Kupa/prenajom

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rado » Sob 09 01, 2012 2:02 pm

Jogo, riskantné je všetko a predsa sú takí, ktorým to sype. Je jedno na akom trhu sa pohybujú. :D
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2606
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod JUGGLER » Sob 09 01, 2012 2:18 pm

Základom je maximálne znížiť riziko.
Nájomníka treba vyberať dôkladne. Mať dobrú zmluvu. Nájomné sa dá vyberať aj dopredu, pričom sa môže začať depozitom vo výške 3 mesačného nájomného ( ten sa na konci vráti, alebo použije na kompenzáciu škôd ). Pri odovzdávaní a preberaní bytu je treba urobiť dôkladný protokol.
Mne sa do prázdneho bytu vlámala a nasťahovala sociálne slabá matka s deťmi a dostal ju odtiaľ až exekútor. To som však musel najprv vyhrať súd o vypratanie bytu. U nás je to Kocúrkovo. Nie ako na západe, kde zavoláš policajtov a delikventa z bytu vyhodíš.
Tu boli policajti bezmocní, mohol som akurát podať trestné oznámenie za vlámanie a porušovanie domovej slobody.
Je dobré prenajímať zariadený byt. Zariadenie bytu je majetok majiteľa a nájomník má potom problém zabrániť majiteľovi v prístupe k vlastnému majetku. Je ľahšie nájomníka vyhodiť zo zariadeného bytu ako ho vysťahovať s jeho vlastným zariadením.
Každému nájomcovi odporúčam si tento problém najprv dôkladne naštudovať.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7623
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rado » Sob 09 01, 2012 2:42 pm

JUGGLER píše:Každému nájomcovi odporúčam si tento problém najprv dôkladne naštudovať.

Asi si skôr chcel podporiť prenajímateľov, však? :)
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2606
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod JUGGLER » Sob 09 01, 2012 3:57 pm

Dík za upozornenie. Oprava:

JUGGLER píše:Každému prenajímateľovi odporúčam tento problém najprv dôkladne naštudovať.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7623
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Amos » Ned 09 02, 2012 1:01 am

Cital som o takej finte - ako eliminovat zakonne prava najomcu (ktore su v SR prehnane):
Vlasnim byt. Prenajmem ho dlhodobo (akoze, avsak na zaklade platnej zmluvy) vlastnej manzelke/manzelovi. A az nasledne manzelka ho da do podnajmu (t.j. nie do prenajmu) podnajomnikovi. Ten vraj ma uz omnoho mensie prava ako najomca - v tom je ten figel :-) .
PS: este to musim preverit u pravnika, ci to je naozaj tak. A bude to treba aj doladit s danovym poradcom, aby sa optimalizovali dane :-)
"Neverte všetkému, čo sa vám k vereniu predkladá" - Jan Amos Komenský
Amos
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 12 21, 2010 10:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rado » Ned 09 02, 2012 8:49 am

Podľa mňa to pôjde až keď je zrušené BSM. Inak je manželka rovnaký vlastník ako ty a ťažko jej v takom prípade prenajmeš niečo, čo už vlastní.
O daňovú výhodu takým spôsobom prídeš a na daniach zaplatíš viac. Prídete o jednu odpočítateľnú položku a možnosť rozdeliť príjmy z nájmu tak, aby ste optimalizovali daňový základ u každého z vás.
Ja radšej prenajímam so zariadením, ktoré je uvedené aj v zmluve, takto sa do bytu dostanem vždy.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2606
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Biosko » Pon 09 03, 2012 7:15 pm

JUGGLER píše:Mne sa do prázdneho bytu vlámala a nasťahovala sociálne slabá matka s deťmi a dostal ju odtiaľ až exekútor. To som však musel najprv vyhrať súd o vypratanie bytu. U nás je to Kocúrkovo. Nie ako na západe, kde zavoláš policajtov a delikventa z bytu vyhodíš.
Tu boli policajti bezmocní, mohol som akurát podať trestné oznámenie za vlámanie a porušovanie domovej slobody.


Zaujimave, ale u nas je vsetko mozne, a keby si tu zenu vyhodil vlastnorucne? Bez policie by si ju vysmaril a na druhy den alebo este v ten den vymenil zamky?
Alebo sa priviazala putami o radiator?
Ona by potom teoreticky mohla nahlasit napadnutie? Ale co by povedela? Ze sa vlupala do bytu a majitel ju napadol? To by musela nejako dokazat. Povedal by si ze to nie je pravda a ze nikdy k ziadnemu vlupaniu a nepadnutiu nedoslo, ako by to dokazovala?
Len nahlas uvazujem, co myslis ty?
Biosko
 
Príspevky: 914
Registrovaný: Pia 07 13, 2012 1:24 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod JUGGLER » Pon 09 03, 2012 9:08 pm

Biosko píše:Zaujimave, ale u nas je vsetko mozne, a keby si tu zenu vyhodil vlastnorucne? Bez policie by si ju vysmaril a na druhy den alebo este v ten den vymenil zamky?
Alebo sa priviazala putami o radiator?


Aj by som ju vyhodil, ale bola tam s troma malými deťmi. Tých detí mi bolo ľúto. Deti si prežili svoje, boli vystrašené. Matka s nimi ušla od muža, ktorý pil a bol na nich agresívny.
Druhá vec bola, že ich nestačilo vyhodiť. Trebalo ich vysťahovať, lebo prázdny byt si zariadili svojími vecami.

Nebola to jednoduchá situácia. Na jednej strane mi ich bolo ľúto. Na druhej strane tá žena bola dosť primitívna a nedalo sa s ňou dohodnúť. Sľubovala, že odídu, ale neodišla. Slubovala, že bude platiť aspoň vodu a elektrinu, ale neplatila. Polícia ma oboznámila, že ich nemôžem vysťahovať násilne, že to môže urobiť iba exekútor. Akonáhle si tá žena uvedomila ako ju chráni zákon, už sa ani nenamáhala odísť, alebo niečo platiť. Vysťahovala sa až tesne pred príchodom exekútora. Spolu to trvalo možno rok. V Blave by to trvalo možno 5 rokov. Všetko som hradil ja a v živote som od nej nevidel ani korunu ( súd ju zaviazal uhradiť mi všetky výdavky ). Neskôr som ten byt predal a bol som šťastný, že som sa ho zbavil.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7623
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod marco » Pon 09 03, 2012 11:34 pm

juggler - neprijemna skusenost / zrejme to nieje velmi podstatne, ale ako sa ti tam vlamala ? bola predtym v najme a vypovedal si jej zmluvu ? alebo jednoducho sa zobrala s 3 malymi detmi a skusala jeden byt za druhym ?

tie poznamky k vymozitelnosti prava su naozaj pre prenajimatela odstrasujuce.

ako by mohla podla vas vyzerat modelova situacia, ktoru nacrtol Amos bez zainteresovania BSM - som slobodny, chcem prenajimat byt a povedzme ho "prenajmem" jednemu z rodicov/ sestre.. a nasledne niekomu inemu.

dalo by sa nasledne zmluvne osetrit, ze s podnajomnikom by som komunikoval vylucne ja a teda netahal mojho rodinneho fiktivneho najomcu do mojho biznisu ? ake vyhody by z toho plynuli, naopak, ake rizika ? dakujem
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)
marco
 
Príspevky: 208
Registrovaný: Pia 05 11, 2012 11:27 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod JUGGLER » Uto 09 04, 2012 12:13 am

marco píše:juggler - neprijemna skusenost / zrejme to nieje velmi podstatne, ale ako sa ti tam vlamala ? bola predtym v najme a vypovedal si jej zmluvu ? alebo jednoducho sa zobrala s 3 malymi detmi a skusala jeden byt za druhym ?


Byt som nikdy neprenajímal. Držal som ho prázdny. Chodil som tam len na kontroly raz za pár mesiacov. Raz som prišiel a kľúč mi nepasoval. Zazvoním susedke a ona, že tam niekto býva. Tam búcham na dvere a otvorí mi žena s priblblým výrazom. Okolo nej prestrašené deti...

Pýtam sa jej čo robí v mojom byte. Že tam býva a nasťahovala sa preto, že sa dopočula, že byt je prázdny.
,,Pani, vy ste sa nenasťahovala, vy ste sa vlámala do cudzieho bytu ...tak vypadnite, kým nezavolám políciu,,...vravím. A ona mi na to: ,, zavolajte. Ja nikde neidem. Vraj načo mi je byt, keď v ňom nebývam. Ako je vraj možné, že ona nemá kde bývať a ja mám dve byty?

Tak som šiel na políciu, nech ju vyhodia. Policajti tam šli, ale potom sa vrátili a povedali, že nemôžu nič robiť. Že môžem podať trestné oznámenie. Tak som podal. To bol začiatok vyšetrovania ohľadom trestného činu vlámania a porušovania domovej slobody. Keďže na dverách neboli známky vylámania, len zámok bol šikovne vymenený, neboli dôkazy.
Ona povedala, že do dverí vopchala drôtik a že sa otvorili sami. V skutočnosti jej to urobil nejaký zámočník, ale policajti napísali do zápisnice len to.
Všetko ostatné som si musel vybaviť sám.Právnik mi povedal, že trestné oznámenie nestačí. Že musím podať návrh na vypratanie bytu na občiansky súd. Na tom súde som musel preukázať, že som vlastník a že ona tam nemá právo bývať. Musel som vyhrať súd, ktorý určil, že ju môžem vysťahovať bez náhradného ubytovania. Na základe rozsudku to potom zobral do rúk exekútor. Baba zmizla z bytu tesne pred dátumom vysťahovania.
Nikdy viac som o nej nepočul. Nikdy som sa nedozvedel, či bola vôbec odsúdená za trestný čin. A nikdy som nedostal ani korunu z náhrady škody, ku ktorej ju zaviazal občianský súd.
Koniec story.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7623
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod rmaly » Uto 09 04, 2012 9:36 am

Nemozem zatial hovorit z vlastnej skusenosti, ale dost sa o danu temu zaujimam, takze co som cital (ako Amos), tak dolezite body pri prenajme su:
1, sakra dobra zmluva (s pravnikom)
2, zasadne prenajimat iba na dobu urcitu (ziadna doba neurcita)
3, brat zabezpeku a riadne vsetko priznavat
4, riesit to cez podnajom.

V suvislosti s bodom 4 ma napadla vec, ci sa neda zriadit srocka (vlastnena mnou / manzelkou) a prenajat to tej srocke a ta to bude dalej prenajimat (ponukat to podnajomnikom). Pri podnajomnikoch su prava skoro nulove.


@ Juggler - len taka vec ma napadla - neslo to spravit tak, ze by si ten zamok vylomil ty a potom zavolal policiu? Akoze tu mate vlamanie a rozbity zamok (odhliadnuc od chudeniec deti teda)... Zena do basy, deti do decaku... :( ?
rmaly
 
Príspevky: 614
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod rmaly » Uto 09 04, 2012 9:42 am

este na margo Rada - teoreticky mozes mat byt co je len tvoj (ziskany pred manzelstvom) alebo ho proste kupis pocas manzelstva a vyjmes ho z BSM. Tak isto by ma zaujimal nazor nejakeho pravnika / danovaka na tu moznost zalozit sro a prenajat to srocke a ta to bude dalej "podnajimat" :)
rmaly
 
Príspevky: 614
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Biosko » Uto 09 04, 2012 1:11 pm

Policia by s tym nespravila nic, ale podla mna keby zavolal 4roch kamaratov ktory by zobrali veci co tam mala a vyniesli ich pred blok, chytili ju za ruku s detmi a vytiahli pred blok, vymenili zamky a hotovo.
Inac tie stare fabky co sa kedysi davali do dveri sa daju jednoducho otvorit, aj na nete su videa ako to otvaraju s planzetami alebo vyhmataju kolicky, vraj robota na par minut a bez poskodenia zamku.
Preto je podla mna dobre investovat do bezpecnostnych dveri a zamku ale nie takych z baumaxu. Bud sherlock alebo adlo ... ostatni na to nemaju certifikat takze len tieto 2 firmy.
Biosko
 
Príspevky: 914
Registrovaný: Pia 07 13, 2012 1:24 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Str 09 05, 2012 8:25 am

Pri SROčke strácaš daňové výhody súkromnej osoby.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod rmaly » Str 09 05, 2012 10:39 am

filip glasa píše:Pri SROčke strácaš daňové výhody súkromnej osoby.


Ako funguje taka danova vyhoda? Nebola by iba vtedy, ak by clovek zil iba z toho prenajmu (nemal iny prijem)? - netusim

Pri srocke mas ale zase inem moznosti ("dat do nakladov"), nie? :)
rmaly
 
Príspevky: 614
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Str 09 05, 2012 8:28 pm

Hej sú to len drobné, ale predsa. No a pri predaji po 5 rokoch myslim stale nemusis platit dan z prijmu z kapitaloveho vynosu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod osamely chodec » Štv 09 06, 2012 7:22 am

Skusme si polozit otazku. Co sa stane ak sa skonci terajsie obdobie nizkych urokovych sadzieb? Vynosy na terminakoch stupnu. Budu stupat aj ceny najmov? Alebo sa vlastnici viacerych nehnutelnosti rozhodnu predat , pretoze cisty rocny najom bude nizsi ako cisty bezpracny vynos z terminaku. Ak ano na trh sa dostane vela ponuky a dopyt bude kontantny ak podla demografie nie nizsi.
Cena plynu može len stúpať. Jun 2009, December 2011.
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Obrázok užívateľa
osamely chodec
 
Príspevky: 1821
Registrovaný: Uto 11 13, 2007 2:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Štv 09 06, 2012 7:38 am

kocinavi - bytov na prenajom je obrovske mnozstvo... (hodnotim len Bratislavu).
realne volnych bytov v projektoch je nasobne viac, ako sa prezentuje - napriklad teraz su verejne jasne cisla z Trinity, kde developer rok dozadu klamal o 75 percent predanych bytoch... Pritom dnes do drazby ide 66 bytov z cca 120 postavenych. 55 percent bytov stale vlastnil developer.
Teda na prenajom treba ratat tisicky novostavieb a tisicky panelakov/tehly, rodinne domy a radove zastavby.
Nie je dovod na rast cien - naopak, ked sa dostanu do obehu standardizovanejsie ponuky prenajmov - priklad Cubicon, komplet zariadene byty za 500e - je tu dalsi dovod na pokles cien.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Štv 09 06, 2012 8:20 am

Skusme si polozit otazku. Co sa stane ak sa skonci terajsie obdobie nizkych urokovych sadzieb?

Reality pojdu dole. Najmy mozno aj +- zostanu rovnako. Sak aj dnes su nizke. Ale uz sa to nikomu nebude oplacat. Dneska je to tak na hrane. Preto som na nehnutelnosti bear. Jedine co by ako tak mohlo zarobit su slozitejsie spekulacie. Samozrejme nemyslim ziadny daytrading ale horizont v mesiacoch az par rokov.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod emr » Pia 11 23, 2012 4:56 pm

filip glasa píše:Reality pojdu dole.

Podla statistik ceny stagnuju, na zaklade coho myslis ze pojdu dole?

Najmy podla mojich pozorovani mierne stupaju (s energiami?). Nedavno som zhanal prenajom aj sam prenajimal a pri porovnani so situaciou pred 2 rokomi pozorujem miernucky narast.

Slusny byt (t.j. vnutro v slusnom stave a zariadene) bez zbytocnych provizii realitkam v akej takej lokalite prenajmes bez problemov. Vynos po odpocitani nakladov pred zdanenim 5%.

Byt zaradeny do obchodneho majetku ma myslim podstatnu vyhodu pred vlastnictvom fyzickou osobou. Mozes totiz danovo odpisovat 1/20 rocne, co ti danovo vykryje vacsinu prijmov z prenajmu. Ak pridas nejaku tu rekonstrukciu raz rocne, pripadne ine optimalizacie ktore pri s.r.o. s bytom mozes robit, platis nulove dane. Okrem toho kupou nehnutelnosti utopis peniaze z s.r.o., ktore bolsevik po novom zdanuje 14% zdravotnym odvodom.
emr
 
Príspevky: 189
Registrovaný: Pon 05 10, 2010 11:56 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Ned 11 25, 2012 7:15 pm

Podla statistik ceny stagnuju

lebo jeden kvartal "narasli" o 1%.
trend je klesajuci a nema sa preco zvratit. Alebo ze by este klesli urokove sadzby a obnovil sa zaujem o uvery? Co pojdu na nulu? A ked stupnu tak co (maju kam) tak myslis ze ceny porastu?
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Ned 11 25, 2012 8:33 pm

emr píše:Vynos po odpocitani nakladov pred zdanenim 5%.

A sme doma... Nedavno boli terminaky na dva, tri roky s 3,5-4 percentami. Absolutne bez rizika a starosti.
Alebo das polku na terminak a za polovicu kupis korporatne dlhopisy, ked ti nevadia tak napr mensie emisie od financnych skupin - vynos 6,5 pa. Priemer mas 5 percent, opat bez starosti.

Ak ceny nehnutelnosti nerastu - co nerastu - tak to vychadza takto.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod emr » Pon 11 26, 2012 2:13 pm

Aky klesajuci trend? Podla mojich informacii ceny stagnuju, t.j. ostavaju rovnake. Rast 1% je co? Pokles? Este raz, kde mas data poukazaujuce na klesajuci trend?

Co sa tyka terminakov, to tu uz beriem ako folklor. Zaviazat v dnesnej situacii peniaze niekde na 2-3 roky nie je bez rizika. Moze ti vyraznejsie stupnut inflacia, pripadne nejake horsie scenare. A co mi vie garantovat entita, ktora je sama zadlzena na nasobok svojich rocnych prijmov? V najlepsom pripade pozvolnu inflaciu papierikov, ktorou vacsina ludi schudobnie. A ta inflacia bude musiet byt vyssia ako terminovane vklady, inac je tento scenar vyriesenia dlhov nerealny.

Korporatne dlhopisy vyzeraju co sa tyka vynosov zaujimavo. Mas s tym skusenosti? Rizikovost toho vynosu? Nevztahuje sa na to ten 14% zdravotny "odvod"?

Ja nehnutelnost vnimam ako istotu, najma v tychto casoch, ked nas caka bud dlhsia doba pozvolneho upadku alebo mozno nieco horsie. Vies ze na cene to ajv horsom pripade az tak nestrati, plus to generuje priebezny slusny vynos. Ano, treba sa o to starat a zerie to nejaky ten cas. Ked si to ale dam do rovnice v sucasnej situacii, stale mi to pride ako pozitivna investicia.
emr
 
Príspevky: 189
Registrovaný: Pon 05 10, 2010 11:56 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 11 26, 2012 7:00 pm

neviem kde konkretne stagnuju, ale zda sa ze na Slovensku nie:
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... vanie-v-sr
Moze ti vyraznejsie stupnut inflacia, pripadne nejake horsie scenare.

samozrejme, preto sa treba viazat na kratsie doby. Lebo s inflaciou trosku stopnu aj sadzby, ktore sa drzia pod inflaciou.

A co mi vie garantovat entita, ktora je sama zadlzena na nasobok svojich rocnych prijmov?

banka sama o sebe je extremne rizikova entita. Uznavam. Ak by nebola garancia vkladov statu, ktory ich zaplati aj v zlej situacii, tak by to samozrejme stracalo vyznam. Ako ukazuje priklad Irska, tak vklady v bankach su rizikove. Ale neriskuje jednotlivec, ale stat a ludia v nom ako celok.

V najlepsom pripade pozvolnu inflaciu papierikov, ktorou vacsina ludi schudobnie.

Ta je stale a stale bude. Ale nehnutelnosti ta pred nou nezachrania. Ono inflacia je stale, ale nehnutelnosti klesaju. A vynos je mizerny. +- ako na terminaku.

Korporatne dlhopisy vyzeraju co sa tyka vynosov zaujimavo.

Podla toho ktore. A aj to bude len docasne. Potom treba najst inu prilezitost. Zralocim sa treba vyvarovat aj dnes.
Celkovo su dobre len ako kratkodoba spekulacia na mesiace az roky. Na vela rokov to nie je. Hlavne ak sa bojis inflacie.

Ja nehnutelnost vnimam ako istotu, najma v tychto casoch, ked nas caka bud dlhsia doba pozvolneho upadku alebo mozno nieco horsie.

Problem je, ze pri upadku ekonomiky upadnu aj nehnutelnosti (dopyt po nich, po uveroch, atd.)

generuje priebezny slusny vynos.

nie negeneruje. Ten vynos je mizerny. Ak najdes nieco s vynosom aspon 7-8%, tak to trochu dava vyznam. Ale tych 5% je velmi malo. Pretoze od tohoto "cisteho" vynosu treba este odratat udrzbu, obnovu nabytku, aspon ake take rekonstrukcie raz za 20 rokov, neobsadenost (1-2 mesiace kazde dva roky), obcas provizia realitke. Nakoniec si na vynose ako na terminaku.
A nehnutelnosti ta pred inflaciou neochrania. Ak 10 rokov inflaciu s prehladom predbiehali (rastli cca 10-15% p.a. a inflacia len 4-6% p.a.), tak par rokov ju kludne mozu underperformovat.

Pockaj par rokov, budu nizsie ceny.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Pon 11 26, 2012 7:58 pm

Zistit cenovy trend u nehnutelnosti je pomerne zlozite. Najpresnejsia metodologia je porovnat ceny tych istych nehnutelnosti, inak moze dojst k roznym anomaliam.
Priklad: V danej lokalite sa predaju dva domy, jeden za 100,000 a druhy za 500,000, cize priemerna cena je 300,000. Na buduci rok sa preda iba jeden dom. Zhodou okolnosti ten lacnejsi za 110,000. Priemerna cena je 110,000 teda obrovsky pokles. V skutocnosti vidime rast 10%. Aspon u cenovo lacnejsich.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Ned 12 09, 2012 12:31 pm

Fandorovi sa už byty nepáčia, hľadá iný spôsob pasívneho príjmu:
http://www.fandor.cz/jak-pasivne-invest ... m-vynosem/
:D

Jeho predáchádzajúce popisy (na blogu) invetícií do nehnuteľností sú inšpirujúce.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod marco » Ned 12 09, 2012 2:01 pm

Potesilo ma, ze v clanku a aj v diskusii sa spominaju moje oblubene garaze :wink:
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)
marco
 
Príspevky: 208
Registrovaný: Pia 05 11, 2012 11:27 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Ned 12 09, 2012 2:53 pm

garaze - pekny vynos. Ale nevies to skalovat, reinvestovat, vyuzit uroky z urokov.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod marco » Ned 12 09, 2012 3:11 pm

maximalne posielat pravidelne cele najmy na sporiaci (+2 perc. povedzme k investicii), mozes zvysovat prenajom a argumentovat inflaciou atd. ale samozrejme, je to nehnutelnost a k tomu patria aj nevyhody. ja som si to otestoval na jednej a funguje to, takze budem zrejme prikupovat.

vyhodou je aj (oproti bytom) nizsia cena pri kupe, t.j. mozes viac diverzifikovat (namiesto jedneho 1izbaku povedzme 8 garazi bez zbytocnych starosti), mozes to zaroven viac otacat a pri vyhodnych ponukach zarabat aj na predaji, nielen na prenajme. aj ked do 5 rokov vlastnictva 20 perc. dan zo zisku nepotesi, da sa to.

nevyhodou spominanej diverzifikacie je viac "behania" okolo najomcov, viac ludi - viac problemov. v zasade od urciteho momentu sa to tiez stava biznis a nie pasivne investovanie. ale mne sa to celkom pozdava.
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)
marco
 
Príspevky: 208
Registrovaný: Pia 05 11, 2012 11:27 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pia 05 10, 2013 2:15 pm

Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod janos » Pon 05 27, 2013 10:30 pm

http://financie.etrend.sk/osobne-financ ... mnika.html

Po precitani tohto clanku si myslim, ze prenajimat nehnutelnosti na byvanie je velmi riskantna zalezitost.[/quote]

Zákony v tejto republike neplatia ako by mali aj vymožitelnosť práva je skoro na nule (v niektorých prípadoch) a toho sa držím aj pri vysťahovaní neplatičov. Pošlem tam bezkrkých a v priebehu hodiny je "podnájomník" na ulici aj s vecami a svoju dvojmesačnú zábezpeku už neuvidí.
Len toľko k tomuto článku: http://financie.etrend.sk/osobne-financ ... mnika.html ...takéto zákony si môže strčiť ten kto ich formuloval do zadnej časti.
janos
 
Príspevky: 8
Registrovaný: Sob 06 23, 2012 1:22 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod CarlZilla » Uto 07 09, 2013 1:12 pm

Zdravim,

a co poviete na situaciu: cca 13 000€ na stavebnom sporeni
Je lepsie ich tam nechat a sporit dalej z vyplaty, alebo kupit za tu cenu jednoizbovy byt, prenajat ho (najom sa pohybuje okolo 220€/mesiac z coho cca 100€ ostava prenajimatelovi).

Da sa odhadnut miera rizika vs vynos v tychto situaciach?

Dik
CarlZilla
 
Príspevky: 2
Registrovaný: Uto 07 09, 2013 12:58 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Uto 07 09, 2013 5:28 pm

Ten byt vies kupit za 13 000?
Potom mas vynos 1200 rocne z 13 000 co je 9,2%. To nie je zle.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod marco » Uto 07 09, 2013 7:31 pm

kde sa da take nieco kupit s tou cenou prenajmu ako spominas?
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)
marco
 
Príspevky: 208
Registrovaný: Pia 05 11, 2012 11:27 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod CarlZilla » Str 07 10, 2013 6:29 pm

tych 9,2% asi nebude uplne realnych, nakolko tam asi budu obcas vydavky na spotrebice, drobne opravy a pocul som ze cca raz za 10-15rokov je v byte potrebna rekonstrukcia (neviem, nikdy som jednom byte tak dlho nebyval). ale dakujem za radu, potreboval som vediet ci v tom nie je nejaky zadrhel ktory som si zatial nevsimol

a lokalitu pisat nebudem lebo je to mensie mesto, a ponuk nie je vela
CarlZilla
 
Príspevky: 2
Registrovaný: Uto 07 09, 2013 12:58 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Str 07 10, 2013 7:09 pm

9,2% v hrubom je stale dobre. Bezne si rad ak prenajimas za 3-5% v hrubom. A az z tychto 3-5% odratavas naklady na udrzbu. Tak tych 9,2% stale vysoko nadpriemer.
Ak tie cisla naozaj takto sedia, tak sa ti to oplati.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod slimak » Str 07 10, 2013 10:18 pm

Moj pohlad.
13 000 v stavebnom. To je nasporene ci cielova suma? Mna odpoved nezaujima,asi odpovedat nebudem. je to pre autora otazka pre neho a dalsie. 13tisic ma nasporene a vie zobrat 26 tisicovy byt? Na polovicu CS ma 4,7 percenta.

Zaujala ma suma 220 (rozdelena na 120 a 100). Jednoizbovy byt a 120 naklady na byvanie to je realne. Ale 100 euro za 13 000 byt? Mozne to je. V stredne velkom meste nad 50 000,kde je praca. Tu som sa uniesol,lebo to by bolo asi tych 26 000.

U nas idu byty za 13000 jednoizbove a najvyssia nezamestnanost,ale za aktivni ludia maju peniaze z vonku(myslim v zahranici) ak tam pracuju. Inak 13 000 cena bytu moze byt aj nieco co sa dedi ci vyplaca - ci ine nieco podhodnotene.

Inak podla mna ak sa u nas prenajimaju byty a mozno sa mylim, tak len z kuchynskou linkou, ci stym,ked som sa odstahoval tak som tam nechal co nepotrebujem. Ale ja stzm nemam skusenosti.

Inak to co investujes do vzbavenia si zapocitaj do ceny - hodnoty investicie resp. do svojich nakladov.

Ale hlavne k filipovi.

Bezne si rad ak prenajimas za 3-5 percent? Ake su dvovody? Kde zijes? Nemyslim to ako utok na teba,ale aky je tam trh.
Pr. viem ze niektori prenajimali aj zadarmo. Platili aspon energie. Pr. ten co kupil 2002 neprenajima za 5percent.
Cena sa hzbe, dostupnost ci k bytom ci k praci, ci rast miezd. Priklad,aj ten co prenajimal zadarmo,a mu vzrastla hodnota za par rokov o 50 percent moze byt spokojny.

Filip je to to iste ako ako tie uroky na terminaku. Bola doba ked bolo zuzo vlozit na 5 rokov a bola doba ked si bol celz cas pod inflaciou.

Ja osobne ako to vidim u nas bz som do nehnutelnosti nesiel. Minuly rok so sledoval,nenapisem ze chcel kupit, stavebny pozemok. Cena 24 eur za meter. Nemam nato. Dnes zas neviem ci ten isty 15,5. Minuly rok by som to mozno akceptoval. Dnes mi to je jedno.
Inak aj ceny dovoleniek. Ja chodim na pekne na ktore realne nemam. Musi tam byt vyse 50 percentna zlava. Inak ja niesom obchodnik,neviem ani dobre predat ani dobre kupit - pytat si zlavu ci to vyargumentovat. Ale ked je dobra cena sa dohodnem. Pod tlakom ale musi byt oponent.A pod velkym aby som bol uspesnejsi ako priemer.

Pod tlakom. Mam 13 000,kupim byt chcem, najomnika - dopyt ponuka. Mne sa nezda realnych 9,5 percenta. To by musela byt velmi dobra kupa nehnutelnosti - aj ta a mozno hlavne ta je velmi dolezita.
slimak
 
Príspevky: 791
Registrovaný: Pon 12 08, 2008 10:11 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Štv 07 11, 2013 7:51 am

Bezne si rad ak prenajimas za 3-5 percent? Ake su dvovody? Kde zijes?

Lebo taky je priemer najomneho na Slovensku. Ceny nehnutelnsoti su relativne vysoke, ponuka bytov na prenajom je velka, najomnici nemaju dovod platit viac - taky je trh.
Preco to ludia za takych okolnosti prenajimaju? Lebo si myslia ze tehla je vzdy lepsia investicia ako terminak, ze keby skracovalo euro, tak ten byt ich zachrani, lebo svet sa ruti do zahuby a jedine aktivom co prezije su byty na Slovensku ...

Pripadne kupili na cenovom vrchole, teraz prenajimaju za strasne malo, ale ina alternativa pre nich nie je. Lebo by museli predat 15-25% pod cenu za ktoru kupili oni v rokoch 2007-2008. No a nechcu realizovat stratu, tak radsej prenajimaju za ceny 3-4% v hrubom.
To je samozrejme priemer. Su taki co prenajimaju za 0,5-1,5% a taki co najdu nieco vyhodnejsie za 6-8%.

Tretia moznost je ze to kupili pred rokmi za vyhodnu cenu. Odvtedy najomne sice kleslo, ale z tej ich povodnej investovanej sumy maju vynos stale 5-10%. Aj ked v dnesnych cenach (lebo ceny realit su stale vyssie ako pred 10 rokmi) je ten najom mensi. Len oni to tak nerataju. Maju nejaku sumu mesacne, na tu sa tesia a vynos vypocitany z dnesnej ceny nehnutelnosti neriesia.

Ludia proste na Slovensku nedaju na reality dopustit, tak ich budu kupovat aj ked sa to neoplati (na prenajom).
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod slimak » Štv 07 11, 2013 11:02 am

S tymto suhlasim,napisal si to dobre. Vlastne nieco podobne som sa snazil napisat aj ja. :D
Teda tie vynosy su od nuly(netreba zabudat aj na zaporne vynosy) dajme tomu po 10% z dnesnej ceny. Ten co to kupy za polovicu(priklad nehnutelnost sa dedi - vyplaca - sa bezne stava,ze sa nevyplaca trhova cena,nebodaj nejak vyhodna drazba - ku ktorej sa bezny smrtelnik asi nedostane - ale ja to neviem posudit) mozno ma aj 20%.

Dolezita je kupa nehnutelnosti. S likviditou by nemal byt problem - podobnom sa behom 5 rokov vystriedali 4 domacnosti,ale len jeden kvoli tomu, ze deti prilis dupali. :D

Ta vynostnost zavisi hlavne od vyvoja cien nehnutelnosti,ale aj od vysky % urokov a dostupnosti hypotek a podla mna aj od vysky hodnoty nehnutelnosti. Lebo 13 000 nasporit,ci pozicat si je asi jednoduchsie ako 130 000.
100 najom za prvy by mozno sla,ale plati sa najom aj 1000? Hm.
slimak
 
Príspevky: 791
Registrovaný: Pon 12 08, 2008 10:11 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod PetoU » Štv 07 11, 2013 2:07 pm

zdravím, aký máte názor na túto špekuláciu :

hypotéka na 30r , štátna dotácia pre mladých , 3izby , Bratislava.

Prenajímať 2 izby, v jednej bývať, a splátku hypotéky čo najviac platiť z prenájmu, v budúcnosti možno prenajímať celý byt.
Prenájom tých 2ch izieb mi vychádza cca práve na splátku hypotéky. (ešte som nerátal dane).
+ mám inú nehnuteľnosť cca 50k, ktorou by som ešte ručil aj túto hypo, čo by teoreticky malo ešte znížiť úrok.

Za predpokladu, že zoženiem dobrých nájomníkov, aj tam budem bývať, mi to prídu až príliš easy money, ktoré by sa kumulovali v splátkach hypotéky. Kde sú nejaké zádrhele okrem opletačiek s nájomníkmi, čo by mali vyriešiť dobrý právnici.

No, a som mladý ITečkar, o robotu skôr neprídem.
PetoU
 
Príspevky: 3
Registrovaný: Uto 03 30, 2010 1:48 am

PredchádzajúciĎalší

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 6 hostia


cron