Oplatí sa prenajímať byt/budú o 10 rokov ceny bytov vyššie?

[calculator]

Myslím si, že väčšinou prevažuje názor, že ceny bytov rásť nebudú, naopak stále budú ešte klesať.
Mňa by zaujímalo, aký je názor na zmenu ceny bytov v dlhodobejšom horizonte cca 7-10rokov. Totižto nárast platov, by mal mať predsa istý vplyv na nárast cien bytov. Samozrejme ak si zoberieme obdobie 10ročné 1998-2008 napríklad, tak ceny bytov sa zvýšili cca 4-5x. Pričom výška platov 2 až 2,5 násobne (aspoň tak hovoria štatistiky ) Za posledné dva roky došlo k poklesu cien bytov, niekde aj o štvrtinu, takže sa to nesmerné navýšenie cien značne skorigovalo. Hovorím z vlastnej skúsenosti, keď byt kúpený v roku 1998 za 300 000 korún, nebolo problém na začiatku roka 2008 predať za vyše 1,2milóna (bola reálna ponuka), teraz by bola cena niekde slabo nad milión.
Napriek kríze, platy aspoň štatisticky rastú, čiže ak si zoberiem, že v období do roka 2020 sa zvýšia keď už nie o 100% ako v predchádzajúcom 10ročnom období, tak aspoň sa o 50-75%. Čiže s tohoto mi vyplýva môj názor, že dlhodobo ceny bytov už klesať nemôžu (nehovorím o nepredajných bytoch v zlých lokalitách, resp. v horšom stave), a ak sa do roka 2020 platy zvýšia o xx% tak sa to musí prejaviť aj v cenách bytov. (samozrejme, že už nie v takých nafúknutých ako v minulých rokoch , pričom samozrejme, že ešte v súčasnosti je dosť bytov nadhodnotených a priestor pre pokles ešte je).

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... dla-krajov" onclick="window.open(this.href);return false; Podľa štatistiky, sme s cenami nazad na úrovni 2,3 kvartálu roka 2007, čiže značná časť umelo zvýšených cien je naspäť bližšie k normálu.

[filip glasa]

k normálu by sme sa dostali ak by 1i byty stáli 5-6 násobok rožnej hrubej mzdy:
http://ako-investovat.sk/index.php/pome ... ien-realit" onclick="window.open(this.href);return false;

To je úroveň z rokov 2002 a 2005. Stále sme oproti týmto rokom relatívne vysoko. Čo sa týka klesania, tak treba počítať skôr s nejakými 2-3% ročne. nejaké veľké poklesy v desiatkach % nemajú prečo nastať.
A s rastom cien, pri raste miezd, by to bolo podobne. Najprv by sa tie ceny mali dostať ne nejaké rozumnejšie násobky mzdy, a potom by s stúpali spolu so mzdami o pár percent ročne. Ale to len za predpokladu, že tu nebude príliš veľká nevypredaná ponuka bytov.

[huslista]

Calculator - vacsinu obdobia poslednych dvadsat rokov nemozno nas realitny trh povazovat za vyspely, ci dokonca "trhovy" teda statistiky treba brat s rezervou. Ide o dospievajuci trh. Kedy bude plne trhovy a ci uz dnes je, tazko povedat. Vyspely realitny trh sa vyznacuje likviditou vacsiny subjektov, relativne rovnakymi kupnymi cenami v danom casovom obdobi a zhruba 15% rozdielom medzi novostavbami a existujucimi nehnutelnostami.
Nehnutelnosti vsak obycajne drzia krok s inflaciou takze pri inflacii, relativne stabilnej ekonomike a relativne normalnej ponuke hypotek by ceny bytov mali nominalne rast ak nie su dnes predrazene.

[filip glasa]

Nehnutelnosti vsak obycajne drzia krok s inflaciou takze pri inflacii, relativne stabilnej ekonomike a relativne normalnej ponuke hypotek by ceny bytov mali nominalne rast ak nie su dnes predrazene.

pozri si 20-30 ročné grafy cien nehnuteľností v Nemecku a možno uvidíš niečo úplne iné.

[huslista]

Preto som tam dal slovo "obycajne". Je vsak Nemecko typicke, alebo skor vynimkou?

[calculator]

veď je nenamietam, že množstvo bytov je stále nadhodnotených. Ale keď si zoberiem, že ak si niekto kúpil byt, ak ho bude mať napríklad 10 rokov v prenájme, tak by sa mu nemalo stať, že by ho za 10 rokov predal za menšiu hodnotu, pokiaľ má pred sebou ešte veľa rokov životnosti. Z prenájmu mu plynie zisk (vyšší ako z termínovaného) a napokon po napr. 10rokoch ho isto predá ešte drahšie (aj keď len o pár eur), keďže tie platy pôjdu hore. A samozrejme nie je prenájom ako prenájom, ak je byt s vlastnou kotolňou, zateplený, tak sú poplatky za nájomné nižšie, a tým pádom vyšší zisk, a ak je byt ešte v dobrej lokalite. Ale netvrdím, že kupovanie bytov je nejak extra výhodné. Podľa mňa by si mal byt kúpiť iba ten čo ho fakt potrebuje pre seba.

[filip glasa]

Môže to tak byť ako píšeš. Ale treba rátať s tým, že tie prenájmy v čistom vyjdú možno toľko ako úroky na termiňáku ( 3 - 4 %). A po tých 10-15 tich rokoch budeš ten byt rekonštruovať v dnešných cenách povedzme za 10-15 000 EUR. Keď si pozrieš byty zrekonštruované v 90-tych rokoch, tak dnes vyzerajú "ako zo sociku". Každý tam hneď mení všetko čo sa dá. A to majú tie rekonštrukcie len 12-15 rokov, čiže sú relatívne moderné.

[calculator]

no podľa mna zase 10-15 tisic je moc na rekonštruckiu (jedine ze by bolo treba znova vymenit okna, ved inak staci maximalne vymenit sanitu, obklad v kupelni.) Ale je to proste individualne od bytu. Sestra kupila vacsi 1 izb.byt (na hypoteku) v 2007 v blizko centra TN, a urcite nespochybnujem ze za cenu za ktoru by ho teraz nepredala, ale nekupila ho ako investiciu ale kvoli tomu aby nemusela byt v prenajme. Panelak je zatepleny, s kotolnou vsetko stare max 5rokov. Náklady ma teraz tak do 100eur so vsim vsudy (bez hypoteky), keby ho dala do najmu tak isto aspon 250 by dostala, cize zisk 150€ a to by z terminaku nedostala. (dane nepocitam to sa da vselijako spravit...) A netvrdim ze ten byt keby chcela predat o 5-10rokov preda drahsie ako kupila, ale myslim si ze za tie roky by sa mohli ceny dostat znova na taku uroven, ved nemozu furt klesat ked vsetko ide hore a aj platy.

[filip glasa]

kolko stal ten byt priblizne?

[calculator]

1 500 000korun, boli v tom case aj lacnejsie aj o vyse 100000-150000 ale na sidlisku Juh a tak, ale asi TN nepoznas

[Martinisko.eu]

V centre TN prenajmeš pekný jednoizbák za 330€ bez problémov
Inak, ja si stále myslím, že ak kúpiš byt v dobrej lokalite, tehlový, s vlastným kúrením za dobrú cenu, musí to byť z dolhodobého hladiska (10 rokov) výhodnejšie ako termiňák. Aj ak to berieš na hypotéku...

[calculator]

Potencionálne by sa dal ten jednoizbovy prerobiť na 2+kk, ale tak to by stalo aspoň 3000€, a z hľadiska prípadneho prenájmu by to asi veľký vplyv nemalo, skôr iba v prípade predaja. Momentálne aj tak sa neplánuje prenajímať.
Sestre ku koncu roka končí trojročná fixácia, predtým mala jednoročnú, čiže teraz je v 4.roku (štátom dotovanej hypotéky). Ku koncu roka by sa tam dalo 20%, a keďže si myslím, že TatraBanka si menej bonitných klientov váži najmenej, chcela by po tom 5.roku prejsť do inej banky. Som zvedavý, ako sa banka zachová na jeseň keď jej budú ponúkať fixácie, ale asi nemá význam ísť do banky aby nejak znížili ponúkané úroky (asi to neovplyvní ani to, že tam dá 20%, a ni vyhrážky, že o rok odíde )? Tak, či tak by si dala na iba jednoročnú fixáciu.

[filip glasa]

cena bytu: 50 000 EUR
mesačný príjem z nájomného: 150 EUR
ročný príjem: 1800 EUR
výnos: 3,6% - to rozhodne nie je lepšie ako termiňák.

[calculator]

Ved ako som písal sestra ho nekúpila ako investíciu ale ako voľbu medzi podnájmom alebo kúpou vlastného. A tiez si myslim, že tých 250 eur je na širšie centrum TN ešte nízka cena za prenájom, čiže zisk by mohol byť väčší, a 3,6% v súčastnosti na termínovanom nedostanem a ešte v čistom. A vlastne ani sa nejedná o reálnych 50000 eur, keďže väčšina je s hypotéky -takže to nemôžem porovnávať.
Ako investíciu beriem to, keď rodičia pred 13timi rokmi kupili byt v novostavbe za 300 000korun, polovica zo stavebného,polovica bol stavebný úver (ktorý za tie roky zaplatili vlastne nájomníci a plus ešte slabí zisk k tomu). Čiže za nejakých 105 000korun (45 000 bol zisk zo stavebného sporenia - o takej výhodnosti stavebného sporenia môžeme dnes len snívať) majú teraz byt v hodnote vyše miliona korún. A navyše stále ešte aj ziskový, kvoli prenajímaniu. To bola výhodná investícia, v súčasnosti nemožná.
V súčasnosti je skôr zaujímavý podľa mňa nápad, ak si napríklad niekto kúpi byt za istú sumu, pričom na hypotéku si vezme napr. menšiu polovicu, so splatnosťou cca 10rokov. Pri optimálnom byte s nízkymi nákladmi, totiž nájomcovia hypotéku zaplatia a za 10rokov máte zaplatenú celú sumu bytu, pričom z vašich reálnych peňazí tam išla len väčšia polovica. Napríklad ak investujete do 1milionoveho bytu 700 000 a 300 000 ako hypotéku tak po tých 10rokov, bude mat byt hodnotu minimálne tých 1000 000 (a to určite viac) a dali ste do toho len 700 000. Zisk 300 000 by sa nikdy s tych 700 000 za 10rokov nedosiahol - jedine, že by boli peniaze úročené dlhšou viazanosťou a s vyššími úrokmi ako dnes.

[huslista]

Moj byt v BA vynasa 8.2% prepocitane na vysku investicie a 6% pocitane na sucasnu trhovu cenu. Hlavnym dovodom preco sa tym zaoberam vsak je, ze ma prenajimanie zaujima. Som pomerne zrucny a tematike udrzby nehnutelnosti do urcitej miery rozumiem.
Moja investicia sa nezaklada a nevyzaduje znalost buduceho vyvoja. Nikto do buducnosti nevidi i ked niektori takzvani experti sa radi hraju na vestkynu z greckej mytologie.
Prenajimana nehnutelnost a terminak maju niekolko rozdielov co sa tyka vyvoja istiny. U nehnutelnosti istina moze klesnut ci rast vplyvom trhu. Terminak (v domacej mene) moze klesnut ci rast kvoli inflacii.
Ak Ta Calculator zaujima financne modelovanie, tak si vloz niekolko scenarov do Excelu s cielom zistit, ktore scenare su prijatelne a ktore si dovolit za ziadnych okolnosti nemozes. Scenare by mali minimalne zahrnovat rast a pokles trhu a rozne urovne inflacie. Nezabudni na rychlost potreby hotovosti. Mozno z konkretnych cisiel vycitas jednoznacne rozhodnutie.

[calculator]

Huslista najprv píšeš všeobecnú znalosť, o tom aký vplyv má zmena na trhu resp. veľkosť inflácie na hodnotu majetku,peňazí, a že zároveň sa to nedá predikovať. A potom mi odporúčaš aby som si spravil modelové situácie. Na základe čoho? Keď variant ako sa bude meniť trh je veľa. Modelové situácie sú podľa mňa dobré max. pri porovnávaní finančných produktov.
Ja som len celkovo chcel napísať svoj názor, že podľa mňa ceny bytov v dlhšom období napr. 10rokov, nemôžu klesnúť, aj keby ešte teraz pár rokov klesali. Stať sa samozrejme môže všeličo, ale keby nastala napríklad cválajúca inflácia, tak skôr verím peniazom uloženým v nehnuteľnosti ako v banke.

[filip glasa]

Zisk 300 000 by sa nikdy s tych 700 000 za 10rokov nedosiahol - jedine, že by boli peniaze úročené dlhšou viazanosťou a s vyššími úrokmi ako dnes.

dosiahol by si to na termiňáku s úrokom 3,63%. Napríklad v http://www.privatbanka.sk/?com=pages&node=166" onclick="window.open(this.href);return false;

Skús ti to zadať sem:
http://finkulacka.ako-investovat.sk/" onclick="window.open(this.href);return false;

[calculator]

Filip, veď som napísal, že jedine pri dlhej viazanosti a vyššom úroku ako dnes ponúkajú. Ten úrok 3,63% ,by bol pred očistením od 19% dane na hodnote 4,48% a taký momentálne nevidím. Ale samozrejme, že sa nemusíme baviť o každej desatine %. V prípade prenájmu sa dá dosiahnuť zisk, ktorý netreba zdaniť - aj legálnou cestou - uplatňovaním skutočných výdavkoch (úroky, dokonca večná debata o uplatnení odpisovania majetku - 1/20). A ja stále tvrdím svoj názor, že kto dnes kúpi rozumný byt (ktorý je niečim zaujímavý a bude aj o 10rokov), pričom ceny sú dnes čiastočne zreálnené, tak o 10rokov musí mať ten byt väčšiu hodnotu ako dnes, takže by to nebolo len o tých 300000. Ale samozrejme, že netvrdím, že je to extra výhodné, v prvom rade by si mal kúpiť byt ten kto ho naozaj potrebuje, a až v krízovej situácii (strate príjmu, resp. presťahovania sa) ho dá do prenájmu ako celkom výhodnú alternatívu.

[huslista]

Calculator, jedna moznost je Tebou spominana nemoznost poklesu ceny bytov. Druha moznost je, ze klesnu. V pripade, ze klesnu, skus si spocitat aky pokles si ochotny tolerovat. Uzitocne moze byt aj znazornenie co ak sa ceny bytov za 10 rokov nezmenia.
Ja sa musim priznat, ze take kalkulacie u nehnutelnosti nerobim. Ja si spocitam co sa stane, ak by som celu investiciu stratil. Ak mi vyjde, ze sa nebudem musiet prestahovat pod most, tak to skusim. Potom iba sledujem vyvoj ceny za ucelom predaja kvoli zisku, minimalizacie straty, alebo vynosnejsej alternativy.

[filip glasa]

ak by si ho o 10 rokov predal za 1 200 000 (teda 20% naviac), tak máš výnos 5.54 % p. a. Durt to nie je nič extra pri tom riziku a tolkej robote. Radšej by som išiel do temiňáku bez starostí a rizika a cca 4%.

K výdavkom - ak si odpočítaš reálne výdavku mimo úroku, tak máš predsa potom aj čistý výnos z prenájmu nižší. Toto nie je argument.
Jediné plus toho prenájmu by bolo ak by si mohol uplatniť úroky z hypotéky. Ale potom by si zase platil daň z príjmu pri predaji ( z tých 20% kumulatívneho zisku). Ale zase nezabudni na zdravotné odvody.

[Martinisko.eu]

cena bytu: 50 000 EUR
mesačný príjem z nájomného: 150 EUR
ročný príjem: 1800 EUR
výnos: 3,6% - to rozhodne nie je lepšie ako termiňák.

Filip, Tvoj prípad je porovnateľný s termiňákom. Ale ak o 10 rokov bude mať nehnuteľnosť o 10% vyššiu cenu, je to ďalšie 1% p.a. k dobru. Ak bude mať ale hodnotu vyššiu o 20, 30, či 40%...

[calculator]

No pri byte s nízkymi nákladmi na nájom je ten zisk myslím si slušný v porovnaní termínovaným vkladom. Áno je pravda, že obyčajný vklad je výhodný z hľadiska okamžitej likvidnosti a bezstarostnosti. Avšak pri prenájme je výhoda aj v tom, že dostaneš zisk mesačne, ak je urobená dobre zmluva, tak v prípade odchodu nájomníkov, je tam mesiac na hľadanie ďalších, tým sa vykryje možná strata príjmov. A áno pri uplatnení skutočných výdavkov potom treba platiť daň pri predaji bytu, ale keďže iba zo zisku z rozdielu kúpnej ceny, tak pri neraste cien je daň nulová. A ak cena bytu narastie behom tak som o to viac ešte ziskový, keďže ten rozdiel z ceny kúpnej a predajnej je ešte ako bonus k tomu zisku za celé roky s prenájmu. A nech je teraz akákoľvek situácia, ak je teraz priemerný plat niečo vyše 23 000 korún, tak čo pri 3% nominálnom raste platov každý rok by to bolo o 10 rokov vyše 31 000 korún. A to teda v uplynulom 10ročnom období došlo k oveľa vyššiemu nominálnemu rastu platov. Takže tie 3% sú podľa mňa konzervatívny odhad, veď rástli aj počas krízy (opäť podotýkam štatisticky a nie každému). Čiže ak je napr. teraz ešte stále suma nejakého bytu pri plate 23 000 korun napr. 1 000 000 korun - nadhodnotená, tak určite pri sume 31 000 korún o 10 rokov, to tak byť nemôže. Ale možno sa mýlim. Možno bude mnoho faktorov na tlačenie cien dole, ale predsa tak ako možnosť využiť hypotéku zvýšila ceny bytov, tak aj tentoraz reálne zvýšenie príjmov bude musieť aj keď veľmi mierne tlačiť na cenu bytov.

[filip glasa]

ak o 10 rokov bude mať nehnuteľnosť o 10% vyššiu cenu, je to ďalšie 1% p.a. k dobru. Ak bude mať ale hodnotu vyššiu o 20, 30, či 40%...

ak bude mať o desať rokov o 20% vyššiu cenu, tak je to výnos 5,54% p.a. A kľudne sa môže stať aj to (oproti termiňáku), že nebude mať cenu o 30-40% vyššiu, ale o 10% nižšiu.
Kvôli 1-1,5% výnosu navyše nemá význam takto riskovať a naháňať sa s nájomníkmi.
Ak by našiel byt s výnosom aspoň 6-8%, tak by to stálo za úvahu. Ale pri číslach cca 3,-5,5% je to o ničom.

veď rástli aj počas krízy (opäť podotýkam štatisticky a nie každému).

áno máš pravdu platy rástli. Ale ceny bytov klesali. Nemôžeš operovať s tým, že s istotou tie ceny porastú. KĹudne môžu byť o 10 rokov aj o pár % nižšie. A za tých 1-1,5% navyše to podľa mňa nestojí.

tak aj tentoraz reálne zvýšenie príjmov bude musieť aj keď veľmi mierne tlačiť na cenu bytov.

posledné roky ukazujú že to tak byť nemusí. Ono totiž tie ceny bytov predbehli rast platov o pár rokov popredu.

Môžem len zopakovať, že by si mal hľadať radšej byt s výnosom 6-8% prípadne ešte viac. S číslami okolo 3-5% sa nemá význam zaoberať ak sú termiňáky cca 3-4%. To si radšej kúp nejaké dividendové akcie s výnocom 4-6%, ktoré nie sú ani zďaleka tak nadhodnotené ako byty na Slovenku.

[Pette]

Kupovat byt za trhovu cenu a prenajimat dalej za trhovu cenu sa neoplati. Realny vynos ocisteny od vlozeneho casu/rizik je mensi, ako bezproblemovy dobry terminak - dlhodoby poznatok z praxe.

Oplati sa to, ak vyrazne posuniete jednu cast rovnice - napr kupit byt za ekvivalent 30 tisic eur v 1997 a prenajimat doteraz za trhovu cenu. Taka situacia sa ale nezopakuje.

[calculator]

posledné roky ukazujú že to tak byť nemusí. Ono totiž tie ceny bytov predbehli rast platov o pár rokov popredu.

S tým súhlasím, a preto aj teraz pri raste platov ceny bytov klesajú, a kľudne ešte pár rokov môžu, zároveň je aj vyššia nezamestnanosť, ktorá ceny tiež ovplyvňuje negatívne. Ale aby pri 50% náraste platov (ktorý je reálny za 10rokov), cena dnešného bytu bola o 10rokov menšia je podľa mňa nereálne, to by potom museli byť tie byty v súčasnosti nadhodnotené o vyše 50%. A ja sa ani nič nechystám kupovať, a tiež som tvrdil, že kúpenie bytu za účelom zhodnotenia majetku bolo možné dávnejšie. V 90-tych rokoch a možno do roku 2002.
Čiže ja sám by som si byt dnes nekúpil ako čistú investíciu, iba si myslím, že keď má niekto voliť medzi podnájmom a bývaním vo vlastnom (aj s hypotékou) tak dlhodobý prenájom je určite neefektívny. A keby hneď prišiel o prácu, tak tak či tak musí mať nejaké zadné dvierka kde pôjde bývať, keď nebude mať na podnájom a hypotéku pokiaľ je tak do 70% hodnoty nehnuteľnosti, mu preplatia nájomníci.
Druhá vec je, ak prenajímam byt kúpený v hotovosti, že keby hneď aj dosiahnem na nejakom prenájme len 4-5% zisk, rovnako ako na nejakom termínovanom, tak nesmierna výhoda je v tom, že mám ten zisk mesačne vyplácaný, pričom pri nejakom termínovanom musím čakať aj 5rokov (pokiaľ chcem čo najlepšiu úrokovú sadzbu a úroky z úrokov). Predsa aj to trocha ovplyvňuje reálnu hodnotu peňazí, pretože napr. 5000 korún mesačne, ktoré by som dostával napríklad 10rokov pri prenájme (hlavne v prvom období), má inú hodnotu ako zisk 5000x12mx10r, ktoré dostanem na konci z termínovaného. Ale ako tvrdím, kúpenie bytu nie je nejaká mimoriadna investícia.
A ešte ohľadne nájomníkov, rodičia prenajímajú byt už 13 rokov, v menšom okresnom meste s vyššou nezamestnanosťou. Netvrdím, že neboli niekedy aj problémy za tie roky, ale to je skôr o tom, že si treba vybrať z viacerých nájomníkov, a nezobrať hneď prvého.

[duku]

Druhá vec je, ak prenajímam byt kúpený v hotovosti, že keby hneď aj dosiahnem na nejakom prenájme len 4-5% zisk, rovnako ako na nejakom termínovanom, tak nesmierna výhoda je v tom, že mám ten zisk mesačne vyplácaný, pričom pri nejakom termínovanom musím čakať aj 5rokov

ma tak napada otazka, ze ci sa nejko zmeni rovnica vyhodnosti ak by mesacny zisk z najmu investor hned vzdy kazdy mesiac supol na nejaky sporivy ucet pripadne fond, atd... trebars aj terminak s moznostou postupneho sporenia, stavebko,... tym by za cca 5-6 rokov dostal dodatocny vynos, no nie?

[janula]

vies, ina situacia bola, ak som v 1996 kupila byt za 450 tis Sk, prenajimam ho za trhove ceny a ine je, ked to je zo sucasnych cien. Za druhe proti rastu cien ako potencialny faktor bude posobit demograficky vyvoj, prip. presun investorov do lacnejsich oblasti Slovenska a tym padom pokles tlaku sposobeneho pristahovalcami za pracou. Za tretie potencialne stagflacia, ak si spomeniete obdobie 90. rokov,(teda beriem 95- 99) tak pri vysokej inflacii, ale nizkom raste miezd a vyssej nezamestnanosti, rast cien bytov nebol nejaky vyrazny, ten sa odstartoval az znizenim urokovych sadzieb a hypotekami....ale aj tie zacinali pri statnej bonifikacii 4% na celkovo 8,5%, ak si dobre pamatam....neviem, ze keby teraz vyskocili uroky na 8,5% (stat uz by pravdepodobne na bonifikaciu nemal) a ostal rovnaky stav aky je, tak ze by sa ceny udrzali.

[filip glasa]

ak by mesacny zisk z najmu investor hned vzdy kazdy mesiac supol na nejaky sporivy ucet

ten nadvýnos by sa rovnal iba tomu, že na termiňáku dostávaš povedzme 3,6% p.a. -teda aj úroky z úrokov.
Pri píjme z prenájmu žiadne úroky z úrokov nedostávaš, teda ten príjem nevieš znova reinvestovať do ďalšieho bytu. Týmto by si len vykryl túto nevýhodu prenájmu. Ale reinvestícia by už nebola s rovnakým výnosom ako nájomné, lebo s tak malými sumami by si mohol ísť do vkladov s úrokom okolo 2% p.a.

Pri dom druhom príklade keď máš 700 hotovosť a 300 hypotéku, tak zase ten príjem vrážaš do splátky, čiže zase s tým moc nepohneš.

[filip glasa]

ale aj tie zacinali pri statnej bonifikacii 4% na celkovo 8,5%, ak si dobre pamatam....

ten pokles úrokov v skutočnosti nebol až taký razantný práve kvôli dotáciám a tomu, že pred 10 rokmi ľudia viacej využívali stavebné úvery:
http://ako-investovat.sk/index.php/urok ... -starenove" onclick="window.open(this.href);return false;

[janula]

samozrejme, ale ked som sa bola v r.1995-6 pytat v SLSP na uver na byvanie, tak jedina ponuka bola na 15 rokov za 11,5% s tym, ze v pripade rastu urokovych sadzieb na trhu si to mozu premietat do uveru....hypoteky neboli. Neviem si predstavit toho sialenca, ktory by to ufinancoval pri sucasnej cenovej hladine a takejto urokovej sadzbe....pretoze tym, ze ludia nemali peniaze, tak sice vsetci vedeli, ze nehnutelnosti su dobrou poistkou, ale pokial niekto nerobil vonku alebo v lukrativnom segmente trhu, tazko mal sancu ten uver uplatit, takze sme boli v stagflacnej pasci.Prudky narast cien nastal vlastne az potom, ked klesli uroky a zacalo sa s hypotekami, ako keby sa dobiehalo vsetko to predtym.

[calculator]

Demografický vývoj bude určite jeden z faktorov, ktorý bude tlačiť na znižovanie cien, ak berieme teda do úvahy, že v súčasnosti kupujú byty hlavne 70-te a 80-te ročníky, ktoré sú populačne silné. Avšak netreba zabúdať ani na fakt, že celkovo sa počet obyvateľov tak rýchlo znižovať nebude, a taktiež sa zmenil trend, keď v minulých rokoch bolo viac zvykom bývať v bytoch v trojgeneračných rodinách.
Na druhej strane stále si stojím za svojím názorom, že ak by aj v dlhodobom horizonte cena bytu nestúpla, minimálne bude na rovnakej úrovni. A stále hovorím o nie tuctových bytoch, ktoré sú niekde v husto zastavanom sídlisku, v okrajovej časti mesta. Ak aj pominiem faktor rastu platov, ešte tu ostáva druhý faktor. Ak sa niekomu zdá napr. 60 000 € veľa za byt 3+1 v krajskom meste, a myslí si, že o 10 rokov bude jeho cena nižšia, tak potom sa pýtam, aká bude iná alternatíva bývania? Bude sa dať za 10 rokov kúpiť nejaký rodinný dom 3+1 za tú istú cenu čo i len na okraji mesta, no ani zďaleka nie. A o novom ani nehovorím, keďže len cena pozemku tvorí značnú časť celkovej ceny. Cena stavebného materiálu rovnako za posledných 20 rokov stúpla (v období krízy aj klesala, kvôli nízkemu dopytu), a hlavne stavebné služby isto lacnejšie nebudú. Takže si myslím, že v dlhodobom horizonte je viac faktorov, že ceny oproti dnešným neklesnú, a možno aj stúpnu. A ak tu už bol spomínaný ten pomer ceny bytu a výšky mzdy, tak pri tej dnešnej hrubej priemernej mzde si napr. ten byt 60000€ kúpi človek za 6,5ročných platov, kým o 10rokov menej ako 5ročných platov.
Ešte na margo situácie v 90-tych rokoch. Áno je pravda, že hypotéky sa nevyužívali, kvôli vysokým úrokom, ale netreba zabúdať na fakt, že v tom období bolo výhodné a veľmi rozšírené stavebné sporenie, kde pri úvere bol úrok 6%, čo ani z dnešného hľadiska nie veľa. A taktiež v 90-tych rokoch, prakticky všetci bývali v mestských, štátnych, družstevných bytoch, ktoré si neskôr poskupovali, takže veľká časť obyvateľstva nebola nútená hľadať nejaké trhové byty.
A na záver len zopakujem, že áno je pravda, že termínovaný vklad je neskutočne jednoduchší ako prenajímanie bytu a taktiež likvidnejší, avšak pri vhodnom byte sa dajú dosiahnuť zisky z prenájmu minimálne 4% a viac , ekvivalent by bol úrok na termínovanom 5% (keďže jedno percento zhltne daň), a napokon po tom dlhodobom období možno tá cena bytu bude ešte aj o čosi vyššia, a taktiež je dosť pravdepodobné, že majiteľ si ten byt kúpil aj preto, že sa doňho o pár rokov nasťahuje tak či tak on alebo niekto z rodiny.

[filip glasa]

tak ako to píšeš to naozaj môže dopadnúť. Len mne sa stále zdá nevýhodné prenajímať byt za 4-5%. Je to len 1-1,5% navyše oproti termínovaného vkladu. Pritom rizík tam máš nespočetne viac. Môže ti klesnúť cena bytu, klesnúť nájomné, zvýši sa neobsadenosť, o 10 rokov budeš byt rekonštruovať min. za 5000 EUR. Atď. adť.

Jednoducho by som za toto všetko požadoval vyšší výnos.

Čo sa týka toho, že tam operuješ s vyšším výnosom kvôli tej dani, tak to nie je úplne korektné. Ak by si to mal porovnávať presne, tak by si porovnával termiňák so zloženým úročením cca 3,6% p.a. a prenájom cca 3,6% jednoduchého úročenia.
Pri zloženom by si mal na termiňáku z 1 mil. po 10 rokoch: 1 480 244
Pri prenájme by si mal byt za 1 mil a z nájomného 3,6% po 10 rokoch: 1 360 000

Takže ak sa tam hráš na desatinky, tak započítaj aj rozdiel medzi jednoduchým a zloženým úročením. A započítaj potom aj tú neobsadenosť, údržbu a podobne. Za 10 rokov určite nebudeš mať 100% obsadenosť a určite budeš mať drobné náklady na údržbu.
A ak by sa ti cena bytu zvýšila o 10-20%, tak na horizonte 10 rokov je to 1-1,5% p.a. Takže zase nič moc.

Ak chceš investovať do bytu, tak musíš hľadať výnos z prenájmu o dosť vyšší ako je priemer. Ale to som už písal a písal to aj Pette.

[calculator]

Áno je pravda, že pri zloženom úročení, ktoré by bolo na termínovanom vklade je celkový výnos vyšší, avšak ako som písal, pri prenájme dostávaš mesačne zisk, a ten ešte môžeš potom niekam prípadne vložiť (a je pravda, že pravdepodobne za nižší úrok ak by bola suma vkladu nižšia). Takže tam sa ten rozdiel v type úročenia výrazne zmazáva. A hlavne ak by bol zisk napr. 60000 korún ročne, tak tieto peniaze majú oveľa väčšiu hodnotu v súčasnosti ako keď dostanem výnos po 10rokoch. Predsa tak ako 1000 korún bolo pred 10 rokmi niečo iné ako 1000 korún dnes. Prakticky rozdiel v reálnej hodnote je dvojnásobný. Čiže ten zisk, ktorý dostanem po 10rokoch je reálne hodnotovo slabší, ako ten čo dostávam v priebehu 10 rokov. A jedna vec tu behom tých 10 rokoch isto bude a to inflácie, takže čím skôr dostanem zisk, resp. jednotlivé mesačné zisky, tým vyššiu majú pre mňa hodnotu, aj keby som oželel tie úroky z úrokov. A tak ako by mohla klesnúť cena bytu po 10rokoch, môže sa pokojne vplyvom vyššej inflácie znehodnotiť vklad na termínovanom.
Ak niekto hľadá byt ako investíciu na prenájom, mal by si pozisťovať aké vysoké je v danej bytovke nájomné a taktiež kúpiť byt o ktorom si myslí, že je niečím atraktívny pre podnájomníkov. Výpadok príjmov samozrejme môže nastať, že napríklad jeden mesiac z roka je byt prázdny, ak je však výnos z prenájmu vyšší ako termínovaný, nič hrozné sa nedeje. A tá spomínaná rekonštrukcia, neviem čo také by bolo nutné rekonštruovať po nájomníkoch. A hlavne v nezariadenom byte. Napríklad v tom byte čo prenajímajú rodičia po toľkých rokoch prenajímania netreba zrekonštruovať nič. Max. tak obklady a dlažbu v kúpelke, a to zďaleka nestojí veľa. A prípadnou väčšou modernizáciou naopak byt zase získava na hodnote. Ale ako tvrdím, najlepšie ,keď si ten byt kúpi niekto, kto v ňom bude tak či tak neskôr bývať, aby spojil nielen investičnú funkciu ale aj existenčnú.

[filip glasa]

A hlavne ak by bol zisk napr. 60000 korún ročne, tak tieto peniaze majú oveľa väčšiu hodnotu v súčasnosti ako keď dostanem výnos po 10rokoch. Predsa tak ako 1000 korún bolo pred 10 rokmi niečo iné ako 1000 korún dnes.

Sorry, ale toto je nezmysel. Na to termiňáku si tiež môžeš nachať vyplácať úroky priebežne a nemusíš ich reinvestovať. Čo sa týka toho, že dnes tie peniaze majú vyššiu cenu ako v budúcnosti, tak to ti práve rieši ten úrok. Preto ho dostávaš, lebo majú dnes vyššiu cenu než v budúcnosti. A to v oboch prípadoch - aj pri byte aj pri temiňáku.
Mimochodom 10 ročný termiňák som ešte nevidel. Viazanosť pri týchto úrokoch máš cca 2-4 roky a úroky si nemusíš nechať pripisovať ak máš lepšiu formu kde ich reinvestovať. To ale nemáš, keďže by si tam dal celú túto sumu.

A jedna vec tu behom tých 10 rokoch isto bude a to inflácie, takže čím skôr dostanem zisk, resp. jednotlivé mesačné zisky, tým vyššiu majú pre mňa hodnotu, aj keby som oželel tie úroky z úrokov. A tak ako by mohla klesnúť cena bytu po 10rokoch, môže sa pokojne vplyvom vyššej inflácie znehodnotiť vklad na termínovanom.

Tiež je to logicky nesprávna konštrukcia. Ty zase tie mesačné zisky reinvestuješ napr. na sporiaci účet, alebo do ďalšieho bytu, čiže to máš to isté ako na termiňáku s tou súčasnou hodnotou zisku.
Ak by si však chcel tie peniaze spotrebovať, tak to môžeš urobiť aj v termiňáku aj pri nájomnom. Proste si nahlásiš výber, alebo si nenecháš úroky pripisovať.

Inflácia - tá ti znehodnotí úspory na termiňáku, ale nominálne budeš mať ie isté peniaze stále. Dokonca ti porastú úroky, čiže toto ti tú inflácia čiastočne pokryje. Ale pri tom byte nemáš vôbec žiadnu záruku, že nominálna cena bude rásť. A to ani pri inflácii. Kľudne môže byť reálna cena aj nižšia aj vyššia.

A hlavne to máš zahrnuté už v tom kalkulovanom výnose v oboch prípadoch:

Temiňák 3,6% p.a.: 1 480 244
Byt 3,6% nájomné + nárast ceny o 10%: 1460 000
Byt 3,6% nájomné + nárast ceny o 20%: 1560 000
Inflácia 4% ti z každého toho prípadu zožerie rovnako, či je to byt, alebo temiňák. Ty zrejme myslíš, že ak bude vyššia inflácia, tak ti porastie aj cena bytu. Ale nemusí to tak vôbec byť. V histórii je veľa príkladov kedy inflácia rástla rýchlejšie ako ceny bytov.

Výpadok príjmov samozrejme môže nastať, že napríklad jeden mesiac z roka je byt prázdny, ak je však výnos z prenájmu vyšší ako termínovaný, nič hrozné sa nedeje.

keď to spočítaš, tak sa dostaneš na taký istý výnos ako na termiňáku. Potom už vyšší nie je.

A prípadnou väčšou modernizáciou naopak byt zase získava na hodnote.

Nezvýši hodnotu bytu. Iba týmto udržuješ hodnotu bytu na úrovni s pred 10 rokov. A znižuješ si tým výnos.

Ak to porovnávaš, tak si tú kalkuláciu musíš urobiť naozaj poriadne a spočítať presne aj prázdne mesiace aj údržbu aj rekonštrukciu a všetko ostatné. Nie len tak od oka odhadovať, že to asi vyjde o 0,3% viac ako termínovaný vklad.

Ale ak sa ti to zdá výhodné, tak do toho kľudne choď. Len mne sa to pri týchto parametroch výhodné nezdá byť ani náhodou. Hlavne ak sú možnosti s podobným rizikom a vyšším potenciálnym výnosom.

[Pette]

..... ako hovori Filip, a do kalkulacie nezabudni zaratat -

kolko casu ta stoji ziskanie/komunikacia/sprava vztahu s najomnikom, mozne omeskanie platieb od neho atd...
kolko stoji zariadenie bytu - taky zaklad, dnes ti malokto chce komplet nezariadeny hole steny - naco by mal on kupovat, ked si to len prenajima?
naklady na administrativu - danove priznanie, zdravotne odvody tento rok....
naklady, kym najdes a kupis vhodnu nehnutelnost

terminak ta stoji 20 minut casu a peniaze z neho chodia vzdy nacas pravidelne, zdanene....

[calculator]

Pre Filipa: No áno, môžem si vybrať tie úroky z banky, ale tak potom sa stráca tá výhoda úrokov z úrokov. Čiže potom, aj ten úrok v banke je úročený jednoduchým úročením. Ak beriem do úvahy len termínované vklady, tak najvyšší je na tých 60mesiacov, úrok 4%, po zdanení 3,24%. Nie je problém nájsť byt kde by bol čistý výnos 5%, dokonca keby hneď aj 2 mesiace z roka bol voľný, čo je veľmi málo pravdepodobné, tak by bol ten výnos vyšší ako pri termínovanom vklade. A to počítam aj s tým, že by si tie dva mesiace musel platiť nájomné (ktoré sa ti vo veľkej miere vráti vo vyúčtovaní).
A niekto zisk, ktorý získa z prenajímania už možno nechce investovať, ale ho chce využiť a minúť. A úroky na termínovaných účtoch nie vždy v minulosti boli vyššie ako inflácia. Hlavne pokiaľ išlo o krátkodobejšie uloženie peňazí. A predsa napríklad taká penta, keby tam mám peniaze na 5 rokov, a chcem ich predčasne vybrať, tak mi strhnú úroky za 540dní, JaT tuším strháva 1% z úroku, samozrejme, pri prípadnom predaji bytu taktiež môžem prerobiť keby cena bytu klesla. Ale zase kupovanie bytu nie je holubník, a mal by k nemu pristúpiť ten kto má jasný plán na čo mu bude...
A nech počítam ako počítam 3,6% ročne pri milióne korún je :
Pri zloženom úročení : 1 424 287 a nie 1 480 244 ako uvádzaš
Pri jednoduchom : 1 360 000
Rozdiel teda 64 287 korún.
To 10 ročné obdobie vkladu v banke berme teoreticky, dá sa chápať aj ako 2x5rokov. A podľa mňa pre mnohých je výhodnejšie dostávať ten zisk mesačne, resp. ročne. Čiže potom zložené úročenie aj tak neberiem ako výhodné. Ten rozdiel čo dostanem o 10 rokov, v tej sume 64tisíc navyše nie je nič viac ako náhrada za to, že tie moje jednotlivé ročné zisky z prenájmu (v tomto prípade ročne 36000) mali reálnu hodnotu v prvých rokoch vyššiu. A to len v tom prípade ak inflácia nebude vyššia ako úroky.
A to beriem do úvahy úrok 3,6% čiže 4,4% pred zdanením, ktorý dnes v banke ani nevidím, a tvrdím, že pri prenájme sa dá dosiahnuť aspoň 5% čistý výnos, prinajhoršom 4% ak budú pri prenájme problémy s nájomníkmi a to stále neberiem do úvahy to o čo mi od začiatku išlo, že tá cena bytu by mala v dlhodobom horizonte skôr narásť, čiže tých 10% pri milióne je 100 000 korún, ktoré nie sú zanedbateľné. Čiže nielen, že zisk z prenájmu je vyšší ako z banky ale ešte je tu potenciál zhodnotiť byt, takže je oveľa väčšia pravdepodobnosť, že je to výhodnejšie. A prípadne stresy hľadania nového nájomníka raz ročne ak starý odíde sa dajú vydržať. Za cenu toho vyššieho zisku.
Ja hovorím o modernizácii ktorá môže a nemusí byť, stále tvrdím, že aj po dlhodobom prenajímaní v nezariadenom byte nie je čo rekonštruovať, jedine tie obkladačky (aj to len kvôli trendovosti) a to sa zmestíš do 1000 eur hravo. Ak predsa napríklad vymením v byte normálne dvere za bezpečnostné, tak to je vec ktorá predsa hodnotu bytu zvýši. Tak ako je dnes vidieť rozdiel v cene keď sa predáva byt s prerobeným a pôvodným jadrom.
A ja ani nechcem investovať (ako študent ani nemôžem ), ani nikto z rodiny už ďalší byt nechce ja som tu len napísal k nejakej téme, pôvodne ten názor na ceny bytov v dlhodobom horizonte. Ale už ti asi lezem na nervy s tými dlhými vypisovačkami a ani sa ti nečudujem

[janula]

no poviem uprimne, neverim tomu, ze v buducnosti budu nehnutelnosti lacnejsie ako su teraz (teda v priemere a co do absolutnej hodnoty). Ide skor o to, ze za prve byt sa ti moze znehodnotit napr. nastahovanim neprijemnych najomnikov do susedstva (par ludi by vedelo rozpravat), odchodom vyznamneho investora a tym padom vznikom "hladovej doliny" (ospravedlnujem sa, nepoznam v tomto vyhladovu poziciu TN), dan z nehnutelnosti o ktorej sa uz spekuluje, ze sa podstatne zvysi, kedze je relativne nizka voci zapadnej EU a stat potrebuje dalsie peniaze, hlavne co sa tyka buducnosti...proste veci, ktore suvisia s tym, ze je to nehnutelnost. Navyse, cena ludskej prace pojde hore, co sa moze pre teba prejavit ani nie rastom ceny bytu (ked povedzme nastane pripad relativnej stagnacie), ale ceny rekonsrtrukcie o 10 rokov mozu byt drasticky ine.....to clovek vidi uz teraz, kedysi boli remeselnici podstatne lacnejsi ako su teraz.Samozrejme, ak si vies opravit vsetko v podstate sam, tak toto riziko sa da eliminovat. Nekritizujem, netvrdim, ze sa to neoplati, upozornujem na ine aspekty, ktore cloveka casto nenapadnu a mozu mat dost vyrazny dopad na vysledok uvahy z hladiska perspektivy.

[calculator]

Pre Petteho: Ohľadne prenájmu vychádzam zo skúseností rodičov. A to ako som písal, sa jedná o prenajímanie bytu v menšom okresnom meste, kde nie je ani VŠ a pod. Čiže určite to ani nie je najideálnejšie miesto na prenajímania. Boli roky keď tam bol nájomník 3 roky, inokedy zväčša dva roky, a bol aj rok keď sa vystriedali traja, ale to hlavne z dôvodu neprispôsobivého správania sa ako sa neskôr ukázalo – čiže boli odídený. Takže v priemere to vychádza tak, že sa ti vystrieda nájomník raz za rok, a myslím, že v mestách kde je väčší dopyt po prenájmoch ešte menej častejšie. Taktiež keď máš v zmluve nastavené, že nájomca platí za nasledujúci mesiac do 20.dňa terajšieho mesiaca, ak ti nezaplatí, máš nárok zrušiť zmluvu, a máš čas ešte v tom starom mesiaci si hľadať nových, čiže prípadný výpadok nemusí byť ani jeden celý mesiac. Čo sa týka daní a odvodov, ako som písal, najlepšie je využiť skutočné výdavky, a po prípade ak je hypotéka tak aj úroky do nákladov, alebo odpisovanie majetku. Čiže zisk na papieri môže byť nulový a tým aj nulový základ pre platenie daní a odvodov. A už nehovoriac o prenajímaní na čierno, ale to ako riešenie vôbec nevidím, pretože vždy existujú závistlivý susedia, ktorý by to mohli nahlásiť. A ešte čo sa týka prenajímania nezariadeného bytu, zase vychádzam zo skúsenosti rodičov, keď to že byt nebol zariadení prekážalo cca tretine potencionálnych uchádzačov. Existuje totiž veľká skupina nájomníkov, ktorý si ťahajú nábytok (ešte z rodičovského bytu,domu) z jedného prenájmu , do druhého. Tzv. kočovníci Ale samozrejme, že je možnosť rozhodnúť sa byt zariadiť a prenajímať ho tak, je tam výhoda, že si môžeš zapýtať ešte viac peňazí, a prípadné zničenie nábytku sa dá riešiť kauciou pri podpise zmluvy. A myslím, že čo i len 1,5% zisk navyše pri tak vysokom základe sumy, je dosť a ešte na tak dlhé obdobie.

[calculator]

Janula napísala si : neverim tomu, ze v buducnosti budu nehnutelnosti lacnejsie ako su teraz.
Ale asi si chcela napísať, podľa toho, čo píšeš neskôr, že neveríš že byty budú drahšie ako teraz. Samozrejme, že vysoká nezamestnanosť pohne trhom. Dlhodobá prognóza je, že by mala aj keď veľmi mierne ale klesať, a keby aj náhodou stúpala do závratnejších výšok, tak by to podľa mňa bol dôvod zase len nejakej krízy, a tam už môže nastať všeličo, či už máš peniaze v banke alebo v nehnuteľnosti. A neviem, čo všetci máte s tou rekonštrukciou, netvrdím, že je zanedbateľná, ale keby fakt nemám vlastnú skúsenosť tak sa až tak nehádam, nezariadený byt s murovaným jadrom sa nemá prečo nejak zásadne po mnohých rokoch rekonštruovať, lebo ani nie je čo. Ako som spomínal maximálne vymeniť obkladačky čo nie je drahá záležitosť, ak je podlaha z PVC alebo dlažby tá tiež niečo znesie, neviem ako je to s plávajúcou podlahou keďže v 10ročnom cykle som ju ešte nezažil ale aj to sú pomerne mále poplatky. A prípadnou rekonštrukciou napr. zmenením PVC podlahy na plávajúcu zvyšujete aj štandard bytu, teda tým aj cenu.

[filip glasa]

Pri zloženom úročení : 1 424 287 a nie 1 480 244 ako uvádzaš

máš pravdu bola tam chyba.