Máme na trhu nehnuteľností bublinu? Máme. (Časť 1.)

Úvod – prečo ceny nehnuteľností na bývanie rastú

To, že na Slovensku ceny nehnuteľností rastú, sa snáď ani nedalo nevšimnúť. Všade počuť ako neuveriteľne rýchlo narástli ceny bytov a domov. Popri počasí sa stali ceny nehnuteľností ďalšou vďačnou témou na rozhovor medzi susedmi. Niekedy vám pri počutí dnešných cien doslova zabehne. Nepredstaviteľné sumy.

Áno, ceny nehnuteľností rastú. Holý fakt. Niet sa ale čo čudovať. Na rast cien nehnuteľností pôsobí dlhodobo uvoľnená politika ECB. Hypotéky sú tak vďaka rekordne nízkym úrokom historicky najlacnejšie. Prejavuje sa ale aj ekonomické pravidlo, že pokiaľ dopyt prevyšuje ponuku, rovnováhu vyrieši trh vyššími cenami. Slabá ponuka a vysoký dopyt po nehnuteľnostiach u nás sú teda tak isto veľkým katalyzátorom rastu. Popri týchto dvoch najdôležitejších hýbateľoch sa ešte spomína aj rast cien materiálov v post covidovom období, či samotný COVID 19, ktorý záujem o vlastnú nehnuteľnosť (hlavne kategóriu domy a vily) ešte umocnil.

Všetky tieto faktory sú logické a v poriadku. Aj taký rast cien nehnuteľností je v poriadku, pokiaľ však nepresiahne určitú úroveň.

Preto, ak dnes počujete, že v niektorých prípadoch sa k získaniu hypotéky musia upísať aj ďalší ručitelia, alebo sa zakladajú aj ďalšie nehnuteľnosti, prípadne sa stretnete dokonca s novým pojmom – medzigeneračného zadlžovania a popri tom počujete aj o prípadoch, kedy si niekto kúpi nehnuteľnosť len preto, aby ju neskôr predal drahšie a využil tak prudký rast cien nehnuteľností, začne vám blikať kontrolka. Kúpiť nehnuteľnosť nie na vlastné bývanie, alebo ako investíciu, teda na prenájom, ale len preto, že ceny prudko stúpajú?

Ak rast cien nehnuteľností pritiahol už aj pozornosť špekulantov, zrejme nastal čas spýtať sa, či je takýto rast cien ešte v poriadku. Teda či náhodou nesmerujeme do bubliny.

Naša analýza z 2018 – aktualizácia údajov do 2021

V roku 2018 sme vám priniesli k téme cien nehnuteľností tento článok – https://ako-investovat.sk/clanok/1508/su-u-nas-ceny-nehnutelnosti-v-bubline/ a v jeho závere sme sa vyjadrili nasledovne: „Podľa nášho názoru preto dnes nie je možné hovoriť o nejakej bubline a trh zrejme bude naďalej pokračovať v raste.“

Odvtedy ale prešli už 3 roky. Zaujímavým by teda bolo, pozrieť sa na vývoj cien nehnuteľností rovnakou optikou dnes.

Nižšie uvedený graf zobrazuje vývoj cien všetkých nehnuteľností na bývanie v SR spolu. Cena je uvedená za meter štvorcový. Z grafu je ihneď zrejmé, že ceny ďaleko prekonali úrovne z roku 2008.

Tento graf je stiahnutý z web stránky NBS. Nájdete na nej nielen vývoj cien nehnuteľností spolu, ale takisto aj vývoj cien nehnuteľností podľa typu či podľa krajov. Uľahčíme vám robotu, všade sme na rekordoch. Úplne všade. Pri všetkých typoch nehnuteľností, aj vo všetkých krajoch sme cenami na historických maximách.

Cena nehnuteľností versus mzda

Byť cenou na historických maximách je jedna vec, byť aj v bubline vec druhá. Na pomoc si teda zoberieme vývoj priemernej mzdy v SR. Mzda je totiž to, za čo si kupujeme nehnuteľnosť, alebo to, čo ovplyvňuje výšku potrebnej hypotéky.

Predchádzajúci graf porovnáva rast priemernej mzdy v SR a cien nehnuteľností na bývanie v SR (spolu) za posledných 20 rokov. Najväčší odklon zaznamenali obe krivky v roku 2008, kedy u nás bublina dosiahla svoj vrchol a dnes. V týchto dvoch bodoch – rok 2008 a 2021, vidno najvýraznejší rozdiel v tom, ako tempu rastu cien nehnuteľností nestíha tempo rastu miezd.

Otázka: A aký je dnes veľký ten rozdiel?

Odpoveď: Takmer rovnaký ako v roku 2008. Podobnosť dnešnej situácie a situácie v roku 2008 je očividná. (viď. Graf nižšie)

Treba povedať, že v tomto grafe sú ročné dáta. Nakoľko sme ale ročné dáta za celý rok 2021 logicky ešte nemali k dispozícii, použili sme najčerstvejšie údaje aké sme mali – teda priemernú mzdu za 2Q 2021 (druhý kvartál) a ceny nehnuteľností za 3Q 2021. Ak ceny nehnuteľností u nás v 4Q 2021 budú ďalej rásť, tento rozdiel bude logicky ešte väčší (priemerná mzda v SR určite tak výrazne nenarastie).

Zaujímavým je ale aj ďalší graf, ktorý sleduje vývoj cien nehnuteľností vo všetkých krajoch SR (sivé krivky) a priemernú mzdu v SR. Všimnite si, že jedine v roku 2008 sa ceny nehnuteľností vo všetkých krajoch SR nachádzali nad priemernou mzdou v SR. Dnes (2021) je na trhu nehnuteľností rovnaká situácia.

Prvý záver a pokračovanie

Jednoduchý záver tejto časti? Ak chápeme situáciu v roku 2008 ako bublinu, potom pri použití rovnakého metra na aktuálny stav ľahko zistíme, že dnes sme na tom úplne rovnako, resp. veľmi podobne. Na trhu nehnuteľností na bývanie už sme v cenovej bubline.

Aktualizácia: Na webe sme dnes vytvorili aj špeciálnu podstránku https://ako-investovat.sk/grafy/, kde bude možné celý vývoj sledovať aj v budúcnosti. Grafy budeme v čase aktualizovať.

Pokračovanie analýzy: Vieme, že ceny nehnuteľností na bývanie majú v rôznych krajoch rôzny, aj keď podobný vývoj. Obdobne je tomu samozrejme aj pri mzdách. Ich vývoj v krajoch je síce podobný, ale nie totožný. Logicky asi očakávame, že najvyššie ceny nehnuteľností v Bratislavskom kraji budú zodpovedať aj najvyšším mzdám v tomto istom kraji. Zaujímavé by teda bolo pozrieť sa na to, aký vývoj bude pri použití vyššie použitých metrík v jednotlivých krajoch SR. Rozdiely budú isto rozdielne. O tom ale až v nasledujúcom článku. Prekvapení bude dosť…

Zdroje dát: NBS a Štatistický úrad SR

Chcete k téme nehnuteľností diskutovať? Diskutujte tu na našom diskusnom fóre.