Byt,pozemok alebo podnájom

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod pitopit » Sob 05 11, 2019 11:32 am

Zdravím.Poradil by niekto pri rozhodovaní,čo sa oplatí a čo nie?Chceli by sme vlastný dom,najlepšie si dať postaviť.Nazbierali sme 70 000€.
Pozemok by som chcel v okolí Malaciek tak do 60 000€ (vlastné zdroje)+ hypo na dom 90 000€.
Stavať tak za 2-3 roky zaťial by sme boli v podnájme.
Takže čo je výhodnejšie?Kúpiť pozemok za vlastné a tie 2-3 roky byť v podnájme,čo je asi 14 000€.
Alebo kúpiť byt za vlastné 70000 prípadne + 20000 hypo=90000€ + zobrať hypo na pozemok a za 3 roky predať byt a postaviť z toho dom.
Každá rada dobrá:)
pitopit
 
Príspevky: 3
Registrovaný: Sob 05 11, 2019 11:14 am

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod JUGGLER » Ned 05 12, 2019 9:10 pm

Nie som poradca, len si myslím, že keby si mal pozemok kúpený za vlastné, tak 90 000 na stavbu domu ti banka nedá. Musíš niečím ručiť..banka zrejme ocení tvoj pozemok a dá ti nejakú menšiu hypo. Proste podľa mňa hypo na neexistujúci dom len tak nedostaneš. Možno kombinácia? Hypo už pri kúpe pozemku - potom za svoje postaviť dom - aspoň hrubú stavbu - potom navýšiť hypo tak, že ručíš aj stavbou...a potom dokončiť dom. Najviac peňazí budeš potrebovať v závere...tam si daj rezervu aspoň 10%, lebo zvyčajne sa každá stavba predraží. Dať si postaviť dom za 90K...no neviem...podľa mňa dosť nízky rozpočet. Dať to postaviť firme? Čo tam budú robiť 2-3 roky? Iba keby stavali naraz 3 domy...Šikovná firma taký dom postaví za 6 mesiacov.

Začni tak, že si kúp katalóg hotových projektov ( predávali to napr. v Tescu ) a pozri domčeky aj z rozpočtami. Potom presurfuj montované domy, drevodomy a pod. Tam sa urobí betónová platňa a máš jasný termín i cenu. INáč musíš postupovať tak, že povieš architektovi, čo by si chcel, potom ti projektant urobí projekt a k nemu rozpočet. Už keď budeš kupovať pozemok, tak tam vezmi odborníka, aby si nebol prekvapený, kolko všelijakých obmedzení ti môže vyskočiť.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7426
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod rmaly » Ned 05 12, 2019 10:12 pm

@Juggler - vytesat do kamena, lepsie by som to nenapisal
@ pitopit - tazko radit. Dobry financny poradca ti moze poradit, aky je najlepsi (najmenej rizikovy) postup vzlahodm na to co pisal Juggler - ze ti banka len tak neda na neexistujuci dom hypo. Tusim niektore preplacaju spatne pozemok... to si zisti...

co sa tyka samotneho podnajmu vs byt ... ber to tak, ze teraz su dajme tomu byty dost vysoko (nevravim, ze na vrchole, ale vysoko). Tych 14000 eur mozes kludne "prerobit" aj na kupe / predaji / znizenej cene... a samozrejme aj "papierovacky" nieco stoja, i ked nie 14.000...

Takze asi hlavne skus mega planovat, vela setrit (mozno velmi lacny podnajom alebo ostat u rodicov ak sa da..... A tiez potvrdzujem Jugglerove slova, 90k na dom... nevravim, ze to nemoze byt, ale bud bude velmi velmi maly (aby ti vyslo na zariadenie), alebo pocitaj s o dost vyssou cenou (tak 120k)... lebo hruba stavba je "lacna"... ale to vnutro... (len kotol, kuchynska linka + spotrebice su podla mna 10.000 eur len taky fukot. A to nebudes mat ziaden luxus. Potrebujes vanu, obklady, elektrinu, zasuvky...
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Štv 05 16, 2019 12:11 pm

kde by bol ten byt? v Malackach?

ake je asi ocakavane zhodnotenie bytu za 3 roky v malackach?

ake su naklady na byt(sprava, energie)?


Od toho by som sa nejak odrazil.

ale aj bez tychto info mi pride lepsia moznost kupit byt na 3 roky a potom predat.
Kedze rastie na cene a trochu pomoze aj uspora na najomnom.


Nevyhoda je trosku viac prace s tym, ked treba ten byt najst, vybavit prepisy a potom predat a zase vybavit prepisy.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Rokosák » Štv 05 16, 2019 1:41 pm

Treba pocitat aj s vydavkami za kupu a predaj a fakt, ze za tri roky sa umori malo istiny. Dlhodobo je vyhodnejsie najomne a investicie do akcioveho trhu. Vyzaduje to vsak disciplinu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1433
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Štv 05 16, 2019 2:26 pm

neviem, podla mna lepsia nehnutelnost ako akcie.

pri hypo 100k na 30 rokov, urokovej sadzbe 1.0% v prime je splatka 321, uroky konzervativne a zjednodusene(neratame s postupne nizsim urokom pri umorovani 84, tj za mesiac sa umori 237.
za 3 roky 8532.

Najomne aj 2 izbaku v ba je tak 600, z toho energie 150, majitelovi ostava 450.
Ak to ostane nakupcovi bytu, nie prenajimatelovi kde by clovek byval - je to 450*36 = 16 200

Posledne roky rastu ceny bytov o 5-10%, dajme konzervativny priklad 5% bez jeho multiplikovania(pre zjednodusenie)
5% zo 100000 je 5000, x 3 = 15 000.

Spolu teda vysledok = 8532 + 16 200 + 15 000 = 39732.

Vydavky na kupu su 2000(provizia realitakovi) v ba.

Vydavky na predaj - dan z predaja, to by bolo 19% z 15 000 = 2850.

Ale zas zdanovat by sa mal aj kapitalovy vynos z akcii,cize tam by som ratal 1:1.


Stale mi vychadza ovela lepsie kupit byt ako akcie.

Na akciovom trhu tolko podla mna nespravis, vynosnost je mozno vacsia, ale nikto ti neda pozicku 100000 na kupu akcii za urok 1%.

Samozrejme modelovy priklad zavisi od miesta kupy bytu, velkosti a pod. tj info ktore zatial nemam.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Rokosák » Štv 05 16, 2019 5:39 pm

Ze nedostanes pozicku na nakup akcii je vyhoda.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1433
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Pia 05 17, 2019 5:23 am

no zavisi ako sa na to pozeras, ak beries kupu bytu ako rizikovu, tak ano.

ale nemyslim ze tam je nejake riziko

zase ked akcie nenapakujes, je to nevyhoda, nespravis taky vynos.

mozno je to aj uhol pohladu, mne sa tie byty nejak osvedcili, tak mam takyto nazor.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Pia 05 17, 2019 8:07 am

pitopit píše:Zdravím.Poradil by niekto pri rozhodovaní,čo sa oplatí a čo nie?Chceli by sme vlastný dom,najlepšie si dať postaviť.Nazbierali sme 70 000€.
Pozemok by som chcel v okolí Malaciek tak do 60 000€ (vlastné zdroje)+ hypo na dom 90 000€.
Stavať tak za 2-3 roky zaťial by sme boli v podnájme.
Takže čo je výhodnejšie?Kúpiť pozemok za vlastné a tie 2-3 roky byť v podnájme,čo je asi 14 000€.
Alebo kúpiť byt za vlastné 70000 prípadne + 20000 hypo=90000€ + zobrať hypo na pozemok a za 3 roky predať byt a postaviť z toho dom.
Každá rada dobrá:)



Ak nemáš žiadne skúsenosti s vlastným bývaním, tak radšej neriskuj s nákupom a následným predajom nehnuteľnosti na bývanie, lebo s vysokou pravdepodobnosťou prerobíš.
Známy v BA to tak urobil, lebo nechcel "niekomu splácať hypotéku svojim nájmom" a teraz zistil, že predať jeho byt vôbec nebude také jednoduché, ako si predstavoval,teda ak nepôjde pod cenu, za akú kúpil. Lebo ten byt jeho predošlý majiteľ predal za takú istú cenu, za akú ho pred 5 rokmi kúpil, čiže žiaden nárast ceny tam nebol. A je tam x dôvodov, ktoré mu predošlý majiteľ zatajil a ktoré bránia rastu ceny.
Niekoľko príkladov,čo sa môže za 3 roky s tvojim bytom stať a zníži to jeho cenu:
-príde kríza a ceny nehnuteľnosti poklesnú
-do vedľajšieho bytu alebo bytu nad-pod tebou sa nasťahuje neprispôsobivá rodina
-v byte a okolí zistíš toľko nedostatkov, ktoré ti zatajili, že buď ich zatajíš aj ty a budeš riskovať naťahovačky s budúcim majiteľom, ktorý ho od teba kúpi, alebo ich priznáš a tým si znížiš cenu svojho bytu.
-vždy existuje obchodná marža medzi nákupnou a predajnou cenou bytu a není to len poplatok realitke. Ak dnes rýchlo kúpiš byt za inzerovanú cenu, tak ak ho zajtra budeš chcieť rýchlo predať, tak budeš musieť spustiť z ceny, inak ho rýchlo nepredáš. Je to podobné ako kúpiť auto v jednom bazare a myslieť si, že ho zajtra predám za tú istú cenu v inom bazare.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Pia 05 17, 2019 7:56 pm

-kazdy strasi krizou uz x rokov a stale nic a podla makroekonomickych ukazovatelov tomu stale nic nenasvedcuje
na rok 2020 je projekcia vyssia(1.5%) ako 2019(1.2%). Sledujem to 10 rokov a realne cisla sa od projekcii lisia len velmi malo, moj skromny nazor je ze od krizy sme stale na mile daleko

-aka je sanca ze ked kupis byt v dobrej lokalite nastahuje sa tam neprisposobiva rodina? teraz ma problem zobrat byt na hypo kvoli dti priemerny slusny clovek, nieto neprisposobiva rodina.
Rovnako v dobrej lokalite su tie vysky najmov take, ze neprisposobivi chodia niekde do lokalit na okraji mesta

-na nedostatky sluzi prave obhliadka,dalej clovek si moze pozriet sam okolie, pozistovat, popytat sa susedov, pozriet kataster a znizit rizika na minimum. myslim ze ten znamy pri kupe podcenil veci ktore mohol lahko ovplyvnit

-auto a byt je obrovsky rozdiel, auto sustavne vyrazne pada na hodnote, nehnutelnost rastie, vobec by som to neporovnaval.
rovnako kolko casu clovek venuje kupe, o to skor moze dat byt na predaj ked uz bude vediet ze dom bude priblizne dostavany a kedy sa bude stahovat. vzdy sa da dohodnut s kupcom na odstahovani x mesiacov, bezne su take byty v ponuke a v pohode sa predavaju. Aj v pripade teda ze sa najde kupca prilis rychlo, nie je to problem.
Praveze na byty v ba sa robia tiche aukcie, ked je zaujemcov prave prilis vela.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Pia 05 17, 2019 10:07 pm

Poznám človeka, ktorý mohol predať byt v 90-tych rokoch za 650000Skk, ale povedal si, že ho o rok predá za 750000Skk, lebo ešte nemal dom dostavaný a ceny bytov rástli podobným tempom ako teraz. Byt potom predával 2 roky a predal ho za 420000Skk aj to neprispôsobivému občanovi.

-Za 70 000 Euro kúpi byt v dobrej lokalite?

-Neprispôsobiví občania si u nás kupujú domy v dobrej lokalite, lebo nemajú problém sa na neho poskladať viac rodín, skôr majú problém tie domy kúpiť prispôsobiví občania, ak nepracujú v zahraničí. Navyše kopec známych má problém s neprispôsobivými nájomníkmi vo vedľajšom byte a prenajímajúci to nerieši...

-10x sa bol známy pozrieť na tú nehnuteľnosť, ale keďže nemal žiadné skúsenosti s nájmom, nieto ešte kúpou nehnuteľnosti, na nič neprišiel...až teraz sa učí na vlastných chybách.
Ako chceš napríklad zistiť, že priečka alebo strop neobsahuje tepelnú a hlukovú izoláciu? To akože vyvŕtaš pri obhliadke bytu dieru do steny?
Ako zistíš, že kanalizácia není dobre odvetraná a niekedy máš v byte smrad?
Ako zistíš, že ťa sused raz ročne vytopí?
Kto bude úplne cudziemu človekovi bonzovať na svojho suseda, ktorý predáva byt? Ak sa dokonca možno teší, že sa ho konečne zbaví?
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Pia 05 17, 2019 10:47 pm

asi byvame v inej lokalite, nasi znami maju ine skusenosti preto mame iny nazor

ten prvy priklad to neverim ze sa niekedy mohlo stat v ba, ani v 90tych rokoch, aj ked o tej dobe nemam ziadny prehlad
ze teda zavisi kde by bol ten byt, ale toto mi pride anomalia kdekolvek

za 70 zavisi kde, v malackach asi ano

- opat asi ina lokalita

- ak clovek na byte spravi 40k(z prikladu) namiesto toho aby byval v najme, ake zanedbatelne % by z toho vysla aj najpesimistickejsia moznost z tvojho prikladu opravit/spravit hlukovu a tepelnu izolaciu/odvetrat kanalizaciu?
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod JUGGLER » Pia 05 17, 2019 11:50 pm

- aj auto je nebezpečné kupovať, ked ho berieš od ruky...Tak aspoň niektorí ľudia si zoberú k tomu odborníka, alebo si to naštudujú dopredu...
- to isté je z bývaním. Najlepšie sa kupuje tam kde to človek pozná...a keď nie, tak je fajn spojiť sa s miestnym realiťákom.
Dajú sa nájsť takí, čo dlhé roky pôsobia lokálne a vedia poradiť. A používa sa aj taká finta, že pred konečným rozhodnutím sa pomotáte v okolí a dáte sa do reči s ľuďmi , ktorí si radi pokecajú: väčšinou starí ľudia a mamičky na materskej. Kludne môžete na nich vybafnúť, že uvažujete o kúpe bytu a zaujímate sa o ich názor na bývanie v danej štvrti, danom vchode a pod. Ja čo poznám ľudí so sídlisk, tak najviac ich trápi parkovanie a miestna komunita. Na tie vady čo vraví Jogo treba stavbára. Na západe si pred každou kúpou dajú robiť odbornú obhliadku.... u nás sa banky pri hypo opierajú o znalecký posudok, alebo cenové mapy...ale také niečo by sa zišlo aj z hľadiska stavbárskej kvality.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7426
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Sob 05 18, 2019 5:41 am

Bennes píše:- ak clovek na byte spravi 40k(z prikladu) namiesto toho aby byval v najme, ake zanedbatelne % by z toho vysla aj najpesimistickejsia moznost z tvojho prikladu opravit/spravit hlukovu a tepelnu izolaciu/odvetrat kanalizaciu?



Maš v tom výpočte chybu, lebo za nájom zaplatíš 16200€, ale už neplatíš hypotéku a na konci ti ostane nula.

Za hypotéku zaplatíš 11556€ a na konci ti ostane 8532€ umoreného dlhu.

Ušetril si 16200-11556+8532=13176€ a nie 8532+16200=24732€ ako v tvojom príklade.

Byt za 100000€ asi za 450€ tj. 5.5% ročne neprenajmeš, resp. náklady na "zabývanie sa" túto sumu zredukujú na bežnú úroveň 3-4%. V horeuvedenom príklade by som z 13176 odpočítal tých 3176€ na náklady pri nasťahovaní sa(spálňa, obývačka, kuch linka+bežná údržba) a ostane 10 000€.

Predpovedať nárast cien nehnuteľnosti je to isté, ako predpovedať nárast cien akcii, ak nepríde kríza, porastie oboje, ale akcie viac a je s tým menej roboty.

Ale ďakujem za podnetný príklad, príležitostne ho posuniem tomu známemu, aby si nemyslel, že je na tom s tým svojim bytom až tak zle. Je však dôležité, aby ho čím skôr predal, kým je tu rast cien nehnuteľnosti, a kúpil si lepší byt.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Sob 05 18, 2019 4:40 pm

hej sorry moja chyba.

Byt za 100000€ asi za 450€ tj. 5.5% ročne neprenajmeš, resp. náklady na "zabývanie sa" túto sumu zredukujú na bežnú úroveň 3-4%. V horeuvedenom príklade by som z 13176 odpočítal tých 3176€ na náklady pri nasťahovaní sa(spálňa, obývačka, kuch linka+bežná údržba) a ostane 10 000€.


zas ak si zariadis obyvacku spalnu, tie veci si mozes zobrat potom do domu, resp. kupoval by si ich aj tak, cize by som to neodrataval:)

A k tym akciam, mozno je s tym menej starosti, len by som zopakoval, ze je ine ked rastie nehnutelnost kupena na hypo o 5% rocne na ktoru si si pozical za 1%, a rastie ti hodnota 100000, ako akcie kde z uspor proste nema niekto len tak 100000 co da do akcii.
Ak ma clovek uspory aj 10k, a da to do akcii, a narastie to o 5%, spravis na tom 500. Na byte pakou 10 nasobok.
V tom vidim ovela vacsiu vyhodu nehnutelnosti, keby si chces pozicat na kupu akcii, pod 4-5%(spotrebak,p2p pozicky) urok sa nedostanes, cim taka investicia uplne straca zmysel. Za to tu nehnutelnost v pohode napakujes a skoro zadarmo.
konzervativny narast hodnoty o 15 000 za 3 roky, cize spolu skoro 28k.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Ned 05 19, 2019 8:37 am

Bennes píše:zas ak si zariadis obyvacku spalnu, tie veci si mozes zobrat potom do domu, resp. kupoval by si ich aj tak, cize by som to neodrataval:)


Raz ti to manželka vysvetlí, či jej 3-ročná spálňa bude vyhovovať do jej nového vysnívaného domu. :D



A k tym akciam, mozno je s tym menej starosti, len by som zopakoval, ze je ine ked rastie nehnutelnost kupena na hypo o 5% rocne na ktoru si si pozical za 1%, a rastie ti hodnota 100000, ako akcie kde z uspor proste nema niekto len tak 100000 co da do akcii.
Ak ma clovek uspory aj 10k, a da to do akcii, a narastie to o 5%, spravis na tom 500. Na byte pakou 10 nasobok.
V tom vidim ovela vacsiu vyhodu nehnutelnosti, keby si chces pozicat na kupu akcii, pod 4-5%(spotrebak,p2p pozicky) urok sa nedostanes, cim taka investicia uplne straca zmysel. Za to tu nehnutelnost v pohode napakujes a skoro zadarmo.
konzervativny narast hodnoty o 15 000 za 3 roky, cize spolu skoro 28k.



Na SP500 cez futures máš bez akéhokoľvek dokladovania povolenú páku 20. Ano, malý pokles trhu ťa zlikviduje, ale vieš veľmi jednoducho pozíciu zavrieť a ísť do cashu.

Ty tu píšeš o tom, čo už bolo. Páka 10 už není možná, lebo bankou je požadované 20% ceny nehnuteľnosti cash. Preto max povolená páka je 5 aj to do 8-násobku čistého príjmu.

Ano, viem, tebe, cryptotraderovi a možno ďalším sa predošlú situáciu na hypotékach podarilo naplno využiť a napákovali ste si nehnuteľnosti. Ak nepríde nejaká hlboká kríza, tak v pohode splatíte hypotéky pomocou nájmov a o 30 rokov budete za vodou. Využili ste naplno šancu,ktorú ponúkol trh, gratulujem. :)
Ja by som do tých nehnuteľnosti nemal odvahu ísť, lebo poznám príbehy, kde neplatiaceho nájomníka nevedeli roky vyhnať z bytu. Popri ďalších rizikách, ktoré som hore vymenoval, je to pre mňa neprijateľná koncentrácia úspor do jedného-dvoch bytov.
Ja mám úspory rozdelené do najväčších svetových akcii, cez troch brokerov, ktorí sú poistení voči insolvencii, cez troch najväčších správcov ETF-iek a voľný cash držím v banke na termiňáku, ktorý je poistený fondom ochrany vkladov.


Ak by som v 2009 roku nebol zaslepený krátkodobým tradingom, tak som už teraz podobne napakovaný v indexoch. Škoda, nevyužil som šancu, resp. teraz už bude ťažšie vybudovať tak veľkú pozíciu. Na druhej strane teraz už nemám také finančné nároky ako pred 10 rokmi, tak ani takú veľkú pozíciu nepotrebujem budovať. :)
Existujú dve cesty k finančnej nezávislosti:
-zvýšiť príjmy
-znížiť výdaje
Snažím sa o rozumnú kombináciu týchto dvoch ciest. :wink:
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod MFT » Ned 05 19, 2019 8:33 pm

No ono to je prave az prilis jednoduche na to aby sa to nemohlo pokazit...mam na mysli to konstatovanie ze pozicias si za 1% p.a. a nehnutelnost porastie o 5% p.a.... nechcem preberat hypotezy ako a preco, no dlho takyto stav podla mna nemoze fungovat... a to nikomu nezavidim ani nic podobne... cas ukaze, aj akcie su dnes riadne nacenene a vsade mame rozpoluplne nazory na stav veci, niekto napisem ze su predrazene, iny ze su vysledkom buybackov a lacnych uverov...

PS: sam sa pohravam s myslienkou kupit byty v jednom projekte, ktory ma byt dokonceny v r 2020, väcsina bytoviek uz bola postavena a vypredana a spusta sa zatial posledna faza projektu... no nie som presvedceny o podobnom vyvoji nasledujuce roky, vela ludi ma problemy s pozadovanymi minimalnymi zdrojmi a ceny vyzeraju byt dost vysoko /no to som si myslel uz niekolko rokov dozadu/ :-)...podla mna uroky ostanu nizko velmi dlho, pretoze situacia ako vsetci vieme je viac nez zla v Europe a to napriek krizovym opatreniam uz vyse desat rokov...
MFT
 
Príspevky: 36
Registrovaný: Ned 03 26, 2017 2:12 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Pon 05 20, 2019 3:31 pm

no realne platy idu teraz hore 4-5% rocne, a tym je presne potencial ist cenami bytov o to vyssie
(to som tu niekde spominal, teoriu rastu cien bytov, ako je naviazana na rast platov a preco)
zaroven problem s ludmi, firmy nemaju koho zamestnat takze nejak skoro sa ten trend nema preco zrazu otocit

a ono ked kupis a prenajmes, 5% vynos vies spravit
cize rast cien + prenajom = 10%

ano vzdy je to investicia s nie 100% vysledkom, ale ak konzervativne spravis 10% za rok s rizikom ze raz mozno padnu ceny nehnutelnosti o 20%(ako v 2008) a kriza bude hypoteticky za 2 roky(co je mini pravdepodobnost), stale si na 0 co je podla mna akceptovatelne.
ale nemyslim ze by sa to stalo
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Trumpeta1978 » Uto 05 21, 2019 9:54 pm

Clovek ma prirodzene tendenciu analyzovat a racionalyzovat minule javy a na zaklade nich predikovat buducnost. Ale to sa neda, zajtrajsok nikto nepozna a staci jedna cierna labut v Talebovom zmysle a vsetko moze byt zrazu na dlhe roky uplne inac.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 246
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Rokosák » Str 05 22, 2019 3:51 am

V USA su vysoke dane z nehnutelnosti, lebo policia a skolstvo je hradene z miestnych dani z nehnutelnosti. Napriek tomu je zjavne, ze dan z nehnutelnosti sa bude na Slovensku zvysovat. Preco? Pretoze nehnutelnost nemozes skryt, prestahovat do danoveho raja ci poslat do dochodku. A ked majitel prestane platit dane, tak dane zaplati za neho veritel hypoteky, inak by mohla byt nehnutelnost exekuovana a banka by stratila viac.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1433
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Trumpeta1978 » Str 05 22, 2019 5:22 am

Oproti Zapadu je dan z nehnutelnosti velmi nizka, takze je spravne aby prislo k jej navyseniu.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 246
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jakbul » Str 05 22, 2019 7:04 am

Pekná poznámka od Trumpeta s čiernou labuťou. Kto vie čo sa v dnešnom svete plnom rýchlych zmien môže udiať tak, aby to pohlo celým svetom. Čo myslíte, ako je najlepšie sa "pripraviť/chrániť" voči nepredvídanému riziku? N. Taleb to v knihe trochu popisuje, ale predsa so západným nádychom, my sme na tom inak.
jakbul
 
Príspevky: 7
Registrovaný: Štv 05 02, 2019 8:36 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod rmaly » Str 05 22, 2019 9:16 am

Trumpeta1978 píše:Oproti Zapadu je dan z nehnutelnosti velmi nizka, takze je spravne aby prislo k jej navyseniu.


akoze "je spravne"... preco? Co v konecnom dosledku je spravne... hlavne by bolo spravne, keby sa nerozdrbavali prachy hore dole... Skor by som povedal, ze tam su este rezervy... ale ze by to bolo "spravne"...
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jan » Str 05 22, 2019 1:51 pm

Nie je pravda, ze na akcie sa nedaju lacno pozicat peniaze.

Na Slovensku sa da v mbank bezucelova hypoteka vybavit od 1,09%.
Uver rucis nehnutelnostou, presne tak isto ako rucis za uver na kupu nehnutelnosti.
Jediny rozdiel je v tom, ze nehnutelnost by uz mala byt tvoja, az potom si na nu mozes pozicat bezucelovu.

Dalsie lacne pozicky su u brokera. Interactivebrokers uroci pozicky v eurach od 1 do 3%.
jan
 
Príspevky: 398
Registrovaný: Sob 09 15, 2007 7:54 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Str 05 22, 2019 2:50 pm

jan píše:Dalsie lacne pozicky su u brokera. Interactivebrokers uroci pozicky v eurach od 1 do 3%.


Kde nájdem výšku úrokov na uvery od Interactive brokers?
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jan » Str 05 22, 2019 3:14 pm

tak dokonca v IB sa eura daju pozicat od 0,5% do 1,5%.

https://www.interactivebrokers.co.uk/en ... hp?f=39726
jan
 
Príspevky: 398
Registrovaný: Sob 09 15, 2007 7:54 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Str 05 22, 2019 3:56 pm

jan píše:Nie je pravda, ze na akcie sa nedaju lacno pozicat peniaze.

Na Slovensku sa da v mbank bezucelova hypoteka vybavit od 1,09%.
Uver rucis nehnutelnostou, presne tak isto ako rucis za uver na kupu nehnutelnosti.
Jediny rozdiel je v tom, ze nehnutelnost by uz mala byt tvoja, az potom si na nu mozes pozicat bezucelovu.

Dalsie lacne pozicky su u brokera. Interactivebrokers uroci pozicky v eurach od 1 do 3%.

to fajn vediet:)
Mas aj nejake info ci su tam nejake podmienky co uzivatel IB musi splnit?
asi to nebude ze jozko z hornych oresanov sa prihlasi na IB a schvalia mu uver na akcie 1 milion e s urokovou sadzbou 1% :)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Str 05 22, 2019 4:04 pm

Trumpeta1978 píše:Clovek ma prirodzene tendenciu analyzovat a racionalyzovat minule javy a na zaklade nich predikovat buducnost. Ale to sa neda, zajtrajsok nikto nepozna a staci jedna cierna labut v Talebovom zmysle a vsetko moze byt zrazu na dlhe roky uplne inac.

ano suhlas.
Ale na druhu stranu na zaklade analyzy a racionalizacie javov sa mozes niekam posunut, nieco spravit aj ked tam to riziko stale je.

Zaroven si spravis plan ako riesit situaciu keby to tak neslo, taky zalozny plan pre kazdu situaciu co moze nastat ked to podla minulych javov nepojde.
A tym zminimalizovat riziko.

Samozrejme nikdy nevies ci sa ti nieco nestane, nehoda, uraz, choroba, iny vyvoj ekonomickej, svetovej situacie ako cakas, to keby cakas na nieco co je 100% iste, neurobis nikdy nic. A len sedis a cakas v situacii v ktorej nechces byt a do situacie do ktorej by si sa chcel dostat sa nikdy nedostanes.

cize jedina moznost podla mna je, zanalyzovat minule javy, zistit suvislosti, podla toho vediet ci sa plan moze zrealizovat, cele si to nastavit a zaroven si naplanovat 'backup' plany ak to podla analyzy nepojde.

Ze je to cele podla mna teda o nejakej pravdepodobnosti a zminimalizovani dosledkov ak situacia pojde do predtym menej ocakavanej pravdepodobnostnej udalosti.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Str 05 22, 2019 4:14 pm

Rokosák píše:V USA su vysoke dane z nehnutelnosti, lebo policia a skolstvo je hradene z miestnych dani z nehnutelnosti. Napriek tomu je zjavne, ze dan z nehnutelnosti sa bude na Slovensku zvysovat. Preco? Pretoze nehnutelnost nemozes skryt, prestahovat do danoveho raja ci poslat do dochodku. A ked majitel prestane platit dane, tak dane zaplati za neho veritel hypoteky, inak by mohla byt nehnutelnost exekuovana a banka by stratila viac.

Toto tiez nie je nejaka prekazka v nakupe nehnutelnosti na prenajom podla mna, ked sa zavedie nova vyssia dan z nehnutelnosti, je zvysena pre vsetkych a vsetci majitelia postupne zvysia cenu prenajmov tak, aby tam bola tak 3.5-5% navratnost.
Inak by sa to nikomu neoplatilo robit.
Vynosnost je len premietnutie rizika, mnozstva namahy, vynalozeneho casu na spravu a casu na zistenie suvislosti.

Ak je to pri prenajme nehnutelnosti nizke, vie to robit v podstate kazdy, namaha je tam minimalna riziko male, aj pozadovany knowledge je nizky, vynosnost bude nizka.(3.5-5%)

Ak je biznis firma co vyzaduje vela casu, namahy, poznatkov vynosnost moze byt 100% rocne.

V US su vysoke dane z nehnutelnosti, ale proste si to majitel premietne do ceny a stale ma vynosnost 5%.

Takto to vsade v biznise funguje, cena je len cislo a firma si udrzuje nastavene marze tym ze to cislo zvysi.
Ked na slovensku stat zaviedol 8% dan z poistenia, co hned poistovne spravili, zvysili cenu presne o 8% aj v existujucich zmluvach so zdovodnenim a odvolanim sa na statnu dan. Nesli do kratenia svojich marzi. Cely trh to proste len posunulo na ine cislo.

A rovnako by to bolo so zavedenim dane z nehnutelnosti, prenesie sa to na najomnikov. Tak ako v US.
Naposledy upravil Bennes dňa Str 05 22, 2019 4:29 pm, celkovo upravené 1
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Str 05 22, 2019 4:24 pm

ked sa nad tym zamyslim, najhorsie to ma zamestnanec.
Ten v pripade ze sa vsetko zvysuje, ma moznost len zvysit svoj skill a otrocit niekde inde aby mal na tieto pripadne zvysenia levelov cisla trhu a statu.
Pripadne sa spoliehat na situaciu aka je teraz, ze je menej ludi ako pozicii, cim je firma nutena zvysovat platy.

celkovo taky wageslaving a rat race to ma najhorsie, stat aj firma ma v podstate v p taketo plosne cenove vykyvy.

Zas to takychto ludi motivuje a ked je viac ludi co ma firmu, znizi sa pocet wageslaverov a ti sa dostanu do lepsej situacie.
Ked je vacsina obyvatelstva pasivna(zamestnana), je to pre nich samotnych zle.
(samozrejme no offense voci akemukolvek typu ludi, sam som spominany wageslaver:) )

Sorry za monolog v tomto vlakne, to som sa len tak zamyslel.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jan » Str 05 22, 2019 4:34 pm

Je to uplne mimo temu, ale OK.
Podla mna broker pozicia kazdemu. Nic sa neschvaluje. Brokerovi je v zasade jedno ako si pocinas so svojimi peniazmi.
Mozno je tam nejaka poziadavka na minimalnu vysku uctu. Byvalo to nad 2000 USD.
Uver sa v podstate vola margin.
Pri vacsine akcii, ktore su dovolene obchodovat na margin, mozes margin kedykolvek pouzit. Najcastejsie je margin 4 nasobok oproti istine. Takze so 100 000 hotovostou mozes bez problemov nakupovat akcie za 400 000. V tomto pripade ti IB dnes bude 300000 urocit 1% rocnym urokom.
Uroci sa ta ciastka, ktorou si prekrocil svoju istinu/kolateral a to na dennej baze. Pokial nakupujes nastroje, ktore nie su povolene nakupovat na margin/uver, tak mozes nakupovat iba do vysky svojej hotovosti.
Napriklad, ak je tvoja hotovost 100000 a za 30000 nakupis take akcie, ktore nie su dovolene kupovat na margin, tak tvoja kupna sila je uz iba 70 000 v hotovosti *4=280 000.
Ak by si ju celu vyuzil a nakupil akcie, ktore sa daju kupovat na uver, tak budes platit urok iba z 280000–70000.
Takto nejako by to malo fungovat.
jan
 
Príspevky: 398
Registrovaný: Sob 09 15, 2007 7:54 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Rokosák » Štv 05 23, 2019 2:54 am

Netreba zabudnut na maintenance margin. Ak ucet klesne pod urcitu hranicu, musis doplnit istinu a ked nedoplnis broker preda cast akcii.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1433
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Štv 05 23, 2019 5:39 pm

no broker musi byt nejak poisteny v tej pozicke.

teda ked je zly vyvoj akcie padnu, tak bud brokerovi dorovnas svoju stratu, alebo ti vypreda zvysok portfolia co ti ostalo za uplne nevyhodne ceny ked je trh dole :D

to mi nepride ako dobra perspektiva.
ani backup plany tam nejdu moc dobre nastavit

nejak su mi nesympaticke tie akcie, pride mi to viacmenej random a strasne malo toho co pri nich vie clovek ovplyvnit.
Vstupuje tam prilis vela premennych a teda aj odhadnut ich vyvoj je tazky :/
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Trumpeta1978 » Pia 05 24, 2019 8:28 pm

jakbul píše:Pekná poznámka od Trumpeta s čiernou labuťou. Kto vie čo sa v dnešnom svete plnom rýchlych zmien môže udiať tak, aby to pohlo celým svetom. Čo myslíte, ako je najlepšie sa "pripraviť/chrániť" voči nepredvídanému riziku? N. Taleb to v knihe trochu popisuje, ale predsa so západným nádychom, my sme na tom inak.


-cakal napriklad niekto z vas, ze Trump otvori obchodnu vojnu v podstate s celym svetom? Otazka neznie, ci niekto v minulosti nemyslel ze Trump je niecoho takeho schopny, ale ze to v tom obdobi aj velmi realne ocakaval? Pritom ake hlboke dosahy to na trhy malo, stale ma a cele to moze mat nedozierne nasledky, pretoze akonahle zvysil dane jeden tak to skor ci neskor urobi aj druhy treti a nakoniec viacmenej vsetci.
Chranit investicie pred rizikom sa da aktivnym moneymanagementom a diverzifikaciou investicii- ale ani to nie je zarukou, ze niekto iny kto to robit nebude, moze mat nakoniec vyssi vynos ako ty ktory si to urobil, je to pochopitelne preto, ze nevieme pred cim konkretne sa mame diverzifikovat a ci to nakoniec bude ta uspesna strategia alebo nie. Diverzifikacia pomaha iba pred tym, aby clovek nestratil v investiciach prilis rychlo prilis vela, ale rovnako aj znizuje pripadne buduce vynosy.

Je vela pripadov, starych, velkych, skusenych a mimoriadne bohatych spolocnosti o ktorych dalsej skvelej buducnosti nikto nepochyboval. Napriek tomu dokazali velmi rychlo zbankrotovat, bud z dovodu nastupu novej prevratnej technologie
na ktoru sa nedokazali vcas etablovat alebo z dovodu financnych problemov, nizkych predajom produktov, internym uctovnym podvodvom atd. Kto to vtedy tusil? Skoro nikto a ten kto ano, ten si nemohol by isty ako to dopadne, bolo to na urcovni predpovede. Kodak, Lehman Brothers, General Motors, Enron a mnohi dalsi.

Bennes

zamestnanecky pomer prinasa urcité socialne istoty ale zaroven prinasa zase niektore negativa pri porovnani s podnikatelskym stavom. Najlepsie je snazit sa diverzifikovat svoje prijmy z roznych zdrojov, co ale nie je vzdy a pre kazdeho aj v praxi realne ci efektivne.
V tomto smere bol dokonaly jeden chlapik ktoreho som kedysi poznal: bol to sikovny, vystudovany instalater s dobrou praxou ,na trochu vyssej pozicii v ramci jednej veelkej stavebnej firmy v Ba. Okrem ineho, mal na starosti, sklad. To znamena, ked ktokolvek chcel akykolvek material, tak musel ist za nim a on to schvaloval. A unho to fungovalo systemom: "ja viem ze na to co chces na tejto stavbe 10kusov nejakych drahych hadiciek je nezmysel a stacilo by ti 6 a zbytok chces pouzit na fušky, takze ja ti to dam ale ty das zase nieco mne". Takze mal velmi slusny prijem z TPP, dalsi z toho co "dostal" a treti z fusiek po vikendoch samozrejme tiez "s vypozicanym materialom". Ego mal samozrejme nepriestrelne, pretoze nech by ho hocikedy z roboty vyhodili /to by musel ale urobit fakt velky priekak/ a zivnostnik na full time by bol v plnke tak ci tak.

jan
IB nepozicia len tak hocikomu musi najprv vidiet ze to s akciami slusne vie/az potom ti aktivuju moznost marginu/, nepotrebuju aby to hned "rozbil", lebo potom uz z neho nemaju ziadne poplatky.

Bennes
prave z dovodu, ze broker moze pri vyraznom poklese uzavriet tvoje existujuce pozicie, som margin nikdy nepouzil. Pretoze na rozne svoje portfolia mam rozne strategie a jedna z nich aj pracuje s hlbokymi drawdownami takze nie je vhodne aby broker do toho zasahoval, preto pouzivam zasadne iba cash /netvrdim ze je to dobra strategia, alebo zla/.

Je dolezite sa hned na zaciatku rozhodnut, ci chces investovat alebo obchodovat. Investovanie je viacm menej pasivna cinnost, obchodovanie sa dalej deli ne rozne skupiny. Podstatou je si nanecisto s minulymi datami otestovat nejaky vlastny system, ktory by mal prinasat nejaku vyhodu-zisk. Ale tym ze buducnost je otvorena, moze na burze tiez clovek prist o vsetko-nie je ziadna zaruka uspechu.Ale vzhladom na to, ze povaha svetovej ekonomiky je inflacna, tak je vysoka sanca ze aj priemerny investor/trader v celkovom summare zarobi aspon tolko co je inflacia, ciel ma samozrejme kazdy niekde inde.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 246
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod JUGGLER » Pia 05 24, 2019 10:44 pm

jan píše:Je to uplne mimo temu, ale OK.
Podla mna broker pozicia kazdemu. Nic sa neschvaluje. Brokerovi je v zasade jedno ako si pocinas so svojimi peniazmi.
Mozno je tam nejaka poziadavka na minimalnu vysku uctu. Byvalo to nad 2000 USD.
Uver sa v podstate vola margin.
Pri vacsine akcii, ktore su dovolene obchodovat na margin, mozes margin kedykolvek pouzit. Najcastejsie je margin 4 nasobok oproti istine. Takze so 100 000 hotovostou mozes bez problemov nakupovat akcie za 400 000. V tomto pripade ti IB dnes bude 300000 urocit 1% rocnym urokom.

Takto nejako by to malo fungovat.


Margin začina fungovať od 2000. Čiže margin učet pod 2000: nakupy broker dovolí iba cash, žiadne shorty, žiadne deriváty
Min. účet v IB je 10K (5K)...čiže bavíme sa o situácii, keby ste klesli pod 2000.

Margin 1: 4 je iba na daytrading, teda počas burzových hodín...od 15,30 - 22,00....končí to 10 min. pred 22,00..aby bolo čas zatvárať pozície nad overnight margin. Ten by mal byť cca 1: 2...treba tam nejakú rezervu..takže podľa mňa cca 1: 1,9
Takže na dlhodobé investovanie nákup akcii na margin sa podľa mňa nevyplatí...Máte 100K...požičiate si cca 90K.

Čo sa týka toho úročenia, za požičanie peňazí si IB účtuje úrok...dúfam, že je to tak myslené. Ked je cash nad 100k tak IB platí úrok.

Keby som chcel ako investor dosiahnut vyššiu páku, tak by som si nepožičiaval peniaze od brokera na bežné investovanie.. ale kúpil by som indexový derivát (futures, opcie )...teda využil oveľa vyššiu páku 1:5 až 1:10 . Klasika je futures na SP500 = ES ..posun indexu o 1 bod = zisk/strata 50 USD....

Ono je to otázka, že prečo investor, ked deriváty sú určené na trading... Ja myslím špecifickú situáciu, ktorá sa vytvorí pre investorov raz za čas, ako pokles búrz o -50% ( rok 2001., alebo začiatok 2009 ). To je čas, kedy môže konzervatívny investor využiť situáciu a dokúpiť na riadnu páku. Ja nie som investor, ale v 2009 ked to padlo z 1500 na 750...tak som začal investovať do ES. Keby aj burza zmizla z povrchu zemského, tak pokles jedného ES zo 750 na 0 = 750 x 50 = 37500 USD. To je maximálna strata. Naproti tomu zisk bol prakticky nelimitovaný...dnes by to 1 ES prinieslo zisk 105 000 USD. Tým nechcem povedať, že potom musí investor to ES držať naveky...predá to hocikedy, ked cíti, že už je po príležitosti ( ja som predal pri 1000 )...ale je to o tom , že taká extrémna situácia môže investorovi extrémne pomôcť. Môže mu aj poškodiť, samozrejme podstupuje riziko dalších strát...ale risk/reward pri poklese indexov o -50% je výborný. Je to presne ten čas, kedy aj tí povestní najrozvážnejší a najmúdrejší investori s bakuľkou v ruke idú investovať všetky svoje úspory.

Ked si pozriete graf Gladišovej Vltavy..tak jeho fond vdaka páke bol na krach: -85% . To bola Gladišova chyba...ale zamyslite sa prečo: lebo išiel na páku aby dosiahol vyšší výnos v normálnych časoch. A to je presne to, čo neodporúčam. Ale všimnite si AUM fondu, ked prišiel 2009. Oni zahrali vabank a naliali do neho maximum peňazí. A hoci burza ešte klesla, oni sa odrazili od dna a výnos za 2009 bol +200%. Index dal vtedy +25%. Vltava je trochu extrémny prípad, ale princíp je dúfam zrozumiteľný.
Ked niečo extrémne padne, tak ten návrat je ako na gumičke a treba ho využiť. Lebo pri strate -50% musia akcie dať výnos +100%, aby dobehli straty. Investorom to trvá viac rokov....v Japonsku to trvalo celé desaťročia...to by sa mohlo stať aj inde.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7426
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Pia 05 24, 2019 10:51 pm

no zarobiť na infláciu neznie až tak super
Keď je tam riziko že to kedykoľvek padne nejakých 50% ako v 08/09

laicky mi to skôr príde ako hobby a nie moznost ako sa človek moze niekde posunut
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod JUGGLER » Pia 05 24, 2019 11:42 pm

Bennes píše:laicky mi to skôr príde ako hobby a nie moznost ako sa človek moze niekde posunut


Súhlasím.

Investovanie do akcií pre bežnú verejnosť by malo byť sporenie na dôchodok.
Investovanie pre tých, čo majú nadbytok peňazí je cesta ako ich uchrániť pred infláciou a dlhodobo zhodnotiť.

Je to prilepšenie, je tu nadpriemerný výnos, ale vo svojom okolí prakticky nepoznám človeka , ktorý by investovaním na burze zbohatol (samozrejme Buffet a ladisové tetky, čo škudlili celý život a investovali 70 rokov - to sú výnimky )

Naproti tomu vo svojom okolí poznám dosť veľa ľudí, ktorí investovaním do nehnuteľností naozaj zbohatli. Nerobili nákupy na pákové hypotéky, ale sa tomu roky venovali a investovali s rozumom.

Najprv bolo na Slovensku eldorádo v súvislosti z rýchlym rastom cien nehnuteľností...po revolúcii najprv štádium ranného kapitalizmu, potom štádium kupovania na dlh ( možnosť hypoték od 2000 )...popritom šialená inflácia až kým sme neprešli v 2009 na euro....to je však minulosť. Prítomnosť a budúcnosť však stále má oveľa vyšší edge na zbohatnutie, ked sa tomu začnete venovať. Za prvé to nie je tak zložité ako burza, kde investujete do cudzieho podnikania. Nehnuteľnosti sú doma - v prostredí, ktoré poznáte. Na burze zabudnite na insider edge. Z čoho si myslíte, že bohatne Goldman Sachs? Z peňazí klientov a z domáceho insider edge. V nehnutelnostiach máte u nás doma insider edge. Aký? Napr. kúpite ornú pôdu na predmestí za bagateľ, ale máte vplyv, alebo info , že sa tam zmení územný plán. Z ornej pôdy za 50c/m2..pri väčšom meste dajme tomu 3€/m2...zrazu máte po pár rokoch stavebné pozemky za 50-100-200 €/m2. Ked nie stavebné, tak dajme tomu priemyselnú zónu - firmy dnes nemajú kde ísť - musia byť na predmestiach, alebo priemyselných parkoch. To je jeden - sofistikovaný príklad. Najbežnejšie čo vidím, že sa kúpi v meste nejaká ruina a developuje sa to na byty. Alebo kúpite hoc aj drahší pozemok, ale staviate do výšky. Alebo radová zástavba...atd...

A ešte jedna vec: ked chcete byť dobrí v akciách: prakticky neexistuje literatúra, ani školenia kde sa to naučíte. Proste vysoko kvalifikovaný investor nemá žiadnu výhodu a pravdepodobne nedosiahne vyšší výnos ako indexy.

Ked chcete byť dobrí v nehnutelnostiach - stačí vám školenie, alebo prečítať si príslušnú literatúru. Keď vás to baví, alebo začnete v tom robiť...za pár rokov by mal prísť výnos ako v každom inom podnikaní.

Keby sme zobrali 10 ľudí, ktorí 10 rokov investujú na burze, tak sa stavím, že 9 z nich nebude mať vyšší výnos ako bežný človek bez vedomostí v indexovom ETF.

Keby sme zobrali 10 ľudí, ktorí sa 10 rokov venujú nehnuteľnostiam, tak sa stavím, že viac ako polovica z nich má nadštandardný príjem a minimálne 1 zbohatol.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7426
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Trumpeta1978 » Sob 05 25, 2019 7:27 am

Plne suhlasim, ze pre bezneho cloveka je nepomerne vyhodnejsie investovat do nehnutelnosti /hlavne pozemkov roznej klasifikacie/ ako do akcii. Samozrejme uplne najlepsie je ked ma clovek insider informaciu o pripravovanej zmene klasifikacie pody ci to dokaze ovplyvnit. Znie to super, ale v praxi to znamena, mat volnych minimalne tych 50K uz k dispozicii co nie je uplne situacia bezneho piemerneho cloveka na Svk. Zatial co akcie sa daju nakupovat defacto od cca 2K a postupne prikupovat. A k tym nehnutelnostiam- co ked clovek nakupi tak, ze dokym cena narastie k jeho pozadovanej sume, nastane kriza? Ceny padnu aj na 10 rokov, chut developerov stavat bude nizka a rast cien nehnutelnosti pomaly. Platy na Svk poslednych 30rokov rastli velmi rychlo, hypoteky mali pomerne volne pravidla, ale "tieto cenove stimuly" tu do buducna byt v takej miere byt nemusia a podla mna ani nebudu. Slovensko rastlo tym, ze dokazalo natlacit na svoje uzemie pozoruhodne mnozstvo automotive fabrik. Lenze platy v nich radovych pracovnikov su oproti krajinam juznej Europy typu Rumunsko,Bulharsko, Srbsko, Ukrajina, vysoke. Zaroven je tu vyrobny vrchol automobiloveho priemyslu aspon v Europe urcite a caka sa dlhodoby pokles ci aspon stagnacia ziskov v tomto segmente. Dalej nastup Priemyslu 4.0, nizka natalita na Svk a Europe celkovo, koniec danovych prazdnin.. To vsetko su faktory na zaklade ktorych sa da polemizovat, ci je naozaj do buducna lepsia dlhodobo investicia do nehnutelnosti na Svk, alebo ci do svetovych akcii. Pochybujem v taky silny rast cien nehnutelnosti akeho sme boli svedkami doteraz.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 246
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod jogo » Sob 05 25, 2019 3:01 pm

Podľa mňa porovnávate neporovnatelné veci. Porovnávate aktívne podnikanie v nehnuteľnostiach s vysokou pákou vs. pasívne investovanie do indexov bez páky alebo s minimálnou pákou.

Buď porovnavajte pasívne investovanie do indexov s pasívnym investovaním do realitných fondov, alebo porovnávajte aktívne podnikanie hoci popri zamestnaní s podnikaním s prenajmom prípadne s nakupom/predajom nehnuteľnosti.

Výnos realitných fondov teda nič moc oproti indexom.

https://www.google.com/search?source=hp ... r5TSAzkpDI
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4080
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Byt,pozemok alebo podnájom

Poslaťod Bennes » Sob 05 25, 2019 7:58 pm

Trumpeta1978 píše:Plne suhlasim, ze pre bezneho cloveka je nepomerne vyhodnejsie investovat do nehnutelnosti /hlavne pozemkov roznej klasifikacie/ ako do akcii. Samozrejme uplne najlepsie je ked ma clovek insider informaciu o pripravovanej zmene klasifikacie pody ci to dokaze ovplyvnit. Znie to super, ale v praxi to znamena, mat volnych minimalne tych 50K uz k dispozicii co nie je uplne situacia bezneho piemerneho cloveka na Svk. Zatial co akcie sa daju nakupovat defacto od cca 2K a postupne prikupovat. A k tym nehnutelnostiam- co ked clovek nakupi tak, ze dokym cena narastie k jeho pozadovanej sume, nastane kriza? Ceny padnu aj na 10 rokov, chut developerov stavat bude nizka a rast cien nehnutelnosti pomaly. Platy na Svk poslednych 30rokov rastli velmi rychlo, hypoteky mali pomerne volne pravidla, ale "tieto cenove stimuly" tu do buducna byt v takej miere byt nemusia a podla mna ani nebudu. Slovensko rastlo tym, ze dokazalo natlacit na svoje uzemie pozoruhodne mnozstvo automotive fabrik. Lenze platy v nich radovych pracovnikov su oproti krajinam juznej Europy typu Rumunsko,Bulharsko, Srbsko, Ukrajina, vysoke. Zaroven je tu vyrobny vrchol automobiloveho priemyslu aspon v Europe urcite a caka sa dlhodoby pokles ci aspon stagnacia ziskov v tomto segmente. Dalej nastup Priemyslu 4.0, nizka natalita na Svk a Europe celkovo, koniec danovych prazdnin.. To vsetko su faktory na zaklade ktorych sa da polemizovat, ci je naozaj do buducna lepsia dlhodobo investicia do nehnutelnosti na Svk, alebo ci do svetovych akcii. Pochybujem v taky silny rast cien nehnutelnosti akeho sme boli svedkami doteraz.

na druhu stranu oproti zapadnej europe sme stale velmi lacna krajina, skor by som ocakaval ze sa platy budu priblizovat k zapadnej europe ako by mali byt ohrozene lacnymi krajinami ktore spominas(Rumunsko,Bulharsko, Srbsko, Ukrajina)
jedna vec su nizsie platy v danych krajinach, druha cena vystavby fabrik a transakcne naklady celej logistiky.(pri danom priklade automobiliek)
ak len teraz dal jaguar 1.4 mld eur na zavod pri nitre https://www.startitup.sk/jaguar-land-ro ... al-vediet/ proste sa za 5 ani za 10 rokov nezoberie, nenecha tu lezat na poli 1.4 mld a nepojde do bulharska.

a druha vec co tu automobilky bude dlhodobo drzat su teda transakcne naklady logistiky, napr. vo VW sa denne otoci 1300 kamionov
https://www.etrend.sk/trend-archiv/rok- ... -auto.html

pri cene kamionovej prepravy 1-2e/km(tazko sa hlada presnejsie cislo) su naklady na logistiku mozno vyssie ako platy, ked odbyt je hlavne v zapadnej europe. Pri takychto mnozstvach prepravy a kamionokilometrov automobilka nepresunie vyrobu do 1000 km vzdialeneho bulharska, celkovo su to obrovske cisla.

Je to pekne vidiet na priklade, preco jaguar nedal automobilku radsej niekde na vychod slovenska, ale k nitre, kde je problem s ludmi a platy su vyssie a mozna dotacia na vychod v nerozvinutom regione vyssia. Tie logisticke naklady su vyssie aj ked je to len mozno 100 km z nitry niekam na vychod.
Zo strany automobilky je to cele len chladny kalkul a maju velmi dobre spocitane preco sa im oplati byt viac na sk ako v bulharsku, aj ked su tam platy nizsie, takze by som sa ani z dlhodobeho hladiska nebal ze by sk z dlhodobeho hladiska automobilovy priemysel stratilo. Ak by z dlhodobeho hladiska bolo pre nich lepsie bulharsko, uz davno stavaju zavod tam.

napr jaguar nedostal ziadne danove prazdniny, len podporu:
https://spravy.pravda.sk/ekonomika/clan ... -miliardy/

ostatni, vw, kia a psa danove prazdniny mali, ale uz im davno skoncili:
https://www.kia.sk/sk/clanok/spolocnost ... n-z-prijmu

vw skoncili este v 2008
https://spravy.pravda.sk/ekonomika/clan ... a-peugeot/


natalita si myslim ze na sk nie je problem, kazdy rok sa rodi na SK okolo 55 000 - 60000 deti. SR ma stale prirodzeny prirastok obyvatelstva.
https://www.aktuality.sk/clanok/682253/ ... kov-grafy/


a v porovnani so svetom, napr aj v cine sa priemerna mzda v priemysle uz priblizuje slovensku(775e/mes cina k 1123 sk)
https://tradingeconomics.com/china/indicators
https://tradingeconomics.com/slovakia/indicators

cize dlhodoba tendencia bude skor nepresuvat vyrobu do ciny ako v minulosti, ale vracat ju do europy, otvarat nove zavody v europe a nie tam
skor by som tipoval europa si udrzi ekonomicky level aky ma a slovensko sa bude priblizovat k nemu a tym aj cenami nehnutelnosti
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Ďalší

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 0 hostia


cron