Investovanie do nehnuteľností pre začiatočníkov: Ako začať?

10.01.2023  /  Redakcia

Pasívny príjem. Mesačné nájomné. Daňové úľavy. To sú niektoré z výhod, ktoré prináša investovanie do nehnuteľností. No hoci investovanie do bytových domov, komerčných nehnuteľností a rodinných domov môže priniesť každý mesiac extra príjem a veľké výplaty, prináša so sebou aj riziko. Cieľom je investovať do nehnuteľností, ktorých hodnota sa časom zvyšuje. Investície do nehnuteľností sa však – ako všetky investície – nie vždy vyplatia. Niekedy nehnuteľnosť, do ktorej investujete, časom stráca hodnotu.

Ak rozumiete rizikám a ste ochotní urobiť si prieskum, nájdenie najlepších miest na investovanie do nehnuteľností vám môže poskytnúť solídne zvýšenie príjmu. Tu je pohľad na to, čo so sebou investovanie do nehnuteľností prináša, ako zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti, a pozrieme sa aj na výhody a možné úskalia, ktoré s nimi súvisia.

Tipy, ako začať s investovaním do nehnuteľností

Ak ešte neviete, ako investovať do nehnuteľností, preraziť v tomto odvetví môže byť zastrašujúce. Môže trvať roky, kým sa budete cítiť sebavedomo. Preto sú investičné stratégie vhodné pre začiatočníkov skvelým miestom, kde začať. Ak začnete s vhodnou stratégiou, môžete spoznať svoj miestny trh, vybudovať si sieť a naučiť sa, ako získať kapitál bez toho, aby ste sa zaviazali k obchodu. Tu je niekoľko tipov, ako začať investovať do nehnuteľností.

Napíšte si obchodný plán

Prvým bodom je zostaviť si podnikateľský plán. To vám umožní identifikovať svoje „prečo“. Môžete si napríklad ušetriť na dôchodok alebo pomôcť finančnej situácii vašej rodiny. Najlepšou radou, ktorú vám môžem dať, je uistiť sa, že ste úprimní vo svojich cieľoch. Bez ohľadu na to, aký je váš dôvod, vedieť svoje „prečo“ predtým, ako začnete, bude kľúčovým zdrojom motivácie.

Ďalším krokom k vytvoreniu podnikateľského plánu je napísanie si konkrétnych obchodných cieľov. Pomôže vám to identifikovať a načrtnúť vaše ciele a zároveň strategicky navrhnúť kroky na ich dosiahnutie.

Financovanie

Je celkom normálne využívať financovanie, ktoré vám pomôže pri kúpe nehnuteľnosti. A aj tu máte na výber niekoľko možností. Typ financovania, ktorý si vyberiete, bude závisieť od vašej finančnej situácie, stratégie a osobných preferencií.

Investovanie do nehnuteľností s menším kapitálom

Investovať do nehnuteľností dnes už môžete aj vtedy, ak nedisponujete veľkými úsporami, a to napríklad ako čiastkový investor cez estónsku platformu Estateguru, ktorá poskytuje príležitosť podieľať sa na financovaní zahraničných realitných projektov.

Cieľom spoločnosti je financovať nehnuteľnosti s podrobnou projektovou dokumentáciou prostredníctvom viacerých súkromných investorov. To umožňuje vstup do sveta investícií do nehnuteľností už s minimálnym vkladom 50 eur.

Investovanie do nehnuteľností s väčším kapitálom

Známejšou alternatívou je investovanie do nehnuteľností, ak máte k dispozícii viac vlastných finančných prostriedkov, a to bud’ investíciou do nehnuteľností cez fondy alebo investičnú nehnuteľnosť, alebo pomocou banky a hypotekárneho úveru, kedy si dofinancujete zvyšok ceny nehnuteľnosti.

I keď sa podmienky schvaľovania hypoték zo strany Národnej banky Slovenska neustále sprísňujú a nepožičajú vám čiastku, ktorá by pokryla 100% ceny nehnuteľnosti, vo väčšine prípadov sú banky pripravené kryť 80%.

Takáto forma investície je však medzi Slovákmi obľúbenejšia, pretože po kúpe nehnuteľnosti sa stávajú jej priamymi vlastníkmi a po splatení úveru je byt alebo dom ich právoplatným majetkom.

Hypotekárny úver na byt alebo dom nie však jedinou možnosťou. Existuje niekoľko ďalších možností, ako získať finančné prostriedky na kúpu nehnuteľnosti:

  • Požičajte si od rodiny či známych
  • Spoľahnite sa na vlastné úspory
  • Americká hypotéka

Pomôcť si môžete aj uplatnením daňového bonusu, a to vtedy, ak máte od 18 do 35 rokov a zarábate menej ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy.

Typ investovania

Väčšina ľudí považuje vlastný dom za skvelý spôsob, ako začať investovať do nehnuteľností, niektorí uprednostňujú prenájom. Každá stratégia však zahŕňa určitú prácu, náklady a má svoje pre a proti:

1. Vlastníctvo nehnuteľností

Možno by ste za normálnych okolností nepovažovali svoje prvé bydlisko ako investíciu, no je to jeden z najlepších spôsobov, ako investovať do nehnuteľností a ponúka početné výhody. Je úplne jedno, či máte byt alebo dom. Váš domov predstavuje určitú investíciu a je potreba doň dávať peniaze, aby nejako vyzeral, aby ste ho zariadili a aby ste splatili hypotéku. Taktiež odporúčame nehnuteľnosť vhodne poistiť.

Výhody:

  • život vo vašom vlastnom majetku namiesto platenia nájomného
  • zhodnocovania ceny
  • potenciálne daňové úľavy pre hypotekárne úroky

Nevýhody:

  • prebiehajúce náklady na údržbu nehnuteľnosti

2. Prenájom nehnuteľností

Ak ste pripravení postúpiť na ďalšiu úroveň, môžete to vyskúšať s prenájmom nehnuteľnosti. Takáto možnosť so sebou prináša výhodu vo forme pasívneho príjmu, ktorú získate iba vtedy, ak nájdete vhodných podnájomníkov. Nevýhodou môže byť to, že o nehnuteľnosť sa budete musieť starať, udržiavať ju v dobrom stave, opravovať či riešiť problémy s nájomcom, ak vynechá mesačné nájomné.

Výhody:

  • pasívny príjem
  • maximalizácia dostupného kapitálu vďaka pákovému efektu

Nevýhody:

  • problémy s podnájomníkmi
  • náklady na údržbu nehnuteľnosti
  • pokrytie mesiacov, kedy nehnuteľnosť nebude obsadená

Tip pre prenájom: Zariadením bytu kvalitným masívnym dreveným nábytkom môžete tiež zvýšiť jeho cenu.

3. House flipping

Populárnou možnosťou investovania do nehnuteľností sa stal aj tzv. „house flipping“, stratégia, ktorá k nám prišla zo zahraničia. Princíp je pomerne jednoduchý. Kúpite lacnú nehnuteľnosť, trochu ju vylepšíte a následne ju predáte s prirážkou. Pre mnohých je tento spôsob investovania výhodnejší než prenájom, pretože sa s ním nespájajú žiadne starosti navyše. Nehnuteľnosť jednoducho posuniete ďalej a už sa o ňu nestaráte.

Naraziť však môžete na dva problémy. Ide skôr o stratégiu pre väčších investorov, teda pre ľudí s väčším kapitálom. Bežný človek spravidla nemá ihneď prostriedky na to, aby si len tak kúpil nehnuteľnosť a investoval do nej ďalšie financie na opravu a renováciu. Ďalšia komplikácia môže prísť pri predaji, ak nehnuteľnosť nie je dosť atraktívna, kupujúcich nemusí zaujať a vy budete musieť znížiť jej cenu alebo ju vôbec nepredáte.

Výhody:

  • potenciálne rýchly zisk, ak máte zručnosti
  • vhodná pre väčších investorov

Nevýhody:

  • vyžaduje si odbornosť a znalosti
  • riziko nepredaja nehnuteľnosti
  • náklady na úpravy

Môže vás zaujímať: Chcete nehnuteľnosť vylepšiť a zvažujete kúpu fotovoltaiky? Poznáte dotácie pre domácnosti „Zelená domácnostiam“?

4. Kúpte si REITy

Na rozdiel od predchádzajúcich možností, investovať do nehnuteľností môžete aj bez toho, aby ste ich vlastnili. A to nákupom tzv. REITov, ktoré sa nakupujú a predávajú na burzách tak, ako akékoľvek iné akcie.

Každý obchodovateľný REIT má svoj vlastný symbol, prostredníctvom ktorého ho viete vyhľadať a nakúpiť cez svojho brokera. REITy sú akcie vyplácané dividendami a je ich možné predať prakticky ihneď za trhovú cenu. Rizikom je nepriaznivý vývoj na trhu nehnuteľností.

Výhody:

  • môžete začať investovať takmer s akýmkoľvek množstvom peňazí
  • žiadne problémy so správou nehnuteľností
  • diverzifikácia v mnohých nehnuteľnostiach alebo dokonca v oblasti realitných sektorov

Nevýhody:

  • akcie REIT môžu kolísať
  • nedostatok transparentnosti investícií

5. Online platformy crowdfundingu

Ak nemáte dostatočný kapitál, máte ďalšiu možnosť investovania cez platformy crowdfundingu. Tieto platformy pomáhajú spájať vývojárov s investormi, ktorí sa snažia financovať nehnuteľnosti a využívajú výhody toho, čo môže byť celkom atraktívne pre potenciálne výnosy. Vďaka tomu je možné investovať do crowdfundingových projektov s nehnuteľnosťami už od 100 eur.

Výhodou je predovšetkým možnosť investovať aj malú čiastku, pravidelne investovať a diverzifikovať, pričom všetky operácie za vás vykonáva platforma. Tieto platformy majú však aj určité nevýhody. Niektorí môžu akceptovať iba akreditovaných investorov a platformy si tiež zvyčajne účtujú poplatok za správu a ďalšie príplatky. A pozor si treba dávať aj pri výbere platformy, najmä na dostatočné právne zabezpečenie.

Výhody:

  • menšia počiatočná investícia
  • vhodné pre začiatočníkov
  • schopnosť diverzifikovať podiely

Nevýhody:

  • vysoké poplatky za investície
  • nedostatok transparentnosti v investíciách

Hľadanie ponúk

Teraz, keď máte financovanie pripravené, prejdime k ďalšiemu kroku, a to kde a ako nájsť dobré ponuky. Dobré ponuky vám nepristanú pod nosom len tak. Hľadanie ponúk je skôr honba za pokladom a treba otočiť desiatky a desiatky kameňov, kým nájdete skrytý drahokam.

Vyberte si cieľový trh

Preskúmajte trh s nehnuteľnosťami, kde kupujete, a uistite sa, že dôkladne rozumiete jeho dynamike. Určite musíte rozumieť trhu pre kupcov a predajcov domov. Ak však plánujete nehnuteľnosť prenajať, musíte tiež plne pochopiť trh s prenájmom. Začnite teda investovaním svojho času do prieskumu.

Pestujte si kontakty s realitnými maklérmi vo vašej oblasti. Väčšina z nich je ochotná podeliť sa o svoje odborné znalosti. A aj iní majitelia vám môžu povedať o tom, ako nachádzajú vhodné ponuky na miestnom trhu.

Ak sa vám ceny vo vašich štvrtiach zdajú príliš vysoké, pozrite sa na iné lokality. Akokoľvek sa rozhodnete, vždy by ste si mali najskôr urobiť analýzu trhu.

Výber lokality

Čo zvážiť pri výbere lokality:

  • Príroda a okolie
  • Dostupnosť, parkovacie možnosti
  • Bezpečnosť a miera kriminality
  • Verejná doprava
  • Infraštruktúra

Sieť je kľúčová

Začínajúci investori by mali navštevovať čo najviac networkingových podujatí a investičných kurzov. Na prvý pohľad to môže znieť nepríjemne, ale každý, kto má záujem preraziť v tomto odvetví, si bude musieť vytvoriť nejaké spojenia. Vďaka interakcii s odborníkmi v oblasti nehnuteľností si môžete vypočuť konkrétne príbehy o tom, ako uzatvárať obchody a prekonávať určité výzvy. Networkingové udalosti budú nielen skvelým miestom na učenie sa, ale aj miestom, kde môžete začať vytvárať zoznam dôležitých kontaktov.

Vezmite si čo najviac informácií, ale nezabudnite si urobiť vlastný úsudok. Len preto, že pre niekoho niečo nefungovalo, nemusí nutne znamenať, že nebude fungovať pre vás.

Vzdelávajte sa

Ak naozaj chcete začať podnikať s nehnuteľnosťami, je dôležité dozvedieť sa o tomto odvetví čo najviac. Existuje nespočetné množstvo investičných kníh, blogov a časopisov, ktoré sú skvelým miestom, kde začať. Aj keď existuje veľa možností, snažte sa nepreťažiť. Neustále vzdelávanie vám bude dobre slúžiť počas vašej kariéry investora.

Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

Ako každá investícia, aj nehnuteľnosť má svoje pre a proti. Tu sú niektoré z najdôležitejších, ktoré treba mať na pamäti, keď zvažujete, či investovať do nehnuteľností alebo nie.

Výhody

  • Dlhodobé zhodnotenie počas bývania v nehnuteľnosti
  • Potenciálne zabezpečenie proti inflácii
  • Pákový efekt z vašej investície
  • Pasívny príjem z prenájmu alebo z REIT
  • Dopyt po bytoch stále rastie a aj ceny nehnuteľností
  • Pri prenájme hypotéku za vás spláca nájomník
  • Daňové výhody
  • Možnosť fixného dlhodobého financovania

Riziká investovania do nehnuteľností

Samozrejme, všetky investície so sebou nesú riziká. A investícia do nehnuteľností nie je výnimkou.

  • Zhodnotenie nie je zaručené, najmä v ekonomicky zaostalých oblastiach
  • Ceny nehnuteľností môžu klesať s vyššími úrokovými sadzbami
  • Správa vašich nehnuteľností si môže vyžadovať čas a peniaze
  • Každý mesiac treba zaplatiť stanovenú splátku hypotéky, aj keď vám nájomník neplatí
  • Nižšia likvidita nehnuteľností a vysoké provízie

9 dôvodov, prečo investovať do nehnuteľností

Aj keď investovanie do nehnuteľností prináša potenciálne úskalia a vyžaduje si prieskum, môže tiež priniesť veľa peňazí. Tu sú niektoré z najdôležitejších dôvodov, prečo investovať do nehnuteľností. Len si pamätajte, že zhodnotenie a peňažný tok nie sú zaručené. Musíte preskúmať nehnuteľnosti a štvrte, aby ste zvýšili svoje šance na generovanie zisku.

1. Stabilný peňažný tok

Vlastniť nehnuteľnosť je spôsob, ako zvýšiť svoj mesačný (pasívny) príjem. Či už investujete do komerčných alebo rezidenčných nehnuteľností, priestory môžete prenajímať nájomníkom. Ak chcete znížiť pravdepodobnosť, že títo nájomníci jedného dňa prestanú platiť nájomné, preskúmajte platobnú históriu svojich nájomníkov.

2. Veľké výnosy

Ak sa hodnota nehnuteľnosti, ktorú vlastníte, časom zvýši, môžete ju predať so solídnym ziskom. Ak chcete vidieť tieto výnosy, treba investovať do správnej nehnuteľnosti.

3. Dlhodobá bezpečnosť

Nehnuteľnosť je dlhodobá investícia, čo znamená, že ju môžete držať niekoľko rokov a čakať, kým sa zhodnotí.

4. Daňové výhody

Investovanie do nehnuteľností prináša daňové výhody. Môžete si odpočítať niekoľko výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľnosti. Ak predáte svoju nehnuteľnosť za viac, ako ste za ňu zaplatili, zisk, ktorý ste dosiahli, nebude zdanený ako príjem.

5. Diverzifikácia

Každý investor vie, že investovať len do jednej veci sa rozhodne neoplatí. Namiesto toho, aby ste peniaze vložili iba do fondov, rozdeľte ich aj do akcií, dlhopisov alebo do kúpy nehnuteľnosti. Pridanie nehnuteľností k vašim investíciám zvyšuje vašu diverzifikáciu portfólia, čo vás môže ochrániť v časoch ekonomických nepokojov.

6. Schopnosť využívať finančné prostriedky

Pri investovaní do nehnuteľností si pravdepodobne nemôžete dovoliť kúpiť nehnuteľnosť v plnej výške. Koniec koncov, nie každý rodinný dom stojí iba tisícku eur. Tu prichádza na scénu pákový efekt.

Pákový efekt v oblasti nehnuteľností znamená, že na nákup nehnuteľností používate peniaze iných ľudí. V takom prípade si vezmete pôžičky od bánk, hypotekárnych veriteľov alebo úverových družstiev, alebo si požičiate od rodiny či známych a ich čiastku budete časom splácať.

7. Ochrana pred infláciou

Investície do nehnuteľností sa považujú za ochranu pred infláciou. Keď ceny tovarov a služieb rastú, zvyčajne sa zvyšujú aj hodnoty domov a nájomné.

8. Šanca vybudovať kapitál

Veľkým cieľom investovania do nehnuteľností je zvýšiť svoju hotovosť – stavebný kapitál. Keď predáte nehnuteľnosť, ktorej hodnota stúpla, zvýšite svoj kapitál. Kľúčom je samozrejme investovať do správnych nehnuteľností, ktorých hodnota bude pravdepodobne stúpať.

9. Vlastná kontrola

Vlastníctvo investičných nehnuteľností prináša ďalšie výhody, ktoré nie sú finančné. Keď vlastníte nehnuteľnosť, ste svojím vlastným šéfom.

Výzvy investovania do nehnuteľností

Aj keď investovanie do nehnuteľností prináša potenciál vysokej výplaty, prináša so sebou aj určité výzvy a riziká.

Likvidita

Nehnuteľnosti nie sú likvidnou investíciou. Keď investujete svoje peniaze do rodinného domu, bytu alebo komerčného majetku, budete musieť predať túto nehnuteľnosť – alebo jej časť, ktorú vlastníte – aby ste dostali svoje peniaze späť. Ostatné investície, ako sú akcie a dlhopisy, sú oveľa likvidnejšie.

Počiatočný kapitál

Budete tiež potrebovať viac peňazí, aby ste mohli začať investovať do nehnuteľností. Domy a komerčné nehnuteľnosti nie sú lacné. Na kúpu týchto nehnuteľností možno budete musieť požiadať o hypotekárny úver. Investovanie do podielových fondov alebo akcií si zvyčajne vyžaduje oveľa menej počiatočného kapitálu.

Čas

Zisky zvyčajne neprichádzajú okamžite. Áno, komerčným alebo rezidenčným nájomníkom môžete účtovať nájomné, avšak tieto platby často pokrývajú len náklady na splátky hypotéky alebo iné náklady spojené s údržbou investičnej nehnuteľnosti. Veľké zisky prichádzajú, keď nehnuteľnosť predáte za viac, ako ste za ňu zaplatili. Na dosiahnutie tohto cieľa však zvyčajne treba nejaký čas počkať, kým sa hodnota vašich nehnuteľností zvýši.

Poloha

Pri investovaní do nehnuteľností je kľúčová lokalita. Vaša nehnuteľnosť pravdepodobne nezvýši hodnotu, ak sa nenachádza v komunite, kde ceny nehnuteľností stúpajú. To znamená, že budete musieť urobiť veľa prieskumu, aby ste našli vhodnú investičnú nehnuteľnosť a na správnom mieste.

Chyby pri kúpe a predaji nehnuteľností, ktorým sa treba vyhnúť

Keď začnete svoju cestu k investovaniu do nehnuteľností, existujú určité veci, ktorým by ste sa mali vyhnúť, aby ste boli úspešní. Nájdite si čas na to, aby ste sa poučili z chýb druhých a všímajte si situácie, s ktorými sa môžete stretnúť aj vy. Na čo si treba dať pozor?

1.    Nasledovanie davu

Na začiatku môže byť lákavé nasledovať dav. Jedna z najhorších stratégií investovania do nehnuteľností je spoliehať sa na špekulácie a odporúčania iných.

2.    Byť emotívny

Je ľahké sa emocionálne pripútať k jednej z prvých potenciálnych ponúk, s ktorou sa stretnete. Bez ohľadu na to, aký dobrý obchod sa na prvý pohľad môže zdať, udržať si chladnú hlavu a zachovať si obchodný prístup je nanajvýš dôležité.

3.    Cena nehnuteľnosti

Na Slovensku je cena najvýznamnejším faktorom ovplyvňujúcim predaj nehnuteľnosti, ale aj parametrom, nad ktorým má predávajúci minimálnu kontrolu, lebo o nej rozhoduje trh. Čiastka, ktorú môžete reálne dostať za svoj byt či dom, nezávisí od toho, za koľko ste ju predtým kúpili, koľko ste do nej investovali, ani od toho, za koľko ju predal niekto iný.

Najskôr si urobte odhad trhovej ceny, ktorá sa pohybuje medzi hodnotou znaleckého posudku a správaním sa kupujúcich na trhu v danom okamihu. Ak budete príliš skromní, predáte pod cenu. Ak to prestrelíte, budete musieť znižovať a vaša nehnuteľnosť zamrzne na inzertných stránkach.

4.    Bez plánu B

Investori by mali byť vždy pripravení na to, keď projekty nejdú podľa plánu, čo sa z času na čas môže stať. Z tohto dôvodu by ste mali mať pripravených niekoľko pohotovostných plánov.

5.    Stav nehnuteľnosti

Pred kúpou nehnuteľnosti si overte, či ju kupujete od skutočného majiteľa a či je bez akejkoľvek ťarchy a bremien. Preskúmajte aj stav pozemku, zaujímajte sa o okolie, o pripravované zmeny v okolí a dostupnosť občianskej vybavenosti. Tieto faktory totiž budú vplývať na hodnotu nehnuteľnosti a kvalitu bývania v budúcnosti.

6.    Opravy nehnuteľnosti

Ak ste sa rozhodli investovať do staršej nehnuteľnosti, poriadne sa pozrite na jej stav okien, podláh a stien, všímajte si vlhkosť nehnuteľnosti a to, či existujú miesta, ktoré naznačujú, že niečo nie je v poriadku. Ak máte obavy alebo malo skúseností, radšej sa sústreďte na kúpu nehnuteľnosti po rekonštrukcii alebo takej, ktorá ňou prešla aspoň čiastočne.

7.    Nedostatočná príprava nehnuteľnosti na predaj

Ak chcete nehnuteľnosť predať rýchlo a dobre, treba sa zamerať na kvalitnú prezentáciu. Tá pozostáva z dvoch častí. Jednak je to prezentácia nehnuteľnosti v inzercii a prezentácie potenciálnemu kupcovi pri obhliadke.

Inzerát musí zaujať. Preto sa naozaj oplatí dať si záležať na kvalitných a atraktívnych fotografiách a podrobnom a pravdivom popise. Prvý dojem je rozhodujúci aj pri osobnej prehliadke. Nutnosťou je vyvetraný a uprataný byt či dom. Taktiež sa snažte domácnosť oživiť a zútulniť tak, aby kupujúci chceli v ponúkaných priestoroch bývať.

8.    Chybná zmluvná dokumentácia

Častou chybou pri predaji je aj zlá alebo neúplná zmluvná dokumentácia, a to z pohľadu obsahu aj formy. Právnici vedia, aké právne výrazy a pojmy má zmluva obsahovať, aby chránila zmluvné strany pred neočakávanými okolnosťami. S amatérskou zmluvou, bez právneho poradenstva sa môžete dostať do problémov.

Zmluvy z internetu sú všeobecné a môžu obsahovať nástrahy, ktoré nepostrehnete. Kúpna zmluva by mala byť profesionálna, aby ochránila vaše práva, predišla problémom a ušetrila čas nutný na vybavovanie právnych a administratívnych úkonov.

Záver

Teraz, keď poznáte vzostupy a pády investovania do nehnuteľností, ste pripravení kúpiť si svoju prvú investičnú nehnuteľnosť? Či už sa rozhodnete kúpiť dom, byt alebo vrazíte vaše financie do komerčnej nehnuteľnosti, investícia do nehnuteľností môže výrazne zvýšiť váš príjem, ak si urobíte dostatočný prieskum, poprípade si necháte poradiť od odborníkov, ktorí sa v tejto oblasti pohybujú profesionálne už niekoľko rokov.

Dominika Blchová, obsahový a SEO špecialista

Tieto články Vám prináša kolektív nášho neúnavného redakčného tímu. Máš záľubu v investíciach? Pridaj sa k nám aj ty.