Vývoj cien nehnuteľností 2002-2014

[filip glasa]

Podrobnejšie grafy vývoja cien nehnuteľností a hypoték sú tu:
http://ako-investovat.sk/index.php/grafy" onclick="window.open(this.href);return false;
Úvery na bývanie:

[filip glasa]

Dáta som čerpal zo štatistík NBS. Na prvý pohľad nesedia nárasty v celkovom objeme úverov a v novo poskytnutých úveroch. Teoreticky by sa mali novo poskytnuté úvery pripočítať k celkovému objemu úverov z predchádzajúceho obdobia a mali by sme dostať celkový objem na konci obdobia. Takto to však z tabuliek NBS nesedí.

[filip glasa]

Vývoj hypoték od roku 2004 až po rok 2010:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... oj-hypotek" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

aj s septembri rástli úvery rýchlo:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... astli-o-58" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

inak stále uvádzam úvery na bývanie, lebo skutočných hypoték (podľa legislatívy) je málo. Väčšinou sú to spotrebáky na bývanie viď. koláčová graf.
medziročný nárast nových úverov oproti roku 2009 je preto taký silný, lebo prepad po dobrom roku 2008 bol silný (viď. stĺpcový graf).
Úroková sadzba klesala, ale nie nejako extrémne viď posledný graf.

[Tibor]

Možno sa niekto pozastaví nad tým, prečo je z úverov na bývanie tak málo skutočných hypoték. Je to dané tým, že v zákone o bankách sa pre hypotéky vyžaduje, aby banka k poskytnutým hypotékam vydala Hypotekárne záložné listy (HZL) v dosť vysokom objeme, tuším okolo 90%. Ibaže banky preto, aby požičiavali peniaze, nepotrebujú vklady.
http://pospisil.blog.sme.sk/c/25901/Vzn ... zi-II.html
A preto požiadavka na HZL je pre banky komplikáciou, ktorú obchádzajú tak, že úvery neoznačia za hypotéky.
Pritom požiadavka na HZL k hypotéke je veľmi rozumná.
Pri hypo úveroch ide o veľké objemy (nových) peňazí, ktoré sa dostávajú na trh a tým logicky tlačia na zvýšenie cien (v danom prípade nehnuteľností).
Takže ak by banky mohli poskytovať hypo skutočne len v (podobnom) objeme, v akom dokážu "sterilizovať" iné peniaze z trhu (pomocou HZL), dosť by to zmenilo situáciu.
Ale zákonodarca mieni a banka mení. A nikomu to nevadí.

[Pette]

Tibor - netreba vytahovat ziadne konspiracne teorie.
Je to jednoduche, hypotekarny uver ma limit 70 percent znaleckeho posudku ceny nehnutelnosti, to ludom nestacilo, teda riesenie je spotrebny uver na byvanie ruceny nehnutelnostou.

[BLINKY2]

Otázka znie či dostanem na skutočnú hypotéku lepší úrok, ako na tú pseudohypotéku?

A ešte jedna, ako nás výsledky tých grafov ovplyvnia, a ako ich môžeme využiť v náš prospech? d.

[filip glasa]

Lepší úrok neodstaneš. Ono ten spotrebák je vlastne tiež hypotéka. V banke ti ani nič iné tvrdiť nebudú a ani ti riadnu hypotéku neponúknu. Rozdiel nie je ani v úroku, ani v podmienkach, ale len v legislatíve: na to aby to bola hypotéka podľa zákona, musí banka vydať HZL. Ale na čo by to robila, keď má depozitov až až (kapitálovú primeranosť spĺňa s prevahou).

Tie grafy nijako špeciálne nevyužiješ. Len na nich vidíš, že nejaká veľká kríza v hypotékach nie je. Úvery a teda aj predaje tu sú. Úvery rastú veľmi dobre (zatiaľ) a to aj kvôli nižším úrokom a o niečo nižším cenám bytov.

[Tibor]

Tibor - netreba vytahovat ziadne konspiracne teorie.
Je to jednoduche, hypotekarny uver ma limit 70 percent znaleckeho posudku ceny nehnutelnosti, to ludom nestacilo, teda riesenie je spotrebny uver na byvanie ruceny nehnutelnostou.

Prečo konšpiračné? Proste banka má svoje dôvody, neposkytovať skutočné hypotéky. Vďaka, že si doplnil ten druhý.
Ale či je tento stav skutočne tak výhodný aj pre klienta, ako mu je to prezentované, to imho stojí za zamyslenie.
http://pospisil.blog.sme.sk/c/246336/Ne ... nosti.html

[filip glasa]

mierny rast cien oproti prvému polroku 2010:

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... na-byvanie" onclick="window.open(this.href);return false;

ale inak sme na úrovni druhej polovice roku 2007

[peter.cmorej]

tipol by som si, ze aj tych 20 % hypotek je najma vdaka hypotekam pre mladych, kde jednoducho musia tu bonifikovanu cast prefinancovat cez hypoteku. Co sa tyka umyslu bank .. chcu jednoducho predat viac uverov. A viac uverov predaju, ked budu mat vyssie prefinancovanie. Takze ked im to riskari odobria, preco nie. Btw. predpokladam, ze poskytnutie spotrebaku je pre nich jednoduchsie ako sa "babrat" s nejakym HZL.

[Pette]

Velka cast hypo uverov je teraz aj refinancovanie starych s vyssim urokom/skoncenou fixaciou.

[peter.cmorej]

Velka cast hypo uverov je teraz aj refinancovanie starych s vyssim urokom/skoncenou fixaciou.

to praveze nie, lebo hypoteka sa podla zakona o bankach neda vyplatit hypotekou, takze tie "vyplacajuce uvery" su vsetko "uvery na byvanie" = spotrebaky zabezpecene nehnutelnostou

[Pette]

nemozes vyplatit ani jeden spotrebny uver druhym? oba rucene nehnutelnostou.

[peter.cmorej]

spotrebny spotrebnym mozes. Hypoteku hypotekou nemozes. Hypoteku mozes vyplatit iba spotrebnym. Bavili sme sa tu o tom, ze ako je malo hypotek v porovnani so spotrebakmi rucenymi nehnutelnostou.

[Pette]

o tom hovorim, ked je vacsina spotrebnych uverov, mozes ich vyplatit dalsim spotrebnym (v preklade reci beznych ludi hypotekou, aj ked to hypo nie je)... preto statistiky treba pozorne citat, co zobrazuju a ci tam vobec je nejaky rast.

[filip glasa]

pette - šak sa pozri na tie štatistiky a vidíš to presne:

Celkový objem úverov na bývanie v septembri sa medziročne zvýšil o viac ako miliardu EUR. To znamená, že minulý september bolo cca 11 miliárd úverov a tento rok je cca 12 miliárd úverov spolu. Starých + nových - zrušených. Teda celkový objem úverov.

[filip glasa]

Ceny nehnuteľností v roku 2010 + tri grafíky:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... ensku-2010" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

Násobky ročného platu potrebného na kúpu bytu na Slovensku od roku 2002:
http://ako-investovat.sk/index.php/graf ... -slovensku" onclick="window.open(this.href);return false;

[mistixe]

Počty doručených návrhov na vklad 2002-2009 na všetky správy katastra v SR (čiže počty všetkých zmien vlastníckych, záložných a iných práv k nehnuteľnostiam):


Počty úradne overených geometrických plánov: 2002-2009 (čiže ochota platiť od 200€ a viac za geometrický plán na odčlenenie parcely kvôli predaju, zameranie prí/stavby a pod.):


Zdroj:
http://katasternehnutelnosti.sk/1287-in ... utelnosti/" onclick="window.open(this.href);return false;

Počty doručených návrhov na vklad za posledný rok na 8 správ katastra, čiže pre 8 okresov zo 79 (IMHO menej výpovedná, skôr ukazuje sezónne zmeny):



Zdroj:
http://katasternehnutelnosti.sk/1352-in ... trhu-2010/" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

pekné grafy. z čoho si ich vyrábal?

[mistixe]

pekné grafy. z čoho si ich vyrábal?

Prvé dva výročné správy (krajských) katastrálnych úradov, posledný z prehľadu prijatých návrhov na vklad cez katasterportal.sk

[Pette]

fajn grafy, moze to tak cca zodpovedat. (hodnotim len BA)

este dodam ku prenajmom - od leta 2010 sa odhadom zdvojnasobila ponuka volnych prenajmov novostavieb v BA (sledovane na reality.sk, ringo.sk a trh.sk)

[filip glasa]

Vývoj úrokov hypoték a úverov na bývanie od roku 2002:
http://ako-investovat.sk/index.php/graf ... na-byvanie" onclick="window.open(this.href);return false;
V tomto článku ide o celkový stav úverov (staré + nové). V grafe s len novými úvermi by boli vidieť väčšie skoky vo výške úrokov.

[filip glasa]

Nárast objemu úverov na bývanie od roku 2002:
http://ako-investovat.sk/index.php/rast ... -slovensku" onclick="window.open(this.href);return false;
Rast hypoték celkom slušný aj v roku 2009 a 2010.

Plus je tam ešte aj graf rozdelenia podľa druhov úverov. Spotrebákov je väčšina, "pravých hypoték" niečo viac ako štvrtina, pomerne dosť medziúverov zo stavebka.

[filip glasa]

Ceny nehnuteľností v roku 2011 naďalej klesajú, j keď len o 2,5%:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... rne-klesli" onclick="window.open(this.href);return false;
Avšak v Košickom kraji stúpli ceny medziročne cez 8%.

[filip glasa]

ceny nehnuteľností na Slovensku opäť mierne klesli:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... li-2q-2011" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

ceny nehnuteľností klesli medziročne o 4,3%. Správa NBS:
http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Stati ... 3Q2011.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
ale sú aj kraje, kde ceny za rok mierne stúpli:
http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/ ... dla-krajov" onclick="window.open(this.href);return false;

[slimak]

"Bude slúžiť pre štatistické účely a tvorbu cenových máp, ktoré sú potrebné hlavne pre rozvoj realitného trhu," uvádza úrad. Cieľom je evidovať nielen cenu poľnohospodárskej a lesnej pôdy, ale aj ostatných nehnuteľností.



Čítajte viac: http://byvanie.pravda.sk/ceny-nehnuteln ... z1dD4Lalxj" onclick="window.open(this.href);return false;

Co ich do toho? TIe statisticke udaje su aj cenove mapy nie?

[filip glasa]

cenová mapa je len priemer cien z inzerátov. To nie sú skutočné predaje. Naozajstné ceny môžeš zistiť len z kúpnych zmluv a tie sú iba na katastri. Kataster je teda jediná inštitúcia, ktorá dokáže ceny sledovať naozaj poriadne.

[slimak]

Ani na kupnych zmluvach nemusia byt - skutocne realne ceny, ci? Stale mozu byt "podhodnotene"(kvoli dani z prijmu), ci "nadhodnotene" (kvoli uverom). Tak ako v minulosti sa robili minimalne posudky a realizovane ceny(na zmluvach) kvoli dani z prechodu nehnutelnosti.

Banky ked vyrabaju statistiky(poskytuju ich NBS) o cenach bytov, odkial maju udaje? Naco je dobra katastralna mapa, kde sa realizuju obchody dajme tomu v obdobi 10 ci 25 rokov? Teda mas ceny z takeho dlheho obdobia?

Ci to nebude sluzit na ucely vyberu novej dane? Su moje obavy.

[filip glasa]

Banky ked vyrabaju statistiky(poskytuju ich NBS) o cenach bytov, odkial maju udaje?

Banky žiadne štatistiky nevyrábajú. Tie používajú drahú platenú mapu, ktorú prevádzkuje datalan. Údaje mu poskytuje národná asociácia realitných kancelárií. Či sú lepšie údaje od realitiek, alebo z katastra, tak nech si každý rozmyslí sám.

[slimak]

OK.

cenová mapa je len priemer cien z inzerátov

Plati aj to? Ze tie ceny su z inzeratov(ponuka) ? Nie co sa realizovali obchody(predaje - kupy)realitky v danom mesiaci ci stvrtroku? Ved tie ceny poznaju(realitky) zo zmluv.

OK bude to lepsia statistika, cely subor. Hlavne v mensich obciach by som povedal sa 97% predajov robi bez realitky. Ale tiez to bude nieco stat. A kto to zaplati?

[Pette]

Realne ceny nehnutelnosti brane z katastra su konecne dostanie sa na uroven vyspelych krajin. Uz aby to bolo.

[filip glasa]

Plati aj to? Ze tie ceny su z inzeratov(ponuka) ? Nie co sa realizovali obchody(predaje - kupy)realitky v danom mesiaci ci stvrtroku?

RK by mali hlásiť ceny zo zmluvy do štatistiky. Ale v realite sa to asi zjednodušuje tak, že zoberú priemerné ceny z portálu reality.sk (patrí pod NARKS) a je to hotové. Veď keď budeš s nejakým realiťákom, čo je v asociácii, tak sa ho opýtaj, či vôbe hlási niekde nejaké ceny. Je dosť možné že nie, a že to berie NARKS len z tej svojej inzercie.

Nehovoriac o tom, že veľa predajov prebehne mimo realitiek. A že nie každá realitka je členom NARKS.

[slimak]

Veď keď budeš s nejakým realiťákom, čo je v asociácii

kde by som ho stretol?

[filip glasa]

ani ja ho nemám kde stretnúť, preto som sa pýtal

[odar]

Len pre upresnenie, vyhladavanie v Cenovej Mape Nehnutelnosti od NARKSu umoznuje vyhladavat aj ponukove ceny ale aj realizovane ceny (nahlasuju realitky). Samozrejme realnejsie su realizovane ceny. Obcas je vsak problem pri realizovanych cenach s pocetnostou a teda reprezentativnostou vzorky, najme v lokalitach kde nie je velmi likvidny trh. Preto ak je niekde nejaka analyza trhu, je vhodne vediet na zaklade akych cien je kalkulovana. Urcite je namieste aj otazka, ako su realitky zodpovedne pri nahadzovani realizovanych cien.

[filip glasa]

ceny v roku 2011 mierne klesli:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... -slovensku" onclick="window.open(this.href);return false;