Investovanie do nehnuteľností: Čo sú REIT fondy a komu sa do nich oplatí investovať?

Investovanie do nehnuteľností môže byť atraktívny spôsob, ako prinútiť svoje peniaze pracovať. Čo však v prípade, keď nemáte dosť peňazí na to, aby ste si nehnuteľnosť kúpili? Jedným zo spôsobov, ako začať investovať do nehnuteľností bez potreby veľkého kapitálu, je kúpa akcií REIT.

Ak rozmýšľate o investovaní do nehnuteľností s vyšším výnosom a najmä bez toho, aby ste sa o nich museli starať, REIT fondy môžu byť pre vás tou správnou voľbou. Kým však naskočíte na tento rozbehnutý vlak, je dobre pochopiť, čo to REIT vlastne je, ako funguje, ako správne investovať. Mali by ste sa tiež zoznámiť s výhodami a nevýhodami.

Tak teda, čo znamená investovať do nehnuteľností cez REIT?

Čo je REIT?

REIT – teda Real Estate Investment Trusts alebo realitný investičný fond je spoločnosť, ktorá vlastní, prevádzkuje alebo financuje rôzne nehnuteľnosti. Investovanie do REIT je pre vás jednoduchým spôsobom, ako pridať nehnuteľnosť do svojho portfólia investícií.

REIT zhromažďuje peniaze od investorov a následne ich investuje do rôznych projektov súvisiacich najmä s komerčnými nehnuteľnosťami, ako sú výrobné haly, hotely, rezidenčné domy, nákupné centrá atď. Príjem, ktorý získava prenájmom týchto nehnuteľností, alebo zo splátok hypoték na tieto nehnuteľnosti, potom prerozdeľuje investorom ako výnos.

Na rozdiel od otvorených nehnuteľnostných fondov REIT akcie je možné kedykoľvek obchodovať na burze bez fixnej ​​povinnej doby držania.

Prečo vznikol REIT?

Realitné investičné trusty (REITs) boli vynájdené v Spojených štátoch v roku 1960 v rámci rozšírenia spotrebnej dane z cigariet. Tento krok inicioval prezident Dwight D. Eisenhower s cieľom poskytnúť investorom možnosť investovať do nehnuteľností bez ich priameho vlastníctva.

REIT sa udomácnil na celom svete a dnes je tento režim zavedený v 40 krajinách vrátane všetkých krajín G7 a takmer v dvoch tretinách krajín Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD). Investori na celom svete majú teraz prístup k portfóliám nehnuteľností produkujúcich príjem.

Charakteristika REIT trustov

REITy musia spĺňať určité kritériá na to, aby sa kvalifikovali ako trusty podľa daňového zákona a mohli využívať daňové výhody spojené s touto štruktúrou.

Tieto požiadavky zahŕňajú:

1. Diverzifikácia investorov: REIT musí mať aspoň 100 investorov, pričom žiadny jednotlivý investor nesmie vlastniť viac ako 50 % akcií. Táto požiadavka zabezpečuje, že REIT nie je kontrolovaný jedným veľkým investorom.
2. Aktívne investície do nehnuteľností: Aspoň 75 % aktív REITu musí byť investovaných do nehnuteľností. Takto je splnená hlavná funkcia REITu, a to investovanie do nehnuteľností.
3. Rozdelenie príjmu vo forme dividend: Aspoň 90 % zdaniteľného príjmu REITu musí byť distribuovaných akcionárom vo forme dividend. Toto zabezpečuje, že investorom sú pravidelne vyplácané časti zisku spoločnosti.

Dodržiavaním týchto pravidiel nemusia REIT spoločnosti platiť dane z príjmov právnických osôb, čo im umožňuje – v porovnaní so spoločnosťami, ktoré nezískali štatút “trust” – financovať nehnuteľnosti lacnejšie a zároveň zarobiť väčší zisk, ktorý je potom prerozdelený medzi investorov.

Pre koho je REIT vhodný?

REIT je vhodný pre každého, kto by rád investoval do nehnuteľnosti. Investovanie do nehnuteľností znamená dosahovanie výnosov buď investovaním do fondov zameraných na sektor nehnuteľností, alebo fyzickým nákupom, predajom a výstavbou nehnuteľností.

Investori, ktorí si fyzicky kúpili nehnuteľnosti, môžu generovať pravidelný príjem prostredníctvom kúpy a prenájmu nehnuteľností alebo rekonštrukcie nehnuteľností s cieľom zvýšiť ich hodnotu pri ďalšom predaji. Hodnotu nehnuteľnosti môžu zvýšiť napríklad rekonštrukciou rekonštrukciou strechy, podláh alebo obyčajnou výmaľbou. Niektorí investori kúpia nehnuteľnosť v nádeji, že jej hodnota časom porastie.

Investovanie do fyzického majetku má svoje vlastné riziká a záväzky. Niektorí ľudia môžu mať obmedzený čas, nedostatok finančných prostriedkov alebo skúsenosti potrebných na riadenie a údržbu nehnuteľností. V takom prípade môže investovanie do spoločností pôsobiacich v sektore nehnuteľností alebo do Real Estate Investment Trusts (REITs) predstavovať atraktívnu alternatívu.

Výhody investovania do REIT

Investovanie do Real Estate Investment Trusts (REITs) ponúka niekoľko výhod:

• Stabilné dividendy: Pretože REIT sú povinné platiť 90 % svojho ročného príjmu ako akcionárske dividendy, neustále ponúkajú jedny z najvyšších dividendových výnosov na akciovom trhu. Vďaka tomu sú obľúbené medzi investormi, ktorí hľadajú stabilný tok príjmov.
• Vysoké výnosy: Ako je uvedené vyššie, výnosy z REIT môžu prekonať akciové indexy, čo je ďalší dôvod, prečo sú atraktívnou možnosťou diverzifikácie portfólia.
• Likvidita: REITy obchodujú na verejných burzách podobne ako akcie, čo znamená, že sú relatívne ľahko likvidné. Investori môžu kedykoľvek kúpiť alebo predať svoje podiely v REIToch na základe aktuálnej trhovej ceny.
• Nižší stupeň rizika: REIT majú tendenciu byť menej rizikové ako tradičné akcie, čiastočne kvôli ich väčším dividendám. Avšak, žiadna investícia nie je imúnna voči volatilite.
• Diverzifikácia portfólia: REITy investujú do širokej škály komerčných nehnuteľností, ako sú kancelárie, obchodné centrá, bytové komplexy a iné. To umožňuje investorom diverzifikovať svoje portfólio nehnuteľností a minimalizovať riziko spojené s jednou konkrétnou nehnuteľnosťou.
• Nízka vstupná investícia: Niektoré REITy umožňujú investorom začať investovať s relatívne nízkymi sumami peňazí, čo je prínosné pre tých, ktorí nemajú k dispozícii veľké množstvo kapitálu.
• Transparentné podnikové štruktúry: Zatiaľ čo súkromné ​​investičné skupiny v oblasti nehnuteľností sú známe malým dohľadom, investície REIT sú veľmi transparentné. REIT musia fungovať pomocou analytikov, audítorov, nezávislých riaditeľov a finančných médií, aby plne monitorovali svoju výkonnosť. Okrem toho sa od REIT vyžaduje, aby oznamovali svoje finančné výsledky, čo prispieva k stabilite a ochrane investorov.
• Prístup k investovaniu do komerčných nehnuteľností: REIT ponúkajú možnosť investovať do komerčných nehnuteľností, ktoré sú pre jednotlivcov často nedosiahnuteľné. Prostredníctvom REIT môžu jednotlivci vložiť svoje peniaze do komerčných nehnuteľností tým, že vlastnia malý kúsok nákupného centra, kancelárskej budovy, skladu alebo iného komerčného majetku.

Nevýhody investovania do REIT

Kým sa rozhodnete pre investovanie do REIT, mali by ste poznať aj nevýhody:

• Riziko likvidity: Hoci sú REITy obchodovateľné na verejných burzách, niektoré menšie alebo špeciálne typy REITov môžu byť menej likvidné a investori môžu mať problémy s predajom svojich podielov za primeranú cenu.
• Veľký dlh: REITy zvyčajne patria medzi najzadlženejšie spoločnosti na trhu. Investori však s touto skutočnosťou počítajú. REIT však majú zvyčajne dlhodobé zmluvy, ktoré generujú pravidelný peňažný tok, aby dividendy mohli byť pravidelne vyplácané.
• Nízky rast a zhodnotenie kapitálu: Keďže REIT vyplácajú značnú časť svojich ziskov vo forme dividend, na svoj rast musia získať hotovosť vydávaním nových akcií a dlhopisov. Niekedy ich investori však nie sú ochotní kúpiť, napríklad počas finančnej krízy. REIT teda nemusia byť schopní kúpiť nehnuteľnosť presne vtedy, keď chcú.
• Riziko trhu s nehnuteľnosťami: Hodnota aktív REITov môže byť ovplyvnená rizikami spojenými s trhom s nehnuteľnosťami, ako sú cyklické zmeny v cene nehnuteľností, zmeny úrokových sadzieb a hospodárska recesia.
• Zvýšená regulácia: REITy sú podrobené prísnej regulácii, ktorá môže obmedzovať ich schopnosť investovať do určitých typov aktív alebo vyplácať dividendy.
• Vysoká citlivosť na úrokové sadzby: Pretože mnohé REITy financujú svoje aktivity prostredníctvom dlhových nástrojov, sú citlivé na zmeny úrokových sadzieb. Zvýšenie úrokových sadzieb môže zvýšiť náklady na financovanie a znížiť ziskovosť REITov.
• Daňové zaťaženie: Zatiaľ čo spoločnosti REIT neplatia žiadne dane, ich investori musia stále platiť dane zo všetkých dividend.
• Správa aktív: Aj keď investori do REITov nemusia riadiť aktíva priamo, kvalita a efektívnosť manažmentu REITu môže mať vplyv na výkonnosť investície. Zlý manažment môže viesť k nízkym výnosom alebo dokonca stratám.
• Inflačné riziko: Keďže REITy majú väčšinou dlhodobé záväzky a majú väčšinou stabilné príjmy z nájmu, rast inflácie môže zvýšiť náklady spojené s prevádzkou nehnuteľností, ako sú náklady na údržbu a energiu. Ak rast nákladov prevýši rast nájomného príjmu, môže to znížiť zisky REITov v reálnych termínoch, čo môže mať za následok pokles ich výnosov a cien podielov.

Typy REIT

Existujú rôzne typy REIT, ktoré sa líšia podľa investičných stratégií a zdrojov príjmu. Tu sú základné 3:

Akciové REIT

Väčšina REITov patrí do tejto kategórie. Tieto spoločnosti vlastnia a spravujú nehnuteľnosti, ktoré generujú príjmy z prenájmu. Ich hlavnými zdrojmi príjmov sú nájomné platby od nájomníkov za používanie nehnuteľností. Majú na starosti správu a údržbu nehnuteľnosti. Ich úlohou je udržať hodnotu nehnuteľnosti, prípadne ju zvýšiť rôznymi úpravami a rekonštrukciami.

Zaujímavosť: Viete, ako sa vyhnúť týmto nákladným chybám pri izolácii strechy, aby vám neznížili hodnotu nehnuteľnosti?

Hypotekárne REIT

Tieto REITy sa špecializujú na poskytovanie financovania pre nehnuteľnosti tým, že poskytujú hypotekárne úvery alebo investujú do cenných papierov krytých hypotékou.

Napríklad, keď si nejaká spoločnosť vezme hypotéku na nehnuteľnosť, tento typ REIT môže kúpiť túto hypotéku od pôvodného veriteľa a v priebehu času inkasovať mesačné splátky a generovať výnosy prostredníctvom úrokového príjmu. Medzitým niekto iný – v tomto prípade spoločnosť, pôvodný veriteľ – vlastní a prevádzkuje nehnuteľnosť.

Hypotekárne REITy môžu byť citlivejšie na zmenu úrokových sadzieb, pretože ich zisky sú priamo ovplyvňované týmito sadzbami.

Hybridné REITy

Tieto REITy kombinujú investičné stratégie akciových aj hypotekárnych REIT. To znamená, že môžu mať v portfóliu nielen vlastné nehnuteľnosti generujúce príjmy z prenájmu, ale aj investície do hypotekárnych cenných papierov alebo poskytovanie hypotekárnych úverov. Tento hybridný prístup im umožňuje kombinovať výhody oboch investičných stratégií a diverzifikovať svoje portfólio.

Aké riziká sú spojené s investovaním do REIT?

Niektoré z rizík spojených s investovaním do REIT zahŕňajú potenciál pomalšieho zhodnocovania kapitálu a citlivosť investície na kolísanie úrokových sadzieb. Okrem toho ide o zdaniteľný príjem, ktorý budete musieť zahrnúť do svojho daňového priznania.

Ako REIT generujú výnosy pre investorov?

Návratnosť investícií REIT môže byť ovplyvnená faktormi, ako je zhodnotenie nehnuteľnosti, príjem z prenájmu a celkové podmienky na trhu. Investovaním do REIT môžete dostávať pravidelné dividendy a výplaty úrokov, ktoré poskytujú pravidelný príjem, a zároveň predaj jednotiek REIT na akciových trhoch môže investorovi poskytnúť kapitálové zisky.

REITy generujú výnosy pre investorov prostredníctvom dvoch hlavných spôsobov:

• Výplaty dividend a úrokov: REITy sú povinné vyplácať aspoň 90 % svojho čistého príjmu z prenájmu investorom vo forme dividend a úrokov. Tento čistý príjem pochádza z prenájmu komerčných nehnuteľností, pričom sa odpočítavajú niektoré náklady na správu a údržbu. Investori dostávajú tieto dividendy pravidelne, čím poskytujú stabilný príjem.
• Kapitálové zisky: Okrem pravidelných dividend môžu investori získať aj kapitálové zisky tým, že predajú svoje podiely v REIToch na verejných burzách. Cena jednotiek REIT môže stúpnuť v závislosti od ich výkonnosti a dopytu na trhu. Ak investor predá svoje podiely za vyššiu cenu, ako za akú ich kúpil, dosiahne kapitálový zisk.

Tieto dva spôsoby výnosov poskytujú investorom možnosť získavať pasívny príjem z prenájmu nehnuteľností a zároveň profitovať z rastu hodnoty ich investície v REIToch na burze.

Čo ovplyvňuje hodnotu akcií REIT?

Rovnako ako všetky spoločnosti, ktorých akcie sú verejne obchodovateľné, aj akcie REIT sú oceňované trhom počas celého obchodného dňa. Na posúdenie investičnej hodnoty akcií REIT analytici zvyčajne zvažujú:

• Predpokladaný rast zisku na akciu
• Predpokladaný celkový výnos z akcie, odhadovaný na základe očakávanej zmeny ceny a prevládajúceho dividendového výnosu
• Súčasné dividendové výnosy v porovnaní s inými výnosovo orientovanými investíciami (napr. dlhopisy, úžitkové akcie a iné investície s vysokými príjmami)
• Percento FFO (Funds From Operations) alebo AFFO (Adjusted Funds From Operations) používané na výplatu dividend – tieto ukazovatele pomáhajú investorom posúdiť udržateľnosť dividend a stabilitu príjmov REITu
• Kvalita riadenia a podniková štruktúra
• Základné hodnoty aktív nehnuteľnosti a iných aktív – investori sa zaujímajú o to, či sú aktíva primerane ocenené a či je tam potenciál, že ich hodnota v budúcnosti porastie

Ako začať s REIT?

Aby ste mohli investovať a svoje investície monitorovať, je potrebné otvoriť si obchodný maklérsky účet. Poskytnete základné kontaktné údaje a určité osobné údaje (napr. rodné číslo a platný preukaz totožnosti). Budete požiadaní o ďalšie informácie o vašom príjme, povolaní a skúsenostiach s investovaním. V závislosti od toho, ktorého makléra si vyberiete, sa budete môcť zaregistrovať online na ich webe alebo v mobilnej aplikácii.

Keď je váš účet otvorený a máte k nemu prístup online, použite dostupné vzdelávacie a výskumné nástroje a začnite skúmať možné investície REIT. Váš maklérsky účet by mal mať aj skríningový nástroj, ktorý vám môže pomôcť pri dolaďovaní vášho výskumu a výberu.

Keď si vyberiete investíciu REIT, ktorá najlepšie vyhovuje vašim finančným potrebám a investičným cieľom, môžete pristúpiť k jej nákupu online. Predtým, ako tak urobíte, sa uistite, že rozumiete povahe poplatkov, ktoré si môže účtovať váš maklér, a poplatkom/výdavkom spojeným so skutočnou investíciou.

Ďalším spôsobom, ako investovať v celom sektore REIT, je kúpiť podielový fond alebo fond obchodovaný na burze (ETF) zameraný na REIT. REIT ETF a REIT podielové fondy sa tiež dajú ľahko kúpiť a kúpiť relatívne lacno.

Inšpirácia: Láka vás investovanie do zlata? Aj v tomto prípade to môžete skúsiť prostredníctvom ETF fondov.

Kde investovať do REIT?

Pohodlný a nákladovo efektívny spôsob investovania poskytujú online platformy. Ponúkajú širokú škálu funkcií a zdrojov, ktoré môžu uľahčiť investičný proces a zároveň umožniť prístup k rôznym typom investícií, vrátane REIT.

Za zmienku stojí online investičná platforma Portu a online obchodné platformy XTB a eToro. Pre začínajúcich investorov môžu byť tieto platformy veľmi prospešné vďaka svojej užívateľsky priateľskej povahe a dostupnosti vzdelávacích zdrojov.

Je však dôležité, aby si každý investor pred investovaním dôkladne preštudoval platformu, pochopil jej poplatky, možnosti a riziká spojené s investovaním. Dobrý prieskum a porozumenie sú kľúčové pre úspešné investovanie na akomkoľvek trhu, vrátane trhu s REIT.

Aká je minimálna investícia do REITs?

Minimálna investícia do REITs sa môže líšiť v závislosti od poskytovateľa služieb a od trhových podmienok. Niektorí obchodníci môžu mať technické minimum na nákup určitých akcií REITs, čo môže byť napríklad 10 EUR. Tieto minimálne požiadavky môžu byť stanovené na zabezpečenie efektívnejšieho obchodovania alebo na účely riadenia rizika.

V niektorých prípadoch môže byť tiež možné nakupovať frakčné akcie, čo umožňuje investorom investovať aj menšie sumy do REITs a iných akcií, čím sa zvyšuje prístupnosť trhu a umožňuje lepšiu diverzifikáciu aj pri nižších sumách.

Aké poplatky zaplatíte pri investovaní do REITs?

Poplatky pri investovaní do REITs sa môžu líšiť v závislosti od poskytovateľa služieb, investičného poradcu a od konkrétnej služby, ktorú od nich očakávate. Tu je niekoľko typických poplatkov, s ktorými by ste sa mohli stretnúť:

• Poplatok pri nákupe (vstupný poplatok): Tento poplatok sa platí pri nákupe akcií REITs a môže byť vyjadrený ako percento z investície. Niektorí poradcovia môžu účtovať fixný poplatok za každý nákup.
• Poplatok pri predaji (výstupný poplatok): Podobne ako pri vstupnom poplatku, tento poplatok sa platí pri predaji akcií REITs. Môže byť tiež vyjadrený ako percento z investície alebo ako fixná suma.
• Poplatok za správu/manažovanie: Tento poplatok sa platí za služby spojené so správou portfólia, vrátane výberu a monitorovania investícií. Môže byť vyjadrený ako percento z celkovej hodnoty portfólia (napríklad 1% ročne).
• Poplatok za neaktivitu: Niektorí obchodníci môžu účtovať poplatok, ak nie je na investičnom účte vykonaná žiadna transakcia počas určitého obdobia.
• Poplatok za poradenstvo: Ak využívate služby investičného poradcu, môžete platiť poplatok za poskytované poradenstvo a podporu.

Na čo si dať pozor pred investovaním do REIT?

Je dôležité si uvedomiť, že investovanie do REITov má svoje riziká, vrátane rizika trhovej hodnoty nehnuteľností, rizika nájomného trhu a rizika spojeného s úrokovými sadzbami.

Pred investovaním by ste mali zvážiť svoje investičné ciele, časový horizont a toleranciu k riziku. Ak si nie ste istí, mali by ste sa poradiť so správcom investícií alebo finančným poradcom.

 Tu sú niektoré faktory, ktoré môžete zvážiť pri investovaní do REITov:

1. Výskum a analýza: Pred investovaním do konkrétneho REITu je dôležitý dôkladný výskum. Zistite, aké nehnuteľnosti má daný REIT v portfóliu, ako aj ich geografické umiestnenie a aké sú očakávania ohľadom ich výnosov.
2. Typ REITu: Existujú rôzne typy REITov, zahŕňajúce napríklad rezidenčné, komerčné, priemyselné alebo zdravotnícke nehnuteľnosti. Vyberte si typ REITu, ktorý zodpovedá vašim investičným cieľom a rizikovému profilu.
3. Diverzifikácia: Podobne ako pri investovaní do akcií je dôležité diverzifikovať svoje portfólio REITov. Investovanie do REITov v rôznych sektoroch alebo geografických oblastiach môže pomôcť zmierniť riziko.
4. Finančná analýza: Pozrite sa na finančné ukazovatele REITu, ako sú napríklad FFO (Funds From Operations), DPU (Dividends Per Unit) a dlhový pomer. Tieto ukazovatele vám môžu poskytnúť informácie o finančnej stabilite a výkonnosti REITu.
5. Výnosy a dividendy: Zistite, akú výšku dividend REIT poskytuje a aká je ich história a stabilnosť. Výnos z dividend je často jedným z hlavných dôvodov, prečo investori vyhľadávajú REITy.
6. Makroekonomické faktory: Sledujte makroekonomické faktory, ako je napríklad úroveň úrokových sadzieb, inflácia a stav trhu s nehnuteľnosťami. Tieto faktory môžu mať významný vplyv na výkonnosť REITov.
7. Spôsob investovania: Existujú rôzne spôsoby, ako investovať do REITov, vrátane nákupu jednotlivých akcií REITov, investovania prostredníctvom fondov alebo ETFs (Exchange-Traded Funds) zameraných na REITy.

Náš tip: Lákajú vás aj iné formy investícií? Viete, aké sú možnosti filatelie pre investovanie do známok?

Ako rýchlo si môžete vybrať peniaze z investície?

Predaj REITs je z pohľadu času zvyčajne rovnaký ako predaj akýchkoľvek iných akcií alebo ETF, ktoré sú obchodované na burze. Keď sa rozhodnete predať svoje akcie REITs, po zadaní príslušného príkazu na predaj prostredníctvom vášho obchodníka sa predaj zvyčajne realizuje v priebehu jedného obchodného dňa.

Po tom, čo bol predaj uskutočnený, nasleduje proces vysporiadania obchodu, čo môže trvať ďalších 1–2 dni. Počas tohto obdobia sa vykonávajú potrebné administratívne kroky. Po vysporiadaní obchodu sa výťažok z predaja (mínus prípadné poplatky) pripíše na váš investičný účet.

Po pripísaní peňazí na váš investičný účet si ich môžete previesť na váš bankový účet. Tento prevod môže byť zvyčajne uskutočnený pomerne rýchlo, často v priebehu jedného alebo dvoch pracovných dní.

Je však dôležité mať na pamäti, že niektoré faktory, ako napríklad pracovné dni, dni pokoja a sviatky alebo iné špecifické podmienky vašej banky, môžu ovplyvniť rýchlosť prevodu peňazí na váš bankový účet. Pred plánovaným predajom investície je dobré zvážiť tieto faktory a mať na pamäti prípadné časové oneskorenia pri prevode finančných prostriedkov.

Daňové pravidlá pre REIT

Aj pri zdaňovaní sa prihliada na to, či ide o zisk v podobe dividendy alebo o kapitálový zisk pri predaji akcie.

Ako sa zdaňuje kapitálový zisk z investície?

V prvom rade je dôležité vedieť, že kapitálový zisk sa nezdaňuje ihneď, ale až vtedy, keď sa investícia predá. To znamená, že kým nedôjde k predaju, nezáleží na tom, či vaša investícia zarába alebo stráca. Avšak, keď už k predaju dôjde a výsledkom je zisk, je dôležité myslieť nielen na dane, ale aj na odvody.

Daňová sadzba závisí aj od výšky dosiahnutých výnosov. Pokiaľ je zisk z investícií nižší ako 176,8 násobok životného minima, príjem sa zdaňuje sadzbou 19 %. Avšak, ak tento príjem prekročí uvedený limit, daň z cenných papierov môže byť až 25 %.

Okrem dane je tiež potrebné zohľadniť zdravotné odvody vo výške 14 %, pričom ich výška je určená zdravotnou poisťovňou. Tieto odvody sa počítajú z hrubej dividendy, teda pred odpočítaním dane.

Existuje však výnimka, kedy príjem zdaňovať nemusíte. Výnosy z investícií nie je potrebné zdaňovať, ak ich držíte dlhšie ako 1 rok. A to aj v tom prípade, že ste z nich dosiahli zisk.

Ak však akcie predáte skôr, ako uplynie 1 rok od ich kúpy, vzniká vám daňová povinnosť. Zaplatiť daň z výnosov musíte, no môžete si ju znížiť o 500 Eur.

Pozor: Ak je váš celkový zisk do výšky 500 Eur, tento príjem nezdaňujete.

Ako sa zdaňuje dividenda z investície?

Pri REIT fondoch funguje na Slovensku zdaňovanie dividend rovnako ako pri ETF fondoch. Uplatňuje sa 19 % alebo 25 % sadzba v závislosti od toho, či príjem prekročil 176,8 násobok životného minima.

Daňová sadzba pre dividendy bude závisieť od rozdielu medzi daňovými sadzbami na Slovensku a v krajine, odkiaľ pochádzajú výnosy. Napríklad, ak je daňová sadzba na Slovensku 19 % a v USA 15 %, daň z dividendy bude v tomto prípade 4 %

A čo REIT ETF?

Existuje celý rad ETF, ktoré sú zamerané na investície do REIT. Tieto ETF ponúkajú investorom širokú diverzifikáciu v rámci realitného sektora a umožňujú im investovať do nehnuteľností bez potreby priameho vlastníctva konkrétnych objektov.

Príkladom takýchto fondov sú:

• BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF sa zameriava na realitné spoločnosti v rámci eurozóny.
• HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF poskytuje prístup k realitným spoločnostiam z priemyselne vyvinutých krajín po celom svete, najmä zo Severnej Ameriky, Ázie, Európy a Austrálie.

Je tiež dôležité poznamenať, že obchodovanie s niektorými z týchto ETF môže byť obmedzené pre niektorých investorov vzhľadom na miestne obmedzenia alebo regulácie. Napríklad európski súkromní investori v súčasnej dobe nemôžu obchodovať s americkými ETF.

REIT fondy vo svete

Svetové REITy ponúkajú investorom možnosť investovať do REIT v rámci širokého rozsahu geografických oblastí a typov nehnuteľností, čo umožňuje diverzifikáciu a zároveň minimalizuje riziká spojené s konkrétnymi nehnuteľnosťami alebo trhmi. Uvedieme len zopár z nich:

• Unibail-Rodamco-Westfield SE – Francúzska spoločnosť, ktorá sa špecializuje sa na obchodné centrá, kancelárie a kongresové centrá hlavne v Európe. Má silné zastúpenie vo veľkých európskych mestách, ako sú Paríž, Londýn a Berlín.
• Vonovia SE – Vlastní a prenajíma viac ako 500 000 bytov a apartmánov prevažne v Nemecku. Je to naozaj obrovský hráč na trhu rezidenčných nehnuteľností.
• Aroundtown SA – Najväčšie zastúpenie v portfóliu majú kancelárske priestory a na druhom mieste sú rezidenčné nehnuteľnosti. Významným podielom sú zastúpené aj hotely. Väčšina nehnuteľností v portfóliu sa nachádza v Nemecku. Aroundtown nie je priamo REIT, ale funguje podobným spôsobom ako realitné investičné trusty, pričom väčšinu svojich príjmov generuje z prenájmu a správy komerčných nehnuteľností.
• Prologis, Inc. – Je to americká firma. Vlastní a prevádzkuje logistické centrá po celom svete. Je asi najväčšou spoločnosťou v oblasti priemyselných nehnuteľností. Dokonca vlastné aj niekoľko nehnuteľnosti na Slovensku.
• American Healthcare REIT, Inc. – Špecializuje sa na zdravotnú starostlivosť, a preto hlavnú časť portfólia tvoria nemocnice, zdravotnícke zariadenia, domy ošetrovateľských služieb a domovy pre dôchodcov.
• CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. – Investuje do energetickej infraštruktúry. Nie sú to bežné nehnuteľnosti, ako si ich predstavujeme. Táto spoločnosť vlastní infraštruktúru, ktorá slúži na distribúciu a skladovanie energetických surovín. V portfóliu sa nachádzajú napr. potrubia, zásobníky a elektrické vedenia.
• Equinix, Inc. – Je medzinárodná spoločnosť so sídlom v Redwoode City v Kalifornii. Pôsobí medzinárodne, vlastní a prevádzkuje takmer 250 dátových centier. Dátové centrá sú miesta, kde sa umiestňujú serverové systémy a súčasti siete pre správu a ukladanie digitálnych dát.
• Angel Oak Mortgage, Inc. – Tento REIT nie je zameraný priamo na nehnuteľnosti. Špecializuje na poskytovanie úverov pre ľudí s menšou schopnosťou získať úver od tradičných bankových inštitúcií, ako aj na investície do hypotekárnych cenných papierov s rôznymi typmi rizík a výnosov. Pôsobí v USA.
• Innovative Industrial Properties (IIP) – Je realitná spoločnosť so sídlom v San Diegu, Kalifornia, ktorá sa zameriava na vlastníctvo a správu priemyselných nehnuteľností v oblasti legálneho pestovania a spracovania konope.
• W.P. Carey – Investuje do širokého spektra nehnuteľností, čo zahŕňa kancelárske budovy, priemyselné sklady, maloobchodné centrá a ďalšie komerčné nehnuteľnosti. Ich portfólio môže zahŕňať nehnuteľnosti v Spojených štátoch aj v zahraničí.
• Welltower – Portfólio spoločnosti zahŕňa rôzne typy zdravotníckych nehnuteľností, vrátane rezidenčných domov pre seniorov, ktoré poskytujú služby starostlivosti o seniorov, ako aj nemocnice a zdravotnícke centrá, ktoré poskytujú špecializovanú zdravotnú starostlivosť.

Realitné fondy na Slovensku

REIT, teda realitné investičné trusty, na Slovensku nenájdete. Namiesto toho je vám k dispozícií niekoľko realitných fondov, ktoré môžeme rozdeliť do dvoch skupín: špeciálne fondy nehnuteľností a realitné fondy pre kvalifikovaných investorov.

Špeciálne fondy nehnuteľností

Špeciálne fondy nehnuteľností sú zvyčajne otvorené, čo znamená, že do nich možno kedykoľvek vstúpiť i z nich vystúpiť a správcovská spoločnosť musí po predložení podielového listu vyplatiť aktuálnu hodnotu podielu. Výhodou špeciálnych fondov nehnuteľností je viac-menej pravidelné zhodnotenie a možnosť výberu kedykoľvek.

Medzi najznámejšie fondy tohto typu na Slovensku patria: Realitný fond od 365 Invest, Realitná Renta od SLSP ERSTE, Goldside Real Estate Fund alebo Prvý realitný fond od IaD.

Tieto realitné fondy sa zvyčajne pohybujú na 2. úrovni ukazovateľa rizika. Znamená to, že sú relatívne stabilné, avšak za cenu nižšieho zhodnotenia. Výnos fondov za posledných 5 rokov sa pohybuje približne na úrovni 3–6 % p.a.

Odporúčaný horizont je min. 5 rokov. Práve preto ide o investíciu vhodnú aj pre konzervatívnejších investorov a ľudí, ktorí vedia, že svoje prostriedky nebudú v dohľadnej dobe potrebovať.

Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov

Ak máte k dispozícii vyššiu sumu finančných prostriedkov, môžu byť pre vás zaujímavé realitné fondy pre kvalifikovaných investorov. Zväčša ide o uzavreté fondy, ktoré sa od fondov pre bežných investorov líšia najmä povinnosťou držať prostriedky po pevne stanovenú dobu.

Najväčšou výhodou fondov tohto typu je ich zhodnotenie. To sa môže pohybovať nad 8 % p.a. Fondy pre kvalifikovaných investorov podliehajú iným zákonným reguláciám, vďaka čomu môžu ísť do vyšších rizík a môžu priniesť aj vyššie zisky. Na Slovensku má takýto fond v portfóliu napríklad realitný fond Wood & Company.

Ich nevýhodou je minimálna výška vkladu – zatiaľ čo pri fondoch pre bežných investorov viete začať aj so sumou 20 EUR, minimálny vklad pri týchto fondoch je 125 000 EUR (Wood & Company), 50 000 EUR (český Accolade Industrial fund).

Ďalšie možnosti investovania do nehnuteľností

Existuje niekoľko ďalších možností investovania do nehnuteľností okrem REITs. Aké sú základné spôsoby investovania peňazí do nehnuteľností?

• Nehnuteľnosti na prenájom: Investovanie priamo do nehnuteľností je klasický spôsob investovania do nehnuteľností. Investori kupujú domy, byty, obchodné priestory alebo iné nehnuteľnosti, aby ich prenajímali a získavali pravidelný príjem z nájmov.
• Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov: Tieto fondy sú určené pre kvalifikovaných investorov, ktorí majú väčšie finančné prostriedky a sú ochotní investovať vo veľkom do portfólia nehnuteľností. Tieto fondy môžu byť zamerané na určité typy nehnuteľností alebo regióny.
• Špeciálne fondy nehnuteľností: Ide o fondy, ktoré sú špecializované na určité typy nehnuteľností alebo investičné stratégie. Napríklad môžu sa zameriavať na rezidenčné nehnuteľnosti, komerčné nehnuteľnosti, nemocnice, hotely atď.
• Investovanie cez realitné ETF: Podobne ako REITs, realitné ETF (Exchange-Traded Funds) sú fondy, ktoré investujú do portfólia nehnuteľností. Tieto fondy sú obchodované na burze a umožňujú investorom získať expozíciu k realitným trhom bez potreby priameho vlastníctva nehnuteľností.

Pri týchto možnostiach investovania do nehnuteľností je dôležité zvážiť ich výnosový potenciál, riziká, likviditu a ďalšie faktory. Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody, a preto je dôležité vybrať si tú, ktorá najlepšie zodpovedá investičným cieľom a tolerancii k riziku každého investora.

Na záver

Investovanie do nehnuteľností môže byť veľmi výhodné, ak sa robí s rozvahou a predchádza mu dôkladný prieskum. Existuje niekoľko spôsobov, ako investovať do nehnuteľností aj s obmedzenými finančnými prostriedkami.

Investovanie do fondov REIT (Real Estate Investment Trusts) môže byť atraktívnou možnosťou pre tých, ktorí chcú vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami, ale nemajú dostatok finančných prostriedkov na kúpu budov. Je to ale komplexný proces, ktorý má svoje výhody a nevýhody.

Ak vás táto možnosť investovania zaujala, určite odporúčame obrátiť sa na odborníkov v danej oblasti. Finanční poradcovia, investiční analytici a iní odborníci vám môžu pomôcť porozumieť rôznym investičným možnostiam, zohľadniť vaše ciele a toleranciu k riziku a vypracovať pre vás vhodný investičný plán.

Článok sme pre vás pripravili v spolupráci s:

PoctiveSEO: Zoznámte sa so SEO a naučte sa ho využiť vo svoj prospech: Od základov po najdôležitejšie faktory

Autor: Eva Dedinská, SEO copywriterka a autorka 9 kníh

Titulná foto: Photo by Towfiqu barbhuiya on Unsplash