanie kórejského manažmetnu do vlastnej "dediny" na kraji Bratislavy. Zostalo po nich veľa voľných bytov vyššieho štandardu po celom meste, ale hlavne v centre. Vtedy bol naozaj cítiť nedostatok záujemcov o prenájom bytov. Dnes sa situácia zhoršuje tým, že sa dokončujú ďalšie menšie novostavby a nadstavby a zároveň sa dostavajú dva veľké a niekoľko stredne veľkých projektov v centre. To hodí na trh v centre niekoľko desiatok bytov + celý river park a euroveu. Za to manažerov nepribudne. Vďaka recesii na západe, šetreniu v slovenských závodoch a nerozšíreniu výroby na pôvodné plány ešte skôr ubudnú.
Na krátkodobé a strednodobé ubytovanie zase pribudne veľa nových hotelov a apartmánových domov v centre. Ceny nájmov pôjdu dole a prenajímať bude čoraz ťažšie. Už dnes sú výnosy podobné ako úroky termiňáku. A pôjdu dole.

Skrátka - ponuka bytov na predaj aj na prenájom sa dosť zvýši, ale záujemcov nepribudne - skôr naopak. Pre centrum a jeho drahá bývanie zároveň neplatia tie poučky o nedostatku bytov podľa EÚ priemeru a podobne. Investori, ktorí sú v tejto oblasti významnou zložkou majiteľov majú drahšie zdroje.
Teda oproti bežným sídliskám je to možno skôr horšie než lepšie čo sa týka budúceho dopytu a nemusí platiť poučka, že luxus a centrum si svoje ceny drží.

[jogo]

Kolega v Prahe kupil minuly rok byt na vrchole bubliny na prenajimanie. Kazdy mesiac na nom preraba 2000 CZK(rozdiel medzi najomnym, ktore dostane od najomnikov a hypotekou+poplatky za byt), ale je spokojny. Zdovodnil to nasledovne.
Splacat budem 30 rokov to je 30x12x2000=720 000 CZK.To su moje naklady, zbytok zaplatia podnajomnici. Po 30 rokoch budem mat byt v hodnote minimalne 5 mil CZK.
Myslim, ze je to velmi vyhodne sporenie.
Musim s nim suhlasit. Zatial s prenajmom nema problem-dal inzerat a mal 15 zaujemcov.Nevybral si najvyssiu ponuku ale serioznu ponuku.

[Bebe]

Splacat budem 30 rokov to je 30x12x2000=720 000 CZK.To su moje naklady, zbytok zaplatia podnajomnici. Po 30 rokoch budem mat byt v hodnote minimalne 5 mil CZK.

Ohľadom výšky nákladov to bude platiť iba vtedy, ak sa byt nebude priebežne rekonštruovať, prípadne nebude vyžadovať investičné úpravy vyššieho rozsahu a pokiaľ sa prípadné striedanie nájomníkov zaobíde bez veľkých časových medzier, kedy bude byt neobývaný.

[filip glasa]

Myslim, ze je to velmi vyhodne sporenie.

nie je to sporenie, ale páková špekulácia rovnaká ako keď ty traduješ na margin. A plynú z toho príslušné riziká (zmeny úrokov hypotéky, medzery medzi nájomníkmi v budúcnosti, ceny bytu nemusí byť o 30 rokov 5mil. CZK, atď. ). Ak by sporil 30 rokov 2000/mesačne na termiňáku zo 4% p.a., tak má na konci dvojnásobok bez rizika.

[Pette]

Presne tak.
Prenajimanie nehnutelnosti je biznis, nie investicia. Verte mi, viem o com hovorim a viem, kolko je s tym prace.

[filip glasa]

Splacat budem 30 rokov to je 30x12x2000=720 000 CZK.To su moje naklady, zbytok zaplatia podnajomnici. Po 30 rokoch budem mat byt v hodnote minimalne 5 mil CZK.

inak vychádza to na výnos cca 10% p.a. Treba si zvážiť či to stojí za to riziko.

[jogo]

Da sa na to pozerat z viacerych stran.Ale ako dochodkove poistenie si myslim, ze je to dobre.

-neda sa tak lahko vybrat z tohto sporenia peniaze(napr. manzelka povie "Chcem nove auto, na tom vraku uz nebudem jazdit-a terminak je fuc"
-10% p.a je aj na akciovych trhoch velmi slusny dlhodoby vynos
-ak by prisla inflacia alebo devalvacia meny, tak predsa len byt je nejaka hodnota oproti papierovym peniazom
-neviem ako je to s terminakmi ale dlhodobo asi 4% p.a. tam vynos nebude

[filip glasa]

-10% p.a je aj na akciovych trhoch velmi slusny dlhodoby vynos

je to veľmi slušný výnos ak investujem bez páky. Ale tá hypotéka vytvára páku a teda je to vyššie riziko ako bežná investícia bez úveru. Je to to isté ako by si na úver nakúpil akcie a časť splátok platil z dividend. Veď dnes nie je problém nájsť firmy platiace 7-10% dividendy.

úrok na sporiacom, alebo termínovanom účte samozrejme nie istý, ale na druhú stranu zachovanie istiny je takmer 100%.

[Pette]

Udaj z UK

http://ekonomika.sme.sk/c/4246715/domy- ... -2004.html

"Ceny klesli v decembri medzimesačne o 2,2 % na 159.896 GBP (167.958 EUR). Medziročne sa znížili o 16,2 %"

[filip glasa]

Developeri krízu stále nepriznávajú

http://bratislava.sme.sk/c/4254291/deve ... avaju.html

nič iné ani nemôžu ak chcú niečo predať. Keby povedali, že majú problém, tak sa im to zosype.

[JUGGLER]

Pekný článok o panelákoch.
Jediná starožitnosť u nás, ktorá už podľa mňa nebude rásť na cene...
http://spravy.pravda.sk/pa-pa-panelaky- ... egiony_p23

[Pette]

http://ekonomika.sme.sk/c/4302954/banky ... potek.html

Hlavne, ze Peto neveril. Tuto to ma v cislach. Januar nie je o nic lepsi.

[peter.cmorej]

vsak v poriadku. Ja som reagoval na tvoje tvrdenie, ze nie je mozne dostat 100% hypoteku. Mozne to bolo vtedy ked si to tvrdil a mozne je to aj teraz. Len na to musis mat a musis byt ochotny platit viac ako to bolo za cias minulych. Ochotnost platit by sa u niektorych ludi aj nasla, len prijem bohuzial nie

[Pette]

To je ale argumentacia - bez urazky - na urovni predavacov herbalife, OVB a pod. Mozes mat aj 100 metrovu jachtu, ale musis mat nato peniaze. Dostanes aj 100 percent hypoteku, ale musis mat prijem a take istenie, ze to v realite nedostanes = pre masu ludi to prestalo existovat.

[peter.cmorej]

Pette prosim ta, o com sa tu bavime. Jednoducho vyjadrenie "banky neposkytuju 100 % hypoteky" a bodka, je blbost. Ked k tomu dodas nejake rozumne vysvetlenie ako to myslis, ok, beriem. Mozno je to len moja pravnicka deformacia, ze si niekedy potrpim na exaktne vyjadrovanie, ale tak ako si to napisal/povedal je to jednoducho demagogia.

[Pette]

Ak je nieco nedostupne pre masu ludi, formujucu trh, neexistuje to pre ten dany trh v danom case. Zivot sa na pravnicke vyjadrovanie nehra.

[filip glasa]

http://reality.etrend.sk/realitny-bizni ... 64437.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[Pette]

Pekne. Na vypredaje v Spanielsku, USA, Dubaji to zatial nema. Ale aj to pride, na nase pomery bude pad 30-50 percent v BA rovnako drasticky.

[peter.cmorej]

Pekne. Na vypredaje v Spanielsku, USA, Dubaji to zatial nema. Ale aj to pride, na nase pomery bude pad 30-50 percent v BA rovnako drasticky.

bu bu bu

[Pette]

Ja chapem, 30 rocne hypoteky na 3,5 mil sk kralikarne v Petrzalke klienti financnych poradcov velmi silno olutuju...

[filip glasa]

už aj lepšie realitky radia čakať, alebo tvrdo vyjdenávať:
http://ekonomika.sme.sk/c/4389853/devel ... ticov.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

http://ekonomika.sme.sk/c/4833432/na-tr ... -byty.html" onclick="window.open(this.href);return false;

na SME je to až moc dobrý prehľad o bytoch v BA. Nejako sa tá robota novinárov zlepšuje keď trh stagnuje.

Vyše 5800 voľných bytov z viac ako sto projektov. Z toľkých si môžu záujemcovia o bývanie v novom vybrať v hlavnom meste. Z nich je zhruba 44 projektov už dokončených a ponúkajú voľné byty na predaj. Tých bolo v marci približne osemsto. Nie všetky však vyhovujú tomu, čo si dnes ľudia môžu dovoliť kúpiť. Veľké výmery neúnosne zvyšujú cenu.

[filip glasa]

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... na-byvanie" onclick="window.open(this.href);return false;

[peter.cmorej]

to na prepady o desiatky % zatial nevyzera

[filip glasa]

stačí každý rok o 10% a o 5 rokov to máš až moc.
Mimo to - v tabulke sú ponukové ceny. Aké boli zrealizované to nevieme.

[Pette]

to na prepady o desiatky % zatial nevyzera

Dockaj casu...

Teraz sa caka, kto prvy povoli. River Park neratam.

U starsich bytov je pokles uz zaujimavy, realne predajne ceny u panelakov aj -30 percent oproti vrcholu. Staci mat cash a nebat sa pritlacit predavajucich.

[filip glasa]

poznám viacej ľudí čo zhruba 6-9 mesiacov každý mesiac znižujú cenu predávaného bytu a furt sa kupca nenašiel. To znamená, že za tie ponukové ceny nič nezrealizuje. A 5-10% zľava nikoho moc nemotivuje.
Keďže nemáme info s katastra, tak neviem o koľko sa znížil objem. Ale ak sa predá aspoň 50% s ponúkaných bytov behom 3 mesiacov, tak to bude úspech.

Málo kto je tlačený do predaja, takže to vôbec nemusí padať rýchlo. Na Slovensku sme neboli nejak extrémne preúverovaní (okrem developerov).

[radvan]

par realnych skusenosti ... objem obchodov, co sa uzatvori je tak na 1/5 - 1/10 toho, co bolo pred rokom ... starsie byty sa predavaju s prehladom tak o 25-30% lacnejsie voci peaku co bol minuly rok na jar ... od cien co su na webe a kade tade sa zjednava bezne 5-10% dole este ... takze pokles je o 10tky percent ... novostavby neviem jak su na tom, ale predpokladam, ze tie co stali 7, 10 a viac milionov su prazdne ... ked nieco ide tak este mozno ta lacnejsia kategoria ...

[JUGGLER]

poznám viacej ľudí čo zhruba 6-9 mesiacov každý mesiac znižujú cenu predávaného bytu a furt sa kupca nenašiel. To znamená, že za tie ponukové ceny nič nezrealizuje. A 5-10% zľava nikoho moc nemotivuje.
Keďže nemáme info s katastra, tak neviem o koľko sa znížil objem. Ale ak sa predá aspoň 50% s ponúkaných bytov behom 3 mesiacov, tak to bude úspech.

Málo kto je tlačený do predaja, takže to vôbec nemusí padať rýchlo. Na Slovensku sme neboli nejak extrémne preúverovaní (okrem developerov).

Absolútny súhlas.
To, čo je v ponuke sú väčšinou POKUSY o predaj za danú cenu.
Hľadám vhodnú nehnuteľnosť už dlhšie, takže to sledujem skoro KAŽDÝ DEŇ.
A niektorí predávajúci sú takí magori, že už pred rokom začali predávať za prehnanú cenu a postupne to znižujú, ale vždy nad trhovú cenu.
Takže to za čo sa to pokúšajú predať dnes by pohodlne predali pred pol rokom, ale pred pol rokom to predávali za vyššiu cenu...

A tak to s cenami ide dolu vodou, ale pomaly.
Niektoré segmenty - napr. panelákové byty v okrajových sídliskách išli dole až o 30-40%. A ponuka výrazne prevyšuje dopyt.

Ale napr. pozemky v dobrých lokalitách a veľké tehlové byty v centre, v zeleni a s dobrým parkovaním - tam je stále silný dopyt a slabá ponuka. A ceny sa držia, alebo klesli len o málo.

P.S.
Som sklamaný úrovňou realitného biznisu u nás.
Realitky si navzájom lezú do biznisu a výsledkom je, že nie sú schopné na úrovni prezentovať to, čo predávajú.

Minule som čítal zaujímavú štúdiu, že ceny nehnutelností u nás môžu DLHÉ ROKY klesať a stagnovať.
A poviem vám jedno. Keď porovnám úroveň nehnuteľností v ktorých som býval v USA a tie, čo vidím u nás za dvojnásobnú až trojnásobnú cenu - je mi NA GRCANIE.
U nás sa v priemere býva na veľmi nízkej úrovni za veľmi vysokú cenu.
To je dedičstvo komunizmu, nedostatku bytov a nadmerného dopytu generácie ,,baby boomers,, plus boomu hypotekárnych úverov (hypotéky u nás pred desiatimi rokmi neexistovali).

[seven]

Ja si osobne myslim, ze je rozdiel z akeho pohladu sa na to clovek pozera. Z pohladu kupca je vsetko predrazene, z pohladu predavajuceho nie je.
Kto by uz chcel predavat byt, ktory kupil pred rokom za 70.000 Sk/m2 teraz za 55.000/m2? Vysledkom je , ze na trhu je nizka likvidita.
Hodina pravdy moze nastat iba ak sa vyrazne zhorsi hospodarska situacia, klesnu realne mzdy, alebo vyraznejsie vzrastie urokova sadzba, alebo sa presadi deflacny scenar, jednoducho nieco, co prinuti majitelov predavat. Zatial sa nic take nedeje. Zatial. Naopak ak by zacali noviny chrlit informacie o nastavajucej vysokej inflacii, pokles cien nebude.

[jan]

dnes som videl inzerat na 3-izbovy byt v BA.
Inzerat bol pocas poslednych dvoch tyzdnov vo viacerych realitkach.
Predava sa od 70 000 do 77 000 EUR.
10% rozdiel medzi najdrahsou a najlacnejsou ponukou v tom istom obdobi predaja.

[filip glasa]

to môže byť dané čiastočne aj výškou provízií a tým, či ju tam majú/nemajú zarátanú v cene. Provízia kľudne urobí aj 5%.

[JUGGLER]

dnes som videl inzerat na 3-izbovy byt v BA.
Inzerat bol pocas poslednych dvoch tyzdnov vo viacerych realitkach.
Predava sa od 70 000 do 77 000 EUR.
10% rozdiel medzi najdrahsou a najlacnejsou ponukou v tom istom obdobi predaja.

To je tým, že sa nad každou nehnutelnosťou zlietavajú realitní agenti ako muchy nad...
A každý slubuje predávajúcemu, že si na províziu zarobí...
A tak nahadzujú ceny ako im vyhovuje a bárskedy môžete vidieť na nete tú istú nehnutelnosť za rôzne ceny v inzerátoch pri sebe!

Navyše taja podstatné veci o nehnutelnosti, aby nenalákali na zakázku ďalších agentov a výsledkom je, že klient dostáva mizerné služby, mizerné informácie a ešte má zaplatiť tých 150 000 a viac nad cenu.

Takže aj realiťáci sú súčasťou neschopných obchodníkov o ktorých som už písal. Zatial sa nenaučili robiť biznis tak ako sa má.
Ťažia z boomu, ktorý tu bol - pri ktorom išli nehnutelnosti ako teplé rožky. Nemám na mysli chudákov agentov, ktorí robia sprievodcov pri realitnej turistike, ale tých hore, čo im na živnosť dávajú polovicu provízie za know-how a značku = NULA.
Výnimkou je možno Remax a pár sólo hráčov. Väčšina je však odsúdených na zánik, alebo zmenu. Realitný biznis mimo Bratislavy je ako slovenské zdravotníctvo. V špinavých plienkach.