Investovanie do nehnuteľností – sú výnosy z prenájmu atraktívne?

17.02.2014  /  Martin Gulka
rodinny dom - financovanie

V tomto článku si ukážeme ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností na bývanie v jednotlivých krajoch, aké sú ceny nehnuteľností v jednotlivých krajských mestách a aký výnos by nám v súčasnosti mohol vygenerovať prenájom zakúpenej nehnuteľnosti.

 

Ako prvé si teda ukážeme vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov. Ide o štatistiku NBS, ktorej problémom je to, že táto štatistika podľa krajov nerozlišuje, či ide o domy, vily, jednoizbové byty, dvojizbové byty, atď., ale priemeruje ceny všetkých nehnuteľností na bývanie. Problémom je aj to, že štatistika nezohľadňuje, či ide o novostavby, nerozlišuje veľkosti nehnuteľností, stav nehnuteľností, nerozlišuje lokalitu a iné dôležité faktory.

 

Táto štatistika nám však poslúži aspoň na odsledovanie si trendu vývoja cien. Z nižšie uvedeného grafu vývoja cien nehnuteľností podľa krajov môžeme vidieť, v ktorom kraji sú nehnuteľností najdrahšie, v ktorom sú najlacnejšie, ďalej môžeme vidieť kedy ceny nehnuteľností na bývanie v jednotlivých krajoch rástli, kedy klesli a kedy stagnovali.

 

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov:

 

Na prvý pohľad je zrejmé, že najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji, čo nie je nič prekvapivé. Zaujímavejšie je to, že posledné 4 roky ceny nehnuteľností vo všetkých krajoch stagnujú. Nevykazujú teda žiadne výraznejšie pohyby smerom hore, alebo dole. Takže, aj keď je Bratislavský kraj pre bývanie asi najatraktívnejší, tak ten dopyt už nie je taký silný ako kedysi. Tí, ktorí bývanie riešili začiatkom 21. storočia, sa už zabývali a možno aj zadlžili, ale ďalšia skupina ľudí (mladí ľudia od 20 do 30 rokov), ktorá by mala byť ďalšou vlnou dopytu po nehnuteľnostiach, by sa rada zabývala, ale nemajú začo. Takže pokiaľ si títo ľudia nebudú môcť zaobstarať bývanie, taký dopyt po nehnuteľnostiach ako bol do roku 2008 nemá kto vytvoriť. 

 

Ešte na doplnenie tejto štatistiky uvediem, ako by možno vyzeral váš výnos, ak ste si nehnuteľnosť kúpili v roku 2002 a predali ju na konci roka 2013. Ale opäť zdôrazňujem, že výpočty vychádzajú z priemerných cien nehnuteľností podľa krajov, takže odchýlky (možno aj výrazné) sú samozrejmosťou.

 

Výnosy počítané z vývoja cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov:

 

Ak by ste si teda kúpili v roku 2002 nejakú nehnuteľnosť na bývanie v Bratislavskom kraji, tak ku koncu roka 2013 by jej cena (v €/m2) mala byť dvojnásobná. To predstavuje nominálny ročný výnos 10,3% p.a. a po očistený od inflácie by výnos činil len 6,49% p.a.. To nie je zlé, ale počas životnosti investície by bolo určite potrebné nehnuteľnosť udržiavať a niekoľkokrát zrealizovať aj nejaké opravy a možno aj rekonštrukciu. Všetky tieto náklady by dosť výrazne znížili tento náš potenciálny ročný kapitálový výnos. 

 

Aby som však nepísal iba o nie veľmi presných číslach, pokúsil som sa zostaviť si vlastnú aktuálnu štatistiku, na základe ktorej som chcel zistiť, koľko by som ročne asi zarobil na tom, ak by som teraz kúpil byt a hneď by sa mi ho podarilo prenajať.

 

Táto štatistika už ale nie je zameraná na kraje, ale len na krajské mestá.  Ako štatistický súbor som si zvolil dvojizbové byty a štatistickými znakmi budú priemerná cena bytu a priemerné ročné nájomné.

 

Takže na základe štatistiky portálu Trh.sk som si najprv zistil priemernú cenu (v €/m2) dvojizbových bytov v jednotlivých krajských mestách. Následne som si teda vypočítal, koľko asi stojí taký priemerný dvojizbový byt (55 m2) v jednotlivých mestách. Takže som zistil, že ak by som chcel investovať takým spôsobom, že si kúpim dvojizbový byt v Nitre, tak by som si nato musel vyčleniť zhruba 55 tis. EUR.

 

Ďalej ma zaujíma, za koľko by sa mi asi podarilo tento môj byt niekomu prenajať. Podľa aktuálnych ponúk na trhu (výberový súbor), by sa mi takýto dvojizbový byt v Nitre mohlo podariť prenajať za 447 € na mesiac. To predstavuje ročný príjem vo výške 5 364 EUR. Rentabilita mojej investície by teda za týchto podmienok bola 10%. Presne tieto informácie o nehnuteľnostiach ostatných krajských mestách môžete vidieť v nižšie uvedenej tabuľke.

 

Prehľad aktuálnych cien 2i bytov, priemerných ročný nájmov a ročných výnosov z prenájmu v jednotlivých krajských mestách:

 

Súdiac podľa už zmienenej rentability investície by sa v súčasnosti najviac oplatilo dvojizbový byt kúpiť a prenajať v Nitre. Podobné výsledky rentability by sme dosahovali aj v Banskej Bystrici, v Prešove, v Košiciach a v Žiline. Paradoxne, najnižšia rentabilita investície by bola práve v Bratislave. Ale súhrnne tieto výnosy môžeme ohodnotiť ako veľmi dobré.

Treba si však uvedomiť, že v tabuľke uvedený ročný výnos z prenájmu môže negatívne ovplyvniť ešte niekoľko faktorov:

ako-investovat.sk

Európska únia

Ako-investovat.sk